NVM Tuchtrechtspraak

15-18 RvT Amsterdam

Eigen Belang/handel. Makelaar koopt via rechtspersoon.
Klagers waren geïnteresseerd in een woning die de hypotheekhouder (de bank), wenste te verkopen. Nadat de verkoop aan klagers voor EURO 730.000,-- in een onderhandse akte was vastgelegd, heeft de bank bij de rechtbank toestemming gevraagd om het pand onderhands aan klagers te mogen verkopen. Dit verzoek is door de rechter afgewezen onder de gelijktijdige bepaling dat de verkoop onderhands diende te geschieden aan beleggingsmaatschappij X B.V. voor EURO 770.000,--. Beklaagde is als makelaar voor makelaarskantoor Y werkzaam en is daarnaast ook (indirect) bestuurder en aandeelhouder van beleggingsmaatschappij X B.V. Nadat klagers bij beklaagde tegen de aankoop door X B.V. hadden geprotesteerd heeft beklaagde de verkoop aan X B.V. geen doorgang laten vinden en is de woning aan een andere B.V. verkocht. Beklaagde stelt met deze laatste B.V. geen (financiële) banden te hebben. Het pand is daarna door makelaarskantoor Y te koop aangeboden voor EURO 925.000,-- en uiteindelijk voor EURO 895.000,-- aan een derde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat hij bij de rechtbank een onjuist beeld heeft geschetst door te verklaren belegger te zijn en niet aan te geven dat hij makelaar is. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij als makelaar voor eigen rekening heeft gehandeld in onroerend goed.
De Raad onderschrijft het verweer van beklaagde dat hij niet gehouden was om op de zitting van de rechtbank zijn beroep van makelaar kenbaar te maken. Het eerste onderdeel van de klacht is dan ook ongegrond maar het tweede onderdeel wordt wel gegrond geacht. De Raad concludeert dat beklaagde bewust de Erecode heeft overtreden d.m.v. verboden handel in onroerend goed. De Raad acht de laakbare handelwijze zeer ernstig en legt hem naast een boete van EURO 10.000,-- ook een schorsing als lid op voor de duur van 1 maand. 

> Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2577 CRvT
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2577a CRvT




Raad van Toezicht Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen NVM

De loop van de procedure
De Raad heeft kennis genomen van een klacht van de heer ing. G., mede namens mevrouw drs. T., beiden wonende te A., hierna te noemen klagers, tegen de heer X., hierna te noemen beklaagde, verbonden aan de makelaardij-onderneming Y te A., alsmede tegen genoemde makelaardij-onderneming. De klacht is binnengekomen bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de Vereniging op 21 mei 2014. Bij brief van 2 juli 2014 heeft de gemachtigde van beklaagde, mr. B., advocaat te A., geantwoord op de klacht. Vervolgens hebben klagers bij brief van 28 juli 2014 gerepliceerd, waarna mr. B. bij brief van 26 augustus 2014 heeft gedupliceerd. Daarmee was de schriftelijke behandeling van de klacht gereed.
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 8 januari 2015. Namens klagers is de heer G. verschenen in persoon. Beklaagde is eveneens in persoon verschenen, bijgestaan door mr. B.

DE FEITEN
In een onderhandse akte d.d. 9 december 2013 is de verkoop vastgelegd van het appartement met de bestemming wonen aan de [adres], hierna te noemen het appartement, aan klagers tegen een koopprijs van € 730.000,=. De achtergrond van deze transactie betrof de wens van de [naam bankinstelling], hierna te noemen de bank, om als hypotheekhouder van het pand tot executieverkoop van het appartement over te gaan.
Op 22 januari 2014 heeft de Voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam, afdeling civiel, tijdens een openbare zitting het verzoek d.d. 12 december 2013 van de bank behandeld om het appartement onderhands aan klagers te mogen verkopen. In de beschikking van 29 januari 2014 heeft de Voorzieningenrechter het verzoek afgewezen onder de gelijktijdige bepaling dat de verkoop van het appartement onderhands diende te geschieden aan X B.V. voor de prijs van € 770.000,-.
Hierna is onder meer op Funda met als vraagprijs € 925.000,- het appartement te koop aangeboden waarbij makelaarskantoor Y als verkopend makelaar optrad. Medio 2014 is het appartement verkocht voor € 895.000,-.

