NVM Tuchtrechtspraak

17-40 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Beëindiging huurovereenkomst. Terugbetaling waarborgsom.
Klager heeft bij het sluiten van een huurovereenkomst, aan de makelaar van de verhuurder (beklaagde) een waarborgsom betaald. Toen klager bij het einde van de huurovereenkomst de waarborgsom wilde terugvorderen is er onduidelijkheid ontstaan over wat er met het betaalde bedrag gebeurd was. Volgens de verhuurder had beklaagde de waarborgsom nooit aan hem doorbetaald. Beklaagde voerde aan dat zij de waarborgsom had verrekend met nog openstaande vorderingen op de verhuurder. Klager verwijt beklaagde dat zij niet op zijn verzoeken om uitleg heeft gereageerd en dat onduidelijkheid is ontstaan over de vraag tot wie hij zich zou moeten wenden voor de terugbetaling van de destijds door hem betaalde waarborgsom.
De Raad komt – ambtshalve – tot de conclusie dat klager als ‘speelbal’ is gebruikt tussen beklaagde en haar opdrachtgever, die over en weer naar elkaar hebben verwezen als degene die de waarborgsom aan klager diende terug te betalen. Indien juist is dat beklaagde de waarborgsom d.m.v. verrekening aan haar opdrachtgever heeft doorbetaald, dan had het op de weg van beklaagde gelegen om dit reeds in een veel eerder stadium aan klager duidelijk te maken en dit ook met bewijzen te staven. Door niet te reageren op de namens klager aan haar gezonden e-mails waarin werd verzocht om bewijs van de stelling van beklaagde en door eerst bij dupliek in deze klachtprocedure de verrekeningsfactuur over te leggen, heeft beklaagde er willens en wetens voor gezorgd dat klager lange tijd in het ongewisse is gebleven over de vraag bij wie hij zijn waarborgsom diende terug te vragen.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-40 RvT Amsterdam

17-39 RvT Amsterdam

Mededelings- en onderzoeksplicht. Wijziging omgevingsfactoren. Onvoldoende belangenbehartiging. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onprofessioneel gedrag.
Klagers hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij de verkoop van hun woning verstrekt. Nadat hun woning via beklaagde was verkocht hebben zij een andere woning gekocht die beklaagde zelf in verkoop had. Vervolgens hebben de kopers van de oude woning van klagers de koopovereenkomst alsnog ontbonden. Zij besloten van hun aankoop af te zien i.v.m. de aanleg van een nieuwe route met rotonde in de buurt van de woning. Klagers verwijten beklaagde dat hij bij de verkoop van hun oude woning is tekortgeschoten in de voorlichting van de kopers over de aanleg van de nieuwe route. Dit heeft voor klagers grote gevolgen gehad. Klagers waren niet meer in staat de inmiddels door hen aangekochte woning af te nemen en menen dat beklaagde meer had moeten ondernemen om de (financiële) problemen die vervolgens voor klagers zijn ontstaan, te voorkomen.
De Raad is van oordeel dat een makelaar, die er kennis van draagt dat zich m.b.t. een door hem te verkopen woning in de nabijheid van die woning omgevingsfactoren voordoen dan wel zullen of kunnen voordoen – zoals het aanleggen van een weg of een rotonde – de plicht heeft dit in de verkoopbrochure en/of de koopakte te vermelden. Door een zodanige schriftelijke mededeling achterwege te laten heeft beklaagde niet professioneel gehandeld. De klacht is in zoverre dan ook gegrond. De Raad merkt daarbij nog ambtshalve op dat in deze procedure niet de handelwijze van klagers maar die van beklaagde centraal staat. De Raad acht de houding van beklaagde, die met een beschuldigende vinger richting klagers wijst, in dit kader niet professioneel. Dat beklaagde m.b.t. de aankoop van de nieuwe woning van klagers verwijtbaar gehandeld heeft, is niet gebleken. Beklaagde trad bij die transactie immers op voor de verkoper en diende de belangen van zijn opdrachtgever te behartigen. De klacht wordt dan ook voor het overige ongegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-39 RvT Amsterdam

