NVM Tuchtrechtspraak

17-61 RvT Noord

Belangenverstrengeling. Makelaar koopt zelf uit voormalige opdracht. Door makelaar gevraagde anonimiteit. 
Het kantoor van makelaar S is tesamen met dat van makelaar K , aanvankelijk in opdracht van de eigenaar, later in opdracht van de curator, geruime tijd betrokken bij de verkoop van een bedrijfspand, waarbij een bank (klager) als hypotheekhouder is betrokken. Er komt geen verkoop tot stand en de opdracht wordt ingetrokken. Ca drie maanden later doet makelaar S in privé uit beleggingsoogpunt een bod aan de curator, waarbij zij aangeeft anoniem te willen blijven ten opzichte van de bank. Deze acht belangen-verstrengeling aan de orde. Als de bank had geweten dat de makelaar gegadigde was, had hij geen fiat gegeven om aan deze te vekopen. Het verwijt jegens K ligt op het vlak van onvoldoende belangenbehartiging.
De raad acht het verwijt jegens K onterecht, maar dat aan S wel op zijn plaats. De verklaring van de makelaar voor de gewenste anonimiteit is afdoende, mede in aanmerking nemend dat de curator als verkoper optrad en niet de bank. Maar door relatief kort na intrekking van de opdracht zelf een bod uit te brengen, is naar het oordeel van de raad echter minstens de schijn van belangenverstrengeling gewekt en dat acht de raad klachtwaardig. De makelaar had uit hoofde van haar eerdere opdracht weten-schap die een andere gegadigde niet heeft.

 >
Download uitspraak (pdf)   




De Raad van Toezicht Noord geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

Coöperatieve Rabobank U.A., onder andere gevestigd te D klaagster,

tegen

1.    N Makelaars B.V., verder aangeduid als “het makelaarskantoor”,
2.    Mevrouw S, verder “beklaagde S”, lid van de vereniging, kantoorhoudende te A
3.    De heer M. K., verder beklaagde “K”, wonende te D lid van de vereniging.
beklaagden.

1.    Verloop van de procedure:

1.1.  Klaagster heeft bij brief van 21 november 2016 met bijlagen van mr. J. Stoker van Trip Advocaten & Notarissen aan de NVM te Nieuwegein een klacht ingediend tegen de beklaagden, door de NVM bij brief van 2 februari aan de Raad van Toezicht Noord doorgestuurd.
1.2.  Bij brief van 28 maart 2017 met bijlagen heeft de raadsman van beklaagden verweer gevoerd tegen de klacht.
1.3.  Ter zitting van 24 mei 2017 van de Raad van Toezicht zijn ver-schenen:
-   mevrouw S, zowel voor zichzelf als in haar hoedanigheid van bestuurder van het makelaarskantoor, beiden bijgestaan door mr. P.A.Th. Kostwinder;
-   de heer M. K.
-   de heer F. G., namens klaagster, bijgestaan door mr. J. Stoker
1.4.  Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
1.5.  Mr. J. Stoker heeft een pleitnota overgelegd namens klaagster.

