NVM Tuchtrechtspraak

15-25 RvT Rotterdam

Taxatie. Bindende taxatie. Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling.
Klager, een woningbouwvereniging, wilde een woning van de eigenaren terugkopen. Klager en de eigenaren hebben allebei een taxateur gevraagd om de waarde van de woning te bepalen. Beklaagde heeft de waardebepaling voor de eigenaren verricht. Partijen konden het niet eens worden en uiteindelijk is de woning in het kader van de overeengekomen geschillenregeling, door drie taxateurs, waaronder beklaagde, bindend getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat er sprake was van belangenverstrengeling doordat hij ook bij de aankoop van de nieuwe woning van de eigenaren betrokken was. Bij deze laatste transactie trad beklaagde op voor de verkopers. Beklaagde zou geen onafhankelijke taxatie hebben verricht en zou naar een bepaalde waarde hebben toegerekend. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij geprobeerd heeft om het oordeel van de door klager ingeschakelde taxateur te beïnvloeden.
De Raad overweegt dat een NVM-makelaar er voor dient te waken dat er een onjuiste beeldvorming ontstaat over de aan zijn oordeel voorgelegde zaken en over zijn werkwijze en positie. In dit geval heeft beklaagde de schijn van belangenverstrengeling gewekt en de klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen, is niet gebleken. Ook overigens is niet komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-25 RvT Rotterdam

15-27 RvT Rotterdam

Collegialiteit. Uitlatingen over collega. 
Zie ook 15-26 RvT Rotterdam. Een makelaar (klager) verwijt een collega (beklaagde) oncollegiaal gedrag door lichtvaardig een klacht tegen hem in te dienen en niet bereid te zijn om in onderling overleg meningsverschillen uit te praten noch mee te willen werken aan bemiddeling.
Ter gelegenheid van de behandeling ter zitting heeft beklaagde desgevraagd bevestigd dat hij niets met klager te maken wil hebben en dat hij geen bemiddeling wenst ter verbetering van de bestaande situatie. In de praktijk ontloopt beklaagde klager onder alle omstandigheden. De Raad is van oordeel dat een dergelijke houding niet professioneel is en een NVM-makelaar niet betaamt. Meer in bijzonder verplicht de NVM-erecode de NVM-makelaar goede contacten met collega’s te onderhouden en escalatie van meningsverschillen te voorkomen. Door de uitgestoken hand van klager zo uitdrukkelijk te weigeren doet beklaagde het tegendeel van hetgeen de erecode hem voorschrijft. De Raad acht de klacht gegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-27 RvT Rotterdam

15-26 RvT Rotterdam

Collegialiteit. Oncollegiaal optreden bij (financierings)taxatie. 
Zie ook 15-27 RvT Rotterdam. Klager heeft als verkopend makelaar een woning verkocht voor EUR 237.500,--. Beklaagde heeft in het kader van deze transactie voor de koper een financieringstaxatie verricht waarbij hij de waarde van de woning op EURO 235.000,-- heeft vastgesteld. Klager verwijt beklaagde dat hij mondeling aan de koper een veel lagere taxatiewaarde heeft afgegeven (EUR 220.000,--) en tegen de koper heeft gezegd dat hij de woning veel te duur had gekocht. Beklaagde ontkent dergelijke mededelingen aan de koper te hebben gedaan.
Dat beklaagde mondeling een lagere dan de in het taxatierapport vermelde taxatiewaarde aan koper heeft afgegeven kan niet worden vastgesteld. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde oncollegiaal heeft gehandeld. Daarbij komt dat klager er zelf voor heeft gekozen om niet bij de taxatie aanwezig te zijn, zodat door zijn toedoen eventuele vragen en onduidelijkheden op dat moment niet konden worden beantwoord dan wel opgehelderd.
Het had op de weg van klager gelegen om in onderling overleg het door klager als oncollegiaal ervaren gedrag van beklaagde aan de orde te stellen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-26 RvT Rotterdam

