NVM Tuchtrechtspraak

15-77 RvT Hilversum

Niet elke onderneming binnen één groep lid NVM. Indruk gewekt NVM-lid te zijn. Vermeende onvoldoende communicatie.
Klager huurt van een eigenaar een bedrijfsruimte in welk kader hij te maken heeft met meer-dere ondernemingen binnen één groep. De woning- en bedrijfsmakelaardij zijn lid NVM, het vastgoedmanagement niet. Klager heeft klachten over de gang van zaken rond eventuele huur-beëindiging of juist uitbreiding van de huur en over de servicekosten. Hij verwijt de betrokken makelaar onvoldoende communicatie. Hij vindt het bovendien onjuist dat de indruk wordt gewekt dat de vastgoedmanagement-onderneming lid NVM is omdat deze in dezelfde ‘groep’ zit waartoe twee ondernemingen behoren die wel lid NVM zijn.
De raad van toezicht onderschrijft deze klacht. De klacht tegen de makelaar persoonlijk vanwege beweerdelijke onvoldoende communicatie is ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-77 RvT Hilversum

15-48 RvT Hilversum

Schijnconstructie toegepast bij huurovereenkomst. Administratiekosten bij verhuur.
Klagers huren een woning die door beklaagde zowel te koop als te huur wordt aan-geboden. Zij tekenen een zogeheten hospita-overeenkomst voor de duur van 1 jaar waarin in strijd met de werkelijkheid staat dat zij slechts enkele kamers huren. Na ommekomst van dat jaar verlaten klagers de woning niet waarna de eigenaar een procedure start. Pas dan blijkt klagers dat zij door toedoen van het makelaarskantoor een verkeerde voorstelling van zaken hadden.
De bij klagers aanvankelijk als verhuurbemiddeling, later gewijzigd in administratie-kosten, in rekening gebrachte kosten, betaalt de makelaar ten onrechte veel te laat terug, nl. pas als klagers met een procedure dreigen.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-48 RvT Hilversum

15-47 RvT Hilversum

Verkoop na scheiding partners. Vermeend onvoldoende contact met een der  opdrachtgevers. Beweerdelijk ten onrechte courtagenota verzonden.
Twee partners die uiteengaan geven aan de makelaar opdracht om hun huis te verko-pen. De onderhandelingen met een eerste gegadigde lopen stuk. De ex-partner van klager gaat accoord met een bod van een tweede gegadigde, maar klager weigert. Via een kort geding tussen beide ex-partners wordt klager gedwongen zijn medewerking aan de verkoop te verlenen. De verwijten die klager de makelaar maakt o.a. over gebrekkig contact en de courtagenota, acht de raad van toezicht onterecht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-47 RvT Hilversum

32-15 RvT Hilversum

Pand bij taxatie niet van binnen door makelaar opgenomen. Ten onrechte daarvan geen melding gemaakt in het rapport.
Een makelaar die belast is met de uitvoering van een taxatie bekijkt alleen de buitenzijde van het object; omdat hij wegens ziekte naar huis wordt geroepen laat hij de inspectie van de binnenzijde over aan een ervaren medewerker. Hiervan wordt geen melding gedaan in het taxatierapport. De raad van toezicht acht deze gang van zaken onjuist.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 32-15 RvT Hilversum

15-09 RvT Hilversum

Meetinstructie. Aannemelijke oorzaak van verschil in gemeten woonoppervlak. Kleine slordigheidjes in presentatie. Beweerdelijk te hoge waardering.  
Beklaagde taxeert in opdracht van klaagster een appartement. Hij meet dit in het bijzijn van klaagster in en komt op een woonoppervlak van 150 m². De waarde van het appartement wordt inclusief garage geschat op € 335.000. Een gespecialiseerd bureau stelt later vast dat het woonoppervlak 140 m² bedraagt. Meerdere makelaars trachten tevergeefs het appartement te verkopen waarbij de vraagprijs niet noemenswaardig wordt aangepast. Na ruim een jaar wordt het object verkocht voor € 285.000 inclusief garage.
De verklaring die de makelaar geeft voor het verschil in woonoppervlak - het gaat hier om twee samengevoegde appartementen - acht de raad plausibel. Dat de presentatie van het object enige slordigheidjes bevat - foutieve foto en een geringe afwijking in de servicekosten - acht het college onvoldoende om van klachtwaardig gedrag te kunnen spreken.

