NVM Tuchtrechtspraak

17-62 RvT Noord

Beweerdelijk te lage waardering. Huis en bedrijfsruimte niet los van elkaar te zien.   
De makelaar taxeert in het kader van het uiteengaan van twee partners een object bestaande uit een woning en een bedrijfshal. De een is eigenaar van de woning, de ander van de loods. Klager acht de taxatie van de bedrijfshal ondeugdelijk, want veel te laag. De makelaar heeft o.a. geen rekening gehouden met door hem aangebrachte verbeteringen en met de WOZ-waarde die veel hoger ligt.
De Raad toetst marginaal. De makelaar is weliswaar woningmakelaar, maar de woning is het belangrijkste deel van het object en hij heeft voorts met een kantoorgenoot, die bedrijfsmakelaar is, overlegd. Woning en hal kunnen niet los van elkaar worden gezien, hetgeen over en weer een negatieve beïnvloeding tot gevolg heeft. Een andere makelaar taxeerde elk object separaat en dat verklaart het verschil in waardes.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-62 RvT Noord

17-60 RvT Noord

Belangenbehartiging opdrachtgever.
Voormalige echtelijke woning. Instemming echtgenoot met verkoop.  
Een ex-echtgenote bewoont de voormalige echtelijke woning sinds 1993. De bedoeling bij de echtscheiding was dat zij haar ex-echtgenoot (klager) uiteindelijk zou uitkopen. De makelaar krijgt in 2009 van de vrouw opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van die woning omdat de staat van onderhoud alsmaar verslechterde en zij de financiering van een aankoop niet rondkreeg. Tussen de ex-echtgenoten bestond sinds de scheiding geen enkel contact meer. Mede om die reden neemt de makelaar niet direct bij het aanvaarden van de verkoopopdracht contact op met klager, die nog steeds mede-eigenaar is, maar doet dat pas bij een concrete mogelijkheid tot verkoop in 2016. De man geeft vervolgens zijn volle medewerking aan de verkoop en levering omdat hij van het pand af wil. Niettemin vindt hij dat de makelaar eerder contact met hem had moeten opnemen.
De raad oordeelt dat een makelaar ingeval van gezamenlijke eigendom in beginsel bij het aanvaarden van de opdracht contact met alle rechtheb-benden contact moet opnemen. Gezien de omstandigheden, waaronder het tijdsverloop en het feit dat er geen concreet nadeel is gebleken voor de echtgenoot, acht de raad het optreden van de makelaar in deze zaak niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-60 RvT Noord

17-61 RvT Noord

Belangenverstrengeling. Makelaar koopt zelf uit voormalige opdracht. Door makelaar gevraagde anonimiteit. 
Het kantoor van makelaar S is tesamen met dat van makelaar K , aanvankelijk in opdracht van de eigenaar, later in opdracht van de curator, geruime tijd betrokken bij de verkoop van een bedrijfspand, waarbij een bank (klager) als hypotheekhouder is betrokken. Er komt geen verkoop tot stand en de opdracht wordt ingetrokken. Ca drie maanden later doet makelaar S in privé uit beleggingsoogpunt een bod aan de curator, waarbij zij aangeeft anoniem te willen blijven ten opzichte van de bank. Deze acht belangen-verstrengeling aan de orde. Als de bank had geweten dat de makelaar gegadigde was, had hij geen fiat gegeven om aan deze te vekopen. Het verwijt jegens K ligt op het vlak van onvoldoende belangenbehartiging.
De raad acht het verwijt jegens K onterecht, maar dat aan S wel op zijn plaats. De verklaring van de makelaar voor de gewenste anonimiteit is afdoende, mede in aanmerking nemend dat de curator als verkoper optrad en niet de bank. Maar door relatief kort na intrekking van de opdracht zelf een bod uit te brengen, is naar het oordeel van de raad echter minstens de schijn van belangenverstrengeling gewekt en dat acht de raad klachtwaardig. De makelaar had uit hoofde van haar eerdere opdracht weten-schap die een andere gegadigde niet heeft.

