NVM Tuchtrechtspraak

16-85 RvT Amsterdam

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Onjuiste c.q. onvoldoende verkoopinformatie. Onafhankelijkheid. Verkoper is familielid van makelaar. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Onjuiste oppervlakte.  
De kopers van een woning (klagers) verwijten het makelaarskantoor van de verkoper (beklaagde) dat de medewerker waarmee klagers tijdens het aankoopproces te maken hebben gehad, onvoldoende c.q. onjuiste informatie aan klagers heeft verstrekt. Volgens klagers heeft deze medewerker van beklaagde verzuimd te vermelden dat de woning van zijn moeder was, heeft hij een onjuiste oppervlakte van de woning opgegeven en werd door hem onjuiste informatie over de staat van onderhoud verstrekt.
De Raad stelt vast dat niet is gebleken dat klagers tijdig is medegedeeld dat de verkoper de moeder van beklaagdes medewerker was. Hiermee is tegenover klagers een onjuist beeld verschaft over de positie van de medewerker van beklaagde. Daarmee is in strijd met de Erecode gehandeld. Dat de woning door beklaagde is opgemeten conform de verplichte Meetinstructie, is niet komen vast te staan. Wel staat vast dat de opgegeven oppervlakte op de dag van de levering door beklaagdes medewerker is aangepast van 190 m2 naar 180 m2. Het past een verkopend makelaar niet om pas op de dag van de levering de kopers met een dergelijk, niet te verwaarlozen verschil in oppervlakte te confronteren. Het feit dat klagers desondanks tot afname zijn overgegaan, brengt niet met zich mee dat daarmee automatisch de tuchtrechtelijke verwijtbaarheid van de makelaar is weggenomen. Ook dit onderdeel van de klacht is gegrond. De Raad heeft niet kunnen vaststellen dat onjuiste informatie over de bouwkundige staat van de woning is verschaft. Het laatste onderdeel van de klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

 >Download uitspraak (pdf)


 
Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM

DE LOOP VAN DE PROCEDURE
De Raad heeft kennis genomen van een via de Afdeling Consumentenvoorlichting van de Vereniging doorgezonden klacht van mevrouw D.B. en de heer K. wonende te S., gemeente V., hierna te noemen “klagers”. De klacht is gericht tegen de makelaardij-onderneming, lid van de Vereniging, [makelaarskantoor X], gemeente V., tevens handelende onder de naam [makelaarskantoor Y], hierna te noemen “beklaagde”.
Bij brief van 1 juni 2016 is op de klacht geantwoord. Bij brief van 6 juli 2016 heeft de heer mr. M., werkzaam bij [naam rechtsbijstandsverzekeraar] te Z., gerepliceerd. Vervolgens heeft mr. D., advocaat te A., bij brief van 26 augustus 2016 namens beklaagde als haar gemachtigde gedupliceerd.
Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 29 november 2016. Klagers zijn in persoon verschenen, vergezeld door mr. V.B., werkzaam bij [naam rechtsbijstandsverzekeraar]. Namens beklaagde is de heer R. verschenen, werkzaam bij beklaagde en vergezeld door mr. D..

DE FEITEN
Beklaagde heeft opgetreden als verkopend makelaar met betrekking tot de woning aan de [adres], hierna te noemen “de woning”. In de brochure van beklaagde heeft vermeld gestaan dat de halfvrijstaande villa als bouwjaar 1930 heeft met een woonoppervlakte van 190 m². In de brochure staat eveneens vermeld:
‘Bij woningen van 20 jaar en ouder nemen wij standaard een ouderdoms- en
asbestclausule in de koopakte op.’
De koopakte voor de woning waarmee klagers de woning hebben gekocht, is op 6 juni 2015 ondertekend. In de ouderdomsclausule die in deze overeenkomst is opgenomen, staat vermeld dat koper verklaart ermee bekend te zijn dat de woning meer dan 85 jaar oud is.
In de overeenkomst staat eveneens vermeld dat in 2014 vloerdelen zijn vernieuwd en er geen gebreken aan de vloerbalken zijn geconstateerd.

DE KLACHT
Als klacht hebben klagers naar voren gebracht:
1. R. heeft verzuimd klagers te melden dat de woning van zijn moeder was.
2. De afmetingen van de woning weken ten tijd van de levering af van de opgegeven afmetingen in de verkoopbrochure.
3. R. heeft onjuiste informatie verschaft over de staat van onderhoud van de woning.

Op grond hiervan heeft beklaagde klachtwaardig gehandeld, zo menen klagers.

HET VERWEER
Beklaagde heeft verweer gevoerd. Bij de beoordeling van de klacht zal ook op het verweer worden ingegaan.

