NVM Tuchtrechtspraak

17-26 RvT Zuid


Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Teruggave opdracht. 
Beklaagde heeft op verzoek van klager en zijn ex-echtgenote een woning getaxeerd en heeft zijn opdrachtgevers een concept-taxatierapport toegezonden. Klager was ontevreden over dit rapport. Uiteindelijk heeft beklaagde de opdracht teruggegeven. Klager verwijt beklaagde dat hij niet op zijn opmerkingen heeft gereageerd. Volgens klager heeft beklaagde de taxatie niet op basis van alle relevante objectieve gegevens uitgevoerd en heeft beklaagde de waarde van de woning absoluut te laag vastgesteld.
De Raad acht het onder de onderhavige omstandigheden begrijpelijk dat beklaagde besloot om zijn taxatie-opdracht terug te geven. Dat beklaagde zijn werkzaamheden niet integer en/of objectief zou hebben uitgevoerd is niet komen vast te staan. In dit geval is enkel een concept-taxatierapport opgemaakt en was geen sprake van een definitieve taxatie. Door beklaagde zijn aan klager uiteindelijk ook geen taxatiekosten in rekening gebracht. Mede gelet hierop ontbreekt een feitelijke grondslag voor de klacht dat het pand te laag is getaxeerd. Nu ook overigens niet is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, wordt de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-26 RvT Zuid

17-27 RvT Zuid

Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Niet reageren op e-mail. 
Beklaagde heeft op verzoek van klagers ex-echtgenote de voormalige echtelijke woning van klager getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning bewust te laag heeft gewaardeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij procedureel onjuist heeft gehandeld en dat hij niet heeft gereageerd op e-mail van klager en van klagers gemachtigde.
De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde door de NWWI is gevalideerd. Dat beklaagde de woning bewust te laag heeft getaxeerd is niet komen vast te staan. Voorts was het onder de onderhavige omstandigheden niet onbegrijpelijk dat beklaagde niet op de door klager genoemde e-mail heeft gereageerd. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan en alle onderdelen van de klacht worden ongegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-27 RvT Zuid

17-21 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Schadevergoeding. Bemiddelingskosten. Tweezijdige bemiddeling. 
Klager heeft in 2012 een appartement gehuurd waarna hem door makelaarskantoor B bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht. De bemiddeling werd feitelijk uitgevoerd door beklaagde die als ZZP-er voor diverse makelaarskantoren waaronder makelaarskantoor B, werkzaamheden verrichtte. Klager verwijt beklaagde dat hem destijds bemiddelingskosten in rekening zijn gebracht. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij bewust en met het doel vorderingen van klager te ontlopen, makelaarskantoor B heeft laten opgaan in zijn eigen kantoor (makelaarskantoor A).
De Raad overweegt dat voor zover de klacht is gericht op het verkrijgen van een oordeel over terugbetaling van bemiddelingskosten en/of schadevergoeding, de klacht niet-ontvankelijk is. De Raad stelt vast dat makelaarskantoor B onder de onderhavige omstandigheden, aan klager geen bemiddelingskosten in rekening had mogen brengen. Dit valt echter strikt formeel genomen beklaagde niet aan te rekenen. Beklaagde verleende immers als ZZP-er wel diensten voor/bij makelaarskantoor B, maar hij was toen geen (mede-) aandeelhouder, vennoot of anderszins partner van/bij makelaarskantoor B. Beklaagde had daarom destijds ook geen zeggensmacht in makelaarskantoor B. Derhalve was beklaagde in 2012 ook géén contractspartij van klager en als zodanig heeft hijzelf dus ook geen (bemiddelings)kosten aan klager in rekening gebracht. De juridisch-formele relatie tussen beklaagde en makelaarskantoor B laat evenwel onverlet dat beklaagde destijds als (enige) NVM-makelaar werkzaam was bij makelaarskantoor B. Van beklaagde had wel kúnnen en ook mógen worden verwacht dat hij er als NVM-makelaar voor gewaakt zou hebben en zich er zelfs zoveel mogelijk tegen verzet zou hebben, dat in de destijds door makelaarskantoor B bemiddelde huurcontract(en) werd opgenomen dat de huurder een eenmalige vergoeding aan de bemiddelaar zou betalen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde bewust en met het oogmerk om vorderingen van klager te ontlopen, makelaarskantoor B heeft laten opgaan in zijn eigen kantoor, is niet gebleken. Beklaagde had en heeft nog steeds geen aandeel/belang en dus ook geen enkele zeggenschap in/over makelaarskantoor B.

