NVM Tuchtrechtspraak

15-13 RvT Arnhem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte in verkoopdocumentatie. 
Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. In de verkoopdocumentatie van beklaagde werd vermeld dat de woning een oppervlakte van 185 m2 had. Na de aankoop ontdekte klager dat de oppervlakte in werkelijkheid slechts 145 m2 bedroeg. Klager verwijt beklaagde dat hij onjuiste verkoopinformatie heeft verstrekt. Daarnaast vindt klager het klachtwaardig dat beklaagde het standpunt heeft ingenomen dat klager heeft verzaakt de woning zelf op te meten.
De Raad overweegt dat voldoende aannemelijk is geworden dat beklaagde de oppervlakte van de woning volgens NEN 2580 heeft opgemeten, maar vaststaat ook dat hij deze oppervlakte onjuist op Funda heeft vermeld. Of de onjuiste vermelding door een typefout of door een rekenfout is veroorzaakt kan in het midden blijven. In beide gevallen komt de onjuiste vermelding voor risico van beklaagde en de klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde meende klager erop te moeten wijzen dat klager ook zelf heeft verzuimd om de woning na te meten is wellicht ongelukkig maar niet van dien aard dat daarvan in tuchtrechtelijke zin een verwijt kan worden gemaakt.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-13 RvT Arnhem

15-14 RvT Arnhem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Optie en bod. Uitspelen van gegadigden. 
De kopers van een woning (klagers) verwijten de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij onvoldoende onderzoek naar gebreken aan de CV heeft gedaan en onjuiste informatie heeft verstrekt over de isolatie van de woning. Daarnaast zou beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld toen zich tijdens de onderhandelingen met klagers een tweede gegadigde voor de woning meldde. Beklaagde stelde klagers een termijn waarbinnen zij een eindbod konden doen terwijl de vraagprijs werd verhoogd.
De Raad acht het verwijt m.b.t. de gebreken aan de CV ongegrond. De lekkage aan de CV-leiding werd pas duidelijk na het nodige hak- en breekwerk en een zo vergaande onderzoeksplicht rust op beklaagde niet. Wel is komen vast te staan dat beklaagde onjuiste informatie over de isolatie van de woning heeft verstrekt. Het had op de weg van beklaagde gelegen om klagers bij de eerste gelegenheid op die onjuistheid te wijzen en juiste informatie te verschaffen. Daarvan is niet gebleken en de klacht is in zoverre gegrond. Voorts staat vast dat beklaagde, alvorens met andere gegadigden in onderhandeling te treden, klagers in de gelegenheid heeft gesteld om de woning te kopen. De toepasselijke regelgeving verbiedt aan de makelaar niet om daarbij de vraagprijs te verhogen. Integendeel, een juiste behartiging van de belangen van de verkoper kan juist meebrengen dat de vraagprijs wordt verhoogd, namelijk indien daardoor naar verwachting een hogere verkoopprijs wordt gerealiseerd.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-14 RvT Arnhem

14-88 RvT Arnhem

Optie en Bod. Afbreken onderhandelingen. 
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verhuur had. Klager wenste niet in te gaan op alle door de verhuurder gestelde voorwaarden en heeft via beklaagde een aanbod gedaan. Nadat de verhuurder dit aanbod had afgewezen heeft klager aan beklaagde een specificatie van de servicekosten gevraagd. Beklaagde heeft aan dit verzoek niet voldaan en de woning is vervolgens aan een derde verhuurd. Klager verwijt beklaagde dat hij de woning aan een ander verhuurd heeft terwijl de onderhandelingen met hem nog gaande waren.
De Raad stelt vast dat klager – nadat zijn aanbod door de verhuurder was afgewezen – niet, althans niet voldoende duidelijk heeft gemaakt dat hij alsnog op de voorwaarden van beklaagdes opdrachtgever wilde huren. Van onderhandelingen die bij klager het vertrouwen konden opwekken dat hij niet zonder voorafgaande waarschuwing zou worden geconfronteerd met verhuur aan een derde, is onvoldoende sprake. Als professioneel makelaar had beklaagde er wellicht verstandig aan gedaan klager te melden dat er een andere gegadigde was, althans dat hij voortging met het zoeken naar een andere huurder, maar door dit na te laten heeft beklaagde niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-88 RvT Arnhem