DE HOEDANIGHEID VAN BEKLAAGDE
De klacht is ingediend tegen R., werkzaam bij genoemde makelaardij-onderneming in de functie van “hoofd-makelaardij”. Dit is verklaarbaar doordat feitelijk klagers uitsluitend met R. van doen hebben gehad. R. is evenwel zelf geen makelaar-aangeslotene bij de Vereniging. Nu de klacht niet specifiek tegen een makelaar-aangeslotene noch lid zijnde een makelaardij-onderneming is gericht, beschouwt de Raad zich op grond van het bepaalde van artikel 15 lid 4 van het Reglement Tuchtrechtspraak bevoegd te bepalen wie als beklaagde moet worden aangemerkt. Uit artikel 79 van de Statuten van de Vereniging volgt dat haar tuchtrecht zich uitsluitend uitstrekt over zowel de leden als de aangeslotenen bij de Vereniging. De Raad wijst in het onderhavige geval het lid [makelaarskantoor X] als beklaagde aan. Aan deze keuze legt de Raad ten grondslag dat Regel 10 van de Erecode bepaalt dat het NVM-lid ervoor zorgdraagt dat de aan hen verbonden personen zich gedragen overeenkomstig de regels van de NVM. In de overige Regels wordt uitdrukkelijk over de toepasselijkheid daarvan op zowel het NVM-lid als de NVM-aangeslotene gesproken, terwijl dat in Regel 10 tot het NVM-lid is beperkt.

