NVM Tuchtrechtspraak

17-73 RvT Oost

Aankoop nieuwbouwappartement mislukt. Beweerdelijke toezegging makelaar-verkoper
Klaagster heeft grote belangstelling voor een nieuwbouwappartement. Zij neemt contact op met de haar bekende eigenaar van het project die haar aanraadt met makelaar-verkoper in overleg te treden en aldaar een koopovereenkomst met no-riskclausule te tekenen. Klaagsters huis was op dat moment nog niet verkocht maar zij was wel in onderhandeling. Desgevraagd durft klaagster het niet aan om een koopovereenkomst te tekenen. Tevens deelt de makelaar mede dat er nog een andere gegadigde voor het appartement in beeld is die zijn huis nog te koop moet zetten. Als klaagster enige dagen later met de makelaar contact opneemt met de mededeling dat haar huis is verkocht, krijgt zij te horen dat het apparte-ment aan de andere gegadigde is verkocht.
Klaagsters versie wat er tijdens het bezoek aan het makelaarskantoor is afge-sproken komt niet overeen met de versie van laatstgenoemde en klaagster slaagt er niet in haar versie aannemelijk te maken.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-73 RvT Oost

17-20 RvT Oost

Vastleggen mondelinge afspraken. Onheuse bejegening/ongepast optreden. Dreigen met conservatoir beslag.
De verkopers van een woonboerderij (klagers) stellen dat zij met de kopers mondeling waren overeengekomen dat de bewoonster van een deel van de boerderij, daar ook na de verkoop zou mogen blijven wonen totdat er voor haar plaats in een seniorencomplex zou zijn. Klagers verwijten hun makelaar (beklaagde) dat hij deze mondelinge afspraak die afweek van het bepaalde in de koopovereenkomst, niet schriftelijk heeft vastgelegd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zich tegenover klagers onprofessioneel en onfatsoenlijk heeft uitgelaten en dat hij ten onrechte heeft gedreigd met beslaglegging als klagers de courtagenota niet zouden voldoen.
De Raad acht de klacht van klagers m.b.t. het niet schriftelijk vastleggen van de nadere afspraken over de oplevering van de woning, gegrond. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat beklaagde zelf heeft aangegeven dat het hem duidelijk was dat de bedoelde bewoonster tot nader order in de woning zou blijven wonen en beklaagde kennelijk op de hoogte was van het bestaan van een huurverhouding. De klacht wordt voor het overige ongegrond geacht. Dat beklaagde zich tegenover klagers onfatsoenlijk en onprofessioneel heeft uitgelaten, is niet komen vast te staan. Toen klagers de notaris opdroegen de courtagenota van beklaagde niet uit de opbrengst van de woning te betalen, stond het beklaagde vrij om via een advocaat tot betaling te sommeren onder dreiging van conservatoir beslag.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-20 RvT Oost

17-19 RvT Oost

Belangenbehartiging koper.
Gebreken aan het gekochte. Bouwkundig onderzoek. Verantwoordelijkheid aankopend makelaar. Bemiddelingspoging tussen partijen.
Klagers kopen met behulp van een eigen makelaar een woning. In de verkoopbrochure staat dat de woning 3 jaar eerder geheel is gerenoveerd. Na de levering constateren klagers dat de woning diverse gebreken bevatten. Een door hem ingeschakeld keuringsbureau merkt op dat enkele van die gebreken bij een normaal bouwkundig onderzoek niet dadelijk aan het licht zouden zijn getreden. Beklaagde organiseert een bespreking tussen partijen waarbij ook beide makelaars aanwezig zijn maar zonder succes.
Klagers verwijten hun makelaar dat hij hen geen bouwkundige keuring heeft aangeraden, dat hij hen niet op de gebreken heeft gewezen en dat hij onvoldoende heeft gedaan de problemen op te lossen.
De raad van toezicht acht dit laatste verwijt niet terecht: de makelaar heeft overleg tussen partijen georganiseerd. De makelaar is ten opzichte van zijn opdrachtgevers te kort geschoten. Er is weliswaar geen regel die voorschrijft dat een makelaar altijd een bouwkundige keuring moet adviseren, maar met name de mededeling dat de woning geheel was opgeknapt had de makelaar ertoe moeten brengen hierover nadere vragen aan zijn collega te stellen.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-19 RvT Oost