14-89 RvT Arnhem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Bewust verstrekken van onjuiste / misleidende informatie. Gebruik dienstwoning na beëindiging arbeidsrelatie. 
Klager woonde in de dienstwoning die hoorde bij het bedrijf waar hij werkzaam was. Ook nadat klager zijn arbeidsrelatie beëindigd had, is klager in de dienstwoning blijven wonen. Beklaagde voerde voor de eigenaar/voormalig werkgever het beheer over de dienstwoning. In opdracht van de eigenaar heeft beklaagde over de woonsituatie van klager contact opgenomen met de gemeente. Beklaagde heeft de gemeente gewezen op het feit dat de bedrijfswoning door klager feitelijk op oneigenlijke wijze bewoond werd en heeft de gemeente gevraagd om (informatie over) handhavingsmaatregelen. Klager verwijt beklaagde dat hij hem op verschillende punten onjuiste informatie heeft verstrekt over zijn contact met de gemeente.
De Raad stelt vast dat de bewering van beklaagde dat de gemeente onderzoek had gedaan naar met het bestemmingsplan strijdig gebruik van de dienstwoning door klager, niet juist was. Dat geldt ook voor de mededeling dat de gemeente de eigenaar had aangeschreven om het gebruik van de dienstwoning door klager te doen staken. Door bewust een onjuiste voorstelling van zaken te geven heeft beklaagde getracht klager te bewegen om uit eigener beweging de woning te verlaten en te ontruimen. De klacht is in zoverre dan ook gegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-89 RvT Arnhem

14-90 RvT Arnhem

Informatie niet-opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Perceelsoppervlakte.
De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij bij de berekening van de woonoppervlakte niet de methode NEN 2580 heeft toegepast. Beklaagde vermeldde in de verkoopdocumentatie een woonoppervlakte van 110 m2 terwijl de woonoppervlakte volgens de berekeningsmethode NEN 2580 slechts 97,4 m2 bedroeg.
De Raad overweegt dat er in dit geval sprake is van een zo aanzienlijke afwijking dat moet worden geoordeeld dat beklaagde de verkoopbrochure onzorgvuldig heeft samengesteld. Deze onzorgvuldigheid kan aan belaagde worden toegerekend. Toen beklaagde niet over de exacte maatvoering beschikte was hij verplicht om de voorschriften van de NVM meetinstructie te volgen. Vertrouwen op gegevens van collega-makelaars m.b.t. vergelijkbare woningen is onvoldoende. Wat er ook zij van klagers onderzoeksplicht, deze doet niet af aan beklaagdes eigen verplichting om in zijn verkoopbrochure voor de juiste feitelijke informatie zorg te dragen. Deze mededelingsplicht van beklaagde gaat voor de onderzoeksplicht van klager. Beklaagde kan zich in tuchtrechtelijke zin niet disculperen d.m.v. een exoneratieclausule, waar beklaagde zelf de NVM-meetinstructie niet heeft nageleefd.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-90 RvT Arnhem

14-61 RvT Arnhem

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontvankelijkheid niet-opdrachtgever.
Nadat klaagster had besloten haar woning aan haar kleinzoon te verkopen is er onenigheid over de verkoop ontstaan. Uiteindelijk zijn tussen klaagster en haar kleinzoon tussen 2005 en 20013 diverse gerechtelijke procedures gevoerd. Beklaagde heeft de woning van klaagster in deze periode driemaal getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde m.b.t. de eerste taxatie dat hij ten onrechte heeft vermeld dat zij de opdracht tot taxatie gegeven had. M.b.t. de twee overige taxaties wordt beklaagde verweten dat hij de onderhandse verkoopwaarde te hoog heeft vastgesteld en van onjuiste gegevens is uitgegaan.
De Raad overweegt dat ingevolge artikel 14 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM een ieder die van mening is dat de NVM-makelaar zich tuchtrechtelijk laakbaar heeft gedragen, tegen deze een klacht kan indienen. Nu de taxaties van beklaagde klaagsters woonhuis betreffen, heeft zij bij haar klacht voldoende belang en kan daarin worden ontvangen. Het feit dat klaagster m.b.t. de eerste taxatie stelt dat zij niet de opdrachtgeefster van beklaagde was, doet hier niet aan af. Dat beklaagde bij zijn taxaties tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2560 CRvT