2.     De feiten:
2.1.   Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast.
2.2.    De besloten vennootschap E Holding B.V. was eigenares van een bedrijfspand aan de P-baan 1b te W. Op dit pand rustte een hypotheek ten gunste van klaagster. De marktwaarde vrij van huur en gebruik van het object is door R. H. van V Bedrijfsmakelaars op 29 augustus 2013 getaxeerd op € 300.000,--.
2.3.    Het makelaarskantoor had, samen met een andere makelaar, van de eigenares de opdracht gekregen om te bemiddelen bij de verkoop van het object. Na het verstrekken van deze opdracht is E Holding B.V. in staat van faillissement verklaard (juli 2013). De curator heeft aange-geven de bemiddelingsopdracht ook tijdens het faillissement te willen voortzetten, maar alleen met het makelaarskantoor.
2.4.    De bemiddelingsopdracht is feitelijk uitgevoerd door beklaagde K.
2.5.    Beklaagde K onderhield met zowel klaagster als de curator contacten inzake de verkoop, die moeizaam verliep. Eind 2015 ontstond ondui-delijkheid over de vraag wie de bemiddelingskosten zou betalen - de boedel of klaagster - waarop beklaagde K een voorstel heeft gedaan dat aanvankelijk door klaagster is geaccepteerd, maar gelijktijdig, tegen betaling van € 750,-- intrekkingskosten, is ingetrokken.
2.6.    Reeds voorafgaand aan de intrekking van de opdracht had beklaagde K al werkzaamheden verricht in het kader van een verkoop bij in-chrijving. In het kader daarvan is slechts één bod gedaan ad € 135.000,--, dat voor klaagster onvoldoende was.
2.7.    De reden voor beëindiging van de verkoopopdracht was dat zich bij klaagster een gegadigde had gemeld voor een bedrag van € 240.000,--. Uiteindelijk is deze verkoop niet doorgegaan, omdat deze koper de financiering niet rond kon krijgen.
2.8.    Beklaagde S heeft eind februari 2016, enkele maanden na de intrek-king van de bemiddelingsopdracht, in privé de curator benaderd en een bod van € 200.000,-- op het object uitgebracht. Daarbij heeft zij bij de curator jegens klaagster anonimiteit bedongen. De curator heeft dat verzoek gehonoreerd.
2.9.    Op 7 maart 2016 heeft beklaagde S haar bod met € 10.000,-- ver-hoogd, maar daaraan de voorwaarde verbonden dat het bod vóór 8 maart 2016 geaccepteerd diende te zijn. Op deze basis is een koop-overeenkomst tot stand gekomen.

3.       De klacht:
3.1.   Klaagster verwijt alle beklaagden dat hun dienstverlening in het kader van de bemiddelingsopdracht te kort is geschoten. Zo is de vraagprijs aanvankelijk te hoog gesteld, namelijk € 490.000,-- terwijl er een taxatie uit 2013 ter beschikking stond waaruit een waarde van het object bleek van € 300.000,-- en voorts is het object enige tijd niet zichtbaar geweest op Funda.
3.2.   Voorts verwijt klaagster beklaagde S dat zij via de curator het pand heeft verworven in privé maar jegens klaagster anoniem is gebleven. Daarbij lag de koopprijs € 40.000,-- tot € 90.000,-- lager dan de schatting van beklaagde K omtrent de te verwachten opbrengst. Klaagster stelt dat zij, indien zij had geweten dat beklaagde S de ano-ieme gegadigde was, niet had ingestemd met de verkoop respectievelijk royement van de hypotheek had verleend.
3.3.    Klaagster neemt beklaagde S kwalijk dat zij bij de transactie gebruik heeft gemaakt van de wetenschap, die zij heeft verkregen doordat haar kantoor gedurende enkele jaren nauw bij de beoogde verkoop van het object was betrok-ken. Bovendien was de markt zich inmiddels aan het herstellen.
3.4.    Klaagster meent dat door te handelen als is geschied beklaagden ernstig afbreuk hebben gedaan aan hun positie als makelaar in het maatschappelijk verkeer: zij hebben onbetrouwbaar gehandeld, een onjuist, althans niet volledig beeld gevormd, en niet transparant en open gecommuniceerd over het belang en de positie van beklaagde S. Klaagster vraagt zich af of de beoogde verwerving van het object door beklaagde S niet reeds tijdens de bemiddelingsperiode een negatieve invloed heeft gehad. Klaagster stelt daarbij dat beklaagde S het object heeft verhuurd aan een bekende, zodat sprake lijkt van een opzetje.

