15-85 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Perikelen bij echtscheiding.
Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning gegeven. Klaagster verwijt haar makelaar dat hij meer de belangen van haar ex-echtgenoot dan die van haar heeft behartigd.
De Raad overweegt dat het dikwijls voor een makelaar extra moeilijk is om op te treden voor twee opdrachtgevers, zeker indien deze opdrachtgevers in een echtscheiding verwikkeld zijn. In dit geval is niet komen vast te staan dat de makelaar niet naar beste vermogen is tegemoet gekomen aan de reële verwachtingen die zijn beide opdrachtgevers van hem mochten hebben.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-85 RvT Breda

15-66 RvT Breda

Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Oneigenlijk gebruik klachtrecht.
Nadat de samenwerking tussen makelaar X en makelaar Y was beëindigd, hebben de ex-compagnons diverse (civiele) procedures tegen elkaar gevoerd. In deze zaak verwijten partijen elkaar opnieuw onjuiste en belastende uitspraken te hebben gedaan.
De Raad stelt vast dat over de feiten die het eerste onderdeel van de klacht van X betreffen, al eerder uitspraak is gedaan en verklaart dit onderdeel van de klacht daarom niet ontvankelijk. De klacht van X wordt verder gedeeltelijk gegrond verklaard. De klacht van Y acht de Raad in alle onderdelen gegrond. De Raad overweegt verder dat het er alle schijn van heeft dat het klager(s) voornamelijk te doen is om de ander d.m.v. een klacht te raken en dat klager(s) oneigenlijk gebruik van het klachtrecht maken. De Raad geeft beide klagers een berisping en voorwaardelijke boete van EUR 3000,--.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-66 RvT Breda

15-58 RvT Breda

Informatie aan niet-opdrachtgever. Bestemming object. Mededelings- en onderzoeksplicht. Vergunning Waterschap.
De koper van een perceel bouwgrond (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij hem onvoldoende over de geldende bestemming van het perceel heeft geïnformeerd. Pas na de aankoop werd het de koper duidelijk dat voor het bouwen van een woning op het aangekochte perceel een vergunning van het waterschap nodig was.
De Raad overweegt dat de makelaar op de hoogte had moeten zijn van het feit dat het onderhavige bouwperceel gelegen is in de beschermingszone van een primaire waterkering en dat een koper voor het bouwen van een woning niet alleen een gewone omgevingsvergunning, maar daarnaast ook een aparte vergunning van het Waterschap diende aan te vragen. Zeker nu klager hem expliciet had gevraagd of hij nog met bijzondere kosten rekening moest houden, had de makelaar klager daarover moeten informeren. Door dat na te laten, heeft de makelaar jegens klager niet de zorgvuldigheid in acht genomen, die van hem had mogen worden verwacht.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-58 RvT Breda

15-44 RvT Breda

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onjuiste woonoppervlakte. Kwaaitaalvloer.
De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij op Funda heeft vermeld dat de woonoppervlakte 146 m2 bedroeg terwijl die oppervlakte in werkelijkheid substantieel kleiner bleek te zijn. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klager onvoldoende informatie over (het herstel van) de aanwezige Kwaaitaalvloer heeft verstrekt.
De Raad overweegt dat van een zorgvuldig handelend makelaar mag worden verwacht, dat hij meteen bij de aanbieding van een woonhuis duidelijk aangeeft welk deel van de oppervlakte van het te verkopen pand voor normaal gebruik als woning bestemd is en welk deel als garage. Weliswaar heeft de makelaar op dat punt onvoldoende zorgvuldigheid betracht, maar daar staat tegenover, dat hij klager alle gelegenheid heeft gegeven om de woning met de garage zelf op te meten en te bekijken. De makelaar heeft bovendien voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst diverse berekeningen en tekeningen van de oppervlakten aan klager verstrekt, zodat niet geconcludeerd kan worden dat klager daarover onjuist was geïnformeerd; en zeker niet op het moment, dat hij de koopovereenkomst ondertekende. Onder deze omstandigheden acht de Raad de omissie in de Funda-advertentie niet van zodanig gewicht, dat die een klacht daarover rechtvaardigt.Dat de makelaar niet heeft voldaan aan zijn mededelingsplicht ter zake de Kwaaitaalvloer is niet komen vast te staan en de Raad verklaart de klacht dan ook ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2591 CRvT