Lees meer: 14-61 RvT Arnhem

14-46 RvT Arnhem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Woonoppervlakte.  
De koper van een appartement verwijt het makelaarskantoor van de verkoper (beklaagde) dat in de verkoopbrochure onjuiste informatie m.b.t. de woonoppervlakte is vermeld. De woning bleek aanzienlijk kleiner dan in de verkoopbrochure was aangegeven. Daarnaast zou beklaagde volgens de koper ook nog op een aantal andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld hebben.
De Raad stelt vast dat beklaagde in de verkoopbrochure een penthouse heeft aangeprezen met een woonoppervlakte van 295 m2. De Raad heeft zelf vastgesteld dat die oppervlakte feitelijk 263m2 bedraagt. Beklaagde heeft voor wat betreft de maatvoering van de woonoppervlakte dan ook onvoldoende zorg en aandacht aan de verkoopbrochure besteed. Dit klemt te meer omdat beklaagde in de brochure juist aan de grootte van het appartement extra aandacht heeft gegeven. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. Dat beklaagde ook nog op andere punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft, is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2555 CRvT

Lees meer: 14-46 RvT Arnhem

14-47 RvT Arnhem

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Onjuiste vermelding oppervlaktemaat. Vergelijkingsobjecten. 
Klager heeft van de verhuurder het aanbod ontvangen om de door hem gehuurde woning te kopen. In dat kader heeft beklaagde, in opdracht van de verhuurder, een taxatie uitgebracht. Klager meent dat beklaagde de marktwaarde te hoog heeft vastgesteld.
De Raad stelt vast dat beklaagde heeft toegegeven dat hij in het rapport ten onrechte heeft aangegeven dat de woonoppervlakte 130 m2 bedroeg. Dit had volgens beklaagde 123 m2 moeten zijn en volgens klager 121 m2. Klager heeft aangevoerd dat in verband hiermee de marktwaarde moet worden verminderd. De Raad volgt dit standpunt niet. Nu de woning deel uitmaakt van een complex van gelijkwaardige en identieke woningen en de marktwaarde ervan vooral door objectvergelijking tot stand komt, is aannemelijk dat het verschil in woonoppervlakte niet tot een lagere marktwaarde leidt. Dat beklaagde in redelijkheid niet tot de door hem vastgestelde waarde heeft kunnen komen, is niet gebleken.

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 14-47 RvT Arnhem

14-53 RvT Arnhem

Bevoegdheid Raad vs Geschillencommissie Makelaardij. Opstartkosten. Beslaglegging. 
Klaagster heeft samen met mede-erfgenamen aan beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een woning verstrekt. Nadat de woning verkocht was heeft beklaagde de erven een courtagenota gezonden. Klaagster en haar partner verwijten beklaagde dat hij de erven willens en wetens te veel in rekening heeft gebracht door naast de courtage ook aanspraak te blijven maken op de betaling van opstartkosten. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij heeft gedreigd met beslaglegging indien de erven het volledige door hem gevorderde bedrag niet zouden voldoen.
De Raad overweegt dat van kwade trouw van beklaagde niet is gebleken. Beklaagde heeft restitutie van de opstartkosten geweigerd omdat hij meende – en meent – dat hij op die kosten aanspraak heeft. Of in dit geval opstartkosten verschuldigd zijn, is een kwestie van uitleg van de overeenkomst. In zoverre is sprake van een civielrechtelijk geschil tussen partijen waarover niet de Raad maar de Geschillencommissie Makelaardij bevoegd is te oordelen. Vast staat dat klagers het geschil over de opstartkosten aan bovengenoemde commissie hebben willen voorleggen en hebben aangeboden om hangende die procedure het in geschil zijnde bedrag in depot bij de notaris te laten. Door onder deze omstandigheden het advies van zijn advocaat te volgen en te dreigen met beslaglegging om de erven te bewegen het totale gevorderde bedrag te voldoen, heeft beklaagde niet gehandeld als een NVM-makelaar betaamt. Hij heeft immers niet voorkomen dat het geschil is geëscaleerd.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-53 RvT Arnhem

