NVM Tuchtrechtspraak

17-17 RvT West

Belangenbehartiging opdrachtgever-verkoper. Vermelding over aanpassing splitsingsakte inzake vliering. 
Klaagster is eigenaar van appartementsrecht huisnummer 19. Het naastgelegen nummer 21 is te koop bij beklaagde. Beide appartementsrechten zijn ontstaan in 1972. Alstoen is de vliering die alleen toegankelijk is via nr 21 niet in de splitsingsakte meegenomen. In 2003 zijn de beide eigenaren een vereenkomst aangegaan waarin werd bepaald dat het huidige gebruik bleef toegestaan en dat de eigenaar van nr 21 volmacht had om op elk gewenst moment de splitsingsakte in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie. Klaagster klaagt erover dat de verkoopinformatie van nr 21 niet juist was met betrekking tot de vliering.
Waar het bepaald niet onbegrijpelijk is dat de makelaar de vleiring vermeldde als behorende bij nr 21 en hij bovendien de tekst van de informatie direct aanpaste, acht de raad de klacht ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-17 RvT West

17-15 RvT West

Voorlichting aan koper. Gebreken aan het gekochte. Bekendheid daarvan bij makelaar-verkoper. 
Klaagster koopt een woning die bij beklaagde in portefeuille is. Na de levering komt zij tot de ontdekking dat de kwaliteit van de keuken slecht is en dat er problemen zijn met de elektriciteit. Zij beklaagt zich daarover zonder succes bij de makelaar. Deze verklaart dat hem de problemen niet bekend zijn en dat verkoper hem daarover ook niets heeft medegedeeld.
De raad van toezicht is van oordeel dat die gebreken niet zodanig zijn dat die de makelaar sowieso hadden moeten zijn opgevallen.

 >
Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 17-15 RvT West

17-16 RvT West

Voorlichting aan koper. Meetinstructie. Ondanks onjuiste vermelding woonoppervlak niet tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen. Tijdsverloop tussen aankoop en klacht.   
Klaagster koopt in 2011 een woning die bij beklaagde in portefeuille is. In de verkoopdocumentatie wordt een woonoppervlak van 155 m2 genoemd terwijl deze in werkelijkheid maar 133 m2 bedraagt.

De makelaar verklaart dat hij de kapverdieping voor de helft heeft meegerekend hoewel deze nog niet bij de woning was getrokken; daarvoor bestond wel toestemming van de VvE. De makelaar zegt klaagster destijds van deze situatie op de hoogte te hebben gesteld. Klaagster ontkent dit. Mede gezien het lange tijdsverloop tussen aankoop en klacht (5 jaar) en het feit dat in de verkoopdocumentatie was vermeld dat de kapverdieping nog niet officieel was meegesplitst, acht de raad de klacht ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-16 RvT West

16-82 RvT West

Verkoop van nieuwbouwappartement. Beweerdelijke onjuiste informatie en optreden. Duidelijkheid verkoopbrochure. Discussie over parkeerplaats.
Klager is geïnteresseerd in een nieuwbouwappartement voor de verkoop waarvan beklaagde is ingeschakeld. Klager maakt de makelaar den aantal verwijten, o.a. dat het opleveringsniveau afwijkt van wat hem verteld heeft en dat de gegeven informatie op een aantal punten onjuist was. Dat klager ervan mocht uitgaan dat bij de koopprijs een parkeerplaats was inbegrepen is onjuist.
De Raad constateert dat de makelaar zeker niet tekort is geschoten jegens klager zijnde niet-opdrachtgever.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-82 RvT West

16-81 RvT West

Taxatie beweerdelijk te hoog. Meetinstructie niet gevolgd.
Klager die in een echtscheiding is verwikkeld is van mening dat de taxatie die door beklaagde op verzoek van zijn ex-partner is opgesteld te hoog is. De door hem ingeschakelde taxateur komt op € 345.000 terwijl beklaagde op € 380.000 komt. De raad is van oordeel dat beklaagde in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen. Wel valt hem te verwijten dat hij het woonoppervlak en de inhoud van de woning onjuist heeft vermeld en de meetinstructie niet heeft gevolgd.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-81 RvT West

16-80 RvT West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Woonoppervlakte. Meetinstructie NEN 2580.
De koper van een woning (klager) ontdekte na de aankoop dat de woonoppervlakte kleiner was dan door de verkopend makelaar was aangegeven. De koper verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij over de woonoppervlakte onjuiste informatie heeft verstrekt. Daarnaast zou beklaagde niet op de vragen van de koper over de opmeting hebben gereageerd.
De Raad stelt vast dat beklaagde de woning niet conform de meetinstructie NEN 2580 heeft opgemeten. Beklaagde heeft aangegeven dat hij vanaf tekening heeft gemeten en daarbij - anders dan de meetinstructie voorschrijft – m.b.t. de diepte van de woning niet van binnenmuur tot binnenmuur heeft gemeten, maar van buitenmuur tot buitenmuur. De Raad acht dat, in lijn met eerdere uitspraken, tuchtrechtelijk laakbaar. Dat klagers de woning hebben bezichtigd en dat zij niet hebben aangegeven dat de vierkante meters een cruciale rol zouden spelen bij hun besluitvorming, doet hieraan niet af. Aangezien beklaagde vrijwel altijd direct heeft gereageerd op verzoeken van klagers en ook tijdig heeft erkend dat hij bij het opmeten een fout heeft gemaakt, wordt het tweede onderdeel van de klacht ongegrond geacht.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-80 RvT West

