NVM Tuchtrechtspraak

18-34 RvT West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlaktematen. Meetinstructie NEN 2580 bij recreatiewoning.

Klagers hebben een recreatiewoning gekocht die beklaagde in verkoop had. Na de aankoop ontdekten klagers dat zowel het huis als het perceel, kleiner waren dan door beklaagde was opgegeven. Klagers hebben de woning laten opmeten volgens de meetinstructie NEN 2580 en toen bleek dat de gebruiksoppervlakte van de woning geen 50 m2 bedroeg maar slechts 37,06 m2 en de oppervlakte van het perceel geen 500 m2 maar 352,7 m2. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning niet zelf heeft opgemeten en onjuiste maten heeft opgegeven.
De Raad stelt vast dat beklaagde de Meetinstructie t.a.v. de woning niet heeft toegepast en ook anderszins de woning voorafgaand aan de verkoop niet heeft opgemeten of heeft laten opmeten. De Raad acht dat tuchtrechtelijk laakbaar. De Meetinstructie is naar het oordeel van de Raad van toepassing op voor recreatie bestemde woningen maar indien dit anders zou zijn, is de afwijking in de werkelijke oppervlaktematen ten opzichte van de in de verkoopdocumentatie opgenomen oppervlaktematen dermate substantieel, dat dit tuchtrechtelijk laakbaar handelen oplevert. Dat klagers de woning hebben bezichtigd en dat zij niet hebben aangegeven dat de vierkante meters een cruciale rol zouden spelen bij hun besluitvorming, doet hieraan niet af. Het in NVM-verband verplicht stellen van het hanteren van de Meetinstructie is nu juist ingegeven om een einde te maken aan het zonder deugdelijk onderzoek dan wel het foutief opnemen van de maten van oppervlaktes door bij de NVM aangesloten makelaars.

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 18-34 RvT West

18-33 RvT West

Onvoldoende belangenbehartiging. Bewust vertragen van de onderhandelingen. Financiële dienstverlening. Onvoldoende communicatie

Klagers hebben beklaagde in 2011 een verkoopopdracht verstrekt. In 2013 heeft beklaagde de opdracht teruggegeven waarna klagers een ander hebben gevraagd om hen bij de verkoop van hun woning bij te staan. Begin 2015 heeft beklaagde namens potentiële kopers een bod op de woning van klagers uitgebracht. Er is een koopovereenkomst tot stand gekomen maar uiteindelijk is deze alsnog ontbonden omdat de kopers hun financiering niet rond konden krijgen. Klagers verwijten beklaagde dat hij tijdens de onderhandelingen op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft.

De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde onzorgvuldig en tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo is niet gebleken dat beklaagde zich jegens de adviseur van klagers onheus heeft gedragen of dat hij de voortgang van de onderhandelingen bewust heeft vertraagd. De financiële activiteiten worden niet verricht vanuit het makelaarskantoor van beklaagde, zoals klagers stellen, maar vanuit een separate entiteit. Deze entiteit beschikt over de benodigde vergunningen en de Raad ziet dan ook niet hoe dit kan leiden tot tuchtrechtelijk laakbaar handelen van beklaagde. De Raad merkt wel op dat in dit geval de communicatie van beklaagde richting klagers op enkele punten te wensen heeft overgelaten maar dit was niet dusdanig ernstig dat dit tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen oplevert

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 18-33 RvT West

18-32 RvT West

Taxatie. Onzorgvuldige werkwijze. Opvragen schone grondverklaring en asbestinventarisatie.

Klager was met de erven van een perceel grond verwikkeld in een gerechtelijke procedure. In het kader van deze procedure hebben ieder der partijen een makelaar aangesteld die samen de waarde van het perceel bindend zouden vaststellen. Klager verwijt de door de erven aangestelde taxateur (beklaagde) dat hij ondeskundig heeft gehandeld door de beschikbare schone grondverklaring en asbestinventarisatie niet bij zijn taxatie te betrekken. Daarnaast stelt klager dat er sprake was van belangenverstrengeling.
De Raad is van oordeel dat de – mede door beklaagde – afgegeven waardebepaling zorgvuldig tot stand is gekomen. De waardebepaling is voldoende onderbouwd, waarbij is verwezen naar voor de waardebepaling relevante factoren. Ook het bedrag voor de sloop/sanering is naar het oordeel van de Raad voldoende onderbouwd en komt de Raad niet onevenredig voor. Indien beklaagde ten tijde van de waardebepaling van het perceel bekend was met het bestaan van een schone grondverklaring en een asbestinventarisatie, en deze documenten vervolgens niet heeft opgevraagd, heeft dat niet geleid tot een foutieve waardebepaling. Beklaagde is uitgegaan van zijn eigen kennis en kunde, heeft de nodige informatie ingewonnen, en is tot een vanuit tuchtrechtelijk oogpunt juiste waardebepaling gekomen. Eventuele kennis van beklaagde met de inhoud van de schone grondverklaring en een asbestinventarisatie had niet tot een andere waardebepaling geleid. Dat beklaagde de gesteldheid van de bodem niet voldoende heeft meegenomen in de waardebepaling en/of dat hij de asbestverontreiniging op het perceel niet of onvoldoende onderkend heeft, blijkt niet uit de stukken en wordt ook overigens door klager niet aannemelijk gemaakt. Dat er sprake was van belangenverstrengeling is niet komen vast te staan. De klacht wordt ongegrond verklaard.

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 18-32 RvT West

18-31 RvT West

Onvoldoende belangenbehartiging. Onzorgvuldig optreden. Slechte bereikbaarheid.

Klaagster heeft beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van haar woning verstrekt. Er zijn verschillende bezichtigingen geweest en klaagster heeft tweemaal een bod afgewezen. Uiteindelijk heeft klaagster de opdracht aan beklaagde ingetrokken. Klaagster verwijt beklaagde dat hij bij de uitvoering van haar opdracht op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.

Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde, onzorgvuldig en laakbaar heeft gehandeld. Dat beklaagde slecht bereikbaar was voor potentiële kopers, deze potentiële kopers heeft geadviseerd niet hoger te bieden dan een bepaalde koopprijs en dat beklaagde zich negatief over de woning heeft uitgelaten, blijkt geenszins uit de overgelegde stukken en is ook verder door klaagster niet aannemelijk gemaakt.

Omdat ook overigens niet is gebleken dat beklaagde op enigerlei wijze in strijd met door hem in acht te nemen regels en/of normen heeft gehandeld, of door zijn handelen schade aan klaagster heeft toegebracht, wordt de klacht ongegrond verklaard.

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 18-31 RvT West

18-30 RvT West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Verhuur bedrijfsruimte t.b.v. horeca. Benodigde vergunningen versus gebruiksmogelijkheden. Toezending verkeerde Algemene Bepalingen.

Klaagster was geïnteresseerd in een bedrijfsruimte die via beklaagde te huur werd aangeboden. Klaagster was voornemens om er een eetgelegenheid en een discotheek in te vestigen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij op verschillende punten onjuiste c.q. onvoldoende informatie heeft verstrekt. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klaagster het verkeerde model van de Algemene Bepalingen behorende bij de huurovereenkomst heeft gestuurd.

De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde aan klaagster onjuiste informatie verstrekt heeft. Uit de huurovereenkomst volgt dat klaagster verantwoordelijk is voor het verkrijgen van de benodigde vergunningen. Ter zitting heeft beklaagde onbetwist gesteld dat hij klaagster er op gewezen heeft dat aan de achterzijde van het gehuurde woningen zijn gebouwd, waardoor mogelijk zwaardere eisen worden gesteld aan het geluidsniveau. Onder deze omstandigheden lag het naar het oordeel van de Raad op de weg van klaagster om een nader onderzoek in te stellen naar de gebruiksmogelijkheden alvorens zij tot het aangaan van de huurovereenkomst zou zijn overgegaan. Het verwijt dat beklaagde de onjuiste Algemene Bepalingen aan klaagster heeft gestuurd treft evenmin doel. Beklaagde heeft deze omissie omgaand – vòòr ondertekening van de huurovereenkomst – hersteld en voor klaagster moet duidelijk zijn geweest welke Algemene Bepalingen op de huurovereenkomst van toepassing zouden zijn. De klacht is derhalve ongegrond.

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 18-30 RvT West

17-151 RvT West

Ontvankelijkheid. Misbruik van het tuchtrecht. Ongepast optreden tegenover een derde.

Klager heeft als adviseur gewerkt voor een opdrachtgeefster van beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat hij zich meerdere malen indiscreet over klager heeft uitgelaten en onwaarheden over hem heeft verspreid. Hiertoe voert klager aan dat beklaagde van zijn opdrachtgeefster zou hebben geëist dat zij klager zou ontslaan als haar adviseur omdat beklaagde niet meer zou willen samenwerken met klager. Voorts wordt hierbij aangevoerd dat beklaagde aan derden zou hebben verteld over het voornemen van klager om een klacht jegens beklaagde in te dienen en dat beklaagde klager bij een toevallige ontmoeting heeft genegeerd. De Raad is van oordeel dat klager door het indienen van de klacht misbruik heeft gemaakt van het tuchtrecht van de NVM. De Raad komt tot dit oordeel omdat klager zijn klacht baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij weet of behoort te weten dat die feiten en omstandigheden op geen enkele wijze kunnen leiden tot gegrondheid van de ingediende klacht. Gezien de voorgeschiedenis is het aannemelijk dat de klacht voornamelijk isingediend om beklaagdes opdrachtgeefster te treffen, met het doel het conflict met die opdrachtgeefster verder te doen escaleren. Daar is het tuchtrecht van de NVM niet voor bedoeld. Vorenstaande leidt tot het oordeel dat klager in zijn klacht niet-ontvankelijk zal worden verklaard. Ten overvloede wordt opgemerkt dat, voor zover er geen sprake zou zijn geweest van misbruik van het tuchtrecht van de NVM, er geen enkele feitelijke grondslag is om te kunnen spreken van klachtwaardig handelen door beklaagde. Indien klager al ontvankelijk zou zijn in zijn klacht, zou de Raad de klacht van klager ongegrond verklaren.