14-24 RvT Arnhem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen? Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden 
Klagers zijn met de verkopers van een woning mondeling tot overeenstemming over de aankoop gekomen. Nog vóórdat de koopakte getekend werd, meldde zich bij de verkopend makelaar een andere gegadigde die bereid bleek een hogere prijs te betalen. De woning is vervolgens aan deze gegadigde verkocht. Klagers verwijten de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij hen niet heeft laten weten dat hij met een andere partij in onderhandeling was getreden en dat hij klagers niet in de gelegenheid heeft gesteld een tegenbod te doen.
De Raad overweegt dat de met klagers aangegane koopovereenkomst niet door ondertekening van de voorliggende concept-koopakte rechtens bindend tot stand is gekomen. Het stond beklaagdeN opdrachtgever dan ook vrij om met een andere gegadigde een koopovereenkomst te sluiten. Op beklaagde rustte niet de verplichting om klagers over het bod van de derde te informeren, noch om klagers in de gelegenheid te stellen nog een bod uit te brengen. Klagers zien er aan voorbij dat zij niet meer met de verkoper in onderhandeling waren en beklaagde zich van dergelijke onderhandelingen niet behoefde vrij te maken alvorens met een derde-gegadigde een koopovereenkomst tot stand te brengen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-24 RvT Arnhem

13-70 RvT Arnhem

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. 
De koper van een woning verwijt zijn makelaar dat hij zijn belangen onvoldoende heeft behartigd waardoor de woning uiteindelijk voor een te lage prijs is verkocht.
De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat de koopprijs onder de marktwaarde lag. Beklaagde is als makelaar verplicht om aan klager een nieuw lager bod dan de al overeengekomen koopprijs door te geven, indien de situatie dreigt te ontstaan dat de koper voor de overeengekomen koopprijs geen financiering verkrijgt. Onder omstandigheden kan een wel te financieren lagere koopprijs meer in het belang van zijn opdrachtgever zijn dan een transactie die niet doorgaat wegens onvoldoende financieringsmogelijkheid.
Hoewel de communicatie met klager beter had gekund en beklaagde er goed aan had gedaan om transparant te zijn over zijn relatie tot de koper, is beklaagde niet zodanig tekortgeschoten dat hij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-70 RvT Arnhem

13-69 RvT Arnhem

Ontvankelijkheid. Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Bodemverontreiniging.
Klager heeft via zijn makelaar, beklaagde, een bedrijfsruimte met bovenwoning verkocht. Nog voor de overdracht bleek dat er sprake was van bodemverontreiniging. De koper wenste de woning vervolgens niet meer af te nemen en weigerde de waarborgsom te voldoen. Klager verwijt beklaagde dat hij niet heeft onderkend dat er m.b.t. de onderhavige locatie bij het bodemloket van de provincie bodemverontreiniging geregistreerd stond. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij nadat de problemen over de verontreiniging waren ontstaan, te weinig heeft gedaan om de koopovereenkomst alsnog succesvol af te wikkelen. Beklaagde ontkent dat de bodemverontreiniging ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst bij het bodemloket bekend was en stelt verder dat klager hem veel te laat op zijn handelwijze heeft aangesproken.
Ondanks het tijdsverloop acht de Raad klager in zijn klacht ontvankelijk. Klager heeft onverwijld na kennisneming van het verweer van de koper dat beklaagde al voor de koopovereenkomst bekend had kunnen zijn met de publicatie over ernstige bodemverontreiniging in het Bodemloket, bij beklaagde navraag gedaan en hem aansprakelijk gesteld. Klager heeft niet onnodig tijd laten verlopen. De Raad verklaart de klachten van klager vervolgens ongegrond. Bij inzage in het bodemloket heeft beklaagde slechts kennis kunnen nemen van een rapportage uit 2000 op grond waarvan de bodemverontreiniging als niet-ernstig werd gekwalificeerd. Er bestond voor beklaagde, in aanmerking genomen de informatie uit 2000 en de verklaring van klager in het opdrachtformulier dat hij niet met de bodemverontreiniging bekend was, geen aanleiding om naast raadpleging van het Bodemloket ook navraag te doen bij de gemeente V. Voorts heeft beklaagde zich, nadat de problemen waren ontstaan, voor klager ingespannen door ondermeer een aanvullende overeenkomst op te stellen en offertes voor nader bodemonderzoek aan te vragen. Onder de onderhavige omstandigheden mocht van beklaagde niet worden verwacht dat hij op eigen initiatief – van een verzoek van klager daartoe is niet gebleken – de koper zou trachten te bewegen de waarborgsom te betalen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-69 RvT Arnhem

