NVM Tuchtrechtspraak

15-72 RvT Utrecht

Voordeel verminderde overdrachtsbelasting bij opvolgende transacties. Onjuiste informatie aan koper. Wijziging in concept-akte niet aan koper gemeld. Niet passende wijze van communiceren.
Klager koopt een woning via makelaar-verkoper. Deze deelt koper mede dat verkoopster maar kort in de woning heeft gewoond en dat zij het voordeel van de verminderde overdrachtsbelasting aan zich wil voorbehouden. Naar aanleiding van de door de makelaar toegezonden concept-koopakte maakt klager enkele opmerkingen. Afgesproken wordt dat de definitieve akte een paar dagen later tijdens een nieuwe bezichtiging zal worden getekend. Dat gebeurt. Als klager op zeker moment de concept-leveringsakte krijgt, ziet hij dat daarin een woordje is gewijzigd ten opzichte van de eerste concept-koopakte waardoor het voordeel van de verminderde overdrachtsbelasting aan verkoper toekomt. Als klager daarover contact opneemt met de makelaar, reageert deze niet op een wijze die men van een NVM-makelaar verwacht.
De raad van toezicht acht de handelwijze van de makelaar niet correct.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-72 RvT Utrecht

15-75 RvT Utrecht

Onzorgvuldig en onvolledig taxatierapport. Ontvankelijkheid klager.
Klager wil een naast zijn woning gelegen strook grond aankopen. Hij bereikt met de eigenaar overeenstemming voor een koopsom van € 17.000. In verband met zogeheten restgroen was de gemeente bij de gesprekken tussen klager en verkoper betrokken. De gemeente geeft geen toestemming voor de verkoop en vindt dat de strook grond eerst aan haar moet worden overgedragen waarna overdracht aan klager kan plaatsvinden. In dat verband krijgt beklaagde van de gemeente opdracht om de strook grond te waarderen. Deze komt tot een bedrag van € 40.750. Klager acht dat dit veel te hoog en ziet van de aankoop af. Hij dient een klacht in tegen de taxerende makelaar. Hij vindt dat de taxatie ondeugdelijk is.
Het verweer van beklaagde dat hij zich alleen heeft te verantwoorden tegenover zijn opdrachtgever de gemeente, verwerpt de raad. Nu bekend was dat klager de belangstellende voor de grond was, had hij een belang bij de klacht en kan dus in zijn klacht worden ontvangen.
De raad van toezicht is van oordeel dat de makelaar diverse steken heeft laten vallen. Over het doel van de taxatie, de ligging van het perceel, de eigendomssituatie vermeldt het rapport niets. De opmerking in het rapport dat het perceel aan de rand ligt van een mogelijk uitbreidingsgebied acht de raad suggestief.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-75 RvT Utrecht

15-34 RvT Utrecht

Biedingsproblematiek. Gebrekkige communicatie en kantoororganisatie.
Klager voert via een eigen makelaar onderhandelingen over de aankoop van een woning. Op zijn bieding verneemt noch hij noch zijn makelaar gedurende 3 weken taal noch teken. Als hij tenslotte direct contact opneemt met de verkoper blijkt deze van niets te weten en al principe-overeenstemming te hebben bereikt met een andere gegadigde. Uiteindelijk gunt verkoper zijn woning aan klager.
Makelaar-verkoper (beklaagde) erkent dat er het een en ander mis ging. Hij was gedurende enige weken met vakantie en liet zich vervangen door een oud-NVM-makelaar. Blijkbaar heeft het ontbroken aan communicatie tussen deze oud-collega en zijn kantoormedewerkers.
De raad van toezicht rekent beklaagde de gang van zaken aan.