17-22 RvT Oost

Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. Optie. Te lage vraagprijs.
Klager en zijn ex-echtgenote hebben gezamenlijk aan beklaagde opdracht gegeven hun woning te verkopen. Klager verwijt beklaagde dat hij, zonder dat klager daarin was gekend, op last van klagers ex-echtgenote de vraagprijs heeft verlaagd van EUR 375.000,-- naar EUR 350.000,--. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij een gegadigde bij de vraagprijs van EUR 375.000,-- geen optie heeft willen verlenen en dat hij de woning ver onder de marktwaarde heeft aangeboden.
De Raad stelt vast dat beklaagde er aanvankelijk vanuit ging dat de beslissing om de vraagprijs te verlagen ook door klager gesteund werd. Toen beklaagde duidelijk werd dat hij zich daarin had vergist, heeft beklaagde onverwijld de verlaging ongedaan gemaakt. Van klachtwaardig handelen was geen sprake. Gelet op de omstandigheden was het in dit geval evenmin klachtwaardig dat beklaagde aan de door klager genoemde gegadigde geen optie heeft verstrekt. Nu voorts niet is komen vast te staan dat beklaagde de woning ver onder de marktwaarde heeft aangeboden worden alle onderdelen van de klacht ongegrond geacht.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-22 RvT Oost

17-34 RvT Oost

Echtscheidingsperikelen. Informatie aan ex-partner van eigenaresse. Klacht gegrond geen straf.
Klager is de partner van de eigenaresse van een woning die beklaagde in verkoop krijgt.   Klager tekent het opdrachtformulier als partner van eigenaresse. Tussen deze beide ontstaan grote problemen die zodanig oplopen dat de eigenaresse de makelaar opdracht geeft om geen enkele informatie meer aan haar ex-partner te verstrekken. Deze voldoet hieraan. Klager beklaagt zich hierover: hij meent als mede-opdrachtgever ook recht op informatie te hebben.
De raad van toezicht geeft klager hierin gelijk. Hoewel het college zich realiseert dat de makerlaar in een lastig parket verzeild is geraakt, had hij klager als mede-opdrachtgever geen informatie over de verkoop mogen onthouden. Dat de makelaar uiteindelijk geen andere uitweg zag dan de opdracht terug te geven acht de raad juist. De raad acht termen aanwezig om de klacht weliswaar gegrond te bevinden maar geen straf op te leggen.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-34 RvT Oost

17-33 RvT Oost

Verhuur uit vastgoedmanagement. Oplevering bij verlaten van het gehuurde. Overname goederen van vertrekkende huurder.
Klager is de vader van een zon die met zijn vriendin een woning huurde die bij beklaagde in beheer is. Als de relatie tussen de zoon en zijn vriendin beëindigd wordt, wordt de huur opgezegd. In het huurcontract staat dat het gehuurde schoon en ontruimd moet worden opgeleverd. Daarop wordt huurder gewezen en tevens wordt een datum van inspectie genoemd. Op die datum is de huurder niet aanwezig. Beklaagde constateert dat de woning smerig is achtergelaten. Huurder meent dat hij voldoende heeft schoongemaakt. Omdat er een nieuwe huurder in beeld is, laat de eigenaar de woning reinigen en leeghalen en verrekent de kosten met de waarborgsom.
Klager beklaagt zich hier erover en dat beklaagde er niet voor heeft gezorgd dat de nieuwe huurder spullen overnam. Met beklaagde is de raad van toezicht van mening dat dit niet tot de taak van de vastgoedmanager behoort. De zoon van klager heeft geen gebruik gemaakt van de hem geboden mogelijkheid om he appartement alsnog schoon te maken. Dat de schoon-maakkosten derhalve zijn verrekend met de waarborgsom is terecht.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-33 RvT Oost

16-79 RvT Oost

Ontvankelijkheid. Klacht over (nog) niet verrichte handeling. Tuchtrechtelijke laakbaarheid van handelwijze in gerechtelijke procedure.
De koper van een woning (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij in een door klager tegen beklaagde aangespannen gerechtelijke procedure tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Beklaagde zou in deze procedure standpunten hebben ingenomen die zozeer onjuist en onwaar zijn dat hem daarvan in tuchtrechtelijk opzicht een verwijt kan en moet worden gemaakt. Vier van deze door klager genoemde standpunten zijn weliswaar nog niet daadwerkelijk door beklaagde ingenomen maar volgens klager zal beklaagde dat mogelijk nog wel gaan doen.
De Raad overweegt dat klager wat betreft de vier laatstgenoemde standpunten niet in zijn klacht kan worden ontvangen. Klager kan immers geen klachten indienen (en de Raad is immers niet bevoegd te oordelen) over handelingen die beklaagde (nog) niet heeft verricht. De overige onderdelen van de klacht worden ongegrond geacht. Hierbij wordt onder meer overwogen dat uitgangspunt is dat een makelaar een grote mate van vrijheid heeft om in een gerechtelijke procedure het standpunt in te nemen dat hem geraden voorkomt. In dit geval heeft beklaagde geen feiten geponeerd waarvan hij weet of behoort te weten dat deze onwaar zijn en beklaagde heeft zich evenmin grievend over klager uitgelaten.