14-85 RvT Rotterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste informatie over woonoppervlakte en afmeting tuin. 
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat zij onjuiste informatie over de woonoppervlakte en de afmetingen van de tuin van de woning heeft verstrekt. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat zij niet op juiste wijze met de klachten van klager is omgegaan.
De Raad overweegt dat het tot de taak van de verkopend makelaar behoort om te vermijden dat op grond van de inhoud van de verkoopdocumentatie bij derden onjuiste verwachtingen worden gewekt. Dat geldt in het bijzonder voor de in de documentatie opgenomen gebruiksoppervlakte omdat gegevens daarover voor potentiële kopers in het algemeen een belangrijk aspect vormen bij het nemen van een aankoopbeslissing. Beklaagde heeft in dit geval m.b.t. de meting van de tuin niet zorgvuldig gehandeld door na te laten de splitsingsakte te raadplegen. Voorts heeft beklaagde erkend dat op Funda een onjuiste woonoppervlakte werd vermeld. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde ook verder nog tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-85 RvT Rotterdam

14-86 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onderzoek naar financiële gegoedheid wederpartij. Onvoldoende belangenbehartiging.  
Klagers hebben beklaagde een verkoopopdracht verstrekt. De woning werd verkocht aan mevrouw S maar zij verzocht korte tijd later de koopovereenkomst te ontbinden omdat er problemen waren met de financiering. Kort daarna werd de woning opnieuw verkocht, ditmaal aan de onderneming van de heer H, de echtgenoot van mw S. Toen bleek dat ook deze tweede koper zijn betalingsverplichtingen niet nakwam zijn er voor klagers problemen ontstaan. Klagers hadden inmiddels zelf al een nieuwe woning gekocht. Zij konden deze nieuwe woning niet afnemen en hebben uiteindelijk aan de verkoper van de nieuwe woning (mw B) een boete moeten betalen. Klagers verwijten beklaagde dat hij m.b.t. de onderhavige gang van zaken op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft.
De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde ernstig is tekortgeschoten. Hierbij wordt onder meer overwogen dat beklaagde nader onderzoek naar de gegoedheid van de tweede koper van de woning van klagers had moeten doen. Voorts had beklaagde klagers schriftelijk dienen te informeren over de risico’s die aan de tweede verkoop van hun woning verbonden waren. De Raad stelt verder vast dat beklaagde geen dan wel onvoldoende actie voor klagers heeft ondernomen om de met de kopers overeengekomen boetes te innen. Beklaagde heeft ook nagelaten om de kopers in gebreke te stellen. Daarnaast heeft beklaagde onduidelijkheid laten bestaan over zijn positie als al dan niet aankopend makelaar voor klagers. Onder de gegeven omstandigheden had beklaagde de concept-koopovereenkomst van de nieuwe woning van klagers dienen te controleren en had hij klagers moeten waarschuwen voor de risico’s bij die aankoop.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-86 RvT Rotterdam

14-62 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Opstellen van huurovereenkomst. Ontvankelijkheid.
Beklaagde heeft in opdracht van klagers m.b.t. de woning van klagers een huurovereenkomst opgesteld. Klagers verwijten beklaagde en haar kantoor dat bij het opstellen van de huurovereenkomst niet is voldaan aan de vereisten van de Leegstandwet.
De Raad overweegt dat beklaagde toen zij de door klagers bekritiseerde handelingen verrichtte, niet bij de NVM was aangesloten. Zij was toen niet gebonden aan de NVM-regelgeving en viel toen niet onder het bereik van het NVM-tuchtrecht. De klacht is in zoverre dan ook niet-ontvankelijk. Dat beklaagde nadien, toen zij wel NVM lid was, bij de klachtafhandeling tekort zou zijn geschoten, is niet komen vast te staan. Evenmin is komen vast te staan dat door het kantoor van beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld is.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-62 RvT Rotterdam

