NVM Tuchtrechtspraak

17-62 RvT Noord

Beweerdelijk te lage waardering. Huis en bedrijfsruimte niet los van elkaar te zien.   
De makelaar taxeert in het kader van het uiteengaan van twee partners een object bestaande uit een woning en een bedrijfshal. De een is eigenaar van de woning, de ander van de loods. Klager acht de taxatie van de bedrijfshal ondeugdelijk, want veel te laag. De makelaar heeft o.a. geen rekening gehouden met door hem aangebrachte verbeteringen en met de WOZ-waarde die veel hoger ligt.
De Raad toetst marginaal. De makelaar is weliswaar woningmakelaar, maar de woning is het belangrijkste deel van het object en hij heeft voorts met een kantoorgenoot, die bedrijfsmakelaar is, overlegd. Woning en hal kunnen niet los van elkaar worden gezien, hetgeen over en weer een negatieve beïnvloeding tot gevolg heeft. Een andere makelaar taxeerde elk object separaat en dat verklaart het verschil in waardes.

 >
Download uitspraak (pdf)



De Raad van Toezicht Noord geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer G. B. , wonende te M klager,

tegen

de heer H.H., aangesloten bij de vereniging, kantoorhoudende te L, de makelaar

Verloop van de procedure:

1.1.   De advocaat mr. H.L. Thiescheffer heeft namens klager bij brief van 26 januari 2017 met bijlagen aan de NVM te Nieuwegein een klacht ingediend tegen de makelaar, door de NVM bij brief van 14 februari 2017 van de Raad van Toezicht Noord doorgestuurd.
1.2.   Bij brief van 21 april 2017 met bijlagen heeft advocate mr. S. Colsen namens de makelaar verweer gevoerd tegen de klacht.
1.3.   Bij brief van 10 mei 2017 heeft mr. H.L. Thiescheffer de klacht namens klager aangevuld.
1.4.   Mr. S. Colsen heeft namens de makelaar op de aanvulling van de klacht gereageerd bij brief van 19 mei 2017.
1.5.   Ter zitting van 24 mei 2017 van de Raad van Toezicht zijn verschenen:
-     klager vergezeld van zijn echtgenote en zijn raadsman mr. H.L. Thiescheffer;
-     de makelaar bijgestaan door zijn raadsman mr. S. Colsen en vergezeld van zijn collega, tevens eigenaar van het makelaars-kantoor, de heer N.
1.6.   Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
1.7.   Van de zijde van klager zijn door mr. H.L. Thiescheffer pleitnotities overgelegd.

2.       De feiten:
2.1.   Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast.
2.2.   Een object aan de O nr. 5 te M bestaat uit ondergrond, met daarop een woning en een loods.
2.3.   Klager is eigenaar van de loods met ondergrond, zijn ex-partner is eigenaresse van de woning met ondergrond. De voormalige partners hebben elkaar over en weer voorkeursrechten toegekend. In het kader van het verbreken van de affectieve relatie dienen de eigendommen verkocht te worden.
2.4.    Voorts is verkoop gewenst, nu de gemeente, die zich op het standpunt stelt dat de woning moet worden aangemerkt als een bedrijfswoning en dat het gebruik daarmee in strijd is, in 2016 heeft aangekondigd handhavend te zullen optreden.
2.5.    Klager en zijn ex-partner konden omtrent verkoop geen overeenstem-ming bereiken. Daarop heeft klager zich tot de voorzieningenrechter van de Rechtbank Leeuwarden gewend.
2.6.    Ter zitting van de voorzieningenrechter van 22 november 2016 heb-ben klager en zijn ex-partner overeenstemming bereikt, onder meer om op voorstel van de rechter het kantoor van beklaagde aan te wijzen als makelaar. In eerste instantie ter taxatie en vervolgens ten behoeve van bemiddeling bij de verkoop.
2.7.    Het makelaarskantoor van de makelaar heeft de taxatieopdracht aan-genomen, die door de makelaar is uitgevoerd. Op 29 november 2016 heeft op taxatie van de loods plaatsgevonden. In zijn rapport van 10 december 2016 heeft de makelaar de waarde van het object getaxeerd op € 350.000,--, namelijk € 275.000,-- voor de woning en € 75.000,-- voor de loods, vrij van huur en gebruik.
2.8.    Klager heeft daarna S Taxaties benaderd om een taxatie uit te voeren van alleen de loods. S heeft op 9 januari 2017 de onderhandse ver-koopwaarde van de loods in vrije en ontruimde staat getaxeerd op € 180.000,--.