 
> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-34 RvT Utrecht

15-16 RvT Utrecht

Beweerdelijk optreden voor meerdere partijen tegelijk. Gebreken aan het gekochte bij doorverkoop.
Klaagster tracht haar woning via beklaagde te verkopen. Omdat zij haast heeft doet haar makelaar de suggestie het huis aan een hem bekende particuliere belegger te verkopen. Dat lukt vlot. Kort daarop meldt zich een particulier bij de makelaar en via deze wordt de woning doorverkocht voor € 35.000 meer dan klaagster ontving. Het verwijt van klaagster dat de makelaar voor meerdere partrijen tegelijkertijd is opgetreden is onterecht: de makelaar is de makelaar van klaagster geweest en verkoopmakelaar van de belegger, niet van de uiteindelijke koopster.
Vóór de overdracht aan de uiteindelijke koopster worden diverse gebreken aan de woning ontdekt. Een van die gebreken wordt door de belegger opgelost, voor een ander gebrek waarvan de makelaar denkt dat klaagster daarvan heeft afgeweten, spreekt hij herhaaldelijk klaagster aan. Deze stelt dat zij buiten de transactie belegger/koopster staat.
De raad acht het niet juist dat de makelaar klaagster bleef bestoken met verzoeken bij te dragen in de herstelkosten.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-16 RvT Utrecht

15-03 RvT Utrecht

Overstap van medewerker van het ene kantoor naar het andere. Opdracht uit de tijd van het eerste dienstverband.
Een medewerker van een makelaar (klager) heeft een verkoopgesprek met een hem bekende eigenaar. Kort daarop stapt hij over naar een ander makelaarskantoor en voert namens deze de verkoopopdracht uit. De nieuwe werkgever van de medewerker (beklaagde) is van de situatie op de hoogte, maar grijpt niet in. De raad van toezicht acht dit laakbaar.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-03 RvT Utrecht

15-04 RvT Utrecht

Problemen bij totstandkoming huurovereenkomst.
Een makelaar krijgt opdracht om met een potentiële huurder van een praktijkruimte te onderhandelen over de huurprijs. Als daarover overeenstemming wordt bereikt blijken er ineens nog andere bespreekpunten tussen partijen te liggen waar de makelaar niets van afwist. Hij had alleen opdracht om over de huurprijs te onderhandelen en die taak heeft hij vervuld. De hem gemaakte verwijten van tekort schieten zijn niet terecht.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2576 CRvT

Lees meer: 15-04 RvT Utrecht

15-02 RvT Utrecht

Onjuist woonoppervlak in verkoopinformatie vermeld.
Klager beklaagt zich erover dat het woonoppervlak van de door hem gekochte woning geen 120 m² bedraagt zoals in de verkoopinformatie is vermeld, maar minder – volgens de taxateur 108 m² en volgens de verkopend makelaar (beklaagde) na nameting door deze 113 m². De makelaar erkent de door hem gemaakte fout.
De Raad van toezicht acht de klacht gegrond maar legt geen maatregel op.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-02 RvT Utrecht

14-79 RvT Utrecht

Als makelaar-verkoper vergoeding van koper bedongen. Registratie van andere koopsom dan de werkelijke.
Een makelaar krijgt een verkoopopdracht van een woning waarvan de opbrengst ver onder de hypothecaire schuld ligt. Omdat de standaardvergoeding van de bank aanzienlijk ligt onder de kosten die de makelaar zal maken, wordt met de bank afgesproken dat van de opbrengst een bedrag van € 2500 zal worden afgesplitst ten behoeve van de makelaar. Er komt een koper die volgens de koopakte koopt voor € 110.000. Als aanvullende overeenkomst wordt een stuk opgemaakt waarbij de koper zich bereid verklaart € 2500 aan de makelaar te betalen.
Koper (klager) beklaagt zich erover dat de makelaar van beide partijen een bemiddelingsopdracht heeft gehad. De raad van toezicht is van oordeel dat dit niet het geval was. De raad is wel van mening dat een NVM-makelaar zich niet van de onderhavige constructie had moeten bedienen. Hierdoor is namelijk een andere koopsom geregistreerd dan de werkelijke Het ware beter geweest om de opdracht te weigeren als de vergoeding van de bank te laag wordt gevonden.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-79 RvT Utrecht

