NVM Tuchtrechtspraak

15-56 RVT Eindhoven/Maastricht

Optie en Bod. Afbreken onderhandelingen.
Klager was geïnteresseerd in een bedrijfsruimte die beklaagde in verkoop had. Nadat ook het tweede bod van klager was afgewezen is de woning aan een derde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij de onderhandelingen met hem heeft afgebroken en met een derde in onderhandeling is getreden.
De Raad overweegt dat beklaagde namens de verkoper aan klager heeft laten weten dat niet op zijn biedingen werd ingegaan. Bovendien heeft beklaagde ook nog eens expliciet aangegeven dat de verkoper zich vrij achtte om met een andere partij in onderhandeling te treden. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet gebleken.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-56 RVT Eindhoven/Maastricht

15-55 RvT Eindhoven/Maastricht

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Asbest.
De kopers van een woning (klagers) verwijten de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij hen niet heeft gewezen op het feit dat bij de gemeente bouwtekeningen van een woning te verkrijgen zijn. Als de kopers die bouwtekeningen eerder hadden gezien, hadden zij ontdekt dat in alle buitenmuren een grote hoeveelheid asbestboard verwerkt was.
De Raad overweegt dat de makelaar zelf niet had hoeven waarnemen dat er sprake was van asbest in de muurconstructie van de woning. Dat was zonder destructief onderzoek, waartoe de makelaar niet verplicht was, ook voor haar niet waarneembaar. Op de gerichte vraag van de makelaar naar de aanwezigheid van asbest heeft de verkoper geantwoord daarmee niet bekend te zijn. De makelaar die bemiddelt bij de verkoop van een woning behoort belangstellenden correct te informeren, maar mag in beginsel wel afgaan op de informatie die zij van de opdrachtgever krijgt, tenzij er goede redenen zijn om aan de juistheid daarvan te twijfelen. Daarvan was in dit geval geen sprake. Het gaat te ver om van de makelaar te verwachten dat zij alle potentiële kopers erop wijst dat zij voor bouwtekeningen bij de gemeente moeten zijn op straffe van een tuchtrechtelijke veroordeling. Het is immers allesbehalve geheim dat veelal informatie bij de gemeente te krijgen is over de gebouwde onroerende zaken in de betreffende gemeente en die wetenschap is ook voor potentiële kopers beschikbaar of verkrijgbaar, als zij zich dienaangaande oriënteren.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-55 RvT Eindhoven/Maastricht

15-49 RvT Eindhoven/Maastricht

Taxatie. Onjuiste Taxatiewaarde. Belangenbehartiging opdrachtgever. Ongepast optreden.
Klager en zijn (ex-)echtgenote hebben beklaagde in het kader van hun echtscheiding gevraagd hun woning te taxeren. Beklaagde stelde de onderhandse verkoopwaarde vast op EUR 800.000,--. Klager verwijt beklaagde dat hij weigert te antwoorden op zijn vraag waarom hij zijn waardering handhaaft terwijl er een bod van EUR 750.000,-- is uitgebracht en in een woningrapport van het Kadaster de waarde op EUR 662.864,00 is vastgesteld. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat hij zich in zijn e-mail tegenover klager ongepast heeft uitgelaten.
De Raad is niet gebleken dat beklaagde zijn waardeverklaring op ondeugdelijke gronden en zonder voldoende toelichting heeft afgegeven. Evenmin kan worden geoordeeld dat beklaagde ten onrechte heeft geweigerd of heeft nagelaten de waardeverklaring aan te passen. Ook wat betreft de toonzetting van de e-mail ziet de Raad onvoldoende aanleiding om de klacht gegrond te verklaren.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-49 RvT Eindhoven/Maastricht

24-15 RvT Eindhoven/ Maastricht

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Niet verschijnen bij bezichtiging.
Klager verwijt een makelaar (beklaagde), dat hij de gemaakte bezichtigingsafspraak niet tijdig heeft afgezegd. Toen klager zich op de afgesproken tijd bij de woning meldde bleek niemand aanwezig. Klager, die van ver kwam, meent dat beklaagde eerder actie had moeten ondernemen en, toen het niet meer lukte om klager te bereiken, klager bij de woning had moeten opvangen. De Raad overweegt dat de makelaar heeft erkend dat hij bij de woning aanwezig had moeten zijn. Voorts staat vast dat beklaagde klager i.v.m. de gang van zaken een diner bon heeft aangeboden. Toen klager dit aanbod weigerde heeft beklaagde via zijn verzekeraar aan klager een schadevergoeding van EUR 500,-- aangeboden. Gelet op dit aanbod om de gevolgen van de gemaakte fout te compenseren acht de Raad de handelwijze van beklaagde onder de onderhavige omstandigheden tuchtrechtelijk niet verwijtbaar.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 24-15 RvT Eindhoven/ Maastricht