16-65 RvT West

Biedingsproblematiek. Wijziging procedure. 
Klaagster heeft belangstelling voor een appartement dat beklaagde in portefeuille heeft. Zij maakt een bezichtigingsafspraak die echter de dag vóór de bezichtiging wordt afgebeld omdat het object verkocht is. Hierover hevig teleurgesteld neemt klaagster contact op met de eigenaar die daarop in overleg met de makelaar besluit dat klaagster een kans moet hebben. Beide gegadigden moeten vóór een bepaald tijdstip hun bod in een gesloten enveloppe bij de makelaar inleveren waarna de eigenaar op basis van de gedane biedingen een beslissing zal nemen. Eigenaar behoudt zich het recht van gunning voor.
Klaagster blijkt het laagste bod te hebben uitgebracht, maar waar de eigenaar een voorkeur voor klaagster heeft, krijgt deze alsnog de gelegenheid om het appartement te kopen voor een hoger bedrag dan haar bieding. Klaagster meent dat deze gang van zaken niet juist is: zij voelt zich uitgespeeld tegenover de andere gegadigde.
De raad van toezicht acht het verwijt dat de makelaar bezichtigingen tegenhield niet terecht. Het object was verhuurd en de huurder moest gelegenheid tot bezichtigingen geven.
Het verwijt over de biedingsprocedure acht het college terecht. In de mededeling aan beide gegadigden was weliswaar het recht van gunning voorbehouden, maar daarin was niet opgenomen de mogelijkheid tot verder onderhandelen. Dat dit geschiedde op verzoek van de eigenaar maakt dit niet anders. De makelaar had zijn opdrachtgever hiervan moeten weerhouden.

 >
Download uitspraak (pdf)  


Lees meer: 16-65 RvT West

16-68 RvT West

Beweerdelijk onvoldoende communicatie. Klager geen opdrachtgever. Echtschei-dingsproblematiek.
In het kader van een echtscheidingsprocedure geeft de rechtbank de echtgenote toestemming om de echtelijke woning te doen verkopen via een in het vonnis genoemde makelaar. Deze neemt de woning in het bijzijn van beide echtelieden op. Tot een opdracht tot verkoop komt het echter niet. De makelaar tracht meermalen om de opdracht te doen vastleggen. Als klager (de echtgenoot) contact opneemt met de makelaar over de voortgang wordt hij steeds correct te woord gestaan.
Het verwijt van klager dat de verkoop door toedoen van de makelaar ernstige vertraging oploopt is niet terecht. Dat ligt niet aan de makelaar. Klager is bovendien niet de opdrachtgever van de makelaar.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-68 RvT West

16-88 RvT West

Koopovereenkomst tot stand gekomen? Communicatie. Onzorgvuldig handelen.
Klaagster was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. De verkoper wenste de woning pas te verkopen nadat hij zelf een andere woning gevonden had. Hoewel met klaagster over de prijs overeenstemming was bereikt, heeft de verkoop aan klaagster, i.v.m. dit voorbehoud van de verkoper, uiteindelijk geen doorgang gevonden. Klaagster verwijt beklaagde dat hij met onvoldoende zorgvuldigheid en met onvoldoende integriteit gehandeld heeft.
De Raad stelt vast dat beklaagde aan klaagster heeft laten weten dat het appartement alleen werd verkocht als de verkoper zelf geschikte vervangende woonruimte gevonden had. Dat er al sprake was van een volledige wilsovereenstemming is niet gebleken. Wellicht dat beklaagde nog duidelijker met klaagster had kunnen communiceren maar dit maakt de klacht gezien de feitelijke gang van zaken dat de eigenaar de woning niet meer wilde verkopen, niet gegrond. Ten overvloede wordt nog overwogen dat civielrechtelijke disputen niet aan het oordeel van de Raad zijn onderworpen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-88 RvT West

16-54 RvT West

Onjuiste taxatiewaarde.
Klager en zijn partner waren in een gerechtelijke procedure verwikkeld. In het kader van die procedure heeft beklaagde op verzoek van klagers partner een woning met separate garage getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij een onjuiste taxatie verricht heeft.
De Raad heeft niet kunnen vaststellen dat beklaagde in redelijkheid niet tot de door hem gewaardeerde waarde heeft kunnen komen. Onder de gegeven omstandigheden is de Raad van oordeel dat, ondanks de geconstateerde tekortkomingen in het taxatierapport, er geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-54 RvT West

