NVM Tuchtrechtspraak

17-48 RvT Noord

Beweerdelijk oncollegiaal en onprofessioneel gedrag.
Klager treedt op voor een koper van een pand dat bij beklaagde in portefeuille is. De verstandhouding tussen beide makelaars raakt gedurende het koopproces verstoord. De verkoopinformatie is volgens klager niet volledig. Klager kreeg onverwacht een reeds door verkopers getekende koopovereenkomst voorgelegd. Het duurde erg lang voordat de allonge die bij de akte hoorde door verkoper was getekend. Na oplevering bleek de CV-ketel niet goed te functioneren. De afmelding van het object is door beklaagde niet als collegiale transactie gepleegd.

De raad van toezicht is van oordeel dat makelaar-verkoper niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo kwam de koopakte weliswaar onverwacht maar dat kwam doordat makelaar-verkoper op het punt stond om met vakantie te gaan. Verkopers hebben verklaard dat de CV-ketel altijd goed gefunctioneerd heeft. Met betrekking tot de afmelding erkent beklaagde zijn fout. Hij biedt hiervoor zijn excuses aan.

 >
Download uitspraak (pdf)



De Raad van Toezicht Noord geeft de volgende uitspraak in de zaak van: de heer W. M., makelaar-taxateur o.g., verbonden aan B makelaars & taxateurs te G, klager,

tegen

de heer J. S., verbonden aan makelaarskantoor Makelaardij o.g. H . te G lid van de vereniging, beklaagde.
                
1.        Verloop van de procedure:
1.1      Klager heeft bij mail van 27 januari 2017 een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM tegen beklaagde. Nadat klager de afdeling Consumentenvoorlichting desgevraagd had gezegd geen heil te zien om de relatiebeheerder in de regio in te schakelen voor bemiddeling is de klacht doorgezonden naar de Raad van Toezicht Noord. De klacht is op 7 februari 2017 door de Raad ontvangen.
1.2      Beklaagde heeft op 9 maart 2017 een verweerschrift ingediend.
1.3      Klager heeft bij brief van 13 april 2017 aanvullende stukken aan de Raad gezonden.
1.4      De klacht is op 4 mei 2017 mondeling ter zitting van de Raad van Toezicht behandeld. Voor de behandeling zijn verschenen: klager en beklaagde.
1.5      Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben standpunten nader toegelicht.
 
2.        De feiten
2.1      Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast.
2.2       Klager trad op als aankoopmakelaar en beklaagde als verkoopmakelaar van een woonhuis te P. De eerste bezichtiging vond plaats op maandag 12 september 2016. Op dinsdag 25 oktober 2016 was het financieringsvoorbehoud vervallen en de koopovereenkomst definitief. De overdracht vond plaats op 2 januari 2017.  

3.          De klacht:
3.1        Klager heeft na transport van de woning een klacht ingediend. Hij is van oordeel dat beklaagde oncollegiaal en onprofessioneel heeft gehandeld hetgeen zijn opdrachtgevers veel stress heeft bezorgd. Voorts zijn zijn opdrachtgevers door beklaagde gedupeerd. De schriftelijke klacht van 27 januari 2017 behelst de volgende onderdelen:
a.        de door beklaagde bij de bezichtiging overhandigde verkoopbrochure was incompleet. Zo ontbraken een kadastraal uittreksel, de voorgaande akte van levering en de algemene voorwaarden van de gemeente met betrekking tot een stukje van de tuin dat verkopers van de gemeente hadden gekocht;
b.        het heeft lang geduurd voordat beklaagde de koopovereenkomst heeft opgesteld. Voorts heeft beklaagde verzuimd die eerst in concept aan klager voor te leggen zodat hij die met kopers kon bespreken. In plaats daarvan ontving klager direct een definitieve koopovereenkomst die reeds door de verkopers was getekend;
c.        vanwege de onder b omschreven handelwijze moest een allonge worden opgesteld. Door toedoen van beklaagde heeft de ondertekening daarvan lang op zich laten wachten. Dit heeft bij de kopers tot de nodige stress geleid omdat zij een getekende allonge nodig hadden voor de afronding van hun financieringsaanvraag;
d.        de communicatie over de allonge met beklaagde verliep moeizaam. Ingesproken berichten en mails bleven onbeantwoord, met name ook het verzoek van de kopers om de woning nogmaals met hun kinderen te mogen bezichtigen. Toen klager beklaagde op zijn gedrag aansprak heeft deze gewoonweg de telefoonverbinding met klager verbroken;
e.        in de verkoopbrochure is een woonoppervlakte vermeld van 180 m2 . Die opgave is onjuist. Volgens de eigen berekening van klager en die van de taxateur ten behoeve van de financiering, bedraagt de oppervlakte hooguit 165 m2;
f.        beklaagde heeft de woning ten onrechte gepresenteerd als zeer goed onderhouden en in technisch goede staat. Direct na de levering bleek de CV-ketel niet goed te werken. Volgens de ingeschakelde installateur waren enkele onderdelen kapot. Tijdens de oplevering viel dit naar zeggen van klager niet te controleren. Naar het oordeel van klager kan het niet anders zijn dan dat de verkopers hiermee ten tijde van de levering bekend waren;
g.        als laatste verwijt klager beklaagde dat hij heeft verzuimd in de afmelding te vermelden dat het een collegiale transactie betrof. Beklaagde heeft hier gewoon “nee” ingevuld.
3.2       Klager heeft de Raad gevraagd om een onafhankelijke en objectieve uitspraak over de handelwijze van beklaagde, zodanig dat hij wordt gesommeerd zich alsnog in te spannen voor een vergoeding aan de kopers van € 350,-- exclusief BTW als bijdrage in de reparatiekosten van de CV-ketel.