15-36 RvT Eindhoven/Maastricht

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
G heeft in 2011 een gedeelte van een pand gekocht als woon- en atelierruimte. In verband met de financiering is het pand door beklaagde getaxeerd. Beklaagde stelde de marktwaarde vast op EUR 155.000,--. Klaagster (een validatie instituut) heeft de taxatie van beklaagde gevalideerd. In 2012 werd G aangeschreven door de gemeente en bleek het gebruik als woonruimte in strijd met het bestemmingsplan te zijn. Klaagster verwijt beklaagde dat zij bij haar taxatie destijds onvoldoende zorgvuldig is geweest en onvoldoende heeft gerechercheerd. In 2013 werd het object door een andere taxateur getaxeerd op EUR 55.000,--. De Raad houdt de behandeling van de klacht in eerste instantie aan om nader onderzoek te kunnen doen, o.a. naar de rol die de verkoper, NVM-makelaar V, destijds gespeeld heeft. Nadat de behandeling is voortgezet concludeert de Raad dat veel vragen onbeantwoord zijn gebleven. De Raad stelt vast dat zij genoodzaakt wordt om op basis van beperkte informatie uitspraak te doen. De Raad komt tot de slotsom dat tuchtrechtelijk laakbaar handelen onvoldoende is komen vast te staan en dat de klacht ongegrond dient te worden verklaard.

> Download uitspraak (pdf)
> 14-78 RvT Eindhoven/Maastricht - tussenbeslissing

Lees meer: 15-36 RvT Eindhoven/Maastricht

15-07 RvT Eindhoven/Maastricht

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onderzoek naar huurder.
Klager heeft aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verhuur van een woning verstrekt en de woning is vervolgens voor bepaalde tijd verhuurd. Na het vertrek van de huurder ontdekte klager dat door de huurder vernielingen aan de kelder waren aangebracht, kennelijk voor de exploitatie van een wietkwekerij. Klager verwijt beklaagde dat hij de huurder heeft aangebracht en dat hij geen eindinspectie heeft uitgevoerd.
De Raad overweegt dat er geen aanwijzingen zijn dat beklaagde bij het aanbrengen van de huurder onzorgvuldig is geweest. Uit de huurovereenkomst blijkt dat de verantwoordelijkheid voor het toezicht op de gang van zaken in en rond het gehuurde, inclusief de financiële afwikkeling tijdens en bij het einde van de huur, volledig bij klager zelf lag. In dit geval is er geen grond om het mislukken van de huur op beklaagde af te wentelen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-07 RvT Eindhoven/Maastricht

15-06 RvT Eindhoven/Maastricht

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Inspectie na verbouwing i.v.m. verhoging taxatiewaarde. 
Beklaagde heeft in opdracht van het bedrijf van klager, in juli 2007 een woning getaxeerd. Beklaagde stelde de onderhandse verkoopwaarde vast op EUR 400.000,--. Drie weken later gaf beklaagde m.b.t. dezelfde woning een nieuwe taxatieverklaring af, waarbij de verkoopwaarde i.v.m. een verbouwing van de woning werd verhoogd tot EUR 457.000,-. In 2013 is de woning door een andere taxateur opnieuw getaxeerd. Deze taxateur kwam tot een veel lagere waarde (EUR 170.000,--) dan beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat hij in 2007 de woning veel te hoog heeft getaxeerd. Bovendien wordt beklaagde verweten dat hij de woning, voorafgaande aan de verhoging van zijn taxatie, niet heeft geïnspecteerd. Beklaagde zou dan hebben kunnen constateren dat de voorgenomen verbouwing niet was uitgevoerd.
De Raad heeft niet kunnen vaststellen dat beklaagde m.b.t. zijn eerste taxatie tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Hierbij wordt opgemerkt dat ook het rapport uit 2013 bij de Raad vragen oproept. Wel is gebleken dat beklaagde in 2007 niet heeft gecontroleerd of er daadwerkelijk werkzaamheden aan de woning waren uitgevoerd die de verhoging van zijn taxatie konden rechtvaardigen. De klacht is in zoverre gegrond.  

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-06 RvT Eindhoven/Maastricht

14-75 RvT Eindhoven/ Maastricht

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Perikelen bij echtscheiding.
De ex-echtgenote van klager is door de rechtbank onder meer veroordeeld om samen met klager aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning te verstrekken. Klager verwijt beklaagde dat zij bij de uitvoering van deze opdracht op verschillende punten toerekenbaar is tekort geschoten.
De Raad heeft de behandeling van de onderhavige klacht in eerste instantie aangehouden omdat er tussen klager en beklaagde nog een procedure bij de Kantonrechter aanhangig was over o.a. de aard van de rechtsverhouding op basis waarvan beklaagde gewerkt heeft. Naar het zich liet aanzien kon de aard van die rechtsverhouding relevant zijn voor de verplichtingen die beklaagde in casu had. Na ontvangst van het vonnis van de Kantonrechter komt de Raad tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. De Raad verklaart de klacht dan ook ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-75 RvT Eindhoven/ Maastricht

