NVM Tuchtrechtspraak

17-33 RvT Oost

Verhuur uit vastgoedmanagement. Oplevering bij verlaten van het gehuurde. Overname goederen van vertrekkende huurder.
Klager is de vader van een zon die met zijn vriendin een woning huurde die bij beklaagde in beheer is. Als de relatie tussen de zoon en zijn vriendin beëindigd wordt, wordt de huur opgezegd. In het huurcontract staat dat het gehuurde schoon en ontruimd moet worden opgeleverd. Daarop wordt huurder gewezen en tevens wordt een datum van inspectie genoemd. Op die datum is de huurder niet aanwezig. Beklaagde constateert dat de woning smerig is achtergelaten. Huurder meent dat hij voldoende heeft schoongemaakt. Omdat er een nieuwe huurder in beeld is, laat de eigenaar de woning reinigen en leeghalen en verrekent de kosten met de waarborgsom.
Klager beklaagt zich hier erover en dat beklaagde er niet voor heeft gezorgd dat de nieuwe huurder spullen overnam. Met beklaagde is de raad van toezicht van mening dat dit niet tot de taak van de vastgoedmanager behoort. De zoon van klager heeft geen gebruik gemaakt van de hem geboden mogelijkheid om he appartement alsnog schoon te maken. Dat de schoon-maakkosten derhalve zijn verrekend met de waarborgsom is terecht.

 >
Download uitspraak (pdf)



De Raad van Toezicht Oost geeft uitspraak inzake de klacht van:

De heer ing. R.C.J. G., te H, klager,

tegen:

De heer J. W., makelaar in onroerende zaken te H, beklaagde.

1.         De klachtprocedure
1.1      Bij brief van 14 juli 2016 en 30 juli 2016 met bijlagen heeft, door tussenkomst van de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM, de heer ing. R. G., wonend te H voor zich en namens zijn zoon D.A. G. (hierna: klager, resp. klagers zoon) bij de Raad van Toezicht Oost (hierna: de Raad) een klacht ingediend tegen de heer J.W., makelaar in onroerende zaken te H en lid van de NVM (hierna: beklaagde).
1.2      Bij brief van 27 oktober 2016 met bijlagen heeft beklaagde tegen de klacht verweer gevoerd.
1.3      De Raad heeft acht geslagen op alle hiervoor genoemde stukken, waarvan de inhoud, evenals die van na te melden proces-verbaal als hier herhaald en ingelast moet worden beschouwd.
1.4      Ter zitting van de Raad, gehouden te Duiven op 7 december 2016, hebben de partijen hun standpunt mondeling toegelicht. Van de zitting is proces-verbaal opgemaakt.

