NVM Tuchtrechtspraak

17-17 RvT West

Belangenbehartiging opdrachtgever-verkoper. Vermelding over aanpassing splitsingsakte inzake vliering. 
Klaagster is eigenaar van appartementsrecht huisnummer 19. Het naastgelegen nummer 21 is te koop bij beklaagde. Beide appartementsrechten zijn ontstaan in 1972. Alstoen is de vliering die alleen toegankelijk is via nr 21 niet in de splitsingsakte meegenomen. In 2003 zijn de beide eigenaren een vereenkomst aangegaan waarin werd bepaald dat het huidige gebruik bleef toegestaan en dat de eigenaar van nr 21 volmacht had om op elk gewenst moment de splitsingsakte in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie. Klaagster klaagt erover dat de verkoopinformatie van nr 21 niet juist was met betrekking tot de vliering.
Waar het bepaald niet onbegrijpelijk is dat de makelaar de vleiring vermeldde als behorende bij nr 21 en hij bovendien de tekst van de informatie direct aanpaste, acht de raad de klacht ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)



De Raad van Toezicht West geeft uitspraak inzake de klacht van:

Mevrouw A. van D.-P., wonende te V, klaagster,

contra:

S NVM Makelaars, kantoorhoudende te G beklaagde,

1.  De klacht is door klaagster ingediend per mail van 4 september 2016 en doorgezonden aan de Raad op 16 oktober 2016, aangevuld met stukken verzonden per mail op 2 november 2016. Het verweer is vervat in een op 23 november 2016 door beklaagde ingediend verweerschrift.

2.  De klacht is behandeld ter zitting van de Raad op 15 november 2016. Ter zitting waren aanwezig klaagster alsmede beklaagde in de persoon van D, vergezeld van zijn opdrachtgever S.

3.  Mede gelet op het verhandelde ter gelegenheid van de zitting van de Raad komt de klacht van klaagster er, kort samengevat, op neer dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door op Funda bij herhaling een misleidende presentatie te geven van de bij beklaagde in verkoop zijnde woning aan het B-plein 21 te V.

4.  Het verweer van beklaagde houdt, kort samengevat, in dat de presentatie van het appartement op Funda niet misleidend was, dat beklaagde de tekst op Funda onverplicht heeft gewijzigd om zich constructief op te stellen jegens klaagster in de hoop dat klaagster dit ook zou doen, en dat aan potentiële kopers door beklaagde steeds precies is uitgelegd hoe de juridische status van de bij het appartement behorende vliering was.

5.  Mede gelet op het verhandelde ter zitting staat voor de Raad het navolgende vast:
a)  B-plein 19 en B-plein 21 zijn appartementsrechten die eigendom zijn van klaagster resp. de heer S;
b)  De splitsing in appartementsrechten heeft plaatsgevonden in 1972 toen het pand in één hand was;
c)  Volgens de splitsingstekening is B-plein 19 een benedenwoning met tuin en ruimtes op de eerste en tweede verdieping en omvat B-plein 21 de eerste en tweede verdieping, voor zover deze niet behoren tot B-plein 19;
d)  Boven de tweede verdieping bevindt zich van oudsher een vliering, die op de splitsingstekening niet is opgenomen;
e)  Deze vliering is van oudsher exclusief in gebruik bij de eigenaar van B-plein 21 en is uitsluitend toegankelijk via B-plein 21, aanvankelijk via een vlizotrap, inmiddels al weer decennia via een vaste trap;
f)   In 2003 hebben klaagster en haar echtgenoot enerzijds en de heer S en zijn partner anderzijds een overeenkomst getekend die onder meer inhoudt dat het huidige gebruik van de zolder is toegestaan en dat de eigenaar van de bovenwoning de volmacht heeft om op welk moment dan ook de akte van splitsing en de splitsingstekening aan te passen aan het huidige gebruik van de zolder, waarbij de daaruit voortvloeiende kosten voor diens rekening komen;
g)  Klaagster en de eigenaar van B-plein 21 dragen volgens onderlinge afspraak in ieder geval sinds 2003 in de premie voor opstalverzekering bij naar gelang de herbouwwaarde van hun appartementen, waarbij voor wat betreft B-plein 21 mede in aanmerking genomen is de herbouwwaarde van de vliering; de verdeelsleutel is 13/27 resp. 14/27;
h)  Beklaagde had van de eigenaar van B-plein 21 de opdracht om te bemiddelen bij de verkoop;
i)   Beklaagde heeft B-plein 21 op Funda aangemeld waarbij aanvankelijk niet en later wel is opgenomen dat de splitsing in appartementsrechten nog moest worden gewijzigd.

6.  Met betrekking tot de klacht overweegt de Raad het navolgende.

7.  Gelet op de onder 5 sub d., e. en f. hiervóór vaststaande feiten acht de Raad het niet tuchtrechtelijk laakbaar dat beklaagde als verkopend makelaar op Funda de vliering als behorend bij B-plein 21 heeft aangemeld. Niet alleen hoort de vliering in feitelijke zin bij B-plein 21, gelet op de in 2003 gesloten overeenkomst mocht beklaagde er vanuit gaan dat feitelijke en juridische situatie van de vliering op relatief eenvoudige wijze met elkaar in overeenstemming zouden (kunnen) worden gebracht. De Raad neemt daarbij verder in aanmerking dat beklaagde op eerste verzoek van klaagster in de beschrijvende tekst heeft toegevoegd dat de 3e etage nog dient te worden omschreven in de splitsingsakte, en de Raad heeft geen aanleiding om eraan te twijfelen dat beklaagde aan potentiële kopers steeds heeft uitgelegd hoe de juridische status van de vliering was.

8.   Van misleidende informatie door beklaagde als door klaagster gesteld is naar het oordeel van de Raad dan ook geen sprake geweest.

9.   Gelet op het hiervoor gestelde is de Raad van oordeel dat de klacht ongegrond is.


Uitspraak doende: verklaart de klacht ongegrond,

Aldus gedaan te ‘s-Gravenhage op 22 februari 2017 door mr. A.F.L. Geerdes, voorzitter, W.F. Klap, lid en Mr. J.A. Huijgen, secretaris.