Bij de taxatiewaarde is de makelaar niet enkel uitgegaan van het woonoppervlak, maar heeft hij diverse referentieobjecten meegenomen. De lange verkooptijd is een gevolg van een te geringe aanpassing aan de marktomstandigheden.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-09 RvT Hilversum

14-74 RvT Hilversum

Onjuist omschreven factuur ingediend. Samenwerking met andere adviseurs.
Een notaris en een bank klagen erover dat een makelaarskantoor bij eerstgenoemde een factuur heeft ingediend voor werkzaamheden die het samen met andere adviseurs voor verkoper heeft verricht. Krachtens notariële beroepsregels mag de notaris bij het transport alleen bemiddelingsnota’s van makelaars en financieringsbemiddelaars verrekenen en geen advies- en begeleidingskosten. Teneinde dit te omzeilen dient de makelaar een nieuwe factuur in voor hetzelfde bedrag en omschrijft een en ander nu als courtage.
De Raad van toezicht is van oordeel dat een NVM-makelaar aan een dergelijke constructie niet mag meewerken. Tegen inschakeling van derden door een makelaar en daarvoor bij die derde een rekening indienen, bestaat geen bezwaar.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2569 CRvT

Lees meer: 14-74 RvT Hilversum

14-50 RvT Hilversum

Klacht van notaris tegen makelaar: beweerdelijk onjuiste advisering en ondeskundigheid. Optreden van makelaar in privé.

De broer van de makelaar bezit een appartement dat hij wil verkopen. De onderhandelingen met een gegadigde lopen stuk waarna de eigenaar een nieuwe huurovereenkomst sluit. Juist op dat moment komt de afgehaakte gegadigde weer op de proppen en worden koper en ver-koper het alsnog eens. In die fase treedt de makelaar als adviseur en gemachtigde van zijn broer op die in het buitenland zit. De problematiek zit in de zojuist gesloten huurovereenkomst. De makelaar legt de afspraken tussen koper en verkoper vast in een verslag dat koper aan de notaris toezendt met het verzoek de afspraken in een koopakte vast te leggen. Daarop neemt de notaris (klager) contact op met de makelaar en stelt dat die afspraken juridisch niet mogelijk zijn. Hij verwijt de makelaar ondeskundigheid.\De raad van toezicht is van oordeel dat de verwijten van klager onterecht zijn. Dat er dis-cussie is over de vraag of gemaakte afspraken in een koopovereenkomst zijn te verwerken betekent nog niet dat de verslaglegger ondeskundig is. Ook het feit dat de makelaar in deze in privé als adviseur voor zijn broer is opgetreden is niet verwijtbaar. Het feit dat een enkele maal gebruik is gemaakt van briefpapier van de onderneming van beklaagde maakt dit niet anders.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-50 RvT Hilversum

14-49 RvT Hilversum

Opdracht tot beheer van verhuurde onroerende zaak. Ontvangen huren/huurpenningen niet aan eigenaar afgedragen. Vertrouwen in makelaar/makelaardij met voeten getreden. Schorsing 6 maanden.
De makelaar (beklaagde) heeft van 2006 t/m 2010 in opdracht van klager als beheerder van onroerend goed opgetreden en in die hoedanigheid huurpenningen geïnd voor klager. In diverse brieven heeft klager aan de makelaar aangegeven dat de makelaar de reeds ontvangen huren nog diende af te dragen. Volgens klager bedroeg de achterstand in maart 2011 totaal circa € 25.000,-. In antwoord op de brieven geeft de makelaar aan dat hij zijn best gaat doen om de achterstanden te voldoen, o.a. is hij bezig met de verkoop van zijn huis. Partijen voeren gesprekken en de makelaar lost in december 2012 € 3.500,- af. Nadien zijn er geen betalingen meer gedaan.

De Raad is van oordeel dat de makelaar zich uitermate klachtwaardig heeft gedragen door het jarenlang niet afdragen van geïnde huurpenningen. Een dergelijk schandalig optreden, waarbij het vertrouwen dat klanten moeten kunnen hebben in hun makelaar met voeten wordt getreden, past niet in het functioneren van een NVM-makelaar. De raad legt de makelaar een schorsing op van 6 maanden en een kostenveroordeling van € 2.500,-.

Conform artikel  57 van het Reglement Tuchtrechtspraak publiceert het Algemeen Bestuur deze uitspraak met naam van de betrokken makelaar. Deze makelaar is inmiddels geen lid meer van de NVM.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-49 RvT Hilversum

13-68 RvT Hilversum

Beweerdelijk te lage waardering. Beweerdelijk verstrekte vertrouwelijke mededeling aan derden.
Klaagster en haar echtgenoot zijn in een echtscheiding verwikkeld. In dat kader vindt een kort geding plaats waarin klaagster wordt veroordeeld om mee te werken aan de verkoop tegen een prijs zoals die door de makelaar (beklaagde) is geschat. Het verwijt van klaagster dat die prijs te laag is, is ongegrond. Ook tegen die volgens klaagster te lage prijs is het huis nog altijd niet verkocht.
Het verwijt dat de makelaar vertrouwelijke informatie aan gegadigden verstrekte, treft geen doel. Dat de makelaar op vragen van die gegadigden meedeelt dat sprake is van een echt-scheiding, is niet verwijtbaar.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-68 RvT Hilversum