DE KLACHT
De klacht houdt in – kort samengevat en voor zover van belang – dat beklaagde zich niet als goed makelaar heeft gedragen om de volgende redenen.
1. Beklaagde heeft in zijn communicatie een onjuist beeld geschetst over zijn persoon en werkwijze door in de rechtbank te verklaren belegger te zijn en niet te vermelden dat hij makelaar is. Daarbij komt dat bij die gelegenheid een directe collega van beklaagde, eveneens verbonden aan zijn makelaardij-onderneming, is voorgesteld als adviseur. Normal 0 21 false false false NL X-NONE X-NONE /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:Standaardtabel; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";}
2. Beklaagde heeft in de uitoefening van zijn beroep als makelaar gehandeld in onroerend goed voor eigen rekening, hetgeen in strijd is met de Erecode. Normal 0 21 false false false NL X-NONE X-NONE /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:Standaardtabel; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";}
Op grond hiervan heeft beklaagde klachtwaardig gehandeld, zo menen klagers.
Bij de aanvang van de zitting is ter sprake gekomen dat de klacht tegen zowel beklaagde als de makelaardij-onderneming waaraan hij is verbonden is gericht. De Voorzitter van de Raad heeft naar voren gebracht dat beklaagde als makelaar eveneens tuchtrechtelijk aansprakelijk kan worden gehouden voor het handelen en nalaten van de makelaardij-onderneming. Naar aanleiding daarvan zijn klagers ermee akkoord gegaan dat de klacht is beperkt tot beklaagde.

VERWEER
Beklaagde heeft verweer gevoerd. Bij de beoordeling van de klacht zal ook op het verweer worden ingegaan.