Lees meer: 15-44 RvT Breda

15-43 RvT Breda

Optie en Bod. Afbreken onderhandelingen. Contact opnemen met opdrachtgever van collega.
Nadat de verkopend makelaar en haar opdrachtgeefster (klaagster) de onderhandelingen met gegadigde 1 hadden beëindigd, zijn zij met gegadigde 2 in onderhandeling getreden. De woning is uiteindelijk aan deze andere gegadigde verkocht. Klaagster ontving na de beeïndiging van de onderhandelingen met gegadigde 1 een brief van een advocaat waarin zij werd gesommeerd om de onderhandelingen met de tweede gegadigde te staken en alsnog tot afronding van de verkoop aan gegadigde 1 te komen. Klaagsters verwijten de makelaar van gegadigde 1 ( beklaagde) dat hij er aan heeft meegewerkt dat klaagster middels deze brief ten onrechte onder druk werd gezet. Bovendien zou beklaagde er niet aan hebben mogen meewerken dat klaagster rechtstreeks door de advocaat van zijn cliënt benaderd werd. De Raad overweegt dat niet is gebleken dat klaagster onrechtmatig heeft gehandeld door de onderhandelingen met gegadigde 1 als geëindigd te beschouwen. Van een deskundig makelaar mag worden verwacht dat hij niet meewerkt aan een verzoek van zijn cliënt om stappen te ondernemen waarvan hij op voorhand weet dat die zinloos zijn. Het ligt veeleer op zijn weg om zijn cliënt voor dergelijke stappen te behoeden. In ieder geval behoort een makelaar zich te onthouden van medewerking aan een actie zoals een door een advocaat verstuurde sommatie, die geen ander doel lijkt te
dienen dan om de wederpartij onder druk te zetten. Het schrijven van de sommatiebrief had immers met name het karakter van een laatste poging om met een oneigenlijk middel de verlangde verkoop alsnog tot stand te brengen. De makelaar had tenminste zijn medewerking hieraan moeten onthouden en de klacht is in dat opzicht gegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-43 RvT Breda

15-37 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Bestemming onroerende zaak. Mededelings- en onderzoeksplicht.
Klaagster en haar (voormalige) zakenpartner hebben beklaagde in 2012 een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun kantoorpand verstrekt. Afgesproken werd om het pand als woonhuis aan te bieden omdat het dan meer zou kunnen opbrengen. Het pand had op dat moment een woonbestemming met toestemming voor afwijkend gebruik als kantoorpand. In 2013 is in een nieuw bestemmingsplan de woonbestemming vervangen door kantoorbestemming. Toen in 2014 kopers werden gevonden, zijn problemen over de bestemming ontstaan. De kopers stelden als voorwaarde dat de bestemming van kantoor naar woning zou worden veranderd. Uiteindelijk heeft de verkoop geen doorgang gevonden, onder meer omdat voor de kopers onzekerheid over de bestemmingswijziging was blijven bestaan. Klaagster verwijt beklaagde dat hij op verschillende punten bij de uitvoering van de opdracht toerekenbaar tekortgeschoten is en haar belangen onvoldoende heeft behartigd.
De Raad stelt vast dat beklaagde zijn opdrachtgeefsters niet, althans onvoldoende heeft geïnformeerd over het nieuwe bestemmingsplan en over de consequenties daarvan voor de beoogde verkoop. Dat beklaagde ook nog op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, is niet gebleken.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2583 CRvT
> Herstelbeslissing Centrale Raad van Toezicht, 15-2583 CRvT herstelbeslissing

