NVM Tuchtrechtspraak

17-112 RvT Zuid

Belangen niet-opdrachtgever. Goede trouw. Eigen belang. Ontvankelijkheid m.b.t. civielrechtelijke kwestie c.q. schadevergoeding.

Klager heeft rechtstreeks met de verkoper onderhandeld over de aankoop van een woning. Toen partijen het over de door klager voorgelegde concept-koopovereenkomst niet eens konden worden, heeft de verkoper beklaagde gevraagd om voor hem als verkopend makelaar op te treden en hem bij de verdere onderhandelingen met klager bij te staan. Ook na de tussenkomst van beklaagde konden de verkoper en klager niet tot overeenstemming komen en de onderhandelingen zijn vervolgens beëindigd. Klager verwijt beklaagde dat hij niet te goeder trouw gehandeld heeft. Hij zou de verkoper bewust en voor eigen gewin hebben aangezet om van de ondertekening van de koopovereenkomst af te zien en zou de verkoper bovendien hebben opgezadeld met een aanzienlijk financieel nadeel.

De Raad verklaart de klacht voor zover deze gericht is op een oordeel over civielrechtelijke aspecten c.q. een veroordeling tot enige betaling van (schade)vergoeding, niet ontvankelijk. Voor het overige wordt de klacht ongegrond verklaard. Dat beklaagde als adviseur c.q. (verkopend) makelaar incorrect of in strijd met de NVM-regels heeft gehandeld, is niet gebleken.  

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-112 RvT Zuid

17-111 RvT Zuid

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Particuliere (ver)koop. Verkoop aan derde na mondelinge overeenstemming.

Klagers hebben een bod uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat het bod door de verkoper was geaccepteerd meldde zich een nieuwe gegadigde. Het pand is vervolgens aan deze nieuwe gegadigde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat de woning, ondanks het feit dat met hen al mondeling overeenstemming was bereikt, aan een derde is verkocht. Klagers hadden i.v.m. de aankoop al diverse kosten gemaakt en beklaagde zou onvoldoende met hen hebben gecommuniceerd.

De Raad constateert dat sprake is van een casus die vergelijkbaar is met zaken waarover respectievelijk de Hoge Raad en de Centrale Raad van Toezicht al richtinggevende uitspraken hebben gedaan. Toetsend aan deze uitspraken komt de Raad tot de conclusie dat de klacht dat beklaagde niet volgens de gedragscode gehandeld heeft, geen doel treft. Dit enerzijds omdat vaststaat dat er op het moment van bieding door en verkoop aan de tweede gegadigde geen schriftelijke, door klagers en de verkopers getekende koopovereenkomst was. Anderzijds omdat op het moment van bieding door en verkoop aan de tweede gegadigde nog onderhandeld werd over door klagers gestelde voorwaarden. Tussen klagers en de verkopers was nog geen volledige wilsovereenstemming bereikt over de verkoop. Dat beklaagde niet voldoende met klagers zou hebben gecommuniceerd doet daaraan niet(s) af. Dat de definitieve koopakte niet ondertekend werd valt beklaagde niet te verwijten nu dit gebeurde omdat klagers zelf nog nadere voorwaarden stelden. Dat stond hen vrij maar de consequenties van die keuze komen geheel voor hun eigen rekening. Dat beklaagde klagers “belast” heeft met de door hen genoemde kosten is niet gebleken. Bovendien is het geenszins ongebruikelijk dat dergelijke kosten met het oog op een mogelijke (ver)koop worden gemaakt. Alle onderdelen van de klacht worden ongegrond verklaard.

Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 17-111 RvT Zuid

17- 25 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Onvoldoende belangenbehartiging. Eigen Belang. Makelaar koopt zelf. Deskundige/professionele opdrachtgever.
Klager 1 en 2 zijn eigenaar van diverse onroerende zaken die zij gebruiken voor beleggingsdoeleinden. Klagers verwijten beklaagde dat hij m.b.t. twee van hun bedrijfspanden tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Zo zou beklaagde bij de uitvoering van de verkoopopdracht m.b.t. pand A zijn privébelangen hebben laten prevaleren boven het belang van zijn opdrachtgever. Beklaagde heeft dit pand uiteindelijk zelf gekocht. M.b.t. pand B zou beklaagde ernstig tekortgeschoten zijn in de nakoming van zijn verplichtingen uit de met klagers gesloten vastgoedmanagement-overeenkomst.
De Raad constateert dat klagers ook een oordeel vragen over de (door klagers ingeroepen) ontbinding van de tussen hen en beklaagde gesloten overeenkomst(en) en zij verzoeken de Raad bovendien om beklaagde te veroordelen tot betaling van schadevergoeding. De klacht is in zoverre niet-ontvankelijk omdat de bevoegdheid tot een dergelijk oordeel c.q. dergelijke veroordeling op grond van de wet bij de gewone rechter berust. De klacht dat beklaagde bij de (ver)koop van pand A tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld wordt ongegrond geacht. Hierbij wordt onder meer in aanmerking genomen dat klager 1 een ervaren en deskundige (ver)koper is en dat niet alleen beklaagde maar ook de dochter van klager 1 dat pand/perceel in collegiale verkoop had. Ofschoon het een NVM-lid in het algemeen niet is toegestaan om een goed te verwerven dat hij zelf als makelaar in portefeuille heeft, acht de Raad onder de gegeven omstandigheden een uitzondering daarop gerechtvaardigd. De Raad komt tot de conclusie dat de klacht, voor zover ontvankelijk, geen doel treft.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17- 25 RvT Zuid