 
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-79 RvT Oost

16-78 RvT Oost

Onvoldoende informatie aan koper. Recreatiewoning. Gedoogsituatie door gemeente. Verjaringstermijn.
Klaagster heeft in 1999 een recreatiewoning gekocht die door beklaagde ten verkoop werd aangeboden en heeft daar haar intrek genomen. In 2012 krijgt klaagster van de gemeente bericht dat de woning destijds zonder vergunning is gebouwd, bovendien te groot is en dat permanente bewoning niet is toegestaan. In haar onderzoek krijgt klaagster een brief van de gemeente uit 1972 aan de toenmalige eigenaresse (van wie klaagster in 1999 kocht) te zien waarin staat dat de toen bestaande situatie werd gedoogd maar dat daaraan bij verkoop een einde aan zou komen. Die brief bracht de verkoopster nimmer aan haar makelaar ter kennis.
De Raad van toezicht is van oordeel dat het op de weg van een makelaar ligt om zeker bij recreatiewoningen goed navraag te doen bij de gemeente en de makelaar heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij dat heeft gedaan. De raad houdt er rekening mee dat een en ander al erg lang geleden is.
Klaagster had zich bewust dienen te zijn dat permanent wonen in een recreatiewoning vaak tot problemen leidt.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-78 RvT Oost

16-77 RvT Oost

Belangenbehartiging niet-opdrachtgever. Onvoldoende inspanning.
Nadat de eigenaren van een woning niet meer aan hun betalingsverplichtingen konden voldoen heeft de bank beklaagde een verkoopopdracht verstrekt. Klagers hebben de woning gekocht. Bij de inspectie vóór de eigendomsoverdracht zijn er problemen ontstaan doordat de eigenaren een deel van het hek rond de tuin en terrastegels hadden verwijderd. Nadat t.b.v. klager een vergoeding voor de hierdoor geleden schade was toegezegd, heeft de eigendomsoverdracht alsnog doorgang gevonden. Klager verwijt beklaagde dat hij de eigenaren niet goed in de hand heeft gehouden waardoor hem wat betreft het hekwerk en de bestrating niet is geleverd wat hij gekocht had. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat de aan hem toegezegde schadevergoeding van EUR 250 niet is betaald. De Raad ziet niet in hoe aan beklaagde een verwijt kan worden gemaakt van de eigenrichting van de eigenaren. Beklaagde heeft de eigendomsoverdracht bevorderd door, onverplicht, een financiële vergoeding met de eigenaren en met klager af te spreken. Voorts is gebleken dat deze aan klager toegezegde vergoeding van EUR 250,-- ook daadwerkelijk aan hem is betaald. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

 
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-77 RvT Oost

16-73 RvT Oost

Onjuiste informatie over parkeerplaats.
Klager is geïnteresseerd in een appartement dat beklaagde in verkoop heeft. Voor hem is essentieel dat hij over twee parkeerplaatsen beschikt. De makelaar zegt toe dat hij zal uitzoeken of op de buitenparkeerplaats een bewonder zijn auto mag neerzetten. Hij deelt vervolgens mee dat dit is toegestaan. Kort daarop ontdekt klager via de VVE dat permanent parkeren van een auto op de buitenparkeerplaats door een bewoner niet is toegestaan. De makelaar stelt dat hij informatie heeft ingewonnen bij een hem bekende vroegere bewoner van het complex. Die informatie bleek niet (meer) juist. Klager maakt geen gebruik van de hem geboden mogelijk om de koopovereenkomst te ontbinden maar dient en schadeclaim in.
De Raad van toezicht acht de klacht gegrond. Dat klager ervoor koos om niet te ontbinden maakt niet dat hij geen klacht mocht indienen.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-73 RvT Oost

16-72 RvT Oost

Schending privacy? Gegevens verstrekken uit uitwisselingssysteem aan derden.
Klager die zijn woning te koop heeft staan, woont samen met een vrouw die verwikkeld is in een echtscheidingsprocedure, Beklaagde die een bekende is van de echtgenoot van genoemde vrouw verstrekt op verzoek van de man aan deze gegevens van het huis van klager uit Realworks. Deze gegevens brengt de man in de lopende echtscheidingsprocedure.
De Raad van toezicht constateert dat de makelaar niet handelde uit hoofde van een opdracht van een potentiële gegadigde voor de woning en derhalve in overtreding was.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-72 RvT Oost