3.        De klacht:
3.1.    Klager is van mening dat de makelaar, handelend onder de gegeven omstandigheden als redelijk makelaar, nimmer tot een taxatie van
€ 75.000,-- had kunnen komen. Derhalve is naar het oordeel van klager sprake van tuchtrechtelijk laakbaar handelen, ook als de Raad van Toezicht in het kader van handhaving van het tuchtrecht de door de makelaar uitgebrachte taxatie slechts marginaal zal toetsen. Meer in het bijzonder specificeert klager zijn klacht als volgt:
3.2.    Onderdeel a.
De makelaar was op de hoogte van het feit dat klager de loods vanuit een executieveiling in november 2012 heeft verworven voor een be-drag van € 87.746,--. Deze gegevens waren de makelaar bekend. Kla-ger wijst erop dat hij, nadat hij de loods had verworven, voor ongeveer € 29.000,-- aan verbeteringen heeft aangebracht.

3.3.    Onderdeel b.
De makelaar heeft op geen enkele wijze rekening gehouden met de door klager aangebrachte verbeteringen en de staat van onderhoud van de loods, hoewel klager dit aan de makelaar kenbaar heeft gemaakt. Het gaat onder meer om het opnieuw aanleggen van elektriciteit, het aanbrengen van inboedelboxen en het verleggen van de waterleiding om deze vorstbestendig te maken.

3.4.    Onderdeel c.
De makelaar heeft geen rekening gehouden met de WOZ-waarde van de loods, die € 130.000,-- bedraagt.

3.5.    Onderdeel d.
De makelaar heeft niet de juiste referentiepanden genomen. De refe-rentieloods is enkelwandig en er is geen sprake van bestrating, maar alleen grind rond die loods.

3.6.    Onderdeel e.
De makelaar staat geregistreerd als woningmakelaar en mist derhalve de bevoegdheden om het onderhavige object te taxeren. Dit wreekt zich naar het oordeel van klager onder meer doordat de makelaar gebruikt heeft gemaakt van het model “woningfinanciering”, terwijl het gaat om een bedrijfsobject.

4.        Het verweer:
4.1.    De makelaar voert, samengevat en zakelijk weergegeven, het volgende verweer.
4.2.    De makelaar wijst erop dat er tussen klager en zijn ex-partner nog een tweede kort geding is gevoerd, dat heeft geleid tot een uitspraak d.d. 15 februari 2017. In die uitspraak heeft de rechter de stelling van de ex-partner gevolgd dat het aannemelijk is dat loods en bedrijfswoning een waardeverlagend effect op elkaar hebben. Dat is ook de reden, aldus de ex-partner en de voorzieningenrechter, dat makelaar S tot een hogere taxatiewaarde van de loods komt, nu hij die los van de woning heeft getaxeerd. De Voorzieningenrechter acht voorts de WOZ-waarde niet relevant voor de betreffende kort gedingprocedure. De Voorzien-ingenrechter constateert dat de taxatie van de makelaar in gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar tot stand is gekomen.
4.3.    De makelaar betwist dat hij zijn werkzaamheden onzorgvuldig zou hebben uitgevoerd. Zo heeft hij ruim de tijd genomen voor de taxatie en daaraan voorafgaand de benodigde recherche verricht. Beide pan-den en hun omgeving zijn door de makelaar nauwkeurig opgenomen. Het door hem opgemaakte rapport voldoet aan de daaraan gestelde eisen en is gevalideerd door de Taxateursunie. De makelaar stelt dat hij bij het uitvoeren van zijn opdracht rekening heeft gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden.
4.4.   Ten aanzien van de specifieke klachtonderdelen reageert de makelaar als volgt.
4.5.    Onderdeel a.
De makelaar diende op grond van de afspraken tussen partijen de actuele marktwaarde te bepalen. De enige prijs die in het verleden voor de loods is betaald is daarvoor niet relevant.

