NVM Tuchtrechtspraak

15-08 RvT Haarlem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Kadastrale recherche. Optie en bod. Biedsysteem A. Onderhandelen met meerdere gegadigden.
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. De woning bleek gesplitst te zijn in twee appartementsrechten. Om de plannen van klager te kunnen realiseren was het noodzakelijk dat die splitsing ongedaan werd gemaakt. Klager verwijt beklaagde dat hij in de verkoopbrochure onjuiste en misleidende informatie heeft verstrekt. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij, buiten medeweten van klager, onderhandelingen met een derde is gestart. Het pand is uiteindelijk aan deze derde verkocht.
Door in de verkoopbrochure geen informatie over de Vereniging van Eigenaren op te nemen, heeft beklaagde misleidende, althans onvolledige informatie verstrekt. In dit geval kan beklaagde daarvan echter geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. De deskundige van klager had bij kadastrale recherche, althans na kennisname van de in de verkoopbrochure opgenomen kadastrale nummering moeten constateren dat het als eengezinswoning aangeboden object uit twee appartementsrechten bestond. Voorts stond het beklaagde o.g.v. het geldende biedsysteem A vrij om eenmalig een uiterste bod van een derde door te geven, dat klager dan zou moeten evenaren. Toen bleek dat klager hiertoe niet bereid was, stond het de verkoper vrij om aan die derde te verkopen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-08 RvT Haarlem

15-12 RvT Haarlem

Vermelding van onjuiste woonoppervlakte.
Klagers hebben in 2011 een woning gekocht waarbij beklaagde als verkopend makelaar optrad. Toen klagers in 2014 besloten om de woning te verkopen ontdekten zij dat de woonoppervlakte geen 85 m2 maar 74 m2 bedroeg. Klagers verwijten beklaagde dat hij in 2011 onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt en de oppervlakte niet volgens de toen al voorgeschreven methode NEN 2580 heeft vastgesteld.
Beklaagde heeft aangegeven dat hij in 2009 ook al een opdracht m.b.t. de onderhavige woning had ontvangen. Beklaagde had in 2009 de oppervlakte van de woning bepaald op 85 m2. Toen beklaagde de woning in 2011 opnieuw in verkoop kreeg, heeft hij zich niet gerealiseerd dat de woonoppervlakte in het kader van de sinds 2010 voorgeschreven berekeningsmethode, opnieuw diende te worden berekend. De Raad stelt vast dat beklaagde in 2011 onjuiste informatie over de woonoppervlakte heeft verstrekt. De klacht is gegrond maar de Raad ziet geen aanleiding tot het opleggen van een straf.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-12 RvT Haarlem

14-82 RvT Haarlem

Optie en bod. Afwijken van het biedsysteem. Biedsysteem A.
Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat al met klagers overeenstemming over de koopprijs was bereikt, meldde zich een derde die bereid bleek om een hogere koopprijs te betalen dan met klagers was overeengekomen. Klagers verwijten beklaagde dat hij zich vervolgens niet aan het biedsysteem heeft gehouden, waardoor klagers zich genoodzaakt zagen om alsnog akkoord te gaan met een verhoging van de koopprijs.
De Raad overweegt dat in de verhouding tussen beklaagde als verkopend makelaar, die biedsysteem A hanteert, en de verkoper, die niet aan dat biedsysteem gebonden is, op beklaagde een eigen verantwoordelijkheid rust. Het was niet aan beklaagde om de verkoper te adviseren af te wijken van het biedsysteem aangezien daardoor het door beklaagde gehanteerde biedsysteem wordt ondergraven en daarmee illusoir wordt gemaakt. Hoewel beklaagde de verkoper niet kan beletten een nieuw voorstel te accepteren, dient hij de verkoper bij het doorgeven van het tweede uiterste bod te wijzen op de bereikte wilsovereenstemming en bij gebreke van een oplossing zelfs de mogelijkheid te overwegen de verkoopopdracht terug te geven.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2568 CRvT