16-63 RvT Oost

Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding - perikelen bij. Courtage na toedeling aan één der ex-echtgenoten.
Klager en zijn ex-echtgenote hebben in verband met hun echtscheiding een procedure bij de rechtbank gevoerd. Op last van de rechtbank hebben klager en zijn ex-echtgenote aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woonboerderij verstrekt. Nadat via beklaagde met een aspirant-koper onderhandelingen waren gevoerd, hebben klager en zijn ex-echtgenote het eindbod van deze gegadigde afgewezen. Vervolgens hebben klager en zijn ex-echtgenote een vaststellingsovereenkomst gesloten waarbij de woonboerderij aan klager werd toebedeeld. Klager verwijt beklaagde dat hij op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Zo zou beklaagde zich tegenover klager onbehoorlijk hebben gedragen en zou beklaagde, gelet op de uiteindelijke toedeling van de boerderij aan klager, ten onrechte courtage in rekening hebben gebracht.
De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde klager onbehoorlijk heeft behandeld. Het komt de Raad niet onredelijk voor dat beklaagde voor de afmelding op Funda en de bepaling van de hem toekomende courtage, aansluiting heeft gezocht bij de situatie dat van verkoop sprake is. Dat beklaagde voor de bepaling van de courtage een eindbod van derden als uitgangspunt heeft genomen is begrijpelijk, mede nu in de vaststellingsovereenkomst voor de woonboerderij geen waarde is genoemd. Nu ook overigens niet is gebleken dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, wordt de klacht ongegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-63 RvT Oost

16-62 RvT Oost

Valsheid in geschrifte. Studiepuntenkwestie. Delegatie van bevoegdheden door algemeen bestuur NVM aan de Commissie Lidmaatschapszaken.
De groot-eigenaar van een makelaarskantoor wil een samenwerking aangaan met een collega-kantoor. Teneinde zijn kantoorhouders daarvoor enthousiast te krijgen organiseert hij een cursus verandermanagement waarvoor studiepunten voor de NVM zijn te verdienen. Omdat de presentielijsten van deze cursus mogelijkerwijs te laat bij de NVM zouden binnenkomen waardoor de studiepunten niet zouden worden toegekend is besloten om een presentielijst met andere (latere) data in te dienen waar de makelaars hun handtekening onder plaatsten.
Vaststaat dat het algemeen bestuur alle lidmaatschapsaangelegenheden plus het indienen van klachten heeft gedelegeerd aan de Commissie Lidmaatschapszaken.
De Raad van toezicht legt forse straffen op.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-62 RvT Oost

16-50 RvT Oost

Beweerdelijk te lage waardering – geen rekening gehouden met relevante factoren. Beweerdelijk niet-onafhankelijke positie taxateur.
Klagers hebben een bijzonder object dat uit twee delen bestaat waarvan een voor wonen wordt gebruikt. Een ander deel is speciaal geschikt gemaakt voor de duivensport. Klager kan zijn huis verkopen aan Rijkswaterstaat. Voor de prijsbepaling schakelen deze en klager elk een taxateur in. Klager meent dat de taxatie van beklaagde die door Rijkswaterstaat is ingeschakeld, te laag is. De door hem in de arm genomen makelaar komt aanzienlijk hoger uit. Klager meent dat beklaagde geen rekening hield met het feit dat het object in feite uit twee huizen bestaat en dat er een speciale voorziening voor de duivensport aanwezig is. Ook is hij van oordeel dat beklaagde niet onafhankelijk van Rijkswaterstaat staat omdat hij voor deze ook wel objecten verkoopt die hij eerder voor Rijkswaterstaat taxeerde.
De Raad van Toezicht komt tot de slotsom dat de klachten ongegrond zijn. Beklaagde heeft afdoende gemotiveerd hoe hij tot zijn waardering is gekomen. Voor het tweede verwijt bestaat geen grond.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2628 CRvT

Lees meer: 16-50 RvT Oost

16-47 RvT Oost

Gebreken aan het gekochte. Controle door makelaar-verkoper van door verkoper verstrekte informatie. Reactie op klacht.
Klagers kopen met behulp van een eigen makelaar een woning die door makelaar-verkoper (beklaagde) is aangemerkt als onlangs gerenoveerd naar de eisen van deze tijd. De makelaar van klagers ziet bij de bezichtiging geen aanleiding nader onderzoek naar de bouwkundige staat c.a. in te stellen. Klagers ontdekken na de eigendomsoverdracht diverse gebreken.
Zij verwijten makelaar-verkoper dat deze de mededelingen van verkoper niet heeft geve-rifieerd.
De Raad van toezicht acht de klacht ongegrond. Een makelaar is niet gehouden de mede-delingen van zijn opdrachtgever te controleren tenzij er bij hem gerede twijfel mocht bestaan of die mededelingen wel juist zijn.
De reactie van de makelaar op de klacht is juist geweest. Beklaagde heeft overleg gevoerd met alle partijen en getracht om een oplossing te bereiken. 