17-80 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onvoldoende informatie over erfdienstbaarheid en verbouwing zonder bouwvergunning. Valse verklaring in civiele procedure.
De kopers van een woning (klagers) verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij hen niet, dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd over het feit dat de woning niet conform de verstrekte bouwvergunning verbouwd was. Daarnaast zou beklaagde klagers ook niet tijdig hebben geïnformeerd over het feit dat er een erfdienstbaarheid (recht van overpad) op het perceel rustte en zou beklaagde in een tussen klagers en beklaagde gevoerde civiele procedure, een “valse” verklaring hebben afgelegd.
De Raad stelt vast dat de verbouwing van de woning een niet onbelangrijk aspect voor de (ver)koop van die woning vormde. Mede om die reden en gelet op het feit, dat er volgens beklaagde zelf sprake was van “een zichtbare afwijking van de bouwvergunning” had het op de weg van beklaagde gelegen om zich voorafgaand aan zijn bemiddelingswerk, goed te vergewissen van de aard en de mate van die afwijking. Nu er sprake was van een substantiële afwijking van de bouwvergunning, had beklaagde zijn opdrachtgevers alsmede de (potentiële) kopers daarover tijdig, dat wil zeggen vóórafgaand aan het sluiten van de (ver)koopovereenkomst, deugdelijk dienen te informeren. Door dit na te laten heeft beklaagde niet gehandeld zoals van een deskundig en zorgvuldig NVM-makelaar kán en mág worden verwacht. De Raad acht het voorts niet aannemelijk dat beklaagde daadwerkelijk eigen onderzoek naar geldende erfdienstbaarheden heeft verricht, terwijl, als dat al is gebeurd, dat niet goed c.q. kennelijk onzorgvuldig is gedaan. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde een “valse” verklaring heeft afgelegd is niet komen vast te staan.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-80 RvT Zuid

17-74 RvT Zuid

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid i.v.m. tijdsverloop. 
Beklaagde heeft in 2000 vier percelen van klager en een perceel van klagers moeder getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij de waarde van zijn percelen te laag en de waarde van het perceel van zijn moeder te hoog heeft gewaardeerd.

De Raad stelt vast dat partijen tijdens de zitting hebben ingestemd met inhoudelijke behandeling van de klacht. Het primaire verweer van beklaagde tot niet-ontvankelijkheid behoeft derhalve verder geen bespreking. Het is vaste rechtspraak van de Centrale Raad van Toezicht van de NVM dat een door een makelaar uitgebrachte taxatie door de tuchtrechter slechts marginaal mag c.q. kan worden getoetst. In dit geval is niet gebleken dat beklaagde in redelijkheid niet tot de door hem getaxeerde waarden heeft kunnen komen. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-74 RvT Zuid

17-59 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Klacht bij NVM én NRVT. Taxatie. Uitvoering financieringstaxatie. 
Klagers hebben een pand gekocht. In verband met de financiering is het pand op verzoek van klagers getaxeerd. De taxateur bepaalde de waarde op EUR 950.000,--. In opdracht van de hypotheekverstrekker van klagers is het pand ook getaxeerd door beklaagde, die op een lagere waarde uitkwam (EUR 825.000,--). Klagers verwijten beklaagde dat hij bij de uitvoering van zijn taxatie tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Beklaagde ontkent dit en vraagt zich bovendien af of de klacht wel ontvankelijk is nu klagers een zelfde procedure als de onderhavige aanhangig hebben gemaakt bij het Tuchtcollege van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

De Raad stelt vast dat beklaagde zowel bij de NRVT als bij de NVM is aangesloten. Aldus zijn de regels c.q. de reglementen van beide organisaties, waaronder het Reglement Tuchtrechtspraak NVM, van toepassing. In laatstgenoemd reglement is niet bepaald dat (de mogelijkheid van) een klacht bij de NRVT het indienen van een klacht bij de Raad belet. Klagers worden dan ook in hun klacht ontvankelijk geacht. Vast staat dat de bestreden taxatie door validatie-instituut B is gevalideerd. Reeds daarom, en nog afgezien van het feit dat de Raad slechts bevoegd is tot marginale toetsing van de taxatie en daarom die taxatie c.q. de getaxeerde waarde an sich dus niet kán/mág (her)beoordelen, ziet de Raad geen reden om er aanstonds vanuit te moeten gaan dat de door beklaagde uitgevoerde taxatie niet juist was. Daaruit volgt dat de Raad ook geen reden/aanleiding ziet voor het oordeel dat de door beklaagde gevolgde wijze van taxatie onjuist zou zijn geweest. Dat dat wel zo was, hebben klagers overigens ook niet met objectieve feiten en/of omstandigheden bewezen of aannemelijk gemaakt.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-59 RvT Zuid

17-58 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte.
De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt. Bij de financieringstaxatie bleek dat de woonoppervlakte niet 120 m2 maar slechts 108 m2 was.
De Raad stelt vast dat partijen het er over eens zijn dat het woonoppervlak geen 120 m2 maar slechts 108 m2 bedraagt. Beklaagde heeft zowel in de verkoopbrochure als op de website en in de mondelinge contacten met klager ten onrechte een woonoppervlakte van 120 m2 genoemd. De foutieve meting van de woning valt beklaagde aan te rekenen. Beklaagde heeft niet de zorgvuldigheid betracht die van hem als deskundig NVM-makelaar mag worden verwacht.