16-43 RvT West

Taxatie. Echtscheiding. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Beklaagde heeft op verzoek van klaagsters ex-echtgenoot, in het kader van de echtscheiding de voormalige echtelijke woning getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde dat zijn taxatierapport op diverse punten niet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen voldoet en dat beklaagde de woning onjuist heeft gewaardeerd.
De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde niet voldoet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen. Zo ontbreken referentieobjecten en worden de gestelde (bouwkundige) aandachtspunten niet nader toegelicht. Beklaagde heeft in redelijkheid niet tot de onderhavige taxatie kunnen komen. De Raad verklaart de klacht gegrond maar ziet af van het opleggen van een maatregel vanwege het feit dat aan beklaagde reeds de maatregel van berisping is opgelegd in een andere klachtzaak over hetzelfde taxatierapport en feitencomplex.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-43 RvT West

16-55 RvT West

Koopovereenkomst tot stand gekomen? Communicatie. Onzorgvuldig handelen.
Klaagster was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. De verkoper wenste de woning pas te verkopen nadat hij zelf een andere woning gevonden had. Hoewel met klaagster over de prijs overeenstemming was bereikt, heeft de verkoop aan klaagster, i.v.m. dit voorbehoud van de verkoper, uiteindelijk geen doorgang gevonden. Klaagster verwijt beklaagde dat hij met onvoldoende zorgvuldigheid en met onvoldoende integriteit gehandeld heeft.
De Raad stelt vast dat beklaagde aan klaagster heeft laten weten dat het appartement alleen werd verkocht als de verkoper zelf geschikte vervangende woonruimte gevonden had. Dat er al sprake was van een volledige wilsovereenstemming is niet gebleken. Wellicht dat beklaagde nog duidelijker met klaagster had kunnen communiceren maar dit maakt de klacht gezien de feitelijke gang van zaken dat de eigenaar de woning niet meer wilde verkopen, niet gegrond. Ten overvloede wordt nog overwogen dat civielrechtelijke disputen niet aan het oordeel van de Raad zijn onderworpen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-55 RvT West

16-44 RvT West

Meetinstructie. Gebouw gebonden buitenruimte of als woonruimte aan te merken?
Klagers kopen een appartement waarvan als woonoppervlakte in de verkoopbrochure 70 m2 wordt genoemd. Zij komen na de koop tot de conclusie dat de woonoppervlakte maar 60 m2 bedraagt omdat makelaar-verkoper ten onrechte de loggia als woonruimte heeft meegerekend.
De Raad van toezicht acht dit laatste niet onjuist. Het gaat hier om een ruimte die afgesloten is van de buitenlucht, die van vloerbedekking is voorzien en te beschouwen is als vergroting van het woongedeelte.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-44 RvT West

16-45 RvT West

Echtscheidingsperikelen. Te hoge marktwaarde genoemd? Vertrouwelijke correspon-dentie gedeeld?
Klager verwijt de makelaar dat deze in een telefoongesprek met zijn ex-echtgenote een veel te hoge marktwaarde van de echtelijke woning heeft genoemd waardoor hij schade heeft geleden. Ook verwijt hij de makelaar dat deze een brief van hem aan beklaagde heeft gedeeld met de advocaat van zijn ex-echtgenote,
De Raad van toezicht acht het eerste verwijt niet bewezen. Dat de makelaar in het kader van zijn verdediging tegen de klacht correspondentie openbaarde acht de raad evenmin klachtwaardig.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-45 RvT West

16-38 RvT West

Klacht over taxatie. Gebrekkige communicatie: klaagster geen opdrachtgeefster. Garage niet mee gewaardeerd.
Klaagster is (mede-)erfgenaam van haar overleden vader. In de boedel bevindt zich diens woning. De voormalige partner van de overledene gaf opdracht tot taxatie van de woning waarover bij klaagster vragen rijzen. De makelaar reageert erg afhoudend en op zeker moment in het geheel niet meer. Die houding wordt ingegeven door het feit dat klaagster niet de opdrachtgeefster tot de taxatie was en door de omstandigheid dat hij inmiddels door een advocaat werd aangesproken.
De Raad van toezicht acht dit op zich begrijpelijk maar het ware beter geweest als de makelaar had verklaard waarom hij niet meer reageerde.
De makelaar erkent dat het rapport enige slordigheden bevat. Hij geeft ter zitting van de raad afdoende verklaringen hoe hij tot zijn taxatie kwam.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-38 RvT West

16-37 RvT West

Onjuiste maatvoering in taxatierapport. Geen invloed op de waarde.
Klager koopt een woning. Na dat moment krijgt hij in een opdracht van de verkoper opgesteld taxatierapport in handen waaruit blijkt dat de makelaar ten onrechte de zolder als woonoppervlak heeft meegenomen. De makelaar erkent deze fout maar stelt dat het voor zijn waardering geen verschil uitmaakt. Dit wordt bevestigd door een in opdracht van klager uitgevoerde taxatie door een andere makelaar.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-37 RvT West