14-52 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Onzorgvuldig handelen.
Klagers hebben hun makelaar een opdracht tot dienstverlening bij verkoop/tijdelijke verhuur van een appartement verstrekt. Daarnaast hebben zij beklaagde ook bij de verkoop van een andere woning ingeschakeld. Klagers menen dat beklaagde t.a.v. de beide woningen in de uitvoering van zijn opdracht tekort geschoten is. Beklaagde zou op diverse punten tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld.
De Raad concludeert dat niet is gebleken dat de belangen van klagers niet op een behoorlijke wijze door (het kantoor van) beklaagde zijn behartigd. Het komt de Raad voor dat botsende karakters van klager en beklaagde het probleem zijn (geweest). Dat beklaagde zich in tuchtrechtelijk opzicht laakbaar heeft gedragen is niet komen vast te staan.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2558 CRvT

Lees meer: 14-52 RvT Rotterdam

14-48 RvT Rotterdam

Afwikkeling van huurovereenkomst. Onvoldoende overleg met (mede-)eigenaar.
Klaagster en haar ex-partner hebben hun woning te koop aangeboden. Nadat beklaagde de ex-partner van klaagster in contact had gebracht met een potentiële huurster voor de woning, hebben de ex-partner en de huurster hem gevraagd een huurcontract Leegstandwet op te stellen. Klaagster wilde het pand helemaal niet verhuren. Zij verwijt beklaagde dat hij de huurovereenkomst heeft opgesteld, dat hij het concept niet aan de eigenaren heeft voorgelegd en dat hij de overeenkomst door de potentiële huurster heeft laten ondertekenen. Klaagster stelt dat beklaagde haar in het geheel niet bij de voorgenomen verhuur heeft betrokken terwijl zij beklaagde in persoon had laten weten niet met een eventuele verhuur in te stemmen.
De Raad overweegt dat beklaagde de belangen van klaagster bij de beoogde verhuurtransactie volstrekt uit het oog heeft verloren. Klaagster heeft onbetwist gesteld dat zij aan beklaagde heeft medegedeeld dat zij niet zou meewerken aan een eventuele verhuur van de woning. Het feit dat de ex-partner aan beklaagde had laten weten dat hij de kwestie met klaagster wel zou regelen laat onverlet dat beklaagde niet zonder medeweten en instemming van klaagster deze verhuurovereenkomst had mogen opstellen en door de huurster laten ondertekenen. Het stond beklaagde evenmin vrij om actief zijn medewerking te verlenen aan het opstellen van een side-letter waarvan de inhoud afweek van de door de bank gestelde voorwaarden. Beklaagde heeft klaagster bewust buiten spel gezet. Hij is duidelijk tekort geschoten en heeft niet gehandeld zoals van een NVM-lid verlangd mag worden.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-48 RvT Rotterdam

14-51 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Kwaaitaalvloer. 
Klagers hebben hun makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning verstrekt. Nadat de woning was verkocht werd door een gespecialiseerd bedrijf vastgesteld dat er sprake was van een beschadigde kwaaitaalvloer. De koopovereenkomst is vervolgens op verzoek van de koper ontbonden. Klagers verwijten beklaagde de gang van zaken en stellen dat hij op diverse punten hun belangen onvoldoende behartigd heeft.
De Raad acht de dienstverlening van beklaagde beneden de maat. Dat beklaagde klagers heeft geadviseerd de vloeren te laten onderzoeken is niet komen vast te staan. Nadat was vastgesteld dat er sprake was van een beschadigde kwaaitaalvloer, had beklaagde zich in overleg met klagers tot de koper moeten wenden. Beklaagde had zich niet moeten laten verleiden om zonder enige vorm van behoorlijk overleg de ontbinding van de koopovereenkomst te accorderen en klagers die ontbinding als voldongen feit te presenteren. Het had van beklaagde verlangd mogen worden dat hij klagers had geadviseerd om juridisch advies in te winnen.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2557 CRvT
 

