NVM Tuchtrechtspraak

15-39 RvT Groningen

Meetinstructie. Pand blijkt na aankoop kleiner te zijn dan opgegeven. Gevolgen voor financiering.
Klager koopt een woning waarvan door makelaar-verkoper een woonoppervlak van 125 m² wordt vermeld. De taxateur die voor de financiering taxeert, komt op een woonoppervlak van eerst 96 m ² en na opnieuw meten op 108 m². Beklaagde komt bij nader inzien op 110 m². Daarover geïnformeerd deelt de bank aan klager mede dat koper meer eigen geld zal moeten inbrengen. Klager voelt zich gedupeerd. Makelaar-verkoper geeft toe dat hij een vergissing maakte: hij heeft de aanbouw twee keer meegeteld terwijl deze alleen de begane grond betreft. De raad van toezicht is van oordeel dat deze fout de makelaar valt te verwijten.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-39 RvT Groningen

14-84 RvT Groningen

Oncollegiaal gedrag. Negatieve uitlatingen over collega. Klacht gegrond, geen straf.
Een makelaar wiens kantoor failliet is verklaard, treedt zonder schriftelijke vastlegging daarvan in dienst van het makelaarskantoor dat het failliete kantoor overneemt. De mondeling gesloten arbeidsovereenkomst wordt niet omgezet in een definitieve arbeidsrelatie. De makelaar treedt vervolgens in dienst bij een ander kantoor. Hij wordt vervolgens door diverse voormalige opdrachtgevers van hem benaderd met klachten over het kantoor dat zijn bedrijf overnam. Daarop stuurt hij een e-mail aan diverse (oud-)relaties waarin hij deze de mogelijkheid biedt de opdracht bij het overnemende kantoor in te trekken en met hem verder te gaan.
Als de NVM hiervan kennis krijgt, dient zij een klacht in tegen de makelaar. Het overnemende kantoor wordt de mogelijkheid geboden als medeklager op te treden of zelfstandig een klacht in te dienen. Van deze mogelijkheid wordt geen gebruik gemaakt.
De Raad van toezicht acht het gedrag van de makelaar niet passend voor een NVM-make-laar. De motieven waarom hij zo handelde heeft de makelaar voldoende verklaard. De raad weegt mee dat het overnemende kantoor geen klacht heeft ingediend. Klacht gegrond maar geen straf opgelegd.
De Raad van Toezicht Groningen geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-84 RvT Groningen

14-37 RvT Groningen

Weigeren om panden af te melden na intrekking opdracht. Wijze van communiceren van makelaar roept vaker ongenoegen op. Waarschuwend signaal van de raad in het geval van nieuwe klachten.
Een makelaar weigert ondanks herhaalde verzoeken daartoe panden uit het uitwisselingssysteem en van Funda te halen. De NVM maakt vervolgens gebruik van de mogelijkheid de objecten ambtshalve af te melden.
De halsstarrigheid en het optreden hebben in het verleden vaker aanleiding gegeven tot klachten en uiteindelijk zelfs tot opzegging van het lidmaatschap en aansluiting. Het beroep van beklaagden tegen deze besluiten achtte de Centrale Raad van Toezicht ge-grond. Nu opnieuw klachten tegen de makelaar worden ingediend geeft de raad het signaal af dat bij nieuwe gegrond bevonden klachten niet meer met een berisping of boete kan worden volstaan.


> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2550 CRvT

Lees meer: 14-37 RvT Groningen

14-38 RvT Groningen

Niet-nakoming van bindend advies. Na intrekking van opdracht reclamefilmpje waarin het te koop staande pand voorkomt, niet verwijderd.
De voormalige opdrachtgever van de makelaar kaart een geschil aan bij de Geschillencommissie Makelaardij. Deze beslist te zijnen gunste. De commissie bepaalt tevens dat de makelaar aan de consument een bepaald bedrag moet betalen. Dat laatste doet de makelaar pas nadat de commissie en de NVM zich tot de makelaar hebben gewend.
De consument ontdekt dat er nadat hij de opdracht heeft ingetrokken een reclamefilmpje op YouTube staat waarin zijn huis als zijnde te koop voorkomt. De reactie van de makelaar dat zij het filmpje heeft laten verwijderen, blijkt niet juist te zijn. Beide klachtonderdelen acht de raad gegrond.


> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2551 CRvT

Lees meer: 14-38 RvT Groningen

14-39 RvT Groningen

Taxatie. Pand vanwege omstandigheden alleen van buiten opgenomen.
De woning van klaagster wordt in het kader van een schuldsanering getaxeerd. Omdat klaagster niet reageert op telefonische verzoeken van de taxateur en ook niet aanwezig is als hij aanbelt, moet de taxateur noodgedwongen volstaan met een geveltaxatie. Daarvan maakt hij melding in zijn rapport. De raad acht een en ander niet klachtwaardig.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-39 RvT Groningen

14-23 RvT Groningen

Niet-ontvankelijkheid klager wegens verjaring.
Klagers kopen in 2004 zonder gebruikmaking van een eigen makelaar een woning. Zij baseren hun aankoop onder meer op een taxatierapport dat in opdracht van de eigenaar in datzelfde jaar is opgesteld. Daarin staat dat het huis bestemd is voor permanente bewoning. Nadat klagers enige jaren in het huis hebben gewoond vragen zij bij de gemeente toestemming om ter plaatse een andere woning te bouwen. Dat verzoek wordt afgewezen omdat het huis een agrarische bestemming heeft. Pas dan - het is inmiddels 2008 geworden - komen klagers er achter dat zij een dienstwoning hebben gekocht die bij de naastgelegen kwekerij hoort maar die daarvan in 2004 was afgesplitst. Daarover werd in hert taxatierapport uit 2004 met geen woord gerept. Uit coulance-overwegingen mogen klagers van de gemeente nog 2 jaar in hun huis blijven wonen.
Het taxatierapport is destijds opgesteld door een makelaar die destijds aan beklaagde was verbonden en die reeds jaren met pensioen is.
De Raad overweegt dat bij een beroep op verjaring zoals door beklaagde is gedaan, de belangen van partijen moeten worden afgewogen. Een redelijke termijn waarbinnen een klacht na ontdekking van het punt waarover geklaagd wordt, moet zijn ingediend is 3 aar terwijl in het tuchtrecht ook wel 5 jaar voorkomt. Beide termijnen zijn ruimschoots overschreden hetgeen tot niet-ontvankelijkheid van klagers leidt. 

