NVM Tuchtrechtspraak

17-49 RvT Noord

Niet-nakomen toezegging over korting op meerwerk.
Klager spreekt op een beurs met de makelaar-verkoper over de aanschaf van nieuwbouwappartementen. Hem wordt daarbij de toezegging gedaan dat hij een korting zal krijgen op meerwerk als hij tot aankoop overgaat. Deze toezegging wordt geen gestand gedaan en de makelaar ontkent naderhand de toezegging te hebben gedaan. Uit een getuigenverklaring en mailcontacten maakt de raad van toezicht op dat wel degelijk een toezegging is gedaan. De klacht is derhalve gegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)



De Raad van Toezicht Noord geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer V. R., wonende te G, klager,

tegen

P G B.V., handelend onder de naam P Makelaars, lid van de vereniging en kantoorhoudende te G, beklaagde.
 
1.    Verloop van de procedure:
1.1   Klager heeft op 30 maart 2016 per mail een klacht ingediend bij de afdeling Consu-mentenvoorlichting van de NVM tegen beklaagde. De klacht is bij brief van 2 februari 2017 naar de Raad van Toezicht Noord gezonden.
1.2   Bij brief van 6 maart 2017 heeft mevrouw mr. E. van Wolde, advocaat te Groningen, namens beklaagde verweer gevoerd.  
1.3   De klacht is op 4 mei 2017 mondeling behandeld ter zitting van de Raad van Toezicht. Voor de behandeling zijn verschenen klager en namens de beklaagde de heren C en N.
Klager heeft als getuige meegenomen de heer P, wonende te H. De heer P is gevraagd zich in de wachtkamer beschikbaar te houden.
1.4    Nadat partijen door de Raad van Toezicht zijn gehoord en hun standpunten nader hebben toegelicht is de heer Pier door de Raad van Toezicht als getuige gehoord

2.      De feiten:
2.1    Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast.
2.2    Klager heeft op zondag 22 november 2015 samen met de heer P de nieuwbouwbeurs in G bezocht. Beklaagde had daar een stand. Beklaagde bood namens projectontwikkelaar H nog te bouwen appartementen in Dok 3 in het E-kwartier te koop aan. Dok 1 en 2 waren vergelijkbare projecten die daaraan vooraf waren gegaan.
2.3    Klager heeft op die beurs gesproken met de heer N. De heer N is als nieuwbouwspecialist bij de beklaagde in dienst. Klager heeft gezegd een optie te willen op twee appartementen uit Dok 3. Daarbij is gesproken over een korting in de vorm van gratis meerwerk tot een bedrag van € 2.500,-- per appartement. Het geschil gaat over deze korting.
 
3.      De klacht:
3.1    Klager stelt dat beklaagde hem onvoorwaardelijk voor ieder appartement een korting op het meerwerk heeft toegezegd van € 2.500,--. Klager verwijt beklaagde dat zij deze toezegging niet is nagekomen en naderhand ontkent hem deze toezegging te hebben gedaan.
3.2    Klager stelt dat hij de stand van beklaagde die zondag tweemaal heeft bezocht in gezelschap van de heer P. Beide malen heeft hij gesproken met de heer N. Bij zijn tweede bezoek heeft hij concreet zijn belangstelling kenbaar gemaakt voor een optie op een appartement. Daarbij heeft hij de heer N gevraagd of hij een korting zou krijgen als hij twee appartementen kocht. De heer N heeft daarop naar zeggen van klager geantwoord dat hij dat moest navragen. Beklaagde heeft daarop gezegd: “We doen nu zaken of niet”. Volgens klager heeft de heer N toen gezegd: “Een korting op de koopprijs kan ik je niet geven maar aan een ander die vier appartementen heeft gekocht is een korting verstrekt op het meerwerk van € 2.500,-- per appartement. Die toezegging durf ik ook wel aan jou te doen”. Klager heeft daarop gezegd op die condities een optie te nemen op twee appartementen nummers 20 en 32, waarbij hij als reserve werd genoteerd voor appartement nummer 25. Als de optie op dat appartement zou vrijvallen zou de optie op dat appartement in de plaats komen van de optie op appartement nummer 32. Klager stelt dat hij toen nog heeft gevraagd of er een tijdslimiet aan de optie zat. Dat was naar zeggen van de heer N niet het geval.
3.3    Op 3 december 2015 heeft klager op het kantoor van beklaagde het meerwerk voor beide appartementen doorgenomen. Klager stelt dat hij bij die gelegenheid heeft geïnformeerd of de € 5.000,-- korting ook zou kunnen worden gebruikt voor de aanschaf van een parkeerplaats. Naar zeggen van klager zou de heer N daarop hebben geantwoord dat dit niet mogelijk is. De korting zou alleen kunnen worden gebruikt voor meerwerk.
3.4    Op 22 december 2015 is klager door de heer N gebeld met de mededeling dat de optie per 31 december 2015 zou aflopen omdat bouwer H per 1 januari 2016 de prijzen wilde verhogen. Klager heeft daarop te kennen gegeven te willen overgaan tot aanschaf van de twee appartementen. Bij de bevestiging daarvan per mail van 23 december 2015 vermeldt klager de hem toegezegde korting. De heer N heeft daarop per mail van dezelfde dag gereageerd met als inhoud: “Excuus. Zoals telefonisch al aangegeven heeft H besloten de prijzen van de nog niet verkochte en getekende appartementen van Dok 3 te verhogen. U mag de woning uiteraard nog tegen de oorspronkelijke prijs kopen maar .............voor de korting (meerwerktegoed) geeft de directie van Hs geen goedkeuring meer.
Graag hoor ik of u de beide opties alsnog wilt verzilveren en welke meerwerkopties u dan in de akte wilt opnemen. (Zie bijlage met de koperskeuze). Met vriendelijke groet,”.
3.5     Klager heeft naar zijn zeggen direct na die mail telefonisch contact opgenomen met de heer N. Die zei dat er geen korting op het meerwerk kon worden verstrekt. H wilde de prijs juist verhogen en er was een wachtlijst met gegadigden. Klager stelt dat hij vervolgens onder protest is overgegaan tot de aankoop van de beide appartementen.
3.6     Klager stelt dat hij zich door beklaagde bedot voelt. Mondeling is een duidelijke afspraak gemaakt. Klager meent dat beklaagde daardoor in strijd heeft gehandeld met de voor NVM-makelaars geldende regels.