16-27 RvT West

Verkoop echtelijke woning. Geen werkelijke intentie tot verkoop bij een der partners. Communicatieperikelen.
Klager en zijn ex-echtgenote geven de makelaar opdracht tot verkoop van hun woning. Klager werkt niet echt mee om tot verkoop te geraken daar hij de woning aan zich wil laten toescheiden. De klachten die hij over het opreden van de makelaar uit, zijn in het licht bezien van genoemde bedoeling van klager of niet-reëel of dermate futiel dat het optreden van de makelaar niet klachtwaardig is.
De makelaar had er wel verstandig aan gedaan om uit te leggen waarom hij de woning uit de markt haalde.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-27 RvT West

16-29 RvT West

Taxatie. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Beklaagde heeft in het kader van een echtscheiding een woning getaxeerd. Klager trad t.a.v. de woning op als verkopend makelaar. Klager verwijt beklaagde dat zijn taxatie op meerdere punten niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet en dat beklaagde een onjuiste taxatie heeft verricht.
De Raad stelt vast dat het taxatierapport van beklaagde op verschillende punten niet voldoet aan de daaraan in redelijkheid te stellen eisen. Zo ontbreken de referentieobjecten en worden de gestelde (bouwkundige) aandachtspunten niet nader toegelicht. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde in redelijkheid niet tot deze taxatie kunnen komen en de klacht wordt dan ook gegrond verklaard.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-29 RvT West

16-30 RvT West

Onbevoegd optreden. Voortzetting opdracht na overlijden eigenaar. Ongepast optreden.
Een makelaar (beklaagde) heeft van de zus van klager een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van de woning van klagers moeder ontvangen. Na het overlijden van de moeder, heeft beklaagde de uitvoering van de opdracht voortgezet. Klager verwijt beklaagde dat hij de verkoopopdracht op basis van een onvolledige c.q. ontoereikende volmacht heeft aanvaard. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zijn werkzaamheden ook na het overlijden van klagers moeder heeft voortgezet en dat hij zich tegenover klager ongepast zou hebben gedragen.
De Raad overweegt dat het beklaagde vrij stond om in opdracht van klagers zus, ook na het overlijden van moeder, te bemiddelen om tot verkoop te geraken. Ter zitting is bevestigd dat de voortzetting van de werkzaamheden ook uitdrukkelijk de wens was van klagers zus. Ook overigens is niet gebleken dat beklaagde jegens klager tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-30 RvT West

16-11 RvT West

Rekenfout in taxatierapport. Informatie over taxatie aan financier van opdrachtgever.
Klager geeft in het kader van een extra financiering aan een makelaar opdracht om zijn woning te taxeren. Hij kwalificeert het rapport onder meer als broddelwerk. De makelaar erkent dat in het rapport twee rekenfouten staan maar die hebben geen invloed op de waardering, zoals de makelaar gemotiveerd uiteenzet.
Klager stelde zelf het rapport ter beschikking aan zijn financier. Het is niet vreemd dat deze vervolgens contact opnam met de makelaar en dat deze vragen van de financier beantwoordde.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2617 CRvT

Lees meer: 16-11 RvT West

16-13 RvT West

Senior aangesloten makelaar. Presentatie op website en Funda.
Klager is van mening dat de wijze waarop beklaagde, die senior aangesloten makelaar is, op de website van zijn (oude) kantoor en op Funda voorkomt, in strijd is met de NVM-regels op dit punt. De raad is van oordeel dat de wijze van presenteren bij het publiek de indruk kan wekken dat beklaagde nog makelaarswerkzaamheden verricht.
Waar beklaagde zich bereid verklaarde de presentatie aan te passen en de raad zich kan voorstellen dat de grenzen van wat wel en wat niet kan, niet steeds even duidelijk waren acht de raad de klacht gegrond maar ziet geen reden tot opleggen van enige straf.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-13 RvT West

16-12 RvT West

Onjuist woonoppervlak vermeld. Meetinstructie niet opgevolgd. Reactie op klacht.
Klaagster verwijt de verkopend makelaar dat deze een aanzienlijk te groot woonoppervlak heeft vermeld van de door haar gekochte woning. De makelaar heeft de meetinstructie niet opgevolgd. Dit klachtonderdeel is gegrond.
De reactie van de makelaar op de klacht van klaagster was weliswaar afhoudend maar niet tuchtrechtelijk laakbaar. De makelaar had er overigens goed aan gedaan van stond af aan te erkennen dat de meetinstructie niet was opgevolgd.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-12 RvT West