DE BEOORDELING
Ten aanzien van klachtonderdeel 1:
Klagers hebben naar voren gebracht dat bleek dat R. zeer gedetailleerd op de hoogte was van de historie en de aanpassingen aan het woonhuis. Eén en ander is te verklaren uit het feit dat, naar klagers slechts achteraf is gebleken, hij de zoon van de verkoopster van het huis is. Klagers betwijfelen of R. in de positie was om als makelaar deze woning te mogen verkopen. Hiertoe hebben zij aangevoerd dat, alhoewel R. niet hun opdrachtnemer was, hij zich ook jegens hen dient te houden aan de bepalingen van de Vereniging. Als zoon van de verkoopster heeft hij belang bij de verkoop van de woning. Op grond van artikel 6 van de Erecode van de NVM dient de makelaar geen persoonlijk belang te hebben bij onroerend goed, zo hebben klagers gesteld.
Als verweer heeft beklaagde aangevoerd dat R. nooit middellijk of onmiddellijk eigenaar van de woning is geweest. R., die nu eenmaal bij beklaagde werkzaam is, heeft zijn moeder slechts willen helpen bij de verkoop van haar woning. R. heeft klagers wel degelijk medegedeeld dat zijn moeder de verkoopster van de woning is. De begeleiding van de verkoop hiervan heeft louter in de familiaire sfeer plaatsgevonden, wat niet ongebruikelijk is. Van schending van artikel 6 van de Erecode is derhalve geen sprake, zo meent beklaagde.
De Raad overweegt als volgt.
Regel 1 van de Erecode bepaalt onder meer dat leden en aangeslotenen waken voor onjuiste beeldvorming over personen, zaken en rechten, en over hun werkwijze, belangen en positie. Vaststaat dat het woonhuis dat te koop werd aangeboden eigendom was van de moeder van R. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting is niet gebleken dat deze omstandigheid aan klagers tijdig is medegedeeld. Gelet hierop kan in ieder geval niet de schijn van een direct of indirect belang van R. bij de verkoop van de woning worden ontzegd. Het is voor de Raad niet komen vast te staan dat deze omstandigheid klagers in een vroegtijdig stadium is medegedeeld. Hiermee is hun een onjuist beeld verschaft van de positie van R. in het verkoopproces. Daarmee is in strijd met de Erecode gehandeld.
Dit klachtonderdeel is derhalve gegrond.
Ten aanzien van klachtonderdeel 2:
In de aanvankelijke klacht hebben klagers verwezen naar hun e-mail van 20 maart 2016 waarin staat opgenomen dat het woonoppervlak van het woonhuis in de verkoopbrochure te groot staat vermeld. Na opmerkingen van de kant van klagers heeft R. op de dag van de overdracht het woonhuis volgens zijn zeggen nogmaals opgemeten en het oppervlak met 10 m² naar beneden bijgesteld. Bij repliek hebben klagers naar voren gebracht dat zij hiermee voor een voldongen feit werden geplaatst en zij niets anders konden doen dan meewerken aan de levering. Een en ander betekent niet, zo menen klagers, dat daarmee de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van beklaagde zou zijn weggenomen.
Als verweer heeft beklaagde in zijn antwoord naar voren gebracht dat het woonhuis op de dag van de levering nogmaals gezamenlijk zou zijn opgemeten en de uitkomst hiervan door klagers akkoord is bevonden. In aanvulling hierop heeft beklaagde naar voren gebracht dat de taxateur als door klagers ingeschakeld ook het woonhuis heeft moeten opmeten en dat naar aanleiding daarvan geen melding is ontvangen dat het oppervlak onjuist zou zijn. Beklaagde heeft vervolgens bij dupliek naar voren gebracht dat, indien klagers het niet eens zouden zijn geweest met het aangepaste oppervlak, zij op dat moment hun bezwaar kenbaar hadden moeten maken en niet tot afname van het woonhuis hadden moeten overgaan, zo begrijpt de Raad. Immers, zo heeft beklaagde aangevuld, klagers zijn nooit gedwongen geweest in te stemmen met de wijziging van het oppervlak.
De Raad overweegt als volgt.
Eerst ter zitting hebben klagers naar voren gebracht in hun opdracht een meetrapport van de woning te hebben laten opstellen op basis van de Meetinstructie van de Vereniging met als uitkomst een gebruiksoppervlak van 166 m². Hiermee hebben klagers tot uitdrukking willen brengen dat zelfs de op de dag van de levering bijgestelde oppervlakte van 190 m² naar 180 m² te groot was. Gelet op het feit dat klagers met deze informatie in een dergelijk laat stadium en onaangekondigd naar voren zijn gekomen, heeft beklaagde, en naar de mening van de Raad terecht, bezwaar gemaakt tegen overlegging van een afschrift van dat meetrapport. Dat kan evenwel naar de mening van de Raad niet de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van beklaagde wegnemen. Hiertoe wijst de Raad op het volgende.
Het is voor de Raad niet komen vast te staan wat de oppervlakte van de woning is op grond van de Meetinstructie. Zo beschouwd, kan evenmin door de Raad worden vastgesteld dat de bijgestelde oppervlakte van 180 m² een onjuist metrage is van het gebruiksoppervlak. Op de vraag van de Raad ter zitting of de woning door beklaagde aan de hand van de Meetinstructie is opgemeten, heeft de Raad geen bevestigend antwoord ontvangen. Reeds op grond hiervan concludeert de Raad dat beklaagde een tuchtrechtelijk verwijt moet worden gemaakt. Immers, sinds 15 juni 2010 dienen leden van de Vereniging en makelaars/aangeslotenen de Meetinstructie toe te passen. De Raad overweegt eveneens nog het volgende.
Bij antwoord heeft beklaagde een verkoopbrochure van de woning overgelegd waarin een woonoppervlakte van 180 m² staat opgenomen. Dit wekt verbazing daar uit het dossier en het verhandelde ter zitting blijkt dat in de aanvankelijke verkoopinformatie een oppervlakte van 190 m² was opgenomen. Door zowel klagers als beklaagde is naar voren gebracht dat niet eerder dan op de dag van de levering door beklaagde aan klagers is kenbaar gemaakt dat die oppervlakte naar 180 m² moest worden bijgesteld. Het komt erop neer dat de verkoopbrochure ofwel ná de levering alsnog door beklaagde is aangepast, hetgeen de Raad onwaarschijnlijk voorkomt, dan wel reeds vóór de leveringsdatum bij beklaagde bekend was dat de aanvankelijk vermelde oppervlakte onjuist was, maar dit niet direct aan klagers is gemeld. Wat daarvan ook zij, het spreekt voor de Raad voor zich dat het een verkopend makelaar niet past niet eerder dan op de dag van de levering de kopers met een dergelijk, niet te verwaarlozen verschil in oppervlakte te confronteren. Het feit dat de kopers, gelijk klagers in het onderhavige geval hebben gedaan, desondanks tot afname zijn overgegaan, brengt naar de mening van de Raad niet met zich mee dat daarmee automatisch de tuchtrechtelijke verwijtbaarheid van de makelaar is weggenomen.
Ook dit klachtonderdeel is derhalve gegrond.
Ten aanzien van klachtonderdeel 3:
Klagers hebben naar voren gebracht dat hen onjuiste informatie is verschaft over de staat van onderhoud van de woning terwijl R., als zoon van de verkoopster, tegelijkertijd zeer goed op de hoogte moet zijn geweest van die staat. Klagers hebben in de formulering van hun klacht en in de verschillende stadia van de schriftelijke klachtbehandeling door de Raad meerdere “verborgen gebreken” genoemd die zij in de woning hebben ontdekt, maar naar de Raad begrijpt richten klagers hun pijlen met name op het antwoord dat zij kregen op hun vragen over het “golven” van de vloer in de woonkamer en de hal. Hierop is door R. geantwoord dat dit veroorzaakt werd doordat de laminaatvloer te strak zou zijn gelegd. Het is klagers niet dan na verwijdering van de klimop aan de achtergevel gebleken hoezeer het woonhuis is verzakt. Hierdoor werd duidelijk te zien, zo hebben klagers gesteld, dat een grote scheur door de achterzijde van de garage liep als gevolg van die verzakking. Nu hen onjuiste informatie is verschaft, terwijl R. nota bene van de hoed en de rand wist, is door beklaagde klachtwaardig gehandeld. Klagers bestrijden dat zij hun eigen onderzoeksplicht zouden hebben verzaakt. Immers, zo hebben zij gesteld, de mededelingsplicht van de verkoper gaat vóór de onderzoeksplicht van de kopers.
Beklaagde heeft als verweer naar voren gebracht dat tijdens het bespreken van de koopakte uitvoerig de onderzoeksplicht van klagers als koper is besproken. Hierop hebben zij laten weten geen gebruik te willen maken van een aankoopmakelaar daar klaagster bouwkundig is onderlegd waardoor evenmin een bouwkundige keuring door een onafhankelijke deskundige nodig zou zijn. Tevens is de ouderdomsclausule besproken. Beklaagde heeft benadrukt dat klagers maar liefst zes keer, al dan niet vergezeld door hun aannemers, de woning hebben bezocht voorafgaande aan de levering. Beklaagde bestrijdt dat met betrekking tot de vloer in de woonkamer en de hal is gezegd dat het golven een gevolg was van de manier waarop de laminaatvloer was gelegd. R. heeft uitsluitend met klagers gesproken over de situatie van de vloer bij de drempel naar de hal alwaar daadwerkelijk de laminaatvloer iets te straks is gelegd. Dit is vervolgens door de verkoopster verholpen waarna dit onderwerp niet meer ter sprake is geweest. Wat betreft de verzakking van de woning meent beklaagde dat een en ander duidelijk zichtbaar was en zelfs voelbaar. Beklaagde meent dat klagers dat in hun e-mail van 23 september 2015 in wezen reeds hebben erkend. Beklaagde heeft klagers er nooit van weerhouden om aan hun eigen onderzoeksplicht te voldoen terwijl dit, temeer nu klaagster zelf bouwkundige is, gelet op de omstandigheden en de aard van de woning op hun weg had gelegen. In het licht van deze feiten kunnen klagers niet beklaagde een verwijt maken.
De Raad overweegt als volgt.
Klagers hebben zich niet door een aankopend makelaar laten bijstaan. De Raad stelt vast dat klagers evenmin hebben besloten, naar de Raad begrijpt weloverwogen, een bouwkundige opname te laten uitvoeren door een onafhankelijk bureau. Het betreft hier een woning van 85 jaar oud. In de koopovereenkomst is een ouderdomsclausule opgenomen. Het moge zo zijn, gelijk klagers ter zitting naar voren hebben gebracht, dat vanuit civielrechtelijk oogpunt de mededelingsplicht prevaleert boven de onderzoeksplicht, maar de Raad heeft niet kunnen vaststellen dat onjuiste informatie over de woning is verschaft, laat staan dat hieraan bewuste misleiding ten grondslag heeft gelegen. Dit vloeit voort uit het feit dat ter zitting nadrukkelijk is bestreden dat onjuiste informatie is verschaft. Onder die omstandigheden kan de Raad niet vaststellen dat tuchtrechtelijk verwijtbaar is gehandeld.
Dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.