14-77 RvT Eindhoven/ Maastricht

Belangenbehartiging opdrachtgever. Te hoge vraagprijs. Ongepast optreden.
Beklaagde heeft in 2009 van klager en zijn ex-partner een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning ontvangen. Toen de woning in 2014 nog steeds niet was verkocht, heeft beklaagde klager uitgenodigd voor een evaluatiegesprek waarbij hij als voorwaarde stelde dat klager voorafgaande aan het gesprek zou aangeven dat hij akkoord ging met de door beklaagde geadviseerde vraagprijs. Beklaagde achtte verdere voortzetting van zijn opdracht zonder aanpassing van de vraagprijs niet zinvol en gaf aan de opdracht terug te geven indien klager niet met de voorgestelde verlaging van de vraagprijs zou instemmen. Klager verwijt beklaagde dat hij een dergelijke voorwaarde aan het evaluatiegesprek verbonden heeft. Klager acht bovendien de wijze waarop beklaagde e.e.a. aan hem heeft medegedeeld ongepast. De Raad overweegt dat een verkopend makelaar mede tot taak heeft om zijn opdrachtgever te adviseren over een realistische vraagprijs, ook als dat een lagere is dan de opdrachtgever in gedachten had. De makelaar is niet gehouden om zijn diensten te blijven aanbieden op basis van een vraagprijs die de makelaar op grond van zijn professionele kennis en ervaring en bij gebleken uitblijven van serieuze belangstelling voor het object, veel te hoog acht. Dat beklaagde zijn opvatting over de vraagprijs op tamelijk indringende wijze heeft kenbaar gemaakt is niet tuchtrechtelijk laakbaar en de Raad acht de klacht ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-77 RvT Eindhoven/ Maastricht

14-76 RvT Eindhoven/Maastricht

Belangenbehartiging opdrachtgever. Te hoge vraagprijs. Ongepast optreden.
Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning gegeven. Toen er na twee jaar nog geen serieuze belangstelling voor de woning was geweest, heeft beklaagde er bij klaagster nadrukkelijk op aangedrongen om de vraagprijs te verlagen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar tijdens dit gesprek onder druk heeft gezet. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat klaagster na het gesprek geen toegang kon krijgen tot het Klantenintranet.
Naar het oordeel van de Raad is niet gebleken dat de makelaar zich tegenover klaagster onbetamelijk heeft gedragen. Bij de taak van een makelaar hoort het geven van een reëel beeld van de verkoopmogelijkheden. Een goede makelaar zal zijn opdrachtgever zo nodig tegenspreken als daar op grond van zijn professionele kennis en ervaring reden voor is. Van een makelaar kan niet gevergd worden dat hij een object langdurig in verkoop houdt en verkoopinspanningen verricht als hij ervan overtuigd is - en die overtuiging ook kan onderbouwen - dat de vraagprijs veel te hoog is. Het mislukken van de toegang tot het Klantenintranet was een gevolg van een ongelukkige samenloop van omstandigheden en kan de makelaar niet worden verweten.


> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-76 RvT Eindhoven/Maastricht

14-78 RvT Eindhoven/Maastricht

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
G heeft in 2011 een gedeelte van een pand gekocht als woon- en atelierruimte. In verband met de financiering is het pand door beklaagde getaxeerd. Beklaagde stelde de marktwaarde vast op EUR 155.000,--. Klaagster (een validatie instituut) heeft de taxatie van beklaagde gevalideerd. In 2012 werd G aangeschreven door de gemeente en bleek het gebruik als woonruimte in strijd met het bestemmingsplan te zijn. Klaagster verwijt beklaagde dat zij bij haar taxatie destijds onvoldoende zorgvuldig is geweest en onvoldoende heeft gerechercheerd. In 2013 werd het object door een andere taxateur getaxeerd op EUR 55.000,--. De Raad houdt de behandeling van de klacht in eerste instantie aan om nader onderzoek te kunnen doen, o.a. naar de rol die de verkoper, NVM-makelaar V, destijds gespeeld heeft. Nadat de behandeling is voortgezet concludeert de Raad dat veel vragen onbeantwoord zijn gebleven. De Raad stelt vast dat zij genoodzaakt wordt om op basis van beperkte informatie uitspraak te doen. De Raad komt tot de slotsom dat tuchtrechtelijk laakbaar handelen onvoldoende is komen vast te staan en dat de klacht ongegrond dient te worden verklaard.