4.     Het verweer:
4.1.   Beklaagden voeren, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
4.2.   Het makelaarskantoor en beklaagde K stellen met nadruk dat zij niet betrokken zijn bij de koop van het object door beklaagde S, zodat de bezwaren van klaagster ter zake hen niet kunnen raken.
4.3.    Voor zover de klacht ziet op een gebrek aan verkoopinspanningen achten beklaagden die ongegrond. Het onderhavige object was moeilijk te verkopen, met name omdat onduidelijkheid bestond over de bestemming (al of niet detailhandel) en omdat de onderhouds-toestand van het (leegstaande) object niet best was.
4.4.    Beklaagden constateren dat er nimmer schriftelijke kritiek op hun functioneren is geuit. Het is juist dat het object een korte periode niet op Funda heeft gestaan, maar dat is een gevolg van problemen in de ICT-sfeer, waar veel makelaars mee kampten, en dit is zo snel als mogelijk weer hersteld. Beklaagde K geeft aan dat nog in november/ december 2015 door klaagster aan hem een opdracht is gegeven om over te gaan tot verkoop bij inschrijving, welke opdracht uitsluitend is beëindigd door klaagster omdat er zich een koper had gemeld. Als klaagster werkelijk ontevreden was over de dienstverlening door be-klaagden, is het onwaarschijnlijk dat zij nog in december een opdracht had verleend. Ook van de zijde van de curator hebben beklaagden nimmer kritiek op hun functioneren vernomen.
4.5.   Daarbij stellen beklaagden zich op het standpunt dat tot november 2015 niet klaagster, maar de eigenaar (en na diens faillissement de curator) de opdrachtgever was.
4.6.   Voor wat betreft het verwijt aan beklaagde S dat zij het pand in privé heeft verworven, zou niet ontvankelijkheid moeten volgen. Het hand-elen van beklaagde S in privé is immers alleen tuchtrechtelijk toets-baar als dit de goede naam van NVM-makelaars kan aantasten. Dit is niet het geval. Het staat makelaars vrij om onroerende zaken ter belegging te verwerven. Op het moment dat dit geschiedde, was de verkoopopdracht aan het makelaarskantoor al geruime tijd beëindigd. Bovendien was sprake van een moeilijk verkoopbaar pand, dat al ruim 2 jaar te koop stond. Beklaagde S beroept zich op een uitspraak van de Raad van Toezicht Zwolle van 18 februari 2014, waar die raad zou hebben geoordeeld dat een makelaar voor zichzelf mag handelen en daarbij een zo voordelig mogelijke prijs mag bedingen. Daarbij mag de makelaar, aldus de Raad volgens beklaagde S, gebruik maken van zijn eigen kennis om het object te kopen tegen de meest voordelige prijs. Het stond klaagster immers geheel vrij om het bod van beklaag-de S af te wijzen.
4.7.    Voor het geval de raad van mening is dat het handelen van beklaagde S in privé toch getoetst kan worden aan het NVM tuchtrecht, verzet zij zich tegen de stelling van klaagster dat de verkoopprijs € 40.000,-- tot € 90.000,-- te laag zou zijn geweest. Dit blijkt reeds uit het feit dat klaagster zelf al eerder had ingestemd met een verkoopprijs van € 240.000,--. Voorts heeft beklaagde S bij haar onderhandelingen geen onredelijke positie ingenomen. Daarbij speelt een rol dat klaagster moet worden gezien als een professionele partij, die bekend is met de mores in de handel betreffende onroerende zaken.
4.8.   Het feit dat beklaagde S de curator gevraagd heeft jegens klaagster anonimiteit te betrachten, vindt zijn oorzaak in feiten, die zich in het verleden hebben afgespeeld in de privésfeer tussen medewerkers van het makelaarskantoor en van klaagster. Beklaagde S had met de anoni-miteit geen andere bedoeling dan te voorkomen dat rancune omtrent gebeurtenissen in het verleden bij klaagster een rol zou spelen bij de beoordeling van haar bieding.
4.9.   Het feit dat beklaagde S het object na verwerving heeft verhuurd aan een relatie is naar haar oordeel irrelevant voor de toetsing van haar handelen.