 >
Download uitspraak (pdf)   


Lees meer: 17-61 RvT Noord

17-41 RvT Noord

Aanmelden van objecten op social media. (On)collegiaal gedrag. Klacht buiten behandeling gesteld.
Een makelaar (klaagster) heeft een pand op social media gezet alvorens zij dit in het uitwisselingssysteem had opgenomen. Door een anonieme melding van een collega-makelaar bij de NVM werd zij hierop attent gemaakt. De collega had een en ander niet eerst bij haar zelf aangebracht. Zij had zich niet gerealiseerd in overtreding te zijn. Naar aanleiding van het gebeurde wil de NVM een bijeenkomst met alle plaatselijke makelaars organiseren. Een van de makelaars (beklaagde) wil hieraan niet meewerken. Het is deze makelaar die er door klaagster van wordt verdacht haar bij de NVM verlinkt te hebben, hetgeen deze ontkent. Beklaagde erkent zelf ook panden op social media gezet te hebben alvorens deze aangemeld te hebben.
Ter zitting van de raad van toezicht komen partijen overeen zich voortaan aan de regels te houden en mee te werken aan een bijeenkomst met de plaatselijke makelaars. Daarop wordt de klacht met instemming van partijen buiten behandeling gesteld.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-41 RvT Noord

17-49 RvT Noord

Niet-nakomen toezegging over korting op meerwerk.
Klager spreekt op een beurs met de makelaar-verkoper over de aanschaf van nieuwbouwappartementen. Hem wordt daarbij de toezegging gedaan dat hij een korting zal krijgen op meerwerk als hij tot aankoop overgaat. Deze toezegging wordt geen gestand gedaan en de makelaar ontkent naderhand de toezegging te hebben gedaan. Uit een getuigenverklaring en mailcontacten maakt de raad van toezicht op dat wel degelijk een toezegging is gedaan. De klacht is derhalve gegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-49 RvT Noord

17-48 RvT Noord

Beweerdelijk oncollegiaal en onprofessioneel gedrag.
Klager treedt op voor een koper van een pand dat bij beklaagde in portefeuille is. De verstandhouding tussen beide makelaars raakt gedurende het koopproces verstoord. De verkoopinformatie is volgens klager niet volledig. Klager kreeg onverwacht een reeds door verkopers getekende koopovereenkomst voorgelegd. Het duurde erg lang voordat de allonge die bij de akte hoorde door verkoper was getekend. Na oplevering bleek de CV-ketel niet goed te functioneren. De afmelding van het object is door beklaagde niet als collegiale transactie gepleegd.

De raad van toezicht is van oordeel dat makelaar-verkoper niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo kwam de koopakte weliswaar onverwacht maar dat kwam doordat makelaar-verkoper op het punt stond om met vakantie te gaan. Verkopers hebben verklaard dat de CV-ketel altijd goed gefunctioneerd heeft. Met betrekking tot de afmelding erkent beklaagde zijn fout. Hij biedt hiervoor zijn excuses aan.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-48 RvT Noord

16-74 RvT Noord

Biedingsproblematiek. Richtlijn Centrale Raad. Beslissing verkoper. Beweerdelijk onheuse toon tegen collega-makelaar. 48-uursclausule.
Klagers hebben belangstelling voor een woning die beklaagden in verkoop hebben. Het eerste onderhandelingstraject eindigt niet in een transactie. De email die de verkopende makelaar zijn collega die voor klagers optreedt, toestuurt is kort en helder en kan niet oncollegiaal genoemd worden.
Het tweede onderhandelingstraject slaagt evenmin. De onderhandelingen verlopen stroperig. Als uiteindelijk mondeling overeenstemming wordt bereikt wil verkoopster de zogeheten 48-uursclausule inbouwen voor het geval zich een gegadigde voordoet die onvoorwaardelijk wil kopen. Dat willen klagers niet en zij stellen voor dat zij aan het eind van de week zullen beslissen om onvoorwaardelijk te kopen nadat zij met hun bank hebben overlegd. Als zich vervolgens een andere gegadigde aandient besluit verkoopster met deze in zee te gaan. Dat wordt de makelaar van klagers meegedeeld. Deze schakelen daarop een advocaat in. Op diens voorstel om overleg met verkoopster te plegen is niet ingegaan – verkoopster wenste niet meer aan klagers te verkopen.
De Raad van toezicht is van oordeel dat de makelaars-verkoper zich aan de door de Centrale Raad gegeven richtlijn hebben gehouden.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-74 RvT Noord