14-80 RvT Utrecht

Onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Gebrekkige communicatie. Teveel aandacht voor koppeling verkoop aan aankoop.
Klager heeft zijn woning in verkoop bij beklaagde. Dor een gegadigde worden biedingen gedaan die verkoper afwijst. Als klager verneemt dat de gegadigde binnenkort voor langere tijd afwezig is, verzoekt hij zijn makelaar om snel te schakelen. Klager stelde als voorwaarde dat hij een bepaald door hem gewenst appartement zou kunnen verwerven. In de daarop volgende periode laat de makelaar door gebrekkige communicatie diverse steken vallen, o.a. door klager niet te adviseren van de koppeling tussen verkoop en aankoop af te zien, waardoor de gegadigde voor zijn woning het gevoel kreeg aan het lijntje te worden gehouden, reden waarom deze zijn bieding introk en een nader pand kocht. De klacht is gegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-80 RvT Utrecht

14-59 RvT Utrecht

Waardebepaling tegen de zin van een van de twee opdrachtgevers gemeld.
Klaagster en haar partner gaan uit elkaar. In dat kader moet de gezamenlijke woning worden verkocht. Als na geruime tijd geen verkoop tot stand komt, vat klaagster het plan op om zelf de woning te verwerven. Later wordt de makelaar door de man benaderd met het verzoek een waardebepaling aan hem af te geven. Klaagster heeft hier ernstig bezwaar tegen. Omdat de man blijft aandringen wil de makelaar klaagster later dezelfde vraag stellen, maar hij kan haar telefonisch niet te pakken krijgen en stuurt haar vervolgens een SMS-bericht. Als daarop geen reactie komt, geeft de makelaar aan de man en de vrouw de waardebepaling door. Klaagster is boos. De raad van toezicht stelt dat de verkoopopdracht door beide partners is verstrekt. De vraag om een waardebepaling had dan ook van beide opdrachtgevers afkomstig moeten zijn.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-59 RvT Utrecht

14-60 RvT Utrecht

Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging. Ontmoedigingsbeleid.
Verkoper is van mening dat zijn makelaar, die tevens zijn buurvrouw is, een ontmoedigingsbeleid heeft gevoerd bij de verkoop van zijn woning. Het verwijt dat de makelaar aan een belangstellende, liet weten dat nog een andere woning in dezelfde straat te koop stond, is niet terecht.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-60 RvT Utrecht

14-33 RvT Utrecht

Te hoge huurprijs vastgesteld? Summiere onderbouwing taxatierapport. Gebrek aan communicatie.
De huurster van een horecagelegenheid heeft een geschil met de verhuurder over de huursom. In dat kader wordt een procedure voor de rechter gevoerd. Verhuurder stelt voor om een onafhankelijke makelaar de huurprijs te laten vaststellen. Met de door de verhuurder voorgedragen makelaar gaat klaagster accoord. Zij is het niet eens met de door deze vastgestelde huursom van € 14.000 per jaar. Zij is van mening dat de makelaar niet zorgvuldig met haar belangen is omgegaan. Dat zou onder meer blijken uit het feit dat de makelaar uitging van een gemeentelijke notitie waarin de omgeving zou worden opgeknapt, maar daarvan is het nimmer gekomen.
De Raad van toezicht acht de klacht ongegrond. Wél is het college van mening dat de onderbouwing van de vastgestelde waarde erg summier is. De communicatie met klaagster had beter gekund. Nu zou de indruk gewekt kunnen zijn van beïnvloeding of bevoordeling. Van dat laatste is echter geen sprake.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-33 RvT Utrecht