 >
Download uitspraak (pdf)
 

Lees meer: 17-58 RvT Zuid

17-57 RvT Zuid

Voorlichting/belangen niet opdrachtgever. Verkoop aan derde na mondelinge overeenstemming. Informatieplicht t.a.v. hoger bod van derde.
Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Op 2 januari 2017 werd met de verkoper mondeling overeenstemming bereikt en werd afgesproken dat beklaagde nog diezelfde week de koopakte zou opstellen en klagers een taxatie zouden regelen. Op 3 januari 2017 werd door een derde een hoger bod uitgebracht. Pas op 5 januari 2017 heeft beklaagde zijn opdrachtgeefster (de verkoopster) kunnen bereiken en heeft hij het nieuwe bod aan haar doorgegeven. De verkoopster heeft dit bod direct geaccepteerd en de woning is aan de derde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat de verkoop aan hen geen doorgang heeft gevonden en menen dat beklaagde hen eerder over de belangstelling van de derde had moeten informeren. Klagers wijzen erop dat zij tussen 3 en 5 januari verschillende malen met beklaagde hebben gebeld en beklaagde toen niets over het bod gezegd heeft.
De Raad stelt vast dat beklaagde bemiddelde bij de verkoop van een woning van een particuliere verkoper aan een particuliere koper. Mede toetsend aan recente uitspraken van zowel de Hoge Raad als de Centrale Raad van Toezicht, concludeert de Raad dat beklaagde zich terecht op het standpunt stelt dat zijn opdrachtgeefster niet gebonden was aan de mondelinge overeenkomst met klagers. Het stond de verkoopster vrij om het bod van de derde te accepteren. Beklaagde heeft de juridische positie van zijn opdrachtgeefster én die van klagers correct ingeschat en beoordeeld. De Raad is wel van mening dat beklaagde aan klagers kort en zakelijk had kunnen en in dit geval ook had moeten meedelen dat er een bod van een andere gegadigde was ontvangen en dat hij daarop inhoudelijk zou terugkomen meteen nadat hij met zijn opdrachtgeefster contact had gehad. De Raad concludeert dat niet alleen onweersproken vast staat dat klagers niet de mogelijkheid is geboden om een beter bod te doen, maar dat ook vaststaat dat beklaagde daarover in zijn communicatie met klagers en de nieuwe bieder niet, althans onvoldoende duidelijk is geweest. De Raad acht de klacht dat beklaagde klagers niet adequaat heeft geïnformeerd dan ook gegrond.

 > 
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-57 RvT Zuid

17-63 RvT Zuid

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Voordeel overdrachtsbelasting. Onvoldoende informatie over toepasselijkheid Art. 13 Wbrv.
Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoper. Klagers verwijten beklaagde dat zij hen onvoldoende heeft geïnformeerd over de reikwijdte en impact van artikel 2 van de koopovereenkomst. Blijkens dit artikel kwam de overdrachtsbelasting voor rekening van de kopers (klagers) en dienden klagers het overdrachtsbelasting”voordeel” als gevolg van de toepassing van artikel 13 Wet op Belastingen van Rechtsverkeer (Wbrv), gelijktijdig met de betaling van de koopsom aan de verkoper uit te keren.
De Raad stelt vast dat beklaagde zowel aan de verkoper als aan klagers, tijdig een concept-koopovereenkomst met bijlagen heeft verstrekt. Onder de bijlagen bevond zich ook een schriftelijke toelichting op (artikel 2 van) de overeenkomst. Dat beklaagde in haar informatievoorziening m.b.t. het bepaalde in artikel 2 van de koopovereenkomst is tekortgeschoten, is niet gebleken. Ook overigens is niet komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.

DE RAAD VAN TOEZICHT ZUID VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

 Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-63 RvT Zuid

17-46 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Klager is fictief persoon. Onvoldoende informatieverstrekking aan niet-opdrachtgever. 
Beklaagde is als verkopend makelaar betrokken bij een nieuwbouwproject. Tegen dit nieuwbouwplan is – deels anoniem – veel bezwaar gemaakt. Klager verwijt beklaagde dat hij (aspirant-)kopers onjuist dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd over de risico’s voor de kopers in geval van faillissement van de aannemer en/of projectontwikkelaar. Klager heeft nog vóór de inhoudelijke behandeling zijn klacht ingetrokken maar beklaagde heeft de Raad verzocht de behandeling toch voort te zetten. Beklaagde vermoedt dat klager een fictief persoon is en ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld. Doordat de klacht tijdelijk werd gepubliceerd op een anonieme website heeft het plan veel negatieve aandacht gekregen, zijn onduidelijkheden ontstaan en heeft óók beklaagde onterecht reputatieschade geleden.

De Raad stelt vast dat beklaagde een duidelijk en ook voldoende zwaarwegend belang heeft bij de behandeling van de klacht. De Raad zet daarom ondanks dat klager zijn klacht heeft ingetrokken, de behandeling voort met toepassing van artikel 20 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM. De Raad overweegt dat de klacht is ingediend door een fictief persoon althans dat niet vastgesteld kan worden door wie de klacht is ingediend. Derhalve kan evenmin vastgesteld worden wie, waarom, welk (eigen) belang bij de klacht heeft. De Raad acht de klacht daarom niet-ontvankelijk. Onverminderd het vorenstaande en derhalve geheel ten overvloede merkt de Raad overigens nog op dat indien de klacht ontvankelijk zou zijn geweest de klacht niet gegrond zou zijn. Naar het oordeel van de Raad kan niet geconcludeerd worden dat beklaagde onjuiste dan wel onvoldoende informatie aan kopers en/of (potentiële) gegadigden heeft verstrekt.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-46 RvT Zuid