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-23 RvT Groningen

14-26 RvT Groningen

Echtscheidingsproblematiek. Optreden als makelaar op grond van rechterlijk vonnis.
Een makelaar is door de rechtbank als deskundige benoemd om te komen tot de waardering van de tot de huwelijksgemeenschap behorende zaken. Vervolgens krijgt hij van de rechtbank de opdracht om tot bestemmingswijziging van de panden te komen en deze vervolgens te verkopen waartoe hij van beide echtelieden de opdracht dient te krijgen. De vrouw werkt mee, de man niet. Volgens een rechterlijke uitspraak traineert de man de verkoop door te stellen dat hij panden zelf wenst te verwerven maar niet de middelen te hebben om zijn vrouw uit te kopen.
Als de makelaar erin slaagt een van de objecten te verkopen, tekent de vrouw de acte, de man weigert. In kort geding bepaalt de rechter dat bij gebreke aan medewerking van de man het vonnis in diens plaats zal treden.
De klacht van de man dat de makelaar overleg uit te weg ging en niet tot een overeenkomst van opdracht met hem wilde komen is ongegrond. De makelaar heeft in de moeilijke omstandigheden van het geval juist gehandeld.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2541 CRvT

Lees meer: 14-26 RvT Groningen

14-25 RvT Groningen

Koopakte beweerdelijk anders dan afgesproken. Onduidelijkheid over positie van de makelaar.
Klaagster bezit enige winkelpanden in een winkelcentrum dat gesloopt en herontwikkeld wordt. Klaagster onderhandelt over inruil van haar winkels middels haar vader met de makelaar die bij de herontwikkeling betrokken is. De makelaar had in het verleden geregeld contact met de vader van klaagster over vastgoedzaken.
De klacht van klaagster dat in de koopovereenkomst andere bedragen staan dan is afgesproken is ongegrond. Klaagster heeft in een later stadium een groter vloeroppervlak in de nieuwbouw gewenst en dat heeft gevolgen voor de koopsom.
De Raad is van oordeel dat de makelaar onduidelijkheid heeft laten bestaan over de vraag voor wie hij nu optrad. Tussen hem en de vader van klaagster bestond een vertrouwelijke zakelijke relatie. Juist daarom had de makelaar klaagster er uitdrukkelijk op dienen te wijzen dat zij er verstandig aan zou doen om een eigen makelaar in te schakelen. Inzoverre is de klacht gegrond.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2542 CRvT

Lees meer: 14-25 RvT Groningen

13-88 RvT Groningen

Tardief ingediende klacht. Samenloop met civiele procedure. Uitvoerige overwegingen met betrekking tot tijdsverloop.
Klager is van mening dat hij in 2007 verkeerd door beklaagde is voorgelicht over een bieding die hij van plan was te doen. Hij meent daardoor te duur te hebben gekocht. Hij begint vervolgens een schadeprocedure. Met het indienen van een klacht wacht hij meer dan 5 jaar. De raad van toezicht motiveert uitvoerig waarom deze periode te lang is.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-88 RvT Groningen

13-91 RvT Groningen

Klacht ter zitting ingetrokken.
Klagers besluiten ter zitting hun klacht in te trekken. De Raad van Toezicht stelt deze vervolgens buiten behandeling.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-91 RvT Groningen

13-66 RvT Groningen

Geveltaxatie met toestemming van geldgever. Vermelding van beperking in rapport. Recht op inzage taxatierapport.
Een taxateur heeft niet de mogelijkheid om een uitgebreide binnenopname van een pand te doen en maakt daarvan melding in zijn rapport. De raad acht dit correct en acht eveneens juist dat de taxateur in dit geval afging op mededelingen van de makelaar-verkoper.
Dat de taxatie is verricht voor een hypotheekhouder wil niet zeggen dat de eigenaar (klager) daar geen inzage in mag hebben. Bij een onjuiste taxatie zou hij immers in zijn belang kunnen worden getroffen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-66 RvT Groningen

13-40 RvT Groningen

Geen nieuw oordeel over feiten waarover eerder is geoordeeld. Geen schade berokkend aan voormalige werkgever. Geen onjuiste voorlichting aan opdrachtgever.
De klacht van de voormalige werkgever van beklaagde dat deze zich inliet met risicodragende projectontwikkeling, is ongegrond nu over deze kwestie reeds eerder een oordeel door de raad is geveld. In deze klacht lopen tuchtrechtelijke aspecten door een arbeidsrechtelijk conflict heen. Klager, voormalig werkgever van beklaagde, verwijt deze dat hij destijds onjuiste voorlichting gaf aan de organisator en begeleider van een ontwikkelingsproject. Laatstgenoemde heeft geen klachten over beklaagde.
In genoemd project bevond zich een buiten gebruik geraakte school die beklaagde graag behouden zag. Daartoe heeft hij een haalbaarheidsplan geschreven en dit aan de gemeente aangeboden. Toen het project vanwege de instorting van de woningmarkt niet doorging, nam beklaagde een eigen initiatief om het schoolgebouw te behouden. Van risicodragende projectontwikkeling is geen sprake geweest.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-40 RvT Groningen

13-43 RvT Groningen

Zie ook 13-10 RvT Groningen. Faillissement van makelaarskantoor. Opdrachtgevers van de failliet benaderd terwijl de curator een doorstart tracht te bereiken.
De curator in het faillissement van een makelaarskantoor met aanverwante bedrijven tracht een doorstart te bewerkstelligen. Hij moet ervaren dat reeds de dag na het faillissement een collega-makelaar opdrachtgevers van de failliet schriftelijk benadert en zijn eigen kantoor daarbij aanbeveelt. De raad neemt het beklaagde kwalijk dat hij uit de deconfiture van een collega voordeel heeft willen behalen door klanten van de failliet los te weken terwijl de curator trachtte het bedrijf waar mogelijk voort te zetten.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 13-2512 CRvT

Lees meer: 13-43 RvT Groningen

13-41 RvT Groningen

Taxatie. Pand te hoog gewaardeerd. Geen rekening gehouden met alle opbrengsten uit het recente verleden. Ontvankelijkheid klacht in 2012 over taxatie uit 2007.
Klager besluit tot verkoop van zijn woning via een inruil van een andere woning. Teneinde een beoordeling van de waarde te krijgen brengt beklaagde in april 2007 een taxatie uit. Hij komt op verkoopwaarde van € 288.000. De makelaar maakt melding van diverse vernieuwingen en moderniseringen, o.a. kozijnen en badkamer en keuken. De vraagprijs wordt van € 289.000 via € 259.000 naar € 199.000 verlaagd. In juni 2012 wordt het huis verkocht voor € 192.500. Klager verwijt de makelaar een waardering waartoe geen behoorlijk en deskundig makelaar ooit had kunnen komen..
De raad van toezicht constateert dat er afwijking in de maatvoeringen zitten tussen de vermelding in database van de NVM en zijn taxatierapport. De raad ontdekt dat de vernieuwingen waarvan in het rapport melding wordt gemaakt, uit de periode 1997-2001 dateren en dus in 2007 al minstens 6 jaar oud.
De prijsontwikkeling van het pand had de makelaar dienen te bekijken, met name de onverklaarbare waarde sprong tussen 2001 en 2005 – van € 165.000 naar € 262.500. De conclusie kan geen andere zijn dan dat die laatste prijs € 50.000 te hoog lag en dat alle factoren in aanmerking nemende een prijs anno 2007 van € 215.000 normaal zou zijn geweest. Zelfs rekening houdend met een foutmarge van 10 % naar boven en beneden had geen redelijk handelend taxateur op een waardering van € 288.0000 kunnen uitkomen.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2503 CRvT