16-09 RvT West

Asbest in dakbedekking. Communicatie na klacht.
Klagers kopen een woning die bij beklaagde in verkoop is. Deze deelt mede dat zich asbest bevond in de garage en de berging. Klagers zeggen dat van de kant van het makelaarskantoor is meegedeeld dat het dak van natuurleisteen is. Zij laten een bouwkundig onderzoek doen en dat brengt geen verdere asbest dan was meegedeeld aan het licht. Later blijkt de dakbedekking asbest te bevatten. Zij verwijten de makelaar dat deze hen daarvan niet op de hoogte bracht.
De Raad kan niet vaststellen of door de kantoormedewerkster is gesteld dat het dak van natuurleisteen is. Feit is dat het in opdracht van klagers gehouden bouwkundig onderzoek niets nieuws aan het licht bracht.
Dat de makelaar de communicatie staakte toen het door klagers aansprakelijk werd gesteld, acht de Raad niet verwijtbaar. ~Het kantoor had bovendien het belang van de verkoper te behartigen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-09 RvT West

16-10 RvT West

Beweerdelijk te lage taxatie
Klager is van mening dat de makelaar die zijn woning voor de financiering taxeerde, deze te laag heeft gewaardeerd; de marktwaarde kwam uit op € 275.000. Een tweede door klager ingeschakelde makelaar kwam uit op € 310.000.
De Raad is van oordeel dat beklaagde zijn taxatie afdoende heeft onderbouwd en in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-10 RvT West

16-05 RvT West

Taxatie. Onjuiste uitvoering taxatie.
Validatie instituut X (klager) verwijt makelaarskantoor Y en de daaraan verbonden makelaar Z (beklaagden) dat bij de taxatie van een pand door makelaar Z op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar is gehandeld.
De Raad stelt vast dat makelaar Z de juistheid van de klachtonderdelen heeft erkend. Makelaar Z heeft aangegeven dat hij het taxatierapport van een collega heeft gezien als extra informatiebron waar hij dacht gebruik van te kunnen maken. Dit ten onrechte, hetgeen makelaar Z bekend had behoren te zijn. Makelaar Z heeft het te taxeren pand niet geïnspecteerd. Daarmee heeft makelaar Z elementair en ernstig in strijd gehandeld met de verplichtingen die op een taxerend makelaar rusten. De Raad is daarnaast van oordeel dat makelaar Z bewust de gelegenheid voorbij heeft laten gaan om zijn gemaakte fouten bij klager te melden en recht te zetten. Dit laatste wordt makelaar Z door de Raad zwaar aangerekend.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2618 CRvT

Lees meer: 16-05 RvT West

16-04 RvT West

Belangenbehartiging opdrachtgever. Bestemming onroerende zaak.
Klager en zijn ex-echtgenote hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning gegeven. De woning had de bestemming “agrarische bedrijfswoning”. Klager verwijt beklaagde dat hij hem onjuist dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd over de gevolgen die deze bestemming voor de verkoop had.
De Raad overweegt dat niet is gebleken dat beklaagde bij de aanvang van de opdracht heeft gezegd dat de omzetting naar een woonbestemming slechts een formaliteit betrof. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-04 RvT West

16-06 RvT West

Eigen belang/handel. Makelaar koopt zelf.
Klager verwijt zijn broer (beklaagde 2) en het makelaarskantoor van zijn broer (beklaagde 1) dat zij een aantal onroerende zaken tegen een niet marktconforme prijs van (de holding van) zijn moeder hebben gekocht. Beklaagden zouden daarmee klager en zijn zuster hebben benadeeld. Beklaagden ontkennen dit en beklaagde 2 wijst er daarbij op dat de makelaar die de panden voor klager taxeerde, ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de verhuurde staat van de panden. De panden waren immers vóór de verkoop, (gedeeltelijk) aan beklaagden verhuurd.
De Raad overweegt dat de rol van beklaagde 2 die van huurder én koper was en niet die van NVM makelaar. Indien klager zich door de betreffende transacties benadeeld voelt, dient hij hiertoe andere wegen te bewandelen. Niet kan worden vastgesteld dat beklaagde sub 2 in de betreffende transacties tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld heeft, nu hij niet heeft gehandeld in zijn hoedanigheid van NVM makelaar. De Raad verklaart de klacht ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-06 RvT West

16-07 RvT West

Beweerdelijke strijd met regel 6 Erecode. Belegging en schijn van mogelijke belangenverstrengeling
Klager, een NVM-makelaar, dient een klacht in tegen zijn voormalige kantoorgenoot, eveneens NVM-makelaar met wie een arbeidsconflict is ontstaan. De klacht houdt in dat beklaagde zonder daarvan mededeling aan klager te doen, belangen heeft genomen in enige vastgoedobjecten. Klager meent dat daardoor mogelijke belangenverstrengeling kan zijn ontstaan.
De raad van toezicht wijst de klacht af. De schijn van belangenverstrengeling is niet de norm die hier moet worden aangelegd. Van daadwerkelijke belangenverstrengeling is geen sprake geweest. Beleggen in vastgoed is niet in strijd met de Erecode. Het is de vraag of klager de klacht had ingediend als geen sprake was geweest van een geëscaleerd arbeidsconflict.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2611 CRvT