Lees meer: 14-51 RvT Rotterdam

14-35 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging.
Klaagster heeft beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een woning verstrekt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij op verschillende punten in de uitvoering van zijn opdracht is tekortgeschoten.
De Raad overweegt dat de communicatie met klaagster zonder meer anders en beter had gekund maar dat beide partijen zich dat moeten aantrekken. Dat beklaagde zich in tuchtrechtelijk opzicht laakbaar heeft gedragen is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-35 RvT Rotterdam

14-34 RvT Rotterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Tussen klaagster en haar ex-echtgenoot is een gerechtelijke procedure over huwelijkse voorwaarden gevoerd. De ex-echtgenoot heeft daarbij een beroep gedaan op een in zijn opdracht uitgevoerde taxatie van zijn woning. Deze taxatie zou voor klaagster in de procedure nadelig hebben uitgepakt. Klaagster verwijt de makelaar die de taxatie verrichtte (beklaagde), dat hij de waarde van de woning onjuist heeft vastgesteld.
De Raad overweegt dat in de genoemde procedure inmiddels definitief uitspraak is gedaan waarbij tevens is komen vast te staan dat de (uitkomst van de) betreffende taxatie geen enkele rol meer speelt. Gelet hierop heeft klaagster geen belang meer bij de klacht. Ten overvloede wordt overwogen dat onvoldoende is gebleken dat beklaagde in redelijkheid niet tot de litigieuze taxatie heeft kunnen komen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2548 CRvT

Lees meer: 14-34 RvT Rotterdam

14-36 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Onvoldoende overleg opdrachtgever. Onafhankelijkheid.
Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde opdracht gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van hun voormalige echtelijke woning. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar onvoldoende bij de verkoop heeft betrokken en onvoldoende met klaagster over de verkoop en de oplevering heeft gecommuniceerd.
De Raad constateert dat er niet steeds voldoende overleg heeft plaatsgevonden tussen beklaagde en klaagster. Beklaagde had klaagster als mede-opdrachtgeefster, in de gelegenheid moeten stellen om haar visie te geven over de opleveringsdatum en beklaagde had een serieuze poging moeten doen te bewerkstelligen dat aan de wensen van klaagster tegemoetgekomen zou (kunnen) worden. Hoewel beklaagde anders en beter had moeten opereren is de Raad – gelet op de buitengewoon moeilijke situatie waaronder hij zijn diensten moest verrichten – van oordeel dat de grens van het tuchtrechtelijk toelaatbare net niet is overschreden.

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 14-36 RvT Rotterdam

14-29 RvT Rotterdam

Taxatie. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Klager en zijn ex-vrouw hebben beklaagde gevraagd om i.v.m. boedelscheiding hun woning te taxeren. Klager meent dat beklaagde als redelijk handelend taxateur niet tot de door hem vastgestelde waarde heeft kunnen komen. Volgens klager is beklaagde van onjuiste informatie uitgegaan en heeft hij de woning te hoog gewaardeerd.
Gelet op alle omstandigheden - meer in het bijzonder hetgeen beklaagde heeft aangevoerd m.b.t. de gehanteerde referentiepanden - is de Raad van oordeel dat beklaagde in redelijkheid tot de onderhavige taxatie heeft kunnen komen, althans is het tegendeel niet aannemelijk gemaakt.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-29 RvT Rotterdam