Lees meer: 13-41 RvT Groningen

13-32 RvT Groningen

Diensten aan huurder verleend na eerder in opdracht van verhuurder te hebben gewerkt.
Een makelaar stelt op verzoek van de eigenaar van een bedrijfsterrein een huurovereenkomst op tussen twee al met elkaar bekende partijen. Op het gehuurde bevindt zich een loods waarvan het bestaan door de gemeente wordt gedoogd. Na enige tijd laat de gemeente weten dat aan dat gedogen een eind komt. Daarop verzoekt de huurder de makelaar om voor hem opzoek te gaan naar een ander terrein. Klager meent hierdoor gedupeerd te zijn.
De raad is van oordeel dat met het sluiten van de huurovereenkomst de werkzaamheden voor klager beëindigd zijn en dat het de makelaar vrij stond om een opdracht van huurder te aanvaarden. Van gedupeerd is totaal geen sprake nu huurder de huur niet heeft opgezegd, hij ook gewoon huur betaalt en de gemeente inmiddels heeft latenweten de loods nog enige jaren te gedogen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-32 RvT Groningen

13-33 RvT Groningen

Eigen belang. Pand van eigen opdrachtgever gekocht. Pand niet aangemeld in de uitwisseling.
Een makelaar krijgt van de dochter van een overleden dame de opdracht het huis van haar moeder te verkopen. De vraagprijs wordt gesteld op € 99.000. Twee maanden later wordt het pand verkocht aan de makelaar, een kantoorgenoot en twee andere personen voor een prijs van € 78.000. Een hulpverlener van verkoopster (klaagster) ontdekt dat de WOZ-waarde van het pand aanvankelijk € 150.000 bedroeg, later verlaagd is naar € 132.000 om tenslotte uit te komen op € 99.000. Tevens blijkt het pand door de kopers belast te zijn met een hypotheek van € 135.000 en dat er door de gemeente een splitsingsvergunning is verleend. Het pand is nimmer in de uitwisseling gebracht en heeft nimmer op Funda gestaan.
De makelaar erkent dit laatste maar stelt dat dit niet nodig was omdat verkoopster het pand aan hem en de drie anderen gunde.
De raad van toezicht acht het gebeurde zeer ernstig. De makelaar heeft, anders dan het opdrachtformulier vermeldt, nimmer publiciteit met de woning gemaakt. Hij heeft verkoopster de opdracht niet teruggegeven of opdrachtgeefster aangeraden een andere makelaar in de arm te nemen toen onder meer hijzelf belangstelling voor het pand kreeg. Hij stelde zijn eigen belang boven dat van zijn opdrachtgeefster.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-33 RvT Groningen

13-30 RvT Groningen

Taxatie verricht zonder woning van binnen op te nemen
De NVM dient een klacht in tegen een makelaar omdat haar bekend is dat beklaagde een woning taxeerde zonder deze van binnen te hebben opgenomen en zonder daarvan in het taxatierapport melding te maken.
Het verweer van de makelaar dat hij het pand niet kon betreden omdat dit onbewoond was en was afgesloten en zijn stelling dat hij dit soort woningen goed kende, disculpeert hem niet. Hij had van deze non-opname in het rapport melding moeten maken.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-30 RvT Groningen

13-31 RvT Groningen

Taxatie. Klacht over hoogte geschatte waarde. Klacht vóór zitting ingetrokken. Geen ambtshalve vervolg van behandeling.
Klager beklaagt zich over de waardering van een hem in mede-eigendom behorend appartement. Een contra-expertise komt een stuk hoger uit. De opdracht tot taxatie was de makelaar verstrekt door de rechtbank. De klacht wordt vóór de behandeling ter zitting ingetrokken en de raad acht geen termen aanwezig de behandeling ambtshalve voort te zetten.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-31 RvT Groningen

13-42 RvT Groningen

Niet (tijdig) accepteren van intrekking opdracht.
Klaagster trekt in mei 2012 haar verkoopopdracht aan beklaagde in en schakelt een andere makelaar in.. Zij verzoekt om verwijdering van de tuinborden en retournering van stukken. De eerste makelaar geeft daaraan geen gevolg maar wendt zich tot klaagster. Eind mei herhaalt de nieuwe makelaar het verzoek van klaagster.
Eind oktober herhaalt klaagster wederom haar verzoek. Een bemiddelingspoging van de NVM heeft geen succes. Eind november schakelt klaagster een advocaat in. Begin december neemt beklaagde de verzochte maatregelen.
De Raad van Toezicht kan zich voorstellen dat de eerste intrekkingsbrief van mei 2012 bij beklaagde twijfels opriep, maar de tweede van oktober had hem tot actie moeten brengen.
De klacht van de nieuwe makelaar is niet gegrond. Deze heeft nadat hij zich tot zijn voorganger wendde, niets meer ondernomen. Bovendien heeft deze verwarring laten ontstaan of de brief van zijn kantoor wel door klaagster was ondertekend.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-42 RvT Groningen

13-10 RvT Groningen

Zie ook 13-43 RvT Groningen Faillissement van makelaarskantoor. Geen opdrachtgevers van failliet bedrijfsonderdeel benaderd. 
De curator in het faillissement van een makelaars’groep’ tracht een doorstart te bewerkstelligen. Hij moet ervaren dat kort na het faillissement een collega-makelaar opdrachtgevers van de failliet schriftelijk benadert en zijn eigen kantoor daarbij aanbeveelt.
De raad constateert dat beklaagde alleen opdrachtgevers van het eveneens failliete onderdeel woningmakerlaardij benaderde. Waar de klacht uitsluitend is ingediend ten behoeve van de bedrijfsmakelaardij is de klacht ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 13-10 RvT Groningen