 4.       Het verweer:
4.1      Beklaagde voert het volgende als verweer tegen de klachtonderdelen.
Ad a:  beklaagde stelt dat de eerste bezichtiging plaatsvond op 14 september 2016 en dat hij de door klager gevraagde informatie op 16 september 2016 aan diens kantooradres heeft bezorgd.
Ad b:  Beklaagde stelt dat hij op 20 september 2016 van klager bericht ontving dat het taxatierapport onder 102% financiering mogelijk maakte. Daarop heeft hij de koopovereenkomst opgesteld en die op 22 september 2016 aan het begin van de middag per mail naar klager gezonden. Op de avond van diezelfde dag heeft hij een door verkopers getekende versie van de koopovereenkomst in de brievenbus van klager gegooid. Beklaagde ging op 23 september 2016 op vakantie, volgens zijn oorspronkelijke planning tot 3 oktober. Hij heeft alles vóór zijn vakantie in orde willen maken. Beklaagde ziet niet in waarom het bezwaarlijk is dat de koopovereenkomst direct definitief werd opgesteld. Van aanpassingen en wijzigingen maakt hij nooit een probleem. Vanwege zijn afwezigheid heeft hij in een telefoongesprek met klager ingestemd met twee doorhalingen in de koopakte. Hij heeft klager gezegd die te paraferen en van zijn goedkeuring te voorzien.
Ad c: Volgens beklaagde heeft klager evenwel in strijd met deze telefonische afspraak gekozen voor een allonge bij de koopakte. Beklaagde stelt de eerste versie van die allonge op 28 september 2016 per mail te hebben ontvangen. Ondertekening daarvan is mede als gevolg van zijn wegens een sterfgeval tot 11 oktober verlengde vakantie, opgehouden. Naar beklaagde stelt heeft dit evenwel nauwelijks tot oponthoud geleid omdat hij op 10 oktober 2016 een tweede gewijzigde versie van de allonge ontving. In die allonge stonden volgens beklaagde nieuwe punten die niet waren afgesproken. Niettemin hebben verkopers die allonge op 13 oktober 2016 onder protest getekend. Beklaagde zegt de allonge op 14 oktober 2016 in de brievenbus van het kantoor van klager te hebben gegooid. Daarna op 18 oktober bleek evenwel dat er verschillende versies van de allonge door elkaar waren gegooid, mogelijk doordat de voorbladen van de versies waren verwisseld. Beklaagde zegt vervolgens adequaat en voortvarend te hebben gehandeld door de kopers op 20 oktober een derde getekende versie van de allonge te bezorgen.
Ad d:  Ten aanzien van de communicatie voert beklaagde aan dat hij steeds adequaat en voortvarend heeft gereageerd. Telefonisch heeft hij klager meegedeeld dat verkopers pas toestemden in een nieuwe bezichtiging met de kinderen nadat het financieringsvoorbehoud zou zijn uitgewerkt. Ten aanzien van het afgebroken telefoongesprek stelt beklaagde dat klager hem verweet dat alles wat hij zei niet waar was. In reactie daarop heeft beklaagde gezegd dat hij dan verder niets meer te bespreken had en het telefoongesprek ging afsluiten. En vervolgens heeft hij opgehangen.
Ad e: Ten aanzien van de oppervlakte stelt beklaagde dat hij niet meer kan nagaan of in de verkoopbrochure een onjuiste oppervlakte stond vermeld.
Ad f:  De woning bevond zich daadwerkelijk technisch in zeer goede staat. Bij de opname kort vóór de oplevering zijn alle technische installaties nagelopen. De ketel functioneerde toen goed, de radiatoren werden warm. Partijen hebben zich beiden akkoord verklaard met de oplevering. De kopers waren bekend met het bouwjaar van de ketel en wisten derhalve dat die meer dan 15 jaar oud was. Beklaagde heeft een verklaring van de verkopers overgelegd waarin zij schrijven dat de verwarmingsinstallatie tot de datum van transport steeds goed heeft gefunctioneerd.
Ad g: Beklaagde stelt dat hij de verkoop niet als collegiale transactie heeft afgemeld omdat hij zich afvroeg of klager als NVM-bedrijfsmakelaar wel bevoegd was om als woonhuismakelaar op te treden. Tevens vond hij de wijze van werken van klager van meet af aan zeer wantrouwend jegens hem en de verkopers alsmede onprofessioneel en onervaren zodat hij hem niet als collega kon waarderen.
 