5.     Beoordeling van het geschil:
5.1.  De klacht richt zich tegen N Makelaars B.V., Mevrouw S te A en de heer M. K. te D; deze zijn lid van de NVM en aangesloten bij de afdeling 09 Groningen. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.
5.2.  De raad is van oordeel dat de klacht, voor zover die betrekking heeft op onvoldoende verkoopinspanningen in het kader van de uitvoering van een verkoopopdracht onvoldoende onderbouwd is met feiten en omstandigheden. Noch afgezien van de vraag of in de periode tot november 2015 nu klaagster of de curator de opdrachtgever was, is door geen van deze partijen steekhoudende en substantiële kritiek uitgeoefend op het functioneren van beklaagden. De raad ziet geen steun voor het argument dat beklaagden de vraagprijs structureel te hoog hebben vastgesteld. Het feit dat het object gedurende een korte tijd door een ICT storing niet op Funda te zien was, acht hij van ondergeschikt belang.
5.3.  De raad acht dit onderdeel van de klacht onvoldoende onderbouwd en daarom ongegrond.
5.4.  Ten aanzien van beklaagde K constateert de raad dat op geen enkele wijze is komen vast te staan dat hij op de hoogte was van of betrokken was bij de verwerving van het object door beklaagde S, nadat de be-middelingsopdracht aan het makelaarskantoor was beëindigd. Dit geldt nog sterker voor het door klaagster uitgesproken vermoeden dat de be-middelingsactiviteiten van beklaagde K hierdoor op enigerlei wijze negatief zouden zijn beïnvloed. Voor zover het klachtonderdeel dat ziet op bezwaren tegen de verwerving van het object door beklaagde S in privé zich richten tegen beklaagde K, acht de raad ook dat onge-grond. Met name nu beklaagde S zelf stelt dat haar wens tot verwer-ving van het object in privé pas ontstaan is toen zich een relatie als potentiële huurder bij haar meldde in februari 2016, ontbreekt iedere grond voor het zwaarwegende vermoeden van klaagster jegens be-klaagde K. De raad ziet geen enkele aanleiding in de feiten en omstan-digheden om aan de integriteit van beklaagde K te twijfelen. Dit on-derdeel van de klacht is dan ook ongegrond voor zover het gericht is tegen beklaagde K
5.5.   Van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van N Makelaars B.V. is evenmin gebleken.
5.6.   Voor zover dit onderdeel van de klacht (de verwerving van het object door haar in privé) zich richt tegen beklaagde S, overweegt de raad het volgende.
5.7.   Het door klaagster in dit opzicht jegens beklaagde S geuite verwijt, betreft de betrouwbaarheid van makelaars in het algemeen en het ver-mijden van (de schijn van) belangenverstrengeling. Op deze grond is de raad van oordeel dat het handelen van beklaagde S in het kader van de verwerving door haar in privé van het object, door de Raad van Toezicht Noord op grond van het tuchtrecht kan worden getoetst.
5.8.   Op dezelfde voet als dat voor andere professionele beroepsgroepen met een gereguleerd tuchtrecht geldt, zoals advocaten, is de Raad van Toezicht Noord van oordeel dat er plaats is voor toetsing van handelen van een makelaar, ook al handelt hij onbetwist in privé, indien en voor zover die handelingen zodanig ingrijpend zijn, dat zij de reputatie van de beroepsgroep als zodanig schade zouden toebrengen. In zoverre acht de raad zich bevoegd de klacht te beoordelen ook al staat vast dat beklaagde S in privé handelende. De raad oordeelt de klacht dus ontvankelijk.