16-64 RvT Noord

Taxatie zorgvuldig tot stand gekomen. Bevingsschade. Communicatie met opdrachtgever. Geen directe betrokkenheid derde taxateur.
Klagers pand is getroffen door bevingsschade als gevolg van gaswinning. De NAM kreeg opdracht van de Commissie Bijzondere Situaties om het pand op te kopen. Daartoe schakelden klager en de NAM elk een makelaar in om de prijs te bepalen. Deze beide raadpleegden vervolgens een derde makelaar.
Klager is van mening dat de taxatie enige gebreken vertoont en dat het heeft ontbroken aan communicatie met hem.
De Raad van Toezicht is van oordeel dat de door klager ingeschakelde makelaar het adagium dat hij zonder last of ruggespraak diende te werken al te letterlijk heeft opgevat waardoor het aan communicatie met zijn opdrachtgever ontbrak.
De rapportage is weliswaar aan de summiere kant maar kan de toets der kritiek doorstaan.
De derde beklaagde is slechts door de beide andere beklaagden geconsulteerd en alleen daarom al is de tegen hem ingediende klacht ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-64 RvT Noord

16-52 RvT Noord

Onvolledige informatie over gevolgen van verhuur. Geen schriftelijke vastlegging informatie.
Klagers hebben hun woning in de verkoop bij beklaagde. Omdat er geen gegadigden waren, werd besloten tot verhuur over te gaan. Er komt een huurovereenkomst tot stand voor een periode van 3 jaar met een mogelijkheid tot koop door huurder. Als klagers binnen die 3 jaar de woning weer zelf in gebruik willen nemen, stuiten zij op het punt dat ook tijdelijke huur aan de huurder bescherming biedt. Klagers menen dat zij op dit punt niet door hun makelaar z0ijn gewaarschuwd. Zij zijn ook niet door de makelaar gewezen op de mogelijkheden die de Leegstandswet biedt.
De makelaar stelt dat lagers wel degelijk mondeling zijn gewaarschuwd maar hij kan dat vanwege het ontbreken van schriftelijk vastlegging daarvan niet aantonen. De makelaar erkent dat de Leegstandswet over het hoofd zag. De klacht is gegrond.

>
Download uitspraak (pdf)



De Raad van Toezicht Noord geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

1. mevrouw C. van A.
2. de heer R.H.M. V., beiden wonende te C, klagers,

tegen

Makelaardij D  lid van de vereniging, kantoorhoudende te B beklaagde.

1.    Verloop van de procedure:
1.1.  Klagers hebben bij brief van 4 maart 2016 een klacht ingediend tegen beklaagde. De afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM heeft de klacht op 28 april 2016 aan de Raad van Toezicht Noord doorgestuurd. Klagers hebben bij mail van 1 mei 2016 hun klacht aangevuld met een aantal bijlagen.
1.2.  Bij brief van 30 mei 2016 heeft mr. F.P.A. de Keizer, verbonden aan Schouten Insurance International B.V., de assuradeur van beklaagde, verweer gevoerd.
1.3.  De klacht is behandeld op de zitting van de Raad van Toezicht van 30 juni 2016. Ter zitting zijn verschenen:
- klagers;
- beklaagde, vertegenwoordigd door de heer W. D. en de heer N. K. vergezeld door de heer W.B. de V.
1.4.  Partijen zijn door de Raad van Toezicht gehoord en hebben standpunten nader toegelicht.

2.     De feiten:
2.1.  Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat tussen partijen het volgende vast.
2.2.  Klagers zijn de eigenaren van de woning aan de F-weg 11 te W. In juni 2013 hebben zij beklaagde opdracht gegeven tot verkoop van deze woning. Omdat de verkoop niet vlotte is de woning vanaf maart 2014 tevens ter verhuur aangeboden.
2.3.  In juli/augustus 2014 meldde zich een gegadigde voor huur bij beklaagde. Dat heeft geresulteerd in een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van 15 oktober 2014 t/m 16 oktober 2017. Daarbij is aan de huurder het recht toegekend om de woning tijdens deze drie jaar te kopen voor een gefixeerde prijs, te vermeerderen met een eventuele marktconforme prijsstijging.