17-29 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Verjaring. Gebruiksoppervlakte. Meetinstructie. Medelings- en onderzoeksplicht. Sleutelverklaring. Wraking. 
Klaagster heeft een appartement gekocht waarbij beklaagde als haar makelaar optrad. Ruim 2 jaar na de aankoop heeft klaagster de verkoper gedagvaard en (gedeeltelijke) ontbinding van de koopovereenkomst alsmede een schadevergoeding gevorderd. Dit i.v.m. het feit dat geen dakterras kon worden gerealiseerd terwijl dat klaagster wel verzekerd was. Klaagster verwijt beklaagde dat hij ruim twee jaar na de transactie zijn courtagevordering aan de verkoper heeft gecedeerd waarna de verkoper voor de rechtbank betaling van de courtagenota heeft gevorderd. Volgens klaagster had zij destijds met beklaagde afgesproken dat haar, i.v.m. tekortkomingen van beklaagde, geen courtage in rekening zou worden gebracht. Klaagster stelt ook nooit een factuur te hebben ontvangen. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij het appartement destijds niet volgens de Meetinstructie heeft opgemeten, dat er sprake was van belangenverstrengeling en beklaagde ook de belangen van de verkoper diende en dat beklaagde klaagster niet heeft weerhouden van het tekenen van de, voor haar ongunstige, sleutelverklaring.
De Raad acht klaagster ontvankelijk in haar klacht. Klaagster heeft in juni 2016 kennis genomen van het voornemen van beklaagde om de courtagevordering te cederen en heeft vervolgens binnen redelijke termijn, na 3 maanden, de klacht ingediend. De Raad acht de cessie van de courtagenota in dit geval klachtwaardig. Klaagster hoefde er, zonder nadere aankondiging van beklaagde, geen rekening mee te houden dat zij ruim 2 jaar na de transactie alsnog met de courtagenota zou worden geconfronteerd. Dat beklaagde m.b.t. de opmeting van het appartement klachtwaardig heeft gehandeld is niet komen vast te staan. Het appartement was bouwkundig nog niet gereed en de gebruiksoppervlakte kon nog niet definitief worden vastgesteld. Partijen hebben daarom een regeling over de gebruiksoppervlakte getroffen en de Raad acht die regeling begrijpelijk, redelijk en billijk. Dat sprake was van belangenverstrengeling is niet gebleken. De Raad acht het wel tuchtrechtelijk laakbaar dat beklaagde klaagster niet op de afwijkende bepalingen in de sleutelverklaring heeft gewezen. Tenslotte wordt klaagsters verzoek tot wraking van de Voorzitter afgewezen. Dat de Voorzitter geen onpartijdig oordeel zou kunnen geven is niet gebleken.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-29 RvT Amsterdam

17-28 RvT Amsterdam

Taxatie, onjuiste taxatiewaarde. WOZ-waarde. Ontvankelijkheid.
Klaagster is i.v.m. een geestelijke stoornis onder curatele gesteld. Voorafgaande aan deze curatelestelling heeft de bank de financiering van klaagsters onroerend goed portefeuille opgezegd. Beklaagde heeft de portefeuille van klaagster, in opdracht van de bank, getaxeerd. Klaagster verwijt beklaagde dat zij een extreem lage taxatie heeft uitgebracht. Volgens klaagster heeft beklaagde door deze lage taxatie meegewerkt aan het vooropgezette plan van onder meer de bank, gemeente en leden van de rechtelijke macht om de onroerende zaken van klaagster te verdelen en te gelde te maken.
De Raad stelt vast dat klaagster uitvoerig heeft aangegeven waaruit volgens haar de misslagen en misstanden bestaan waarvoor de curator en anderen dan beklaagde verantwoordelijk zouden zijn. Aangezien dit het handelen of nalaten van beroepsbeoefenaren betreft die geen lid zijn van de Vereniging noch als makelaar daarbij zijn aangesloten, kan de Raad ten aanzien van deze personen niet oordelen. Dat beklaagde in redelijkheid niet tot haar taxatie heeft kunnen komen, is niet komen vast te staan. Wat betreft de door klaagster overgelegde informatie over de WOZ-waarde van de panden, wordt overwogen dat deze informatie niet nader door klaagster is onderbouwd en dat dit waarderingen in het kader van gemeentelijke belastingen betreffen die niet met de taxaties van beklaagde kunnen worden vergeleken. Nu ook overigens niet is komen vast te staan dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. verklaart de Raad de klacht m.b.t. de handelwijze van beklaagde ongegrond en voor het overige niet-ontvankelijk.

