NVM Tuchtrechtspraak

15-31 RvT Zwolle

Niet-geïsoleerd zijn van garage. Uitstel van financieringstermijn en uitstel van transport. Tekening in spiegelbeeld en verwijzing naar verkeerd artikel.
Klager koopt een woning die bij beklaagde in verkoop is. In de verkoopdocumentatie, o.a. op Funda, staat dat de garage geïsoleerd is. Dat is voor koper van belang omdat hij daar zijn wasmachine wil plaatsen. Later blijkt dat de garage niet geïsoleerd is. De makelaar erkent deze fout. De raad van toezicht acht deze echter niet tuchtrechtelijk verwijtbaar omdat klager nimmer te kennen gaf dat hij vorstgevoelige apparatuur in de garage zou plaatsen. In de garage is geen wateraansluiting aanwezig. De makelaar hoefde daarom niet op plaatsing van een wasmachine aldaar bedacht te zijn.
Het verwijt van klager dat de makelaar wel regelde dat de financieringstermijn verlengd werd maar niet dat de transportdatum navenant opschoof waardoor klager een boete verbeurde, is niet terecht. Na de tweede verlenging was de transportdatum wel-iswaar nabij, maar er was nog genoeg tijd. De makelaar had geen bemoeienis met de financiering en had daarop geen invloed.
Een tekening in spiegelbeeld en een verwijzing naar een verkeerd artikel is weliswaar slordig maar levert geen tuchtrechtelijk vergrijp op.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2584 CRvT

Lees meer: 15-31 RvT Zwolle

15-30 RvT Zwolle

Asbest in gekochte woning.
Klagers hebben belangstelling voor een woning die beklaagde in verkoop heeft. Zij stellen uitdrukkelijk dat voor hen cruciaal is dat de woning geen asbest bevat. De bepaling over vrijwaring van eventueel asbest ten gunste van verkoper is voor hen onaanvaardbaar. Verkoper stemt in met een voor klager acceptabeler verklaring. De makelaar stelt verder dat in woningen als deze asbest eigenlijk nooit voorkomt. Een door klager ingeschakelde aannemer constateert geen aanwezigheid van asbest. Nadat klagers de woning betrokken hebben ontdekken zij dat zich in de spouwmuren asbest bevindt. Zij verwijten de makelaar onjuiste voorlichting.
De raad van toezicht is van oordeel dat nu de verkoper van niets wist, de aannemer geen asbest waarnam en uit de beschikbare documentatie niet viel op te maken dat er mogelijk asbest in de woning was verwerkt, de makelaar geen verwijt treft.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-30 RvT Zwolle

15-29 RvT Zwolle

Beweerdelijk onjuiste voorlichting aan koper. Persoonlijk gebruiksrecht.
Klager is de buurman van het object dat beklaagde verkoopt. Tussen klager en diens buurman zijn destijds afspraken gemaakt over het gebruik van de deur in de erfschei-ding tussen beide percelen en over het gebruik van een stukje grond van klager. Het betreft hier geen zakelijk recht. Nadat de koper het buurhuis van klager heeft betrokken, wordt klager door deze benaderd over verdergaand gebruik van de strook grond en de deur. Klager is daardoor onaangenaam getroffen. Hij verwijt beklaagde dat hij de koper onvoldoende heeft ingelicht dat zijn voorganger slechts een persoonlijk gebruiks-recht had. De raad acht dit verwijt onterecht.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2582 CRvT

