NVM Tuchtrechtspraak

14-38 RvT Groningen

Niet-nakoming van bindend advies. Na intrekking van opdracht reclamefilmpje waarin het te koop staande pand voorkomt, niet verwijderd.
De voormalige opdrachtgever van de makelaar kaart een geschil aan bij de Geschillencommissie Makelaardij. Deze beslist te zijnen gunste. De commissie bepaalt tevens dat de makelaar aan de consument een bepaald bedrag moet betalen. Dat laatste doet de makelaar pas nadat de commissie en de NVM zich tot de makelaar hebben gewend.
De consument ontdekt dat er nadat hij de opdracht heeft ingetrokken een reclamefilmpje op YouTube staat waarin zijn huis als zijnde te koop voorkomt. De reactie van de makelaar dat zij het filmpje heeft laten verwijderen, blijkt niet juist te zijn. Beide klachtonderdelen acht de raad gegrond.


> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2551 CRvT


De Raad van Toezicht Groningen geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer A. K, wonende te N klager,

tegen

mevrouw X, makelaar o.g. te Y voorheen lid van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM, thans aangesloten NVM-makelaar, beklaagde,

1.     Verloop van de procedure
1.1. Bij e-mailbericht met bijlagen van 10 februari 2014, gericht aan de afdeling Consumentenvoorlichting van de Vereniging heeft klager een klacht tegen beklaagde ingediend. Na enige onderlinge e-mailcorrespondentie heeft klager bij e-mailbericht van 3 april 2014 om doorzending van de klacht aan de Raad verzocht en op diezelfde dag is het verschuldigde klachtgeld door hem voldaan. De Afdeling heeft vervolgens bij brief met bijlagen van 11 april 2014 de stukken in handen gesteld van de Raad ter behandeling.
1.2. Tegen deze klacht heeft beklaagde zich verweerd bij verweerschrift met bijlagen van 29 april 2014. Aanvullend heeft beklaagde, voorafgaand aan de mondelinge behandeling van de klacht een verklaring van een collega NVM-makelaar toegezonden met het verzoek die aan het dossier toe te voegen.
1.3. De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 13 mei 2014 waar klager en beklaagde zijn verschenen. Beklaagde werd ter zitting vergezeld door haar adviseur de heer M.
1.4. Door c.q. namens partijen is een nadere mondelinge toelichting op deze klacht gegeven en is op vragen van de Raad geantwoord. Door klager is een pleitnotitie voorgedragen en overgelegd.
1.5. Door de voorzitter is aan partijen meegedeeld dat de Raad slechts het tuchtrechtelijk handelen van beklaagde beoordeelt en niet oordeelt over eventuele civielrechtelijke aansprakelijkheid of te betalen schadevergoedingen. Daartoe is bij uitstek de burgerlijk rechter bevoegd.
1.6.   Na het sluiten van de zitting heeft beklaagde bij e-mailbericht van 14 mei 2014 de Raad verzocht de pleitnotitie buiten beschouwing te laten op grond van de artikelen 21, 22, 23 en 24 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM 2013. Daarnaast heeft klager bij e-mailbericht van 19 mei 2014 de Raad van enige nadere informatie voorzien.
Naar aanleiding van deze berichten heeft de secretaris van de Raad partijen meegedeeld dat deze brieven door de Raad niet in zijn beschouwingen worden betrokken, nu zij zijn ontvangen na sluiting van de zitting. Beklaagde heeft te kennen gegeven het hiermee niet eens te zijn.