17-26 RvT Zuid


Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Teruggave opdracht. 
Beklaagde heeft op verzoek van klager en zijn ex-echtgenote een woning getaxeerd en heeft zijn opdrachtgevers een concept-taxatierapport toegezonden. Klager was ontevreden over dit rapport. Uiteindelijk heeft beklaagde de opdracht teruggegeven. Klager verwijt beklaagde dat hij niet op zijn opmerkingen heeft gereageerd. Volgens klager heeft beklaagde de taxatie niet op basis van alle relevante objectieve gegevens uitgevoerd en heeft beklaagde de waarde van de woning absoluut te laag vastgesteld.
De Raad acht het onder de onderhavige omstandigheden begrijpelijk dat beklaagde besloot om zijn taxatie-opdracht terug te geven. Dat beklaagde zijn werkzaamheden niet integer en/of objectief zou hebben uitgevoerd is niet komen vast te staan. In dit geval is enkel een concept-taxatierapport opgemaakt en was geen sprake van een definitieve taxatie. Door beklaagde zijn aan klager uiteindelijk ook geen taxatiekosten in rekening gebracht. Mede gelet hierop ontbreekt een feitelijke grondslag voor de klacht dat het pand te laag is getaxeerd. Nu ook overigens niet is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-26 RvT Zuid

17-27 RvT Zuid

Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Niet reageren op e-mail. 
Beklaagde heeft op verzoek van klagers ex-echtgenote de voormalige echtelijke woning van klager getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning bewust te laag heeft gewaardeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij procedureel onjuist heeft gehandeld en dat hij niet heeft gereageerd op e-mail van klager en van klagers gemachtigde.
De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde door de NWWI is gevalideerd. Dat beklaagde de woning bewust te laag heeft getaxeerd is niet komen vast te staan. Voorts was het onder de onderhavige omstandigheden niet onbegrijpelijk dat beklaagde niet op de door klager genoemde e-mail heeft gereageerd. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan en alle onderdelen van de klacht worden ongegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-27 RvT Zuid

17-21 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Bemiddelingskosten. Tweezijdige bemiddeling. 
Klager heeft in 2012 een appartement gehuurd waarna hem door makelaarskantoor B bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht. De bemiddeling werd feitelijk uitgevoerd door beklaagde die als ZZP-er voor diverse makelaarskantoren waaronder makelaarskantoor B, werkzaamheden verrichtte. Klager verwijt beklaagde dat hem destijds bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij bewust en met het doel vorderingen van klager te ontlopen, makelaarskantoor B heeft laten opgaan in zijn eigen kantoor (makelaarskantoor A).
De Raad overweegt dat voor zover de klacht is gericht op het verkrijgen van een oordeel over terugbetaling van bemiddelingskosten en/of schadevergoeding, de klacht niet-ontvankelijk is. De Raad stelt vast dat makelaarskantoor B onder de onderhavige omstandigheden, aan klager geen bemiddelingskosten in rekening had mogen brengen. Dit valt echter strikt formeel genomen beklaagde niet aan te rekenen. Beklaagde verleende immers als ZZP-er wel diensten voor/bij makelaarskantoor B, maar hij was toen geen (mede-) aandeelhouder, vennoot of anderszins partner van/bij makelaarskantoor B. Beklaagde had daarom destijds ook geen zeggensmacht in makelaarskantoor B. Derhalve was beklaagde in 2012 ook géén contractspartij van klager en als zodanig heeft hijzelf dus ook geen (bemiddelings)kosten aan klager in rekening gebracht. De juridisch-formele relatie tussen beklaagde en makelaarskantoor B laat evenwel onverlet dat beklaagde destijds als (enige) NVM-makelaar werkzaam was bij makelaarskantoor B. Van beklaagde had wel kúnnen en ook mógen worden verwacht dat hij er als NVM-makelaar voor gewaakt zou hebben en zich er zelfs zoveel mogelijk tegen verzet zou hebben, dat in de destijds door makelaarskantoor B bemiddelde huurcontract(en) werd opgenomen dat de huurder een eenmalige vergoeding aan de bemiddelaar zou betalen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde bewust en met het oogmerk om vorderingen van klager te ontlopen, makelaarskantoor B heeft laten opgaan in zijn eigen kantoor, is niet gebleken. Beklaagde had en heeft nog steeds geen aandeel/belang en dus ook geen enkele zeggenschap in/over makelaarskantoor B.

 > Download uitspraak(pdf)

Lees meer: 17-21 RvT Zuid

17-23 RvT Zuid


Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding. Onvoldoende overleg opdrachtgever. Valsheid in geschrifte. 
Klager en zijn ex-partner hebben samen aan beklaagde opdracht gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van hun woning. De woning is vervolgens via beklaagde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de uitvoering van de verkoopopdracht bewust klager nergens bij betrokken heeft. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan valsheid in geschrifte en dat hij klager met leugens en onwaarheden heeft misleid.
De Raad concludeert dat niet is komen vast te staan dat beklaagde klager bewust nergens bij betrokken heeft en enkel het belang van klagers ex-partner heeft gediend. Nu ook overigens niet is komen vast te staan dat beklaagde niet naar behoren en niet met de van hem te verwachten zorgvuldigheid gehandeld heeft, wordt de klacht ongegrond verklaard.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-23 RvT Zuid