DE BEOORDELING
Ten aanzien van klachtonderdeel 1:
Klagers hebben naar voren gebracht dat op de zitting in de rechtbank eveneens beklaagde aanwezig bleek te zijn. Hij heeft zich daarbij als belegger geafficheerd terwijl hij later makelaar bleek te zijn. Ook de beweerdelijke adviseur waardoor beklaagde werd vergezeld, bleek verbonden aan de makelaardij-onderneming van beklaagde. Hierdoor heeft beklaagde een onjuist beeld geschetst over zijn eigen persoon en werkwijze waarover klagers verzoeken een tuchtrechtelijke uitspraak te doen.
In de eerste plaats heeft beklaagde als verweer naar voren gebracht dat hij (indirect) bestuurder en aandeelhouder van de besloten vennootschap X B.V. is. Bestuurder van die vennootschap is de besloten vennootschap Z B.V., waarvan beklaagde zowel bestuurder als enig aandeelhouder is. Enig aandeelhouder van X B.V. is de stichting V, van welke stichting beklaagde enig bestuurslid is. Beklaagde heeft hieraan toegevoegd dat één en ander volkomen transparant is en via het Handelsregister voor een ieder kenbaar. Beklaagde heeft verder naar voren gebracht dat X B.V. op het appartement reeds eerder een onderhandse bieding had uitgebracht, te weten in het kader van de zogeheten (…)-veiling van 20 december 2013, welk bod niet was geaccepteerd. In het kader van de behandeling van het verzoekschrift van de bank rustte er geen verplichting op beklaagde om ter zitting mede te delen dat hij van beroep makelaar is. Die vermelding was immers voor de behandeling en uitkomst van het verzoekschrift volstrekt irrelevant. Het toetsingskader van de desbetreffende procedure wordt begrensd door de vraag of de koopsom in de ter goedkeuring voorgedragen koopovereenkomst – naar verwachting – tenminste gelijk of hoger is dan de te verwachten veilingopbrengst. Daarbij speelt, zo heeft beklaagde verder naar voren gebracht, geen enkele rol welk beroep een ter zitting biedende partij heeft. Uiteraard geldt dit ook voor de collega van beklaagde die eveneens op die zitting aanwezig was. Op grond hiervan meent beklaagde dat hem geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt.
De Raad overweegt als volgt:
In de eerste plaats onderschrijft de Raad het verweer van beklaagde dat hij niet gehouden was om op de zitting in de rechtbank zijn beroep van makelaar kenbaar te maken. Binnen de Vereniging is immers geen regel van kracht die hem tot een dergelijke verplichting noopte. Verder gaat de Raad op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting er van uit dat beklaagde op die zitting aanwezig was met het oog op een verwerving van het appartement ten behoeve van X B.V.. Zowel de onbestreden eerdere bieding door beklaagde op het appartement in het kader van de (….)-veiling wijst in die richting, als de beschikking van de Voorzieningenrechter dat de verkoop van het appartement diende te geschieden aan X B.V.. De Raad kan derhalve met betrekking tot dit onderdeel van de klacht niet tot de conclusie komen dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
Dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.
Ten aanzien van klachtonderdeel 2:
Klagers hebben naar voren gebracht direct na de zitting beklaagde te hebben voorgesteld om van de koop van het appartement af te zien opdat klagers weer als kopers zouden kunnen worden aangemerkt voor de koopprijs die zij met de bank waren overeengekomen. Klagers hebben hierop van beklaagde vernomen hierop niet in te willen gaan nu hij van zins was tot doorverkoop over te gaan voor een hoger bedrag. Beklaagde was derhalve van meet af aan niet van plan het appartement als belegging te verwerven, zo hebben klagers gesteld. Daar komt nog eens, zo is klagers inmiddels gebleken, dat het appartement is doorverkocht voor kennelijk een veel hoger bedrag dan waarvoor beklaagde het had verworven. Dit is wellicht bovendien geschied, zo vermoeden klagers, door een koper die een aankoopopdracht heeft verschaft aan het makelaarskantoor van beklaagde die bij die doorverkoop heeft bemiddeld. Klager voelen zich als particulier door de handelwijze van beklaagde zeer benadeeld. In dit verband hebben klagers naar voren gebracht in hetzelfde appartementencomplex te wonen als waarvan het onderwerpelijke appartement onderdeel uitmaakt, en dat zij hadden gehoopt het appartement te kunnen aankopen om zelf met hun gezin te betrekken. Om deze reden menen klagers dat beklaagde klachtwaardig heeft gehandeld.
Beklaagde heeft als verweer aangevoerd dat op de zitting beklaagde namens X B.V. een bieding heeft uitgebracht van € 770.000,-, welke bieding ter zitting door de bank werd aanvaard en door de Voorzieningenrechter werd goedgekeurd. Hierbij heeft de bank bedongen dat indien niet binnen 24 uur een waarborgsom van tien procent van de koopsom werd betaald, de bank alsnog de transactie met klagers zou voortzetten, met welke voorwaarde de voorzieningenrechter heeft ingestemd. Direct na de zitting hebben klagers telefonisch contact opgenomen met beklaagde met de vraag wat hij voornemens was te doen met het appartement. Hierop heeft beklaagde, naar hij stelt als bestuurder van X B.V., klagers laten weten de woning ter verkoop aan te willen bieden. Vervolgens hebben klagers beklaagde voorgesteld om tegen betaling aan beklaagde van € 20.000,- af te zien van het appartement waardoor, naar klagers verwachtten, zij wederom als kopers zouden worden aangemerkt op basis van de koopovereenkomst die zij reeds op 9 december 2013 met de bank waren aangegaan. Nog op diezelfde dag heeft beklaagde een e-mail van klagers ontvangen waarin op strijd met het handelsverbod voor makelaars werd gewezen en bovendien beklaagde de indiening van een klacht in het vooruitzicht werd gesteld als beklaagde niet zou ingaan op het voorstel van klagers. Beklaagde voelde zich hierdoor door klagers onheus onder druk gezet. Desondanks heeft beklaagde ervoor gekozen de verwerving door X B.V. geen doorgang te laten vinden om vervolgens een koper voor het appartement te zoeken die uiteindelijk is gevonden. Deze koper, die in de plaats is getreden van de rechten en verplichtingen van X B.V., betreft de besloten vennootschap W B.V. waarmee beklaagde indirect noch direct betrokken is dan wel anderszins al dan niet financieel aan is gelieerd. Het appartement is op 26 februari 2014 aan laatstgenoemde vennootschap overgedragen. Daarbij is dezelfde koopprijs gehanteerd als vermeld in de beschikking van de voorzieningenrechter. Beklaagde heeft courtage in rekening gebracht aan W B.V. voor zijn bemiddeling. Het is verder juist dat uiteindelijk het appartement in particuliere handen is gekomen en dat de bemiddeling in dat kader door het makelaarskantoor van beklaagde is geschied en voor die werkzaamheden eveneens courtage in rekening is gebracht, maar dit betreft een reguliere vergoeding voor reguliere makelaarswerkzaamheden. De koop door X B.V. die door de Voorzieningenrechter is bekrachtigd heeft verder bij beklaagde niet tot andere vergoeding en/of winst geleid. Beklaagde is van mening dat op grond van deze omstandigheden hem niet het verwijt kan worden gemaakt dat hij het handelsverbod heeft overtreden.