13-59 RvT Arnhem

Taxatie. Inspectie laten uitvoeren door collega.
Beklaagde had opdracht om een woning te taxeren. In verband met ziekte heeft beklaagde de inspectie van de woning overgelaten aan een collega. Vervolgens heeft beklaagde samen met die collega het taxatierapport opgesteld. In het taxatierapport is vermeld dat de taxatie is uitgevoerd door beklaagde. Beklaagde wordt door het bestuur van de NVM verweten dat hij de woning niet zelf heeft opgenomen en geïnspecteerd en dat hij dit niet in zijn taxatierapport heeft aangegeven.
De Raad overweegt dat beklaagde in ieder geval in het rapport had behoren te vermelden dat hij niet zelf de inwendige en uitwendige opname heeft verricht. Door dit na te laten heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-59 RvT Arnhem

13-53 RvT Arnhem def

Eindbeslissing. Eigen belang. Failissement. Paulianeus handelen.
(Zie ook 13-02 RvT Arhem)
Klagers zijn d.m.v. hun administratiekantoor opgetreden als boekhouders voor ondermeer makelaarskantoor A (beklaagde 1). Na het faillissement van dit kantoor zijn de werkzaamheden voortgezet in makelaarskantoor Xd ( beklaagde 4). Beklaagde 2 en 3 zijn als makelaars verbonden (geweest) aan de beide kantoren. Klagers verwijten beklaagde 2 en beklaagde 3 dat zij het faillissement van makelaarskantoor A van te voren hebben georganiseerd met het oogmerk om met zijn boedelbestanddelen de makelaarsactiviteiten in kantoor Xd voort te zetten en de schuldeisers van kantoor A, waaronder klagers, achter te laten met een lege vennootschap.
De Raad overweegt dat klagers niet hebben kunnen aantonen dat beklaagde 3 betrokken is geweest bij een vooropgezet plan om beklaagde 1 te laten failleren. De Raad houdt vervolgens de verdere behandeling van de klacht aan en geeft klagers de gelegenheid om de gestelde gedragingen van beklaagde 1, 2 en 4 te bewijzen. Na de voortzetting van de behandeling komt de Raad tot de conclusie dat ook ten aanzien van beklaagde 1, 2 en 4 niet, althans onvoldoende is aangetoond dat zij tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld.

> Download uitspraak (pdf)
> 13-52 RvT Arnhem tussenbeslissing
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2514 CRvT

Lees meer: 13-53 RvT Arnhem def

13-28 RvT Arnhem

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onjuist advies.
De verkoper van een bedrijfsruimte verwijt de medewerkster van zijn makelaar dat zij hem onjuist heeft geadviseerd. Klager heeft een bod van EUR 700.000,-- afgewezen omdat de medewerkster hem verzekerde dat haar taxatie van de vraagprijs ( EUR 749.000,--) juist was en de tijdelijke verhuur van het object geen belemmering vormde voor een vlotte verkoop. Uiteindelijk is de bedrijfsruimte voor EUR 600.000,-- verkocht.
De Raad laat in het midden of de taxatie van beklaagdes medewerkster juist was en of tijdelijke verhuur geen belemmering voor de verkoop zou zijn. De medewerkster van beklaagde heeft, vanwege een onjuiste beoordeling van het toepasselijke huurregime, althans zonder bekend te zijn met de feiten en omstandigheden die een dergelijke beoordeling mogelijk maakten, klager op onjuiste wijze van advies gediend.
 
> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-28 RvT Arnhem

13-27 RvT Arnhem

Ontvankelijkheid. Samenwerking met niet-NVM-er. Onjuiste informatieverstrekking.
Klager heeft via een vastgoedkantoor (beklaagde 3) een woning gehuurd. Klager verwijt beklaagde 3 en nog drie andere vennootschappen (beklaagde 1,2 en 4) die volgens klager onderling nauw verweven zijn, dat hij onjuist is voorgelicht over de afwerking van de wanden van de woning. Alleen beklaagde 4 is lid van de NVM. Klager verwijt beklaagde 4 ook dat zij in strijd heeft gehandeld met het bepaalde in artikel 12 van het Reglement Lidmaatschap en Aansluiting doordat zij op het gebied van de makelaardij structureel samenwerkt met de andere beklaagden die geen lid van de NVM zijn. Klager wist daardoor niet precies met wie hij nu eigenlijk te maken had, met een lid van de NVM of niet.  
De Raad overweegt dat klager in zijn klachten tegen beklaagde 1, 2 en 3 niet kan worden ontvangen omdat deze vennootschappen geen lid zijn van de NVM en niet onderworpen zijn aan de NVM tuchtrechtspraak. M.b.t. de klacht tegen beklaagde 4 wordt overwogen dat klager m.b.t. de huur en de afwerking van de wanden uitsluitend contact heeft gehad met beklaagde 3. Beklaagde 4 is bij die contacten niet betrokken geweest noch heeft zij dan wel beklaagde 3 daartoe de schijn gewekt. Het NVM logo op het visitekaartje van twee medewerkers van beklaagde 3 is na het gebruik t.a.v. klager verwijderd. Dit enkele en eenmalige gebruik van het NVM logo dat in geen enkel ander van beklaagde 3 afkomstig stuk terugkomt, kan in redelijkheid klager niet in de onzekerheid hebben gebracht of hij niet met beklaagde 3 maar met beklaagde 4 van doen had. Voorts heeft klager onvoldoende aannemelijk gemaakt dat sprake is van enige samenwerking op het terrein van de makelaardij als bedoeld in artikel 12 van het reglement.  

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-27 RvT Arnhem

13-14 RvT Arnhem

Informatie aan niet-opdrachtgever. Mededelings-en onderzoeksplicht. Perceelsgrootte.
De kopers van een woning verwijten de makelaar van de verkoper dat zij onvoldoende zijn geïnformeerd over welk deel van het gekochte perceel eigendom van de gemeente was. De Raad overweegt dat beklaagde als verkopend makelaar verplicht was om tegenover derden een juist en volledig beeld van het aangeboden object te geven. Op beklaagde rustte een zelfstandige mededelings- en onderzoeksplicht. Een enkele verwijzing in de verkoopbrochure naar de kadastrale tekening waarop de feitelijke terreingrenzen niet zijn vermeld, is daarvoor onvoldoende. Evenmin mocht beklaagde zich van deze zelfstandige mededelingsplicht ontslagen achten doordat zij de betreffende informatieverschaffing overliet aan haar opdrachtgever.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-14 RvT Arnhem

13-02 RvT Arnhem

Eigen belang. Failissement.
(Zie ook 13-52 RvT Arnhem en 13-53 RvT Arnhem
Een administratiekantoor (klaagster) verwijt beklaagden dat zij samen met makelaar X een (oneigenlijk )plan hebben gesmeed en ten uitvoer gebracht om een heimelijke/goedkope doorstart van makelaarskantoor X mogelijk te maken en om met achterlating van lege B.V.’s en een berg schulden de schuldeisers van X makelaardij op te lichten. De Raad overweegt dat beklaagde 3 en beklaagde 4 geen lid zijn van de NVM. Zij zijn niet aan de tuchtrechtspraak van de NVM onderworpen. Klaagster is dan ook in haar klacht tegen beklaagde 3 en 4 niet ontvankelijk. De klacht tegen beklaagde 1 en 2 wordt ongegrond verklaard. Dat beklaagde 1 en 2 zich hebben schuldig gemaakt aan het verweten gedrag is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2486 CRvT