14-19 RvT Utrecht

Eigen belang: moeder van adviserende makelaar wordt koopster. Schijn van belangenverstrengeling.
Een dame op gevorderde leeftijd (klaagster) met broze gezondheid vraagt een makelaar om advies over een verhuurde woning die zij bezit. Zij wenste deze woning te verkopen. In dat kader taxeert de makelaar de woning in 2009 op een leegwaarde van € 270.000 en een waarde in verhuurde staat van € 162.000. Daarbij houdt de makelaar rekening met de staat van het pand. In mei 2011 neemt klaagster opnieuw contact op met de makelaar en geeft aan de woning te willen verkopen. Daarbij zegt zij eerst te willen pogen de bejaarde huurders te bewegen de woning te verlaten en daar een zeker bedrag voor over te hebben. In datzelfde gesprek zegt de makelaar dat zijn moeder wellicht belangstelling heeft voor het huis als belegging. Als de huurders niet op het aanbod van klaagster ingaan, komt opnieuw verkoop ter sprake. Vanwege de inmiddels verslechterde markt zou de koopprijs volgens de makelaar € 142.500 bedragen. De makelaar geeft klaagster de mogelijkheid om die koopprijs te laten toetsen door een andere makelaar Klaagster acht dat niet nodig en verkoopt het huis aan de moeder van de makelaar voor genoemd bedrag. De overdracht vindt op 1 december 2011 plaats.
Later die maand zeggen de huurders de huur op. De nieuwe eigenaresse laat het pand na vertrek van de huurders opknappen en verkoopt het pand in 2012 voor € 255.000.
Door de uiteindelijke koper en enige familieleden gealarmeerd dient klaagster een klacht in.
De raad van toezicht acht de klacht gegrond. De enkele mededeling van de makelaar aan klaagster dat zij de mogelijkheid had om de koopsom te laten toetsen was niet voldoende. De makelaar had rekening moeten houden met de ouderdom en de gezondheidstoestand van klaagster. Hij had zich moeten realiseren dat hij in casu uiterst behoedzaam had moeten opereren hetgeen hij niet gedaan heeft.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-19 RvT Utrecht

13-89 RvT Utrecht

Adviseur en tegelijkertijd koper van pand van cliënt. Misbruik van omstandigheden. Zeer ernstige schending van Erecode.
Zie ook 11-73 RvT Utrecht, 12-2416 tussen CRvT en 12-2416 eind CRvT. Een makelaar, toen nog niet aangesloten bij de NVM, wordt door een bejaard echtpaar gevraagd hen behulpzaam te zijn bij hun mogelijke problemen met de hypotheekhouder. De makelaar biedt aan dat hij het huis van het echtpaar koopt. Dat gebeurt tegen een lage koopsom waarbij wordt vastgelegd dat het echtpaar in het huis mag blijven wonen.
Naderhand ontstaat bij het echtpaar twijfel over de transactie en spant het een rechtszaak aan. De rechtbank stelt misbruik van omstandigheden vast en acht de zaak geschikt voor vernietiging. Vervolgens wordt tussen partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. De ingediende klacht wordt ingetrokken doch de raad van toezicht zet de behandeling van de klacht vanwege de ernst van het gebeurde voort en veroordeelt de makelaar.
In hoger beroep verklaart de Centrale Raad van Toezicht de klacht alsnog niet-ontvankelijk omdat de makelaar ten tijde van het gebeurde, nog geen NVM-makelaar was. De NVM dient vervolgens een nieuwe klacht in tegen de onderneming waaraan de makelaar verbonden was en nog altijd is.
De Raad van Toezicht stelt vast dat de feitelijk betrokken makelaar zijn eigen belang heeft laten prevaleren boven dat van het echtpaar en acht het gebeurde bijzonder ernstig. De raad . neemt in zijn overwegingen mee dat de feitelijk betrokken makelaar en ook de destijds verantwoordelijke makelaar spijt hebben betuigd en in te zien dat er volstrekt onjuist is gehandeld. Tevens wordt meegewogen dat sinds het gebeurde geruime tijd is verstreken en dat klaagster (de NVM) verklaard heeft niet uit te zijn op sluiting van de makelaarsonderneming. Er kan echter geen lagere straf volgen dan een schorsing.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Utrecht, 12-07 RvT Utrecht
> Uitpsraak CRvT, 12-2426 CRvT