  > 
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-28 RvT Amsterdam

17-10 RvT Amsterdam

Eigen belang/handel. Makelaar koopt zelf. Risicodragende projectontwikkeling. 
Nadat klager, een projectontwikkelaar, een object had aangekocht, heeft de verkoper de koopovereenkomst alsnog ontbonden. Vervolgens is het object aangekocht door beklaagde. Klager verwijt beklaagde dat hij zijn aankoop heeft gefrustreerd door het object zelf te verwerven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zich schuldig heeft gemaakt aan verboden handel en was er volgens klager sprake van risicodragende projectontwikkeling.
De Raad stelt vast dat beklaagde onbestreden heeft aangevoerd dat hij door de verkoper is benaderd om het object te verwerven. Volgens beklaagde is daarbij door de verkoper aangegeven dat hij vrij was het object aan beklaagde aan te bieden doordat een eerdere koopovereenkomst was ontbonden. Van de redenen om tot die ontbinding over te gaan, of de verdere gang van zaken met betrekking tot die koopovereenkomst stelt beklaagde niet te hebben geweten. Klager heeft tegen deze stellingen van beklaagde geen feiten of omstandigheden naar voren gebracht die de Raad aanleiding geven om te twijfelen aan dit verweer van beklaagde. Beklaagde heeft voorts onbestreden aangevoerd dat het object is verworven door de stichting van zijn familie waarin beleggingen in onroerend goed worden ondergebracht. Dat beklaagde het verbod op handel heeft overtreden of dat er sprake was van risicodragende projectontwikkeling is niet komen vast te staan. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)
 

Lees meer: 17-10 RvT Amsterdam

17-11 RvT Amsterdam

Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling.
Klagers waren met het makelaarskantoor van de verkoper in onderhandeling over de aankoop van twee percelen grond. Tijdens die onderhandelingen is het makelaarskantoor (beklaagde) met een tweede gegadigde in onderhandeling getreden. De percelen zijn vervolgens aan deze tweede gegadigde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat zij niet over het bod van de tweede gegadigde zijn geïnformeerd en geen gelegenheid hebben gekregen een nieuw bod te doen.
De Raad stelt vast dat klagers door beklaagde hadden moeten worden geïnformeerd over het bod van de nieuwe gegadigde. Beklaagde heeft dat bewust nagelaten en de klacht is dan ook gegrond. De Raad stelt voorts vast de koper de broer van de bestuurder van beklaagde is. De koper is zelf kandidaat-makelaar en zijn kantoor (ook lid van de Vereniging) en het kantoor van beklaagde dragen vrijwel dezelfde naam en zijn ook op hetzelfde adres gevestigd. Tussen de beide ondernemingen is sprake van een verregaande samenwerking. Het lijdt geen twijfel dat op grond hiervan door beklaagde de schijn van belangenverstrengeling is gewekt. De Raad legt daarom naast de maatregel van berisping, beklaagde ook een boete op van € 5.000,--.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-11 RvT Amsterdam