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-47 RvT Oost

16-36 RvT Oost

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Gezamenlijk eigendom. Opdracht buiten één van de mede-eigenaren om.
Klaagster en haar broer waren gezamenlijk eigenaar van een woning. De broer van klaagster wenste de woning met omliggend perceel in zijn geheel te verkopen maar klaagster wilde een deel van het perceel voor zichzelf afsplitsen. Omdat de verhouding tussen klaagster en haar broer verstoord was, hebben zij een makelaar, beklaagde, gevraagd te helpen. Beklaagde heeft voor de verdeling een plan gemaakt maar dat plan werd door klaagster afgewezen. Vervolgens heeft de broer van klaagster, buiten medeweten van klaagster, aan beklaagde een verkoopopdracht voor het geheel verstrekt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij deze verkoopopdracht heeft aanvaard en stelt dat beklaagde tegenover haar op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft.
De Raad stelt vast dat klaagster en haar broer geen overeenstemming over de omvang van het te verkopen object hebben bereikt. Bij gebreke daarvan kan niet gezegd worden dat beklaagde is opgetreden als opdrachtnemer van klaagster en haar broer gezamenlijk. Het stond beklaagde onder de onderhavige omstandigheden vrij om de verkoopopdracht van klaagsters broer te aanvaarden. Beklaagde had er wel verstandig aan gedaan klaagster over de opdracht te informeren. Dat hij dit heeft nagelaten is evenwel niet tuchtrechtelijk laakbaar. Beklaagde heeft gesteld dat hij gegadigde kopers over de gezamenlijke eigendom en het geschil tussen de eigenaren heeft geïnformeerd. Niet is gebleken dat klaagster deswege in haar belang is geschaad. Ook overigens is niet komen vast te staan dat beklaagde tegenover klaagster tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-36 RvT Oost

16-33 RvT Oost

Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding. Medewerking ex-echtgenoot. Boeterente. Mededelings- en onderhoudsplicht.
Klaagster heeft na haar echtscheiding, aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van haar woning gegeven. Nadat met de koper overeenstemming was bereikt, hoorde klaagster van de notaris dat haar ex-echtgenoot zijn medewerking aan de eigendomsoverdracht zou moeten geven. Ook werd haar toen pas duidelijk dat zij de bank boeterente verschuldigd zou zijn als zij de hypotheek i.v.m. de verkoop vroegtijdig zou aflossen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar m.b.t. deze punten niet, dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij voor de invordering van zijn courtage een incassobureau heeft ingeschakeld en dat hij heeft gedreigd met beslaglegging op de woning.
De Raad overweegt dat beklaagde bij een zorgvuldige informatieverzameling zou hebben geweten dat de woning, die door klaagster vóór het huwelijk is verkregen en die als gevolg van haar huwelijk in de algehele huwelijksgemeenschap is gevallen, na de echtscheiding diende te worden verdeeld. Beklaagde had vervolgens naar die verdeling moeten vragen. Aldus handelend zou beklaagde hebben geweten dat nog geen verdeling had plaatsgevonden en dat de ex-echtgenoot mee zou moeten tekenen op de akte van levering voor de verkoop van de woning. De klacht is in zoverre gegrond maar wordt voor het overige ongegrond verklaard. Beklaagde had geen taak ten aanzien van de financiële aspecten van de verkoop van de woning. Klaagster mocht dan ook niet verwachten dat beklaagde haar hierover had geadviseerd. In de gegeven situatie is niet onbegrijpelijk dat beklaagde meende dat klaagster niet uiterlijk bij de eigendomsoverdracht de courtage zou voldoen. Gezien het feit dat klaagster de woning op korte termijn zou leveren en de verkoopprijs zou ontvangen, treft beklaagde geen verwijt dat hij de vordering uit handen heeft gegeven.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-33 RvT Oost

16-32 RvT Oost

Ontvankelijkheid. Verjaring. Belangenverstrengeling.
Klaagster heeft in november 2007 via haar makelaars (beklaagden) een kantoorpand aangekocht. Klaagster verwijt beklaagden dat zij destijds voor het pand een te hoge prijs betaald heeft. Daarnaast wordt beklaagden verweten dat zij klaagster niet hebben gewezen op het feit dat de naastgelegen woning toen ook te koop was. Door de verkoop van deze woning aan hun vriendinnen zouden beklaagden daarvan indirect voordeel hebben getrokken.
De Raad acht het verweer van beklaagden, dat klaagster gelet op het tijdsverloop in haar klacht niet ontvankelijk dient te worden verklaard, gegrond. Het belang van beklaagden na een zodanig tijdsverloop niet meer geconfronteerd te worden met een tuchtklacht, acht de Raad evident.
Nu klaagster in haar klacht niet-ontvankelijk wordt verklaard, komt de Raad niet toe aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht. Het voorgaande neemt overigens niet weg, dat de doorverkoop van de woning aan de vriendinnen van beklaagden sub 2 en 3 tenminste de schijn van handel heeft en mogelijk ambtshalve tot een tuchtrechtelijke veroordeling van beklaagden zou hebben geleid. Vanwege de verjaring komt de Raad aan een beoordeling ervan niet toe.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-32 RvT Oost

