NVM Tuchtrechtspraak

14-44 RvT 's Gravenhage

Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop. Ruiltransactie voorgesteld. Geen tegenstrijdige belangen.
Een makelaarskantoor heeft opdracht de woning van klaagster te verkopen. Dat traject verloopt moeizaam. Als er op een gegeven moment een gegadigde in beeld komt, stelt het kantoor voor om een ruiltransactie te plegen met het doel om de door klaagster in te nemen woning, die veel goedkoper is dan de hare, door te verkopen. Klaagster wijst dit voorstel tot tweemaal toe af. Het feit dat het makelaarskantoor op zeker moment de woning van de gegadigde in de verkoop neemt, betekent niet dat het tegenstrijdige belangen dient. Wél dient een makelaar bij een ruiltransactie behoedzaam te opereren. Het staat voor de raad vast dat dit gebeurd is.

> Download uitspraak (pdf)


UITSPRAAK DOENDE:

inzake:

Mevrouw J. VAN L., wonende te R, klaagster,
 
contra:

B MAKELAARDIJ B.V., kantoorhoudende te Z, beklaagde,

1.      De klacht is door klaagster ingediend bij NVM Consumentenservice op 17 december 2013 en aan de Raad doorgezonden op 10 maart 2014. Het verweerschrift is op 4 april 2014 door beklaagde ingediend.

2.      De klacht is behandeld ter zitting van de Raad op 6 juni 2014. Ter zitting waren namens klaagster aanwezig mevrouw E. van L. en de heer G. B.. Zijdens beklaagde waren aanwezig de heren M.B. en K. van der P, bijgestaan door mevrouw mr. N.F. Klein Nagelvoort.

3.      Mede gelet op het verhandelde ter gelegenheid van de zitting van de Raad komt de klacht van klaagster er, kort samengevat, op neer dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door tekort te schieten in de behartiging van haar belangen en tegenstrijdige belangen te hebben behartigd.

4.      Het verweer van beklaagde houdt, kort samengevat, in dat zij steeds naar beste vermogen de belangen van klaagster heeft behartigd en dat van het behartigen van tegenstrijdige belangen geen sprake is geweest. Beklaagde heeft aan de mogelijke koper van de woning van klaagster duidelijk gemaakt dat zij als verkopend makelaar optrad en niet tevens als aankopend makelaar voor dezelfde woning kon optreden.

5.      Mede gelet op het verhandelde ter zitting staat het navolgende vast:
a)      Beklaagde had van klaagster de opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van de woning K-land 14 te Z;
b)      In april 2013, toen K-land 14 al lange tijd te koop stond, meldde zich de familie Z uit Z als geïnteresseerde in de woning van klaagster;
c)      Door beklaagde is aan klaagster rond mei 2013 voorgelegd om tot een ruiltransactie te komen, waarbij klaagster haar woning aan de familie Z zou verkopen en klaagster de aanzienlijk goedkopere woning van de familie Z aan de T-berg 50 te Z zou kopen, dit laatste om laatstbedoelde woning vervolgens weer door te verkopen;
d)     Dit voorstel is zijdens klaagster van de hand gewezen, volgens klaagster “met klem”;
e)     De familie Z bleef geïnteresseerd in de woning van klaagster en heeft beklaagde ingeschakeld voor de verkoop van hun woning aan de T-berg 50;
f)     Het voorstel om tot een ruiltransactie met de familie Z te komen heeft beklaagde in september 2013 herhaald, toen een woning op de markt kwam die door beklaagde als alternatief werd gezien voor de familie Z (en daarmee als concurrerend voor de woning van klaagster); ook toen is het voorstel door klaagster van de hand gewezen;
g)    Bij bericht van 3 december 2013 heeft de heer B namens klaagster aan beklaagde aangegeven dat het vertrouwen in de bemiddelingsactiviteiten van beklaagde ernstig was ondermijnd en dat zij geen andere weg zag dan de relatie met het kantoor van beklaagde te beëindigen;
h)    Beklaagde heeft vervolgens een intrekkingscourtagenota verzonden.

6.      De Raad is van oordeel dat geenszins gebleken is dat beklaagde de belangen van klaagster onvoldoende heeft behartigd. Juist gezien de in zijn algemeenheid uiterst moeizame woningmarkt én het al geruime tijd te koop staan van de woning van klaagster heeft beklaagde naar het oordeel van de Raad alleszins adequaat gehandeld door de mogelijkheid van een ruiltransactie aan klaagster voor te leggen. Uiteraard stond het klaagster vrij om haar bedenkingen te hebben bij een dergelijke ruiltransactie en deze van de hand te wijzen, dat neemt niet weg dat het beklaagde vrij stond om klaagster op de mogelijkheid van een ruiltransactie te wijzen. Sterker nog, de Raad acht het voor een redelijk handelend makelaar in een geval als het onderhavige zelfs geraden om de mogelijkheid van een ruiltransactie te berde te brengen. Niet is gebleken dat de informatieverstrekking zijdens beklaagde over een ruiltransactie tekort is geschoten. Die informatie was weliswaar zeer beperkt en globaal, doch is kennelijk niet uitgewerkt, daar de mogelijkheid van een ruiltransactie door klaagster (tot tweemaal toe) terstond werd afgewezen.

7.      De Raad is van oordeel dat beklaagde geen tegenstrijdige belangen heeft behartigd. Weliswaar dient de bij een ruiltransactie zoals in het onderhavige geval door beklaagde voorgesteld betrokken makelaar behoedzaamheid te betrachten én duidelijkheid over zijn positie te verschaffen teneinde te voorkomen dat hij in een situatie verzeild raakt waarin hij tegenstrijdige belangen gaat behartigen, het onderhavige geval kenmerkt zich erdoor dat al vóórdat door beklaagde een begin van uitvoering aan een eventuele ruiltransactie kon worden gegeven door of namens klaagster is aangegeven dat zij niet voor een ruiltransactie voelde (hetgeen haar overigens, zie hiervoor, volledig vrijstond). De omstandigheid dat beklaagde op enig moment als verkopend makelaar voor de familie Z is gaan optreden, levert niet reeds een tegenstrijdig belang op. Bovendien heeft de heer Z per email bevestigd dat beklaagde hem heeft meegedeeld dat zij geen rol kon spelen in de aankoop van een huis waarvoor zij als verkopend makelaar optrad.

8.      Gelet op het hiervoor gestelde is de Raad van oordeel dat de klacht ongegrond is.

Uitspraak doende: verklaart de klacht ongegrond.

Aldus gedaan te ‘s-Gravenhage op 16 juni 2014, door mr. K.R. van der Graaf, voorzitter,W.F. Klap, lid en Mr. J.A. Huijgen, secretaris.