Lees meer: 15-29 RvT Zwolle

15-15 RvT Zwolle

Beweerdelijk te hoge vraagprijs. Brief van makelaar in procedure gebruikt.
Twee broers voeren een gerechtelijke procedure over de terugbetaling van een over-bruggingslening. De broer die geld kreeg, heeft de makelaar in de arm genomen voor de verkoop van zijn woning. Een brief van de makelaar aan zijn opdrachtgever, waarin hij verlaging van de vraagprijs ontraadt en aanbeveelt het te-koopbord tijdelijk te ver-wijderen, wordt door de opdrachtgever in de procedure ingebracht. De geldgevende broer (klager), die de vraagprijs te hoog vindt, dient vervolgens een klacht in.
De Raad van toezicht acht de gewraakte brief niet laakbaar, mede in aanmerking nemend dat die dient ter vastlegging van een evaluatiegesprek in het kader van de interne relatie tussen opdrachtgever en makelaar. Een dergelijk vastleggen past in een juiste opdrachtuitvoering. De klacht is ongegrond. Dit zou anders zijn als de brief door de makelaar was geschreven met het oogmerk deze in de procedure in te brengen, maar daarvan is niets gebleken.  
Dat de vraagprijs te hoog was, is niet gebleken. De markt lag ten tijde van de opdracht volkomen stil, zeker wat betreft dure objecten in de regio.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-15 RvT Zwolle

15-11 RvT Zwolle

Klacht tegen makelaar als lid van de Bedrijfshuuradviescommissie. Niet-ontvankelijkheid klacht.
Klager is eigenaar van een horecapand. Huurder en verhuurder worden het niet eens over een verzoek van huurder om verlaging van de huurprijs waarna de Bedrijfshuur-adviescommissie wordt ingeschakeld. De makelaar (beklaagde) is een van de drie leden van deze commissie. Klager meent dat de BHAC een onjuiste procedure heeft gevolgd en van onjuiste informatie is uitgegaan zodat het advies zijns inziens onjuist is.
De Raad stelt vast dat de makelaar is opgetreden als lid van de BHAC en niet in zijn hoedanigheid als NVM-makelaar. Daarom is er voor de tuchtrechter maar een beperkte taak weggelegd. De verwijten van klager betreffen voornamelijk het oordeel van de BHAC en dat heeft een collectieve verantwoordelijkheid voor haar adviezen. De klacht is niet-ontvankelijk.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-11 RvT Zwolle

15-10 RvT Zwolle

Grondverschil. Deel van het verkochte perceel eigendom van de gemeente. Klacht ongegrond, toch kostenveroordeling.
Klagers kopen met inschakeling van een eigen makelaar een woning die bij beklaagde in verkoop is. Nadat de koop tot stand is gekomen blijkt hen dat 110 m² van het perceel eigendom van de gemeente is. Optisch was dit niet waarneembaar. Klagers ontdekken verder dat ik de koopakte waarbij hun wederpartij destijds koper van de woning werd, een vermelding van de werkelijke situatie was opgenomen. Verkoper en diens makelaar (beklaagde) waren dus op de hoogte. Ook de eigen makelaar van klagers had op de hoogte kunnen zijn, zeker nu deze destijds betrokken was bij de transactie waarbij de huidige verkopers kopers werden. Die eigen makelaar heeft een regeling met klagers getroffen.
De Raad constateert dat het grootste verwijt de aankopend makelaar betreft, maar die is geen beklaagde. De verkopend makelaar treft wel enig verwijt maar niet zodanig dat daar een straf op moet volgen. Wél rekent de raad het beklaagde aan dat deze de zaak heeft gebagatelliseerd en zich afhoudend heeft opgesteld zodat klagers zich genoodzaakt zagen om de tuchtrechter in te schakelen. Om die reden dient beklaagde de kosten van behandeling van de klacht te dragen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-10 RvT Zwolle

14-73 RvT Zwolle

Bezichtigingsafspraak afgezegd. Beweerdelijk voortrekken van andere gegadigde. Te weinig gedaan om tuchtzaak te voorkomen. Ondanks ongegrondbevinding klacht toch kostenveroordeling makelaar.
Klaagster maakt een bezichtigingsafspraak voor een woning waarin zij zeer geïnteres-seerd is. De dag voordat de bezichtiging plaatsvindt wordt zij afgebeld omdat het huis reeds verkocht is. Klaagster neemt hiermee geen genoegen en neemt zowel contact op met de eigenaar als met de hypotheekhouder. Zij heeft het vermoeden dat degene die gekocht heeft door de verkopende makelaar (beklaagde) is voorgetrokken.
Ter zitting blijkt dat de makelaar opdracht tot verkoop had van de hypotheekhouder die geen klacht over de verkoop heeft geuit. De dag vóór de bezichtigingsafspraak bood een kijker ter plekke een voor de bank aantrekkelijke prijs. De makelaar valt niets te verwijten.
De Raad is verder van oordeel dat de makelaar de klacht ernstig heeft gebagatelliseerd en pas na aandringen van de NVM tot contact met klaagster bereid was. Zijn verweer-schrift was uiterst summier. Om deze redenen legt het college de makelaar ondanks het feit dat de klacht ongegrond is, toch een kostenveroordeling op.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2567 CRvT