 > Download uitspraak(pdf)

Lees meer: 17-21 RvT Zuid

17-23 RvT Zuid


Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding. Onvoldoende overleg opdrachtgever. Valsheid in geschrifte. 
Klager en zijn ex-partner hebben samen aan beklaagde opdracht gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van hun woning. De woning is vervolgens via beklaagde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de uitvoering van de verkoopopdracht bewust klager nergens bij betrokken heeft. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan valsheid in geschrifte en dat hij klager met leugens en onwaarheden heeft misleid.
De Raad concludeert dat niet is komen vast te staan dat beklaagde klager bewust nergens bij betrokken heeft en enkel het belang van klagers ex-partner heeft gediend. Nu ook overigens niet is komen vast te staan dat beklaagde niet naar behoren en niet met de van hem te verwachten zorgvuldigheid gehandeld heeft, wordt de klacht ongegrond verklaard.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-23 RvT Zuid

16-75 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige staat. Mededelings- en onderzoeksplicht. Asbest. 
De koper van een woning (klager) stelt dat de verkopend makelaar (beklaagde) onjuist c.q. onzorgvuldig heeft gehandeld omdat zij geen mededeling heeft gedaan van in de woning (mogelijk) aanwezig asbesthoudend materiaal.
De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde de koper tijdig en ook voldoende heeft geïnformeerd. De mededelingsplicht van de makelaar gaat niet zo ver dat zij uit eigen beweging nader onderzoek had moeten doen naar de door de verkoper verstrekte documentatie, waaronder een bouwkundig rapport. Bovendien heeft een verkoper weliswaar een informatieplicht, maar een koper evengoed een onderzoeksplicht. Op grond daarvan had klager dus zelf moeten onderzoeken of er asbesthoudend materiaal in de woning aanwezig en/of verwerkt was. Dit geldt temeer, nu alle door klager genoemde materialen, zichtbaar aanwezig waren èn klager zich bij (de bezichtigingen voor) de aankoop liet adviseren/bijstaan door een deskundig aankoopmakelaar en een aannemer.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-75 RvT Zuid

16-76 RvT Zuid

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Taxatie. Onduidelijkheid over voor wie en in welke hoedanigheid werd opgetreden.
In het kader van de echtscheidingsprocedure van klager heeft makelaar W. van de rechtbank opdracht ontvangen om klagers voormalige echtelijke woning te taxeren. De woning werd en wordt door klager bewoond. Bij de bezichtiging ten behoeve van de taxatie was behalve makelaar W. ook beklaagde aanwezig. Klager verwijt beklaagde dat hij zich toen niet (duidelijk) heeft voorgesteld en niet heeft aangegeven dat hij als makelaar/taxateur van klagers ex-echtgenote optrad. De Raad stelt vast dat beklaagde zich bij de bezichtiging niet correct aan klager heeft
voorgesteld, althans dat hij in elk geval niet tijdig aan klager heeft duidelijk gemaakt voor wie en in welke hoedanigheid hij optrad. Beklaagde heeft hiermee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld en de klacht wordt dan ook gegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-76 RvT Zuid