3.     De klacht:
3.1.  Klagers verwijten beklaagde dat zij hen niet heeft geïnformeerd over de gevolgen van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Meer in het bijzonder verwijten zij beklaagde dat hij hen niet heeft meegedeeld dat ook bij een tijdelijke huurovereenkomst aan de huurder huurbescherming toekomt waardoor die niet van rechtswege eindigt maar moet worden opgezegd waarbij klagers gebonden worden aan de beperkte wettelijke opzeggingsgronden.
3.2.  Voorts zijn klagers van oordeel dat beklaagde heeft verzuimd hen te wijzen op de mogelijkheden van tijdelijke verhuur ingevolge de Leegstandswet. Klagers zijn van oordeel dat verhuur op deze basis voor hen een passender oplossing zou zijn geweest.
3.3.   Klagers stellen dat zij door de onvolledige voorlichting zijn gedupeerd. Zij willen de woning weer zelf bewonen hetgeen thans niet mogelijk is. Tevens worden zij door de verhuur belemmerd in hun mogelijkheden de ontstane bevingschade te herstellen.

4.    Het verweer:
4.1. Beklaagde merkt als eerste op dat de verkoop en verhuur van de woning is begeleid door makelaar W.B. de V, ter terechtzitting aanwezig, en dat laatstgenoemde inmiddels niet meer bij haar werkzaam is. Beklaagde is van oordeel dat de klacht niet tegen haar maar tegen de heer De V behoort te worden gericht.
4.2. Beklaagde erkent dat verhuur ingevolge de Leegstandswet met klagers had moeten worden besproken en dat dit ten onrechte is nagelaten. Beklaagde ontkent echter dat klagers niet zijn gewezen op het feit dat de huurders huurbescherming zouden genieten. Beklaagde stelt klagers erop te hebben gewezen dat de overeenkomst voor tijdelijke huur “de facto” een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is.
4.3. Beklaagde stelt dat de tijdelijke verhuur de ideale oplossing was voor de situatie van klagers, waarbij zij huurpenningen zouden ontvangen voor hun woning die op dat moment leeg stond, terwijl de huurder bovendien de intentie had om de woning te kopen als hem het wonen goed zou bevallen.
4.4. Gezien deze omstandigheden is beklaagde van oordeel dat de wijze waarop de huurovereenkomst is opgezet niet onbegrijpelijk, niet incorrect en niet klachtwaardig is. Beklaagde voegt daaraan toe dat tot op heden uit niets blijkt dat de huurders zich niet volgens de huurovereenkomst zullen gedragen. Dat klagers thans de woning weer zelf willen betrekken, vóór ommekomst van de drie jaar is een omstandigheid die bij het aangaan van de huurovereenkomst niet kon worden voorzien.