Lees meer: 14-82 RvT Haarlem

14-42 RvT Haarlem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Uitzicht.
Klagers hebben nieuw te bouwen appartementen gekocht. Na de oplevering bleek dat het gebouw dat tegenover hun appartementen werd gerealiseerd, zo hoog werd dat daardoor het uitzicht vanuit de appartementen van klagers werd beperkt. Klagers verwijten de betrokken verkopend makelaars (beklaagde X en Y) dat zij verkeerde, althans onvoldoende informatie over de hoogte van de tegenoverliggende nieuwbouw hebben verstrekt.De Raad stelt voorop, dat in zijn algemeenheid geldt, dat de verkopend makelaar gehouden is mededeling te doen van al hetgeen hem bekend is, wat van belang zou kunnen zijn bij het doen van een aankoop. Het complement van deze mededelingsplicht is een onderzoeksplicht, zowel voor de verkopend makelaar als (de aankopend makelaar van) de koper. Klagers B., S. en E. hebben bij beklaagde X expliciet naar het uitzicht gevraagd. Nu deze klagers van tekening kochten, niet werden bijgestaan door een deskundige en niet op eenvoudige wijze zelf onderzoek konden verrichten, heeft beklaagde X deze klagers toen onvoldoende informatie verschaft. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Klager L. heeft van beklaagde X meer specifieke informatie over de hoogte van de nieuwbouw ontvangen. Onder deze omstandigheden had het op de weg van klager L. gelegen om zelf nadere informatie over de nieuwbouw in te winnen. Ten slotte heeft klager M. aan beklaagde Y geen vragen over het uitzicht gesteld terwijl hij wel algemene informatie van beklaagde Y had ontvangen en de bouw van het tegenoverliggende gebouw al 8 maanden in volle gang was. Het feit dat klager M. niet werd bijgestaan door een deskundige brengt in dit geval niet mee dat op beklaagde Y een zwaardere dan algemene mededelingsplicht rustte. De klachten van klagers L. en M. worden dan ook ongegrond geacht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-42 RvT Haarlem

14-30 RvT Haarlem

Eigen belang/handel. Risicodragende projectontwikkeling.
Makelaarskantoor X (beklaagde 1)heeft van projectontwikkelaar F een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van drie woningen ontvangen. Y (Beklaagde 2) en Z (beklaagde 3) zijn medewerkers van makelaarskantoor X en zijn daarnaast, middels B.V.’s, ook bestuurders en aandeelhouders van projectontwikkelaar F. Klager (de NVM) verwijt beklaagden dat zij bij de aan- en verkoop van de 3 woningen in strijd met de Erecode hebben gehandeld doordat zij indirect belang bij de verkoop van de woningen hadden en zij zich niet hebben onthouden van risicodragende projectontwikkeling. Subsidiair wordt beklaagde 2 en 3 nog verweten dat zij de indruk hebben gewekt actief te zijn in de handel in onroerend goed en wordt beklaagde 1 verweten niet in het uitwisselingssysteem van de NVM (tiara) te hebben aangegeven dat sprake was van eigen belang. De Raad constateert dat beklaagde 2 en 3 als indirect mede-eigenaar/ontwikkelaar een eigen belang hadden bij de ontwikkeling en verkoop van de onderhavige 3 woningen. Nadat beklaagde 1 de opdracht tot dienstverlening bij verkoop van de woningen had ontvangen heeft beklaagde 1 deze opdracht aangemeld in tiara zonder aan te geven dat er sprake was van eigen belang. De Raad stelt tenslotte vast dat bij de aankoop van de onderhavige percelen sprake was van (risicodragende) projectontwikkeling.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-30 RvT Haarlem

14-12 RvT Haarlem

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
In verband met een mogelijke verkoopopdracht heeft beklaagde aan de eigenaar van een woning een vraagprijs geadviseerd van EUR 349.500 k.k. Een maand later werd beklaagde door de eigenaar gevraagd of hij de waardeverklaring zou kunnen verhogen. De eigenaar kon geld lenen van zijn familie mits de waarde van de woning tenminste EUR 400.000,-- zou zijn. Beklaagde heeft nog diezelfde dag een waardeverklaring van EUR 410.000,-- afgegeven en heeft daarbij aangegeven dat die verklaring niet voor een bank gebruikt mocht worden. De eigenaar heeft vervolgens toch geprobeerd om met de verklaring van beklaagde zijn hypotheek bij de bank te verhogen. In deze zaak wordt beklaagde door de bank verweten dat hij een veel te hoge waardeverklaring heeft afgegeven. De Raad acht de klacht van de bank gegrond. Beklaagde kon in redelijkheid niet tot de door hem afgegeven taxatie komen. Bij de bepaling van de strafmaat houdt de Raad rekening met het feit dat hier sprake is van een incident.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-12 RvT Haarlem