Lees meer: 16-07 RvT West

15-95 RvT West

Aanzienlijke waardeverschillen in taxaties. Moeilijke vergelijkbaarheid taxaties. Late indiening klacht niet onverklaarbaar.
Klager heeft een optie tot koop van de door hem gehuurde fitnessruimte. In het huurcontract is bepaald dat bij het lichten van de optie elk der partijen een taxateur zal inschakelen en vervolgens gezamenlijk een derde taxateur. Als klager wil kopen wordt genoemde procedure gevolgd. De verschillen in uitkomst zijn zeer aanzienlijk. Klagers taxateur komt op € 510.000, die van de verhuurder op € 879.000 en de derde taxateur op € 970.000. Klager vraagt een second opinion aan nog twee makelaars en hun conclusies liggen in de lijn met die van zijn taxateur. De taxateur van verhuurder doet hetzelfde en deze concluderen dat diens taxatie acceptabel is en correct is geschied. Vervolgens komt de rechter eraan te pas. Deze benoemt drie deskundigen en op basis van dat bericht bepaalt de rechtbank dat de eigenaar aan klager moet leveren voor € 500.000.
Klager dient daarop een klacht in tegen de taxateur van de eigenaar en de derde taxateur. Het verweer dat de klacht te laat is ingediend gaat niet op. Weliswaar dateren de taxaties uit 2008 en is de klacht pas in 2015 ingediend, maar pas door de uitspraak van de rechter van eind 2014 werd klager duidelijk welke prijs de rechter bepaalde.
Hoewel de verschillen in getaxeerde waarden aanzienlijk zijn, kan niet gezegd worden dat beklaagden onzorgvuldig hebben gehandeld of hun waardering niet goed hebben onderbouwd. Er bestaat bovendien te weinig inzicht hoe de andere taxaties zijn opgebouwd waardoor een vergelijking lastig is. De klachten zijn ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-95 RvT West

15-92 RvT West

Niet-ontvankelijkheid klacht: klacht na bijna 4 jaar ingediend. Onjuist gebruik NVM-logo.
Klagers hebben jarenlang gebruik gemaakt van de beheerdiensten van beklaagde. Per1 januari 2011 gaat dit beheer met instemming van klagers over naar een niet-NVM-lid. Dit kantoor heeft in de opstartfase enige malen incidenteel het NVM-logo gebruikt.
Waar klagers zich pas bijna 4 jaar nadat de relatie met beklaagde was verbroken met een klacht over diens beheer tot de raad van toezicht wendden, is deze klacht tardief. Een klacht over het niet-NVM-lid kan de raad niet behandelen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-92 RvT West

15-68 RvT West

Geschatte waarde veel hoger dan andere taxaties. Klacht te vroeg ingediend. Nog geen uitvoering rechterlijk vonnis.
Klaagster is met haar broer en zus erfgenaam van een boedel waarin zich een recreatiewoning bevindt. Zij wenst haar broer en zus uit te kopen en laat in dat kader een taxatie uitbrengen die uitkomt op € 340.000. Haar broer geeft beklaagde opdracht tot taxatie en deze komt uit op € 475.000. Tussen de erfgenamen wordt geen overeenstemming bereikt. Op verzoek van beide makelaars tracht een derde makelaar beide makelaars tot overeenstemming te brengen hetgeen mislukt. Die derde makelaar en de makelaar van klaagster komen gezamenlijk tot een waardering van € 355.000.
Vervolgens wordt een procedure voor de rechtbank tussen de erfgenamen gevoerd waarvan de uitkomst is dat beklaagde de verkoopopdracht van de woning krijgt waarvan de minimale opbrengst € 475.000 moet zijn. Op het moment dat de klacht wordt ingediend is aan dat vonnis nog geen uitvoering gegeven.
De raad van toezicht is van oordeel dat, nu nog geen uitvoering is gegeven aan de verkoopopdracht en beklaagde heeft gesteld dat hij al een bod heeft dat in de buurt komt van zijn waardering, nog niet vaststaat dat de taxatie van beklaagde te hoog is. Bovendien constateert het college dat klaagster die haar broer en zus wil uitkopen, belang heeft bij een zo laag mogelijke koopsom, terwijl de broer en zus juist een belang hebben bij een zo hoog mogelijk bedrag.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-68 RvT West