5.    De beoordeling van het geschil:
5.1. De klacht is gericht tegen Makelaardij D Vastgoed B.V. Deze is lid van de NVM afdeling […..]. De Raad van Toezicht Noord NVM is derhalve bevoegd om van de klacht kennis te nemen.
5.2. Ter zitting hebben klagers desgevraagd bevestigd dat zij hun klacht richten tegen beklaagde en niet tegen de heer De V. Op de achtergrond speelt een mogelijke aansprakelijkheidskwestie. De klacht tegen beklaagde is (daarom) ontvankelijk.
5.3.  Ter zitting is beklaagde gevraagd om een reactie op de stelling van klagers dat zij niet zijn geïnformeerd over het aan de huurder toekomende recht op huurbescherming. De heer De V heeft daarop geantwoord dat hij over dat aspect tweemaal contact heeft gehad met de juridische dienst van de NVM en dat deze dienst hem heeft gewaarschuwd voor het recht op huurbescherming. De heer De V zegt dat hij klagers hierover heeft geïnformeerd. Desgevraagd kan de heer De V niet zeggen bij welke gelegenheid hij hen hierover heeft geïnformeerd en of dit in een persoonlijk gesprek is geweest dan wel telefonisch. Het staat vast dat deze informatie/waarschuwing niet schriftelijk is vastgelegd.
5.4.  Desgevraagd herhalen klagers dat hen deze informatie is onthouden.
5.5.  Het aan een huurder toekomende recht op huurbescherming heeft voor een verhuurder vérgaande gevolgen. Van een makelaar mag worden verlangd dat hij zijn cliënten daarover informeert en zich ervan vergewist dat zij zich deze verstrekkende gevolgen realiseren. Voorts is het aan de makelaar om aan te tonen dat hij zich op toereikende wijze van deze zorgplicht heeft gekweten. Gelet daarop doet de makelaar er daarom in de regel verstandig aan de door hem hierover verstrekte informatie schriftelijk te bevestigen. Dat spreekt in het bijzonder indien het particuliere opdrachtgevers betreft die hun woning willen verkopen en voor wie verhuur bedoeld is als tijdelijke oplossing.
5.6. Beklaagde heeft een dergelijke schriftelijke bevestiging achterwege gelaten. De Raad kan daarom niet vaststellen dat beklaagde aan zijn zorgplicht heeft voldaan. De Raad voegt daaraan toe dat een enkele telefonische of mondelinge mededeling gezien de mogelijk vérstrekkende gevolgen voor de verhuurder in de regel een ontoereikende invulling van de hierboven genoemde vergewisplicht zal zijn. In een situatie als de onderhavige waarbij verkoop de voorkeur van de opdrachtgever had en slechts voor verhuur wordt gekozen bij gebreke van kopers, dient de makelaar zich ervan te verzekeren dat de verhuurder in spé zich de gevolgen van een huurovereenkomst realiseert.
5.7. Voorts is de Raad van oordeel dat in de gegeven omstandigheden van een redelijk handelend makelaar had mogen worden verwacht dat hij zijn opdrachtgevers zou hebben geïnformeerd over de mogelijkheden van de Leegstandswet. De Raad vindt ook deze tekortkoming klachtwaardig.
5.8.  De Raad is van oordeel dat hetgeen beklaagde tot haar verweer heeft aangevoerd niet afdoet aan het hiervoor onder 5.5. tot en met 5.7. gestelde. Klagers hadden recht en belang om volledig te worden voorgelicht alvorens hun keuze te bepalen. Dat dit mogelijk tot eenzelfde uitkomst zou hebben geleid heeft de Raad niet kunnen vaststellen.
5.9.  De Raad acht de klacht dan ook in beide onderdelen gegrond.
De Raad zal daarom uitspraak doen als na te melden.

6.     Uitspraak:
6.1.  De Raad verklaart de klacht gegrond en legt beklaagde de maatregel van berisping op.
6.2.  Veroordeelt de makelaar tot betaling van een bedrag van € 3.150,= (incl. 21% BTW) aan de NVM als bijdrage in de kosten van de procedure. Dit bedrag dient te worden overgemaakt op rekeningnummer […..] onder vermelding van NVM Noord 018 Van A/Makelaardij D Vastgoed B.V., kosten procedure.

Aldus beslist door de Raad van Toezicht Noord NVM, bestaande uit mr. B. van den Bosch, plaatsvervangend voorzitter, de heer R. Schoo, lid en plaatsvervangend secretaris mr. G.W. Brouwer, op 30 juni 2016.
Getekend door de plaatsvervangend voorzitter en de plaatsvervangend secretaris op 27 juli 2016.

16-53 RvT Noord

Beweerdelijke onvoldoende onderbouwing van taxatie , onjuiste uitgangspunten en beïnvloeding van betrokkene.
Klager is eigenaar van een pand. Toen hij dit in 1999 van een vennootschap kocht is overeengekomen dat als klager het pand zou verkopen, hij dit eerst aan de toenmalige verkoper moet aanbieden. Daarbij was bepaald dat elk der partijen een deskundige zou inschakelen om de koopsom te bepalen en dat, als deze het niet eens zouden worden, de rechtbank een derde taxateur zou aanwijzen wiens oordeel bindend zou zijn.
De huurder van het pand begint in 2015 een procedure om tot huurprijsverlaging te komen. Als klager later dat jaar tot verkoop over wil gaan, begint bovengenoemde procedure. Klagers makelaar komt op een waarde van € 116.000 en die van zijn wederpartij (beklaagde) tot een waarde van € 446.000.
De klachten van klager dat de makelaar van koper o.a. onjuiste uitgangspunten nam, zich liet beïnvloeden door zijn opdrachtgever, onvoldoende onderbouwing aan zijn rapport gaf, de locatie ten onrechte als B2-locatie en diverse andere klachten, acht de Raad van Toezicht ongegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-53 RvT Noord

16-51 RvT Noord

Informatieplicht verkopend makelaar. Bevingsschade. Uitbreiding exoneratieclausule.