16-67 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Contractbepalingen. Toevoeging/aanpassing na ondertekening. Overdrachtsbelasting-voordeel. Kosten Koper.
Klaagster heeft een woning gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoper. In de door klaagster ondertekende koopovereenkomst was opgenomen dat de koper (klaagster) een eventueel “overdrachtsbelasting-voordeel” niet aan de verkoper zou hoeven te vergoeden. Klaagster verwijt beklaagde dat hij zich op het standpunt stelt dat met klaagster na de ondertekening, alsnog werd afgesproken om op dit punt van de tekst van de overeenkomst af te wijken. Volgens beklaagde zou klaagster op grond van die nadere afspraak wél een vergoeding voor het “overdrachtsbelasting-voordeel” aan de verkoper moeten voldoen.
De Raad stelt vast dat klaagster erop kon en mocht vertrouwen dat de overeenkomst gold zoals de (ondertekende) tekst daarvan luidde. Dat na de ondertekening bewust, duidelijk en ondubbelzinnig is overeengekomen om alsnog een “vergoeding overdrachtsbelasting” aan de verkoper te betalen, is niet gebleken noch aannemelijk gemaakt. De stelling van beklaagde dat klaagster een eventueel overdrachts-belastingvoordeel moet vergoeden omdat het pand “kosten koper” werd aangeboden, gaat niet op. Beklaagde en zijn assistent hebben bij hun poging om klaagster alsnog te bewegen om van de tekst van de ondertekende overeenkomst af te wijken, niet de duidelijkheid betracht die van een makelaar had mogen worden verwacht.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-3636 CRvT

Lees meer: 16-67 RvT Zuid

16-66 RvT Zuid

Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige gebreken. Schuld bij VvE.
Klaagster heeft een appartement gekocht dat tot een faillissementsboedel behoorde. Beklaagde trad in opdracht van de curator, op als de makelaar van de verkopende partij. Klaagster verwijt beklaagde dat hij tegenover haar in zijn informatieverplichting is tekort geschoten. Klaagster wijst er daarbij op dat zij na de aankoop een aantal gebreken aan de woning heeft ontdekt waarover beklaagde haar had moeten informeren. Bovendien zou beklaagde een nog openstaande schuld bij de VvE hebben verzwegen.
De Raad stelt vast dat de stelling van klaagster dat beklaagde haar niet, althans onvoldoende over de gebreken heeft geïnformeerd, feitelijk onjuist is. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat klaagster op aanraden/instigatie van beklaagde een bouwtechnisch onderzoek heeft laten verrichten en dat in de rapportage van dit onderzoek de door klaagster gestelde gebreken expliciet worden genoemd. Van een makelaar die als zodanig bij aan- of verkoop optreedt, mag of kan niet verlangd worden dat hij zélf een (uitputtend) bouwtechnisch onderzoek doet. Dat geldt in dit geval uiteraard temeer nu beklaagde géén opdrachtnemer van klaagster was. Beklaagde heeft verder onbetwist en onweersproken uitgelegd dat klaagster buiten de discussie m.b.t. de bedoelde schuld aan de VvE staat en de afloop van die discussie voor haar geen financiële repercussie heeft. De klacht wordt ongegrond verklaard.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-66 RvT Zuid

16-48 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Belangenbehartiging niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Misleiding.
Klager heeft van de gemeente een vergunning verkregen voor de aanleg van een uitrit op zijn perceel. Nadat beklaagde, als omwonende, samen met 5 andere omwonenden, tegen de vergunningverlening bezwaar had aangetekend, is de vergunning alsnog door de gemeente geweigerd. Klager verwijt beklaagde dat hij in de bezwaarprocedure een incompleet rapport heeft ingediend en daarmee de Commissie die het bezwaar beoordeelde heeft misleid. Beklaagde ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en heeft er voorts op gewezen dat hij de bezwaarschriftprocedure als privé-persoon heeft gevoerd. Volgens hem is de klacht daarom niet-ontvankelijk.
Voor de Raad is uitgangspunt dat het een makelaar uiteraard vrij staat om, indien hij daarbij zelf belanghebbende is, aan een bezwaarschriftprocedure deel te nemen. Dat uitgangspunt laat echter onverlet dat er plaats is voor toetsing van zijn handelingen voor zover die de reputatie van de beroepsgroep als zodanig schade zou (kunnen) toebrengen. De klacht is dan ook ontvankelijk. De Raad concludeert vervolgens dat de handelwijze van beklaagde onder de onderhavige omstandigheden niet zodanig laakbaar is dat dit een straf of maatregel rechtvaardigt. Hierbij wordt onder meer overwogen dat beklaagde al op de hoorzitting van de Commissie toegelicht heeft waarom het bedoelde rapport niet volledig overgelegd werd. Voorts heeft beklaagde toereikend aangetoond dat hij geenszins de bedoeling had de Commissie valselijk voor te lichten maar dat hij er louter op uit was om escalatie tussen de betrokken partijen te voorkomen. Bovendien was het rapport niet bepalend voor de beslissing op bezwaar.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-48 RvT Zuid