Lees meer: 15-37 RvT Breda

15-38 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onderzoek naar financiële gegoedheid wederpartij. Belangenverstrengeling.
Klagers hebben beklaagde een verkoopopdracht gegeven. Toen belangstelling uitbleef hebben klagers besloten de woning ook te huur aan te bieden. Uiteindelijk wordt een huurder gevonden en wordt het pand verhuurd. De huurder blijkt niet betrouwbaar en bij de beëindiging van de huur wordt een wietplantage ontdekt. De herstelkosten i.v.m. door de huurder aangebrachte schade worden geschat op bijna EUR 50.000,--. Klagers verwijten beklaagde dat hij, ondanks hun uitdrukkelijk verzoek, geen onderzoek naar de persoon en kredietwaardigheid van de huurder heeft ingesteld en dat ten gevolge van die nalatigheid grote schade is ontstaan. Beklaagde ontkent dat hem ook m.b.t. de verhuur een opdracht is verstrekt. Hij stelt op verzoek van klagers een advertentie op Funda te hebben geplaatst tegen een courtage, een gefixeerde succesfee van EUR 2500,--. Beklaagde zag er geen kwaad in om van de huurder EUR 1000,-- te ontvangen als dank voor de adequate afwikkeling. Op die manier werden de door hem voor klagers onverplicht en om niet verrichte overige werkzaamheden, toch nog beloond.
De Raad stelt vast dat klagers er onder de onderhavige omstandigheden van uit mochten gaan dat er sprake was van een opdracht tot dienstverlening bij verhuur. In het kader van een opdracht tot bemiddeling, maar ook in het algemeen bij elke vorm van dienstverlening als makelaar, mag van hem verwacht worden dat hij waar nodig onderzoek doet naar de antecedenten van de (rechts)personen met wie door zijn bemiddeling mogelijk contracten zullen worden gesloten. Dat geldt temeer in het geval, dat zijn opdrachtgever daar uitdrukkelijk om verzoekt. Indien beklaagde daadwerkelijk zorgvuldig onderzoek zou hebben gedaan, - zoals later op verzoek van klagers alsnog (door anderen) is gebeurd - is aan te nemen, dat de onderwerpelijke huurovereenkomst niet tot stand zou zijn gekomen. In dat geval zou klagers veel ellende zijn bespaard. In tegenstelling tot beklaagde ziet de Raad er wel kwaad in dat hij een bedrag van € 1.000,00 van de huurder heeft geaccepteerd, waarmee hij in ieder geval de schijn heeft gewekt niet alleen het belang van klagers op het oog te hebben gehad. Dat geldt zelfs indien beklaagde geen opdracht tot verhuur zou hebben gehad – zoals hij zelf beweert -, maar alleen klagers makelaar voor verkoopbemiddeling was gebleven; ook dan was hij immers nog steeds hun makelaar en dus hun belangenbehartiger. De Raad gaat voorbij aan de overige door klagers geuite klachten aangezien die onvoldoende feitelijk zijn onderbouwd.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-38 RvT Breda

15-05 RvT Breda

Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega.
Klager (makelaar X) had een woning in verkoop waarin de opdrachtgevers van beklaagde (makelaar Z) interesse hadden. Klager verwijt beklaagde dat hij zich direct tot de verkopers, de opdrachtgevers van klager heeft gewend.
Aan de Raad zijn geen omstandigheden gebleken die rechtvaardigen dat beklaagde zonder voorafgaande instemming van klager rechtstreeks met klagers opdrachtgevers is gaan communiceren, en dat nog wel zonder dat hij klager daarvan onverwijld in kennis stelde. Aan de Raad is evenmin gebleken dat de communicatie met klager onmogelijk was, hoe weinig toeschietelijk deze zich ook tegenover beklaagde opstelde.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-05 RvT Breda