13-84 RvT Haarlem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Ontbindende voorwaarde. Contractsbepalingen. Zelfstandig oordeel van de Raad van Toezicht t.o.v. arrest van het Gerechtshof.
Klaagster heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de voorlopige koopovereenkomst werd een ontbindende voorwaarde voor de financiering opgenomen. Hierbij was aangegeven dat een beroep op deze voorwaarde schriftelijk, binnen een bepaalde termijn diende te geschieden. Nog vóór het aflopen van deze termijn, werd door de verkoper een tweede koopovereenkomst ondertekend waarin naast klaagster ook haar dochter als koper werd genoemd. Kopers hebben deze laatste overeenkomst niet getekend. Klaagster stelt m.b.t. de eerste koopovereenkomst dat deze door een beroep op de ontbindende voorwaarde is ontbonden. Zij verwijt beklaagde dat hij geweigerd heeft om met de ontbinding van deze koopovereenkomst akkoord te gaan. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de tweede koopovereenkomst onjuist heeft gedateerd en daarin ten onrechte de ontbindende voorwaarde voor de financiering heeft doorgehaald. Hoewel het Gerechtshof inmiddels heeft geoordeeld dat de (eerste) koopovereenkomst rechtsgeldig door klaagster is ontbonden, zal de Raad zich een eigen tuchtrechtelijk oordeel moeten vormen over de handelwijze van beklaagde. De Raad stelt vast dat beklaagde door de financieringsinstelling van klaagster telefonisch is medegedeeld dat een beroep op de ontbindende voorwaarde voor de financiering werd gedaan. Gelet op de bepalingen in het voorlopig koopcontract heeft beklaagde er toen terecht op gewezen dat deze mededeling schriftelijk diende te geschieden. Klaagster had daar op dat moment ook nog voldoende tijd voor. Dat beklaagde m.b.t. het inroepen van de ontbindende voorwaarde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet gebleken. Het verwijt m.b.t. het tweede koopcontract is wel gegrond. Beklaagde had erop moeten toezien dat het tweede contract juist werd gedateerd en dat daarin de normale ontbindende voorwaarde m.b.t. de financiering werd opgenomen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-84 RvT Haarlem

13-83 RvT Haarlem

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Zelfstandig oordeel van de Raad t.o.v. oordeel civiele rechter.
Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar woning veel te laag gewaardeerd heeft. Klaagster wijst daarbij op de taxaties van twee andere makelaars die op aanzienlijk hogere bedragen uitkwamen. Hoewel de civiele rechter heeft overwogen dat de taxatie van beklaagde ongeloofwaardig is, zal de Raad tot een eigen zelfstandig oordeel moeten komen of beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde zijn taxatie voldoende gemotiveerd en onderbouwd. Dat beklaagde in redelijkheid niet tot de onderhavige taxatiewaarde heeft kunnen komen is niet gebleken. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-83 RvT Haarlem

13-86 RvT Haarlem

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Zoekraken sleutels. Intrekkingskosten. Ongepast optreden.
Klager heeft zijn verkoopopdracht aan beklaagde ingetrokken en verwijt beklaagde dat hij zich aan verschillende tuchtrechtelijk laakbare handelingen heeft schuldig gemaakt. Klager wijst er hierbij op dat zijn sleutels op het makelaarskantoor zijn zoekgeraakt, dat beklaagde na de intrekking van de opdracht kosten in rekening heeft gebracht en dat beklaagde gedreigd heeft om klager in de toekomst dwars te zitten.
De Raad acht het verwijt m.b.t. de sleutels terecht. Het is de verantwoordelijkheid van de makelaar om ervoor te zorgen dat sleutels op zijn kantoor niet zoekraken en om – indien dat onverhoopt toch gebeurt – de verkoper daarvoor te compenseren. Dat de sleutels op het kantoor van beklaagde onder code werden bewaard, doet hier niet aan af. Nu klager de opdracht heeft ingetrokken had beklaagde de bevoegdheid om daarvoor een rekening te sturen. Of deze rekening correct is, dient door de Geschillencommissie Makelaardij te worden beoordeeld. De door klager gestelde bedreiging is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-86 RvT Haarlem