16-49 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Onzorgvuldig handelen.
Klagers waren geïnteresseerd in een pand en hebben over de aankoop langdurige en moeizame onderhandelingen gevoerd. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij daarbij op tuchtrechtelijk laakbare wijze met hen is omgegaan. Het pand is uiteindelijk aan een derde verkocht.
De Raad stelt vast dat klagers werden begeleid door een aankoopmakelaar. Klagers hebben er zelf voor gekozen om de reeds door de verkopers getekende koopovereenkomst niet mede te ondertekenen. Dat was uiteraard hun goed recht maar het risico van die keuze komt vanzelfsprekend voor rekening van klagers. Omdat er geen exclusiviteit was afgesproken, behielden de verkopers vrijheid van handelen. De verkopers konden en mochten er voor kiezen om het pand aan een derde te verkopen. Dat beklaagde jegens klagers onzorgvuldig heeft gehandeld door aan die verkoop mee te werken, is niet gebleken. Nu ook overigens niet is komen vast te staan dat beklaagde klachtwaardig gehandeld heeft, is de klacht ongegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-49 RvT Zuid

16-16 RvT Zuid

Ontvankelijkheid. Verjaring.
Klaagster heeft in 2007 een appartement gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. In 2016 heeft klaagster, nadat zij had besloten het appartement te verkopen, alsnog een klacht tegen beklaagde ingediend. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar bij de aankoop in 2007 onjuiste informatie heeft verstrekt over de woonoppervlakte en over het (mede-)gebruik van het bij het appartement gelegen dakterras.
De Raad stelt vast dat klaagster haar klacht ruim 9 jaar na de aankoop heeft ingediend. De klacht is in dit geval niet binnen een redelijke termijn ingediend. Onder de onderhavige omstandigheden mocht beklaagde er vanuit gaan dat ter zake geen klacht meer zou volgen.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-16 RvT Zuid

16-35 RvT Zuid

Eigen belang/handel. Waarneming.
Klagers hebben een garagebox gekocht die door het makelaarskantoor van beklaagde te koop werd aangeboden. Klagers hebben m.b.t. de aankoop contact gehad met de zoon van beklaagde die zijn vader, i.v.m. langdurige ziekte, op het kantoor verving. Klagers verwijten beklaagde dat zijn zoon direct belang bij de verkoop had, doordat hij kort daarvoor de garage zelf gekocht had en mede-eigenaar van de garagebox bleek te zijn.
De Raad overweegt dat voor de zoon van beklaagde als waarnemer, dus medewerker van beklaagde de Erecode van toepassing was. Nu vaststaat dat de zoon mede-eigenaar van de garagebox was en hij desalniettemin de garage via bemiddeling van beklaagdes makelaarskantoor heeft verkocht, heeft hij in strijd met de Erecode gehandeld. Dat het oorspronkelijk zijn bedoeling was om de garage als beleggingsobject te kopen, is niet komen vast te staan maar zelfs als dit wel zo was, dan had de zoon niet mogen nalaten om daarover van meet af aan tegenover potentiële kopers duidelijkheid te verschaffen. Een verkopend makelaar moet vanaf het allereerste begin naar buiten toe duidelijkheid verschaffen over zijn betrokkenheid bij het te verkopen object en dat heeft beklaagde, in casu zijn zoon, nagelaten. Dat beklaagde zelf wegens ernstige gezondheidsklachten langdurig uit de running was, doet hier niet aan af. Ook in geval van afwezigheid is het de verantwoordelijkheid van een lid dat zijn waarnemers de regels en dus ook de Erecode in acht nemen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-35 RvT Zuid