Ter versterking van zijn verweer heeft beklaagde naar voren gebracht dat regel 6 van de Erecode dient ter voorkoming van belangenverstrengeling en dat van verstrengeling van de belangen van beklaagde en die van klagers geen sprake is geweest. Beklaagde heeft geen enkele invloed uitgeoefend op de hoogte van de door klagers uitgebrachte bieding en evenmin beschikte beklaagde over meer kennis omtrent het appartement dan klager. Evenmin bestond er tussen beklaagde enerzijds en klager anderzijds een klantrelatie en nog minder hadden zij een zoekopdracht aan beklaagde verstrekt. Daar komt nog eens bij dat als op een veiling door een makelaar een onroerende zaak wordt gekocht, waarmee niemand wordt gedupeerd, beklaagde zich serieus afvraagt of in strijd met de Erecode wordt gehandeld. Dat geldt helemaal in het onderhavige geval nu de transactie tot stand kwam in een rechtszaal, onder het toeziend oog van een rechter. Met deze opmerkingen heeft beklaagde zijn verweer afgesloten.
De Raad overweegt als volgt:
Regel 6 van de Erecode luidt:
“Een NVM lid heeft geen direct of indirect belang bij onroerend goed, tenzij dit dient tot huisvesting of belegging voor hemzelf of zijn onderneming. Hij handelt dan ook direct noch indirect in onroerend goed (…)”
In de toelichting op de Erecode is bepaald dat handel altijd buiten de geoorloofde vorm van eigenbelang valt.
De Raad gaat allereerst in op de vraag naar het karakter van de verwerving van het appartement door beklaagde, te weten of van verboden handel moet worden gesproken dan wel van een transactie met belegging als doel.
Vaststaat dat X B.V. het appartement op de zitting van de Voorzieningenrechter op 22 januari 2014 heeft gekocht. Naar beklaagde stelt, heeft hij naar aanleiding van het telefoongesprek met klagers op dezelfde datum, en met name de inhoud van de e-mail van klagers van die dag, besloten ‘de transactie geen doorgang te laten vinden’ om vervolgens een koper voor het appartement te zoeken die uiteindelijk het appartement heeft gekocht. Beklaagde heeft er derhalve voor gekozen dat niet X B.V. de eigendom van het appartement verwierf, maar het ertoe te leiden dat een, naar beklaagde stelt, een aan hem niet-gelieerde vennootschap tot koop daarvan overging. In dit verband acht de Raad het dienstig te citeren uit de uitspraak d.d. 14 april 2011 van de Raad van Toezicht Groningen (11-05 RvT Groningen) waarin de beklaagde makelaar een vergelijkbare keuze maakte:
“Als het de intentie van beklaagde is geweest om op het pand als beleggingsobject te bieden, dan had beklaagde als professioneel makelaar het risico voor zijn rekening dienen te nemen van een miskoop, ingeval door hem onvoldoende vooronderzoek zou zijn gedaan. Dat betekent dat beklaagde zelf binnen zijn beleggingsvennootschap deze “miskoop” had dienen te nemen. De gang van zaken, zoals deze door de Raad feitelijk is vastgesteld, is niet anders dan een handelen in onroerend goed dat de Erecode wenst tegen te gaan. Dit is een ernstige overtreding waaraan de Raad zwaar tilt;” .
In het onderhavige geval is door beklaagde niet gesteld dat het appartement een “miskoop” zou zijn. Een dergelijke stelling zou de Raad ook niet zonder meer kunnen aanvaarden gelet op het feit dat uiteindelijk het appartement door bemiddeling van beklaagde voor een beduidend hogere koopsom aan derden is verkocht dan waarvoor de Voorzieningenrechter aan X B.V. de aankoop had bepaald.
De Raad concludeert dat er geen noodzaak voor beklaagde was om het niet ertoe te leiden dat X B.V. het appartement in eigendom zou verwerven, maar beklaagde liet dit na. De Raad concludeert derhalve dat beklaagde bewust de Erecode heeft overtreden door middel van verboden handel in onroerend goed. De Raad ziet deze conclusie bevestigd in het antwoord van beklaagde waar hij stelt dat hij aan klagers heeft medegedeeld dat hij voornemens was het appartement te koop aan te bieden.
De Raad kan niet inzien dat de dreiging met een klacht door klagers inzake het handelsverbod de rechtvaardigingsgrond kan opleveren dit verbod te overtreden. De Raad merkt hier nog over op dat weliswaar klagers in hun e-mail van 24 januari 2014 hebben gesteld dat in hun ogen beklaagde handelde in strijd met het handelsverbod, maar in tegenstelling tot wat beklaagde stelt, is daarbij niet met een klacht “gedreigd”.
Afsluitend overweegt de Raad als volgt. Niet onvermeld kan worden gelaten dat beklaagde in zijn antwoord en repliek, alsmede ter zitting, zijn mening ten aanzien van het handelsverbod naar voren heeft gebracht. Hierbij doelt de Raad op de vraag van beklaagde of hij serieus in strijd met de Erecode handelt als hij op een veiling onroerend goed verwerft. Hiermee miskent beklaagde dat het handelsverbod een kernwaarde is uit de Erecode. Weliswaar kan niet worden gezegd dat beklaagde gespeend is van “enig besef van de ongewenstheid” van de mening van de beklaagde makelaar waarvan sprake was in de uitspraak van de Raad van Toezicht Zwolle van 22 juni 2011 (11-520 RvT Zwolle), op grond waarvan die Raad besloot dat element te laten meewegen bij de bepaling van de op te leggen maatregel, maar de Raad kan niet anders dan in zijn behandeling van dit klachtonderdeel de kennelijke attitude van beklaagde op dit punt te laten meewegen. Hierop komt de Raad bij zijn beslissing in het kader van de op te leggen maatregel terug.
Het klachtonderdeel is derhalve gegrond.