16-75 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige staat. Mededelings- en onderzoeksplicht. Asbest. 
De koper van een woning (klager) stelt dat de verkopend makelaar (beklaagde) onjuist c.q. onzorgvuldig heeft gehandeld omdat zij geen mededeling heeft gedaan van in de woning (mogelijk) aanwezig asbesthoudend materiaal.
De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde de koper tijdig en ook voldoende heeft geïnformeerd. De mededelingsplicht van de makelaar gaat niet zo ver dat zij uit eigen beweging nader onderzoek had moeten doen naar de door de verkoper verstrekte documentatie, waaronder een bouwkundig rapport. Bovendien heeft een verkoper weliswaar een informatieplicht, maar een koper evengoed een onderzoeksplicht. Op grond daarvan had klager dus zelf moeten onderzoeken of er asbesthoudend materiaal in de woning aanwezig en/of verwerkt was. Dit geldt temeer, nu alle door klager genoemde materialen, zichtbaar aanwezig waren èn klager zich bij (de bezichtigingen voor) de aankoop liet adviseren/bijstaan door een deskundig aankoopmakelaar en een aannemer.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-75 RvT Zuid

16-76 RvT Zuid

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Taxatie. Onduidelijkheid over voor wie en in welke hoedanigheid werd opgetreden.
In het kader van de echtscheidingsprocedure van klager heeft makelaar W. van de rechtbank opdracht ontvangen om klagers voormalige echtelijke woning te taxeren. De woning werd en wordt door klager bewoond. Bij de bezichtiging ten behoeve van de taxatie was behalve makelaar W. ook beklaagde aanwezig. Klager verwijt beklaagde dat hij zich toen niet (duidelijk) heeft voorgesteld en niet heeft aangegeven dat hij als makelaar/taxateur van klagers ex-echtgenote optrad. De Raad stelt vast dat beklaagde zich bij de bezichtiging niet correct aan klager heeft
voorgesteld, althans dat hij in elk geval niet tijdig aan klager heeft duidelijk gemaakt voor wie en in welke hoedanigheid hij optrad. Beklaagde heeft hiermee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld en de klacht wordt dan ook gegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-76 RvT Zuid

16-67 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Contractbepalingen. Toevoeging/aanpassing na ondertekening. Overdrachtsbelasting-voordeel. Kosten Koper.
Klaagster heeft een woning gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoper. In de door klaagster ondertekende koopovereenkomst was opgenomen dat de koper (klaagster) een eventueel “overdrachtsbelasting-voordeel” niet aan de verkoper zou hoeven te vergoeden. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich op het standpunt stelt dat met klaagster na de ondertekening, alsnog werd afgesproken om op dit punt van de tekst van de overeenkomst af te wijken. Volgens beklaagde zou klaagster op grond van die nadere afspraak wél een vergoeding voor het “overdrachtsbelasting-voordeel” aan de verkoper moeten voldoen.
De Raad stelt vast dat klaagster erop kon en mocht vertrouwen dat de overeenkomst gold zoals de (ondertekende) tekst daarvan luidde. Dat na de ondertekening bewust, duidelijk en ondubbelzinnig is overeengekomen om alsnog een “vergoeding overdrachtsbelasting” aan de verkoper te betalen, is niet gebleken noch aannemelijk gemaakt. De stelling van beklaagde dat klaagster een eventueel overdrachts-belastingvoordeel moet vergoeden omdat het pand “kosten koper” werd aangeboden, gaat niet op. Beklaagde en zijn assistent hebben bij hun poging om klaagster alsnog te bewegen om van de tekst van de ondertekende overeenkomst af te wijken, niet de duidelijkheid betracht die van een makelaar had mogen worden verwacht.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-3636 CRvT

Lees meer: 16-67 RvT Zuid

16-66 RvT Zuid

Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige gebreken. Schuld bij VvE.
Klaagster heeft een appartement gekocht dat tot een faillissementsboedel behoorde. Beklaagde trad in opdracht van de curator, op als de makelaar van de verkopende partij. Klaagster verwijt beklaagde dat hij tegenover haar in zijn informatieverplichting is tekort geschoten. Klaagster wijst er daarbij op dat zij na de aankoop een aantal gebreken aan de woning heeft ontdekt waarover beklaagde haar had moeten informeren. Bovendien zou beklaagde een nog openstaande schuld bij de VvE hebben verzwegen.
De Raad stelt vast dat de stelling van klaagster dat beklaagde haar niet, althans onvoldoende over de gebreken heeft geïnformeerd, feitelijk onjuist is. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat klaagster op aanraden/instigatie van beklaagde een bouwtechnisch onderzoek heeft laten verrichten en dat in de rapportage van dit onderzoek de door klaagster gestelde gebreken expliciet worden genoemd. Van een makelaar die als zodanig bij aan- of verkoop optreedt, mag of kan niet verlangd worden dat hij zélf een (uitputtend) bouwtechnisch onderzoek doet. Dat geldt in dit geval uiteraard temeer nu beklaagde géén opdrachtnemer van klaagster was. Beklaagde heeft verder onbetwist en onweersproken uitgelegd dat klaagster buiten de discussie m.b.t. de bedoelde schuld aan de VvE staat en de afloop van die discussie voor haar geen financiële repercussie heeft. De klacht wordt ongegrond verklaard.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-66 RvT Zuid

