NVM Tuchtrechtspraak

17-60 RvT Noord

Belangenbehartiging opdrachtgever.
Voormalige echtelijke woning. Instemming echtgenoot met verkoop.  
Een ex-echtgenote bewoont de voormalige echtelijke woning sinds 1993. De bedoeling bij de echtscheiding was dat zij haar ex-echtgenoot (klager) uiteindelijk zou uitkopen. De makelaar krijgt in 2009 van de vrouw opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van die woning omdat de staat van onderhoud alsmaar verslechterde en zij de financiering van een aankoop niet rondkreeg. Tussen de ex-echtgenoten bestond sinds de scheiding geen enkel contact meer. Mede om die reden neemt de makelaar niet direct bij het aanvaarden van de verkoopopdracht contact op met klager, die nog steeds mede-eigenaar is, maar doet dat pas bij een concrete mogelijkheid tot verkoop in 2016. De man geeft vervolgens zijn volle medewerking aan de verkoop en levering omdat hij van het pand af wil. Niettemin vindt hij dat de makelaar eerder contact met hem had moeten opnemen.
De raad oordeelt dat een makelaar ingeval van gezamenlijke eigendom in beginsel bij het aanvaarden van de opdracht contact met alle rechtheb-benden contact moet opnemen. Gezien de omstandigheden, waaronder het tijdsverloop en het feit dat er geen concreet nadeel is gebleken voor de echtgenoot, acht de raad het optreden van de makelaar in deze zaak niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.

 >
Download uitspraak (pdf)



De Raad van Toezicht Noord geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

F. H. , wonende te S klager,

tegen

B. H. Aangesloten bij de vereniging, kantoorhoudende te G de makelaar.

1.   Verloop van de procedure:

1.1.  Klager heeft bij brief van 5 januari 2017 met bijlagen aan de NVM te Nieuwegein een klacht ingediend tegen de makelaar, door de NVM bij brief van 10 april 2017 aan de Raad van Toezicht Noord doorgestuurd.
1.2.  Per mail van 28 april 2017 heeft de makelaar verweer gevoerd tegen de klacht.
1.3.  Klager heeft zijn klacht aangevuld op 4 mei 2017.
1.4.  Ter zitting van 24 mei 2017 van de Raad van Toezicht is de makelaar in persoon verschenen. Klager is met vooraankondiging niet versche-nen.
1.5.  De makelaar is door de Raad van Toezicht gehoord en heeft haar standpunt nader toegelicht.

2.     De feiten:
2.1.   Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast.
2.2.   Twee echtelieden (waarvan de man in deze procedure als klager op-treedt) zijn in 1993 gescheiden. Conform destijds gemaakte afspraken verbleef de ex-echtgenote van klager met de kinderen in de voormalige echtelijke woning met de bedoeling deze op enig moment te ver-werven door klager uit te kopen.
2.3.   De ex-echtelieden hadden, hoewel zij niet ver van elkaar wonen, geen contact. De (inmiddels volwassen) kinderen onderhouden wel met hun beide ouders contacten.
2.4.   Het lukte de ex-echtgenote niet om de financiering voor de uitkoop te verkrijgen. De onderhoudstoestand van de woning verslechterde bo-vendien met het verstrijken van de tijd. Om deze redenen heeft zij in 2009 de makelaar opdracht gegeven te bemiddelen bij de verkoop van de woning.
2.5.  De makelaar heeft bij het aanvaarden van de opdracht wel de ge-bruikelijke recherches verricht, maar geen contact met klager op-genomen.
2.6.  Aanvankelijk werd de woning aangeboden voor een bedrag van € 189.000,--. Nadat die 6 jaar lang te koop had gestaan is in november 2015 een verkoper gevonden voor een bedrag van € 89,000,--. Op dat moment heeft de makelaar contact met klager gezocht, die heeft mee-gewerkt aan de verkoop en eigendomsoverdracht van de woning.

3.    De klacht:
3.1. Klager stelt dat hij pas in november 2015 op de hoogte kwam van het feit dat de voormalige echtelijke woning te koop werd aangeboden. Hij heeft zich toen gewend tot het kantoor van de makelaar, waar hem te verstaan werd gegeven dat de prijs inmiddels was uitonderhandeld en dat de benodigde papieren hem zouden worden toegezonden. Omdat klager zo snel mogelijk van het pand af wilde, zag hij geen belang in het blokkeren van de totstandkoming van de koopovereen-komst en de notariële eigendomsoverdracht, maar hij verzet zich wel tegen de gang van zaken. In klagers visie had de makelaar bij het aannemen van de opdracht tot bemiddeling in 2009 met hem contact moeten opnemen als mede-eigenaar van het betreffende object en hem op de hoogte moeten houden. Klager stelt dat hem ten onrechte de mogelijkheid is onthouden is om op enigerlei wijze het verkoopproces te bevorderen, hetgeen het proces wellicht had kunnen bespoedigen en wellicht ook had kunnen leiden tot een beter resultaat.
3.2. Klager meent dat de makelaar niet heeft gehandeld in overeenstem-ming met de voor haar geldende gedragsregels.