15-01 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Beslaglegging.
Nadat klagers hun opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning resp. perceel grond hadden ingetrokken, is onenigheid ontstaan over de door hun makelaar in rekening gebrachte intrekkings- en advertentiekosten. Uiteindelijk heeft de Kantonrechter klagers veroordeeld tot betaling van de door de makelaar (beklaagde) in rekening gebrachte bedragen. Toen klagers vervolgens nog niet betaalden heeft beklaagde beslag op de onroerende zaken van klagers laten leggen. Klagers verwijten beklaagde dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht op diverse punten nalatig is geweest, dat zijn facturen onjuist waren en dat hij een buitenproportionele actie heeft ondernomen door voor een vordering van EUR 3500,-- beslag te laten leggen op onroerende zaken ter waarde van EUR 1000.000,--.
De Raad overweegt dat het vonnis van de Kantonrechter onherroepelijk is en ziet geen aanleiding om daarover een oordeel uit te spreken. Onder de onderhavige omstandigheden stond het beklaagde vrij zijn vordering te doen incasseren met de geëigende wettelijke middelen. Niet kan worden gezegd dat het middel van beslaglegging in dit geval buitenproportioneel was.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2573 CRvT

Lees meer: 15-01 RvT Breda

14-87 RvT Breda

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Klager heeft in 2012 aan makelaarskantoor A gevraagd om, i.v.m. zijn echtscheiding, zijn woning te taxeren. Medewerker B van het makelaarskantoor taxeerde de waarde van de woning vervolgens op EUR 400.000,--. Twee jaar later besloot klager de woning te koop aan te bieden. Klager heeft toen bij het makelaarskantoor om een prijsadvies gevraagd. De heer A van het makelaarskantoor adviseerde klager een vraagprijs van EUR 298.000,--. Klager vindt dit advies niet te rijmen met de taxatie die in 2012 door medewerker B was afgegeven.
De Raad stelt vast dat bij de taxatie in 2012 door medewerker B op verschillende punten onzorgvuldig gehandeld is. Naar het oordeel van de Raad is het grote verschil tussen de in 2012 afgegeven taxatiewaarde en het in 2014 afgegeven prijsadvies door beklaagde onvoldoende verklaard.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-87 RvT Breda

14-70 RvT Breda

Eigen Belang. Makelaar koopt via rechtspersoon.
Beklaagde heeft van een gemeente een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een kantoorpand ontvangen. Er was weinig belangstelling en het pand is uiteindelijk na twee jaar, voor minder dan de helft van de oorspronkelijke vraagprijs, via beklaagde aan een B.V. verkocht. Deze B.V. heeft het pand vervolgens binnen een half jaar doorverkocht aan een andere B.V. waarvan beklaagde op dat moment zelf mede-aandeelhouder was. In deze zaak wordt beklaagde door B&W van de gemeente (klagers) verweten dat hij het pand in feite (voor een belangrijk deel) aan zichzelf heeft verkocht. Beklaagde zou bij de uitvoering van zijn opdracht als makelaar een eigen belang hebben gehad.
De Raad overweegt dat niet is gebleken dat beklaagde al tijdens de looptijd van zijn opdracht de bedoeling heeft gehad om het pand in zijn bezit te krijgen voor een lagere prijs dan de marktwaarde. Beklaagde heeft wel onvoldoende oog gehad voor het gevaar van belangenverstrengeling, althans de schijn daarvan. Het had op de weg van beklaagde gelegen om vanaf het begin van zijn opdracht zijn positie (alsmede de latere wijzigingen daarin) aan klagers duidelijk te maken en om af te zien van de aankoop van het via zijn bemiddeling verkochte object door een vennootschap waarin hij als aandeelhouder deelnam. Nu beklaagde het object desalniettemin langs indirecte weg (als mede-aandeelhouder) heeft verworven, stelt de Raad vast, dat in ieder geval regel 6 van de Erecode is geschonden.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2566 CRvT

Lees meer: 14-70 RvT Breda

14-91 RvT Breda

Optie en bod. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Onderhandelen met meerdere gegadigden.
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat over de prijs overeenstemming was bereikt en klager ook al een bouwkeuring had geregeld, meldde zich een tweede gegadigde. Deze bood zonder voorwaarden EUR 20.000,-- meer dan klager. De verkoper heeft dit laatste bod direct geaccepteerd en de woning is aan de tweede gegadigde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet in de gelegenheid is gesteld zijn bod te verhogen. Hij verkeerde in de veronderstelling dat de verkoop aan hem al definitief was en verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende heeft geïnformeerd.
De Raad overweegt dat beklaagde in strijd met artikel 4 van de Erecode heeft gehandeld door aan klager, met wie nota bene een zo vergaande overeenstemming was bereikt, niet kenbaar te maken dat er een andere kandidaat was. Een kandidaat die bovendien een hoger bod had uitgebracht. Van een makelaar mag overigens verwacht worden dat hij vooraf aan een koper duidelijk maakt dat de koop pas definitief is als een koopovereenkomst is ondertekend door beide partijen en als geen van partijen daar binnen drie werkdagen op terugkomt.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 14-2543 CRvT, Tussenbeslissing
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 14-2543 CRvT, Eindbeslissing