16-28 RvT Zuid

Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding. Onvoldoende belangenbehartiging.
Klager en zijn ex-echtgenote waren samen eigenaar van een woning en twee garageboxen. In het kader van zijn echtscheiding is klager uiteindelijk door de rechtbank veroordeeld om mee te werken aan de verkoop van deze onroerende zaken. Door de rechtbank werd daarbij beklaagde als verkopend makelaar aangewezen. Klager verwijt beklaagde dat hij geen, althans onvoldoende rekening heeft gehouden met zijn wensen en verzoeken en stelt dat beklaagde geheel eenzijdig partij voor zijn ex-echtgenote heeft gekozen.
De Raad stelt vast dat tegen de in deze kwestie cruciale eindbeschikking van de rechtbank, door klager geen hoger beroep werd ingesteld. Die eindbeschikking is dus onherroepelijk en geldt derhalve rechtens, ook voor de Raad van Toezicht, als uitgangspunt. Naar het oordeel van de Raad waren er geen omstandigheden die beklaagde noopten anders te handelen dan hij heeft gedaan. Dat beklaagde in strijd met hetzij de eindbeschikking dan wel enige andere door hem in acht te nemen regels en/of normen heeft gehandeld, is niet gebleken.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-2626 CRvT

Lees meer: 16-28 RvT Zuid

16-03 RvT Zuid

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Hertaxatie door niet-onafhankelijke tweede taxateur.
Klager heeft i.v.m. een financiering, aan beklaagde gevraagd zijn woning te taxeren. Klager verwijt beklaagde dat zijn taxatierapport diverse feitelijke onjuistheden bevat en dat de waarde van de woning te laag is vastgesteld. Beklaagde heeft klager voorgesteld om de woning op zijn kosten door een tweede taxateur te laten beoordelen. Pas achteraf werd klager duidelijk dat deze tweede taxateur ook werkzaam was voor het makelaarskantoor van beklaagde.
De Raad overweegt dat beklaagde heeft erkend dat zijn rapport een aantal onjuiste feitelijke vaststellingen bevat. Bovendien heeft beklaagde erkend de maten van de woning slechts te hebben geschat. Deze handelwijze is niet correct en onzorgvuldig. Voorts heeft beklaagde bij zijn aanbod om de woning te laten her-beoordelen niet aan klager duidelijk gemaakt dat die her-beoordeling zou worden uitgevoerd door een taxateur met wie beklaagde een samenwerkingsverband heeft. Los van de vraag of de taxatie van beklaagde juist was, heeft beklaagde aldus niet gehandeld zoals van een zorgvuldig makelaar mag worden verwacht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-03 RvT Zuid

15-89 RvT Zuid

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Net voordat de woonboerderij van klager op verzoek van de bank geveild zou worden, meldde zich alsnog een koper. De woonboerderij werd vervolgens voor EUR 400.000,-- aan deze koper verkocht. Beklaagde heeft het pand i.v.m. de financiering van de koper getaxeerd en stelde de marktwaarde vast op EUR 475.000,--. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op twee andere taxaties waarbij de waarde op EUR 660.000,-- en EUR 663.000 werd vastgesteld.
De Raad overweegt dat niet aannemelijk is geworden dat beklaagde onvoldoende kennis van de markt heeft of dat zijn rapport onzorgvuldig tot stand gekomen is. Het verschil met door andere taxateurs bepaalde waarden leidt niet tot de conclusie dat beklaagde in de gegeven omstandigheden niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2605 CRvT