16-17 RvT Oost

Afwijkende perceelsgrootte. Afwijkend woonoppervlak. Geen aansluiting op riool.
Klager koopt een nog niet geheel afgebouwde nieuwbouwwoning. In de verkoopbrochure wordt een perceelsgrootte van ca 225 m2 en een woonoppervlak van 142 m2 vermeld. Bij het tekenen van de koopakte bleek klager dat het perceelsoppervlak maar 180 m2 bedroeg. Het verweer van de makelaar dat het gehele driehoekige perceel nog niet was uitgemeten en dat daardoor de perceelsgrootte niet tijdig exact kon worden vastgesteld, gaat voor de raad op. Klager was van de geringere grootte op de hoogte voordat hij de koopakte tekende.
Voor het afwijkende woonoppervlak valt de makelaar een verwijt te maken.
Dat het pand niet op het riool was aangesloten viel door niemand te ontdekken.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-17 RvT Oost

16-01 RvT Oost

Informatie aan niet-opdrachtgever. Aansluiting nutsvoorzieningen. Bewijslast.
Klager heeft een bouwkavel gekocht. Beklaagde trad daarbij op voor de verkoper. Klager heeft beklaagde gevraagd naar de bestaande aansluitingen op de nutsvoorzieningen. Beklaagde heeft daarop geantwoord hierover bij zijn opdrachtgever navraag te zullen doen. Volgens klager heeft beklaagde daarna telefonisch aan hem doorgegeven dat de kabels voor de nutsaansluitingen tot voor de kavel zouden lopen. Dit bleek echter niet het geval te zijn waardoor de aansluiting op de nutsvoorzieningen voor klager hoge kosten mee zou meebrengen. Beklaagde ontkent de door klager gestelde mededeling te hebben gedaan.
De Raad overweegt dat klager wist dat beklaagde aan hem doorgaf wat hij van zijn opdrachtgever had gehoord en dat hij e.e.a. niet stoelde op eigen wetenschap, onderzoek of iets dergelijks. Indien de informatie onjuist was, kan beklaagde daarvoor dan ook niet tuchtrechtelijk aansprakelijk worden gehouden. Daargelaten het vorenstaande is ook niet komen vast te staan dat beklaagde heeft gezegd wat door klager wordt beweerd. Volgens de algemene regels van het bewijsrecht rust de bewijslast van hetgeen aan zijn klacht ten grondslag ligt, op klager. Nu moet worden vastgesteld dat klager dat bewijs niet zal kunnen leveren, wordt de klacht ongegrond geacht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-01 RvT Oost

16-02 RvT Oost

Informatie aan niet-opdrachtgever. Verhuurmakelaar. Afsluiting energielevering.
Klaagster heeft een woning gehuurd waarbij beklaagde optrad voor de verhuurder. Klaagster werd vervolgens geconfronteerd met problemen aan de CV en een dreigende afsluiting van de energielevering i.v.m. wanbetaling van een vroegere huurder. Klaagster verwijt beklaagde dat zij deze problemen voor haar heeft verzwegen en dat zij niets voor klaagster heeft ondernomen toen zij haar met de problemen confronteerde.
De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde de problemen voor klaagster heeft verzwegen. Beklaagdes rol als verhuurmakelaar eindigt echter niet, als eenmaal de verhuurovereenkomst tot stand is gebracht. Toen er m.b.t. de energielevering problemen waren ontstaan was beklaagde als verhuurmakelaar verplicht om tenminste haar opdrachtgever aan te spreken en te proberen om met deze een oplossing te bereiken die recht zou doen aan de positie van klaagster. Beklaagde heeft dit nagelaten en de klacht is in zoverre gegrond.