Lees meer: 14-91 RvT Breda

14-04 RvT Breda

Ontvankelijkheid van de klacht. Tijdsverloop. Onjuiste taxatiewaarde.
Makelaar X heeft in 2001 de marktwaarde van een woning getaxeerd op FL 2.900.000,--. In 2006 taxeerde hij de woning opnieuw, ditmaal op EUR 3.400.000,--. Klager was sinds 2004 houder van een eerste hypotheek op het pand. Op basis van het taxatierapport uit 2006 heeft klager tot twee maal toe ingestemd met een rangwisseling van zijn hypothecaire inschrijving waardoor hij van eerste hypotheekhouder uiteindelijk derde in rang werd. Vervolgens heeft in 2013 makelaar Y, werkzaam bij hetzelfde kantoor als makelaar X, de marktwaarde van de woning vastgesteld op EUR 1.400.000,--. Klager verwijt de beide makelaars dat zij taxaties hebben verricht die niet met elkaar te rijmen zijn. De klacht richt zich in het bijzonder op de taxatie van makelaar X uit 2006 waardoor klager zich heeft laten (ver)leiden tot medewerking aan de voormelde rangwisseling.
De Raad overweegt dat klager pas in maart 2013 werd geconfronteerd met een – in zijn ogen - buitensporig groot verschil in taxatiewaarden. Gelet op dat feit acht de Raad klager gerechtigd alsnog een klacht in te dienen. Makelaar X heeft geen goede verklaring of onderbouwing kunnen geven voor het feit, dat hij de waarde van het object in 2006 zo veel hoger taxeerde dan in 2001, terwijl die waarde 7 jaar later door onder meer makelaar Y, weer zoveel lager bleek te zijn geschat. De geconstateerde verschillen zijn beduidend groter dan de gemiddelde waardeschommelingen in die periode. Zonder een toereikende toelichting, die in casu ontbreekt, acht de Raad deze verschillen ongeloofwaardig. De Raad is van oordeel, dat makelaar X bij zijn taxatie van 2006 onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht en dat hij in redelijkheid niet tot die taxatie had kunnen komen. De klacht tegen makelaar Y is ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2537 CRvT

Lees meer: 14-04 RvT Breda

13-74 RvT Breda

Collegialiteit. Uitlatingen over collega.
Tussen twee makelaars, klager en beklaagde, bestaan reeds enige tijd conflicten welke tot verschillende gerechtelijke procedures hebben geleid. In de onderhavige procedure wordt beklaagde door klager verweten dat hij (beklaagde) in diverse persberichten en in e-mail onwaarheden over klager verteld heeft en daardoor aan klager schade heeft toegebracht.
De Raad overweegt ondermeer dat klager, door mee te werken aan de publicaties in de kranten, er zelf aan heeft bijgedragen dat het geschil tussen partijen in de openbaarheid is gebracht, hetgeen niet alleen klager en beklaagde maar ook de NVM negatieve publiciteit heeft bezorgd. Hoewel verschillend kan worden gedacht over de woordkeuze en toonzetting, heeft de e-mail van beklaagde de kennelijke strekking om zich tegen een in zijn ogen onjuiste meningsvorming te verweren. Uit niets blijkt dat deze e-mail ook de strekking had om de reputatie van klager schade toe te brengen.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2528 CRvT