13-67 RvT Hilversum

Echtscheidingsperikelen. Beweerdelijk te hoge vraagprijs geadviseerd. Beweerdelijk gebrek aan communicatie.
In het kader van een echtscheiding moet de echtelijke woning verkocht worden. Een makelaar adviseert een vraagprijs van € 1.695.000 te hanteren. Met een andere makelaar (beklaagde) wordt overeengekomen met een vraagprijs van € 1.9590.000 te werken. De door de vrouw (klaagster) ingeschakelde makelaar adviseert een vraagprijs van € 1.750.000. In een tussen de echtelieden gesloten convenant wordt afgesproken dat beklaagde als makelaar van de man zal optreden en de andere makelaar voor de vrouw. Als de meningen over de vraagprijs van beide makelaars verschillen zal het gemiddelde van de door hen geadviseerde bedragen genomen worden. De crisis op de woningmarkt leidt ertoe dat de vraagprijs steeds verlaagd wordt.
De klacht dat een te hoge vraagprijs is geadviseerd is volgens de raad niet terecht. Niet is komen vast te staan dat beklaagde de beslissende stem had bij het vaststellen van de eerste vraagprijs. Evenmin is terecht het verwijt dat beklaagde vooral met de man communiceerde. Deze was zijn opdrachtgever terwijl voor klaagster een andere makelaar optrad.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-67 RvT Hilversum

13-03 RvT Hilversum

Collegiale klacht. Onjuiste mededeling van makelaar-koper aan makelaar-verkoper over datum van ondertekening koopakte. Belangenbescherming cliënt mag niet ten koste gaan van de waarheid.
Een woning wordt op 5 juni 2012 verkocht waarbij beide partijen een eigen makelaar hebben. Makelaar-verkoper(klager) stuurt zijn collega makelaar-koper (beklaagde) de concept-koopakte. Op 7 juni ontvangt hij de personalia van koper. Op 11 juni geeft de verkoper de door hem ondertekende koopakte op het kantoor van klager af. Eveneens op 11 juni tekenen kopers de akte. In die akte is een ontbindende voorwaarde opgenomen terzake van bouwkundige gebreken die inhoudt dat het beroep daarop uiterlijk op 13 juni ontvangen moet zijn. Dat beroep wordt niet gedaan.  Op 15 juni deelt makelaar-koper zijn collega mede dat kopers de koopakte niet hebben ontvangen hetgeen van belang is voor het ingaan van de wettelijke bedenktijd. De afgifte van de akte heeft hij afhankelijk gesteld van de uitkomst van het bouwkundig rapport. Op 19 juni sluiten partijen een aanvullende overeenkomst waarbij de koopsom met € 10.000 wordt verlaagd. Op 20 juni ontvangt makelaar-verkoper een door koper ondertekende ont-vangstbevestiging van de koopakte met als datum 11 juni. Hij meent dat hiermee alsnog vaststaat dat de bedenktijd niet op 19 juni aanving, maar reeds op 11 juni. Hierdoor is verkoper met de rug tegen de muur gezet.
De raad van toezicht kan begrip opbrengen voor het feit dat beklaagde in het belang van zijn opdrachtgever handelde, maar dat mag nimmer leiden tot bewust onjuiste mededelingen die in strijd met de waarheid zijn. De raad rekent het beklaagde ook aan dat hij nog ter zitting geen besef had van zijn onjuiste optreden.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-03 RvT Hilversum