17-14 RvT Amsterdam

Optie en bod. Bod onder tijdslimiet. Amsterdams biedsysteem. Onderhandelen met meerdere gegadigden. Uitspelen van gegadigden.
Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Uiteindelijk werd door drie partijen een bod op de woning uitgebracht. In eerste instantie werd de woning aan de eerste bieder verkocht. Klagers hadden als tweede geboden en alleen door klagers was daarbij een financieringsvoorbehoud gemaakt. Toen de verkoop aan de eerste gegadigde alsnog niet doorging, werd de woning aan de derde bieder verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat hij de gemaakte afspraken t.a.v. het uitbrengen van een bod onder tijdslimiet heeft overtreden. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de drie partijen tegen elkaar heeft uitgespeeld.
De Raad stelt vast dat de stellingen van partijen over de toelaatbaarheid van biedingen onder tijdslimiet uiteen lopen. Dat beklaagde op dit punt enige regel heeft overtreden is niet komen vast te staan. De Raad stelt voorts vast dat de verkoop is verlopen volgens het Amsterdams biedsysteem. De onderhavige gang van zaken past in het systeem van het Amsterdams biedproces. Van een ontoelaatbaar opdrijven van de verkoopprijs en het tegen elkaar uitspelen van gegadigden is geen sprake. De klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)   


Lees meer: 17-14 RvT Amsterdam

17-13 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Schadevergoeding.
Klager heeft in 2014 een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Door beklaagde was op Funda aangegeven dat de woning een woonoppervlakte van 42 m2 had. Toen klager de woning in 2016 weer wilde verkopen, bleek dat de woonoppervlakte kleiner was dan beklaagde had aangegeven. Volgens klager bedraagt de woonoppervlakte 36m2. Klager verwijt beklaagde destijds een onjuiste woonoppervlakte te hebben vermeld. Klager stelt hierdoor schade te leiden nu hij de woning slechts met een 6 m2 kleinere woonoppervlakte kan aanbieden. 
De Raad is niet bevoegd uitspraak te doen over de door klager gestelde schade. Dat oordeel is aan de burgerlijke rechter voorbehouden. Beklaagde heeft erkend dat het destijds door haar op Funda vermelde vloeroppervlak van 42 m2 niet juist was. Vast staat dat beklaagde de woning in het kader van de aanbieding daarvan, niet heeft opgemeten. De onjuiste vermelding van het woonoppervlak kan derhalve aan beklaagde worden verweten en de klacht daarover is dan ook gegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-13 RvT Amsterdam

17-12 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onvoldoende communicatie met gegadigde. Negeren vragen en bezichtigingsverzoeken.
Klager was geïnteresseerd in een perceel dat door beklaagde te koop werd aangeboden. Nadat klager begin augustus 2016 nadere documentatie van beklaagde had ontvangen, heeft klager meerdere malen met beklaagde contact gezocht. Klager heeft daarbij concrete vragen over het perceel gesteld en verzocht om een bezichtiging. Pas begin september 2016 ontving klager een reactie van beklaagde waarbij hem werd medegedeeld dat de woning aan een ander was verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij niet op zijn concrete vragen heeft gereageerd en dat hij niet is ingegaan op zijn verzoek om het pand te mogen bezichtigen. Voorts beklaagt klager zich erover dat hij door beklaagde niet in de gelegenheid is gesteld een bod op het perceel uit te brengen.
De Raad overweegt dat juist nu klager zich als een serieuze gegadigde presenteerde, het op de weg van beklaagde had gelegen om klager mee te delen wat op dat moment de stand van zaken was. Meer in het bijzonder had beklaagde dienen aan te geven dat hij op dat moment in serieuze onderhandelingen met een andere gegadigde was verwikkeld. Klager mocht er ook op vertrouwen dat zijn verzoek om een bezichtiging gehonoreerd zou worden. Beklaagde heeft klager echter volstrekt in het ongewisse gelaten door niet te reageren op diens vragen en verzoeken. Dit handelen van beklaagde is laakbaar en de klacht wordt dan ook gegrond verklaard.

 Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-12 RvT Amsterdam

16-84 RvT Amsterdam

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Ontbreken schriftelijke vastlegging koopovereenkomst. Verkoop aan derde. Bevoegdheid t.a.v. schadevergoeding. 
Klaagster was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Direct nadat mondeling overeenstemming over de verkoop aan klaagster was bereikt, heeft klaagster de woning laten taxeren. Nog vóórdat de koopovereenkomst schriftelijk was vastgelegd, meldde zich een nieuwe gegadigde met een voor de verkoper interessanter bod. De woning is vervolgens aan deze nieuwe gegadigde verkocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar niet zo snel mogelijk over de nieuwe gegadigde heeft geïnformeerd waardoor zij met de kosten van de door haar reeds ingeschakelde taxateur is blijven zitten.
De Raad is onbevoegd om te oordelen over de aanspraak van klaagster op schadevergoeding. De bevoegdheid daartoe is voorbehouden aan de civiele rechter. De Raad stelt vast dat klaagster de taxatie-opdracht heeft verstrekt, nog vóórdat de koopovereenkomst op schrift was gesteld en door beide partijen was ondertekend. Hiermee heeft klaagster het risico genomen om kosten te maken terwijl de koopovereenkomst nog niet definitief was. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-84 RvT Amsterdam

16-83 RvT Amsterdam

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Onjuiste informatie over gebruik van plat dak als balkon. Frans balkon.
Beklaagde is verkopend makelaar van de buurwoning van klager. Vanaf het platte dak dat op de eerste etage voor de woonkeuken van de buren ligt, is direct zicht in en op de serre van klager. Klager verwijt beklaagde dat hij de aspirant-kopers onjuiste verkoopinformatie heeft verstrekt door te suggereren dat het platte dak als balkon zou mogen worden gebruikt. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij op ongepaste wijze op een brief van klager heeft gereageerd.
De Raad stelt vast dat beklaagde de gegadigden voldoende duidelijk heeft gemaakt dat het platte dak niet als balkon gebruikt mocht worden. Beklaagde heeft voortvarend op de brieven van klager gereageerd. Wellicht had beklaagde zich enigszins diplomatieker kunnen uitdrukken maar van tuchtrechtelijk laakbaar handelen was geen sprake.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-83 RvT Amsterdam

16-85 RvT Amsterdam

Voorlichting/belangen niet-opdrachtgever. Onjuiste c.q. onvoldoende verkoopinformatie. Onafhankelijkheid. Verkoper is familielid van makelaar. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Onjuiste oppervlakte.  
De kopers van een woning (klagers) verwijten het makelaarskantoor van de verkoper (beklaagde) dat de medewerker waarmee klagers tijdens het aankoopproces te maken hebben gehad, onvoldoende c.q. onjuiste informatie aan klagers heeft verstrekt. Volgens klagers heeft deze medewerker van beklaagde verzuimd te vermelden dat de woning van zijn moeder was, heeft hij een onjuiste oppervlakte van de woning opgegeven en werd door hem onjuiste informatie over de staat van onderhoud verstrekt.
De Raad stelt vast dat niet is gebleken dat klagers tijdig is medegedeeld dat de verkoper de moeder van beklaagdes medewerker was. Hiermee is tegenover klagers een onjuist beeld verschaft over de positie van de medewerker van beklaagde. Daarmee is in strijd met de Erecode gehandeld. Dat de woning door beklaagde is opgemeten conform de verplichte Meetinstructie, is niet komen vast te staan. Wel staat vast dat de opgegeven oppervlakte op de dag van de levering door beklaagdes medewerker is aangepast van 190 m2 naar 180 m2. Het past een verkopend makelaar niet om pas op de dag van de levering de kopers met een dergelijk, niet te verwaarlozen verschil in oppervlakte te confronteren. Het feit dat klagers desondanks tot afname zijn overgegaan, brengt niet met zich mee dat daarmee automatisch de tuchtrechtelijke verwijtbaarheid van de makelaar is weggenomen. Ook dit onderdeel van de klacht is gegrond. De Raad heeft niet kunnen vaststellen dat onjuiste informatie over de bouwkundige staat van de woning is verschaft. Het laatste onderdeel van de klacht wordt dan ook ongegrond verklaard.