 4.      Het verweer:
4.1     Beklaagde stelt dat de heer N een ervaren nieuwbouwspecialist is die geen ongefundeerde toezeggingen doet. Aanvullend verklaart de heer N dat op de beurs wel over een korting op het meerwerk is gesproken maar dat hij daarover geen toezegging heeft gedaan. Naar zijn zeggen heeft hij gezegd dat hij bij H navraag zou doen naar de mogelijkheid van een korting op het meerwerk. Aanvullend heeft de heer N ter zitting gezegd dat hij geen volmacht had om namens H korting te verlenen. N stelt dat hij heeft gezegd dat hij zich bij H sterk zal maken om klager eveneens een korting te geven op het meerwerk van € 2.500,-- per appartement.
4.2     Op 3 december 2015 is naar zeggen van de heer N de korting niet aan de orde geweest. De heer N ontkent eveneens dat in dat gesprek is gesproken over een korting op de koopprijs van een parkeerplaats in plaats van op het meerwerk.
4.3     Met betrekking tot zijn mail van 23 december 2015 stelt de heer N dat “excuus” geen betrekking heeft op het niet doorgaan van de korting op het meerwerk maar op het feit dat telefonisch contact niet lukte en dat hij daarom per mail reageerde.
Over de zinsnede “geen goedkeuring meer” stelt de heer N dat dit refereert aan de situatie bij Dok 2 waar wel een korting mogelijk was. De strekking is derhalve niet dat H daarmee terugkwam op een eerder ingenomen standpunt.
4.4    Voorts heeft de heer N verklaard dat hij bij H navraag heeft gedaan naar de mogelijkheid van een korting maar dat dit niet aan de orde was omdat H de prijzen juist wilde verhogen. Naar zijn zeggen heeft hij klager daarover telefonisch geïnformeerd, ergens tussen 3 en 21 december 2015. De heer N zei zich niet te kunnen herinneren wanneer of ter gelegenheid waarvan dit telefoongesprek was gevoerd.

5.      Verklaring van de heer P
5.1    Ter zitting heeft de heer P als getuige verklaard een goede vriend van klager te zijn. Om die reden heeft hij klager vergezeld naar de nieuwbouwbeurs. Over het tweede gesprek met de heer N op de beurs verklaart de heer P zakelijk weergegeven dat hij hoorde dat klager de heer N vroeg hoeveel korting hij zou krijgen als hij twee appartementen kocht. Volgens de heer P antwoordde de heer N daarop: “Korting kan ik je niet geven, daarvoor moet ik met H overleggen”. Klager zou daarop hebben geantwoord: “Je kunt maar één keer zaken doen en dat is nu”. Daarop zou de heer N hebben gezegd dat hij onlangs nog vijf appartementen heeft verkocht waarbij toen € 2.500,-- aan meerwerk bij wijze van korting is verstrekt. In aansluiting daarop zou de heer N hebben gezegd: “Die korting durf ik u bij dezen wel toe te zeggen”. Vervolgens zijn partijen naar de heer P verklaart, overgegaan tot het uitzoeken van de appartementen. Afrondend verklaart de heer P dat hij zeker weet dat zonder enig voorbehoud een korting is verleend van € 2.500,-- per appartement op het meerwerk.