> Download uitspraak (pdf)
> 15-36 RvT Eindhoven/Maastricht, eindoordeel 

Lees meer: 14-78 RvT Eindhoven/Maastricht

14-54 RvT Eindhoven/Maastricht

Informatie aan niet-opdrachtgever. Makelaar verstrekt onvolledige en daardoor onjuiste informatie aan transporterende notaris.
Beklaagde is als makelaar opgetreden voor de verkopers van een woning. Omdat de koper en de verkopers waren overeengekomen dat de verkopers na de overdracht nog 2 maanden in de woning zouden mogen blijven wonen, werd door de makelaar een aanhangsel bij de koopakte opgemaakt. In dit aanhangsel werd vastgelegd dat de feitelijke levering werd uitgesteld en dat de verkopers i.v.m. de latere sleuteloverdracht een vergoeding van EUR 25,-- per dag aan de koper zouden betalen. De makelaar heeft dit aanhangsel niet meegestuurd naar de transporterende notaris. De notaris (klager) ontdekte pas bij het voorgesprek voor het tekenen van de akte dat er nog een aanhangsel was. De notaris verwijt de makelaar dat hij hem een onjuiste voorstelling van zaken heeft gegeven.
De Raad overweegt dat de door de makelaar in het aanhangsel vastgelegde afspraak (latere feitelijke levering tegen betaling van EUR 25,-- per dag) door de notaris terecht is gekwalificeerd als huur in de zin van art. 7:201 BW.
Als de makelaar het aanhangsel wel zou hebben meegezonden, zou voor de notaris direct duidelijk zijn geweest dat er strijdigheid was tussen de koopakte en de werkelijke overeenkomst tussen verkopers en koper. De woning zou immers in werkelijkheid niet ontruimd en onverhuurd aan de koper geleverd worden, nu de verkopers de woning nog twee maanden mochten huren. Uitgaande van de door de makelaar aangeleverde informatie zou de notaris een onjuiste akte hebben opgemaakt. De belangen van de beoogde hypotheekverstrekker -die net als ieder ander op de juistheid van de inhoud van een authentieke akte moet kunnen vertrouwen- zouden door deze onjuistheid rechtstreeks in het geding zijn gekomen. Indien de notaris niet waakzaam was geweest en niet had ingegrepen, was ten onrechte een hypothecaire financiering verstrekt voor een woning in onverhuurde staat. De Raad concludeert dat de handelwijze van de makelaar grote risico’s voor het rechtsverkeer en de betrokken partijen doet ontstaan. De Raad acht het handelen van de makelaar zo ernstig en schadelijk dat de Raad naast de straf van berisping tevens een boete van € 5.000,00 op zijn plaats acht.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-54 RvT Eindhoven/Maastricht

14-40 RvT Eindhoven/Maastricht

Belangenbehartiging opdrachtgever. Tegenstrijdige opdrachten. Opdracht niet schriftelijk vastgelegd.
Klagers wilden graag in een bepaalde stadswijk een woning kopen en hebben zich daarom tot een makelaar (beklaagde) gewend. Beklaagde heeft in de wijk een mailing doen uitgaan om na te gaan of er eigenaren waren die hun huis zouden willen verkopen. Hierop heeft zich een eigenaar gemeld en beklaagde heeft van deze eigenaar een verkoopopdracht geaccepteerd. Beklaagde heeft daarna aan klagers gemeld dat hij niet langer hun belangen kon behartigen omdat hij voor de verkoper ging optreden. Klagers hebben de woning vervolgens met hulp van een andere makelaar gekocht. Zij verwijten beklaagde dat hij voor de verkoper is gaan optreden terwijl hij van hen al een aankoopopdracht had ontvangen.
De Raad acht voldoende aannemelijk dat klagers aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij aankoop hebben verstrekt. Dat de opdracht niet schriftelijk is vastgelegd, doet daar niet aan af. Duidelijk is ook dat ter uitvoering van die opdracht activiteiten zijn ontplooid door beklaagde t.b.v. klagers. De makelaar was reeds te ver aan de zijde van klagers bij de transactie betrokken om nog ter zake van dit object voor de verkoper te gaan werken. De makelaar heeft te lang een diffuse, niet geformaliseerde opdrachtverhouding met klagers laten bestaan.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-40 RvT Eindhoven/Maastricht

14-41 RvT Eindhoven/Maastricht

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Keuze vergelijkingsobjecten.
Klager en zijn ex-vrouw hebben bij de rechter een echtscheidingsprocedure gevoerd. In dat kader is beklaagde door de rechtbank benoemd als deskundige en gevraagd een pand te taxeren. Klager verwijt beklaagde dat hij het pand te laag heeft gewaardeerd. Klager wijst daarbij op taxatierapporten van drie andere taxateurs die op een hogere waarde uitkwamen.
De Raad concludeert dat beklaagde in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Eén van de andere taxateurs heeft te koop staande i.p.v. verkochte panden als referentie gebruikt. Men kan bij de bepaling van een werkelijke waarde echter niet afgaan op vraagprijzen waarvan nog maar moet worden afgewacht in hoeverre deze worden gerealiseerd. De juistheid van de door de andere taxateurs vastgestelde hogere waarden is inmiddels overtuigend gelogenstraft door de tot op heden gebleken onverkoopbaarheid van het pand. De ultieme test voor de juistheid van een taxatie is de markt.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2549 CRvT