De zoon van klager koopt zonder eigen makelaar een woning. Pas in de concept-koopakte leest hij dat er niet alleen bevingsschade aan het voorhuis is maar ook aan het achterhuis. Hij ziet daarom alsnog van aankoop af. Hij verwijt de makelaar onvoldoende informatie. Tevens verwijt hij deze dat er nog bezichtigingen plaatsvonden toen hij al in onderhandeling was en dat de makelaar aankondigde de exoneratieclusule m.b.t. asbest te zullen uitbreiden als het alsnog tot een koopovereenkomst tussen partijen zou komen.

De Raad van Toezicht is van oordeel dat de makelaar correct heeft gehandeld. De mededelingsplicht van de makelaar-verkoper jegens een gegadigde is niet onbeperkt. Dat de makelaar op zeker moment weer bezichtigingen hield, was omdat de indruk bestond dat de verkoop aan klager stokte. Het stond de makelaar vrij om de verkoper te adviseren om de exoneratieclausule uit te breiden.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-51 RvT Noord

16-34 RvT Noord

Klacht van derde niet betrokken bij transactie. Beweerdelijke onvoldoende informatieverstrekking aan koper. Standpunt van de makelaar. Voldoende gedaan om escalatie te voorkomen.
Een derde, eigenaar van een naburig erf, verwijt de makelaar dat zij bij het bemiddelen bij de verkoop van een woning, optredend voor de verkoper, aan de koper onvoldoende informatie heeft verschaft over de door klager gestelde eigendomssituatie, onterecht het standpunt heeft ingenomen dat er sprake zou zijn van verjaring en dat zij (daardoor) onvoldoende heeft getracht een oplossing voor de geschillen te vinden.
De Raad is van oordeel dat klager, ondanks dat deze geen partij bij de verkoop was, het recht heeft een klacht in te dienen. De Raad oordeelt dat (a) van onvoldoende informa-tieverstrekking niets is gebleken, (b) het de makelaar vrij stond een standpunt in te nemen, zeker nu zij vooraf informatie bij de juridische dienst van de NVM had inge-wonnen en (c) dat zij zich voldoende heeft ingespannen om te bezien of een oplossing in der minne mogelijk was.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-34 RvT Noord

16-18 RvT Noord

Beweerdelijk te lage waardering. Vergelijking met eerdere taxaties van derden. Taxatierapport ter beschikking gesteld van collega.
In april 2011 waardeert een makelaar op verzoek van klagers eigenaars van een aantal winkelunits deze op een onderhandse verkoopwaarde van € 3.120.00 en een executie-waarde van € 2.580.000. In november 2013 komt op verzoek van de bank van klagers beklaagde op respectievelijk € 2.145.000 en € 1.609.000. In september 2014 brengt komt eerstgenoemde makelaar wederom op verzoek van klagers een taxatie uit en komt op € 2.985.000 resp. € 2.350.000. In oktober 2015 taxeert weer een andere makelaar de waardes op resp. € 1.350.000 en € 800.000.
Klagers menen dat beklaagde veel te laag heeft gewaardeerd en voeren daartoe de beide rapporten van eerstgenoemde makelaar aan. Zij verwijten beklaagde verder dat hij zijn taxatie ter beschikking heeft gesteld van de makelaar die het laatst een rapport uitbracht.
De Raad van toezicht toetst of beklaagde in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen en kent daarbij geen normerende werking toe aan de hogere waard-eringen.
Beklaagde doorstaat die toets. Hij heeft ruim voldoende onderbouwing voor zijn taxaties gegeven. Dat hij zijn rapport ter beschikking stelde aan een collega teneinde zijn uitgangspunten te toetsen valt hem niet kwalijk te nemen. Hij kon niet weten dat juist deze collega opdracht kreeg om de objecten te taxeren. 