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 17-151 RvT West

18-19 RvT West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Ontbreken vergunning.

Klager was geïnteresseerd in een woning met een bedrijfsruimte waarin vier studio-appartementen waren gerealiseerd. Klager wilde de woning zelf gebruiken en de studio’s verhuren. Nadat met de verkoper overeenstemming was bereikt heeft beklaagde (de verkopend makelaar) de concept- koopovereenkomst toegezonden. Klager verwijt beklaagde dat hij pas daarna, desgevraagd van beklaagde vernam dat voor de verhuur van de studio’s geen vergunning aanwezig was. Klager heeft daarop alsnog van de aankoop afgezien.

De Raad is van oordeel dat het op de weg van beklaagde had gelegen om uiterlijk bij of voorafgaand aan de toezending van de concept-overeenkomst, maar bij voorkeur eerder, klager uitdrukkelijk op het onvergunde karakter van de studio’s te wijzen, bij voorkeur onder toezending van de relevante correspondentie met de gemeente. Beklaagde heeft dit nagelaten en ook in de concept-koopovereenkomst dienaangaande niets vermeld. Daardoor heeft beklaagde het risico laten ontstaan dat klager verwachtingen zou koesteren die de verkoper niet zou kunnen waarmaken. De klacht is gegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 18-19 RvT West

18-18 RvT West

Onvoldoende belangenbehartiging. Onzorgvuldig handelen. Onduidelijkheid over identiteit wederpartij. Verkoop “vóór de markt uit”.

Klaagster heeft beklaagde gevraagd de verkoop van haar woning ter hand te nemen. Via beklaagde werd, nog voordat de woning op Funda geplaatst was, met een koper mondeling overeenstemming bereikt over een koopprijs van EUR 365.000. De koper bleek een onderneming die zich toelegt op renovatie en doorverkoop van woningen. Klaagster heeft de verkoop alsnog afgeblazen en de woning is vervolgens via een andere makelaar voor EUR 410.000,-- aan een derde verkocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar onjuist of onvolledig heeft geïnformeerd over de achtergronden van de koper. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat de woning vóór de markt (nog vóór de plaatsing op Funda) verkocht werd.  

De Raad stelt vast dat niet is gebleken dat beklaagde niet integer gehandeld heeft. Dat laat onverlet dat beklaagde onvoldoende zorgvuldig gehandeld heeft. Het had op de weg van beklaagde gelegen om klaagster ondubbelzinnig en schriftelijk te wijzen op het feit dat in de huidige woningmarkt het vóór de markt uit verkopen van een courante woning, het risico brengt dat niet de hoogste prijs wordt behaald. Dat gold te meer bij een koper als de onderhavige. Dat klaagster haast had bij de verkoop, doet hieraan niet af. Juist ook dan ligt het op de weg van de makelaar om zijn opdrachtgever duidelijk inzicht te geven in de voor de verkoop relevante omstandigheden en om te voorkomen dat zijn opdrachtgever wellicht lichtvaardig een bepaalde keuze maakt.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 18-18 RvT West

18-17 RvT West

Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Exclusiviteit.

Klaagster was geïnteresseerd in een bedrijfspand dat beklaagde in verkoop had. Klaagster verwijt beklaagde dat aan haar niet kenbaar is gemaakt dat er - in strijd met aan klaagster toegezegde exclusiviteit - met meer partijen werd onderhandeld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat klaagster niet is geïnformeerd over het bod van een andere gegadigde en dat klaagster niet in de gelegenheid is gesteld een beter bod uit te brengen.

De Raad stelt vast dat het klager en beklaagde onder de onderhavige omstandigheden niet voor ogen kon staan dat op basis van exclusiviteit werd onderhandeld. Voorts komt het de Raad aannemelijk voor dat de door de opdrachtgever van beklaagde met een derde bereikte overeenstemming geheel of grotendeels buiten beklaagde om is bereikt. Dit laat onverlet dat beklaagde er beter aan had gedaan om, toen zijn opdrachtgever aangaf het wachten op klaagster beu te worden, dit met (de adviseur van) klaagster te communiceren zodat klaagster de gelegenheid had om zich meer bewust te beraden over aanpassing van haar bod en/of de daaraan verbonden voorwaarden. Tuchtrechtelijk laakbaar acht de Raad het optreden van beklaagde evenwel niet.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 18-17 RvT West

18-16 RvT West

Onvoldoende belangenbehartiging. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onderzoek naar identiteit en gegoedheid huurder. Drugslab. Onervaren medewerker. Onzorgvuldig handelen.

Klaagster heeft via beklaagde haar bedrijfspand verhuurd aan een huurder die er een drugslab in heeft gevestigd. Bij de opstart van het drugslab heeft zich een explosie voorgedaan en is brand ontstaan waarna de overeenkomst is beëindigd. Betaling van schadevergoeding aan klaagster is uitgebleven. Klaagster verwijt beklaagde dat hij onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de identiteit en de gegoedheid van de huurder. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de opdracht door een onervaren medewerker heeft laten uitvoeren en dat hij onvoldoende zorgvuldig te werk is gegaan.

De Raad overweegt dat het in zijn algemeenheid tot de taak van de verhurend makelaar behoort om zich te informeren over de identiteit van de potentiële huurders en de kredietwaardigheid. In dit geval heeft beklaagde hiernaar voldoende onderzoek verricht. Dat de medewerker van beklaagde onervaren was kan niet worden vastgesteld. Evenmin kan worden vastgesteld dat beklaagde klaagster expliciet heeft gewezen op het risico van het gebruik als drugslab maar gelet op art. 18 van de huurovereenkomst levert dit geen tuchtrechtelijk laakbaar handelen op. In dit artikel is een verbod opgenomen voor dergelijke activiteiten en de mogelijkheid van tussentijdse inspectie door de verhuurder. Daarbij komt dat het een feit van algemene bekendheid is dat in gehuurde bedrijfsruimtes met enige regelmaat hennepkwekerijen en drugslabs worden aangetroffen. De Raad concludeert dat beklaagde jegens klaagster de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die mocht worden verwacht en de klacht wordt ongegrond verklaard.    

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 18-16 RvT West

18-15 RvT West

Onjuiste taxatiewaarde. Veiling. Lagere waarde dan taxaties van collega’s. Onvergelijkbare uitkomsten.

Klager was eigenaar van twee onroerende zaken. Deze onroerende zaken zijn in 2014 geveild en verkocht . Beklaagde heeft de objecten voorafgaande aan de veiling getaxeerd. Klager meent dat beklaagde de waarde veel te laag heeft vastgesteld en wijst daarbij op taxatierapporten van andere taxateurs die hoger uitkwamen.

De Raad stelt vast dat de door klager overgelegde taxaties andere uitgangspunten en een ander doel hadden dan de taxatie van beklaagde. De resultaten zijn niet goed vergelijkbaar. Hoewel de verschillen in uitkomst aanzienlijk zijn, is de Raad van oordeel dat beklaagde in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Beklaagde heeft zijn taxatie voldoende onderbouwd en verklaard. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 18-15 RvT West

18-14 RvT West

Eigen belang/handel. Makelaar koopt zelf. Schijn van handel in onroerend goed.


Een makelaar (beklaagde) heeft, samen met een derde, een drietal appartementsrechten gekocht voor EUR 350.000,--. Drie maanden later heeft beklaagde deze appartementsrechten voor EUR 475.000 doorverkocht. Beklaagde wordt door klaagster verweten dat hij gehandeld heeft in onroerend goed dan wel dat hij tenminste die indruk heeft gewekt waardoor er een onjuiste beeldvorming over de belangen van beklaagde is ontstaan.

De Raad acht het op zichzelf aannemelijk dat beklaagde uit het oogpunt van belegging heeft besloten de betreffende appartementsrechten aan te kopen. Ook indien onroerend goed is gekocht met het oogmerk van duurzame belegging, maar na een korte periode wordt verkocht, kan sprake zijn van handel in de zin van regel 6. In dit geval heeft beklaagde door zijn handelwijze in ieder geval de schijn gewekt dat hij handelt in onroerend goed. Een NVM-makelaar dient te voorkomen dat van dergelijke schijn sprake kan zijn. De klacht is derhalve gegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 18-14 RvT West

17-149 RvT West

Beweerdelijk te lage taxatie. Onafhankelijkheid van taxateur.

Klaagster is in een echtscheidingsprocedure verwikkeld. In dat kader gaf zij een makelaar opdracht de woning te taxeren. Deze komt uit op € 550.000. Twee maanden later geeft haar ex-echtgenoot beklaagde opdracht de woning te waarderen. Deze is een goede bekende van het gezin van klaagster en met name haar ex-man. Hij komt uit op een bedrag van € 500.000. Bijna een jaar later komt een derde taxateur tot een waardering van € 540.000. Klaagster acht de waardering van beklaagde te laag. Bovendien stelt zij dat beklaagde de woning niet van binnen heeft opgenomen. Verder meent zij dat beklaagde gezien zijn nauwe relatie met haar ex-man niet onafhankelijk kon taxeren.

De makelaar heeft in zijn taxatierapport vermeld dat hij de woning niet van binnen kon opnemen. Waar hij het gezin van klaagster goed kende, kende hij de woning van binnen. Dat hij de ex-echtgenoot van klaagster goed kent, is voor hem geen belemmering om een juiste taxatie te verrichten. Dat die taxatie juist is, blijkt uit de beide andere waarderingen.

Dat laatste is de raad van toezicht met beklaagde eens. Dat geldt niet voor de (on)afhankelijkheid van beklaagde. Hij had zich, gezien zijn nauwe relatie met klaagsters ex-echtgenoot, of van de taxatie dienen te onthouden of op zijn minst haar toestemming voor de taxatie moeten vragen. In zoverre is de klacht gegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-149 RvT West

17-147 RvT West

Beweerdelijk onjuiste advertenties inzake achterom.