Lees meer: 14-73 RvT Zwolle

14-72 RvT Zwolle

Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheidingssituatie. Melden van gebreken en reden van verkoop.
Op aandringen van de hypotheekhouder gaan klaagster en haar ex-partner over tot verkoop van hun woning. Er vinden weliswaar bezichtigingen plaats maar tot een bod komt het ondanks enige vraagprijsverlagingen niet. Na bijna 2 jaar zijn er belang-stellenden die het huis bouwkundig laten keuren Daaruit komen diverse gebreken naar voren. De vraagprijs bedraagt op dat moment € 380.000. De gegadigden doen een bod van € 290.000. De makelaar adviseert een tegenbod te doen van € 350.000 waarmee de ex-partner van klaagster instemt maar zij niet. Zij meent dat € 370.000 meer passend is. Uiteindelijk komt een koopprijs tot stand van € 330.000, later vanwege latere opleve-ring verlaagd naar € 326.000. Klaagster verwijt de makelaar onvoldoende belangen-behartiging.
De Raad is niet van oordeel dat de makelaar zijn taak niet naar behoren heeft vervuld. Vasthouden aan een hoger tegenbod zou de kopers die ook een ander huis op het oog hadden, hebben afgeschrikt. Ook het verwijt dat de makelaar de gegadigden op de hoogte stelden van de gebleken gebreken is niet terecht: de makelaar had hier een mededelingsplicht. Op de vraag van de kopers naar de reden van verkoop heeft de makelaar terecht die reden - uiteengaan van de partners - genoemd.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-72 RvT Zwolle

14-81 RvT Zwolle

Afwezigheid makelaar ter zitting van de raad van toezicht. Optreden voor koper én verkoper? Constructie om de NHG om te tuin te leiden. Incassomaatregelen terwijl de NVM al was ingeschakeld. Makelaar is recidivist.
Klagers gaan uit elkaar en in dat kader dienen zij hun woning te verkopen. De makelaar (beklaagde) kwam dit laatste ter ore en neemt contact met klagers op ten behoeve van een echtpaar wiens woning hij in verkoop heeft. Er komt een koopovereenkomst tussen partijen tot stand. Omdat klagers met een hypothecaire restschuld blijven zitten kunnen zij een claim indienen bij de Nationale Hypotheek Garantie. Daartoe is nodig dat zij een copie van een opdracht aan een makelaar overleggen. Zij benaderen daartoe be-klaagde en die laat klagers naast de koopakte een geantedateerd opdrachtformulier tekenen. Voordeel voor de makelaar is dat diens courtage ook door de NHG wordt meegenomen. De claim wordt door de NHG vervolgens afgewezen. Daarop verklaren klagers dat zij de door de makelaar in rekening gebrachte courtage niet kunnen vol-doen. De makelaar neemt daarop incassomaatregelen. Klagers, bang dat de overdracht door een beslaglegging van de kant van de makelaar geen doorgang kan vinden, treffen een afbetalingsovereenkomst met de makelaar. Klagers verwijten beklaagde dat hij zowel voor kopers als voor hen (verkopers) is opgetreden en dat hij hen onjuist heeft voorgelicht over de NHG-voorwaarden. Ook verwijten zij hem dat hij incassomaat-regelen nam terwijl klagers de kwestie al bij de NVM hadden neergelegd.
De Raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar zwaar in de fout is gegaan. Hem wordt allereerst aangewreven dat hij niet ter zitting aanwezig is. De verklaring van zijn advocaat die wel ter zitting aanwezig is, dat beklaagde per abuis naar het bureau van de NVM is gereden, is ongeloofwaardig nu de makelaar al driemaal eerder op hetzelfde in de oproep duidelijk aangegeven adres aanwezig is geweest.
De makelaar heeft willens en wetens een voorstelling van zaken bij de NHG doen ont-staan dat hij als verkopend makelaar optrad terwijl hij in werkelijkheid geen werkzaam-heden voor klagers verrichtte.
Het treffen van incassomaatregelen bij dreigende non-betaling van facturen, is niet ongebruikelijk en de gekozen bewoordingen van de maatregelen zijn dat evenmin.
Klagers hebben niet de geschillencommissie ingeschakeld, maar de raad van toezicht. Dat staat incassomaatregelen niet in de weg.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2570 CRvT