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2624 CRvT

Lees meer: 16-18 RvT Noord

16-14 RvT Noord

Echtscheidingsperikelen. Voortzetting opdracht nadat een van de eigenaren de opdracht introk. Actualisering verkoopgegevens. Onvrede over dienstverlening.
Klager en zijn toenmalige echtgenote geven een makelaar opdracht tot verkoop van hun woning die hun gezamenlijk eigendom is. De verkoop vlot niet. Als klager de woning weer zelf in gebruik neemt trekt hij de verkoopopdracht in. De ex-echtgenote van klager wil verkopen en er is ook een gegadigde. Klager weigert elke medewerking aan de verkoop. Tussen hem en zijn ex-vrouw worden diverse kort gedingen gevoerd.
Het verwijt van klager dat hij zijn verkoopactiviteiten voortzette nadat klager de opdracht introk, is niet terecht. Uit de stukken blijkt dat klager accepteerde dat de makelaar zij werk voortzette.
Het verwijt dat de verkoopgegevens niet geactualiseerd werden is eveneens onterecht. Klager weigerde zelf elke vorm van medewerking aan de verkoop.
De raad is niet van oordeel dat de dienstverlening van de makelaar onjuist is geweest.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-14 RvT Noord

16-16 RvT Noord

Niet solide huurder. Weinig schriftelijk vastgelegd. Onvoldoende communicatie na gerezen problemen.
De eigenaresse van een moeilijk te verkopen boerderij overweegt het object vooraf-gaand aan verkoop aan de koper te verhuren en vraagt daaromtrent advies aan haar makelaar. De verhuur komt, overigens zonder bemiddeling van de makelaar, tot stand. Vervolgens ontstaat huurachterstand, gaat de huurder failliet en levert de ontruiming complicaties op doordat in het gehuurde springpaarden zijn ondergebracht. Na uit-eindelijke ontruiming wordt het object alsnog via bemiddeling van de makelaar aan een ander verkocht.
De raad tilt zwaar aan het feit dat omtrent de advisering van de makelaar niets vastligt en derhalve achteraf niet getoetst kan worden of die advisering juist en volledig is geweest. Dat klemt te meer nu de reputatie van de huurder niet goed was.
De makelaar valt verder te verwijten dat hij niets heeft gedaan om de gerezen proble-men met klaagster te bespreken.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-16 RvT Noord

16-15 RvT Noord

Verschillende versies van vragenlijst. Perceelsgrens. Meetinstructie
De kopers van een woning, zelf NVM makelaars, verwijten de verkopend makelaar verregaande onzorgvuldigheid bij het verkoopproces, dat overigens wel tot verkoop heeft geleid. De raad honoreert twee verwijten, namelijk dat de makelaar niet mag volstaan met meting van het woonoppervlak vanaf een tekening waar het voorschrift is om gebruik te maken van NEN 2580 en dat bij de concept koopovereenkomst een ander, ouder vragenformulier was gevoegd dan bij de via Funda en de brochure verspreide informatie. Bij dit laatste verwijt weegt de raad zwaar mee dat aanvankelijk door de makelaar is volgehouden dat het juiste formulier bij de koopovereenkomst was gevoegd en die fout pas na herhaald aandringen van de kopers is hersteld, hetgeen betekent dat de communicatie en de organisatie binnen het kantoor van de makelaar niet op orde is.
Het verwijt over de afwijkende perceelsgrens treft geen doel. Er was geen reden om aan te nemen dat de situatie ter plekke afweek van de kadastrale gegevens. Klagers hadden ook zelf onderzoek kunnen instellen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-15 RvT Noord

15-94 RvT Noord

Beweerdelijke instructies bij verkoop niet opgevolgd. Declaratie zonder overleg bij notaris ingediend? Nodeloze kosten veroorzaakt?
Klager krijgt van de bank, die bij de rechter verlof had gevraagd om de woning van klager voor een zeker bedrag te verkopen, alsnog de gelegenheid onderhands te verkopen voor een hoger bedrag. Daartoe schakelt klager beklaagde in die daarin slaagt. Klager stelt dat zijn makelaar tegen zijn instructies in zelf contact opnam met de bank en de notaris, dat de makelaar zijn declaratie zonder overleg met hem bij de notaris indiende en dat door het optreden van de makelaar nodeloos hoge kosten zijn veroorzaakt.De makelaar zegt dat hij gezien de onduidelijke situatie wel contact op moest nemen met bank en notaris en dat klager hem tevoren zulks nimmer had verboden. Over zijn declaratie informeerde hij klager per mail. De raad van toezicht constateert dat de makelaar het gelijk aan zijn zijde heeft.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2608 CRvT