Lees meer: 14-41 RvT Eindhoven/Maastricht

14-20 RvT Eindhoven/Maastricht

 Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Opdrachtgever niet gerechtigd om beoogde overeenkomst aan te gaan. Conservatoir beslag. Afgeven van een verklaring in het kader van een gerechtelijke procedure waarbij de cliënt van de makelaar betrokken is.  
Klaagster was verwikkeld in een echtscheidingsprocedure en heeft conservatoir beslag laten leggen op een winkelpand van haar ex-echtgenoot (X). Enige tijd later heeft X samen met zakenpartner Y aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verhuur van het pand gegeven. Y was op dat moment (nog) geen mede-eigenaar van het winkelpand. Uiteindelijk besloot beklaagde het pand zelf te gaan huren en er het makelaarskantoor te vestigen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij een onvolledige en misleidende verklaring aan de advocaat van haar ex-echtgenoot heeft gegeven. Uit die verklaring bleek niet duidelijk dat X het pand het pand inmiddels (aan beklaagde zelf) verhuurd had. Hierdoor kon de rechter in de procedure tussen klaagster en X op het verkeerde been gezet worden. Uit de verklaring van beklaagde werd immers niet duidelijk dat X m.b.t. het winkelpand huurinkomsten (van beklaagde) ontving. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat hij op twee klachtbrieven van klaagster niets heeft laten horen.
De Raad overweegt dat een makelaar in het algemeen al het mogelijke moet doen om na te gaan of zijn opdrachtgever gerechtigd is de beoogde overeenkomst aan te gaan. Hier was dat t.a.v. mede-opdrachtgever Y niet het geval. Verder acht de Raad het onzorgvuldig om als makelaar een pand waarop conservatoir beslag ligt, ongeclausuleerd te huur aan te bieden dan wel dit te doen zonder overleg met de beslaglegger. Ook als de secretaresse van beklaagde m.b.t. het pand een onjuiste vermelding op de website zou hebben geplaatst, behoren de gevolgen daarvan tot de verantwoordelijkheid van beklaagde. Het doel van de verklaring aan de advocaat van klaagsters ex-man brengt mee dat beklaagde deze met de grootst mogelijke zorgvuldigheid had moeten formuleren. De verklaring was onvolledig en daardoor misleidend en daarvan waren voor klaagster in de procedure met haar ex-echtgenoot nadelige gevolgen te duchten. Tenslotte was het op z’n minst passend geweest om de ontvangst van de brieven van klaagster te bevestigen en haar te berichten dat beklaagde zich niet verplicht achtte om inhoudelijk op de klachten in te gaan.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-20 RvT Eindhoven/Maastricht

14-15 RvT Eindhoven/Maastricht

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Tegenstrijdige opdrachten. 
Klager heeft een woning gekocht. Beklaagde trad daarbij op als makelaar voor verkoper B. Verkoper B weigerde akkoord te gaan met een voorbehoud voor de financiering van klager en/of een voorbehoud voor de verkoop van klagers eigen woning. Wel werd een levertijd van een jaar overeengekomen teneinde klager ruim de gelegenheid te geven om zijn eigen woning te verkopen. Klager heeft vervolgens beklaagde gevraagd ook de verkoop van zijn eigen woning ter hand te nemen. Toen die verkoop uitbleef is klager in de problemen gekomen en uiteindelijk heeft hij de woning van B niet kunnen afnemen. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn belangen niet goed behartigd heeft . Beklaagde zou tegenstrijdige belangen hebben gediend door zowel voor B als voor klager als verkopend makelaar op te treden.
Naar het oordeel van de Raad heeft beklaagde de belangen van zijn opdrachtgevers naar behoren behartigd. Nadat de koopovereenkomst met B vaststond was er voor beklaagde geen beletsel om de verkoopopdracht van klager te aanvaarden. Dat klager zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst met B uiteindelijk niet kon nakomen is niet aan beklaagde, doch veeleer aan omstandigheden aan de zijde van klager toe te schrijven.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-15 RvT Eindhoven/Maastricht

14-16 Eindhoven/Maastricht

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Planschade.
Omdat naast de woning van klager een woon/zorgcomplex werd gebouwd, heeft klager van de gemeente een vergoeding voor planschade ontvangen. De gemeente heeft bij de vaststelling van de hoogte van de vergoeding gebruik gemaakt van de taxatie van beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat zij de planschade veel te laag heeft vastgesteld en wijst op de rapporten van drie andere taxateurs die aanzienlijk hoger uitkwamen.
De Raad overweegt dat het feit dat andere taxateurs eerder tot andere waarden zijn gekomen niet noodzakelijkerwijs tot de conclusie leidt dat de door beklaagde bepaalde planschade onjuist is. De Raad acht het juist en verstandig dat beklaagde aansluiting heeft gezocht bij de door de bestuursrechter in de jurisprudentie ontwikkelde uitgangspunten en ziet geen aanleiding voor tuchtrechtelijk ingrijpen.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-16 Eindhoven/Maastricht