Lees meer: 14-81 RvT Zwolle

14-11 RvT Zwolle

Eigen belang: makelaar brengt vlak vóór executieveiling bod uit en wordt koper. Geen misbruik van omstandigheden en moeilijke positie verkoper. Optreden van makelaar als privé persoon.
Klager ziet zich vanwege zijn financiële situatie gedwongen zijn woning te verkopen. De verkoopprijs wordt eind 2011 bepaald op € 875.000. Ondanks prijsverlagingen wordt het huis niet verkocht. Begin 2013 wil de bank tot veiling overgaan, maar gaat hiertoe niet over omdat in april een open huis wordt georganiseerd. Op die dag komt beklaagde met vrouw en kinderen kijken. Hij maakt zich daarbij als makelaar bekend en zegt als privé persoon voor zichzelf en zijn gezin te komen. De makelaar neemt vervolgens contact op makelaar-verkoper maar tot onderhandelingen komt het niet. Later in 2013 wordt de vraagprijs in het zicht van een executieveiling verlaagd naar € 645.000. De notaris die met de organisatie van de veiling was belast, ontvangt vervolgens van beklaagde een bod van € 415.000. Dit bod blijkt het hoogste te zijn en daarop wordt een koopovereenkomst opgesteld. Daarin wordt onder meer een ontbindende voorwaarde opgenomen dat, mocht voordat de voorzieningenrechter zijn goedkeuring heeft gegeven, door een derde een hoger bod wordt uitgebracht, dit laatste bod zal voorgaan. Zodanig bod wordt niet gedaan waarna de verkoop aan de makelaar definitief is.
Klager verwijt de makelaar misbruik van omstandigheden o.a. door met zijn bod te wachten tot het moment van de veiling nagenoeg daar was; klager denkt dat er ten koste van hem een spel is gespeeld.
Vaststaat dat de makelaar in privé is opgetreden maar zijn handelwijze is niettemin tuchtrechtelijk toetsbaar als die handelwijze zodanig ingrijpend is dat die van invloed is op de reputatie van de beroepsgroep. In zoverre is het college van oordeel dat het op-treden van de makelaar door haar getoetst kan worden.
De Raad van toezicht kan niet anders dan constateren dat door de makelaar volstrekt transparant is gehandeld.
Net als ieder ander mag een makelaar voor zichzelf een woning kopen tegen een voor hem zo voordelig mogelijke prijs. Het feit dat iemand NVM-makerlaar is brengt niet met zich mee dat hij voor een hoger bedrag zou moeten kopen dan de waarde op grond van de marktomstandigheden.
Verkoper heeft na de aankoop door de beklaagde nog 3 maanden de tijd gehad om tot verkoop voor een hogere prijs te geraken en dat is hem niet gelukt. Tenslotte is gebleken dat het bod van beklaagde € 50.000 hoger lag dan het daaropvolgende bod.
De klacht is ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-11 RvT Zwolle