Lees meer: 13-89 RvT Utrecht

13-36 RvT Utrecht

Beweerdelijk oncollegiaal gedrag. Benaderen van opdrachtgevers van kantoor dat bekend maakte dat zijn activiteiten worden overgedaan aan een ander kantoor.
Een makelaarskantoor maakt bekend dat zijn activiteiten worden overgedragen aan een ander kantoor. Het introduceert dit kantoor bij zijn opdrachtgevers. Daarop wordt een aantal van die opdrachtgevers benaderd door een derde kantoor (beklaagde). Het overnemende kantoor dient daarop een klacht in tegen laatstgenoemd kantoor.
De raad van toezicht constateert dat het de opdrachtgevers van het eerstgenoemde kantoor vrij stond om al dan niet in zee te gaan met het overnemende bedrijf. Zij hadden zich daarover nog niet uitgelaten toen zij door beklaagde werden benaderd. In die tussenfase handelde beklaagde niet onjuist door zichzelf bij die opdrachtgevers te introduceren. Meer dan introduceren deed beklaagde bovendien niet. De klacht is ongegrond.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-36 RvT Utrecht

12-52 RvT Utrecht

Zinsnede in taxatierapport niet onheus jegens partij bij echtscheiding.
Een makelaar verricht in opdracht een taxatie van de echtelijke woning in het kader van een echtscheiding. Een der echtelieden stuurt de makelaar foto’s en een bouwkundige rapportage van het pand. De makelaar vermeldt daarover in zijn taxatierapport dat hij met respect voor de verzender en de bouwkundige, de neiging heeft om die informatie als een enigszins gekleurde voorstelling van zaken te beschouwen en op zijn eigen waarnemingen af te gaan.
De raad van toezicht beschouwt die bewoordingen als toelaatbaar.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-52 RvT Utrecht

12-53 RvT Utrecht

Gedeeltelijk onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Geen onderzoek gedaan naar bijzondere status bijgebouw. Status van assistent-makelaar.
De problemen die bij de nakoming van de koopovereenkomst ontstaan, zijn in belangrijke mate veroorzaakt door de onduidelijke status van het bijgebouw. De makelaar had daar in verband met het feit dat het om een bijzonder verkoopobject ging, nader onderzoek naar moeten doen. Overigens valt ook verkopers/klagers in dit opzicht iets te verwijten.
Dat degene die voor het makelaarskantoor optrad zich ten onrechte als assistent-makelaar uitgaf, is niet komen vast te staan. Dat die medewerker namens het makelaarskantoor de koopakte tekende, is voor de stelling van klagers onvoldoende bewijs.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2459 CRvT

Lees meer: 12-53 RvT Utrecht

12-09 RvT Utrecht

Oncollegiaal gedrag. ‘Onder andermans duiven schieten’.
De verhoudingen tussen twee makelaars(kantoren) in een en dezelfde plaats is al jaren slecht. Partijen dienen over en weer klachten tegen elkaar in.
De raad van toezicht is van oordeel dat als een makelaar weet of kan weten dat een opdrachtgever aan een collega-makelaar een verkoopopdracht gaf, ook al is deze nog niet gemeld in het NVM-systeem, die makelaar zich dient te onthouden van rechtstreeks contact met de verkoper. De raad overweegt ten overvloede dat beide makelaars onvoldoende hebben gedaan om kwesties te deëscaleren en kondigt zware maatregelen aan als zij klachten jegens elkaar blijven indienen.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2429 CRvT
> Uitspraak CRvT, 13-2429 CRvT II