2.    De feiten
2.1. Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of niet behoorlijk gemotiveerd betwist, alsmede op grond van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staan tussen partijen de navolgende feiten vast.
2.2. Op 18 november 2013 heeft de Geschillencommissie Makelaardij een bindend advies gegeven tussen partijen onder dossiernummer 79490. In deze beslissing heeft de Geschillencommissie in het voordeel van klager beslist. Dit geschil ging in de kern om de vraag of klager - gezien de overeengekomen voorwaarden - na intrekking van een verkoopopdracht aan beklaagde courtage verschuldigd was. Het door beklaagde in rekening gebrachte courtagebedrag is door klager bij de Geschillencommissie gedeponeerd.
2.3. De Commissie heeft als volgt beslist:
-          De klacht is gegrond.
-          Met inachtneming van het bovenstaande wordt het depotbedrag als volgt verrekend. Het in depot staande bedrag van € 1.471,67 dient aan de consument te wor-
den uitbetaald.
-          Bovendien dient de ondernemer overeenkomstig het Reglement van de Commissie een bedrag van € 76,26 aan de consument te vergoeden ter zake van het klachtengeld.
-          Overeenkomstig het Reglement van de Commissie is de ondernemer aan de Commissie als bijdrage in de behandelingskosten van het geschil een bedrag verschuldigd van € 350,-. 
2.4. De beslissing is gedateerd op 18 november 2013 en uit een brief van de Geschillencommissie aan beklaagde van 7 februari 2014 blijkt dat de uitspraak op 18 december 2013 aan partijen is toegezonden.
2.5. Klager heeft beklaagde verzocht om het bindend advies van de Geschillencommissie jegens hem na te komen en op één van zijn rekeningen een bedrag van € 76,26 te voldoen, blijkens e-mailbericht van 8 januari 2014.
In reactie daarop heeft beklaagde bij e-mailbericht van 24 januari 2014 klager als bericht: “Betalingen worden door de afdeling boekhouding tweewekelijks op maandag verricht. Recentelijk (week 3) zijn wij overgegaan naar een nieuw CRM-systeem en nieuwe website. De instructies aan de medewerkers op kantoor zijn afgelopen maandag gedaan vanwege een niet beschikbaarheid van de betreffende instructeur op een andere dag. Betalingen en andere boekhoudkundige zaken zijn dientengevolge opgeschort naar 27 januari a.s.  Als dan zullen wij uw verzoek van 8 januari jl. in behandeling nemen”.  
2.6. Omdat na genoemde datum van 27 januari 2014 betaling van het bedrag achterwege bleef heeft klager zich verstaan met zowel de Geschillencommissie Makelaardij als met de afdeling Consumentenvoorlichting van de Vereniging. De secretaris van de Geschillencommissie heeft beklaagde bij brief van 7 februari 2014 als volgt geschreven: “In bovengenoemde klacht heeft de Geschillencommissie uitspraak gedaan. De uitspraak werd u op 18 december 2013 toegezonden. Er is een bericht van de andere partij aan het dossier toegevoegd waarin de andere partij ons laat weten dat u de uitspraak geheel of gedeeltelijk nog niet bent nagekomen. Wij wijzen u erop dat de uitspraak van de Commissie voor u als lid van de brancheorganisatie bindend is. Wij verzoeken u dan ook zo spoedig mogelijk -doch binnen uiterlijk één maand- gevolg te geven aan de uitspraak”.  Ook naar aanleiding van dit schrijven heeft beklaagde aan klager het hem toekomende niet voldaan
2.7. Bij mailbericht van 7 februari 2014 heeft beklaagde onder meer aan klager het volgende bericht: “De uitspraak van de Geschillencommissie was volgens u bindend. Dat kan zo zijn maar de mogelijkheid om bij de rechtbank eventueel in beroep te gaan wordt nog nader onderzocht. Bij de rechtbank zou ik alleen maar verliezen was uw stellige mening. Een mening die u baseerde op uw verklaring dat de opdracht tot dienstverlening niet door mij getekend zou zijn. Aan u heb ik kenbaar gemaakt, dat rechtszaken weliswaar soms tien jaar kunnen duren tot de Hoge Raad aan toe, maar dat dan toch zou kunnen blijken dat de eerste instantie in het ongelijk wordt gesteld.

Voor de goede orde de uitspraak van de Geschillencommissie ligt nog bij mijn advocaat ter bestudering en beoordeling. Zodra ik fiat van hem heb zullen u eventueel
verschuldigde bedragen onmiddellijk worden overgemaakt”.
2.8. Op 27 maart 2014 heeft de secretaris van de Commissie Lidmaatschapszaken van de Vereniging klager geschreven dat beklaagde is gesommeerd om het verschuldigde bedrag binnen één week te voldoen. Mocht dat niet het geval zijn dan zou de NVM het beroep van klager op de nakomingsgarantie honoreren.
Bij de mondelinge behandeling is door klager aan de Raad meegedeeld dat beklaagde naar aanleiding van deze brief het aan hem toekomende heeft voldaan.
2.9. Bij zijn verzoek om doorzending van de klacht van 3 april 2014 heeft klager een nadere toelichting op zijn klacht gegeven en die nader omschreven.
 