 >Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-85 RvT Amsterdam

16-70 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Feitelijke onjuistheden in aanbiedingstekst. Bevoegdheid. Ongepast optreden. Beledigende uitlatingen tegenover derde.
De eigenaars van de door klaagster gehuurde woning hebben beklaagde een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van de woning verstrekt. Klaagster verwijt beklaagde dat hij in de aanbiedingstekst op funda en op zijn eigen website feitelijke onjuistheden over de woning heeft vermeld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij zich in de aanbiedingstekst en later ook in een tijdschrift op denigrerende en beledigende wijze over klaagster heeft uitgelaten.
De Raad laat zich niet uit over de door klaagster gestelde feitelijke onjuistheden in de omschrijving van de woning. Een oordeel over dit punt dient te worden overgelaten aan de burgerlijke rechter. De Raad stelt wel vast dat beklaagde door zijn uitlatingen over de persoon van klaagster tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Het tweede onderdeel van de klacht wordt dan ook gegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-70 RvT Amsterdam

16-69 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte.
Klagers hebben in 2015 een woning gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoper. Volgens de opgave van beklaagde bedroeg de woonoppervlakte 120 m2. Toen klagers de woning na ruim een jaar zelf wilden verkopen hebben zij de woning laten inmeten. Volgens het voor klagers vervaardigde meetrapport bedroeg de woonoppervlakte slechts 112 m2. Klagers verwijten beklaagde dat hij destijds een onjuiste woonoppervlakte heeft opgegeven.
De Raad stelt vast dat het in opdracht van klagers vervaardigde meetrapport zeer summier is en geen toelichting op het meetresultaat bevat. Op basis van deze minimale gegevens, en gelet op het feit dat de Raad na marginale toetsing van de door beklaagde gehanteerde berekening, niet tot het oordeel kan komen dat de door beklaagde vervaardigde meting onjuist is, acht de Raad de klacht ongegrond.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-69 RvT Amsterdam

16-71 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte.
De kopers van een woning (klagers) verwijten de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat zij een onjuiste opgave van de woonoppervlakte heeft gedaan. Beklaagde had aangegeven dat de oppervlakte 113 m2 bedroeg maar na de aankoop bleek dat zo’n 5 m2 minder te zijn.
De Raad stelt vast dat zowel beklaagde als het door klagers ingeschakelde architectenbureau aangeven de woning volgens de NEN-2580 norm te hebben gemeten. De Raad ziet geen aanleiding om aan deze stelling van partijen te twijfelen. De Raad kan op basis van de overgelegde tekeningen niet beoordelen welke meting de juiste is. Gezien het verschil in uitkomst (ruim 5 m2) was het wellicht zorgvuldiger geweest wanneer beklaagde had onderzocht waarin dit verschil gelegen was door een onafhankelijk meetrapport te laten rechtvaardigen. Door dit na te laten kan echter niet gesteld worden dat beklaagde klachtwaardig gehandeld heeft.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-71 RvT Amsterdam