Vlak langs de woningen van klagers loopt een paadje dat niet hun eigendom is. Dat paadje wordt onder meer gebruikt door de bewoners van een vlakbij gelegen woning. Het staat niet vast dat er sprake is van een recht van overpad. Wel staat vast dat bewoners al vele jaren gebruik maken van het paadje en dat de eigenaar ervan daar nimmer bezwaar tegen maakte. Klagers zijn van mening dat de makelaar die het vlakbij gelegen huis in verkoop/verhuur heeft in advertenties en op websites de suggestie wekt dat er sprake zou zijn van een recht van overpad en dat hij tijdens rondleidingen met belangstellenden het achterom aanprijst. De makelaar zou ondanks klachten van klagers de advertentieteksten niet hebben aangepast.

De makelaar zegt dat hij dit laatste wel degelijk deed maar dat er websites zijn die teksten van andere sites overnemen waarop hij geen invloed heeft. Hij zegt toe tijdens bezichtigingen geen gebruik meer van het paadje te maken en de werkelijke situatie aan gegadigden duidelijk uiteen te zetten.

De raad van toezicht kan in de advertentieteksten niets misleidends zien. De klacht wordt ongegrond verklaard.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-147 RvT West

17-122 RvT West

Ondeskundig optreden. Onzorgvuldig optreden. Ontbreken van inspectie. Gebruik onjuist format. Overnemen gegevens van derden.

Klager was de zaakwaarnemer van de eigenaar van een aantal garageboxen en percelen (agrarische)grond. Beklaagde heeft zowel de garageboxen als de percelen getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij deze taxaties op onzorgvuldige en ondeskundige wijze heeft uitgevoerd en op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.

De Raad stelt vast dat beklaagde door zijn handelwijze heeft blijk gegeven zich volstrekt niet bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijke verkeer. Hij schond diverse basisregels waaraan een NVM-lid zich te houden heeft en trad daarmee niet op als een betrouwbare deskundige en onafhankelijke makelaar die waakt tegen onjuiste beeldvorming. Het klakkeloos overnemen van gegevens/mededelingen van derden is onaanvaardbaar. Indien een makelaar over onvoldoende lokale kennis beschikt, dient hij zich in beginsel te onthouden van het uitbrengen van een taxatie dan wel een wel ter plaatse goed bekend zijnde makelaar te raadplegen/in te schakelen. Een NVM-lid dient een te taxeren object zelf te bezichtigen en te inspecteren. Het is hem niet toegestaan op basis van gegevens van anderen een taxatierapport op zijn naam uit te laten gaan. Beklaagde heeft niet alle garageboxen geïnspecteerd en heeft de percelen zelfs in het geheel niet gezien. Voorts is beklaagde tot ondertekening van het taxatierapport van de percelen overgegaan, terwijl hij een onjuiste format had gebruikt, nu hem alleen gevraagd zou zijn om een globale waardebepaling af te geven. De Raad acht het onbegrijpelijk en onaanvaardbaar dat beklaagde het betreffende taxatierapport heeft getekend, terwijl hij tot heden stelt dat het om een globale waardebepaling zou gaan. De Raad concludeert dat beklaagde schromelijk tekortgeschoten is in de op hem rustende verplichtingen. De Raad acht dit zodanig ernstig dat de zwaarste sanctie op zijn plaats is, temeer nu beklaagde geen blijk heeft gegeven de onjuistheid van zijn handelen in te zien, edoch zich in zijn verweer te presenteren als slachtoffer. De klacht wordt gegrond verklaard en beklaagde wordt ontzet uit het NVM-lidmaatschap.

Download uitspraak (pdf)
Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-2659 CRvT

Lees meer: 17-122 RvT West

18-01 RvT West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. “Oud pand clausule”.

Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste informatie over de onderhoudstoestand van de woning heeft verstrekt. Uit het in opdracht van klager verrichte bouwkundig onderzoek bleken de riolering en de elektrische installatie in veel slechtere staat te zijn dan door beklaagde was aangegeven terwijl de gestelde dakisolatie niet werd aangetroffen.

De Raad overweegt dat een verkopend makelaar moet waken voor onjuiste beeldvorming. Deze verplichting gaat niet zo ver dat de verkopend makelaar niet mag afgaan op mededelingen van zijn opdrachtgever, behoudens indien de makelaar aanleiding heeft om te veronderstellen dat die mededelingen onjuist zijn. In dit geval kan het optreden van beklaagde de toets der kritiek doorstaan. Hierbij wordt ook in aanmerking genomen dat de verkoopdocumentatie vermeldt dat een “oud pand-clausule” van toepassing is.

 > Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 18-01 RvT West

17-110 RvT West

Belangenbehartiging verkoper. Onderzoeksplicht. Erfdienstbaarheden-onderzoek.

Klager beklaagt zich erover dat de woning die hij gekocht heeft door de make-laar-verkoper was aangeboden als voorzien van garage en achterom terwijl er alleen maar sprake is van een erfdienstbaarheid van voetpad en niet van uitweg. De raad van toezicht constateert dat het er optisch uitziet als dat men over de achter de woningen gelegen zandweg met een auto aar de garages kan komen en dat van die mogelijkheid decennia lang zonder problemen gebruik gemaakt is. Onder die omstandigheden hoefde de makelaar geen nader onderzoek naar de situatie te verrichten.

Het verwijt dat de makelaar te weinig ondernam om de gerezen problemen op te lossen is evenmin gegrond. Hij kan zijn opdrachtgever niet dwingen om aan een oplossing mee te werken.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-110 RvT West

17-109 RvT West

Klacht van niet-opdrachtgever. Burengeschil.

Als de makelaar de verkoopopdracht van een woning krijgt, ontvangt hij een e-mail van de buren van het te verkopen pand over een lekkage als gevolg van een lekkende plantenbak. Als hij deze e-mail met zijn opdrachtgever bespreekt, krijgt hij te horen dat deze zaak al 15 jaar speelt en deel uitmaakt van een burengeschil. Omdat de makelaar niet betrokken wil worden in een burenruzie besluit hij geen verdere actie te ondernemen. De Raad van Toezicht acht dit niet klachtwaardig.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-109 RvT West

17-108 RvT West

Klacht over taxatie. Onvoldoende verklaring hoe taxateur tot waardering kwam. Niet redelijk handelend taxateur. Referentieobjecten.

Klager is van mening dat het taxatierapport van zijn woning onjuist is. Hij zegt dat zijn woning ten onrechte als bovenwoning is aangemerkt en dat de referentieobjecten dientengevolge ook allemaal bovenwoningen zijn. De kelder is ten onrechte niet meegenomen bij de waardering die verder te laag is vanwege een te lage m2-prijs.

De Raad van Toezicht acht de kwalificatie bovenwoning niet erg gelukkig maar wel verklaarbaar. De kelder is niet toegankelijk en dus terecht niet opgenomen. De makelaar verklaart niet waarom de m2-bedragen van de referentieobjecten veel hoger liggen dan die van het pand van klager. Derhalve is deze opgetreden als een niet in redelijkheid handelend taxateur.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-108 RvT West

17-107 RvT West

Meetinstructie. Foutief woonoppervlak vermeld.

De kopers van een woning beklagen zich erover dat makelaar-verkoper een foutief woonoppervlak - 27 m2 meer dan de werkelijkheid - in zijn verkoopinformatie heeft vermeld. Het werkelijke oppervlak kwam aan het licht door een taxatie door een derde makelaar.

De makelaar erkent de fout. Zijn verweer dat de taxatie hoger uitkwam dan de overeengekomen koopsom en dat klager aardoor geen schade leed, baat beklaagde niet.

 > Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 17-107 RvT West

17-106 RvT West

Klacht over taxatie – te lange tijdsduur, onjuiste oppervlaktes, te lage waardes. Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed.


De bank van klager geeft een makelaarskantoor opdracht om een groot aantal bedrijfsobjecten van klager te taxeren. Klager heeft over de uitvoering daarvan een aantal klachten. De Raad van Toezicht acht deze ongegrond. Het heeft weliswaar vrij lang geduurd voordat de rapporten klaar waren maar niet onaanvaardbaar lang en bovendien heeft de makelaar een goede verklaring voor de tijdsduur gegeven. Wat de oppervlaktematen betreft is hier de Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed aan de orde en die biedt afwijkingsmogelijkheden van de NEN 2580.

Er is niet gebleken van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering had kunnen komen.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-106 RvT West

17-105 RvT West

Onterecht beroep op financieringsvoorbehoud. Acties van makelaar-verkoper. Controle op storten waarborgsom.

Verkopers zijn van mening dat hun makelaar te kort schoot toen de kopers van hun woning een beroep deden op het financieringsvoorbehoud. Zo wees hij hen niet op de juridische gevolgen, controleerde hij niet of kopers de waarborgsom hadden gestort en was de uiteindelijke ingebrekestelling niet goed.

De Raad van Toezicht acht de klachten ongegrond. De makelaar wees klagers er direct op dat kopers bij hun beroep op het voorbehoud geen afwijzing van een bank overlegden en vroeg hij hen wat van hem werd verwacht. Dat acht de raad correct. De dienstverlening van de makelaar komt na het tekenen van de koopovereenkomst in een andere minder ver gaande fase terecht.

Dat de makelaar niet naging of de waarborgsom was gestort is niet verwijtbaar nu de financieringstermijn was verlengd en het niet waarschijnlijk is dat kopers voordien aan hun verplichting hadden voldaan.

De door de makelaar na ingewonnen advies opgestelde ingebrekestelling verdient weliswaar niet de schoonheidsprijs maar is wel voldoende.      

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-105 RvT West

17-104 RvT West

Tegenstrijdige belangen – makelaar voor verkoper van object en tegelijkertijd makelaar/verkoper voor belangstellende voor dat object.