14-08 RvT Zwolle

Beweerdelijk onvoldoende informatie aan huurder. Woning te klein. Restitutie van aan verhuurder betaald bedrag.
Klager is woonachting in Amerika en zoekt voor zijn terugkeer naar Nederland een huurwoning. Beklaagde heeft een woning in de verhuur waarvoor klager belangstelling heeft. Klager is niet in de gelegenheid naar Nederland te komen voor een bezichtiging. Hij gaat af op de hem toezonden plattegrond en fotomateriaal. Bij dit laatste ontbreken foto’s van de bovenverdieping omdat de huurder om privacy redenen niet wenste dat daar foto’s werden gemaakt. Als klager bij zijn terugkeer in Nederland de woning voor het eerst bezichtigt constateert hij dat deze veel te klein is. Met name zijn omvangrijke meubilair past niet op de bovenverdieping omdat het schuine dak reeds na de begane grond begint en er dus onvoldoende nuttig vloeroppervlak en stahoogte is. Hij ziet af van de huur en verlangt de door hem aan de eigenaar betaalde € 2000 terug. Hij verwijt de makelaar onvoldoende informatie.
De Raad acht de klacht ongegrond. Vaststaat dat klager foto’s van de buitenzijde van het huis heeft gezien en dus heeft kunnen concluderen dat de bovenverdieping vermin-derde stahoogte heeft. Klager kan niet aantonen dat hij de makelaar gewezen heeft op zijn omvangrijke meubilair.
Klager heeft krachtens de huurovereenkomst een bedrag aan de eigenaar betaald, waar de makelaar buiten staat.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-08 RvT Zwolle

14-13 RvT Zwolle

Taxatie van complexe onroerende zaak: inwoongedeelte. Niet voldoende de complexiteit van de woning in rapport tot uitdrukking gebracht.
De kopers van een woning geven de makelaar opdracht om een taxatierapport op te stellen van een door hen gewenst huis. Het gaat om een bedrijfswoning van een voormalig leghennenbedrijf welke woning geschikt was gemaakt voor zogeheten inwoning, een figuur die in die landstreek niet ongebruikelijk is. De makelaar stelt twee taxatierapporten op, een van het woonhuis zonder het inwoongedeelte en een van het inwoongedeelte. Kopers kopen het woonhuis en hun zoon koopt het inwoongedeelte. Op basis van de taxatierapporten verstrekt de bank (klager) twee hypothecaire geldlening-en, een aan de kopers (de ouders) van het woonhuis en een aan hun zoon die in het inwoondeel gaat wonen.
Als een paar jaar later blijkt dat de ouders hun huis moeten verkopen, geeft de bank aan een andere makelaar opdracht om het geheel te taxeren. Deze makelaar concludeert dat beide woondelen in feite niet los van elkaar te verkopen zijn. Uiteindelijk koopt de zoon ook het deel van het huis waarin zijn ouders woonden. De bank lijdt fors verlies en dient een klacht tegen de eerste makelaar in.
De Raad van toezicht wrijft deze aan dat hij door twee taxatierapporten op te maken de onjuiste indruk heeft gewekt dat het om twee aparte gebouwen gaat. Hij heeft de onder-linge verwevenheid van beide woongedeeltes onvoldoende benadrukt.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-13 RvT Zwolle

14-14 RvT Zwolle

Biedingsproblematiek. Duidelijk aangegeven dat eindbod verwacht werd of niet?
Klagers zijn geïnteresseerd in een door beklaagde te koop aangeboden appartement. Via een eigen makelaar doen zijn verscheidene biedingen die telkens worden afgewezen via een tegenvoorstel van de kant van beklaagde. Op 19 september 2013 doen klagers een bod van € 320.000 welk bod onmiddellijk wordt afgewezen; de onderhandelingen worden door beklaagde beëindigd en het appartement wordt aan een derde verkocht. Klagers menen dat dit onjuist is.
Cruciaal is of de makelaar-verkoper tegen zijn collega gezegd heeft dat klagers een eindbod zouden moeten uitbrengen. Beide makelaars spreken elkaar op dit punt tegen.
De Raad kan niet vaststellen wie het gelijk aan zijn kant heeft en kan dan ook niet anders dan de klacht ongegrond verklaren.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-14 RvT Zwolle