Lees meer: 13-74 RvT Breda

13-75 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Sleutelafgifte.
De verkoopster van een woning (klaagster) verwijt haar makelaar dat hij heeft nagelaten haar op de hoogte te stellen van het feit dat de kopers zonder haar toestemming vóór de overdracht in de woning werkzaamheden hadden verricht en materialen hadden achtergelaten.
De Raad overweegt dat de makelaar er onvoldoende op heeft toegezien dat de kopers correct zouden handelen nadat zij de sleutel van de woning hadden gekregen voor bezichtiging en inmeting. De makelaar heeft bovendien nagelaten de kopers er voldoende duidelijk op te wijzen dat het niet was toegestaan om vóór de overdracht zaken als steigermateriaal en gereedschap in de woning te plaatsen en/of werkzaamheden in de woning uit te voeren anders dan nodig voor de bedoelde bezichtiging en inmeting. Voorts is de makelaar tekortgeschoten in de communicatie met zijn opdrachtgeefster (klaagster), onder meer doordat hij haar onkundig heeft gelaten van het herhaaldelijk (en langdurig) afgeven van de sleutel. De makelaar heeft daarmee bovendien het risico genomen dat door de kopers schade aan de woning zou worden toegebracht op een moment waarop de kopers nog geen eigenaar waren.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-75 RvT Breda

13-44 RvT Breda

Optie en Bod. Onduidelijke biedingsprocedure. Onderhandelen met meerdere gegadigden.
Klagers waren geïnteresseerd in een woning. I.v.m. een restschuld hadden de verkopers voor de verkoop van de woning toestemming van hun hypotheekbank nodig. Nadat klagers een koopovereenkomst hadden gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat de bank toestemming zou verlenen, meldde zich een tweede gegadigde die rechtstreeks bij de bank aangaf de vraagprijs te willen betalen. Vervolgens is de koopovereenkomst van klagers met een beroep op de ontbindende voorwaarde ontbonden. Uiteindelijk zijn zowel klagers als de andere gegadigde in de gelegenheid gesteld opnieuw een uiterste bod te doen. De woning is daarna gegund aan de andere gegadigde, die de hoogste bieder was. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft nagelaten juiste informatie over de tweede gegadigde te verschaffen. Klagers menen hierdoor in een nadelige positie te zijn gebracht.
De Raad overweegt dat de makelaar ten onrechte heeft nagelaten om klagers in kennis te stellen van het feit dat er inmiddels een tweede gegadigde was die de bank had laten weten de vraagprijs te willen bieden. Hierdoor werden klagers in de waan gelaten dat de toestemming van de bank voor de hand lag terwijl hij zelf wist, althans had moeten weten dat die kans in werkelijkheid zeer klein, zo niet nihil was. Verder komt het de Raad voor dat de makelaar de regie in deze zaak onvoldoende in eigen hand heeft kunnen houden waardoor, mede door toedoen van derden, e.e.a. voor klagers teleurstellend is afgelopen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-44 RvT Breda

13-45 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onzorgvuldig handelen.
Klager besloot eind december 2009 een nog af te bouwen woning te kopen en heeft begin januari 2010 de koop- aannemingsovereenkomst getekend. Door faillissement van de aannemer is de oplevering van de woning bijna een jaar vertraagd. In verband met deze vertraging ontving klager een schadevergoeding die gebaseerd werd op de nieuwe garantieregeling die per 1 januari 2010 was ingegaan. Onder de oude garantieregeling zou de schadevergoeding voor klager veel hoger zijn geweest. Klager verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij hem niet tijdig heeft gewezen op het feit dat de nieuwe regeling voor hem veel ongunstiger was. Beklaagde heeft aangevoerd dat de nieuwe regeling weliswaar op het punt van vertragingsschade slechter is, maar op andere punten juist beter.
De Raad overweegt dat pas later, na het faillissement van de aannemer, door de aard van de gevolgen gebleken is dat de oude garantieregeling voor klager voordeliger was. Immers, wanneer het om de afbouwgarantie was gegaan in plaats van om de vertraging van de oplevering, dan zou voor klager de nieuwe regeling juist gunstiger zijn geweest. De makelaar had echter wel moeten weten dat de regeling gewijzigd was en hij had klager daarop moeten attenderen, nu deze afweek van wat in het voortraject (en de offerte) aan klager was meegedeeld. De klacht is dan ook gegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-45 RvT Breda