14-07 RvT Eindhoven/Maastricht

Belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen.
De verhuurster van een bedrijfspand (klaagster) verwijt haar makelaar dat hij de borgstelling in de huurovereenkomst onvoldoende geregeld heeft. Klaagster had aangegeven dat zij wenste dat de huurder ook in privé aansprakelijk zou zijn voor de betaling van de huurpenningen. Na het faillissement van de huurder hoorde klaagster van haar advocaat dat de door haar beoogde aansprakelijkheidstelling zou afstuiten op onvolkomenheden in het huurcontract. De makelaar is het met de visie van de advocaat niet eens en meent dat de borgstelling wel correct geregeld is.
Ter zitting is gebleken dat beklaagden zich hoofdzakelijk bezig houden met de woningmakelaardij en slechts in beperkte mate met verhuur van bedrijfspanden. De Raad merkt op dat het in het algemeen niet wenselijk is wanneer een makelaar zich begeeft op een terrein waarop hij niet specifiek deskundig is. De Raad overweegt voorts dat de klacht betrekking heeft op vragen over de aansprakelijkheidsstelling in het huurcontract, die op het terrein van de burgerlijke rechter liggen en die partijen betreffen die niet allemaal in deze klachtprocedure betrokken zijn. Het is voor de Raad bezwaarlijk om over dergelijke vragen stellige uitspraken te doen maar de Raad concludeert wel dat niet is komen vast te staan dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-07 RvT Eindhoven/Maastricht

14-06 RvT Eindhoven/Maastricht

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen.
De gegadigde voor een huurwoning (klager) verwijt de makelaar van de verhuurder dat door zijn ondeskundig optreden de huurovereenkomst uiteindelijk geen doorgang heeft gevonden. Klager voert hierbij aan dat fouten in de huurovereenkomst waren gemaakt en desondanks van hem verwacht werd EUR 3.750,-- vooruit te betalen. 
De Raad overweegt dat de makelaar primair de belangen van de verhuurder diende te behartigen. Door de wens van klager om de woning op uiterst korte termijn leeg opgeleverd te krijgen, heeft klager er ook zelf toe bijgedragen dat bij de voorbereiding van de huurovereenkomst meer geïmproviseerd moest worden dan algemeen gebruikelijk en wenselijk is. De makelaar heeft de huurovereenkomst wat betreft de huurprijs en de huurtermijn slordig opgesteld en heeft dit snel - binnen 1 uur en 12 minuten - tegenover klager schriftelijk erkend. Dit gebeurde in de vorm van een e-mailwisseling die, als men wil, voldoende kan zijn om als (vormvrij) blijk van de bereikte wilsovereenstemming over de essentialia van de huurovereenkomst te gelden. Het is op zichzelf wel begrijpelijk dat de gang van zaken, en dan in het bijzonder het slordige contract, heeft geleid tot irritatie bij klager, maar dat neemt niet weg dat klager het ook aan zichzelf te wijten heeft dat de huurovereenkomst niet is doorgegaan doordat hij de door de verhuurder bedongen vooruitbetaling niet tijdig heeft voldaan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-06 RvT Eindhoven/Maastricht

14-05 RvT Eindhoven/Maastricht

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand.
De koper van een nieuw gebouwd appartement verwijt de verkopend makelaar dat hij hem onvoldoende heeft geïnformeerd over de wijze waarop de afvoer van rookgassen geregeld was. De koper stelt dat hij niet tot aankoop van het appartement zou zijn overgegaan als hij geïnformeerd was over de wijze waarop de rookgassen werden afgevoerd en dat de makelaar onjuist en onzorgvuldig heeft gehandeld door belangrijke informatie achter te houden.
De Raad stelt vast dat de makelaar de koper heeft geadviseerd om de koopovereenkomst niet te ondertekenen zolang er nog geen duidelijkheid over de afvoer van rookgassen was verkregen. De koper heeft dit advies niet opgevolgd. Dat de makelaar de koper onvoldoende informatie heeft gegeven dan wel informatie heeft achtergehouden is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-05 RvT Eindhoven/Maastricht

13-73 RvT Eindhoven/Maastricht

Informatie aan niet-opdrachtgever. Bodemverontreiniging. Zorgplicht tegenover niet-opdrachtgever. 
Klaagster heeft een woning gekocht. Na de totstandkoming van de koopovereenkomst maar nog voordat de levering had plaatsgevonden, werd duidelijk dat zich op het terrein een ondergrondse opslagtank bevond en dat er sprake was van bodemverontreiniging (asbest). Klaagster verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij tegenover haar is tekortgeschoten in zijn zorgplicht. Daartoe stelt zij dat beklaagde er niet voor heeft gezorgd dat de verkopers de vragenlijst correct hebben ingevuld, dat de makelaar hen heeft verzekerd dat het bedrijf dat bodemonderzoek heeft uitgevoerd goed was en dat de makelaar de verkopers er niet op heeft gewezen dat zij niet zelf de met asbest vervuilde grond mochten afgraven en afvoeren.
De Raad overweegt dat de makelaar in de eerste plaats de belangen van zijn opdrachtgever, de verkoper, diende te behartigen. Hij had tegenover klaagster geen zorgplicht in de mate die door klaagster is gesteld. De complicaties in deze zaak zijn terug te voeren tot de betreurenswaardige omstandigheid dat de verkopers pas in de periode tussen het sluiten van de koopovereenkomst en de levering van de woning, open kaart hebben gespeeld over hetgeen zich in de grond bevond. Dat de makelaar tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet gebleken.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 14-2529 CRvT