13-76 RvT Zwolle

Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Te hoge vraagprijs gehanteerd? Beweerdelijk onheuse bejegening. Tuchtrechter oordeelt niet over aanspraken tot betaling. Onnodig grievende opmerkingen van makelaar in correspondentie.
Een verkoper/opdrachtgever maakt zijn makelaar een groot aantal verwijten, o.a. dat de makelaar niet op stel en sprong een bezichtiging kon arrangeren. De makelaar zou op onheuse wijze de relatie hebben beëindigd en ten onrechte kosten in rekening hebben gebracht. De beoordeling of dit laatste terecht is, is niet aan de tuchtrechter maar aan de geschillencommissie die hierover dan ook een uitspraak heeft gedaan. De makelaar heeft alle verwijten gemotiveerd betwist. Klacht ongegrond.
De raad van toezicht spreekt uit dat sommige passages van de makelaar in de correspondentie onnodig grievend zijn voor klager.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-76 RvT Zwolle

12-526 RvT Zwolle

Belangenbehartiging opdrachtgever, (beperkte) aankoopopdracht, te passieve houding makelaar. Mededelings- en onderzoeksplicht (belendende percelen)
Na aankoop van een huis door klaagster in 2007 blijkt in de tuin van de buren geheel conform het bestemmingsplan een aanbouw van 10 m lang en 3 m hoog te verrijzen waarvoor reeds eerder een bouwvergunning was afgegeven. De koper stelt haar (aan-kopend) makelaar aansprakelijk, maar de civiele rechter beslist dat er sprake was van een beperkte aankoopopdracht en wijst de (schade)vorderingen af. Daarop dient de koper een klacht in. De Raad passeert het gestelde beperkte karakter van de opdracht omdat dat door de koper wordt betwist en nergens is vastgelegd, hetgeen op de weg van de makelaar had gelegen. Voorts had de makelaar, die wel het bestemmingsplan heeft geraadpleegd de koper uitdrukkelijk op (het risico van) een omvangrijke aanbouw moeten wijzen, zodat de koper, als zij dat had gewild, van de koop had kunnen afzien. Klacht gegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-526 RvT Zwolle

11-521 RvT Zwolle

Taxatie als deskundige. Noodzaak van plaatselijke bekendheid.
Door een wijziging van het geldende bestemmingsplan worden de gebruiksmogelijk-heden van een bedrijfspand in een winkelbuurt beperkt, waardoor de eigenaren van mening zijn dat zij planschade lijden. De makelaar taxeert op verzoek van de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak over de hoogte van deze schade, ondanks dat hij in een geheel andere regio kantoor houdt. Een collega NVM-makelaar ter plaatse klaagt daarover en verwijt de makelaar onvoldoende kennis van de (lokale) situatie om een verantwoorde taxatie te kunnen uitbrengen. De raad is van oordeel dat het feit dat een makelaar buiten zijn gebied taxeert op zich zelf nog niet met zich meebrengt dat zijn taxatie reeds om die reden ondeugdelijk is. Daarvoor zijn bijkomende omstandigheden nodig en die doen zich in het onderhavige geval voor: de raad verklaart de klacht gegrond en legt de taxerende makelaar de maatregel van berisping op.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-521 RvT Zwolle