5.9.   De raad stelt vast dat bij de verwerving door beklaagde S sprake was van een onderhandse verkoop, waarbij de curator in zijn hoedanigheid formeel als verkoper optrad. Vaststaat dat beklaagde S jegens de curator niet anoniem was, doch de curator heeft gevraagd anonimiteit te betrachten in zijn contacten met klaagster. Die contacten waren noodzakelijk, omdat klaagster royement van de ten gunste van haar gevestigde hypotheek diende te verlenen. De raad is van oordeel dat in het algemeen het anoniem optreden minimaal de verdenking met zich meebrengt, dat de betrokkene iets te verbergen heeft. Gezien echter de toelichting van beklaagde S op de reden van de anonimiteit en het feit dat die anonimiteit niet gold jegens de curator, die op zijn beurt blijk-baar voldoende aanleiding heeft gezien om te voldoen aan het verzoek van beklaagde S ter zake, brengt dit niet met zich mede dat de klacht om die reden gegrond is.
5.10.  Juist is dat het een makelaar vrijstaat voor privé bewoning of uit het oogpunt van belegging onroerende zaken te verwerven. De handel in onroerende zaken is echter te allen tijde verboden. In dit kader doet beklaagde S ten onrechte een beroep op de uitspraak van de Raad van Toezicht Zwolle d.d. 18 februari 2014. In die uitspraak heeft de raad overwogen “dat het een makelaar vrijstaat om in privé een huis te kopen voor eigen bewoning en daarvoor een zo laag mogelijke aan-koopprijs na te streven.” In die zaak was dus sprake van een andere casus, namelijk een makelaar die in privé een woning verwerft voor eigen bewoning.
5.11.  De raad constateert dat beklaagde S over informatie beschikte, waar-over een normale koper niet zou kunnen beschikken, doordat haar kantoor tot december 2015 bij de verkoop van het object was betrok-ken. Dit leverde haar zonder twijfel een voordeliger onderhandelings-positie op en aldus is sprake van belangenverstrengeling, althans de schijn daarvan. Daarbij komt dat beklaagde S de onderhandelingen onder tijdsdruk heeft gezet, zonder dat daarvoor een objectieve reden aanwijsbaar was. Hoewel daarvoor in het onderhavige geval geen aanwijzingen bestaan, heeft de raad begrip voor het vermoeden van klaagster dat de wens van een makelaar, betrokken bij de verkoop van een object, om dat object zelf te verwerven, een negatieve invloed kan hebben op zijn verkoopinspanningen. In dat geval is immers sprake van tegengestelde belangen, namelijk het voor een zo hoog mogelijke prijs verkopen aan een derde enerzijds tegenover het voor een zo laag mogelijke prijs verwerven door de makelaar in privé anderzijds.
5.12.  Op grond hiervan is de raad van oordeel dat beklaagde S zich in privé had moeten onthouden van het uitbrengen van een voor klaagster anoniem bod op het onderhavige object, gegeven het feit dat dit tot 3 maanden daarvoor bij het makelaarskantoor in de verkoop stond. De raad neemt daarbij in aanmerking dat klaagster heeft gesteld dat zij nimmer zou hebben ingestemd met een verkoop van het object aan klaagster S in privé, voor welke prijs dan ook, juist om de geconsta-teerde (schijn van) belangenverstrengeling uit de weg te gaan.
5.13.  Gezien de hiervoor besproken omstandigheden van het geval had S, als zij het object voor zichzelf wilde verwerven, open kaart moeten spelen en dus van anonimiteit moeten afzien. Door dat niet te doen heeft zij de reputatie van de beroepsgroep schade toegebracht.
5.14.  Het hier besproken onderdeel van de klacht acht de raad dan ook gegrond en hij zal beklaagde S de straf van berisping opleggen.

6.         Uitspraak:
6.1.     Verklaart de klacht ongegrond ten aanzien van N Makelaars B.V. en de heer M. K..
6.2.     Verklaart de klacht gegrond ten aanzien van mevrouw S en legt de makelaar de maatregel van berisping op.
Veroordeelt beklaagde S tot betaling van een bedrag van € 3.255,-- (inclusief 21% btw) aan de NVM als bijdrage in de kosten van de behandeling.

Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. U. van Houten, voorzitter, C.A. Voogd, makelaar-lid en mr. H.R. Quint/lid, secretaris, op 24 mei 2017.