13-85 RvT Haarlem

Ontvankelijkheid. Risicodragende projectontwikkeling. Eigen belang.
Beklaagde trad op als verkopend makelaar van een bouwproject. Klager heeft een koop- aannemingsovereenkomst gesloten m.b.t. een 50% aandeel in dit bouwproject voor een koopsom van EUR 5000.000,--. Na het sluiten van de koop- aannemingsovereenkomst is beklaagde, althans zijn medewerker, via een BV aandeelhouder van de projectontwikkelaar geworden. Klager maakt beklaagde de volgende verwijten:
1.      Beklaagde heeft klager € 1.500.000,00 op zijn derdenrekening laten betalen, zonder dat de grond is aangekocht.

2.      Beklaagde heeft klager ten onrechte in de waan gelaten als aankopend makelaar op te treden.
3.      Klager heeft beklaagde geen toestemming verleend tot het aangaan van een aanvullende overeenkomst op 26 oktober 2009.
4.      Beklaagde heeft zijn persoonlijk belang bij de transacties verborgen gehouden door niet mee te delen dat hij aandeelhouder was van de betrokken B.V.
De Raad acht klager in het eerste onderdeel van de klacht niet-ontvankelijk. Klager was reeds in 2009 op de hoogte van de feitelijke situatie waarop dit onderdeel van de klacht betrekking heeft. Klager heeft dit eerste onderdeel van de klacht niet binnen redelijke termijn ingediend. Het tweede onderdeel van de klacht is niet komen vast te staan en daarom ongegrond. Voor het overige wordt de klacht gegrond verklaard.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-85 RvT Haarlem

13-63 RvT Haarlem

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende inspanning.
De verkoper van een woning verwijt zijn makelaar (beklaagde) dat hij in het kader van de uitvoering van de opdracht te weinig heeft gedaan.

De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde aan de verplichtingen die uit de opdracht voortvloeiden, heeft voldaan. Dat beklaagde klager in september en oktober er niet van op de hoogte heeft gebracht dat hij nog geen reacties had ontvangen op de plaatsing van de woning op Funda en de verkoopprijs op initiatief van klager is verlaagd, is tuchtrechtelijk niet verwijtbaar.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-63 RvT Haarlem

13-50 RvT Haarlem

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Beklaagde heeft in opdracht van de verhuurder een bedrijfsruimte getaxeerd. Beklaagde stelde de (huur)waarde vast op EUR 44.819,--. De huurders van de bedrijfsruimte (klagers) verwijten beklaagde dat zijn taxatierapport fouten bevat en dat hij de huurwaarde te hoog heeft vastgesteld. Klagers wijzen daarbij op de taxaties van twee andere makelaars die veel lager uitkwamen (op resp. EUR 21.000,-- en EUR 28.000,--). De Raad heeft niet kunnen constateren, dat klager bij het opstellen van zijn taxatie tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, ook al vermeldt de taxatie niet hoe de objectinformatie van de referentiepanden is verkregen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-50 RvT Haarlem

13-51 RvT Haarlem

Belangenbehartiging opdrachtgever. Intrekking opdracht. 
Klager en zijn (ex-)echtgenote hebben in het kader van hun echtscheiding aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning verstrekt. Nadat beklaagde op 29.10.2012 liet weten een serieus bod te hebben ontvangen heeft klager op 31.10.2012 beklaagde verzocht de woning met onmiddellijke ingang uit de verkoop te halen. Op 7.11.2012 vernam klager van beklaagde dat de woning was verkocht. Bij vonnis van de voorzieningenrechter is de echtgenote van klager gemachtigd de woning te verkopen. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning ondanks zijn instructie daartoe, niet uit de verkoop heeft gehaald.
De Raad stelt vast dat klager de opdracht per e-mail van 31.10.2012 heeft ingetrokken. Beklaagde had zijn werkzaamheden moeten opschorten tot duidelijheid zou zijn verkregen omtrent de civielrechtelijke gevolgen van de intrekking van de opdracht. Het doorgeven van het bod op 7.11.2012 aan de echtgenote van klager wordt door de Raad beschouwd als een onderdeel van onderhandelen. Dat bod had dan ook tegelijk aan klager moeten worden doorgegeven, zodat klager daarover een standpunt had kunnen innemen en niet voor een fait accompli zou worden gesteld op grond waarvan hij in kort geding is gedagvaard.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-51 RvT Haarlem