15-61 RvT West

Foutief woonoppervlak vermeld. Straf als zakelijke terechtwijzing.
Beklaagde komt in het kader van een verkoopopdracht tot een woonoppervlak van het te verkopen object van 155 m². Verkopers wijzigen dit oppervlak in 175 m². Een kantoormedewerker neemt deze wijziging klakkeloos over. Klager (koper van de woning) komt er naderhand achter dat het woonoppervlak geen 175m² bedraagt maar hooguit 155 m².
De makelaar erkent de fout en zegt inmiddels maatregelen te hebben genomen om dergelijke fouten te voorkomen.
De raad van toezicht legt een berisping op, niet vanwege laakbaar gedrag, maar als zakelijke terechtwijzing.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-61 RvT West

15-60 RvT West

Echtscheidingssituatie. Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging.
Klager stelt dat zijn makelaar bij de verkoop van de voormalige echtelijke woning tekort schoot. Zijn gesprekstechnieken waren volgens hem onvoldoende en hij zou onvoldoende op de hoogte zijn van actuele marktgegevens. Het hele verkoopproces zou niet goed zijn verlopen. De raad van toezicht is van dit alles niets gebleken.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-60 RvT West

15-62 RvT West

Geen berging aanwezig bij appartement. Eenmalig contact met makelaar-verkoper. Eigen makelaar-koper.
Klager bezichtigt samen met zijn eigen makelaar een aantal appartementen in hetzelfde complex. Daarbij wordt ook de ruimte bezocht waar de bergingen zich bevinden. Op een van de deuren staat het nummer 18N dat hoort bij een appartement dat op dat moment nog niet te koop is. Niet veel later koopt klager nr 18N via een andere makelaar die dit object collegiaal met beklaagde in portefeuille heeft. Klager heeft verder alleen contact met die collega. Pas na de levering ontdekt klager dat nr 18N niet over een berging beschikt.
Het verwijt aan beklaagde dat deze onjuiste voorlichting verstrekte, acht de raad niet terecht. Ten eerste is niet duidelijk of tijdens de bezichtiging expliciet door de makelaar is gezegd dat bij nr 18N een berging hoorde, ten tweede is het contact tussen klager en beklaagde beperkt gebleven tot die ene bezichtiging. Als de berging voor klager essentieel was, had hij nadere inlichtingen moeten vragen.

>
Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2597 CRvT

Lees meer: 15-62 RvT West

15-59 RvT West

Meetinstructie. Pand al in verkoop voordat meetinstructie gold.
Klager klaagt erover dat de door hem gekochte woning geen woonoppervlak van 300 m² telt, maar aanzienlijk kleiner is. De makelaar erkent deze fout die veroorzaakt is door het feit dat de woning al geruime tijd vóór de meetinstructie in de verkoop was en toentertijd door een professioneel bedrijf was opgemeten.
De raad van toezicht acht de klacht gegrond, maar vindt wel dat verzachtende omstandigheden aanwezig zijn zodat geen tuchtrechtelijke maatregel wordt opgelegd.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-59 RvT West

15-83 RvT West

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding, perikelen bij.
In het kader van de echtscheidingsprocedure van klager, is beklaagde voor klager en zijn ex-echtgenote als verkopend makelaar opgetreden. Klager verwijt beklaagde dat hij op verschillende punten in zijn communicatie met klager is tekortgeschoten en meer de belangen van zijn (ex-)echtgenote dan de belangen van klager voor ogen heeft gehad. De makelaar ontkent dat hij bij de uitvoering van zijn opdracht verwijtbaar heeft gehandeld en verzoekt de Raad om klager te veroordelen in de kosten die hij i.v.m. de onderhavige procedure heeft moeten maken.
De Raad overweegt dat beklaagde zich meer rekenschap had moeten geven van de conflicterende belangen van zijn opdrachtgevers. De wijze waarop beklaagde uitvoering heeft gegeven aan de aan hem verstrekte opdracht voldoet vooral in communicatief opzicht jegens klager niet aan de daaraan te stellen eisen en de klacht is daarom gegrond. Het Reglement Tuchtrechtspraak NVM biedt geen ruimte om een kostenveroordeling zoals door beklaagde is gevraagd, toe te wijzen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2594 CRvT

Lees meer: 15-83 RvT West

15-63 RvT West

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Overdrachtsbelasting. Art. 13 wet op belastingen van rechtsverkeer.
Klager heeft een woning gekocht die de verkoper kort daarvoor zelf aangekocht had. Klager verwijt de makelaar van de verkoper dat hij hem onvoldoende heeft voorgelicht over de door hem verschuldigde overdrachtsbelasting. Klager meent dat de verkopend makelaar hem had moeten wijzen op de verrekenmogelijkheid die art. 13 van de wet op belastingen van rechtsverkeer biedt.
De Raad overweegt dat in de koopakte duidelijk is opgenomen dat de overdrachtsbelasting door koper verschuldigd zou zijn. Het had op de weg van de koper (klager) gelegen om zich nader te laten informeren over de gemaakte afspraken over de verschuldigdheid van de overdrachtsbelasting c.q. de toepassing van art. 13 van de wet op belastingen van rechtsverkeer. Dit geldt te meer nu klager wist dat de verkoper de woning binnen zes maanden na aankoop verkocht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-63 RvT West