4.    Het verweer:
4.1.  De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
4.2.  Op het moment dat de ex-echtgenote van klager de bemiddelings-opdracht aan de makelaar verstrekte, leefden de ex-echtelieden al 16 jaar gescheiden en hadden zijn geen enkel contact. De makelaar had geen reden te twijfelen aan de mededelingen van de ex-echtgenote als haar opdrachtgever, inhoudende dat het oorspronkelijk de bedoeling was dat klager zou worden uitgekocht, zodat de ex-echtgenote in de woning zou kunnen blijven wonen, alsmede dat het de ex-echtgenote niet gelukt was om een financiering daarvoor te verkrijgen. Omdat de onderhoudstoestand van de woning steeds verder verslechterde, heeft de ex-echtgenote uiteindelijk besloten die te verkopen, zodat met de opbrengst de afkoop naar klager zou kunnen plaatsvinden.
4.3.   De makelaar acht het bepaald onaannemelijk dat klager eerst in no-vember 2015 op de hoogte kwam van de pogingen tot verkoop. Beide ex-echtelieden hadden regelmatig contact met de (inmiddels volwas-sen) kinderen, die van de pogingen tot verkoop op de hoogte waren, zodat het als zeer onwaarschijnlijk moet worden gekwalificeerd dat de voorgenomen verkoop van de woning nimmer in de contacten tussen hen en hun vader ter sprake is gebracht. In ieder geval is van de zijde van klager nooit enige poging tot contact uitgegaan, hij heeft zich nimmer met enig achterstallig onderhoud bemoeid en zich overigens in het algemeen niets aan de woning gelegen laten liggen. Van contact tussen ex-echtelieden was geen sprake.
4.4.  Gezien deze omstandigheden achtte de makelaar zich vrij om, in tegenstelling tot hetgeen gebruikelijk is, niet direct bij aanvaarding van de opdracht contact op te nemen met klager als mede-eigenaar van de woning. De makelaar realiseerde zich door haar recherche wel degelijk dat een eventuele verkoop toestemming van klager als mede-eigenaar behoefde. Dat is ook de reden dat zij, toen een transactie tot de moge-lijkheden behoorde, met hem contact heeft opgenomen.
4.5.  De makelaar bestrijdt dat zij klager voor een voldongen feit heeft ge-steld of onder druk heeft gezet. De koopovereenkomst was niet geslo-ten en klager had op dat moment zonder meer het recht gehad zijn medewerking aan de verkoop te weigeren. Klager stelde zich echter coöperatief op en het was dan ook een verrassing voor de makelaar dat hij, toen de transactie een feit was, zich tot haar wendde met ernstige bezwaren tegen de gang van zaken en zelfs een verzoek tot schade-vergoeding.
4.6.  De makelaar merkt op dat op geen enkele wijze door klager aanneme-lijk is gemaakt dat zijn eerdere bemoeienis had kunnen leiden tot een snellere transactie al of niet tegen een hogere prijs, of dat klager op andere wijze benadeeld is door de gang van zaken.

5.     Beoordeling van het geschil:
5.1.  De klacht richt zich tegen makelaar mevrouw B. H., verbonden aan het makelaarskantoor Makelaardij M te G deze is lid van de NVM en aan-gesloten bij de afdeling 05 Friesland. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.
5.2.  De Raad van Toezicht Noord stelt voorop dat de makelaar zich in het kader van de aanvaarding van een koopopdracht dient te overtuigen van de eigendomstoestand van het object en dat alle rechthebbenden instemmen met het te koop zetten.
5.3.  De makelaar heeft aangegeven dat zij wel de benodigde recherche heeft uitgevoerd, maar op grond van de omstandigheden, zoals hier-voor in 2.2 t/m 2.4 uiteengezet, heeft besloten klager als mede-recht-hebbende niet direct op de hoogte te brengen van het feit dat de wo-ning te koop werd gezet, maar pas wanneer een transactie mogelijk was gebleken.
5.4.  Hoewel het naar het oordeel van de raad beter was geweest als de makelaar direct contact had opgenomen met klager, oordeelt hij dit verzuim op grond van de omstandigheden in deze zaak niet als zo-danig zwaarwegend, dat tuchtrechtelijk ingrijpen geïndiceerd is. De bedoelde omstandigheden zijn dat (a) de woning in het kader van de echtscheiding aan de ex-echtgenote is toegescheiden, zij het dat zij klager nog moest uitkopen, dat (b) klager, hoewel hij in de buurt woonde, geen enkele poging tot het zoeken van contact heeft gedaan en zich aan de woning niets gelegen liet liggen, (c) dat de echtschei-ding dateerde uit 1993 en de woning in 2009 te koop werd gezet (d) dat klager (aanvankelijk) zonder protest heeft meegewerkt aan de totstandkoming van de koopovereenkomst en de notariële eigendoms-overdracht, terwijl hij daartoe op geen enkele wijze gedwongen werd.
5.5.   De Raad ziet derhalve geen reden om te oordelen dat het handelen van de makelaar een tuchtrechtelijke sanctie rechtvaardigt.

6.     Uitspraak:
6.1.  Verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. U. van Houten, voorzitter, C.A. Voogd, makelaar-lid en mr. H.R. Quint/lid, secretaris, op 24 mei 2017.