Lees meer: 13-02 RvT Arnhem

13-52 RvT Arnhem tussen

Tussenbeslissing. Eigen belang. Failissement. Paulianeus handelen.
Klagers zijn d.m.v. hun administratiekantoor opgetreden als boekhouders voor ondermeer makelaarskantoor A (beklaagde 1). Na het faillissement van dit kantoor zijn de werkzaamheden voortgezet in makelaarskantoor Xd ( beklaagde 4). Beklaagde 2 en 3 zijn als makelaars verbonden (geweest) aan de beide kantoren. Klagers verwijten beklaagde 2 en beklaagde 3 dat zij het faillissement van makelaarskantoor A van te voren hebben georganiseerd met het oogmerk om met zijn boedelbestanddelen de makelaarsactiviteiten in kantoor Xd voort te zetten en de schuldeisers van kantoor A, waaronder klagers, achter te laten met een lege vennootschap.
De Raad overweegt dat klagers niet hebben kunnen aantonen dat beklaagde 3 betrokken is geweest bij een vooropgezet plan om beklaagde 1 te laten failleren. De Raad houdt vervolgens de verdere behandeling van de klacht aan en geeft klagers de gelegenheid om de gestelde gedragingen van beklaagde 1, 2 en 4 te bewijzen.

> Download uitspraak (pdf)
> 13-53 RvT Arnhem eindbeslissing

Lees meer: 13-52 RvT Arnhem tussen

12-66 RvT Arnhem

Taxatie. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Oppervlakte maat.
Na het overlijden van de vader van klagers hebben beklaagde 1, 2 en 3 de boerderij van de overledene getaxeerd. Beklaagde 1 stelde de onderhandse verkoopwaarde vast op EUR 700.00, beklaagden 2 en 3 op EUR 770.000,--. Klagers verwijten beklaagden dat zij onzorgvuldig te werk zijn gegaan en de boerderij onjuist hebben gewaardeerd. Klagers wijzen er hierbij op dat beklaagde 1 het object kort na de taxatie voor EUR 895.000,-- in verkoop heeft genomen en dat de boerderij voor EUR 820.000,-- is verkocht. Voorts zouden alle beklaagden van een te kleine woonoppervlakte zijn uitgegaan doordat zij ten onrechte niet de gehele deel als woonoppervlakte hebben aangemerkt.
Naar het oordeel van de Raad is niet komen vast te staan dat beklaagden niet in redelijkheid tot hun taxatie hebben kunnen komen. Het gaat om een uniek pand. Dat een kantoorgenoot van beklaagde 1 later een hogere vraagprijs heeft vastgesteld maakt de taxatie nog niet apert onjuist. Dat geldt ook voor de gerealiseerde hogere verkoopprijs. Het valt immers niet uit te sluiten dat een derde die zich aangesproken voelt tot het bijzondere karakter van de boerderij bereid is (veel) meer te betalen dan de taxatiewaarde, ook bij een dalende markt. Voorts was het dak ten tijde van de taxatie nog niet hersteld en zal de hoogte van de overdrachtsbelasting ten tijde van de transactie (2%) van invloed zijn geweest. Dat beklaagden van een onjuiste woonoppervlakte zijn uitgegaan is niet gebleken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-66 RvT Arnhem