Lees meer: 15-89 RvT Zuid

15-88 RvT Zuid

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Net voordat de woonboerderij van klager op verzoek van de bank geveild zou worden, werd alsnog een bod van EUR 400.000,-- ontvangen. Het pand is vervolgens in opdracht van de bank door beklaagde getaxeerd. Beklaagde stelde de marktwaarde vast op EUR 530.000 en de executiewaarde op een bedrag tussen de EUR 320.000 tot EUR 340.000. Het pand is daarna met toestemming van de bank voor EUR 400.000 verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op twee andere, hogere taxaties (marktwaarde EUR 663.000 resp. EUR 660.000 en executiewaarde EUR 440.000 resp. EUR 555.000).
De Raad overweegt dat het feit dat andere taxateurs tot een hogere taxatie zijn gekomen op zichzelf nog niet meebrengt dat beklaagde in tuchtrechtelijke zin onjuist heeft gehandeld. In dit geval zijn geen feiten gebleken die de conclusie rechtvaardigen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen of dat hem anderszins m.b.t. de taxatie een tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt.  

 >
Download uitspraak (pdf) 

Lees meer: 15-88 RvT Zuid

15-90 RvT Zuid

Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Afbreken onderhandelingen.
Klager heeft bij beklaagde informatie ingewonnen over de verkoop van zijn eigen woning en de aankoop van een andere woning. In dat kader heeft beklaagde een oproep op haar website geplaatst waarbij zij schreef namens een “opdrachtgever” op zoek te zijn naar een woning in een bepaalde buurt. Toen zich vervolgens een verkoper meldde, zijn onderhandelingen tussen klager en die verkoper gestart. Klager verwijt beklaagde dat zij bij deze onderhandelingen niet voor hem, maar voor de verkoper is opgetreden. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij de onderhandelingen met klager heeft afgebroken waarna de woning via beklaagde aan een derde is verkocht. Beklaagde ontkent van klager een opdracht te hebben ontvangen en stelt de oproep op haar website op eigen initiatief te hebben geplaatst.       
De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde op enig moment van klager een opdracht tot dienstverlening bij aan- of verkoop heeft gekregen. De stelling van klager dat beklaagde als zijn aankoopmakelaar optrad en daarom niet tegelijkertijd als de verkoopmakelaar van een ander met hem in onderhandeling mocht treden, mist voldoende grond. Dat de verkoper er de voorkeur aan gaf om het bod van een nieuwe gegadigde te accepteren en niet verder met klager te onderhandelen, kan beklaagde niet worden verweten. Hoewel de handelwijze van beklaagde geen schoonheidsprijs verdiend acht de Raad de klacht ongegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-90 RvT Zuid

15-91 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Aanpassing contractsbepalingen. Terugvorderen van overdrachtsbelasting.
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. De verkoper had de woning zelf niet lang daarvoor gekocht, maar wenste de woning weer te verkopen. Nadat met klager mondeling overeenstemming was bereikt, heeft beklaagde een concept-koopakte opgesteld. Hierin werd opgenomen dat de verkoper de destijds door hem betaalde overdrachtsbelasting zou terugvorderen. Klager verwijt beklaagde dat hij heeft geweigerd om deze bepaling zo aan te passen dat het voordeel van de terugvordering niet aan de verkoper maar aan klager zou toekomen. Nadat duidelijk was dat partijen het over dit punt niet eens konden worden, is de woning via beklaagde aan een derde verkocht.
De Raad concludeert dat beklaagde jegens klager niet verwijtbaar onzorgvuldig gehandeld heeft. De stelling van klager dat beklaagde niet eerder met hem over de terugvordering van overdrachtsbelasting gesproken had, doet hieraan niet af.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-91 RvT Zuid