16-57 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Ongepast optreden.
Klaagster heeft haar appartement te koop aangeboden. Het appartement was verhuurd op basis van de Leegstandswet. Nadat het appartement bezichtigd was door de echtgenote van beklaagde, heeft de huurder de huur bij klaagster opgezegd. De huurder bleek het naastgelegen appartement te hebben gehuurd. Dat appartement had ook te koop gestaan en was door de echtgenote van beklaagde aangekocht. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar huurder heeft overgehaald om de huur van haar woning op te zeggen en het naastgelegen appartement te huren. Beklaagde ontkent dat hij tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft en wijst er op niets met de klacht te maken te hebben. De klacht heeft immers betrekking op de handelwijze van zijn echtgenote en die werkt geheel voor eigen rekening en risico.
De Raad acht de klacht van klaagster ontvankelijk. Mede gelet op het feit dat e-mails aan klaagster zijn gestuurd vanaf een e-mailadres met de domeinnaam van beklaagde en klaagster is gebeld vanaf een telefoonnummer van beklaagde, heeft beklaagde in ieder geval bij klaagster de schijn gewekt de tuchtrechtelijk aansprakelijke makelaar te zijn. Daarbij komt dat beklaagde in de schriftelijke procedure van de onderhavige klacht geen beroep op de niet-ontvankelijkheid van de klacht heeft gedaan en dit eerst ter zitting te berde heeft gebracht. Dat beklaagde de huurder van klaagster heeft bewogen om de huur op te zeggen en in dat kader de woning van klaagster bezichtigd heeft, is niet komen vast te staan. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet gebleken en de klacht wordt ongegrond verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-57 RvT Amsterdam

16-59 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Woonoppervlakte. Trapgat.
Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde de verkopend makelaar was. Volgens klagers heeft beklaagde een onjuiste woonoppervlakte (180 m2) opgegeven. Uit een op verzoek van klagers opgesteld meetrapport bleek de woonoppervlakte slechts 172 m2 te bedragen. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij onder meer de bouwtekeningen te laat heeft toegezonden en ook m.b.t. de (afkoop van de) erfpachtcanon in zijn informatievoorziening is tekortgeschoten. 
Wat betreft de woonoppervlakte gaat de Raad uit van het door klagers overgelegde meetrapport dat conform de NEN-2580 norm werd opgesteld. Blijkens dit rapport bedraagt de woonoppervlakte 172 m2 en de klacht is in zoverre dan ook gegrond. Hierbij wordt nog ambtshalve opgemerkt dat niet het trapgat zelf doch het vloeroppervlak onder het trapgat mag worden gerekend tot het woonoppervlak. Dat beklaagde ook op andere punten in zijn informatievoorziening is tekortgeschoten is niet gebleken. Op de makelaar-verkoper rust geen algemene plicht tot het verschaffen van de bouwtekeningen met betrekking tot het door hem in verkoop genomen object. Met betrekking tot de kwestie rond de erfpachtcanon hebben klagers niet duidelijk gemaakt wat zij beklaagde nu precies verwijten.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-59 RvT Amsterdam

16-60 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Bouwkundige- en onderhoudstoestand. Fundering.
Klagers waren geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Op grond van de informatie van beklaagde gingen klagers ervan uit dat de staat van de fundering van de woning “klasse I” was. Pas nadat met klagers mondeling overeenstemming over de aankoop was bereikt, ontvingen klagers via beklaagde alsnog een onderzoeksrapport van een gespecialiseerd bedrijf dat al in 2013 op verzoek van de verkoper was opgesteld. Uit dit rapport bleek dat de fundering slechter was (klasse II) dan klagers o.g.v. de eerdere informatie van beklaagde hadden aangenomen. Klagers hebben daarop van de aankoop afgezien en verwijten beklaagde onjuiste informatie te hebben verstrekt en hen bewust te hebben misleid. Beklaagde heeft er op gewezen dat de verkoper het rapport pas nadat al mondeling overeenstemming was bereikt, aan hem heeft overhandigd en dat hij het rapport toen direct aan klagers heeft doorgezonden.
De Raad stelt vast dat beklaagde op de hoogte was van het bestaan van het door klagers bedoelde rapport. Nu beklaagde zelf heeft aangegeven dat de opsteller van dat rapport een autoriteit is op het gebied van funderingsonderzoeken en dat in feite alleen een dergelijk rapport leidend is voor de vaststelling van de funderingsklasse van een woning, acht de Raad het onjuist dat beklaagde dan toch is afgegaan op de mededeling van zijn opdrachtgeefster en op een andersoortig rapport van de gemeente. Juist nu de betrokken gemeente bekend staat om de aldaar heersende funderingsproblematiek en beklaagde als makelaar in die regio werkzaam is, had het op zijn weg gelegen om de ontvangst van dat rapport af te wachten alvorens hij zijn verkoopbrochure opstelde en de woning op Funda aanmeldde. Het eerste onderdeel van de klacht is dan ook gegrond. Het tweede onderdeel wordt ongegrond verklaard omdat niet is gebleken dat beklaagde klagers bewust heeft willen misleiden.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-60 RvT Amsterdam