3.    De klacht
3.1. Samengevat en zakelijk weergegeven houdt de klacht in dat beklaagde anders heeft gehandeld dan een behoorlijk makelaar betaamt door:
- niet te voldoen aan een bindend advies, gegeven door de Geschillencommissie Makelaardij tussen klager en beklaagde en de nakoming ervan te traineren;
- ondanks dat op 30 juli 2013 de opdracht tot bemiddeling bij verkoop van de woning van klager door hem was ingetrokken deze woning nog steeds op een Youtube link te laten staan die onder verantwoordelijkheid van beklaagde was geopend en die verwees naar haar makelaardij.

4.    Het verweer
4.1. Beklaagde merkt samengevat tot haar verweer het volgende op.
4.2. Beklaagde is het niet eens met de uitspraak van de Geschillencommissie. Er was sprake van een verschil van mening over de inmeting van de woning, terwijl daarnaast na de intrekking van de opdracht, de woning van klager is verkocht voor € 730.000,- terwijl hij een eerder bod van € 750.000,- dat aan beklaagde was gedaan had afgewezen.
4.3. Daarnaast heeft beklaagde aan klager meegedeeld dat zij juridisch advies had ingewonnen over het bindend advies en dat dit advies meer tijd nam dan was voorzien. Beklaagde heeft tenslotte besloten geen beroep aan te tekenen waarna zij het verschuldigde heeft voldaan. Zij ontkent klachtwaardig te hebben gehandeld.
4.4. In de e-mailcorrespondentie van klager heeft beklaagde gelezen dat er een filmpje op Youtube staat met betrekking tot zijn woning dat had moeten worden verwijderd. Dit filmpje is inmiddels om verdere discussie te vermijden verwijderd. Ook dit klachtonderdeel acht beklaagde ongegrond.