11-520 RvT Zwolle

Risicodragende projectontwikkeling. Belangenverstrengeling. Geen besef van inzicht in ongewenstheid van belangenvermenging. Onjuiste informatie aan koper over oppervlakte balkon.
Op het kantoor van de makelaar was een freeelancer werkzaam, die zich bezig hield met projectontwikkeling. Klager meldde zich als geïnteresseerde voor een appartement in een project dat bij het makelaarskantoor in verkoop was, waarbij de freelancer als behandelaar optrad. De klager ontdekte bij het aangaan van de koop-/aannemings-overeenkomst dat de freelancer niet alleen werkzaam was op het makelaarskantoor, maar ook als eigenaar van het project bij de transactie betrokken was. Hij verwijt de makelaar daarom belangenvermenging en (betrokkenheid bij) verboden projectontwik-keling. Klager klaagt voorts over onjuistheden in de hem ter beschikking gestelde documentatie en de afwikkeling van de koop?/aannemingsovereenkomst, vooral voor wat betreft forse vertraging in de oplevering. 
De Raad van Toezicht is van oordeel dat er sprake is van verboden projectontwikkeling en ernstige belangenvermenging, veroorzaakt doordat de makelaar enerzijds opdracht-gever is van de freelancer als diens medewerker, maar anderzijds opdrachtnemer van diezelfde freelancer is bij de opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van het te ont-wikkelen project. De Raad acht het begrijpelijk dat de klager daardoor in verwarring raakte wie verantwoordelijk is en verwijten over de uitvoering van de koop-/aanne-mingsovereenkomst aan het adres van de makelaar richtte, hoewel die daar formeel buiten stond. Ook ter zitting gaf de makelaar op geen enkele wijze blijk van enig besef van de ongewenstheid van de belangenverstrengeling.
Tenslotte oordeelt de Raad dat de documentatie inderdaad een ernstige onjuistheid bevatte over de oppervlaktemaat van het balkon en dat de makelaar daarvoor verwijt treft. De Raad neemt met name de belangenverstrengeling hoog op en legt de makelaar een boete op van € 10.000,-.

>
Download uitpraak (pdf)
>
Uitspraak 12-2409 CRvT Centrale Raad

Lees meer: 11-520 RvT Zwolle

11-517 RvT Zwolle

Handel. Oogmerk geen winst maar hulp aan kantoorgenoot. Rood voor Rood-regeling.
Een werknemer van het kantoor van de makelaar koopt een perceel met woonhuis voor eigen gebruik. Omdat hij (wegens economische omstandigheden) tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de overdrachtsdatum door de makelaar wordt ontslagen, verkrijgt hij geen financiering. Het perceel wordt gesplitst en de werknemer slaagt er in één deel voor de overdrachtsdatum te verkopen. Om hem te helpen koopt de makelaar zelf het andere deel. Teneinde verkoop van het perceel aantrekkelijker te maken was al in een eerder stadium de zgn. “Rood-voor-Rood-regeling” aangevraagd en van toe-passing verklaard. OP het door de makelaar gekochte perceel mag in het kader van genoemde regeling een woning worden gebouwd. Na een jaar verkoopt de makelaar het perceel, zonder (noemenswaardige) winst te maken. Klager dient een klacht in wegens strijd met artikel 6 van de Erecode (verboden handel). De Raad veroordeelt de makelaar, omdat sprake is van verboden handel, waarbij niet relevant is of de makelaar winst heeft gemaakt. Gezien de omstandigheden, de makelaar erkent zijn handelen, en geeft aan zich voortaan verre van deze handel te houden, als-mede de intentie van de makelaar, het uit de brand helpen van een ex-werknemer, ziet de Raad af van het opleggen van een maatregel en een kostenveroordeling.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-517 RvT Zwolle

11-518 RvT Zwolle

Beweerdelijk onjuiste voorlichting aan verzekeraar. Vervolg op eerdere uitspraak van dezelfde raad van toezicht. ‘Ne bis in idem’.
Klager heeft met succes eerder een klacht tegen de makelaar ingediend. Hij was door het optreden van de makelaar een transactie misgelopen. Vervolgens stelde klager de makelaar aansprakelijk voor de geleden schade. De verzekeraar van de makelaar wees de claim af naar zeggen van klager omdat de makelaar zijn verzekeraar onjuist althans onvolledig inlichtte.
De verzekeraar ging niet alleen af op de informatie van de makelaar alvorens hij zijn standpunt bepaalde. Dit standpunt en dat van de makelaar is niet in strijd met de eerdere beslissing van de raad van toezicht. Voorzover de klacht verder gaat, beschouwt de raad de nieuwe klacht als slaande op hetzelfde feitencomplex en komt om die reden niet voor behandeling in aanmerking.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad 11-2405