5.       De beoordeling van het geschil
5.1     De klacht richt zich tegen makelaar J. S., NVM-aangeslotene bij de afdeling Noord. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.
5.2     De Raad heeft ter zitting moeten vaststellen dat de verhouding tussen klager en beklaagde lopende het verkooptraject verstoord is geraakt. Partijen maken elkaar over en weer verwijten. De Raad is evenwel van oordeel dat er geen sprake is van tuchtrechtelijk laakbare tekortkomingen in het optreden van beklaagde.
5.3      Ten aanzien van de ontbrekende documenten bij de verkoopbrochure merkt de Raad op dat niet zonder meer gebruikelijk is, laat staan vereist, dat een kadastraal uittreksel, de voorgaande akte van levering en de algemene voorwaarden van de gemeente voor de verkochte strook grond daar deel van uitmaken. Bovendien heeft beklaagde onweersproken gesteld dat deze stukken enige dagen later aan klager zijn bezorgd.
5.4      De Raad merkt op dat het gebruikelijk en bovendien wel zo praktisch is dat makelaars concept-koopovereenkomsten aan elkaar voorleggen voor commentaar alvorens tot ondertekening over te gaan. De Raad neemt aan dat beklaagde vanwege zijn geplande vakantie in dit geval anders heeft gehandeld. Van een tuchtrechtelijk verwijtbare tekortkoming is evenwel geen sprake.
Voorts heeft de afwezigheid van beklaagde niet tot oponthoud geleid gegeven de onweersproken stelling van beklaagde dat hij pas op 10 oktober 2016 de tweede aangepaste versie van de allonge heeft ontvangen. Dit was één dag voordat hij van vakantie terugkwam.
5.5      Ten aanzien van het afgebroken telefoongesprek maken partijen elkaar over en weer verwijten. De Raad heeft niet kunnen vaststellen dat beklaagde met betrekking tot deze klacht onoorbaar heeft gehandeld.
5.6      Klager heeft het verwijt van de vermelding van een onjuiste oppervlakte van het verkochte niet nader onderbouwd. Desgevraagd heeft klager ter zitting gezegd dat hij bij zijn berekening niet de meetinstructie heeft gevolgd. De meetinstructie is bedoeld als een eenduidige manier van meten voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. Dit betekent dat de Raad van Toezicht bij de beoordeling van de klacht niet kan uitgaan van het door klager genoemde aantal vierkante meters. De Raad heeft de feitelijke juistheid van de klacht daardoor niet kunnen vaststellen zodat ook dit klachtonderdeel ongegrond is. De Raad voegt daaraan toe dat de koop-overeenkomst tussen partijen pas is opgesteld nadat klager en de taxateur de woning hadden opgemeten. Bij de ondertekening van de koopovereenkomst waren kopers derhalve met de verschillende meetresultaten bekend.
5.7       Ten aanzien van de staat van de woning en dan met name de CV-ketel merkt de Raad op dat het op de dag van levering opgemaakte opnamerapport door beide partijen is geaccordeerd. Klager heeft niet weersproken dat de kopers wisten dat er sprake was van een oude ketel. Niet is komen vast te staan dat de ketel ten tijde van het transport reeds defect was. De Raad ziet niet in waarin beklaagde op dit punt tekort zou zijn geschoten.
5.8       De Raad is van oordeel dat beklaagde onjuist heeft gehandeld door de verkoop niet als collegiale transactie af te melden. Bij de mondelinge behandeling heeft beklaagde klager hiervoor alsnog zijn excuses gemaakt. De Raad meent dat deze excuses volstaan, nog afgezien van de vraag of deze tekortkoming kan worden gekwalificeerd als een tuchtrechtelijk vergrijp.
5.9       Klager heeft de Raad van Toezicht gevraagd beklaagde te sommeren zich alsnog in te spannen voor een vergoeding aan kopers inzake de kosten van de CV-ketel. De Raad heeft een dergelijke bevoegdheid echter niet.
5.10     De Raad van Toezicht beslist dienovereenkomstig.
 
6.           Uitspraak:
6.1         Op grond van het voorgaande verklaart de Raad van Toezicht Noord de ingediende klacht in al haar onderdelen ongegrond.
 
Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. B. van den Bosch, plaatsvervangend voorzitter, de heer R. Schoo, lid en plaatsvervangend secretaris mr. G.W. Brouwer, op 4 mei 2017.