  Beklaagde is makelaar-verkoper van een woning waarvoor klager belangstelling heeft. In dat kader geeft klager diezelfde makelaar opdracht zijn huis te verkopen. Klager heeft voor de financiering een lening nodig van een vriend. Deze komt echter onverwacht te overlijden waarop klager een beroep doet op het financieringsvoorbehoud. Verkopers van de gekochte woning accepteren dit niet en vorderen de contractuele boete. De makelaar komt daardoor in een lastig parket.

De Raad van Toezicht is van oordeel dat het aanvaarden van twee opdrachten die met elkaar verband houden, op zich niet verboden is, maar wel de uiterste zorgvuldigheid van de kant van de makelaar vergt. Aan die hoge zorgvuldigheid heeft de makelaar niet voldaan. Hij had klager moeten adviseren een eigen deskundige in de arm te nemen toen hij van de koop wilde afzien. Hij wist welke vorm van financiering klager nodig had en kende de leeftijd (81 jaar) van klager.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-104 RvT West

17-70 RvT West

Maatregel NWWI staat tuchtrechtelijk ingrijpen niet in de weg. Onjuiste vermelding. Niet zelf opnemen van getaxeerd object.
Klaagster en haar ex-partner hebben beklaagde gevraagd een gevalideerde taxatie van hun woning uit te brengen. Nadat klaagster het taxatierapport van beklaagde had ontvangen, werd de validatie ingetrokken omdat beklaagde de opname van het getaxeerde niet zelf had verricht en het rapport daardoor niet voldeed aan de (validatie)eisen.
Beklaagde heeft de Raad desgevraagd medegedeeld dat hem door de NWWI een officiële waarschuwing is opgelegd. Ten overvloede overweegt de Raad dat deze maatregel van de NWWI niet in de weg staat aan tuchtrechtelijk ingrijpen jegens beklaagde, nu het NWWI geen orgaan is van de NVM. Beklaagde heeft erkend dat hij de woning niet zelf van binnen heeft opgenomen, en dat het op naam van beklaagde opgestelde en ondertekende taxatierapport vermeldt dat dit wél het geval is. Het (meewerken aan het) onjuist opstellen van een taxatierapport of het opnemen van onjuiste vermeldingen daarin is tuchtrechtelijk laakbaar. Gelet op het vertrouwen dat gesteld mag worden aan de juistheid van NWWI-taxatierapporten acht de Raad het ten enenmale onjuist dat beklaagde het in het taxatierapport heeft doen voorkomen dat de woning door beklaagde van binnen is opgenomen.

 >Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-70 RvT West

17-71 RvT West

Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Uitspelen van gegadigden.
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat zij klager en een andere potentiële koper, op ongeoorloofde wijze tegen elkaar heeft laten opbieden.
Door de Raad kan niet worden vastgesteld dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft nu de gemachtigde van klager, voor het uitbrengen van het eindbod, door beklaagde op de hoogte is gesteld van het feit dat er een andere gegadigde was. Van het tegen elkaar uitspelen van twee tegen elkaar opbiedende gegadigden is de Raad niet gebleken.

 >
Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 17-71 RvT West

17-69 RvT West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Ongepast optreden.
Klaagster en haar echtgenoot waren op zoek naar een woning waar zij zelf zouden kunnen wonen en naar een praktijkruimte c.q. appartement dat klaagster zou kunnen gebruiken als praktijkruimte dan wel tijdelijk aan derden als woonruimte zou kunnen verhuren. Klaagster heeft in dat kader telefonisch contact opgenomen met beklaagde om een afspraak te maken voor de bezichtiging van een door beklaagde aangeboden appartement en een woonhuis. Tijdens dit telefoongesprek is discussie ontstaan over wat de reden was van het feit dat klaagster twee zo verschillende objecten wilde bezichtigen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich daarbij tuchtrechtelijk laakbaar heeft gedragen.
De Raad heeft niet kunnen vaststellen waardoor het telefoongesprek tussen partijen is geëscaleerd. De situatie valt te betreuren maar dat beklaagde de grenzen van het betamelijke heeft overschreden is niet komen vast te staan.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-69 RvT West

17-54 RvT West

Ontvankelijkheid. Te laat indienen van de klacht. Mededelings- en onderzoeksplicht. Ouderdomsclausule.
Klager heeft in 2013 zijn woning via beklaagde verkocht. Na de verkoop zijn er met de kopers problemen over bouwkundige gebreken ontstaan. De (erfgenamen van) klager verwijt(en) beklaagde dat zij heeft verzuimd om in de koopovereenkomst een zgn. ouderdomsclausule op te nemen. Daarnaast zou beklaagde op onbetamelijke wijze op een aansprakelijkstelling van klager hebben gereageerd.
De Raad acht het tijdsverloop tussen enerzijds de verweten gedraging (april 2013) en anderzijds de indiening van de klacht (januari 2017) onder de onderhavige omstandigheden niet zodanig dat de klacht niet-ontvankelijk zou dienen te worden verklaard. Of in een concreet geval een ouderdomsclausule moet worden opgenomen of dat deze met de verkoper als optie moet worden besproken, is afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij vanuit tuchtrechtelijk perspectief aan de verkopend makelaar een zekere beoordelingsmarge moet worden gelaten. In dit geval is niet gebleken dat beklaagde de haar toekomende beoordelingsmarge heeft overschreden. Hoewel de reactie van beklaagde op de aansprakelijkstelling van klager zeker niet de schoonheidsprijs verdient, acht de Raad een dergelijke reactie niet tuchtrechtelijk laakbaar. Bijzondere omstandigheden daargelaten moet aan beklaagde de ruimte worden gelaten om op een aansprakelijkstelling ofwel inhoudelijk, ofwel ongemotiveerd te reageren.

 >
Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 17-54 RvT West

17-43 RTV West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Meetinstructie NEN 2580. Competentie t.a.v. civielrechtelijk dispuut.
De kopers van een woning verwijten de verkopend makelaar dat hij in de brochure en op Funda een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeld. Beklaagde erkent onjuiste informatie te hebben gegeven en wijst er op dat de woning ruim voor de introductie van de Meetinstructie is aangemeld. Beklaagde heeft per abuis de woning daarna niet nagemeten.
De Raad stelt vast dat beklaagde de woning niet conform de meetinstructie NEN 2580 heeft opgemeten of laten opmeten. Dit is, in lijn met eerdere uitspraken, tuchtrechtelijk laakbaar. De door de NVM ter zake gegeven instructies zijn eenduidig. Dat klagers de woning hebben bezichtigd en niet hebben aangegeven dat de vierkante meters een cruciale rol zouden spelen bij hun besluitvorming, doet aan het oordeel van de Raad niet af. Het in NVM-verband verplicht stellen van het hanteren van de meetinstructie is nu juist ingegeven om voor eens en altijd een einde te maken aan het zonder deugdelijk onderzoek dan wel het foutief opnemen van de maten vermelden van oppervlaktes door bij de NVM aangesloten makelaars. Of een correcte vermelding van de gebruiksoppervlakte van de woning tot een andere koopprijs had geleid c.q. of het handelen van beklaagde tot schade heeft geleid, laat de Raad in het midden. De Raad doet immers geen uitspraak over de civielrechtelijke aspecten van het geschil.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-43 RTV West

17-42 RvT West

Onvoldoende belangenbehartiging. Mededelings- en onderzoeksplicht. Asbestvervuiling.
Klagers hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning (een voormalige boerderij) verstrekt. I.v.m. mogelijke (asbest)vervuiling heeft beklaagde klager geadviseerd een bodemonderzoek te laten uitvoeren. Nog voordat de woning op funda was aangemeld, werd met de uiteindelijke kopers overeenstemming over de verkoopprijs bereikt. Klager heeft vervolgens alsnog van bodemonderzoek afgezien. Beklaagde heeft daarna de kopers geadviseerd om zelf een bodemonderzoek te laten verrichten. Klager verwijt beklaagde dat hij daarmee meer de belangen van de kopers, dan zijn belangen heeft gediend. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zich m.b.t. de met de kopers overeengekomen afkoopsom voor de gesignaleerde vervuiling, veel te passief heeft opgesteld.
De Raad stelt voorop dat beklaagde optrad voor klager en niet voor de potentiele kopers. Gelet op de snelheid waarmee een en ander is gelopen, is het niet onbegrijpelijk dat beklaagde in zijn contacten met de potentiele kopers heeft gemeld dat klager voornemens was een bodemonderzoek te laten uitvoeren. Toen klager echter op dit besluit terug was gekomen, lag het op de weg van beklaagde dit op een zo zorgvuldig mogelijke wijze aan de kopers mede te delen. Door vervolgens – desgevraagd – de kopers te adviseren om het gehele perceel te laten onderzoeken, heeft beklaagde de belangen van de kopers zwaarder laten wegen dan die van klager. Beklaagde had kopers moeten laten weten dat het hem als partij belangenbehartiger niet vrij staat om hen hierover te adviseren en de kopers in overweging moeten geven een eigen deskundige in te laten schakelen die hen hierover kan adviseren. Dat beklaagde ook op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan. 