Lees meer: 12-09 RvT Utrecht

12-07 RvT Utrecht

Eigen belang: makelaar koopt zelf. Vordering vernietiging van koopovereenkomst op basis van misbruik van omstandigheden toewijsbaar. Ambtshalve voortzetting van de klachtbehandeling na intrekking van de klacht.
Zie ook 11-73 RvT Utrecht, 12-2416 tussen CRvT, 12-2416 eind CRvT en 13-89 RvT Utrecht. De makelaar heeft van de aanvankelijke klagers hun woning gekocht met het beding dat zij in die woning mochten blijven wonen. De rechtbank heeft geoordeeld dat de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst wegens misbruik van omstandigheden toewijsbaar is. De makelaar heeft de bepaling over eigen belang in de Erecode geschonden. Hij heeft zijn rol in het maatschappelijk verkeer ernstig miskend en een groot gebrek aan integriteit getoond. 

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 12-2426 CRvT

Lees meer: 12-07 RvT Utrecht

12-01 def RvT Utrecht

Taxatie. Waardering in verhuurde staat niet te rijmen met gangbare maatstaven. Waardeberekening uitsluitend gebaseerd op huurrendement. Geen rekening gehouden met leeftijd huurders. Te lage waardering.
Klager stelt dat de waardering door drie taxateurs van de bij hem in eigendom toebehorende verhuurde woning aanzienlijk te laag is gewaardeerd. In een tussenuitspraak heeft de raad van toezicht de taxateurs verzocht om een nadere uitleg van hun taxatie. De rad acht die uitleg zeer onbevredigend. De waarde in verhuurde staat is niet in overeenstemming met gangbare maatstaven van waardering. De taxateurs baseerden zich ten onrechte uitsluitend op het huurrendement en betrokken niet de waarde ingeval van toekomstige leegstand bij hun waardering. De leeftijd van huurders is eveneens ten onrechte niet meegenomen. De raad van toezicht concludeert dat de taxatie aanzienlijk te laag is.
 

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Utrecht 11-46 tus RvT Utrecht
> Uitspraak CRvT, 12-2397/12-2427 CRvT

Lees meer: 12-01 def RvT Utrecht

11-73 RvT Utrecht

Taxatie. Onzorgvuldigheid bij opstellen taxatierapport. Onduidelijkheid of en wanneer getaxeerd is en welke criteria zijn gehanteerd.
Zie ook 12-07 RvT Utrecht, 12-2426 CRvT en 13-89 RvT Utrecht. De makelaar heeft geen duidelijkheid kunnen verschaffen of en wanneer hij het te taxeren object bezocht. Evenmin heeft hij duidelijk kunnen maken welke criteria hij zijn waardering hanteerde. De schijn is gewekt dat de waardering de lage koopsom rechtvaardigde. Zie ook RvT Utrecht ambtshalve d.d. 13 januari 2012.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 12-2416 CRvT tussen
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 12-2416 CRvT eind

Lees meer: 11-73 RvT Utrecht

11-77 RvT Utrecht

Beweerdelijk te lage verkoopprijs.
Klager/legataris is van mening dat de woning van een overledene te laag is getaxeerd en te weinig heeft opgebracht. Hij is van mening dat alleen de grond als bijna net zoveel waard is als de verkoopprijs. De inhoud is veel groter dan de makelaar vaststelde. De WOZ-waarde ligt aanzienlijk hoger en een andere plaatselijke makelaar komt op een aanzienlijk hogere waarde.
De raad van toezicht komt tot het oordeel dat de makelaar niet klachtwaardig heeft gehandeld. De WOZ-waarde was ambtshalve aanzienlijk verlaagd. Vast is komen te staan dat de makelaar naar beste weten en kunnen is opgetreden. De inderdaad onjuist vastgestelde maatvoering heeft niet geleid tot een te lage opbrengst. De raad neemt aan dat de makelaar terughoudend en voorzichtig is geweest bij het bepalen van de opbrengst.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-77 RvT Utrecht