14-27 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging.
Klager heeft zijn makelaar (beklaagde) in 2006 een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van zijn woning verstrekt. De vraagprijs werd bepaald op EUR 619.000,--. Nadat klager in maart 2013 bericht had ontvangen dat de bank i.v.m. betalingsachterstanden tot executieveiling wilde overgaan, werd de woning alsnog via beklaagde voor EUR 402.500,-- verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de uitvoering van zijn verkoopopdracht op verschillende punten is tekortgeschoten en dat hij zich jegens klager onbehoorlijk zou hebben gedragen. De makelaar zou dan ook geen recht hebben op (volledige) betaling van de door hem aan klager in rekening gebrachte courtage.
Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat de makelaar zijn werkzaamheden niet naar behoren heeft uitgevoerd noch dat de makelaar zich in ander opzicht jegens klager tuchtrechtelijk laakbaar heeft gedragen. Beklaagde heeft onbetwist gesteld dat klager voorafgaande aan het transport mondeling heeft kenbaar gemaakt niet tot integrale betaling van de courtagenota over te zullen gaan. Onder deze omstandigheden stond het de makelaar vrij over te gaan tot incasso.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-27 RvT Rotterdam

14-28 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging.
Klager en zijn ex-echtgenote hebben beklaagde opdracht gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van hun woning. Nadat na twee jaar een koper was gevonden, zijn problemen ontstaan over de verdeling van de restschuld die na de verkoop voor klager en zijn ex-vrouw zou overblijven. Klager wenste alleen in te stemmen met de verkoop indien de bank vooraf duidelijkheid zou geven over de hoogte van de restschuld die voor zijn rekening zou komen. De bank bleek hiertoe niet bereid. Uiteindelijk hebben de kopers alsnog van de aankoop afgezien en heeft beklaagde zijn opdracht aan klager teruggegeven. Klager verwijt beklaagde dat zijn dienstverlening op verschillende punten onder de maat is geweest.
De Raad overweegt dat op basis van de stukken, het verhandelde ter zitting en de tegenstrijdige standpunten van partijen de gestelde verwijten niet kunnen worden vastgesteld. Toen bleek dat de bank vooraf geen duidelijkheid over de hoogte van de restschuld van klager zou verstrekken, heeft beklaagde duidelijk aangegeven dat er voor hem een onwerkbare situatie was ontstaan. Onder de gegeven omstandigheden had beklaagde geen andere keus dan de verkoopopdracht aan klager terug te geven. Vanaf dat moment en gegeven de situatie dat klager alleen bereid was tot verkoop als hij vooraf duidelijkheid had van de bank over de restschuld, hoefde beklaagde niet te reageren op berichten van mogelijke aspirant-kopers.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-28 RvT Rotterdam

13-78 RvT Rotterdam

Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Bevoegdheid. 
In het kader van de afhandeling van een nalatenschap heeft beklaagde op verzoek van de executeur een woning met bedrijfsgebouw en (agrarische) gronden getaxeerd. De executeur was een oud-medewerkster van beklaagde en was de dochter van één van de erfgenamen. Deze erfgename (klaagster) verwijt beklaagde dat hij in eerste instantie mondeling een veel hogere waarde-indicatie heeft opgegeven dan de waarde die uiteindelijk werd vastgesteld. Voorts zou beklaagde als senior NVM makelaar niet gerechtigd zijn geweest om als NVM taxateur op te treden en had hij de erven daarover moeten informeren.
De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde de door klaagster gestelde mondelinge waarde-indicatie heeft afgegeven. Beklaagde heeft onbetwist gesteld dat zijn opdrachtgeefster op de hoogte was van het feit dat hij op het moment van afgeven van de uiteindelijke waardeverklaring, senior NVM makelaar was. Beklaagde heeft zijn activiteiten uitgevoerd onder de vlag van X Makelaardij. In zoverre moet worden aangenomen dat het afgeven van de waardebepaling een activiteit als NVM makelaar is geweest. Daartoe was beklaagde niet bevoegd en in zoverre is de klacht gegrond.  