13-01 RvT Haarlem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. (Bouwkundige) gebreken.
Klagers hebben, nadat zij een bouwtechnische keuring hadden laten uitvoeren, een woning gekocht. Twee jaar na de aankoop kwamen bij een nieuw onderzoek alsnog diverse (bouwkundige) gebreken aan het licht. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat zij niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan omtrent de eigenschappen en kwaliteit van de woning.
De Raad overweegt dat beklaagde in haar informatie voldoende duidelijk is over wat van haar bij de verkoop verwacht mag worden en wat voor de aspirant-koper van belang is voor het plegen van eigen onderzoek. Beklaagde heeft in dit geval niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door geen eigen verdergaand onderzoek te verrichten naar de juistheid van de aangeleverde gegevens en daar dan ook niet voor in te staan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-01 RvT Haarlem

12-59 RvT Haarlem

Taxatie. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Vergelijkingsobjecten.
Klager verwijt de makelaar die zijn woning in verband met zijn echtscheiding taxeerde, dat hij de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Beklaagde kwam uit op een marktwaarde van EUR 237.500,- terwijl een andere makelaar de waarde op EUR 225.000,-- taxeerde.
De Raad overweegt dat bij de beantwoording van de vraag of een makelaar bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen rekening moet worden gehouden met een zekere bandbreedte. In casu heeft dan te gelden, of de door beklaagde vastgestelde onderhandse verkoopwaarde ten opzichte van de door de andere makelaar vastgestelde onderhandse verkoopwaarde binnen die redelijke bandbreedte blijft. Naar het oordeel van de Raad is dat hier het geval. Hierbij wordt nog opgemerkt dat de door beklaagde genoemde vergelijkingsobjecten gelijk zijn aan de woning van klager terwijl de door de andere makelaar genoemde vergelijkingsobjecten in een andere straat liggen en van een ander type zijn.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-59 RvT Haarlem

13-29 RvT Haarlem

Ontvankelijkheid. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte in verkoopbrochure.
Zie ook 12-37 RvT Haarlem. De koper van een woning verwijt de makelaar van de verkoper dat hij in de verkoopbrochure een te groot woonoppervlak heeft vermeld.  Hoewel klager de onderhavige klacht bijna twee jaar na de aankoop heeft ingediend, passeert de Raad het impliciete beroep van beklaagde op niet-ontvankelijkheid van klager. Klager heeft zich, nadat hij op de hoogte was geraakt van een verschil in aantal vierkante meters, binnen een redelijke termijn tot de NVM Consumentenvoorlichting te Nieuwegein gewend. Bovendien is de Raad niet gebleken, dat beklaagde door het enkele verstrijken van de tijd in zijn verdediging is geschaad.
Dat de door de makelaar verrichte meting onjuist was is niet komen vast te staan. Nu de methode NEN 2580 in 2009 nog niet verplicht was en evenmin het gebruik bestond om in de verkoopbrochure en op Funda een verwijzing op te nemen naar de toegepaste meetmethode, heeft beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door dit toen na te laten.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2450 CRvT

Lees meer: 13-29 RvT Haarlem

12-37 RvT Haarlem

Taxatie. Financieringstaxatie. Onjuiste vermelding oppervlakte maat. 
Zie ook 13-29 RvT Haarlem. Klager heeft in 2009 een woning gekocht. In 2011 ontdekte hij dat het woonoppervlak kleiner was dan bij de aankoop in de verkoopbrochure was aangegeven. Klager verwijt de makelaar (beklaagde) die de woning in 2009 voor zijn financiering taxeerde, dat zij bij zijn taxatie van een onjuist woonoppervlak is uitgegaan en de woning te hoog heeft gewaardeerd.
De Raad overweegt dat bij de beantwoording van de vraag of een makelaar bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak de vereiste zorgvuldigheid in acht heeft genomen, rekening moet worden gehouden met een zekere bandbreedte. De Raad kan in dit geval niet vaststellen dat de door beklaagde (voor de financiering) getaxeerde waarde niet binnen die bandbreedte blijft.
 
>Download uitspraak (pdf)
>Uitspraak CRvT, 13-2449 CRvT

Lees meer: 12-37 RvT Haarlem