13-57 RvT Hilversum

Beweerdelijk te hoge taxatie. Taxatie op basis van bouwplannen en ondernemingsplan. Enorm verschil tussen taxatie en opbrengst na faillissement 5 jaar na taxatie.
Een makelaar stelt in 2006 op verzoek van een duikcentrum de herbouwwaarde vast van een nieuw te bouwen duiksportcentrum. Hij doet dit op basis van bouwtekeningen en een ondernemingsplan. De herbouwwaarde stelt hij vast op € 1.595.000, de verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 1.655.000 en de executiewaarde op € 875.000. Het centrum gebruikt de taxatie vervolgens voor financiering. De bank (klager) verstrekt een hypothecaire lening van € 875.000. Omdat het duikcentrum behoefte had aan verdere financiering – de nieuwbouw was voor 75 % voltooid - stelt de makelaar in 2008 de onderhandse verkoopwaarde vast op € 1.925.000 en de executiewaarde op € 1. 225.000. Op basis daarvan versterkt de bank een tweede hypotheek van € 375.000. In 2011 gaat het duikcentrum failliet. Een andere taxateur komt op een onderhandse ver-koopwaarde van € 610.000 en een executiewaarde van € 410.000. Uiteindelijk wordt het centrum verkocht voor € 350.000. De bank is van mening dat beklaagde in 2006 en 2008 een volstrekt onjuiste waardering uitbracht.
De raad van toezicht is van oordeel dat de klacht ongegrond is. De makelaar heeft in 2006 een waardering moeten opmaken van een toen nog niet bestaand bouwwerk op basis van tekeningen en een ondernemingsplan. Dat laatste kende de bank ook. De raad is van mening dat de makelaar zijn taxatie behoorlijk heeft onderbouwd. Dat geldt ook voor de herwaardering uit 2008. Niet bestreden is dat de bouwkosten toen flink waren gestegen, Ook speelt een rol dat de afbouw van het duikcentrum in tegenstelling tot dan toe professioneel (en niet langer in eigen beheer met vrijwilligers) ter hand zou worden genomen. Het gaat bovendien om een exceptioneel object dat weinig tot geen vergelijkingsobjecten kent. Er is geen sprake van een verband tussen de opbrengst na faillissement en de waarderingen uit 2006 en 2008.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-57 RvT Hilversum

12-68 RvT Hilversum

Optreden als makelaar of niet? Aan koper inlichtingen verstrekt over voormalige echtelijke woning. Doelbewuste poging om ex-echtgenote te beschadigen.
Bij de echtscheiding tussen de NVM-makelaar (beklaagde) en zijn vrouw(klaagster) is de echtelijke woning aan de vrouw toegescheiden. Deze vrouw is werkzaam bij een collega-makelaars-kantoor. Via dit verkoopt de vrouw de woning. De makelaar-werkgever van de vrouw vraagt beklaagde of er nog zaken waren die aan kopers gemeld moeten worden. Daarop verwijst beklaagde naar zijn ex-echtgenote. Koper ontdekt na de eigendomsoverdracht allerlei gebreken aan de woning en benadert in dat kader beklaagde als voormalig bewoner van het huis. Deze geeft daarop uitvoerige inlichtingen en stelt dat de gebreken hem en zijn ex-echtgenote bekend waren.
De raad van toezicht stelt vast dat het tuchtrecht niet bedoeld is om een makelaar te beoordelen als voormalig eigenaar en echtgenoot. Het standpunt van beklaagde dat hij niet als makelaar bij de verkoop optrad en dat hij uitsluitend door de makelaar-verkoper (werkgever van klaagster) is benaderd. Beklaagde heeft terecht mededelingen over de gebreken aan de woning aan de koper verstrekt. Of deze mededelingen juist waren is in dit geval ter beoordeling aan de tuchtrechter. De raad kan de wijze van berichtgeving aan de koper overigens niet anders zien dan als een doelbewuste poging om klaagster, zijn ex-echtgenote, doelbewust te beschadigen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-68 RvT Hilversum

12-67 RvT Hilversum

Onbereikbaarheid makelaar. Onjuist gedrag: huurpenningen en waarborgsom niet naar eigenaar doorgestort.
Een makelaar verkoopt het hem privé in eigendom toebehorende appartement aan klaagster. Hij spreekt met deze af dat hij na de eigendomsoverdracht het appartement opnieuw zal verhuren. Dit gebeurt, maar de makelaar draagt noch de door huurder gestorte waarborgsom noch de door hem ontvangen huurpenningen aan de nieuwe eigenaresse (klaagster) af en houdt zich voor deze onbereikbaar. De makelaar kan geen goede verklaring voor zij optreden geven. Klacht gegrond

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2478 CRvT

Lees meer: 12-67 RvT Hilversum

12-08 RvT Hilversum

Onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop? Te hoge vraagprijs geadviseerd? Voorbehoud toestemming hypotheekhouder bij verhuur.
De verkoper hanteert een hogere vraagprijs dan zijn makelaar adviseerde. Verkoper bemiddelt zelf op het gebied van beleggingen in bedrijfsmatig vastgoed. Mede met het oog daarop bestond er voor de makelaar geen reden om de verkoopopdracht te weigeren toen de verkoper een andere vraagprijs wenste te hanteren dan de makelaar adviseerde. De verkoper uitte tijdens het verkoopproces geen klachten en gaf de makelaar zelfs opnieuw opdracht na eerst de opdracht te hebben ingetrokken. Er kan niet geconcludeerd worden dat de makelaar destijds in redelijkheid niet tot haar advies had kunnen komen.
De makelaar mocht afgaan of de herhaaldelijke mededelingen van verkoper dat de hypotheekhouder geen bezwaar had tegen verhuur van de woning.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad 12-2434

Lees meer: 12-08 RvT Hilversum