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-42 RvT West

17-44 RvT West

Onvoldoende belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende deskundigheid. Onzorgvuldig handelen. Ongepast optreden.
Klaagster heeft haar woning via beklaagde te koop aangeboden. Klaagster verwijt beklaagde dat zij bij de uitvoering van haar verkoopopdracht op diverse punten is tekortgeschoten en verwijtbaar heeft gehandeld. Beklaagde heeft de gemaakte verwijten gemotiveerd betwist.
De Raad ziet aanleiding de klachtonderdelen gezamenlijk en in onderlinge samenhang te beoordelen. De kern van het verwijt aan beklaagde is dat zij niet deskundig en eerlijk zou hebben gehandeld en in haar dienstverlening toerekenbaar zou zijn tekortgeschoten. Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad acht de klacht dan ook ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-44 RvT West

17-17 RvT West

Belangenbehartiging opdrachtgever-verkoper. Vermelding over aanpassing splitsingsakte inzake vliering. 
Klaagster is eigenaar van appartementsrecht huisnummer 19. Het naastgelegen nummer 21 is te koop bij beklaagde. Beide appartementsrechten zijn ontstaan in 1972. Alstoen is de vliering die alleen toegankelijk is via nr 21 niet in de splitsingsakte meegenomen. In 2003 zijn de beide eigenaren een vereenkomst aangegaan waarin werd bepaald dat het huidige gebruik bleef toegestaan en dat de eigenaar van nr 21 volmacht had om op elk gewenst moment de splitsingsakte in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie. Klaagster klaagt erover dat de verkoopinformatie van nr 21 niet juist was met betrekking tot de vliering.
Waar het bepaald niet onbegrijpelijk is dat de makelaar de vleiring vermeldde als behorende bij nr 21 en hij bovendien de tekst van de informatie direct aanpaste, acht de raad de klacht ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-17 RvT West

17-15 RvT West

Voorlichting aan koper. Gebreken aan het gekochte. Bekendheid daarvan bij makelaar-verkoper. 
Klaagster koopt een woning die bij beklaagde in portefeuille is. Na de levering komt zij tot de ontdekking dat de kwaliteit van de keuken slecht is en dat er problemen zijn met de elektriciteit. Zij beklaagt zich daarover zonder succes bij de makelaar. Deze verklaart dat hem de problemen niet bekend zijn en dat verkoper hem daarover ook niets heeft medegedeeld.
De raad van toezicht is van oordeel dat die gebreken niet zodanig zijn dat die de makelaar sowieso hadden moeten zijn opgevallen.

 >
Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 17-15 RvT West

17-16 RvT West

Voorlichting aan koper. Meetinstructie. Ondanks onjuiste vermelding woonoppervlak niet tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Tijdsverloop tussen aankoop en klacht.   
Klaagster koopt in 2011 een woning die bij beklaagde in portefeuille is. In de verkoopdocumentatie wordt een woonoppervlak van 155 m2 genoemd terwijl deze in werkelijkheid maar 133 m2 bedraagt.

De makelaar verklaart dat hij de kapverdieping voor de helft heeft meegerekend hoewel deze nog niet bij de woning was getrokken; daarvoor bestond wel toestemming van de VvE. De makelaar zegt klaagster destijds van deze situatie op de hoogte te hebben gesteld. Klaagster ontkent dit. Mede gezien het lange tijdsverloop tussen aankoop en klacht (5 jaar) en het feit dat in de verkoopdocumentatie was vermeld dat de kapverdieping nog niet officieel was meegesplitst, acht de raad de klacht ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-16 RvT West

16-82 RvT West

Verkoop van nieuwbouwappartement. Beweerdelijke onjuiste informatie en optreden. Duidelijkheid verkoopbrochure. Discussie over parkeerplaats.
Klager is geïnteresseerd in een nieuwbouwappartement voor de verkoop waarvan beklaagde is ingeschakeld. Klager maakt de makelaar den aantal verwijten, o.a. dat het opleveringsniveau afwijkt van wat hem verteld heeft en dat de gegeven informatie op een aantal punten onjuist was. Dat klager ervan mocht uitgaan dat bij de koopprijs een parkeerplaats was inbegrepen is onjuist.
De Raad constateert dat de makelaar zeker niet tekort is geschoten jegens klager zijnde niet-opdrachtgever.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-82 RvT West

16-81 RvT West

Taxatie beweerdelijk te hoog. Meetinstructie niet gevolgd.
Klager die in een echtscheiding is verwikkeld is van mening dat de taxatie die door beklaagde op verzoek van zijn ex-partner is opgesteld te hoog is. De door hem ingeschakelde taxateur komt op € 345.000 terwijl beklaagde op € 380.000 komt. De raad is van oordeel dat beklaagde in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. Wel valt hem te verwijten dat hij het woonoppervlak en de inhoud van de woning onjuist heeft vermeld en de meetinstructie niet heeft gevolgd.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-81 RvT West

16-80 RvT West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Woonoppervlakte. Meetinstructie NEN 2580.
De koper van een woning (klager) ontdekte na de aankoop dat de woonoppervlakte kleiner was dan door de verkopend makelaar was aangegeven. De koper verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij over de woonoppervlakte onjuiste informatie heeft verstrekt. Daarnaast zou beklaagde niet op de vragen van de koper over de opmeting hebben gereageerd.
De Raad stelt vast dat beklaagde de woning niet conform de meetinstructie NEN 2580 heeft opgemeten. Beklaagde heeft aangegeven dat hij vanaf tekening heeft gemeten en daarbij - anders dan de meetinstructie voorschrijft – m.b.t. de diepte van de woning niet van binnenmuur tot binnenmuur heeft gemeten, maar van buitenmuur tot buitenmuur. De Raad acht dat, in lijn met eerdere uitspraken, tuchtrechtelijk laakbaar. Dat klagers de woning hebben bezichtigd en dat zij niet hebben aangegeven dat de vierkante meters een cruciale rol zouden spelen bij hun besluitvorming, doet hieraan niet af. Aangezien beklaagde vrijwel altijd direct heeft gereageerd op verzoeken van klagers en ook tijdig heeft erkend dat hij bij het opmeten een fout heeft gemaakt, wordt het tweede onderdeel van de klacht ongegrond geacht.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-80 RvT West

16-65 RvT West

Biedingsproblematiek. Wijziging procedure. 
Klaagster heeft belangstelling voor een appartement dat beklaagde in portefeuille heeft. Zij maakt een bezichtigingsafspraak die echter de dag vóór de bezichtiging wordt afgebeld omdat het object verkocht is. Hierover hevig teleurgesteld neemt klaagster contact op met de eigenaar die daarop in overleg met de makelaar besluit dat klaagster een kans moet hebben. Beide gegadigden moeten vóór een bepaald tijdstip hun bod in een gesloten enveloppe bij de makelaar inleveren waarna de eigenaar op basis van de gedane biedingen een beslissing zal nemen. Eigenaar behoudt zich het recht van gunning voor.
Klaagster blijkt het laagste bod te hebben uitgebracht, maar waar de eigenaar een voorkeur voor klaagster heeft, krijgt deze alsnog de gelegenheid om het appartement te kopen voor een hoger bedrag dan haar bieding. Klaagster meent dat deze gang van zaken niet juist is: zij voelt zich uitgespeeld tegenover de andere gegadigde.
De raad van toezicht acht het verwijt dat de makelaar bezichtigingen tegenhield niet terecht. Het object was verhuurd en de huurder moest gelegenheid tot bezichtigingen geven.
Het verwijt over de biedingsprocedure acht het college terecht. In de mededeling aan beide gegadigden was weliswaar het recht van gunning voorbehouden, maar daarin was niet opgenomen de mogelijkheid tot verder onderhandelen. Dat dit geschiedde op verzoek van de eigenaar maakt dit niet anders. De makelaar had zijn opdrachtgever hiervan moeten weerhouden.

 >
Download uitspraak (pdf)  


Lees meer: 16-65 RvT West

16-68 RvT West

Beweerdelijk onvoldoende communicatie. Klager geen opdrachtgever. Echtschei-dingsproblematiek.
In het kader van een echtscheidingsprocedure geeft de rechtbank de echtgenote toestemming om de echtelijke woning te doen verkopen via een in het vonnis genoemde makelaar. Deze neemt de woning in het bijzijn van beide echtelieden op. Tot een opdracht tot verkoop komt het echter niet. De makelaar tracht meermalen om de opdracht te doen vastleggen. Als klager (de echtgenoot) contact opneemt met de makelaar over de voortgang wordt hij steeds correct te woord gestaan.
Het verwijt van klager dat de verkoop door toedoen van de makelaar ernstige vertraging oploopt is niet terecht. Dat ligt niet aan de makelaar. Klager is bovendien niet de opdrachtgever van de makelaar.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-68 RvT West

16-88 RvT West

Koopovereenkomst tot stand gekomen? Communicatie. Onzorgvuldig handelen.
Klaagster was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. De verkoper wenste de woning pas te verkopen nadat hij zelf een andere woning gevonden had. Hoewel met klaagster over de prijs overeenstemming was bereikt, heeft de verkoop aan klaagster, i.v.m. dit voorbehoud van de verkoper, uiteindelijk geen doorgang gevonden. Klaagster verwijt beklaagde dat hij met onvoldoende zorgvuldigheid en met onvoldoende integriteit gehandeld heeft.
De Raad stelt vast dat beklaagde aan klaagster heeft laten weten dat het appartement alleen werd verkocht als de verkoper zelf geschikte vervangende woonruimte gevonden had. Dat er al sprake was van een volledige wilsovereenstemming is niet gebleken. Wellicht dat beklaagde nog duidelijker met klaagster had kunnen communiceren maar dit maakt de klacht gezien de feitelijke gang van zaken dat de eigenaar de woning niet meer wilde verkopen, niet gegrond. Ten overvloede wordt nog overwogen dat civielrechtelijke disputen niet aan het oordeel van de Raad zijn onderworpen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-88 RvT West

16-54 RvT West

Onjuiste taxatiewaarde.
Klager en zijn partner waren in een gerechtelijke procedure verwikkeld. In het kader van die procedure heeft beklaagde op verzoek van klagers partner een woning met separate garage getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij een onjuiste taxatie verricht heeft.
De Raad heeft niet kunnen vaststellen dat beklaagde in redelijkheid niet tot de door hem gewaardeerde waarde heeft kunnen komen. Onder de gegeven omstandigheden is de Raad van oordeel dat, ondanks de geconstateerde tekortkomingen in het taxatierapport, er geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-54 RvT West

16-43 RvT West

Taxatie. Echtscheiding. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Beklaagde heeft op verzoek van klaagsters ex-echtgenoot, in het kader van de echtscheiding de voormalige echtelijke woning getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde dat zijn taxatierapport op diverse punten niet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen voldoet en dat beklaagde de woning onjuist heeft gewaardeerd.
De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde niet voldoet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen. Zo ontbreken referentieobjecten en worden de gestelde (bouwkundige) aandachtspunten niet nader toegelicht. Beklaagde heeft in redelijkheid niet tot de onderhavige taxatie kunnen komen. De Raad verklaart de klacht gegrond maar ziet af van het opleggen van een maatregel vanwege het feit dat aan beklaagde reeds de maatregel van berisping is opgelegd in een andere klachtzaak over hetzelfde taxatierapport en feitencomplex.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-43 RvT West