2.         De feiten
Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1      Klagers zoon en zijn toenmalige vriendin D.G.M. B.(hierna: B) hebben van de heer H.J.B. A. en mw. A.M.T. G.-A (hierna: de verhuurders) voor de periode van 15 maart 2015 tot en met 14 maart 2016 de woning aan de B-weg 477 te gehuurd. Beklaagde, handelend onder de naam W Vastgoedmanagers, is door de verhuurders als beheerder aangesteld.
2.2     Blijkens de van de huurovereenkomst opgemaakte akte onder artikel 10 zijn klagers zoon en B bij aanvang huur een waarborgsom van € 710,- verschuldigd, die door hen is betaald.
2.3     Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. In artikel 2 van deze voorwaarden worden nadere regels gesteld omtrent de oplevering van de woning bij het begin en bij het einde van de huurperiode.
2.4      Bij brief van 23 oktober 2015 hebben klagers zoon en B, wegens beëindiging van hun relatie de huurovereenkomst per 14 maart 2016 opgezegd.
Bij brief van 27 oktober 2015 heeft beklaagde aan de huurders bericht:
“Uw huuropzegging per 14 maart 2016 hebben wij ontvangen.
U dient er rekening mee te houden dat per uw huurbeëindigingsdatum de woning ontruimd aan ons ter beschikking dient te worden gesteld.
Derhalve houden wij een inspectie. Deze zal plaats vinden op: maandag 14 maart 2016 om 9.30 uur
Wij verzoeken u op dit tijdstip in de woning aanwezig te zijn. Mocht er met de nieuwe huurders overeenstemming zijn bereikt betreffende over te dragen goederen dan dient dit voor de eindinspectie schriftelijk te zijn vastgelegd en door beide partijen te zijn ondertekend.
Om niets te vergeten kunt u gebruik maken van onderstaande lijst (indien van toepassing) als checklist.
Checklist
·         Keuken, badkamer en toilet moeten met een reinigingsmiddel worden schoongemaakt.
·         Zwarte schimmel kunt u verwijderen met een bleekmiddel.
·         Kalkaanslag moet uit de toiletpotten en van de kranen worden verwijderd.
·         Deuren, ramen en kozijnen moeten schoon en vetvrij zijn.
·         Berging, zolder en/of schuur moeten leeg en bezemschoon zijn,
·         De rest van de woning moet bezemschoon zijn.
·         Stofresten en vuil in de woning moeten opgeruimd zijn.
·         Let daarbij vooral op ventilatieroosters en de bovenkanten van de keukenkastjes.
·        Lijmresten op vloeren en trappen moeten dusdanig worden verwijderd dat de volgende bewoner direct weer vloerbedekking kan leggen.
·        De tuin dient er verzorgd bij te liggen. Dat wil zeggen dat er geen overdadig onkruid groeit, het gras gemaaid is, er geen hoge begroeiing is en dat er geen zwerfvuil in de tuin ligt.”
2.5       Bij e-mailbericht van 13 december 2015 heeft klagers zoon aan beklaagdes medewerkster B (hierna: B) bericht:
“[-----]
Huis is ondertussen leeg. De badkamervloer, het laminaat, de vloertegels op zolder en de gordijnen laat ik nog even liggen/hangen voor een toekomstige huurder. Alle contracten met leveranciers zijn opgezegd en betaald. Mijn ouders hebben de sleutel en zijn op de hoogte. Zij gaan deze maand nog even het huis in om alle schroefgaatjes te vullen en alles schoon te poetsen. Ik ben februari weer in Nederland. Mailen mag altijd. Kan alleen niet beloven om snel te reageren.”
Bij e-mailbericht van 14 december 2015 heeft B geantwoord:
“Wellicht een optie dat ik een sleutel krijgt van je ouders dan start ik de verhuur. Wellicht heb ik dan eerder een nieuwe kandidaat. Wil je overigens wel erop attenderen dat je tot einde huurovereenkomst verantwoordelijk bent voor de contracten van G/W/E/. Wanneer je dit hebt afgesloten en er geen nieuw contract komt gaan ze afsluiten. Kosten voor aansluiten zijn er hoog en komen dan voor jouw rekening.”
2.6       Bij e-mailbericht van 6 februari 2016 heeft klagers zoon aan B bericht:
“Ik ben weer in het land. Zal volgende week laatste dingen weghalen. Huur maak ik ook over.”
Bij e-mailbericht van 8 februari 2016 heeft B geantwoord:
“Top, we hebben al een potentiële nieuwe huurder. Misschien kun je de sleutel brengen wanneer de woning leeg is.”
2.7       In het weekend van 12 maart 2016 heeft klagers zoon de sleutels van de woning in beklaagdes brievenbus gedeponeerd. Op de ochtend van 14 maart 2016 is beklaagdes zoon niet verschenen bij de oplevering van de woning.
2.8       Na voorafgaand telefonisch contact heeft B bij e-mailbericht van 14 maart 2016 aan klager bericht:
“Hierbij bevestigen wij u dat uw zoon momenteel een huurachterstand heeft van € 1030,65. Daarnaast was hij vanochtend niet aanwezig bij de eindinspectie en troffen we de woning erg smerig aan. Toilet zwarte sporen, tuin onder de kooltjes en andere rotzooi. Keukenapparatuur vol schimmel en etensresten in kastjes en laden.
Badkamer onder de kalk en andere resten.
Ook is de woning niet kaal opgeleverd. Ik ga proberen om nieuwe huurster de spullen over te laten nemen anders zal het alsnog verwijderd moeten worden.”
2.9       Bij e-mailbericht van 15 maart 2016 om 10:36 uur heeft klagers zoon aan B meegedeeld:
“Had natuurlijk zondagavond al moeten bellen of mailen maar dat kwam er niet van. Excuses daarvoor.
Ik kan nergens terug vinden dat wij gisteren een afspraak hadden en daarom was ik er ook niet. Maar goed. Kunnen er lang over discussiëren punt is dat we het even moeten oplossen.
Ik had voor mij gevoel naar eer en geweten goed schoongemaakt. Zwarte strepen in de wc zegt me niks. Kalkaanslag geen idee. Nog wel alles schoon gemaakt. Kastjes heb ik niet ingekeken. Ben er ook 3 maanden niet geweest en heb geveegd, gestofzuigd en gedweild.
De tuin wou ik nog hoge druk spuit over heen doen. Kan ik morgenochtend wel doen als je dat wenst. De containers moeten nog geleegd worden door de gemeente en zijn mijn kosten. Als je liever hebt dat ik met de aanhangwagen kom en alles zelf naar de stort breng is het ook goed.
In mail van januari dacht ik dat jullie gingen kijken of de nieuwe huurder dingen wou overnemen. Daarom de vloer, gordijn en pliches op maat laten hangen. Als ze het niet wil overnemen dan haal ik het wel weg. Laat maar weten.
Als dat allemaal klaar is kunnen we de eindafrekening maken en maak ik de restant over. Jullie hebben nog de borg en evt overname van spullen.”
2.10     Bij e-mailbericht van 15 maart 2016 om 12:07 uur heeft B aan klagers zoon meegedeeld:
Ik hoor vandaag of kandidaat huurster daadwerkelijk wil huren en zo ja of ze spullen wil overnemen. Mocht dit niet het geval zijn zal de woning leeg gehaald moeten worden. Wanneer je eerder ons toegang tot de woning had verleend waar we om gevraagd hadden, had dit allemaal al geregeld kunnen zijn.
Woning en tuin waren echt niet schoon en/of netjes. Je mag morgen wel gaan spuiten en schoonmaken maar dan moet morgen einde dag wel echt alles klaar zijn. Tevens willen we je verzoeken zsm de huurachterstand over te maken. Wanneer alles netjes is afgerond zullen we de eventuele resterende waarborgsom overmaken.”
2.11     Op 23 maart 2016 heeft klager het bedrag van de huurachterstand aan beklaagde betaald.
2.12     Bij e-mailbericht van 21 juni 2016 heeft klager aan beklaagde bericht:
“Het is al weer enige tijd geleden dat u mij hebt benaderd inzake de afwikkeling van de huurovereenkomst die mijn zoon Dennis destijds mede is aangegaan voor de woning aan de B-weg 477 te H.
Er zou sprake zijn van een huurachterstand en ook was u de mening toegedaan dat ontruiming en schoonmaak van de woning niet door de beugel kon. Wat daar ook van zij, Dennis is aangespoord om nogmaals door de woning te gaan en van onze zijde zijn de u ontbrekende huurpenningen terstond voldaan.
Uiteraard onder de gemaakte afspraak dat u zorg zult dragen voor ‘overdracht’ van roerende goederen aan de kandidaat huurder die zou hebben gezegd dat overname tegen vergoeding bereid te zijn en anderszins er verrekening van de waarborgsom zal plaatsvinden.
Tot op heden heb ik van zowel het één al het ander van u geen bericht ontvangen. Eerlijk gezegd best vervelend nu wij toch direct uw bezwaren hebben weggenomen in de wetenschap dat huurder maar ook de verhuurder over en weer verplichtingen zijn aangegaan.
Dat u in deze de verhuurder vertegenwoordigd is de reden om dit e-mail bericht in eerste instantie aan u te richten.
Ik stel een correcte (financiële) afwikkeling dan ook zeer op prijs.”
2.13     Op 22 juni 2016 heeft beklaagde geantwoord:
“[-----]
Wij begrijpen niet zo goed wat u bedoelt met het feit dat wij ervoor zouden zorgen dat er spullen zouden worden verkocht aan nieuwe bewoner. Dit zijn zaken die wij nooit regelen. Dit is iets tussen oude huurder en nieuwe huurder, hier zitten wij niet tussen. Dus ook niet in dit specifieke geval.
Wij hebben Dennis voldoende mogelijkheden geboden om de woning leeg te halen, op te ruimen en andere zaken te regelen. Gezien het feit dat hij het allemaal wel prima vond, hebben wij de woning schoongemaakt en leeggehaald.
U zult begrijpen dat voor ons het dossier al enige maanden gesloten is.
De enige afrekening die u moet maken is denk ik tussen u en uw zoon. Wij gaan geen financiële verrekeningen meer maken.
[-----]”