16-48 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Belangenbehartiging niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Misleiding.
Klager heeft van de gemeente een vergunning verkregen voor de aanleg van een uitrit op zijn perceel. Nadat beklaagde, als omwonende, samen met 5 andere omwonenden, tegen de vergunningverlening bezwaar had aangetekend, is de vergunning alsnog door de gemeente geweigerd. Klager verwijt beklaagde dat hij in de bezwaarprocedure een incompleet rapport heeft ingediend en daarmee de Commissie die het bezwaar beoordeelde heeft misleid. Beklaagde ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en heeft er voorts op gewezen dat hij de bezwaarschriftprocedure als privé-persoon heeft gevoerd. Volgens hem is de klacht daarom niet-ontvankelijk.
Voor de Raad is uitgangspunt dat het een makelaar uiteraard vrij staat om, indien hij daarbij zelf belanghebbende is, aan een bezwaarschriftprocedure deel te nemen. Dat uitgangspunt laat echter onverlet dat er plaats is voor toetsing van zijn handelingen voor zover die de reputatie van de beroepsgroep als zodanig schade zou (kunnen) toebrengen. De klacht is dan ook ontvankelijk. De Raad concludeert vervolgens dat de handelwijze van beklaagde onder de onderhavige omstandigheden niet zodanig laakbaar is dat dit een straf of maatregel rechtvaardigt. Hierbij wordt onder meer overwogen dat beklaagde al op de hoorzitting van de Commissie toegelicht heeft waarom het bedoelde rapport niet volledig overgelegd werd. Voorts heeft beklaagde toereikend aangetoond dat hij geenszins de bedoeling had de Commissie valselijk voor te lichten maar dat hij er louter op uit was om escalatie tussen de betrokken partijen te voorkomen. Bovendien was het rapport niet bepalend voor de beslissing op bezwaar.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-48 RvT Zuid

16-49 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Onzorgvuldig handelen.
Klagers waren geïnteresseerd in een pand en hebben over de aankoop langdurige en moeizame onderhandelingen gevoerd. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij daarbij op tuchtrechtelijk laakbare wijze met hen is omgegaan. Het pand is uiteindelijk aan een derde verkocht.
De Raad stelt vast dat klagers werden begeleid door een aankoopmakelaar. Klagers hebben er zelf voor gekozen om de reeds door de verkopers getekende koopovereenkomst niet mede te ondertekenen. Dat was uiteraard hun goed recht maar het risico van die keuze komt vanzelfsprekend voor rekening van klagers. Omdat er geen exclusiviteit was afgesproken, behielden de verkopers vrijheid van handelen. De verkopers konden en mochten er voor kiezen om het pand aan een derde te verkopen. Dat beklaagde jegens klagers onzorgvuldig heeft gehandeld door aan die verkoop mee te werken, is niet gebleken. Nu ook overigens niet is komen vast te staan dat beklaagde klachtwaardig gehandeld heeft, is de klacht ongegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-49 RvT Zuid

16-16 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Verjaring.
Klaagster heeft in 2007 een appartement gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. In 2016 heeft klaagster, nadat zij had besloten het appartement te verkopen, alsnog een klacht tegen beklaagde ingediend. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar bij de aankoop in 2007 onjuiste informatie heeft verstrekt over de woonoppervlakte en over het (mede-)gebruik van het bij het appartement gelegen dakterras.
De Raad stelt vast dat klaagster haar klacht ruim 9 jaar na de aankoop heeft ingediend. De klacht is in dit geval niet binnen een redelijke termijn ingediend. Onder de onderhavige omstandigheden mocht beklaagde er vanuit gaan dat ter zake geen klacht meer zou volgen.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-16 RvT Zuid

16-35 RvT Zuid

Eigen belang/handel. Waarneming.
Klagers hebben een garagebox gekocht die door het makelaarskantoor van beklaagde te koop werd aangeboden. Klagers hebben m.b.t. de aankoop contact gehad met de zoon van beklaagde die zijn vader, i.v.m. langdurige ziekte, op het kantoor verving. Klagers verwijten beklaagde dat zijn zoon direct belang bij de verkoop had, doordat hij kort daarvoor de garage zelf gekocht had en mede-eigenaar van de garagebox bleek te zijn.
De Raad overweegt dat voor de zoon van beklaagde als waarnemer, dus medewerker van beklaagde de Erecode van toepassing was. Nu vaststaat dat de zoon mede-eigenaar van de garagebox was en hij desalniettemin de garage via bemiddeling van beklaagdes makelaarskantoor heeft verkocht, heeft hij in strijd met de Erecode gehandeld. Dat het oorspronkelijk zijn bedoeling was om de garage als beleggingsobject te kopen, is niet komen vast te staan maar zelfs als dit wel zo was, dan had de zoon niet mogen nalaten om daarover van meet af aan tegenover potentiële kopers duidelijkheid te verschaffen. Een verkopend makelaar moet vanaf het allereerste begin naar buiten toe duidelijkheid verschaffen over zijn betrokkenheid bij het te verkopen object en dat heeft beklaagde, in casu zijn zoon, nagelaten. Dat beklaagde zelf wegens ernstige gezondheidsklachten langdurig uit de running was, doet hier niet aan af. Ook in geval van afwezigheid is het de verantwoordelijkheid van een lid dat zijn waarnemers de regels en dus ook de Erecode in acht nemen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-35 RvT Zuid