11-46 tus RvT Utrecht

Taxatie. Summiere onderbouwing van vastgestelde waarden. Taxateurs opgedragen met nadere toelichting te komen.
Klager beklaagt zich over de aanzienlijk te laag vastgestelde waarden van een hem in eigendom toebehorende verhuurde woning. Die waarden zijn vastgesteld in opdracht van de curator in het faillissement van klager.
De raad van toezicht stelt vast dat de in het taxatierapport genoemde waarden ook ter zitting summier zijn onderbouwd. Met name de lage waarde in huidige gedeeltelijke verhuurde staat (€ 140.000) in verhouding tot de waarde leeg en onverhuurd (€ 400.000) vergt een nadere toelichting.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Utrecht,  12-01 def RvT Utrecht
> Uitspraak CRvT, 12-2397/12-2427 CRvT

Lees meer: 11-46 tus RvT Utrecht

11-40 RvT Utrecht

Onjuist woonoppervlak.
Makelaar/verkoperheeft zonder controle het woonoppervlak van 100 m² overgenomen uit een verkoopbrochure van een andere makelaar. De daarin genoemde maatvoering is onjuist: die is zeker 10 % minder. Ook al gold ten tijde van de aankoop door klagers nog niet de thans geldende meetinstructie, dat pleit makelaar-verkoper niet vrij.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-40 RvT Utrecht

11-13 RvT Utrecht

Biedingsproces. Onjuiste afhandeling onderhandelingen.
Klaagster voert onderhandelingen over de aankoop van een woning die bij een makelaar(beklaagde) te koop staat. Klaagster zegt dat zij binnen de door de makelaar gestelde termijn (tot 16.00 u de volgende dag) het eindvoorstel van de makelaar heeft geaccepteerd. De makelaar zegt dat klaagster de vorige dag zijn eindvoorstel niet heeft aanvaard waarmee de onderhandelingen ten einde waren en hij dus vrij was om het pand aan een derde (voor een hogere prijs) te verkopen, hetgeen gebeurde. Uit stukken die de makelaar zelf te berde brengt, komt het beeld naar voren dat de onderhandelingen met klaagster nog liepen. De makelaar heeft dus onjuist gehandeld.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-13 RvT Utrecht

11-14 RvT Utrecht

Na beëindiging dienstverband en start eigen kantoor contact opgenomen met opdrachtgever van oud-werkgever.
Ten tijde van zijn dienstverband bij klager heeft beklaagde zonder succes bemiddeld tussen verkoper en een gegadigde. Door kort na beëindiging van zijn dienstverband en inmiddels een eigen kantoor begonnen zijnde contact op te nemen met dezelfde onderhandelingspartijen kon bij verkoper de indruk ontstaan dat beklaagde gebruik maakte van informatie die hem uit zijn vorig dienstverband bekend was.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-14 RvT Utrecht

11-03 RvT Utrecht

Waardering woning in kader van echtscheiding. Omgaan met informatie van één van de twee gezamenlijke opdrachtgevers. Beweerdelijk ongemanierd optreden makelaar.
Beide (ex-)echtelieden zijn ten overstaan van de rechtbank overeengekomen dat het makelaarskantoor (beklaagde) een bindende taxatie van de voormalige echtelijke woning zou uitbrengen. Waar dus sprake is van een gezamenlijke opdracht is het terecht dat de makelaars geen rekening hielden met een bouwkundig rapport dat in opdracht van één der opdrachtgevers is opgesteld en waartegen de andere opdrachtgever bezwaar heeft. Evenzeer is het terecht dat de makelaars correspondentie tussen hen en klagers ter hand stelden van de mede-opdrachtgever.