> Download uitspraak (pdf)    

Lees meer: 13-78 RvT Rotterdam

13-79 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Onvoldoende overleg opdrachtgever. Onafhankelijkheid.
Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning verstrekt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar belangen onvoldoende heeft behartigd. Beklaagde zou zich niet onpartijdig hebben opgesteld en zou onvoldoende met klaagster hebben gecommuniceerd.
De Raad overweegt dat beklaagde zich onvoldoende neutraal heeft opgesteld althans de schijn van partijdigheid heeft gewekt. Voorts is komen vast te staan dat beklaagde niet zorgvuldig met klaagster heeft gecommuniceerd.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-79 RvT Rotterdam

13-09 RvT Rotterdam

Collegialiteit.
De makelaar van de koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij de belangenbehartiging van de cliënte van klager heeft gefrustreerd. Voorts stelt klager dat beklaagde de naam van de beroepsgroep schade heeft toegebracht en dat hij geen inhoud heeft gegeven aan zijn informatieplicht. Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Het had zowel klager als beklaagde gesierd als zij meer aandacht hadden besteed aan de wijze waarop zij met elkaar hebben gecommuniceerd. Dit impliceert evenwel niet dat sprake is van klachtwaardig handelen.  

Download uitspraak (pdf) 

Lees meer: 13-09 RvT Rotterdam

12-60 RvT Rotterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid. Civielrechtelijk geschil.
Beklaagde heeft i.v.m. een hypotheekaanvraag een woning getaxeerd. Een bank, klaagster, verwijt beklaagde dat hij een onjuiste taxatie heeft verricht. Klaagster stelt dat de klacht wordt ingediend i.v.m. mogelijk door haar te lijden schade.

De Raad overweegt dat civielrechtelijke disputen niet aan het oordeel van de Raad onderworpen zijn. Deze dienen in beginsel te worden voorgelegd aan de burgerlijke rechter. Dit geldt zowel voor de vraag of er een verplichting tot schadevergoeding bestaat als voor de vraag wat de omvang van de schade is. Niet is komen vast te staan dat beklaagde in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen. De Raad heeft niet kunnen vaststellen welke referentieobjecten beklaagde heeft gehanteerd doch dit rechtvaardigt niet reeds daarom de conclusie dat de uitgevoerde taxatie onjuist is.  

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-60 RvT Rotterdam

12-56 RvT Rotterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid.
Beklaagde heeft een garagebox getaxeerd. Klager is mede-eigenaar van de garage en verwijt beklaagde dat hij een onjuiste taxatie heeft verricht. Klager wijst hierbij ondermeer op een aantal andere taxaties van de betreffende garage waarvan de uitkomsten onderling sterk verschillen. Klager vraagt zich af wat de waarde van een taxatie is als verschillen als de onderhavige mogelijk zijn. Naar het oordeel van de Raad kan niet worden vastgesteld dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen dan wel dat deze onzorgvuldig tot stand zou zijn gekomen. Voor zover klager meer in het bijzonder klaagt over de enorme verschillen tussen de uitgevoerde taxaties is de Raad van oordeel dat deze klacht niet tegen een individuele beklaagde kan worden ingesteld. Dit onderdeel van de klacht is dan ook niet-ontvankelijk.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-56 RvT Rotterdam

12-48 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende inspanning.
Tussen de koper en de verkopers van een woning zijn problemen ontstaan over op het erf aanwezige containers met dakpannen. De verkopers (klagers) verwijten hun makelaar (beklaagde) dat hij onvoldoende heeft gedaan om de problemen met de koper op te lossen. Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagde betrokken is geweest bij de totstandkoming van de afspraken die tussen klagers en de koper over de containers zijn gemaakt. Evenmin is komen vast te staan dat de dienstverlening van de makelaar onder de maat is gebleven..