15-42 RvT West

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onderzoek naar financiële gegoedheid potentiële huurder. Verhuuropdracht verstrekt?
Toen de verkoop van de woning van klager uit bleef, heeft klager zijn makelaar (beklaagde) gevraagd de woning tijdelijk te verhuren. Het pand is vervolgens verhuurd maar omdat de huurder de huurpenningen niet voldeed, is de huurovereenkomst uiteindelijk tussentijds beëindigd. Klager verwijt beklaagde dat hij de kredietwaardigheid van de huurder niet getoetst heeft.
De Raad stelt vast dat klager beklaagde op enig moment gevraagd heeft de woning tijdelijk te verhuren. Volgens klager ligt aan deze opdracht een overeenkomst ten grondslag maar door beklaagde wordt dit betwist. Klager heeft zijn standpunt niet nader onderbouwd zodat door de Raad niet kan worden vastgesteld dat sprake is van een overeenkomst van opdracht tot tijdelijke verhuur. Op basis van de stukken kan niet worden vastgesteld dat beklaagde zich jegens klager verplicht had om de financiële gegoedheid van de huurder te verifiëren. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet gebleken.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-42 RvT West

15-40 RvT West

Eigen belang. Makelaar koopt via rechtspersoon. Belangenverstrengeling.
Beklaagde trad op als makelaar voor de verkoopster van een woning. Klager (NVM) verwijt beklaagde dat de woning door een holding van beklaagde is gekocht en korte tijd later is doorverkocht. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de woning in het uitwisselingssysteem van de vereniging heeft aangemeld zonder kenbaar te maken dat sprake was van eigen belang. Beklaagde ontkent tuchtrechtelijk laakbaar te hebben gehandeld en wijst er op niet zijn eigen belang maar dat van de verkoopster en haar zoon te hebben gediend. De verkoopster wilde de opbrengst  van haar woning gebruiken om haar zoon te helpen bij de aankoop van een woning.   
De Raad stelt vast dat beklaagde onvoldoende oog heeft gehad voor het gevaar van belangenverstrengeling, althans de schijn daarvan. Het had zonder meer op de weg van beklaagde gelegen om af te zien van de aankoop van het via hem verkochte object door een vennootschap waarin hij als aandeelhouder deelneemt. Nu beklaagde het object langs indirecte weg (als aandeelhouder) heeft verworven, stelt de Raad vast dat hij in strijd heeft gehandeld met regel 6 van de Erecode. De in regel 6 neergelegde norm heeft een absoluut karakter zodat voor het in strijd handelen met die regel, ook met goede bedoelingen, geen plaats kan zijn. Nu vaststaat dat beklaagde verzuimd heeft zijn eigenbelang aan te duiden in het uitwisselingssysteem is ook het tweede onderdeel van de klacht gegrond. 

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-40 RvT West

15-41 RvT West

Ongepast optreden.
Klager heeft beklaagde een educatieboete opgelegd i.v.m. het behalen van onvoldoende studiepunten. Nadat een deurwaarder opdracht had gekregen de boete bij beklaagde te incasseren, heeft beklaagde een tweet gezonden met een tekst die door klager als bedreigend werd beschouwd. Naar het oordeel van klager heeft beklaagde zich hiermee niet gedragen zoals van een redelijk handelend makelaar in het maatschappelijk verkeer mag worden verwacht. Dit  geldt te meer nu beklaagde binnen de organisatie van klager een functie bekleedt. De Raad overweegt dat de tekst van de tweet wellicht scherp is aangezet maar naar objectieve maatstaven niet als bedreigend kan worden gekwalificeerd. De Raad is van oordeel dat het indienen van een klacht onder de onderhavige omstandigheden geen passende reactie is op de gedraging van beklaagde en acht deze handelwijze van klager disproportioneel.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-41 RvT West

15-32 RvT West

Beweerdelijke tekortkomingen in taxatierapport. Conflict tussen klager en makelaar in privé.
Klager geeft beklaagde in 2005 opdracht om het door hem aangekochte object te taxeren. In het taxatierapport zijn geen opmerkingen gemaakt die betrekking hebben op het gebruik van het object in strijd met het bestemmingsplan noch over het feit dat de erfscheiding niet exact op de juiste plaats staat. In 2015 krijgt klager van de gemeente een brief waarin hem gesommeerd wordt de overtreding van het bestemmingsplan ongedaan te maken. De gemeente is door beklaagde, die de buurman is van klager, gewaarschuwd.
De raad van toezicht constateert dat vrijwel alle overtredingen van het bestemmingsplan dateren van na het uitbrengen van het taxatierapport en dat de afwijking van de plek van de erfscheiding zo gering is dat dit voor de makelaar geen aanleiding hoefde te zijn om daarover een opmerking in zijn rapport te maken.

>
Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 15-32 RvT West