Lees meer: 13-73 RvT Eindhoven/Maastricht

13-77 RvT Eindhoven/Maastricht

Informatie aan niet-opdrachtgever. Ongepast optreden.
Klagers verwijten een makelaar (beklaagde) dat hij in zijn e-mails een uitermate vervelende toon heeft aangeslagen waardoor klagers zich bedreigd hebben gevoeld. Bovendien zou beklaagde ook valse beschuldigingen aan het adres van klagers hebben geuit.
De Raad acht het niet onbegrijpelijk dat klagers de correspondentie van beklaagde als bedreigend hebben ervaren. De wijze waarop beklaagde met klagers heeft gecommuniceerd is onbehoorlijk en de klacht is gegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-77 RvT Eindhoven/Maastricht

13-90 RvT Eindhoven/Maastricht

Taxatie. Vergelijkingsobjecten.
Het NWWI (klager) verwijt een makelaar (beklaagde) dat zij bij haar taxaties op niet passende wijze referentiepanden kiest.
De Raad overweegt dat de ter zitting genoemde concrete voorbeelden aannemelijk maken dat beklaagde in die gevallen inderdaad meer heeft gekeken naar een bijpassende waarde, dan dat zij heeft gezocht naar een goed vergelijkingsobject. Klager heeft in ieder geval in de ter zitting besproken gevallen terecht getwijfeld aan de juistheid en zorgvuldigheid van de door beklaagde ter validering aangeboden taxaties. Beklaagde heeft het vertrouwen dat de samenleving in de makelaar moet kunnen stellen, niet waargemaakt. Een NVM-makelaar die als taxateur optreedt dient zelf verantwoordelijk te zijn voor de waardebepaling en ervoor te waken dat hij zich met zijn handelwijze niet te zeer afhankelijk maakt van zijn opdrachtgevers. Niet bepalend behoort te zijn of de opdrachtgever tevreden is met de uitkomst van de taxatie, maar of de taxatie tot een reële waardering van het object leidt. Beklaagde heeft er geen blijk van gegeven dat zij in voldoende mate tot dit inzicht gekomen is.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-90 RvT Eindhoven/Maastricht

13-65 RvT Eindhoven /Maastricht

Collegialiteit. Optreden voor opdrachtgever van collega.
Klager had opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van een appartement. Nadat een koper was gevonden is de verkoop uiteindelijk toch niet doorgegaan. De koper bleef echter geïnteresseerd en kwam via vrienden in contact met een andere makelaar, beklaagde. Beklaagde heeft vervolgens getracht om van de koper een aankoopopdracht te krijgen. Toen dat niet lukte is hij toch bij de onderhandelingen betrokken gebleven en trad hij daarbij op voor de verkoper. De woning is vervolgens alsnog aan de koper verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij – zonder overleg – voor de verkoper is gaan optreden terwijl klager de woning nog in verkoop had. De Raad overweegt dat beklaagde allereerst onduidelijkheid heeft gecreëerd over de vraag voor wie hij werkzaam was, voor de koper of voor de verkoper. Beklaagde wist dat klager een verkoopopdracht had ontvangen. Beklaagde is ten onrechte afgegaan op de - naar zijn zeggen - door de verkoper gewekte indruk dat de verkoper afscheid had genomen van het kantoor van klager. Het had op de weg van beklaagde gelegen om zelf met klager in contact te treden teneinde de overstap in goede banen te leiden en onduidelijkheid te voorkomen over de vraag wie nu het appartement in verkoop had en wie recht had op courtage.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2523 CRvT

Lees meer: 13-65 RvT Eindhoven /Maastricht

13-60 RvT Eindhoven/Maastricht

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht.
De koper van een woning (klaagster) verwijt de makelaar van de verkoopster dat hij haar niet alle informatie over de woning heeft gegeven en zaken heeft achtergehouden. De Raad kan niet vaststellen dat de makelaar informatie heeft achtergehouden of onjuiste informatie heeft verstrekt. De Raad acht het wel ongelukkig dat de makelaar de door de verkoopster ingevulde vragenlijst pas na de aankoop aan de koper heeft gegeven. De makelaar heeft aangegeven dat hij zijn beleid op dit punt inmiddels heeft aangepast.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2516 CRvT

Lees meer: 13-60 RvT Eindhoven/Maastricht

13-47 RvT Eindhoven/Maastricht

Collegialiteit. Ongepaste acquisitie.
Een makelaar (klager) verwijt een collega makelaar (beklaagde) oncollegiaal gedrag. Beklaagde zou verschillende opdrachtgevers van klager (actief) hebben benaderd met de bedoeling om een verkoopopdracht te verkrijgen terwijl hij wist dat klager de verkopend makelaar was.
De Raad heeft in geen van de door klager aangedragen voorbeelden kunnen vaststellen dat beklaagde eigener beweging heeft geprobeerd om van een van de opdrachtgevers van klager een verkoopopdracht te krijgen. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-47 RvT Eindhoven/Maastricht