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-48 RvT Rotterdam

12-47 RvT Rotterdam

Collegialiteit.
Nadat de huurder van een bedrijfspand te kennen had gegeven dat hij de huur tussentijds wenste te beëindigen heeft hij met de eigenaar van het pand afgesproken dat hij zelf een nieuwe huurder of koper voor het pand zou zoeken. De huurder heeft hiervoor een makelaar (klager) ingeschakeld. Klager verwijt een collega-makelaar (beklaagde) dat hij buiten hem om contact met de eigenaar heeft opgenomen.
De Raad overweegt dat beklaagde onbetwist heeft gesteld dat hij met de eigenaar contact heeft opgenomen in zijn hoedanigheid van ondernemer, nu beklaagde op zoek was naar bedrijfsruimte voor eigen gebruik. Het stond beklaagde in deze vrij om namens zichzelf op te treden en rechtstreeks contact op te nemen met de eigenaar van het bedrijfspand. Dat neemt niet weg dat het beklaagde uit collegiaal oogpunt had gesierd indien hij klager van de door hem te nemen stappen op de hoogte had gesteld.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-47 RvT Rotterdam

12-49 RvT Rotterdam

Collegialiteit. Ongepaste acquisitie.
De NVM (klager sub 1) en de NVM Makelaars te S. (klagers sub 2) verwijten een makelaar (beklaagde) oncollegiaal gedrag. Beklaagde zou met de advertentie op ongeoorloofde wijze hebben getracht opdrachtgevers over te halen naar zijn kantoor over te stappen. Klagers sub 2 verwijten beklaagde bovendien dat hij een gerichte mailing heeft gestuurd naar hun opdrachtgevers. Onder de onderhavige omstandigheden, in onderlinge samenhang beschouwd, acht de Raad het plaatsen van de litigieuze advertentie niet tuchtrechtelijk laakbaar. Met het plaatsen van de advertentie heeft de makelaar de grenzen van hetgeen als collegiaal betamelijk geldt (net) niet overschreden. Ook de klacht over de door beklaagde verzonden mailing wordt ongegrond geacht nu er sprake is van een algemeen schrijven dat niet uitsluitend is verzonden aan opdrachtgevers van collega-makelaars.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-49 RvT Rotterdam

12-38 RvT Rotterdam

Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Ontvankelijkheid. Civielrechtelijk geschil.
Partijen hebben de oplossing van een geschil vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Klager verwijt beklaagde ondermeer dat hij misbruik heeft gemaakt van de in de vaststellingsovereenkomst opgenomen meldingsplicht door niet te reageren op een verzoek van klager m.b.t. een potentiële opdrachtgever en in de tussentijd zelf met deze opdrachtgever contact op te nemen.
De Raad stelt voorop dat voor de tuchtrechter in beginsel geen taak is weggelegd om te beslissen in geschillen tussen twee ex-compagnons, of te oordelen over hun optreden jegens elkaar bij en na het feitelijk uiteengaan. Op basis van de stukken en het gestelde ter zitting kan niet worden vastgesteld dat beklaagde misbruik heeft gemaakt van de overeengekomen meldingsplicht in de vaststellingsovereenkomst.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 12-2447 CRvT

Lees meer: 12-38 RvT Rotterdam

12-39 RvT Rotterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Klager heeft van de eigenaar van een boerderij het achterste gedeelte gekocht en dit deel verbouwd tot woning. Beklaagde heeft de woning van klager getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij een onjuiste taxatie heeft verricht. Klager wijst daarbij op twee andere taxaties waarbij de woning veel hoger werd gewaardeerd. Beklaagde blijft bij zijn waardebepaling en heeft daarbij ondermeer aangevoerd dat de woning redelijkerwijze alleen aan de buurman kan worden verkocht omdat de woning van klager geen separate woonvergunning heeft.
De Raad overweegt dat het hier een zeer specifiek geval betreft waarvan klager zich bewust was. Het verschil tussen de taxatie van beklaagde en twee andere taxaties is in dit geval onvoldoende om aan te kunnen nemen dat de taxatie van beklaagde niet juist kan zijn. Gezien de bijzondere omstandigheden van dit geval heeft het feit dat beklaagde de woning ten tijde van de taxatie niet van binnen heeft gezien, geen onderscheid gemaakt voor de uitkomst van de taxatie.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-39 RvT Rotterdam