DE BESLISSING
Nu de Raad hierboven bij de beoordeling van klachtonderdeel 1 en 2 tot het oordeel is gekomen dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, verklaart de Raad de klacht van klagers inhoudende dat beklaagde zich niet als goed makelaar heeft gedragen gegrond, en voor het overige ongegrond.
Ingevolge artikel 31 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de Raad een tuchtrechtelijke maatregel opleggen, indien een lid zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden in strijd met de Statuten van de Vereniging en haar Erecode en/of handelingen of nalatigheden die het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnen en/of in strijd zijn met de eer en de stand van de makelaars. In dit geval acht de Raad als maatregel de berisping geboden. Hieraan legt de Raad het volgende ten grondslag.
In onderhavig geval zijn twee klachtonderdelen van verschillende aard gegrond verklaard waarmee tevens de ernst van de klacht vaststaat. Beklaagde beschikt evenwel niet over een tuchtrechtelijk relevant verleden waardoor geen zwaardere maatregel dan die van berisping geboden is. Op grond hiervan legt de Raad beklaagde de maatregel op van berisping.
Tevens bepaalt de Raad dat beklaagde, met inachtneming van artikel 33 van het Reglement Tuchtrechtspraak, binnen twee weken na het verstrijken van de beroepstermijn aan de Vereniging dient te voldoen een bedrag van € 2.500,= (zegge: vijfentwintighonderd euro), zijnde de kosten gevallen op deze procedure.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht Amsterdam van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM, Mr J.P. Harseler, B. Zuiderwijk en Mr. R. Vos, op 29 november 2016.