13-48 RvT Eindhoven/Maastricht

Optie en bod. Onduidelijke biedingsprocedure.
De gegadigde voor een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij de woning aan een derde heeft verkocht. De makelaar zou onvoldoende openheid van zaken over de biedingsprocedure hebben gegeven waardoor klager in de veronderstelling verkeerde exclusief in onderhandeling te zijn. Ook heeft de makelaar klager niet geïnformeerd toen het pand definitief aan een derde was verkocht. De makelaar had dat wel toegezegd.
De Raad overweegt dat een gegadigde pas in onderhandeling met de verkoper is zodra de verkoper een tegenbod heeft gedaan op het bod van de gegadigde. In dit geval werd het bod van klager terstond als te laag afgewezen. Het bod gold dus niet meer als lopend bod. Klager heeft daarna, ondanks uitnodiging daartoe, geen bod meer gedaan. Wellicht had de makelaar de gegadigde beter duidelijk moeten maken dat hij nog niet in onderhandeling was door serieuze belangstelling te tonen. Ook het feit dat de makelaar klager niet geïnformeerd heeft toen de woning aan een derde was verkocht, verdient geen schoonheidsprijs. De tekortkomingen worden echter niet zodanig ernstig geacht dat de klacht gegrond zou zijn.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-48 RvT Eindhoven/Maastricht

13-49 RvT Eindhoven/Maastricht

Informatie aan niet-opdrachtgever. Huurovereenkomst, totstandkoming van.
De gegadigde voor een huurwoning (klager) stelt dat al op 27 juni 2012 overeenstemming over de huur van de woning werd bereikt. De gegadigde verwijt de makelaar van de verhuurder (beklaagde) dat hij ontkent dat de huurovereenkomst toen al definitief was. Volgens de makelaar zou pas op 30 augustus 2012 definitieve overeenstemming bereikt zijn.
De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat de makelaar m.b.t. de huurovereenkomst een onjuist beeld heeft gegeven. Wellicht had de makelaar zijn standpunt tegenover deze gegadigde nog duidelijker en nadrukkelijker hebben moeten uitleggen maar van verwijtbare nalatigheid is niet gebleken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-49 RvT Eindhoven/Maastricht

12-73 RvT Eindhoven/Maastricht

Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding, perikelen bij.
Klager verwijt zijn makelaar dat hij hem niet heeft betrokken bij de besprekingen met zijn ex-vrouw in het kader van de toescheiding van de voormalige echtelijke woning aan haar. De makelaar zou door zijn advies aan klagers ex-vrouw over de financiering van de woning de schijn hebben gewekt dat hij eerder het belang van de ex-vrouw dan dat van klager voor ogen had. Bovendien zou de makelaar klager onder druk hebben gezet om de verdelingsakte te tekenen toen hij daarover nog geen advies had kunnen krijgen van zijn advocaat. De Raad is van oordeel dat niet is gebleken dat de makelaar jegens klager onzorgvuldig is geweest. In het bijzonder is niet gebleken dat klager onder druk is gezet om de verdelingsakte te ondertekenen. Daarbij komt dat klager werd bijgestaan door zijn advocaat.

> Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 12-73 RvT Eindhoven/Maastricht

12-72 RvT Eindhoven/Maastricht

Belangenbehartiging opdrachtgever. Financiële gegoedheid wederpartij, onderzoek naar.
De verkoper van een woning verwijt zijn makelaar dat hij de financiële gegoedheid van de koper onvoldoende heeft onderzocht. Doordat de koper zijn financiële verplichtingen niet kon nakomen is de koopovereenkomst uiteindelijk ontbonden. In het algemeen rust op een makelaar niet de plicht om de financiële gegoedheid van de koper te controleren. Een makelaar beschikt ook niet over de bevoegdheden en de middelen daartoe. Indien er concrete feiten en omstandigheden zijn die gegronde twijfel wekken of de koper de overeenkomst zal nakomen, kan de zorgplicht van de makelaar meebrengen dat deze zijn opdrachtgever waarschuwt en weerhoudt van het aangaan van de overeenkomst. In deze zaak was daarvan geen sprake.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2472 CRvT

Lees meer: 12-72 RvT Eindhoven/Maastricht

12-33 RvT Eindhoven/Maastricht

Onafhankelijkheid. Belangen privé relatie van makelaar.
Klager en zijn (ex-)echtgenote zijn verwikkeld in een echtscheiding. De nieuwe partner van klagers (ex-)echtgenote is medewerker bij een makelaarskantoor. Klager verwijt deze medewerker dat hij zich tegenover klagers hypotheekverstrekker ten onrechte heeft geprofileerd als de verkopend makelaar van de (voormalige) echtelijke woning. Nadat de hypotheekverstrekker i.v.m. betalingsachterstand een taxateur had gevraagd de (voormalige) echtelijke woning te taxeren, zou de medewerker ook bij zijn contacten met deze taxateur laakbaar gehandeld hebben. Een makelaar dient in het algemeen grote terughoudendheid te betrachten bij het optreden voor privé-relaties. Onvoldoende is komen vast te staan dat de medewerker zich tegenover derden als verkopend makelaar heeft geprofileerd. Evenmin is komen vast te staan dat de medewerker bij de contacten met de taxateur laakbaar gehandeld heeft.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-33 RvT Eindhoven/Maastricht