3.          De klacht en het verweer
3.1       De klacht houdt in dat beklaagde als beheerder van de door klagers zoon gehuurde woning bij het einde van de huurovereenkomst het huurcontract niet correct heeft afgewikkeld. Hoewel de woning in goede staat is achtergelaten, behoorlijk is schoongemaakt en de sleutels per einddatum zijn ingeleverd, heeft beklaagde de waarborgsom niet gerestitueerd.
3.2       Beklaagde heeft tegen de klacht navolgend verweer gevoerd.
Wij hebben de woning bij de eindinspectie op 14 maart 2016, waarbij klagers zoon niet aanwezig was, smerig aangetroffen; er waren veel goederen achtergebleven. De verhuurders van de woning hebben de woning voor de volgende huurders schoongemaakt en kosten gemaakt die hoger waren dan de waarborgsom.

4.           De beoordeling van de klacht
4.1        Art. 2.4 van de op de huurovereenkomst toepasselijke voorwaarden bepaalt:
“2.4   Partijen zullen het gehuurde bij beëindiging van de huurovereenkomst gezamenlijk inspecteren. Daarbij wordt door de verhuurder een door partijen te ondertekenen inspectierapport opgemaakt. Dit inspectierapport wordt vergeleken met het inspectierapport, dat bij aanvang van de huur is opgemaakt.
Vervolgens wordt vastgesteld of huurder onderhouds- en herstelwerkzaamheden moet verrichten. Indien huurder geen medewerking verleent aan de inspectie, worden de in het inspectierapport weergegeven bevindingen van verhuurder voor juist gehouden, behoudens tegenbewijs door huurder.”
Art. 2.8 van genoemde voorwaarden bepaalt:
“Huurder verliest het bezit van zaken waarvan hij wordt geacht afstand te hebben gedaan door deze in het gehuurde achter te laten bij het daadwerkelijk verlaten van het gehuurde.
[-----]”
4.2       In de onder 2.4 genoemde brief heeft beklaagde aan klagers zoon meegedeeld dat per 14 maart 2016 de woning geheel ontruimd dient te zijn en dat alsdan om 09:30 uur inspectie zal plaatsvinden. Tevens is hij erop gewezen dat bij eventuele overdracht van zaken aan een opvolgend huurder, die overdracht vóór de inspectie dient te zijn vastgelegd.
4.3       Klagers zoon is bij de inspectie op 14 maart 2016 niet aanwezig geweest. Beklaagde heeft aanmerkingen gemaakt op de aangetroffen staat van de woning zoals weergegeven in het e-mailbericht onder 2.8 aan klager. Gelet op art. 2.8 van de op de huurovereen-komst toepasselijke voorwaarden moeten deze bevindingen voor juist worden gehou-den. Klager heeft ter zake onvoldoende tegenbewijs aangeleverd. Enkel de op de zitting door klager getoonde foto’s zijn daarvoor onvoldoende, mede gelet op de zich in het dossier bevindende foto’s van beklaagde.
Bij e-mailbericht zoals weergegeven onder 2.10 is aan klagers zoon de gelegenheid geboden herstel-schoonmaakwerk te verrichten, maar hij heeft daarvan geen gebruik gemaakt. Evenmin heeft klagers zoon nog van zich laten horen teneinde te vernemen of de opvolgend huurder tot overname van door klagers zoon achtergelaten goederen bereid was.
4.4       De verhuurders hebben zelf het hiervoor bedoelde herstel-schoonmaakwerk verricht en de achtergebleven zaken verwijderd. Het is de Raad ambtshalve bekend dat een en ander, indien uitgevoerd door een professioneel bedrijf, tot een aanmerkelijk hoger bedrag zou hebben geleid dan de door de verhuurders opgevoerde kosten.
4.5       Bovendien is de positie van de beklaagde in dezen geen andere dan boodschapper van de verhuurders, zoals beklaagde ter zitting ook heeft aangevoerd. De verhuurders beslissen of zij de woning voldoende schoongemaakt vinden en of de waarborgsom geheel of gedeeltelijk kan worden terugbetaald aan klagers zoon. Het staat beklaagde niet vrij om in strijd met de opdracht van verhuurders de waarborgsom toch terug te betalen aan klagers zoon. De klacht van klager dient zich dus te richten tot de ver-huurders. Hij had de verhuurders dus dienen aan te spreken.
4.6       Uit het voorgaande volgt dat de klacht ongegrond is.
4.7       Hoewel verrekening van de waarborgsom met de onder 4.4 genoemde kosten niet tot gevolg heeft dat aan klager nog enig bedrag moet worden gerestitueerd, is aan be-klaagde te verwijten dat hij desondanks niet heeft zorggedragen voor een behoorlijke afrekening met klager. Dit verwijt is niet zodanig ernstig dat van een tuchtrechtelijk laakbaar nalaten sprake is.

5.           De beslissing
De Raad van Toezicht Oost van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in Onroerende Goederen en Vastgoeddeskundigen NVM: verklaart de klacht tegen de beklaagde ongegrond.

Aldus gewezen door mr. J.W.M. Tromp, voorzitter, E. Getreuer, lid en mr. K. van der Meulen, lid tevens secretaris, en door de voorzitter en secretaris ondertekend op 25 januari 2017.