12-79 RvT Groningen

Taxatie. Omgevingsfactor niet in rapport genoemd. Verschil tussen taxatie voor financiering en voor aankoop.
Klaagster koopt met behulp van een eigen makelaar een woning. Voor de financiering wordt het pand getaxeerd door beklaagde. Op enige honderden meters van het huis bevindt zich een bio-vergistingsinstallatie over welks bestaan nog juridische procedures lopen. In deze installatie doet zich na de taxatie een calamiteit voor. Sindsdien wordt de omgeving regelmatig geplaagd door geluids- en stankoverlast. De Raad van Toezicht acht het verwijt van klaagster dat de taxateur geen melding maakt van genoemde installatie niet terecht. Een financieringstaxatie richt zich vooral op de onderhoudstoestand en de waarde ten opzichte van vergelijkbare objecten in de omgeving. De aspecten waarover klaagster klaagt, liggen veeleer op het terrein van de aankopend makelaar en/of de verkoper c.q. diens makelaar. Het taxatierapport voldoet alle daaraan te stellen eisen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-79 RvT Groningen

12-77 RvT Groningen

Ontvankelijkheid klacht en tijdsverloop. Klacht dat geen redelijk en behoorlijk handelend taxateur tot waardering had kunnen komen onterecht.
Beklaagde waardeert in februari 2007 een pand op een verkoopwaarde van € 1.170.000 en een executiewaarde van € 1.000.000. In verband met het faillissement van de eigenaar wordt het pand in de herfst van 2011 door twee andere makelaars gewaardeerd en die komen op waardes die aanzienlijk lager liggen. Een retro-taxatie van een derde makelaar komt op € 750.000. Waar het om een uniek object gaat en het vaststaat dat de markt, zeker in het hogere segment zoals in casu, fors is verslechterd en het pand intussen verwaarloosd is, is het niet vreemd dat de huidige waarde veel lager uitkomt dan in 2007.
Waar de hypotheekhouder pas in 2011geconfronteerd is met de taxatie uit 2007 en eerst zelf onderzoek heeft gedaan, kan hij 4,5 jaar later in zijn klacht worden ontvangen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-77 RvT Groningen

12-78 RvT Groningen

Maandelijkse bijdrage aan VvE. In werkelijkheid hoger bedrag dan aangegeven.
Klagers, kopers van een appartementsrecht, beklagend zich erover dat de werkelijk te betalen maandelijkse bijdrage aan de VvE hoger ligt dan hen door de verkopend makelaar was voorgehouden. Het gaat om een nieuwbouwcomplex waarvan de maandelijkse bijdrage nog door de VvE moest worden vastgesteld, reden waarom de makelaar steeds een indicatief bedrag heeft genoemd. De raad stelt niet vast dat een gegarandeerd bedrag is genoemd.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-78 RvT Groningen

12-64 RvT Groningen

Beweerdelijk onprofessioneel optreden. Beweerdelijke poging tot chantage. Twee taxaties binnen één jaar met grote verschillen in waarde.
Een makelaar geeft begin 2010 een verkoopwaarde van € 250.000 af, rekening houdend met het feit dat het huis deels gestript is en nog afbouw behoeft. In mei 2011 bepaalt de makelaar die waarde op € 215.000; na verbouwing op € 310.000. Als taxatiekosten wordt aanvankelijk € 400 genoemd; later komt daar € 250 bij. Vanwege vertragingen bij de uitvoering van de taxatie wordt de geplande transportdatum niet gehaald.
De raad van toezicht acht het juist dat de makelaar twee taxaties verrichtte. De beide opdrachtgevers zijn verschillend. Dat de waardes de tweede keer lager liggen is begrijpelijk nu de woningmarkt in een jaar verslechterd is en het huis al geruime tijd onbewoond is en er nog verbouwingswerkzaamheden moeten plaatsvinden..
Van chantage door de makelaar om haar nota’s betaald te krijgen, blijkt niets.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-64 RvT Groningen

12-65 RvT Groningen

Onjuiste maatvoeringen vermeld. Meetinstructie niet opgevolgd. Berekening aan de hand van buitenmaten op bouwtekening.
Klager koopt via makerlaar-verkoper een door deze aangeboden appartement. Dit wordt aangeboden met een woonoppervlak van 200 m² en een dakterras van 30 m². Bij de inrichting komt koper tot de ontdekking dat het woonoppervlak slechts 150 m² bedraagt en het dakterras maar 20 m².
De makelaar verweert zich met de stelling dat klager het appartement uitvoerig heeft bekeken en dat twee soortgelijke appartementen een woonoppervlak van 204 m² kennen. Bovendien overhandigde hij de koper de bouwtekeningen waarop de juiste maten staan vermeld. De makelaar erkent de meetinstructie niet te hebben nagevolgd.
De raad rekent het de makelaar aan dat hij de meetinstructie niet naleefde en de maatvoering opstelde aan de hand van de buitenmaten op de bouwtekening.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-65 RvT Groningen

12-69 RvT Groningen

Onvoldoende communicatie bij het ontstaan van problemen bij verkoop. Tardief ingesteld klachtonderdeel. Kosten op de zaak gevallen (art. 32 RT) slaan niet op kosten van klager.
Klager die via een eigen makelaar een pand heeft gekocht van makelaar-verkoper (beklaagde) moet ervaren dat de dochters van verkoopster bezwaar hebben tegen de verkoop. Beklaagde die daardoor in een klempositie komt te zitten, treedt in de ogen van klager onvoldoende communicatief en voortvarend op om het probleem op te lossen. De raad van toezicht is dat deels met klager eens.
Art. 32 Reglement Tuchtrechtspraak maakt melding van kosten op de zaak gevallen. Dat slaat op kosten voor de NVM en niet op kosten die klager maakt.
Ter zitting van de raad kunnen geen nieuwe klachtonderdelen meer worden ingediend.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-69 RvT Groningen

12-70 RvT Groningen

Onverwachte kosten voor koper appartementsrecht.
Klager koopt met behulp van een eigen makelaar een appartementsrecht. Pas nadat hij eigenaar is geworden verneemt hij dat van de eigenaren een extra bijdrage wordt gevraagd vanwege herstel van de riolering. Makelaar-verkoper (beklaagde) zegt dat hij alle informatie - ook die met betrekking tot de herstelkosten, aan de makelaar van klager heeft doorgegeven. De raad van toezicht is van oordeel dat de eigen makelaar van klager hier een taak had, maar tot deze kan klager zich niet meer wenden daar deze intussen failliet is gegaan.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2476 CRvT