12-61 RvT Arnhem

Belangenbehartiging opdrachtgever. Informatie aan niet-opdrachtgever. Taxatie. Mededelings- en onderoeksplicht. Bouwkundige- en onderhoudstoestand.
Klager heeft een appartement gekocht van een projectontwikkelaar. Klager verwijt de verkopend makelaar, zijn eigen makelaar en de makelaar die de woning i.v.m. de financiering taxeerde dat zij hem onvoldoende en/of onjuist hebben geïnformeerd over ondermeer de vochtproblemen in de woning en de aanwezigheid van een centrale meter met tussenmeters.  
De Raad overweegt dat de verkopend makelaar door zijn opdrachtgever was medegedeeld dat de vochtplekken in de woning waren veroorzaakt doordat de muren waren gesaust toen het stucwerk nog niet droog was. Op dat moment waren er nog geen nadere bouwkundige onderzoeken geweest en mocht de verkopend makelaar op de mededeling van zijn opdrachtgever afgaan. Dat naderhand een andere oorzaak voor de vochtplekken aan het licht kwam kan de verkopend makelaar niet worden verweten. Ook overigens is niet gebleken dat de verkopend makelaar in zijn mededelings- en onderzoeksplicht jegens klager is tekortgeschoten. Het is de Raad ambtshalve bekend dat met name in woningen waarin een horizontale splitsing is aangebracht het energie en waterverbruik veelal wordt geregistreerd door een centrale meter en tussenmeters. Op de verkopend makelaar rustte niet een verplichting om klager daarover te informeren, te meer niet omdat klager een eigen makelaar had. Ook ten aanzien van de twee andere makelaars is de klacht ongegrond. Dat na de eigendomsoverdracht het vochtprobleem uiteindelijk veel ernstiger bleek te zijn dan uit het eerder verrichte bouwkundig onderzoek was gebleken, kan aan de aankopend makelaar niet worden verweten. De slechte isolatie en ventilatie in het souterrain alsmede de ligging en de ouderdom van de woning in aanmerking genomen mocht de taxerende makelaar de vochtplekken daaraan toeschrijven en behoefde zij niet in de taxatie te betrekken dat het vochtprobleem mogelijk ernstiger was dan uit het bouwtechnisch rapport naar voren was gekomen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-61 RvT Arnhem

12-50 RvT Arnhem

Taxatie. Taxatie zonder bezichtiging.
Beklaagde, een makelaarskantoor, had opdracht om in verband met een financiering, met spoed een taxatie uit te brengen. Makelaar H, werkzaam bij beklaagde, zou het object bezichtigen maar is daar door ziekte niet aan toe gekomen. Vervolgens is door een medewerkster van het makelaarskantoor een taxatierapport opgemaakt. Het bestuur van de NVM (klaagster) verwijt beklaagde dat op het kantoor m.b.t. dit taxatierapport een werkwijze is gehanteerd die niet in overeenstemming is met de richtlijnen van de NVM. Het taxatierapport is ondertekend en uitgebracht zonder dat de betrokken makelaar/taxateur het object had bezichtigd. Bovendien zijn gegevens overgenomen uit een reeds bestaand taxatierapport dat m.b.t. dezelfde financieringsaanvraag door een ander makelaarskantoor was uitgebracht.
De Raad overweegt dat makelaar H., als leidinggevende in het bedrijf van beklaagde, onvoldoende duidelijk heeft gecommuniceerd met en instructies heeft gegeven aan ondergeschikte medewerkers. Vervolgens zijn door medewerkers van beklaagde ernstige fouten gemaakt, die niet zijn gecorrigeerd. Toen deze fouten aan het licht traden heeft makelaar H. namens beklaagde tegenover haar opdrachtgever onvoldoende van zijn eigen verantwoordelijkheid doen blijken. De fouten zijn aan beklaagde toe te rekenen en in ernstige mate tuchtrechtelijk verwijtbaar.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-50 RvT Arnhem

12-46 RvT Arnhem

Collegialiteit. Uitlatingen over collega.
Klager trad op als makelaar-koper voor een gegadigde die interesse had in een woning die beklaagde in verkoop had. Klager verwijt beklaagde dat hij hem, in het bijzijn van de gegadigde, een oplichter heeft genoemd.
Na het horen van de gegadigde als getuige oordeelt de Raad dat de verweten gedraging voldoende is komen vast te staan en de Raad verklaart de klacht gegrond.  

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-46 RvT Arnhem