5.    De beoordeling van het geschil
5.1. De klacht richt zich tegen mevrouw L, die aangesloten makelaar NVM is. De Raad van Toezicht Groningen is derhalve bevoegd om van deze klacht kennis te nemen.
5.2. Het eerste klachtonderdeel betreft de nakoming door beklaagde van een bindend advies dat op 18 november 2013 - verzonden op 18 december 2013 - door de Geschillencommissie Makelaardij tussen partijen is gegeven. Op grond van dit bindend advies diende beklaagde aan klager een bedrag van € 76,26 te vergoeden.
5.3. Artikel 26 van het Reglement Geschillencommissie Makelaardij (per 1 januari 2013) voorziet in een mogelijkheid tot vernietiging van een bindend advies van de Commissie die uitsluitend kan plaatsvinden door het advies ter toetsing voor te leggen aan de gewone rechter binnen twee maanden na verzending van de uitspraak aan partijen. Door niet binnen de voornoemde termijn de uitspraak ter toetsing voor te leggen wordt deze onaantastbaar.
5.4. Artikel 26 lid 2 van het Reglement voorziet erin dat als een bindend advies van de Commissie niet binnen twee maanden na de verzending ervan door de ondernemer is nagekomen en niet ter toetsing aan de gewone rechter is voorgelegd op verzoek van de consument de nakomingsgarantie in werking treedt.
5.5. Beklaagde had derhalve de mogelijkheid om tot twee maanden na 18 december 2013 (de datum van verzending van de uitspraak aan partijen) en dus tot 18 februari 2014, om via een rechtelijke uitspraak het bindend advies te doen vernietigen en daartoe een vordering aanhangig te maken.
5.6. Beklaagde kent als professioneel makelaar de reglementen van de Vereniging en van de Geschillencommissie, althans zij behoort deze te kennen. Uit de door haar met klager gevoerde correspondentie blijkt niet dat zij klager inhoudelijk heeft gewezen op het haar toekomende recht om gedurende een bepaalde periode het bindend advies voor vernietiging aan de burgerlijk rechter voor te leggen en dat zij hem verzoekt tot zolang te wachten met enige actie. Daarnaast heeft zij, nadat de vernietigingsmogelijkheid niet meer openstond na 18 februari 2014, nagelaten het aan klager toekomende aan hem te voldoen.
Eerst na aanmaningen van de zijde van de secretaris van de Geschillencommissie en van de zijde van de secretaris van de Commissie Lidmaatschapszaken is beklaagde tot betaling overgegaan. Van enige omstandigheid die beklaagde zou disculperen om de betaling na 18 februari 2014 te traineren of achterwege te laten is de Raad niet gebleken.
5.7. De Raad is daarom van oordeel dat beklaagde niet als een behoorlijk makelaar heeft gehandeld jegens klager bij de nakoming van de op haar rustende verplichtingen uit hoofde van de statuten, reglementen en overeenkomsten die tussen haar en de Vereniging c.q. tussen haar en klager van toepassing zijn. Met name wijst de Raad op artikel 8 van de Erecode. Beklaagde heeft daarbij een meningsverschil over een futiel bedrag zonder noodzaak laten escaleren.
De Raad acht dit klachtonderdeel gegrond.
5.8. Wat betreft het klachtonderdeel met betrekking tot de Youtube link, waarop de woning van klager op het ogenblik van de mondelinge behandeling nog steeds was te zien onder de reclamebanner van “L Makelaardij” is de Raad van oordeel dat ook dit klachtonderdeel gegrond is. In haar verweerschrift schrijft beklaagde dat inmiddels het Youtube filmpje is verwijderd, hetgeen zij ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft herhaald. Ingevolge een door haar aan haar secretaresse gegeven opdracht was dit filmpje verwijderd. Het zou gaan om een serie geschakelde foto’s met achtergrondmuziek en een reclame voor L Makelaardij.
5.9. Ter zitting heeft klager de Raad vervolgens getoond dat deze mededelingen van beklaagde onjuist waren en dat het filmpje (nog steeds) onder de account van beklaagde op Youtube te zien was. De Raad is van oordeel dat een onder verantwoordelijkheid van beklaagde geplaatste reclamefilm na intrekking van een verkoopopdracht ook onder verantwoordelijkheid van beklaagde met bekwame spoed na de intrekking dient te worden verwijderd. Nu het desbetreffende filmpje tien maanden na de intrekking van de opdracht nog steeds op Youtube is te zien (althans ten tijde van de mondelinge behandeling) en anders dan beklaagde stelt niet is verwijderd, is de Raad van oordeel dat ook dit klachtonderdeel gegrond is.
5.10. De Raad acht het gedrag van beklaagde ernstig laakbaar; zij heeft de belangen van de Vereniging en van de makelaardij in het algemeen geschaad door in een door de Vereniging met de Geschillencommissie Makelaardij getroffen regeling te acteren als zij heeft gedaan.
Het past een makelaar niet om een verplichting jegens een opdrachtgever na een uitspraak van de Geschillencommissie onbetaald te laten nadat de mogelijkheid om tegen de uitspraak te ageren is verstreken. Een dergelijk gedrag straalt negatief af op de gehele beroepsgroep en de Vereniging.
5.11. De Raad acht het voorts onprofessioneel dat reclame-uitingen van een object dat zich na een intrekking van een verkoopopdracht niet meer in de portefeuille van een makelaar bevindt niet met bekwame spoed wordt verwijderd of ongedaan gemaakt, met name als daartoe een uitdrukkelijk verzoek wordt gedaan. Daarnaast rekent de Raad het beklaagde aan dat zij hem onjuist heeft voorgelicht.
5.12. De Raad doet uitspraak als na te melden.

6.      De beslissing
6.1.  De Raad verklaart de beide klachtonderdelen gegrond.
6.2.  De Raad legt aan beklaagde op de straf van: berisping.
6.3.  De Raad bepaalt dat beklaagde de kosten vallende op de behandeling van deze klacht tot een bedrag van € 2.750,- aan de Vereniging dient te voldoen binnen zes weken nadat deze beslissing onaantastbaar zal zijn geworden.

Aldus gewezen te Groningen op 13 mei 2014 door mr. B. van den Bosch, voorzitter, C.A. Voogd, lid, en de secretaris mr. G.J. Niezink.

Getekend door de voorzitter en de secretaris op 2 juni 2014.

mr. B. van den Bosch,                                                                        mr. G.J. Niezink,
voorzitter                                                                                             secretaris