15-82 RvT Zuid

Collegialiteit. Uitlatingen over collega’s. Onvoldoende collegiale, transparante en deskundige werkwijze. Telefonisch opbieden. Open huis.
De NVM verwijt een makelaar (beklaagde) dat hij zich op ongepaste wijze over een grote groep collega-makelaars, door hem aangeduid als de “traditionele” makelaars, heeft uitgelaten en dat hij op bepaalde punten een onvoldoende transparante, collegiale en deskundige werkwijze hanteert.
De Raad overweegt dat het niet aangaat dat een NVM makelaar zich afzet tegen zijn collega’s om daardoor zijn eigen manier van werken als effectiever in de markt te zetten. ‘Het komt de Raad voorts voor, dat de door beklaagde gehanteerde
werkwijze – zoals het organiseren van een “ veiling”, waarin alle specifieke makelaarswerkzaamheden zijn teruggebracht tot het organiseren van een telefonisch biedingsproces met voorbijgaan van al hetgeen waarvoor de belanghebbenden juist de kundigheid en betrouwbaarheid van de makelaar nodig hebben, zomede het organiseren van een “open huis” zonder enige inbreng door de makelaar van die specifieke makelaarskwaliteiten – niet in
overeenstemming is met hetgeen van een NVM-makelaar mag worden verwacht. ‘
Indien en voor zover een lid van de NVM bij een veiling of open huis betrokken is, moeten gegadigden en belanghebbenden kunnen vertrouwen op de kundigheid en betrouwbaarheid van de organiserende NVM-makelaar. Door zich aan die verantwoordelijkheid te onttrekken veronachtzaamt de makelaar zijn verplichtingen jegens betrokkenen en eventuele gegadigden. Daar komt bij, dat de door beklaagde gehanteerde telefonische biedingsvorm naar het oordeel van de Raad onvoldoende transparant is en mede daarom een risico op misverstanden en zelfs misbruik in zich bergt. De Raad verklaart de klacht gegrond. Gelet op de in positieve richting gewijzigde houding van beklaagde volstaat de Raad met een berisping.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-82 RvT Zuid

15-84 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onderzoek naar financiële gegoedheid huurder.
De huurder van het bedrijfspand van klaagster wenste de huurovereenkomst te beëindigen. Klaagster heeft de huurder toestemming verleend een andere huurder te zoeken en de huurder heeft daarvoor beklaagde ingeschakeld. Klaagster verwijt beklaagde dat hij een onjuist beeld van de nieuwe huurder heeft gegeven. Na de ondertekening van de huurovereenkomst heeft de huurder het pand niet in gebruik genomen en werden de huurpenningen en waarborgsom niet voldaan.
De Raad overweegt dat beklaagde onzorgvuldig heeft gehandeld door te bevorderen dat een huurontbindingsovereenkomst werd ondertekend waarmee de “oude” huurder onvoorwaardelijk van zijn huurverplichtingen werd ontslagen terwijl nog geenszins zeker was dat de “nieuwe“ huurder aan zijn verplichtingen zou voldoen. Ofschoon klaagster niet de opdrachtgeefster van de makelaar was, had hij in dit opzicht ook haar belangen in het oog moeten houden. Op z’n minst had aan de ontbindingsovereenkomst de voorwaarde moeten worden toegevoegd dat de “nieuwe” huurder zekerheid voor de betaling van de huurpenningen zou geven.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2599 CRvT

Lees meer: 15-84 RvT Zuid

15-67 RvT Zuid

Informatie aan niet-opdrachtgever. Woonoppervlakte. NEN-2580 meetnorm.
Klagers hebben in 2012 een huis gekocht. In de verkoopbrochure was aangegeven dat de woonoppervlakte 115 m2 bedroeg. Toen klagers hun huis in 2015 wilden verkopen bleek dat de woonoppervlakte volgens de NEN-2580 meetinstructie slechts 95 m2 bedroeg omdat de zolder i.v.m. een iets te klein dakraam niet als woonoppervlakte kon meetellen. Klagers verwijten de makelaar die in 2012 als verkopend makelaar optrad, dat hij destijds de regels van de NEN-2580 norm niet in acht genomen heeft en klagers heeft misleid.
De Raad acht de klacht in zoverre gegrond dat de makelaar conform de toen pas ingevoerde NEN-normering had moeten aangeven dat de zolder strikt genomen niet meer aan de kwalificatie van woonruimte voldeed.

>
Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2598 CRvT

Lees meer: 15-67 RvT Zuid