4.6.    Onderdeel b.
De makelaar heeft de door klager aangebrachte wijzigingen aan de loods nadat hij die verworven had, wel degelijk meegewogen bij zijn taxatie. Anders dan klager is de makelaar echter van oordeel dat het hier niet gaat om wijzingen met een waardevermeerderend effect. Met name de aangebrachte boxen zijn, naar het oordeel van de makelaar, belemmerend voor de verkoop. Hetzelfde geldt voor de elektrische installatie en de waterleiding die op het door klager gewenste gebruik zijn aangepast.

4.7.    Onderdeel c.
De WOZ-waarde en de ontwikkeling daarvan speelt voor de makelaar geen rol bij de waardering. Het bepalen van de WOZ-waarde bij be-drijfspanden en loodsen is een specifieke aangelegenheid ten behoeve van de uitvoering van die wet en voorts is niet bekend welke methode bij de loods in het kader van de WOZ waardevaststelling is gebruikt.

4.8.    Onderdeel d.
De makelaar heeft drie referentieobjecten in zijn rapport opgenomen, die zijn goedgekeurd door de Taxateursunie als validerende instelling. De makelaar heeft zijn keuze ook gemotiveerd. Op specifieke klachten van klager ter zake heeft de makelaar nog de gegevens van een vierde referentieobject aan klager toegezonden, waarmee hij bij de bepaling van de waarde ook rekening heeft gehouden. De makelaar wijst er in dit verband op dat het object al eerder geruime tijd in de verkoop is geweest bij een andere makelaar met een vraagprijs van € 448.000,--. Dit heeft niet tot verkoop geleid, waarna die bemiddelingsopdracht is ingetrokken. Aan de taxatie door makelaar S komt in de visie van de makelaar geen waarde toe. S heeft, anders dan de makelaar, geen rekening gehouden met het vigerende bestemmingsplan, waaruit volgt dat woning en loods niet los van elkaar kunnen worden verkocht. S heeft de loods als separaat gebouw getaxeerd, hetgeen niet reëel is.

4.9.     Onderdeel e.
Na ontvangst van de opdracht heeft binnen het team van het kantoor van de makelaar overleg plaatsgevonden over de wijze waarop de opdracht zou worden uitgevoerd. Omdat sprake was van een geschil tussen klager en zijn ex-partner is gekozen om een gevalideerd taxatierapport te gebruiken. Omdat de woning het hoofdbestanddeel van het object is, en de bedrijfsuitoefening ondergeschikt, is bewust gekozen om het model “Financiering woonruimte” te gebruiken. Na de bezichtiging en de opname heeft de makelaar overleg gevoerd over de uitkomst met zijn collega N, die tevens bedrijfsmakelaar is. Daarop heeft de makelaar zijn rapport uitgebracht. Aldus heeft de makelaar, zowel bij het accepteren als het uitvoeren van de opdracht verant-woord gehandeld, conform de geldende regelgeving.