16-28 RvT Zuid

Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding. Onvoldoende belangenbehartiging.
Klager en zijn ex-echtgenote waren samen eigenaar van een woning en twee garageboxen. In het kader van zijn echtscheiding is klager uiteindelijk door de rechtbank veroordeeld om mee te werken aan de verkoop van deze onroerende zaken. Door de rechtbank werd daarbij beklaagde als verkopend makelaar aangewezen. Klager verwijt beklaagde dat hij geen, althans onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn wensen en verzoeken en stelt dat beklaagde geheel eenzijdig partij voor zijn ex-echtgenote heeft gekozen.
De Raad stelt vast dat tegen de in deze kwestie cruciale eindbeschikking van de rechtbank, door klager geen hoger beroep werd ingesteld. Die eindbeschikking is dus onherroepelijk en geldt derhalve rechtens, ook voor de Raad van Toezicht, als uitgangspunt. Naar het oordeel van de Raad waren er geen omstandigheden die beklaagde noopten anders te handelen dan hij heeft gedaan. Dat beklaagde in strijd met hetzij de eindbeschikking dan wel enige andere door hem in acht te nemen regels en/of normen heeft gehandeld, is niet gebleken.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-2626 CRvT

Lees meer: 16-28 RvT Zuid

16-03 RvT Zuid

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Hertaxatie door niet-onafhankelijke tweede taxateur.
Klager heeft i.v.m. een financiering, aan beklaagde gevraagd zijn woning te taxeren. Klager verwijt beklaagde dat zijn taxatierapport diverse feitelijke onjuistheden bevat en dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld. Beklaagde heeft klager voorgesteld om de woning op zijn kosten door een tweede taxateur te laten beoordelen. Pas achteraf werd klager duidelijk dat deze tweede taxateur ook werkzaam was voor het makelaarskantoor van beklaagde.
De Raad overweegt dat beklaagde heeft erkend dat zijn rapport een aantal onjuiste feitelijke vaststellingen bevat. Bovendien heeft beklaagde erkend de maten van de woning slechts te hebben geschat. Deze handelwijze is niet correct en onzorgvuldig. Voorts heeft beklaagde bij zijn aanbod om de woning te laten her-beoordelen niet aan klager duidelijk gemaakt dat die her-beoordeling zou worden uitgevoerd door een taxateur met wie beklaagde een samenwerkingsverband heeft. Los van de vraag of de taxatie van beklaagde juist was, heeft beklaagde aldus niet gehandeld zoals van een zorgvuldig makelaar mag worden verwacht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-03 RvT Zuid

15-89 RvT Zuid

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Net voordat de woonboerderij van klager op verzoek van de bank geveild zou worden, meldde zich alsnog een koper. De woonboerderij werd vervolgens voor EUR 400.000,-- aan deze koper verkocht. Beklaagde heeft het pand i.v.m. de financiering van de koper getaxeerd en stelde de marktwaarde vast op EUR 475.000,--. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op twee andere taxaties waarbij de waarde op EUR 660.000,-- en EUR 663.000 werd vastgesteld.
De Raad overweegt dat niet aannemelijk is geworden dat beklaagde onvoldoende kennis van de markt heeft of dat zijn rapport onzorgvuldig tot stand gekomen is. Het verschil met door andere taxateurs bepaalde waarden leidt niet tot de conclusie dat beklaagde in de gegeven omstandigheden niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2605 CRvT

Lees meer: 15-89 RvT Zuid

15-88 RvT Zuid

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Net voordat de woonboerderij van klager op verzoek van de bank geveild zou worden, werd alsnog een bod van EUR 400.000,-- ontvangen. Het pand is vervolgens in opdracht van de bank door beklaagde getaxeerd. Beklaagde stelde de marktwaarde vast op EUR 530.000 en de executiewaarde op een bedrag tussen de EUR 320.000 tot EUR 340.000. Het pand is daarna met toestemming van de bank voor EUR 400.000 verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op twee andere, hogere taxaties (marktwaarde EUR 663.000 resp. EUR 660.000 en executiewaarde EUR 440.000 resp. EUR 555.000).
De Raad overweegt dat het feit dat andere taxateurs tot een hogere taxatie zijn gekomen op zichzelf nog niet meebrengt dat beklaagde in tuchtrechtelijke zin onjuist heeft gehandeld. In dit geval zijn geen feiten gebleken die de conclusie rechtvaardigen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen of dat hem anderszins m.b.t. de taxatie een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt.  

 >
Download uitspraak (pdf) 

Lees meer: 15-88 RvT Zuid

15-90 RvT Zuid

Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Afbreken onderhandelingen.
Klager heeft bij beklaagde informatie ingewonnen over de verkoop van zijn eigen woning en de aankoop van een andere woning. In dat kader heeft beklaagde een oproep op haar website geplaatst waarbij zij schreef namens een “opdrachtgever” op zoek te zijn naar een woning in een bepaalde buurt. Toen zich vervolgens een verkoper meldde, zijn onderhandelingen tussen klager en die verkoper gestart. Klager verwijt beklaagde dat zij bij deze onderhandelingen niet voor hem, maar voor de verkoper is opgetreden. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij de onderhandelingen met klager heeft afgebroken waarna de woning via beklaagde aan een derde is verkocht. Beklaagde ontkent van klager een opdracht te hebben ontvangen en stelt de oproep op haar website op eigen initiatief te hebben geplaatst.       
De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde op enig moment van klager een opdracht tot dienstverlening bij aan- of verkoop heeft gekregen. De stelling van klager dat beklaagde als zijn aankoopmakelaar optrad en daarom niet tegelijkertijd als de verkoopmakelaar van een ander met hem in onderhandeling mocht treden, mist voldoende grond. Dat de verkoper er de voorkeur aan gaf om het bod van een nieuwe gegadigde te accepteren en niet verder met klager te onderhandelen, kan beklaagde niet worden verweten. Hoewel de handelwijze van beklaagde geen schoonheidsprijs verdiend acht de Raad de klacht ongegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-90 RvT Zuid