DE BESLISSING
Nu de Raad bij de behandeling van het laatste klachtonderdeel tot het oordeel is gekomen dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld, verklaart de Raad de klacht van klagers, inhoudende dat beklaagde zich niet als goed makelaar heeft gedragen gegrond, en voor het overige ongegrond.
Ingevolge artikel 32 van het Reglement Tuchtrechtspraak N.V.M. kan de Raad een tuchtrechtelijke maatregel opleggen, indien een lid zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden in strijd met de Statuten van de Vereniging en haar Erecode en/of handelingen of nalatigheden die het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnen en/of in strijd zijn met de eer en de stand van de makelaars. De Raad acht de laakbare handelwijze van beklaagde (zeer) ernstig. Uit de jurisprudentie van de Raden van Toezicht en de Centrale Raad van Toezicht van de Vereniging blijkt dat bij overtreding van dit onderdeel van de Erecode een substantiële boete is aangewezen, om welke reden als maatregel beklaagde een boete van € 10.000,- (zegge: tienduizend euro) wordt opgelegd, te betalen aan de Vereniging, binnen zes weken nadat de onderhavige beslissing onaantastbaar zal zijn geworden. De omvang van deze boete is terug te voeren op de omstandheid dat beklaagde tweemaal courtage heeft bedongen in het kader van de bemiddeling bij de (door)verkoop van het appartement waarmee het handelsverbod werd geschonden. Verder weegt hierbij mee dat bij de gewraakte handelwijze van beklaagde ook de belangen van klagers betrokken zijn geweest.
In dit geval acht de Raad eveneens een aanvullende maatregel ten aanzien van beklaagde op zijn plaats, te weten een schorsing als lid voor de tijd van één (1) maand. Voor de onderbouwing van de oplegging van deze maatregel wijst de Raad op de laatste overweging in zijn behandeling van klachtonderdeel 2. Bij de vaststelling van de duur van deze maatregel betrekt de Raad in zijn oordeel dat beklaagde geen tuchtrechtelijk verleden heeft.
Tevens bepaalt de Raad dat beklaagde, met inachtneming van artikel 33 van het Reglement Tuchtrechtspraak, binnen twee weken na het verstrijken van de beroepstermijn aan de Vereniging dient te voldoen een bedrag van € 2.200,= (zegge: tweeëntwintighonderd euro), zijnde de kosten gevallen op deze procedure.

Aldus gewezen door de Raad van Toezicht van de Makelaarsvereniging Amsterdam, afdeling van de Nederlandse Vereniging van Makelaars in onroerende goederen en vastgoeddeskundigen N.V.M., Mr J.P. Harseler, Mr W. van Otterloo, G.W. Bakker, J.B. Boerman en Mr. R. Vos, op 8 januari 2015, ondertekend op 19 februari 2015.