13-46 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen. Courtage.
De verkoper van een woning (klager) verwijt zijn makelaar dat hij courtage in rekening heeft gebracht nadat de woning buiten de makelaar om aan een collega van de verkoper was verkocht. Volgens de verkoper was vóór de ondertekening van de overeenkomst van opdracht mondeling met de makelaar een afwijkende tariefafspraak gemaakt voor het geval hij zijn huis zelf zou kunnen verkoper. De verkoper wijst nog op een uitspraak van de Geschillen Commissie die zijn klacht gegrond achtte. De makelaar ontkent echter met de verkoper een afwijkende afspraak te hebben gemaakt. Als dat zo was zou hij die afspraak in de overeenkomst van opdracht hebben opgenomen.
De Raad overweegt dat niet kan worden vastgesteld dat er tussen partijen andere afspraken gemaakt zijn dan die welke in de overeenkomst van opdracht zijn neergelegd. Wat er ook zij van het oordeel van de Geschillencommissie Makelaardij, aan de Raad is niet gebleken dat de makelaar willens en wetens courtage heeft gevraagd terwijl hij op dat moment wist dat hij daar geen recht op had. De klacht is daarom ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-46 RvT Breda

13-20 RvT Breda

Collegialiteit. Uitlatingen over collega.
Zie ook 13-19 RvT Breda. Klager en beklaagde hebben samen een aantal collegiale opdrachten gehad. Klager verwijt beklaagde dat hij de gezamenlijke opdrachtgevers een brief heeft gestuurd waarin hij heeft medegedeeld dat hij de collegiale opdracht wenste te beëindigen omdat een medewerker van het kantoor van klager hem continu in een kwaad daglicht probeerde te stellen. In het algemeen dient een brief aan gezamenlijke opdrachtgevers door beide opdrachtnemers geschreven te worden. Van de noodzaak om in de brieven aan de opdrachtgevers te vermelden dat de collegiale opdracht om voornoemde reden - zo al juist - werd beëindigd, is niet gebleken. Door het eenzijdig verzenden van deze brief met die mededeling heeft beklaagde bewust het risico genomen, dat tegenover de geadresseerde de eer en goede naam van klager zouden worden aangetast.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2494 CRvT

Lees meer: 13-20 RvT Breda

13-21 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding, perikelen bij. Koopakte, opstellen van.
Klaagster en haar ex-echtgenoot zijn overeengekomen dat haar ex-echtgenoot de voormalige echtelijke woning zou overnemen. Nog voordat het echtscheidingsconvenant was ondertekend en de echtscheiding definitief was, heeft klaagsters ex-echtgenoot de woning aan een derde doorverkocht. Klaagster verwijt de medewerker van de makelaar die bij die verkoop betrokken was dat hij in strijd met de waarheid in de koopakte en in de sleutelverklaring heeft vermeld dat klaagsters ex-echtgenoot ongehuwd was. Voorts werden de artikelen in de koopakte die de vereiste toestemming van de echtgenote betroffen, ten onrechte doorgehaald. De Raad acht de klacht gegrond. Een makelaar dient overeenkomsten naar waarheid op te maken, ongeacht of hij dat doet uit hoofde van een betaalde opdracht dan wel als vriendendienst. De makelaar wist dat het echtscheidingsconvenant nog niet was ondertekend en in ieder geval dat de echtscheiding nog niet definitief was zodat de toestemming van klaagster vereist was.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-21 RvT Breda