15-91 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Aanpassing contractsbepalingen. Terugvorderen van overdrachtsbelasting.
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. De verkoper had de woning zelf niet lang daarvoor gekocht, maar wenste de woning weer te verkopen. Nadat met klager mondeling overeenstemming was bereikt, heeft beklaagde een concept-koopakte opgesteld. Hierin werd opgenomen dat de verkoper de destijds door hem betaalde overdrachtsbelasting zou terugvorderen. Klager verwijt beklaagde dat hij heeft geweigerd om deze bepaling zo aan te passen dat het voordeel van de terugvordering niet aan de verkoper maar aan klager zou toekomen. Nadat duidelijk was dat partijen het over dit punt niet eens konden worden, is de woning via beklaagde aan een derde verkocht.
De Raad concludeert dat beklaagde jegens klager niet verwijtbaar onzorgvuldig gehandeld heeft. De stelling van klager dat beklaagde niet eerder met hem over de terugvordering van overdrachtsbelasting gesproken had, doet hieraan niet af.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-91 RvT Zuid

15-82 RvT Zuid

Collegialiteit. Uitlatingen over collega’s. Onvoldoende collegiale, transparante en deskundige werkwijze. Telefonisch opbieden. Open huis.
De NVM verwijt een makelaar (beklaagde) dat hij zich op ongepaste wijze over een grote groep collega-makelaars, door hem aangeduid als de “traditionele” makelaars, heeft uitgelaten en dat hij op bepaalde punten een onvoldoende transparante, collegiale en deskundige werkwijze hanteert.
De Raad overweegt dat het niet aangaat dat een NVM makelaar zich afzet tegen zijn collega’s om daardoor zijn eigen manier van werken als effectiever in de markt te zetten. ‘Het komt de Raad voorts voor, dat de door beklaagde gehanteerde
werkwijze – zoals het organiseren van een “ veiling”, waarin alle specifieke makelaarswerkzaamheden zijn teruggebracht tot het organiseren van een telefonisch biedingsproces met voorbijgaan van al hetgeen waarvoor de belanghebbenden juist de kundigheid en betrouwbaarheid van de makelaar nodig hebben, zomede het organiseren van een “open huis” zonder enige inbreng door de makelaar van die specifieke makelaarskwaliteiten – niet in
overeenstemming is met hetgeen van een NVM-makelaar mag worden verwacht. ‘
Indien en voor zover een lid van de NVM bij een veiling of open huis betrokken is, moeten gegadigden en belanghebbenden kunnen vertrouwen op de kundigheid en betrouwbaarheid van de organiserende NVM-makelaar. Door zich aan die verantwoordelijkheid te onttrekken veronachtzaamt de makelaar zijn verplichtingen jegens betrokkenen en eventuele gegadigden. Daar komt bij, dat de door beklaagde gehanteerde telefonische biedingsvorm naar het oordeel van de Raad onvoldoende transparant is en mede daarom een risico op misverstanden en zelfs misbruik in zich bergt. De Raad verklaart de klacht gegrond. Gelet op de in positieve richting gewijzigde houding van beklaagde volstaat de Raad met een berisping.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-82 RvT Zuid

15-84 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onderzoek naar financiële gegoedheid huurder.
De huurder van het bedrijfspand van klaagster wenste de huurovereenkomst te beëindigen. Klaagster heeft de huurder toestemming verleend een andere huurder te zoeken en de huurder heeft daarvoor beklaagde ingeschakeld. Klaagster verwijt beklaagde dat hij een onjuist beeld van de nieuwe huurder heeft gegeven. Na de ondertekening van de huurovereenkomst heeft de huurder het pand niet in gebruik genomen en werden de huurpenningen en waarborgsom niet voldaan.
De Raad overweegt dat beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld door te bevorderen dat een huurontbindingsovereenkomst werd ondertekend waarmee de “oude” huurder onvoorwaardelijk van zijn huurverplichtingen werd ontslagen terwijl nog geenszins zeker was dat de “nieuwe“ huurder aan zijn verplichtingen zou voldoen. Ofschoon klaagster niet de opdrachtgeefster van de makelaar was, had hij in dit opzicht ook haar belangen in het oog moeten houden. Op z’n minst had aan de ontbindingsovereenkomst de voorwaarde moeten worden toegevoegd dat de “nieuwe” huurder zekerheid voor de betaling van de huurpenningen zou geven.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2599 CRvT

Lees meer: 15-84 RvT Zuid

15-67 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Woonoppervlakte. NEN-2580 meetnorm.
Klagers hebben in 2012 een huis gekocht. In de verkoopbrochure was aangegeven dat de woonoppervlakte 115 m2 bedroeg. Toen klagers hun huis in 2015 wilden verkopen bleek dat de woonoppervlakte volgens de NEN-2580 meetinstructie slechts 95 m2 bedroeg omdat de zolder i.v.m. een iets te klein dakraam niet als woonoppervlakte kon meetellen. Klagers verwijten de makelaar die in 2012 als verkopend makelaar optrad, dat hij destijds de regels van de NEN-2580 norm niet in acht genomen heeft en klagers heeft misleid.
De Raad acht de klacht in zoverre gegrond dat de makelaar conform de toen pas ingevoerde NEN-normering had moeten aangeven dat de zolder strikt genomen niet meer aan de kwalificatie van woonruimte voldeed.

>
Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2598 CRvT

Lees meer: 15-67 RvT Zuid