6.      De beoordeling van het geschil:
6.1    De klacht richt zich tegen P G B.V. Deze makelaardij is lid van de NVM en aangesloten bij de afdeling Noord. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.
6.2    Artikel 1 van de gedragscode NVM luidt: “Het NVM-lid en de NVM-aangeslotene zijn zich bewust van het belang van hun functie in het maatschappelijk verkeer. Zij oefenen deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streven naar kwaliteit in hun dienstverlening. In hun communicatie waken zij voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten en over hun werkwijze, belangen en positie. Niet naleving van deze erecode kan worden onderworpen aan de tuchtrechtspraak van de NVM ”.
6.3   De Raad van Toezicht is van oordeel dat beklaagde artikel 1 van de erecode heeft geschonden. Hij acht het bewezen dat de heer N aan klager een korting op het meerwerk heeft toegezegd van € 2.500,-- per appartement. De ontkenning van deze toezegging is in strijd met de betrouwbaarheid die de erecode van NVM-makelaars verlangt. De Raad baseert dit oordeel op:
a.   de getuigeverklaring van de heer P. De heer P bevestigt de lezing van klager dat de heer N aanvankelijk zei voor de mogelijkheden van een korting navraag te moeten doen bij H, de projectontwikkelaar maar dat hij daarop is teruggekomen.
De Raad neemt als vaststaand aan dat de heer N onder verwijzing naar een eerder door hem verleende korting in een vergelijkbare situatie klager een korting op het meerwerk heeft toegezegd van € 2.500,-- per appartement.
b.   de mail van de heer N van 23 december 2015 (16.14 uur). Indien N zoals hij stelt klager reeds eerder had geïnformeerd over de weigering van H om een korting te verlenen, zou het in de rede hebben gelegen dat hij in zijn mail daaraan zou hebben gerefereerd. Dat spreekt temeer omdat in dat geval de opmerking van klager over de korting op het meerwerk in zijn mail van dezelfde dag van 13.10 uur tegen beter weten in zou zijn geweest Voorts oogt de mededeling van de heer N, gezien de bewoordingen waarin zij is gesteld, als een eerste kennisgeving. De door de heer N gegeven verklaring voor het woord “excuus” is naar het oordeel van de Raad niet aannemelijk. Een reactie op dezelfde dag per mail is geen reden voor een excuus nu niet om een telefonische reactie was gevraagd en die evenmin door de heer N was toegezegd;
c.  de ongerijmdheid dat volgens de heer N in het gesprek op 3 december 2015 de korting op het meerwerk in het geheel niet aan de orde zou zijn geweest, terwijl hij naar zijn zeggen op de beurs had toegezegd zich daarvoor sterk te maken bij H en hij, naar hij tevens heeft verklaard, klager voorafgaand aan het gesprek van 3 december nog geen uitsluitsel had over het standpunt van H had gegeven. De Raad kan zich niet voorstellen dat in die lezing over de feitelijke gang van zaken de korting geheel onbesproken zou zijn gebleven.
6.4  De Raad acht op deze gronden bewezen dat de heer N klager op de nieuwbouwbeurs onvoorwaardelijk een korting op het meerwerk heeft toegezegd van € 2.500,-- per appartement. Door hierop terug te komen en met name door deze gedane toezegging te ontkennen handelt de heer N in strijd met artikel 1 van de gedragscode te weten dat hij zich als een betrouwbare gesprekspartner dient te tonen en in de communicatie dient te waken voor misverstanden over zaken en rechten.
6.5  De klacht is naar het oordeel van de Raad dan ook gegrond.

7.     Uitspraak:
7.1   De Raad van Toezicht verklaart de klacht gegrond.
7.2   De Raad van Toezicht legt de beklaagde de maatregel van berisping op.
7.3   De Raad van Toezicht veroordeelt de beklaagde tot betaling van een bedrag van € 3.255,-- (inclusief 21% BTW) aan de NVM als bijdrage in de kosten van de behandeling. Dit bedrag dient te worden overgemaakt op het rekeningnummer van de NVM.

Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. B. van den Bosch, plaatsvervangend voorzitter, de heer R. Schoo, lid en plaatsvervangend secretaris mr. G.W. Brouwer, op 4 mei 2017.