Lees meer: 12-70 RvT Groningen

12-63 RvT Groningen

Taxatie – niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Verwevenheid tussen financieringsbedrijf en taxateur.
Klagers kopen 2006 een woning waarop zij geattendeerd worden door hun werkgever die hen voorspiegelt dat die woning in de loop der tijd aanzienlijk in waarde zou stijgen. De woning was eigendom van vrienden van de werkgever. Zij wenden zich voor de financiering tot een naburige Hypotheekshop. Deze geeft opdracht tot taxatie aan een met de Hypotheekshop nauw verbonden makelaarskantoor. De taxatie wordt uitgevoerd door een daaraan verbonden makelaar. De waardering komt uit op en marktwaarde van € 227.500 en een executiewaarde van € 208.000; na verbouwing bedraagt de waard volgens de makelaar € 257.500.
Begin 2011 wordt de woning in verband met de beëindiging van de relatie tussen klagers opnieuw getaxeerd. De waardes zijn dan € 165.000 marktwaarde en € 148.500 executiewaarde. De betreffende taxateur verklaart dat hij in 2006 ook voor de taxatie benaderd was maar de taxatieopdracht geweigerd had omdat de werkgever van klagers zei dat de waarde tenminste op € 225.000 moest uitkomen hetgeen de taxateur onhaalbaar achtte. Een tweede ingeschakelde taxateur verklaart ongeveer hetzelfde.
Klagers stellen dat een redelijk optredende taxateur nimmer tot de taxatie uit 2006 had kunnen komen en dat sprake is van belangenverstrengeling nu er een nauwe relatie bestaat tussen de hypotheekbemiddelaar en de taxateur.
De raad van toezicht doet onderzoek naar de inschrijvingen van de verschillende ondernemingen die bij de zaak betrokken zijn en constateert een nauwe verwevenheid. Het college acht de gang van zaken met betrekking tot de financiering en de taxatie niet juist. De raad constateert ook dat de taxatie niet in redelijkheid zo kon luiden als hij luidt. Vergelijking met soortgelijke woningen in de buurt en inachtneming de WOZ-waarde van de woning, brengen het college tot die conclusie.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-63 RvT Groningen

12-62 RvT Groningen

Verkoop pand van eigenaresse die beweerdelijk niet in staat was haar handelingen te overzien. Beheer en verkopen.
Beklaagde (en vóór haar haar vader) beheert al vele jaren de onroerende zaken van een familielid. Zij deed ook diverse verkooptransacties. In 2009 toont de buurman van een van de beheerde panden daarvoor belangstelling via zijn eigen makelaar. Zijn bod wordt in overleg met eigenaresse niet aanvaard. Later dat jaar wil eigenaresse alsnog verkopen maar wederom komt geen transactie tot stand. In maart 2011 benadert de makelaar van de geïnteresseerde buurman beklaagde opnieuw over het pand. Dit keer komen partijen tot overeenstemming. Kort daarop wordt beklaagde gebeld door een van de dochters van eigenaresse die meedeelt bezwaar te hebben tegen de transactie omdat haar moeder aan Alzheimer lijdt en de consequenties van haar acties niet overziet. De dochter zegt dat zij deze mededeling al in 2010 aan de makelaar heeft gedaan hetgeen deze ontkent.
Beklaagde kaart het probleem bij de makelaar van koper aan, maar die wenst niet van de aankoop af te zien. Onder dreiging van een procedure wordt de overeenkomst nagekomen.
Klaagsters (de dochters van eigenaresse) verwijten de makelaar dat deze zonder opdracht tot verkoophandelingen is overgegaan en daarmee is doorgegaan toen haar werd meegedeeld dat verkoopster geen verkoophandelingen mocht verrichten zonder overleg met haar kinderen.
De raad van toezicht is van oordeel van de makelaar niet op hoogte was of kon zijn dat eigenaresse de gevolgen van haar acties niet kon overzien. Nog ten tijde van de verkooponderhandelingen heeft zij met de vader van beklaagde een cultuurreis naar het buitenland gemaakt en toen is niet van haar beweerdelijke aandoening gebleken.
Waar de makelaar al jarenlang ook verkopen voor eigenaresse deed is het verwijt dat zij dit keer zonder opdracht handelde, onterecht.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2468 CRvT

Lees meer: 12-62 RvT Groningen

12-30 RvT Groningen

Onduidelijkheid over huur aan persoon of stichting. Niet-betalende huurder. Onvoldoende medewerking aan oplossing van probleem. Medewerking afhankelijk stellen van intrekken aansprakelijkstelling.
Een eigenaresse heeft al jarenlang een verkoopopdracht lopen bij een makelaar. In die periode is, ook door de makelaar, diverse keren een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. Op zekere dag stelt de makelaar een gegadigde voor als koperen als huurder. De makelaar kent deze huurder omdat hij al meerdere transacties met hem heeft gedaan. Voorlopig huurt deze gegadigde waarin deze optreedt voor een stichting. De makelaar had eerder gezegd dat de gegadigde met zijn gezin zijn intrek zou nemen. Hij vertelde verder dat de huurder-koper ex-TBS-patiënten begeleidde.
Kort daarop verneemt klaagster dat er allerlei lieden in het huis en de tuin rondlopen. Klaagster die inmiddels had vernomen dat de huurder-koper niet goed bekend stond en verzoekt de makelaar te bewerkstelligen dat de woning ontruimd wordt. Dat lukt slechts na een kort geding. In dat kader wilde de makelaar slechts informatie verstrekken via zijn verzekeraar hetgeen klaagster op allerlei extra kosten bracht. Koper-huurder bleek niets betaald te hebben.
Toen klaagster de opdracht introk, kreeg zij een forse rekening en dat terwijl zij al eerder een flink bedrag aan de makelaar had betaald. Klaagster dient een groot aantal klachten.
De raad van toezicht acht met merendeel van de klachten gegrond. Klaagster mocht ervan uitgaan dat de koper zelf met zijn gezin het huis zou gaan bewonen en niet ex-TBS-patiënten.
De enkele mededeling van de koper-huurder dat hij betaald had, had de makelaar moeten verifiëren.
De makelaar heeft niet weersproken dat klaagster al eerder een flink bedrag betaald had. Het past een makelaar niet tweemaal een bedrag in rekening te brengen.
De makelaar had klaagster tijdig alle in formatie dienen te verstrekken in het kader van de ontruiming , ook al had hij zijn verzekeraard ingeschakeld in verband met de aansprakelijkstelling. Die verzekeraar had niets met de ontruiming te maken. 

> Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 12-30 RvT Groningen

12-18 RvT Groningen

Beweerdelijk te lage taxatie. Afkoop erfpacht grond.
Klager is eigenaar van een recreatiewoning op erfpacht grond. Er was al langer sprake van dat de gemeente bereid was om de erfpacht te laten afkopen. Ter financiering van die afkoop geeft klager beklaagde opdracht tot taxatie. Deze komt, uitgaande van de erfpachtsituatie op een marktwaarde van € 135.000 en een executiewaarde van € 108.000. Naderhand geeft de makelaar op verzoek van de bank de waarde af met afgekochte erfpacht: € 152.000 marktwaarde en € 129.500 executiewaarde. Klager meent daardoor gedupeerd te zijn nu hij vanwege de te lage waardes geen volledige aflossingsvrije hypotheek kan krijgen maar deels op basis van annuïteiten moet financieren.
Het is bekend dat de markt van recreatiewoningen de laatste jaren sterk fluctueert en dat mogelijke afkoop van de erfpacht al jaren hetgeen de markt onzeker maakt. Deze omstandigheden in aanmerking nemende, is de raad van toezicht van oordeel dat de makelaar correct werk heeft geleverd. Hij heeft bovendien voldoende representatief vergelijkingsmateriaal aangedragen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-18 RvT Groningen

12-19 RvT Groningen

Oncollegiaal gedrag? Rechtstreeks transactie gesloten met oud(?)-opdrachtgever van collega-makelaar. Klacht ter zitting ingetrokken.
Een NVM-makelaar (beklaagde) neemt telefonisch contact met een ex-NVM-makelaar (klaagster) met de vraag of zij in een bepaalde wijk in een zeker dorp een pand te koop heeft. Daarop neemt klaagster contact op een klant die kort daarvoor een transactie had zien afketsen. Zij maken daarop een nieuwe courtage-afspraak. Vervolgens regelt klaagster een bezichtiging mat de klant van beklaagde maar dit leidt niet een transactie. Enige tijd later verneemt klaagster dat de klant van beklaagde alsnog de woning heeft gekocht. Verkoper weigert courtage te betalen.
Beklaagde stelt dat, toen de verkoper hem rechtstreeks benaderde, hij deze nadrukkelijk vroeg of de zaak met klaagster had afgehandeld en dat deze toen antwoordde dat hij geen zaken meer met klaagster wilde doen. Klaagster verwijt beklaagde oncollegiaal gedrag.
Ter zitting van de raad verklaart beklaagde dat hij er achteraf bezien beter aan had gedaan om verkoper nog nadrukkelijker te bevragen op het punt van afhandeling met klaagster en biedt zijn excuses aan. Daarop verklaart klaagster haar klacht in te trekken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-19 RvT Groningen

12-20 RvT Groningen

Beroep op ontbindende voorwaarde. Opdrachtgever naar verzekeraar verwezen.
Klager koopt een appartement via makelaar-verkoper (beklaagde). Hij bedingt daarbij de ontbindende voorwaarde terzake van de verkoop van zijn eigen woning. Die laatste wordt verkocht aan iemand die later spoorloos blijkt te zijn. Om die reden doet koper een beroep op de ontbindende voorwaarde. Daarop adviseert beklaagde zijn opdrachtgever juridische bijstand te zoeken. Dat leidt uiteindelijk tot een schikking waarbij klager aan de verkoper van het appartement € 10.000 moet betalen.
De raad acht de klacht dat makelaar-verkoper zich niet behoorlijk heeft gedragen onterecht. De raad acht het juist dat hij zijn opdrachtgever aanraadde juridische hulp in te roepen. Dat dit leidde tot een door klager te betalen schikkingsbedrag valt beklaagde niet te verwijten.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-20 RvT Groningen

11-100 RvT Groningen

Opname in koopakte van afkoop leasecontract c.v. Koopovereenkomst ontbonden en nieuwe overeenkomst gesloten met andere regeling over c.v.
Klagers kopen een woning via makelaar-verkoper (beklaagde). In de koopovereenkomst wordt een bepaling opgenomen dat verkoper en kopers ieder de helft betalen van de afkoop van het leasecontract m.bn.t. de CV-ketel. Op de transportdatum blijken klagers niet te kunnen afnemen. Hen wordt daartoe een nadere termijn gegund maar ook deze gaat ongebruikt voorbij. Later wort op initiatief van de hypotheekadviseur weer contact met de verkoper opgenomen. Ten overstaan van de notaris wordt opnieuw over de aankoop gesproken en komt alsnog een nieuwe koopovereenkomst gesloten. Verkoper is dan niet meer in staat om dezelfde afspraak te maken over de afkoop van het leasecontract: de kosten komen voor rekening van de kopers.
Het verwijt van kopers dat de makelaar een fout heeft gemaakt bij het opstellen van het bepaalde over de cv-ketel is niet terecht. Het is klagers schuld dat de eerste vereenkomst is ontbonden inclusief alle daarin opgenomen voorwaarden. Daarna is opnieuw onderhandeld met een ander resultaat.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-100 RvT Groningen

11-101 RvTGroningen

Ernstige verzaking mededelingsplicht. Bodemverontreiniging. Deel van informatie van de gemeente weggekipt.
Klagers kopen via makelaar-verkoper (beklaagde) een woning gelegen op twee kadastrale percelen. De makelaar vertelt dat op een van die percelen een aantekening rustte vanwege vervuilde grond. Later deelt de makelaar mede dat de gemeente hem had meegedeeld dat die informatie niet juist was en dat de aantekening uit het kadaster was verwijderd. Klagers kopen de woning. De makelaar hecht aan de koopakte een e-mail waaruit de mededeling van de gemeente blijkt.
Enige maanden later ontvangen klagers een brief van de gemeente waarin hen wordt gezegd dat van ernstige bodemverontreiniging sprake is. In het contact dat zij vervolgens met de gemeente hebben komt de e-mail van de gemeente aan de makerlaar boven water en die blijkt veel meer informatie te bevatten dat het bericht dat aan de koopakte was gehecht. De makelaar blijkt delen van dat bericht te hebben weggeknipt.
Het verweer van de makelaar dat de verontreiniging blijkt te zitten onder het andere kadastrale perceel van het gekochte en dat de vermelding van de vervuiling van het ene deel inderdaad niet juist was en dat hij daarom het deel van het bericht over dat deel aan de koopakte hechtte, helpt hem niet. De makelaar had dergelijke belangrijke informatie nimmer aan klagers mogen onthouden. Zij hadden dan zelf op onderzoek hebben kunnen uitgaan en eventueel van de aankoop hebben kunnen afzien. Klacht gegrond.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-101 RvTGroningen