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 16-02 RvT Oost

15-79 RvT Oost

Taxatie vanaf bouwtekeningen. Taxatieverschillen.
Klagers zijn kopers van een appartement in een nieuwbouwcomplex. Voordat de bouw aanving heeft de grondeigenaar, een woningstichting, de makelaar in 2009 een taxatie laten verrichten. In 2011 was de bouw gereed. In 2012 maakt een der kopers gebruik van de koopgarantregeling die o.a. inhoudt dat de woningstichting het appartemnet terugkoopt. In dat kader vindt opnieuw een taxatie door een andere makelaar plaats. Alsdan komt de prijs een stuk lager uit dan bij de koop. Hierdoor gealarmeerd laat de VvE door een derde taxateur diverse appartementen taxeren. De uitkomsten liggen eveneens lager dan in 2009. Klagers menen gedupeerd te zijn door de eerste taxateur.
De Raad van toezicht acht de klacht ongegrond. Allereerst geldt dat de makelaar destijds alleen beschikte over bouwtekeningen. Bovendien waren er toen nauwelijks vergelijkingsobjecten beschikbaar. Ook in de markt is in de tussenliggende periode wel iets gebeurd. Niet gezegd kan worden dat beklaagde in redelijkheid nimmer tot zijn waardering had kunnen komen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-79 RvT Oost

15-81 RvT Oost

Ontvankelijkheid. Belangenbehartiging opdrachtgever. Bestemming onroerende zaak. Taxatie. Onafhankelijkheid.
Klagers hebben in april 2006 via hun makelaar (beklaagde) een woonboerderij gekocht. Na de ondertekening van de koopakte ontving beklaagde van de bank het verzoek om de boerderij i.v.m. de financiering van klagers te taxeren. Beklaagde heeft, na enige aarzeling i.v.m. zijn eerdere bemoeienis bij de aankoop, toch aan dit verzoek voldaan. In 2014 ontdekten klagers dat op de woonboerderij een agrarische bestemming rustte en dat wijziging daarvan in  "wonen" voor hen aanzienlijke kosten zou meebrengen. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen ten tijde van de aankoop niet correct en onvoldoende over de bestemming heeft geïnformeerd.
Klagers worden, ondanks het tijdsverloop, in hun klacht ontvangen omdat zij pas in 2014 van de bestemming op de hoogte zijn geraakt. Naar het oordeel van de Raad zijn klagers vóór de totstandkoming van de koopovereenkomst niet, althans onvoldoende over de bestemming geïnformeerd. Ten overvloede wijst de Raad er nog op dat beklaagde in 2006 in geen geval op verzoek van de bank een taxatierapport had mogen uitbrengen nadat hij eerder al betrokken was geraakt bij de transactie m.b.t. dit object. 

 
> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-81 RvT Oost

15-86 RvT Oost

Taxatie. Afgeven taxatierapport zonder inspectie/opname door taxateur zelf.
Een makelaar wordt door de NVM verweten dat zij een taxatierapport heeft afgegeven zonder dat zij het te taxeren object zelf heeft opgenomen en geïnspecteerd en zonder hiervan melding in het taxatierapport te maken. De opname/inspectie werd door een medewerker van de makelaar verricht die geen geregistreerd of beëdigd taxateur was.
De Raad stelt vast dat beklaagde het object niet zelf heeft opgenomen en geïnspecteerd en dat zij hiervan geen melding in het taxatierapport heeft gemaakt. De makelaar heeft aldus onzorgvuldig en klachtwaardig gehandeld.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-86 RvT Oost

15-78 RvT Oost

Eigen belang. Makelaar koopt zelf.
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Uiteindelijk heeft klager een eindbod uitgebracht van EUR 228.000,-- onder voorwaarde van financiering gedurende 1 week. Vervolgens heeft beklaagde de woning zelf gekocht voor EUR 225.000,-- , zonder financieringsvoorbehoud en zonder de verkoper courtage in rekening te brengen. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn eigen belang heeft nagestreefd, althans dat hij bij zijn dienstverlening niet heeft gewaakt tegen een onjuiste beeldvorming over zijn werkwijze, belangen en positie.
De Raad overweegt dat beklaagde niet heeft gehandeld naar de aard en strekking van Regel 1 van de Erecode. Toen de verkoper de opdracht aan beklaagde versterkte, had beklaagde de keus om, zijn eigen belang volgend, de opdracht te weigeren óf de opdracht te aanvaarden maar dan niet langer gegadigde te zijn. De schijn is opgewekt dat beklaagde door de ontvangen biedingen van klager (en anderen) zijn prijs voor de woning heeft kunnen bepalen, en dan nog wel een prijs die lager was dan de bieding van klager omdat beklaagde rekening hield met de courtage die de verkoper bij verkoop aan klager wél en bij verkoop aan beklaagde niet verschuldigd zou worden. Voorts is beklaagde ook nadat hij de woning al gekocht had, tegenover klager niet transparant geweest over zijn positie.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-78 RvT Oost