16-55 RvT West

Koopovereenkomst tot stand gekomen? Communicatie. Onzorgvuldig handelen.
Klaagster was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. De verkoper wenste de woning pas te verkopen nadat hij zelf een andere woning gevonden had. Hoewel met klaagster over de prijs overeenstemming was bereikt, heeft de verkoop aan klaagster, i.v.m. dit voorbehoud van de verkoper, uiteindelijk geen doorgang gevonden. Klaagster verwijt beklaagde dat hij met onvoldoende zorgvuldigheid en met onvoldoende integriteit gehandeld heeft.
De Raad stelt vast dat beklaagde aan klaagster heeft laten weten dat het appartement alleen werd verkocht als de verkoper zelf geschikte vervangende woonruimte gevonden had. Dat er al sprake was van een volledige wilsovereenstemming is niet gebleken. Wellicht dat beklaagde nog duidelijker met klaagster had kunnen communiceren maar dit maakt de klacht gezien de feitelijke gang van zaken dat de eigenaar de woning niet meer wilde verkopen, niet gegrond. Ten overvloede wordt nog overwogen dat civielrechtelijke disputen niet aan het oordeel van de Raad zijn onderworpen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-55 RvT West

16-44 RvT West

Meetinstructie. Gebouw gebonden buitenruimte of als woonruimte aan te merken?
Klagers kopen een appartement waarvan als woonoppervlakte in de verkoopbrochure 70 m2 wordt genoemd. Zij komen na de koop tot de conclusie dat de woonoppervlakte maar 60 m2 bedraagt omdat makelaar-verkoper ten onrechte de loggia als woonruimte heeft meegerekend.
De Raad van toezicht acht dit laatste niet onjuist. Het gaat hier om een ruimte die afgesloten is van de buitenlucht, die van vloerbedekking is voorzien en te beschouwen is als vergroting van het woongedeelte.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-44 RvT West

16-45 RvT West

Echtscheidingsperikelen. Te hoge marktwaarde genoemd? Vertrouwelijke correspon-dentie gedeeld?
Klager verwijt de makelaar dat deze in een telefoongesprek met zijn ex-echtgenote een veel te hoge marktwaarde van de echtelijke woning heeft genoemd waardoor hij schade heeft geleden. Ook verwijt hij de makelaar dat deze een brief van hem aan beklaagde heeft gedeeld met de advocaat van zijn ex-echtgenote,
De Raad van toezicht acht het eerste verwijt niet bewezen. Dat de makelaar in het kader van zijn verdediging tegen de klacht correspondentie openbaarde acht de raad evenmin klachtwaardig.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-45 RvT West

16-38 RvT West

Klacht over taxatie. Gebrekkige communicatie: klaagster geen opdrachtgeefster. Garage niet mee gewaardeerd.
Klaagster is (mede-)erfgenaam van haar overleden vader. In de boedel bevindt zich diens woning. De voormalige partner van de overledene gaf opdracht tot taxatie van de woning waarover bij klaagster vragen rijzen. De makelaar reageert erg afhoudend en op zeker moment in het geheel niet meer. Die houding wordt ingegeven door het feit dat klaagster niet de opdrachtgeefster tot de taxatie was en door de omstandigheid dat hij inmiddels door een advocaat werd aangesproken.
De Raad van toezicht acht dit op zich begrijpelijk maar het ware beter geweest als de makelaar had verklaard waarom hij niet meer reageerde.
De makelaar erkent dat het rapport enige slordigheden bevat. Hij geeft ter zitting van de raad afdoende verklaringen hoe hij tot zijn taxatie kwam.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-38 RvT West

16-37 RvT West

Onjuiste maatvoering in taxatierapport. Geen invloed op de waarde.
Klager koopt een woning. Na dat moment krijgt hij in een opdracht van de verkoper opgesteld taxatierapport in handen waaruit blijkt dat de makelaar ten onrechte de zolder als woonoppervlak heeft meegenomen. De makelaar erkent deze fout maar stelt dat het voor zijn waardering geen verschil uitmaakt. Dit wordt bevestigd door een in opdracht van klager uitgevoerde taxatie door een andere makelaar.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-37 RvT West

16-27 RvT West

Verkoop echtelijke woning. Geen werkelijke intentie tot verkoop bij een der partners. Communicatieperikelen.
Klager en zijn ex-echtgenote geven de makelaar opdracht tot verkoop van hun woning. Klager werkt niet echt mee om tot verkoop te geraken daar hij de woning aan zich wil laten toescheiden. De klachten die hij over het opreden van de makelaar uit, zijn in het licht bezien van genoemde bedoeling van klager of niet-reëel of dermate futiel dat het optreden van de makelaar niet klachtwaardig is.
De makelaar had er wel verstandig aan gedaan om uit te leggen waarom hij de woning uit de markt haalde.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-27 RvT West

16-29 RvT West

Taxatie. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Beklaagde heeft in het kader van een echtscheiding een woning getaxeerd. Klager trad t.a.v. de woning op als verkopend makelaar. Klager verwijt beklaagde dat zijn taxatie op meerdere punten niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet en dat beklaagde een onjuiste taxatie heeft verricht.
De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde op verschillende punten niet voldoet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen. Zo ontbreken de referentieobjecten en worden de gestelde (bouwkundige) aandachtspunten niet nader toegelicht. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde in redelijkheid niet tot deze taxatie kunnen komen en de klacht wordt dan ook gegrond verklaard.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-29 RvT West

16-30 RvT West

Onbevoegd optreden. Voortzetting opdracht na overlijden eigenaar. Ongepast optreden.
Een makelaar (beklaagde) heeft van de zus van klager een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van klagers moeder ontvangen. Na het overlijden van de moeder, heeft beklaagde de uitvoering van de opdracht voortgezet. Klager verwijt beklaagde dat hij de verkoopopdracht op basis van een onvolledige c.q. ontoereikende volmacht heeft aanvaard. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zijn werkzaamheden ook na het overlijden van klagers moeder heeft voortgezet en dat hij zich tegenover klager ongepast zou hebben gedragen.
De Raad overweegt dat het beklaagde vrij stond om in opdracht van klagers zus, ook na het overlijden van moeder, te bemiddelen om tot verkoop te geraken. Ter zitting is bevestigd dat de voortzetting van de werkzaamheden ook uitdrukkelijk de wens was van klagers zus. Ook overigens is niet gebleken dat beklaagde jegens klager tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-30 RvT West

16-11 RvT West

Rekenfout in taxatierapport. Informatie over taxatie aan financier van opdrachtgever.
Klager geeft in het kader van een extra financiering aan een makelaar opdracht om zijn woning te taxeren. Hij kwalificeert het rapport onder meer als broddelwerk. De makelaar erkent dat in het rapport twee rekenfouten staan maar die hebben geen invloed op de waardering, zoals de makelaar gemotiveerd uiteenzet.
Klager stelde zelf het rapport ter beschikking aan zijn financier. Het is niet vreemd dat deze vervolgens contact opnam met de makelaar en dat deze vragen van de financier beantwoordde.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2617 CRvT

Lees meer: 16-11 RvT West

16-13 RvT West

Senior aangesloten makelaar. Presentatie op website en Funda.
Klager is van mening dat de wijze waarop beklaagde, die senior aangesloten makelaar is, op de website van zijn (oude) kantoor en op Funda voorkomt, in strijd is met de NVM-regels op dit punt. De raad is van oordeel dat de wijze van presenteren bij het publiek de indruk kan wekken dat beklaagde nog makelaarswerkzaamheden verricht.
Waar beklaagde zich bereid verklaarde de presentatie aan te passen en de raad zich kan voorstellen dat de grenzen van wat wel en wat niet kan, niet steeds even duidelijk waren acht de raad de klacht gegrond maar ziet geen reden tot opleggen van enige straf.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-13 RvT West

16-12 RvT West

Onjuist woonoppervlak vermeld. Meetinstructie niet opgevolgd. Reactie op klacht.
Klaagster verwijt de verkopend makelaar dat deze een aanzienlijk te groot woonoppervlak heeft vermeld van de door haar gekochte woning. De makelaar heeft de meetinstructie niet opgevolgd. Dit klachtonderdeel is gegrond.
De reactie van de makelaar op de klacht van klaagster was weliswaar afhoudend maar niet tuchtrechtelijk laakbaar. De makelaar had er overigens goed aan gedaan van stond af aan te erkennen dat de meetinstructie niet was opgevolgd.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-12 RvT West

16-09 RvT West

Asbest in dakbedekking. Communicatie na klacht.
Klagers kopen een woning die bij beklaagde in verkoop is. Deze deelt mede dat zich asbest bevond in de garage en de berging. Klagers zeggen dat van de kant van het makelaarskantoor is meegedeeld dat het dak van natuurleisteen is. Zij laten een bouwkundig onderzoek doen en dat brengt geen verdere asbest dan was meegedeeld aan het licht. Later blijkt de dakbedekking asbest te bevatten. Zij verwijten de makelaar dat deze hen daarvan niet op de hoogte bracht.
De Raad kan niet vaststellen of door de kantoormedewerkster is gesteld dat het dak van natuurleisteen is. Feit is dat het in opdracht van klagers gehouden bouwkundig onderzoek niets nieuws aan het licht bracht.
Dat de makelaar de communicatie staakte toen het door klagers aansprakelijk werd gesteld, acht de Raad niet verwijtbaar. ~Het kantoor had bovendien het belang van de verkoper te behartigen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-09 RvT West