11-99 RvT Groningen

Parkeerplaats bij appartementencomplex verkeerd omschreven. Koper gedupeerd.
Klager koopt in het complex waar hij al woonachtig is, een ander appartement omdat dit over een ruimere parkeerplaats in de parkeerkelder beschikt, hetgeen voor hem vanwege zijn gebondenheid aan een rolstoel van belang is. Hij verzoekt de makelaar-verkoper om enige aanvullingen in de koopakte op te nemen in verband met genoemde parkeerplaats. Als klager verhuisd is komt hij tot de ontdekking dat de parkeerplaats die meende gekocht te hebben, aan een andere bewoner toebehoort. De makelaar tracht tevergeefs de3ze eigenaar te bewegen de parkeerplaats aan klager over te doen.
De raad van toezicht is van mening dat de makelaar te kort schoot, met name toen hij de aanvullingen van klager op de koopakte las. Hij had als professionele makelaar die aanvullingen moeten controleren zeker nu hij de omschrijving van de parkeerplaats had overgenomen van de gegevens die hem door de verkoper waren verstrekt en hij de parkeerkelder niet zelf had bezocht. Het feit dat klager hem had meegedeeld de situatie ter plaatse goed te kennen omdat hij al in het complex woonde, disculpeert hem niet.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-99 RvT Groningen

11-02 RvT Groningen

Ondeugdelijke taxatie: niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen.
Makelaar taxeert ten behoeve van financiering in 2007 op basis waarvan financiering wordt verstrekt. . Als de debiteur in betalingsproblemen komt laat de hypotheeknemer de woning taxeren. De uitkomst daarvan is dat de vrije verkoopwaarde bijna 50 % lager ligt en de executieopbrengst ruim 46% lager ligt. Een tweede hertaxatie brengt hetzelfde resultaat.
De door de makelaar te zijner verdediging aangevoerde vergelijkingsobjecten kunnen in de optiek van de raad niet als zodanig dienen. Bij objectvergelijking met soortgelijke panden naar de situatie in 2007 is de taxatie, zelfs met een foutmarge van 15%, niet te verklaren.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-02 RvT Groningen

11-05 RvT Groningen

Ontvankelijkheid klager. Handel in onroerend goed.
De stelling van de makelaar dat de Commissie Lidmaatschapszaken niet ontvankelijk is in haar klacht omdat in de statuten van de NVM niet is geregeld dat zij een klacht kan indienen, gaat niet op. Allereerst is de commissie een orgaan van de NVM dat alle lidmaatschapszaken in de ruimste zin behandelt en die daarbij onder meer gebruik maakt van gegevens uit de interne rechtspraak. Bovendien is in het Reglement Tuchtrechtspraak opgenomen dat een ieder een klacht kan indienen. In onderling verband en samenhang gezien komt de commissie het recht toe om een klacht bij de raad van toezicht in te dienen. Als de makelaar de ter veiling gedane beleggingsaankoop kort daarop als een miskoop beschouwde, had hij de aankoop in zijn beleggingsvennootschap dienen te nemen en had hij niet tot doorverkoop mogen overgaan. De doorverkoop is een ernstige overtreding van de Erecode.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-05 RvT Groningen

10-07 RvT Groningen

Beweerdelijk onduidelijke koopakte opgesteld. Afspraken beweerdelijk niet correct vastgelegd.
De gemaakte afspraken tussen verkoper en kopers/klagers zijn door de makelaar vastgelegd in een brief die vervolgens door een der klagers is doorgezonden naar een notaris teneinde en leveringsakte op te maken. Als klagers het niet eens waren met die brief, dan hadden zij meteen protest moeten aantekenen. Dat de makelaar en tweede koopovereenkomst opstelde is niet verwijtbaar nu hij dit deed op instigatie van een aantal kopers.

> Download uitspaak (pdf)

Lees meer: 10-07 RvT Groningen

11-06 RvT Groningen

Onjuiste taxatie. Raad doet zelf onderzoek.
In juni 2002 komt de makelaar in zijn taxatierapport op een onderhandse verkoopwaarde van € 476.500 en een executiewaarde van € 431.500. In mei 2010 levert de executoriale verkoop een bedrag van € 280.000 op. De WOZ-waarde bedroeg in 2002 ruim € 190.000. Een door klager (de hypothecair financier) ingeschakelde andere makelaar komt op waardes van € 312.500 verkoopwaarde en € 265.000 executiewaarde per 2002. Nu beklaagde de rapportage van de derde door de bank ingeschakelde makelaar betwist, heeft de raad van toezicht eigenonderzoek gedaan. Daaruit komt naar voren dat de onderhandse verkoopwaarde in 2002 hooguit € 350.000 had mogen bedragen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-06 RvT Groningen

11-03 RvT Groningen

Onderzoek naar kredietwaardigheid en huurverleden van huurder. Hennepkwekerij in het gehuurde. Tarief klachtonderdeel.
Klager verwijt zijn makelaar dat hij onvoldoende onderzoek deed naar de kredietwaardigheid en het huurverleden van de huurder die door de gemachtigde van klager was aangebracht. Klacht ongegrond nu de makelaar erop mocht vertrouwen dat de gemachtigde van klager (diens broer) met de huurder instemde.
Het is strijd met een goede procesorde als ter zitting van de raad nieuwe klachtonderdelen worden ingediend.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-03 RvT Groningen

11-01 RvT Groningen

Zakenrechtelijke problemen (recht van overgang). Positie verkopende makelaar. Informatieverplichting.
Klager is mede-eigenaar van een terrein dat noodzakelijkerwijs bereden moet worden, wil de eigenaar van een te koop staande woning zijn parkeerplaats kunnen bereiken. Hij heeft bezwaar tegen het betreden van het terrein waarop geen recht van overpad is gevestigd. Klager verwijt de verkopend makelaar dat die in zijn aanbieding niet van die situatie melding maakt. De raad van toezicht acht de klacht ongegrond nu is gebleken dat de makelaar, die immers het belang van zijn opdrachtgever heeft te behartigen in overleg met zijn opdrachtgever elke gegadigde op bedoelde situatie wijst.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-01 RvT Groningen

10-08 RvT Groningen

Niet-terugstorten borgsom. Minnelijke regeling ter zitting.
Een makelaar trad privé op als verhurende makelaar voor zijn broer, maar de correspondentie liep wel via zijn kantoor. Op de suggestie van de voorzitter van de raad zijn partijen ter zitting tot een vergelijk gekomen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 10-08 RvT Groningen

10-04 RvT Groningen

Miscommunicatie. Minnelijke regeling geschil en intrekking klacht.
Ter zitting van de raad is gebleken dat de voormalige makelaar van klager (met wie deze bevriend is) aan klager meedeelde dat er een bezichtiging zou plaatsvinden en dat deze andere makelaar het pand van klager nog steeds via zijn website te koop aanbood. Die andere makelaar heeft beklaagde (die toen de verkoopopdracht had) niets over de bezichtiging verteld. Op de verwijten over de bezichtiging die niet doorging, reageerde beklaagde scherp. Nu van een misverstand sprake bleek zijn over en weer excuses aangeboden en werd de klacht ingetrokken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 10-04 RvT Groningen