Lees meer: 15-94 RvT Noord

15-93 RvT Noord

Informatie over financiële situatie VvE.
Klager, koper van een appartementsrecht, verwijt de makelaar-verkoper dat deze hem niet tijdig informeerde dat er voor het komende jaar een tekort per woning werd geraamd van € 1200. De makelaar bracht klager hiervan nog vóór de ondertekening van de koopakte op de hoogte en stelde klager in de gelegenheid nader over de koopsom te onderhandelen, hetgeen klager afwees.
De raad van toezicht acht de klacht onder deze omstandigheden ongegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-93 RvT Noord

15-75 RvT Noord

Mislukte aankoop: recht van eerste koop onverwacht uitgeoefend.
Klagers voeren onderhandelingen over de aankoop van een object dat bij beklaagde in portefeuille is. Er wordt overeenstemming bereikt. Als klagers op het makelaarskantoor komen in de veronderstelling de koopakte te kunnen ondertekenen, krijgen zij te horen dat volkomen onverwacht een derde die het recht van eerste koop had, dit recht heeft uitgeoefend. Klagers stellen dat de makelaar dit punt nimmer eerder ter sprake bracht terwijl de makelaar zegt dat hij wel degelijk over nog te nemen hobbels heeft gesproken.
De Raad van toezicht constateert dat de lezingen op dit punt diametraal tegenover el-kaar staan. Vaststaat in elk geval wel dat de makelaar in zijn communicatie te kort schoot waardoor klagers in een verkeerde veronderstelling zijn terechtgekomen. De raad constateert verder enige tegenstrijdigheden in de verklaringen van de makelaar. De klacht is gegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-75 RvT Noord

15-74 RvT Noord

Grote antipathie tussen collega-makelaars. Opgelegd contactverbod.
Iemand schakelt klager in voor de aankoop van een woning die bij beklaagde in portefeuille is. Er vindt een bezichtiging plaats waarna een tweede bezichtiging wordt verzocht. Daarop deelt beklaagde aan het kantoor van klager mede dat die bezichtiging niet kan doorgaan als klager daarbij aanwezig is. Beklaagde verklaart zijn opstelling dat hij beslist geen zaken wil doen met zijn collega, welke werkwijze hij ook aan zijn kantoorgenoten oplegt, uit slechte ervaringen met zijn collega uit het verleden.
De raad van toezicht constateert dat er wederzijds grote antipathie tussen beide makelaars heerst. Het gaat de raad te ver dat beklaagde ook zijn kantoorgenoten contacten met klager verbiedt. Dat men wel contacten mag onderhouden met kantoorgenoten van klager maakt het geheel niet minder ernstig.
De klacht is gegrond maar zonder strafoplegging omdat de antipathie wederzijds is.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-74 RvT Noord

15-76 RvT Noord

Eerdere ingebruikname bedrijfsruimte. Vermeende foutieve informatie aan raadsman verhuurder.
Klager huurt via bemiddeling van de makelaars-verhuurder(beklaagden) een bedrijfs-ruimte. Over het eerder in gebruik nemen daarvan ontstaat een conflict tussen ver-huurder en huurder waarover een procedure tot ontruiming wordt gevoerd. De rechter wijst de vordering tot ontruiming af. Klager verwijt de makelaar dat deze onjuiste in-formatie aan de advocaat van de eigenaar verstrekte.
De raad van toezicht betreurt dat klager ter zitting afwezig is. Daardoor kan geen eenduidigheid ontstaan over wat er nu precies gebeurd is. Uit de ter beschikking staande stukken kan de raad in elk geval niet opmaken dat de makelaars iets te verwijten valt.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-76 RvT Noord

15-73 RvT Noord

Beweerdelijke koppelverkoop en oncollegiaal gedrag. Communicatie tussen collega-makelaars.
Klager heeft contact met mensen die overwegen hem een verkoopopdracht te verlenen. Voordat het zover komt hebben deze mensen contact met beklaagde die een door hen gewenste woning in portefeuille heeft. Zij brengen een bod uit onder voorwaarde van verkoop van hun eigen woning. Daarop stelt de verkoper de voorwaarde dat zijn make-laar (beklaagde) ook de woning van de kopers in verkoop moet nemen. Klager meent dat dit onjuist en oncollegiaal is.
De raad van toezicht is van oordeel dat de door de verkoper gestelde voorwaarde niet onbegrijpelijk is. Wél is het college van mening dat de wijze van communiceren tussen de collega-makelaars beter had gekund.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-73 RvT Noord