15-52 RvT Oost

Collegialiteit. Uitlatingen over collega.
Makelaar A (klaagster) heeft in een vennootschap onder firma (V.O.F. B) samengewerkt met makelaarskantoor B, het makelaarskantoor van beklaagde. Tussen de vennoten was afgesproken dat klaagster de administratie van zowel de V.O.F. als van het makelaarskantoor zou verzorgen. Daarnaast heeft klaagster via de V.O.F. meegewerkt aan de verkoop van nieuw te bouwen appartementen. Makelaarskantoor B had van de projecteigenaar de opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van deze appartementen ontvangen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij buiten haar om contact heeft opgenomen met de mensen die via haar een appartement hebben gekocht. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij klaagster heeft belemmerd bij de uitvoering van haar werkzaamheden en dat hij klaagster tegenover derden ten onrechte in een kwaad daglicht heeft gesteld.
De Raad overweegt dat beklaagde, onder de onderhavige omstandigheden, zonder overtreding van de Erecode met klaagsters koper contact kon opnemen. Dat beklaagde klaagster bij de uitvoering van haar werkzaamheden heeft belemmerd is niet gebleken. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde zich op tuchtrechtelijk laakbare wijze over klaagster heeft uitgelaten. 

> Download uitspraak (pdf) 

Lees meer: 15-52 RvT Oost

15-53 RvT Oost

Collegialiteit. Uitlatingen over collega.
Makelaarskantoor B (klaagster) heeft in een vennootschap onder firma (V.O.F. B) samengewerkt met makelaar A (beklaagde). Tussen de beide vennoten is onenigheid ontstaan en uiteindelijk is besloten om de V.O.F. te ontbinden. Makelaarskantoor B verwijt makelaar A dat zij na de ontbinding de financiële afwikkeling van het samenwerkingsverband willens en wetens heeft gefrustreerd. Daarnaast wordt makelaar A verweten dat zij zich t.o.v. makelaarskantoor B oncollegiaal heeft gedragen en makelaarskantoor B reputatieschade heeft berokkend.
De Raad overweegt dat makelaarskantoor B gerechtigd is om haar financiële aanspraken door de bevoegde rechter te laten beoordelen. Voor een tuchtrechtelijke toetsing is geen plaats tenzij makelaar A zonder enig redelijk argument en belang haar medewerking aan de financiële afwikkeling van de V.O.F. zou hebben onthouden. Hiervan is echter niet gebleken. Mede tegen de achtergrond van de zeer verslechterde verstandhouding tussen partijen komt de Raad tot de conclusie dat aan beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijtbaar oncollegiaal gedrag kan worden verweten.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-53 RvT Oost

15-54 RvT Oost

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Onvoldoende inspanning. Belangenverstrengeling. Onafhankelijkheid. Verkoop aan familielid.
Beklaagde heeft van de bewindvoerder van de eigenaar, een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een woning ontvangen. Mede gelet op de slechte staat van de woning, heeft beklaagde de waarde van de woning vastgesteld op EUR 170.000,--. De woning is vervolgens aan de buurman verkocht voor EUR 167.000,--. Enkele dagen later heeft deze buurman de woning voor EUR 172.000,-- aan de zoon van beklaagde doorverkocht. De dochter van de inmiddels overleden eigenaar verwijt beklaagde dat hij de woning te laag heeft gewaardeerd en minimale verkoopinspanningen heeft verricht. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan belangenverstrengeling, althans de schijn daartoe heeft gewekt.
De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde de woning opzettelijk onjuist heeft getaxeerd noch dat hij in redelijkheid niet tot zijn waardeoordeel heeft kunnen komen. De verkoopinspanningen van beklaagde zijn inderdaad zeer beperkt gebleven maar zijn het gevolg van het bod van de buurman dat door de bewindvoerder aanvaardbaar werd geacht. Wel is voldoende aannemelijk geworden dat beklaagde in samenspel met de buurman heeft bevorderd dat zijn zoon de woning voor EUR 172.000,-- kon kopen, althans dat hij de schijn daartoe heeft gewekt. Beklaagde heeft aldus de belangen van zijn opdrachtgever en van zijn zoon verstrengeld. Dit onderdeel van de klacht is gegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-54 RvT Oost

15-35 RvT Oost

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Nationale Hypotheek Garantie.
Beklaagde heeft in het kader van de financiering en verkrijging van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) voor een koper een woning getaxeerd. Beklaagde wordt door klaagster (NVM) verweten dat hij zich bij deze taxatie heeft laten leiden door een vooraf gewenste uitkomst, t.w. een waarde onder de grens voor verlening van NHG.
De Raad acht aannemelijk dat beklaagde zich bij zijn waardering heeft laten leiden door de behoefte om onder de maximale grens van de NHG te blijven en verklaart de klacht gegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-35 RvT Oost