10-03 RvT Groningen

Beweerdelijke oplichting, leugens en chantage. Onjuiste maatvoering van te bouwen woning in de publiciteit brengen. Ongepaste reactie op ingediende klacht.
De koper van een nieuwbouwwoning ontdekt na het sluiten van de koop-/aannemingsover-eenkomst dat de inhoud van de woning geen 750 m3 meet zoals op Funda staat, maar volgens de architect slechts 635 m3. De makelaar past daarop onmiddellijk zijn aanbieding aan. De raad van toezicht sluit niet uit dat de makelaar bij zijn berekening die hij van bouwtekeningen moest maken, een vergissing heeft begaan. Van oplichting en leugenachtig optreden is niet gebleken. Wél acht de raad het ongepast dat de makelaar geconfronteerd met de in scherpe bewoordingen geformuleerde forse aantijgingen, reageerde met een schadeclaim als klager zijn klacht niet zou intrekken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 10-03 RvT Groningen

10-01 RvT Groningen

Risicodragende projectontwikkeling via echtgenote
De makelaar heeft laten gebeuren dat zijn echtgenote, samen met de echtgenote van zijn baas (eveneens makelaar en ook beklaagde, zie zaak 10.02) een vennootschap oprichtte die aan risicodragende projectontwikkeling deed. Die vennootschap werd op het privé adres van beklaagde gehuisvest.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT

Lees meer: 10-01 RvT Groningen

10-02 RvT Groningen

Risicodragende projectontwikkeling via echtgenote. Verantwoordelijkheid als leidinggevende.
De makelaar heeft laten gebeuren dat zijn echtgenote, samen met de echtgenote van zijn ondergeschikte (eveneens makelaar en ook beklaagde, zie zaak 10.01) een vennootschap oprichtte die aan risicodragende projectontwikkeling deed. Hij had als leidinggevende van het kantoor de mededelingen van zijn ondergeschikte dat de NVM geen bezwaren zag, moeten verifiëren.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 10-02 RvT Groningen

09-18 RvT Groningen

Beweerdelijk onjuiste vraagprijs en te geringe verkoopactiviteiten. Beëindiging opdracht door makelaar na geuite kritiek.
Dat de vraagprijs onjuist is is niet komen vast te staan, zeker niet nu de echtgenoot van klaagster zelf ook makelaar is en zich intensief met de verkoop bemoeide. De door beklaagde ontplooide verkoopactiviteiten zijn gebruikelijk. De geschillencommissie makelaardij sprak zich reeds uit over de beëindiging van de opdracht door de makelaar en zag daarin aanleiding om de vergoeding aan de makelaar te verlagen. Waar dit zo is ziet de raad geen aanleiding om ook nog een tuchtrechtelijke sanctie op te leggen.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 09-18 RvT Groningen

09-13 RvT Groningen

Belangenbehartiging koper. Geen advies om bouwtechnisch onderzoek te laten verrichten? Na 4 jaar optredende gebreken.  
Vier jaar nadat klager het pand had gekocht blijken bij een bouwkundige inspectie enige gebreken aan het gekochte te zitten. De verklaring van de makelaar dat hij koper aanraadde een bouwkundig onderzoek in te laten stellen maar dat koper dit niet nodig vond omdat het pand door een architect was opgenomen en hij een verbouwing van plan was, is plausibel. De makelaar kan niet worden verweten gebreken niet te hebben opgemerkt die klaarblijkelijk zich eerst na vier jaar zich manifesteren.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 09-13 RvT Groningen

09-17 RvT Groningen

Minnelijke regeling ter zitting bereikt.
De ingediende klacht wordt staande de mondelinge behandeling tussen partijen geschikt en vastgelegd in een regeling. De klacht wordt door klager ingetrokken en door de raad buiten behandeling gesteld.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 09-17 RvT Groningen

10-05 RvT Groningen

Beweerdelijk onvoldoende verkoopinspanningen. Beweerdelijk onjuist prijsadvies.
De makelaar heeft in voldoende mate aangetoond dat zijn prijsadvies anno 2008 juist was. De populariteit van de bedrijfsunits was toen groot. De slechte verkoopbaarheid als gevolg van de economische recessie en de terughoudendheid van de banken waren noch voor opdrachtgever, noch voor de makelaar, voorzienbaar.
Verwijt van onvoldoende verkoopactiviteiten is niet aannemelijk gemaakt.

>Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 10-05 RvT Groningen

09-14 RvT Groningen

Oncollegiaal gedrag – opdrachtgevers van collega/oud-kantoorgenoot benaderd. 
Beklaagde is werkzaam geweest bij klager. Nadat beklaagde een andere werkkring in dezelfde regio had gevonden, deed hij een brief uitgaan waarin hij zijn nieuwe kantoor aanprees. Die brief kwam ook terecht bij opdrachtgevers van zijn voormalige kantoor. De raad van toezicht meent dat het er alle schijn van heeft dat beklaagde gebruik heeft gemaakt van gegevens die hem uit zijn vorige werkkring bekend waren.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 09-14 RvT Groningen

09-16 RvT Groningen

Taxatie in kader van echtscheiding. Beweerdelijk te lage waardering. Geen nieuwe klacht ter zitting indienen.
De makelaar krijgt opdracht van de rechtbank om in het kader van een echtscheidingsgeschil enige panden te waarderen. Vanwege enige onduidelijkheden in de opdracht wendt de makelaar zich tot de beide advocaten van de echtelieden, maar krijgt geen reactie. Daarop stelt de makelaar dezelfde vragen aan de rechtbank die hem daarop verzoekt het concept-rapport in te leveren. Onduidelijk is of de rechtbank met partijen overleg heeft gevoerd. Feit is dat de makelaar verzocht wordt zijn definitieve rapport uit te brengen.
Klaagster heeft commentaar op het rapport geleverd en heeft twee afwijkende (hogere) taxaties van andere makelaars bij de rechtbank ingediend. Enig eigen onderzoek van de raad leert dat de waardering van beklaagde niet uit de toon valt.
Het is een feit van algemene bekendheid dat wanneer een object in een hogere prijsklasse een uniek karakter kent, dit kan leiden tot een grotere bandbreedte bij waarderingen als dit object door meer makelaars wordt gewaardeerd.
Een bij de mondelinge behandeling aanvullend ingediende klacht wordt als tardief beschouwd. Beklaagde kan zich daarop niet voorbereiden.

> Download uitspraak (pdf) 

Lees meer: 09-16 RvT Groningen