12-40 RvT Rotterdam

Taxatie. Ontvankelijkheid.
Een opdrachtgever (klager) verwijt zijn makelaar (beklaagde) dat hij bij zijn taxatie een fout heeft gemaakt. De Raad stelt vast dat het gewraakte handelen in 2005 heeft plaatsgevonden. De aan de klacht ten grondslag gelegen feiten en omstandigheden waren klager in 2009 bekend. Klager heeft vervolgens tot maart 2012 gewacht met het indienen van de klacht. Vanwege tijdsverloop en het feit dat klager de makelaar niet in de gelegenheid heeft gesteld zijn fout te herstellen wordt de klacht niet-ontvankelijk geacht.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-40 RvT Rotterdam

12-41 RvT Rotterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Valse verklaring
Klaagster verwijt de makelaar dat hij bewust heeft meegewerkt aan valsheid in geschrifte en een eerlijke rechtsgang heeft gefrustreerd door het afleggen van valse verklaringen. De Raad overweegt dat de inhoud van door de makelaar gevoerde e-mail correspondentie niet kan worden gerijmd met de later door de makelaar in een gerechtelijke procedure afgelegde verklaringen. De makelaar wist dat zijn latere verklaringen gebruikt zouden worden tegen de wederpartij van zijn opdrachtgever. De makelaar had de belangen van klaagster in acht moeten nemen toen hij zijn latere verklaringen opstelde en had voorts moeten voorkomen dat er onjuiste beeldvorming over zijn betrokkenheid zou ontstaan.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-41 RvT Rotterdam

12-29 RvT Rotterdam

Optie en bod.
Een gegadigde voor een garagebox (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat de garagebox buiten hem om aan een derde is verkocht, terwijl hij (klager) aan beklaagde had laten weten dat hij serieuze interesse had.  De Raad overweegt dat niet kan worden vastgesteld dat beklaagde tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door niet de hoogste koopprijs te realiseren via de vrije markt. Immers, of een verkoop tot doel moet hebben dat de hoogste koopsom wordt gerealiseerd (en de wijze waarop de garage te koop is aangeboden) is aan de verkoper en niet aan beklaagde. Kennelijk wenste de verkoper op andere condities (verkoop aan relaties van beklaagde) tot verkoop van de garagebox over te gaan. Hierbij is van belang dat partijen met elkaar nimmer het stadium van onderhandelingen hebben bereikt. Hoewel het zorgvuldiger was geweest als (de medewerker van) beklaagde adequater naar klager had gereageerd, leidt dot niet tot gegrondheid van de klacht.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-29 RvT Rotterdam

12-27 RvT Rotterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Beheer. Opzegtermijn, verrekening.
Het kantoor van beklaagde heeft meer dan 20 jaar het beheer gevoerd over een aantal panden waar klager mede-eigenaar van is. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de beëindiging van zijn werkzaamheden op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad stelt vast dat beklaagde klager op 29.11.2010 gemotiveerd over de opzegging van het beheer per 01.03.2011 heeft geïnformeerd. Pas op 01.02.2011 heeft klager hierop gereageerd. De opzegtermijn is wellicht aan de korte kant maar de houding van klager heeft ook niet geleid tot een soepele en adequate overgang van het beheer. Onder de onderhavige omstandigheden is de handelwijze van beklaagde op dit punt niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. De klacht dat beklaagde ten onrechte heeft getracht om een bedrag van EUR 42.450,-- te verrekenen is wel gegrond. Het stond beklaagde niet vrij de door hem ontvangen gelden te verrekenen en hij had deze met bekwame spoed dienen door te betalen. Ook de klacht m.b.t. het door beklaagde gevorderde honorarium wordt gegrond geacht. In het dossier ontbreekt een nota alsmede een deugdelijke specificatie van de gestelde werkzaamheden. Beklaagde had die zonder meer dienen te verstrekken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-27 RvT Rotterdam