4.10. De makelaar wijst de klacht in al zijn onderdelen van de hand.

5.        Beoordeling van het geschil:
5.1.    De klacht richt zich tegen makelaar de heer H.H., verbonden aan het makelaarskantoor Makelaardij F B.V. te L; deze is lid van de NVM en aangesloten bij de afdeling 05 Friesland. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.
5.2.    Partijen hebben reeds aangegeven zich er van bewust te zijn dat de raad zich als tuchtrechter beperkt tot marginale toetsing van het door de makelaar uitgebrachte taxatierapport. Onderzocht dient derhalve te worden of de makelaar, gegeven de omstandigheden, in redelijkheid tot het door hem opgestelde taxatierapport en de door hem getaxeerde waardes kon komen.
5.3.     Bij de beoordeling van het taxatierapport weegt de raad mee dat het taxeren van gemengde objecten lastig is. Dat geldt zeker in het onder-havige geval, waar in het verleden objecten als het onderhavige, be-doeld als bedrijfsruimte met een bedrijfswoning, vooral voor bewo-ning werden gebruikt, zonder of met slechts een marginale bedrijfs-voering. Aanvankelijk werd deze gang van zaken door diverse ge-meentes gedoogd, maar ca. 10 jaar geleden zijn gemeentes het uit-gangspunt (bedrijfsruimte met een bedrijfswoning) strenger gaan handhaven, met als gevolg dat de verkoopbaarheid en daarmee de waardes van objecten als het onderhavige zijn afgenomen.
5.4.    Door de omstandigheden, zoals in dit geval het vigerend bestem-mingsplan, is het verklaarbaar dat de som van de onderdelen van een object lager is dan de waardes van de afzonderlijke delen zelf. Daarom is het feit dat makelaar S voor alleen de loods met ondergrond tot een aanzienlijk hogere taxatiewaarde komt dan de makelaar, voor de raad geen indicatie dat het rapport van de makelaar daarom ondeugdelijk zou zijn. Ook los daarvan ontbreekt argumentatie waarom het rapport van makelaar S de voorkeur zou verdienen boven dat van de makelaar.
5.5.   Gezien het feit dat de waarde van de woning - ook in de visie van klager - aanzienlijk hoger is dan die van de loods, is de keuze van de makelaar om het taxatierapport voor woningen te gebruiken niet on-gebruikelijk en alleszins verklaarbaar. De raad tekent daarbij aan dat de makelaar voor het uitbrengen van zijn rapport overleg heeft ge-voerd met zijn kantoorgenoot N, die bedrijfsmakelaar is. N heeft dat ter zitting bevestigd. Aldus is sprake van inbreng van expertise vanuit de bedrijfsmakelaardij.
5.6.   De makelaar heeft naar het oordeel van de raad afdoende verklaard waarom hij de aanschafprijs van de loods door klager in 2012 voor zijn taxatie niet relevant achtte, alsmede waarom hij meent dat de door klager aangebrachte wijzigingen geen waarde verhogend effect heb-ben. Daarmee zijn de klachtonderdelen a en b ongegrond.
5.7.  Hoewel de procedures om te komen tot een WOZ-waarde verbeterd zijn, is die waarde, met name bij gecompliceerdere objecten als het onderhavige, niet zonder meer een reële indicatie van de taxatie-waarde. De door klager genoemde WOZ-waarde is dan ook niet rele-vant voor de (marginale) beoordeling van het taxatierapport van de makelaar, met als gevolg dat ook klachtonderdeel c ongegrond is.
5.8.  Hetzelfde lot deelt klachtonderdeel d. De raad acht de verklaring van de makelaar, welke referentiepanden hij heeft gebruikt en om welke redenen afdoende.
5.9.   Zoals uit de voorgaande overwegingen blijkt, billijkt de raad de keuze van de makelaar en diens kantoor om de regelingen omtrent woning-taxatie op de onderhavige opdracht toe te passen. Van schending van ter zake geldende regels is geen sprake en de makelaar heeft voorts onbetwist overleg gevoerd met zijn kantoorgenoot, die bedrijfsma-kelaar is. Ook onderdeel e acht de raad dus ongegrond.
5.10. Mede gegeven de door de makelaar verstrekte onderbouwing is de raad van oordeel dat het door de makelaar uitgebrachte taxatierapport zorgvuldig is en de marginale toetsing door de Raad van Toezicht Noord NVM ruimschoots kan doorstaan. De raad acht de klacht dan ook in al zijn onderdelen ongegrond en oordeelt dat er ook overigens geen sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen.

6.    Uitspraak:
6.1. Verklaart de klacht ongegrond.

Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. U. van Houten, voorzitter, C.A. Voogd, makelaar-lid en mr. H.R. Quint/lid, secretaris, op 24 mei 2017.