Lees meer: 11-518 RvT Zwolle

10-516 RvT Zwolle

Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen niet in overeenstemming met de wens van verkoper. Ongewenste doorverkoop.
In de koopovereenkomst van 2006 met een gemeente betreffende een perceel grond is een uitgestelde transportdatum overeengekomen (ca. 3,5 jaar) Na de levering in 2009 conform contract klaagt de verkoper over onvoldoende belangenbehartiging door de door hem ingeschakelde makelaar op 3 punten: klager verwachtte dat de opleveringsdatum gekoppeld was aan de start van geplande bouwactiviteiten, die echter pas geruime tijd na de transportdatum zijn begonnen; klager vond de gerealiseerde koopprijs (€ 205.000 op een vraagprijs van € 275.000) te laag en hij is het niet eens met de doorverkoop door de gemeente aan een projectontwikkelaar. De raad acht de klacht op alle onderdelen ongegrond, mede omdat klager naast de makelaar ook een andere adviseur had.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 10-516 RvT Zwolle

10-515 RvT Zwolle

 Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging en verkoopactiviteiten
De makelaar krijgt van een executeur testamentair de opdracht te bemiddelen bij de verkoop van een tot de nalatenschap behorende onroerende zaak. Klager, mede-erfgenaam, verwijt de makelaar de verkoop in samenspanning met de executeur-testamentair te traineren. De makelaar zou niet voortvarend te werk gaan, ten onrechte nalaten het object aan te melden bij het uitwisselingssysteem en hij zou contactpersonen als gegadigden opvoeren, waarmee hij helemaal geen contact heeft gehad. De raad, rekening houdend met het feit dat de executeur-testamentair als opdrachtgever geen klachten over de dienstverlening heeft geuit, wijst de klachten van klager als on-voldoende onderbouwd door feiten en omstandigheden van de hand.  

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 10-515 RvT Zwolle

10-514 RvT Zwolle

Taxatie. Te hoge waardering. Reden van taxatie en hoogte van waardering.
In het kader van de herstructurering van hun financiën wensen klagers op advies van een hypotheekadviseur hun hypotheek over te sluiten en te verhogen. Zij geven in dat kader via de hypotheekadviseur de makelaar opdracht tot het uitvoeren van een taxatie. De makelaar vermeldt in zijn taxatierapport een taxatiewaarde die exact overeenkomt met het door de hypotheekadviseur als wenselijk opgegeven eindresultaat. De makelaar verdedigt die waarde door te stellen dat hij afhankelijk van het doel van de taxatie een bandbreedte bij de vaststelling van de taxatiewaardes hanteert. Op basis van het rapport wordt een (hoge) hypothecaire geldlening aan klagers verschaft, die mede daardoor in ernstige financiële moeilijkheden komen. De Raad van Toezicht toetst marginaal en beslist dat de makelaar door een bandbreedte op de taxatiewaarde toe te passen naar aanleiding van het doel van de taxatie in strijd met het Normblad Taxaties heeft gehandeld en legt de maatregel van berisping op.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 10-514 RvT Zwolle

10-513 RvT Zwolle

Taxatie. Foutief exemplaar taxatierapport afgeleverd. Onzorgvuldig handelen bij herstel van fout.
In het kader van de herstructurering van hun financiën wensen klagers op advies van een hypotheekadviseur hun hypotheek over te sluiten en te verhogen. Zij geven in dat kader via de hypotheekadviseur de makelaar opdracht tot het uitvoeren van een taxatie. De makelaar vermeldt in zijn taxatierapport onjuiste, op een andere woning betrekking hebbende taxatiewaardes en op basis van dit rapport wordt een (hoge) hypothecaire geldlening aan klagers verstrekt. De makelaar meent zijn fout afdoende te hebben hersteld, maar de Raad van Toezicht is het daar niet mee eens en legt de makelaar de maatregel van berisping op.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 10-513 RvT Zwolle