16-10 RvT West

Beweerdelijk te lage taxatie
Klager is van mening dat de makelaar die zijn woning voor de financiering taxeerde, deze te laag heeft gewaardeerd; de marktwaarde kwam uit op € 275.000. Een tweede door klager ingeschakelde makelaar kwam uit op € 310.000.
De Raad is van oordeel dat beklaagde zijn taxatie afdoende heeft onderbouwd en in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-10 RvT West

16-05 RvT West

Taxatie. Onjuiste uitvoering taxatie.
Validatie instituut X (klager) verwijt makelaarskantoor Y en de daaraan verbonden makelaar Z (beklaagden) dat bij de taxatie van een pand door makelaar Z op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar is gehandeld.
De Raad stelt vast dat makelaar Z de juistheid van de klachtonderdelen heeft erkend. Makelaar Z heeft aangegeven dat hij het taxatierapport van een collega heeft gezien als extra informatiebron waar hij dacht gebruik van te kunnen maken. Dit ten onrechte, hetgeen makelaar Z bekend had behoren te zijn. Makelaar Z heeft het te taxeren pand niet geïnspecteerd. Daarmee heeft makelaar Z elementair en ernstig in strijd gehandeld met de verplichtingen die op een taxerend makelaar rusten. De Raad is daarnaast van oordeel dat makelaar Z bewust de gelegenheid voorbij heeft laten gaan om zijn gemaakte fouten bij klager te melden en recht te zetten. Dit laatste wordt makelaar Z door de Raad zwaar aangerekend.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2618 CRvT

Lees meer: 16-05 RvT West

16-04 RvT West

Belangenbehartiging opdrachtgever. Bestemming onroerende zaak.
Klager en zijn ex-echtgenote hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning gegeven. De woning had de bestemming “agrarische bedrijfswoning”. Klager verwijt beklaagde dat hij hem onjuist dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd over de gevolgen die deze bestemming voor de verkoop had.
De Raad overweegt dat niet is gebleken dat beklaagde bij de aanvang van de opdracht heeft gezegd dat de omzetting naar een woonbestemming slechts een formaliteit betrof. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-04 RvT West

16-06 RvT West

Eigen belang/handel. Makelaar koopt zelf.
Klager verwijt zijn broer (beklaagde 2) en het makelaarskantoor van zijn broer (beklaagde 1) dat zij een aantal onroerende zaken tegen een niet marktconforme prijs van (de holding van) zijn moeder hebben gekocht. Beklaagden zouden daarmee klager en zijn zuster hebben benadeeld. Beklaagden ontkennen dit en beklaagde 2 wijst er daarbij op dat de makelaar die de panden voor klager taxeerde, ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de verhuurde staat van de panden. De panden waren immers vóór de verkoop, (gedeeltelijk) aan beklaagden verhuurd.
De Raad overweegt dat de rol van beklaagde 2 die van huurder én koper was en niet die van NVM makelaar. Indien klager zich door de betreffende transacties benadeeld voelt, dient hij hiertoe andere wegen te bewandelen. Niet kan worden vastgesteld dat beklaagde sub 2 in de betreffende transacties tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft, nu hij niet heeft gehandeld in zijn hoedanigheid van NVM makelaar. De Raad verklaart de klacht ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-06 RvT West

16-07 RvT West

Beweerdelijke strijd met regel 6 Erecode. Belegging en schijn van mogelijke belangenverstrengeling
Klager, een NVM-makelaar, dient een klacht in tegen zijn voormalige kantoorgenoot, eveneens NVM-makelaar met wie een arbeidsconflict is ontstaan. De klacht houdt in dat beklaagde zonder daarvan mededeling aan klager te doen, belangen heeft genomen in enige vastgoedobjecten. Klager meent dat daardoor mogelijke belangenverstrengeling kan zijn ontstaan.
De raad van toezicht wijst de klacht af. De schijn van belangenverstrengeling is niet de norm die hier moet worden aangelegd. Van daadwerkelijke belangenverstrengeling is geen sprake geweest. Beleggen in vastgoed is niet in strijd met de Erecode. Het is de vraag of klager de klacht had ingediend als geen sprake was geweest van een geëscaleerd arbeidsconflict.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2611 CRvT

Lees meer: 16-07 RvT West

15-95 RvT West

Aanzienlijke waardeverschillen in taxaties. Moeilijke vergelijkbaarheid taxaties. Late indiening klacht niet onverklaarbaar.
Klager heeft een optie tot koop van de door hem gehuurde fitnessruimte. In het huurcontract is bepaald dat bij het lichten van de optie elk der partijen een taxateur zal inschakelen en vervolgens gezamenlijk een derde taxateur. Als klager wil kopen wordt genoemde procedure gevolgd. De verschillen in uitkomst zijn zeer aanzienlijk. Klagers taxateur komt op € 510.000, die van de verhuurder op € 879.000 en de derde taxateur op € 970.000. Klager vraagt een second opinion aan nog twee makelaars en hun conclusies liggen in de lijn met die van zijn taxateur. De taxateur van verhuurder doet hetzelfde en deze concluderen dat diens taxatie acceptabel is en correct is geschied. Vervolgens komt de rechter eraan te pas. Deze benoemt drie deskundigen en op basis van dat bericht bepaalt de rechtbank dat de eigenaar aan klager moet leveren voor € 500.000.
Klager dient daarop een klacht in tegen de taxateur van de eigenaar en de derde taxateur. Het verweer dat de klacht te laat is ingediend gaat niet op. Weliswaar dateren de taxaties uit 2008 en is de klacht pas in 2015 ingediend, maar pas door de uitspraak van de rechter van eind 2014 werd klager duidelijk welke prijs de rechter bepaalde.
Hoewel de verschillen in getaxeerde waarden aanzienlijk zijn, kan niet gezegd worden dat beklaagden onzorgvuldig hebben gehandeld of hun waardering niet goed hebben onderbouwd. Er bestaat bovendien te weinig inzicht hoe de andere taxaties zijn opgebouwd waardoor een vergelijking lastig is. De klachten zijn ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-95 RvT West

15-92 RvT West

Niet-ontvankelijkheid klacht: klacht na bijna 4 jaar ingediend. Onjuist gebruik NVM-logo.
Klagers hebben jarenlang gebruik gemaakt van de beheerdiensten van beklaagde. Per1 januari 2011 gaat dit beheer met instemming van klagers over naar een niet-NVM-lid. Dit kantoor heeft in de opstartfase enige malen incidenteel het NVM-logo gebruikt.
Waar klagers zich pas bijna 4 jaar nadat de relatie met beklaagde was verbroken met een klacht over diens beheer tot de raad van toezicht wendden, is deze klacht tardief. Een klacht over het niet-NVM-lid kan de raad niet behandelen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-92 RvT West

15-87 RvT West

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Bedreiging. Mishandeling. Belangenverstrengeling makelaar-koper en taxateur.
Klager is met zijn bedrijf enige tijd onderhuurder geweest van een deel van de door een makelaarskantoor gehuurde bedrijfsruimte. De verhoudingen tussen klager en een makelaar van genoemd kantoor, zijn gaandeweg ernstig verstoord geraakt. Klager verwijt de makelaar (beklaagde 1) dat hij eigendommen van hem heeft weggegooid en dat hij hem ernstig heeft bedreigd en fysiek heeft mishandeld. Daarnaast stelt klager dat de makelaar t.a.v. hetzelfde pand niet alleen als makelaar-koper, maar ook als taxateur voor de financiering is opgetreden. Tenslotte verwijt klager het makelaarskantoor (beklaagde 2) bij de onderverhuur tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld.
Voor de Raad is komen vast te staan dat de makelaar zonder overleg vlaggen van klager heeft weggegooid en dat hij klager op het kantoor heeft mishandeld door klager (minstens) 1 klap te geven. Deze handelingen zijn schadelijk voor de stand van NVM-makelaars. Het is evident dat de makelaar zich als NVM-makelaar van dergelijke handelingen dient te onthouden. Voorts heeft de makelaar erkend dat hij in ieder geval éénmaal, nadat hij als aankoopmakelaar was opgetreden, een financieringstaxatie van dezelfde woning heeft verricht. Een dergelijke handelwijze is niet toegestaan om te voorkomen dat de belangen van een aankoopmakelaar en een taxateur worden vermengd met alle risico’s voor de betrouwbaarheid van taxaties van dien. Dat ook het makelaarskantoor tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet gebleken. Gelet op de ernst van de tuchtrechtelijk laakbare handelwijze van de makelaar, legt de Raad hem de straf op van voorwaardelijke schorsing als NVM-makelaar voor de duur van 1 maand.

 > 
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-87 RvT West

15-68 RvT West

Geschatte waarde veel hoger dan andere taxaties. Klacht te vroeg ingediend. Nog geen uitvoering rechterlijk vonnis.
Klaagster is met haar broer en zus erfgenaam van een boedel waarin zich een recreatiewoning bevindt. Zij wenst haar broer en zus uit te kopen en laat in dat kader een taxatie uitbrengen die uitkomt op € 340.000. Haar broer geeft beklaagde opdracht tot taxatie en deze komt uit op € 475.000. Tussen de erfgenamen wordt geen overeenstemming bereikt. Op verzoek van beide makelaars tracht een derde makelaar beide makelaars tot overeenstemming te brengen hetgeen mislukt. Die derde makelaar en de makelaar van klaagster komen gezamenlijk tot een waardering van € 355.000.
Vervolgens wordt een procedure voor de rechtbank tussen de erfgenamen gevoerd waarvan de uitkomst is dat beklaagde de verkoopopdracht van de woning krijgt waarvan de minimale opbrengst € 475.000 moet zijn. Op het moment dat de klacht wordt ingediend is aan dat vonnis nog geen uitvoering gegeven.
De raad van toezicht is van oordeel dat, nu nog geen uitvoering is gegeven aan de verkoopopdracht en beklaagde heeft gesteld dat hij al een bod heeft dat in de buurt komt van zijn waardering, nog niet vaststaat dat de taxatie van beklaagde te hoog is. Bovendien constateert het college dat klaagster die haar broer en zus wil uitkopen, belang heeft bij een zo laag mogelijke koopsom, terwijl de broer en zus juist een belang hebben bij een zo hoog mogelijk bedrag.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-68 RvT West