Het enkele feit dat een der makelaars een telefoongesprek met een der klagers afkapte, maakt nog niet dat die makelaar ongemanierd optrad.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-03 RvT Utrecht

11-02 RvT Utrecht

Taxatie. Beweerdelijk te hoge waardering.
In het kader van een echtscheidingsprocedure spreken partijen voor de rechter af dat elk een makelaar een taxatie van de echtelijke woning zal laten verrichten en dat de makelaar die de hoogste waardering geeft, de verkoopopdracht zal krijgen. Beklaagde (makelaar van de man) adviseert een vraagprijs van € 850.000 en een opbrengst van € 795.000. De makelaar van de vrouw schat een opbrengst van € 785.000 in. Beklaagde krijgt de opdracht maar slaagt niet in een verkoop. Een later ingeschakelde derde makelaar komt op € 650.000 opbrengst.
De raad acht het verschil tussen beide eerste makelaars niet zodanig groot dat geoordeeld moet worden dat de eerste makelaar (beklaagde) kennelijk onjuist heeft gewaardeerd.

> Download uitspraak (pdf) 
> Uitspraak Centrale Raad 12-2379 

Lees meer: 11-02 RvT Utrecht

09-97 RvT Utrecht

Huur kantoorruimte. Onduidelijke afspraken over bedenktijd.
Klaagster/huurster ging ervan uit dat de makelaar haar verzoek om een lagere huurprijs aan de eigenaar zou overbrengen en dat in afwachting daarvan de bedenktijd voor klaagster niet verliep. De makelaar zegt dat hij klaagster slechts kort de tijd heeft gegeven om het voorstel van de eigenaar te aanvaarden. Toen dat niet gebeurde is de ruimte aan een derde verhuurd.
De raad kan niet vaststellen welke lezing de juiste is. De makelaar kan verweten worden dat hij niet duidelijk genoeg geweest is welke bedenktijd klaagster had en dit niet schriftelijk bevestigde.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 09-97 RvT Utrecht

08-105 RvT Utrecht

Te hoge verkoopopbrengst geschat. Geen schadevergoeding door Raad van Toezicht. Twijfel over reële schade. Tuchtrechtelijke veroordeling en civielrechtelijke aansprakelijkheid.
De makelaar zegt dat de woning van klagers € 1.750.000 tot € 1.800.000 bij een verkooptijd van 1 tot 1,5 jaar kan opbrengen. De woning wordt na ruim 1,5 jaar voor € 1.315.000 verkocht. Nu de makelaar erkent dat hij onvoldoende rekening hield met het feit dat de stijl van afwerking slechts een beperkte groep gegadigden zal aanspreken, en nu de door hem in vergelijking gebrachte panden een excessief verschil in bedragen per m² te zien geven, is hij onzorgvuldig geweest met zijn verwachtingen. Op de verkochte woning zaten hypothecaire leningen tot een bedrag van € 1.800.000 verstrekt door de BV waarvan klager enig aandeelhouder is. Die leningen zijn niet gebaseerd op een taxatie van beklaagde. In dat verband acht de raad het aannemelijk dat de schade voor klager wordt vastgesteld op het bedrag van de leningen minus de opbrengst van de woning. De raad merkt tenslotte opdat een tuchtrechtelijke veroordeling van een makelaar nog niet automatisch betekent dat de makelaar ook civielrechtelijk aansprakelijk is (HR 2003, 537).

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 08-105 RvT Utrecht

07-34 RvT Utrecht

Taxatie. Te hoge waardering. Taxatie verricht in totaal ander werkgebied. Recht om te klagen niet verwerkt.
Een makelaar verricht in november 2002 een taxatie in een gebied meer dan 200 km van zijn plaats van vestiging. Hij komt op een onderhandse verkoopwaarde van € 130.000 en een executiewaarde van € 115.000; na verbouwing zijn die waardes € 140.000 en € 125.000. Klaagster verstrekt een hypothecaire geldlening van € 151.900. In december 2004 bracht het pand in executie € 90.000 op en in april 2005 op de vrije markt € 111.000. Het recht om een klacht in te dienen is door de bank na 4 jaar niet verwerkt. De makelaar is niet voldoende bekend met de regio waarin hij taxeerde en is daardoor onzorgvuldig geweest. Zijn referentiepanden kunnen niet als zodanig dienen. Onvoldoende onderbouwing van zijn rapport.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 07-34 RvT Utrecht