13-19 RvT Breda

Collegialiteit. Uitlatingen over collega.
Zie ook 13-20 RvT Breda. Makelaar K verwijt makelaar N dat hij hem via derden in een kwaad daglicht probeert te stellen. Dit zou ondermeer blijken uit een e-mail van N aan het hoofdbestuur van de NVM waarin hij zich ontoelaatbaar over K zou hebben uitgelaten. Makelaar N verwijt op zijn beurt makelaar K dat hij zijn voornoemde strikt vertrouwelijke e-mail aan het hoofdbestuur van de NVM in de openbaarheid heeft gebracht door die tijdens een kort geding aan de voorzieningenrechter over te leggen. De Raad overweegt dat de uitlatingen die makelaar N tegenover het hoofdbestuur van de NVM over K heeft gedaan de grenzen van het toelaatbare hebben overschreden terwijl voor die uitlatingen geen genoegzame rechtvaardigheidsgrond is gebleken. Van een makelaar mag worden verwacht dat hij woorden met een beschuldigend karakter als “oplichting” en “paulianeus handelen” niet t.a.v. een collega gebruikt, zolang hij daarvoor niet tegelijk een goede onderbouwing alsmede een goede rechtvaardiging aandraagt. De uitlatingen van N over K tegenover het hoofdbestuur van de NVM zijn onrechtmatig jegens K en daarom ook klachtwaardig. Dat K de vertrouwelijkheid van de e-mail van N heeft geschonden is niet gebleken. Onder de gegeven omstandigheden was het overleggen van de e-mail als productie in het kort geding geoorloofd.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2495 CRvT

Lees meer: 13-19 RvT Breda

12-76 RvT Breda

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
In verband met de beoordeling van haar hypotheek heeft klaagster een taxatierapport ontvangen dat door een taxateur van beklaagde is opgemaakt. Klaagster verwijt de taxateur dat de taxateur het verschil tussen de feitelijk gerealiseerde executiewaarde van EUR 104.000,-- en de door haar drie maanden later getaxeerde executiewaarde van EUR 146.000,-- niet kan verklaren. Voorts wordt de taxateur verweten dat zij bereid is geweest om de getaxeerde executiewaarde desgewenst naar beneden bij te stellen. De taxateur heeft onvoldoende uitleg gegeven over de executiewaarde en de totstandkoming daarvan. Voor de taxatie was in dit geval meer nodig geweest dan het louter kijken naar vergelijkingspanden en het berekenen van een percentage daarvan. Aan de taxatie is kennelijk onvoldoende onderzoek voorafgegaan, zodat deze op onzorgvuldige wijze tot stand is gekomen. Daarenboven heeft de makelaar ten onrechte blijk gegeven en in ieder geval de schijn gewekt bereid te zijn om de conclusies van de taxatie (mede) afhankelijk te stellen van het veronderstelde oordeel en/of de veronderstelde wensen van de belanghebbende hypotheekbeoordelaar.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-76 RvT Breda

12-32 RvT Breda

Belangenbehartiging opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht.
Klager verwijt zijn makelaar dat deze zijn onderzoeksverplichting niet is nagekomen. De makelaar bood het pand van klager aan als te splitsen in twee appartementen waarin gewoond kon worden terwijl het bestemmingsplan in het pand slechts één huishouden toestond. De makelaar heeft een woon/werk appartement op de begane grond aangeboden terwijl niet is vastgesteld dat dat appartement als woning verkocht mocht worden. Van een NVM-makelaar moet verwacht worden dat hij pas een opdracht tot bemiddeling bij verkoop aanvaardt als duidelijk is wat te koop kan worden aangeboden. Hij dient niet mee te werken aan de verkoop wanneer er reden is om aan te nemen dat de bewoning van het betreffende appartement niet in overeenstemming is met de bestemming.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-32 RvT Breda

09-09 RvT Breda

Computervredebreuk. Na beëindiging arbeidsrelatie inloggen op programma oude kantoor.
Na het beëindigen van de arbeidsrelatie tussen klager en zijn medewerkster-makelaar is ingelogd op het automatiseringsprogramma van het kantoor van klager vanaf het privé adres van beklaagde met een inlogcode van een oud-collega-medewerkster. Beklaagde heeft daarvoor geen deugdelijke verklaring kunnen geven. De tegenklacht van beklaagde tegen klager dat deze de door de kantonrechter opgelegde ontbindingsvergoeding niet betaalt, is in de gegeven omstandigheden ongegrond. De betalingsplichtige onderneming is failliet verklaard.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 09-09 RvT Breda