15-61 RvT West

Foutief woonoppervlak vermeld. Straf als zakelijke terechtwijzing.
Beklaagde komt in het kader van een verkoopopdracht tot een woonoppervlak van het te verkopen object van 155 m². Verkopers wijzigen dit oppervlak in 175 m². Een kantoormedewerker neemt deze wijziging klakkeloos over. Klager (koper van de woning) komt er naderhand achter dat het woonoppervlak geen 175m² bedraagt maar hooguit 155 m².
De makelaar erkent de fout en zegt inmiddels maatregelen te hebben genomen om dergelijke fouten te voorkomen.
De raad van toezicht legt een berisping op, niet vanwege laakbaar gedrag, maar als zakelijke terechtwijzing.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-61 RvT West

15-60 RvT West

Echtscheidingssituatie. Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging.
Klager stelt dat zijn makelaar bij de verkoop van de voormalige echtelijke woning tekort schoot. Zijn gesprekstechnieken waren volgens hem onvoldoende en hij zou onvoldoende op de hoogte zijn van actuele marktgegevens. Het hele verkoopproces zou niet goed zijn verlopen. De raad van toezicht is van dit alles niets gebleken.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-60 RvT West

15-62 RvT West

Geen berging aanwezig bij appartement. Eenmalig contact met makelaar-verkoper. Eigen makelaar-koper.
Klager bezichtigt samen met zijn eigen makelaar een aantal appartementen in hetzelfde complex. Daarbij wordt ook de ruimte bezocht waar de bergingen zich bevinden. Op een van de deuren staat het nummer 18N dat hoort bij een appartement dat op dat moment nog niet te koop is. Niet veel later koopt klager nr 18N via een andere makelaar die dit object collegiaal met beklaagde in portefeuille heeft. Klager heeft verder alleen contact met die collega. Pas na de levering ontdekt klager dat nr 18N niet over een berging beschikt.
Het verwijt aan beklaagde dat deze onjuiste voorlichting verstrekte, acht de raad niet terecht. Ten eerste is niet duidelijk of tijdens de bezichtiging expliciet door de makelaar is gezegd dat bij nr 18N een berging hoorde, ten tweede is het contact tussen klager en beklaagde beperkt gebleven tot die ene bezichtiging. Als de berging voor klager essentieel was, had hij nadere inlichtingen moeten vragen.

>
Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2597 CRvT

Lees meer: 15-62 RvT West

15-59 RvT West

Meetinstructie. Pand al in verkoop voordat meetinstructie gold.
Klager klaagt erover dat de door hem gekochte woning geen woonoppervlak van 300 m² telt, maar aanzienlijk kleiner is. De makelaar erkent deze fout die veroorzaakt is door het feit dat de woning al geruime tijd vóór de meetinstructie in de verkoop was en toentertijd door een professioneel bedrijf was opgemeten.
De raad van toezicht acht de klacht gegrond, maar vindt wel dat verzachtende omstandigheden aanwezig zijn zodat geen tuchtrechtelijke maatregel wordt opgelegd.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-59 RvT West

15-83 RvT West

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding, perikelen bij.
In het kader van de echtscheidingsprocedure van klager, is beklaagde voor klager en zijn ex-echtgenote als verkopend makelaar opgetreden. Klager verwijt beklaagde dat hij op verschillende punten in zijn communicatie met klager is tekortgeschoten en meer de belangen van zijn (ex-)echtgenote dan de belangen van klager voor ogen heeft gehad. De makelaar ontkent dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht verwijtbaar heeft gehandeld en verzoekt de Raad om klager te veroordelen in de kosten die hij i.v.m. de onderhavige procedure heeft moeten maken.
De Raad overweegt dat beklaagde zich meer rekenschap had moeten geven van de conflicterende belangen van zijn opdrachtgevers. De wijze waarop beklaagde uitvoering heeft gegeven aan de aan hem verstrekte opdracht voldoet vooral in communicatief opzicht jegens klager niet aan de daaraan te stellen eisen en de klacht is daarom gegrond. Het Reglement Tuchtrechtspraak NVM biedt geen ruimte om een kostenveroordeling zoals door beklaagde is gevraagd, toe te wijzen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2594 CRvT

Lees meer: 15-83 RvT West

15-63 RvT West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Overdrachtsbelasting. Art. 13 wet op belastingen van rechtsverkeer.
Klager heeft een woning gekocht die de verkoper kort daarvoor zelf aangekocht had. Klager verwijt de makelaar van de verkoper dat hij hem onvoldoende heeft voorgelicht over de door hem verschuldigde overdrachtsbelasting. Klager meent dat de verkopend makelaar hem had moeten wijzen op de verrekenmogelijkheid die art. 13 van de wet op belastingen van rechtsverkeer biedt.
De Raad overweegt dat in de koopakte duidelijk is opgenomen dat de overdrachtsbelasting door koper verschuldigd zou zijn. Het had op de weg van de koper (klager) gelegen om zich nader te laten informeren over de gemaakte afspraken over de verschuldigdheid van de overdrachtsbelasting c.q. de toepassing van art. 13 van de wet op belastingen van rechtsverkeer. Dit geldt te meer nu klager wist dat de verkoper de woning binnen zes maanden na aankoop verkocht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-63 RvT West

15-42 RvT West

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onderzoek naar financiële gegoedheid potentiële huurder. Verhuuropdracht verstrekt?
Toen de verkoop van de woning van klager uit bleef, heeft klager zijn makelaar (beklaagde) gevraagd de woning tijdelijk te verhuren. Het pand is vervolgens verhuurd maar omdat de huurder de huurpenningen niet voldeed, is de huurovereenkomst uiteindelijk tussentijds beëindigd. Klager verwijt beklaagde dat hij de kredietwaardigheid van de huurder niet getoetst heeft.
De Raad stelt vast dat klager beklaagde op enig moment gevraagd heeft de woning tijdelijk te verhuren. Volgens klager ligt aan deze opdracht een overeenkomst ten grondslag maar door beklaagde wordt dit betwist. Klager heeft zijn standpunt niet nader onderbouwd zodat door de Raad niet kan worden vastgesteld dat sprake is van een overeenkomst van opdracht tot tijdelijke verhuur. Op basis van de stukken kan niet worden vastgesteld dat beklaagde zich jegens klager verplicht had om de financiële gegoedheid van de huurder te verifiëren. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet gebleken.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-42 RvT West

15-40 RvT West

Eigen belang. Makelaar koopt via rechtspersoon. Belangenverstrengeling.
Beklaagde trad op als makelaar voor de verkoopster van een woning. Klager (NVM) verwijt beklaagde dat de woning door een holding van beklaagde is gekocht en korte tijd later is doorverkocht. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de woning in het uitwisselingssysteem van de vereniging heeft aangemeld zonder kenbaar te maken dat sprake was van eigen belang. Beklaagde ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en wijst er op niet zijn eigen belang maar dat van de verkoopster en haar zoon te hebben gediend. De verkoopster wilde de opbrengst  van haar woning gebruiken om haar zoon te helpen bij de aankoop van een woning.   
De Raad stelt vast dat beklaagde onvoldoende oog heeft gehad voor het gevaar van belangenverstrengeling, althans de schijn daarvan. Het had zonder meer op de weg van beklaagde gelegen om af te zien van de aankoop van het via hem verkochte object door een vennootschap waarin hij als aandeelhouder deelneemt. Nu beklaagde het object langs indirecte weg (als aandeelhouder) heeft verworven, stelt de Raad vast dat hij in strijd heeft gehandeld met regel 6 van de Erecode. De in regel 6 neergelegde norm heeft een absoluut karakter zodat voor het in strijd handelen met die regel, ook met goede bedoelingen, geen plaats kan zijn. Nu vaststaat dat beklaagde verzuimd heeft zijn eigenbelang aan te duiden in het uitwisselingssysteem is ook het tweede onderdeel van de klacht gegrond. 

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-40 RvT West

15-41 RvT West

Ongepast optreden.
Klager heeft beklaagde een educatieboete opgelegd i.v.m. het behalen van onvoldoende studiepunten. Nadat een deurwaarder opdracht had gekregen de boete bij beklaagde te incasseren, heeft beklaagde een tweet gezonden met een tekst die door klager als bedreigend werd beschouwd. Naar het oordeel van klager heeft beklaagde zich hiermee niet gedragen zoals van een redelijk handelend makelaar in het maatschappelijk verkeer mag worden verwacht. Dit  geldt te meer nu beklaagde binnen de organisatie van klager een functie bekleedt. De Raad overweegt dat de tekst van de tweet wellicht scherp is aangezet maar naar objectieve maatstaven niet als bedreigend kan worden gekwalificeerd. De Raad is van oordeel dat het indienen van een klacht onder de onderhavige omstandigheden geen passende reactie is op de gedraging van beklaagde en acht deze handelwijze van klager disproportioneel.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-41 RvT West

15-32 RvT West

Beweerdelijke tekortkomingen in taxatierapport. Conflict tussen klager en makelaar in privé.
Klager geeft beklaagde in 2005 opdracht om het door hem aangekochte object te taxeren. In het taxatierapport zijn geen opmerkingen gemaakt die betrekking hebben op het gebruik van het object in strijd met het bestemmingsplan noch over het feit dat de erfscheiding niet exact op de juiste plaats staat. In 2015 krijgt klager van de gemeente een brief waarin hem gesommeerd wordt de overtreding van het bestemmingsplan ongedaan te maken. De gemeente is door beklaagde, die de buurman is van klager, gewaarschuwd.
De raad van toezicht constateert dat vrijwel alle overtredingen van het bestemmingsplan dateren van na het uitbrengen van het taxatierapport en dat de afwijking van de plek van de erfscheiding zo gering is dat dit voor de makelaar geen aanleiding hoefde te zijn om daarover een opmerking in zijn rapport te maken.

>
Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 15-32 RvT West