16-61 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Beheer. Achterstallig onderhoud. (Bouwkundige) gebreken.
Het bedrijf waarvan klager bestuurder/grootaandeelhouder was (X B.V.), heeft een bedrijfsruimte gehuurd. Beklaagde voerde voor de verhuurder het beheer over die bedrijfsruimte maar was verder niet betrokken bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Klager verwijt beklaagde onder meer dat hij hem niet heeft gewezen op het achterstallige onderhoud aan het gehuurde. Ook wordt beklaagde verweten dat hij er niet voor heeft zorggedragen dat de gebreken aan de gehuurde ruimte werden verholpen. Klagers bedrijf kon hierdoor de productie niet opstarten hetgeen uiteindelijk tot het faillissement van het bedrijf heeft geleid.
De Raad acht de klacht ontvankelijk nu klager zijn klacht niet in zijn hoedanigheid van (voormalig) bestuurder grootaandeelhouder van X B.V., maar op persoonlijke titel heeft ingediend. De Raad stelt vast dat beklaagde door de verhuurder slechts was aangewezen als beheerder van het pand, hetgeen een administratieve taak betreft. Beklaagde is niet betrokken geweest bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Dat beklaagde zijn taak als beheerder van het bedrijfspand niet op juiste wijze zou hebben vervuld, is niet gebleken. Het stond beklaagde voorts vrij om de bedrijfsruimte na het faillissement aan andere potentiële gegadigden aan te bieden. Klager dan wel de gefailleerde X B.V. staat hier volledig buiten. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan en de klacht wordt ongegrond verklaard.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 17-2633 CRvT

Lees meer: 16-61 RvT Amsterdam

16-42 RvT Amsterdam

Onjuiste taxatiewaarde. Boedeltaxatie. Belangenverstrengeling.
Klager en zijn ex-partner waren eigenaar van een woning. I.v.m. boedelscheiding heeft beklaagde de woning in opdracht van klagers ex-partner getaxeerd. Klager kwam uit op een waarde van EUR 425.000,-- terwijl twee andere taxateurs de waarde van de woning vaststelden op EUR 365.000,-- resp. EUR 370.000,--. Klager verwijt beklaagde dat er aan zijn zijde sprake was van belangenverstrengeling en dat hij de woning te hoog heeft gewaardeerd.
De Raad stelt vast dat op geen enkele wijze is aangetoond dat er sprake was van belangenverstrengeling. De Raad merkt voorts op dat er tussen twee of meer taxaties van hetzelfde object altijd een marge kan zitten zonder dat gesteld kan worden dat een der taxateurs niet naar eer en geweten zou hebben gehandeld. De inhoud van het rapport van beklaagde, de omstandigheid dat dit rapport is gevalideerd, de toelichting van beklaagde op het rapport en de eerdergenoemde marge, kunnen de Raad niet tot het oordeel leiden dat de taxatie door beklaagde onjuist is geweest en dat beklaagde dit rapport niet naar eer en geweten heeft vervaardigd.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-42 RvT Amsterdam

16-41 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Woonoppervlakte. Vertrouwen op meting door extern professioneel bureau. Marginale toetsing.
De kopers van een woning (klagers) verwijten de makelaar van de verkopers (beklaagde) dat hij in de verkoopbrochure een onjuiste woonoppervlakte heeft vermeld (65 m2). Volgens de kopers zou de oppervlakte slechts 58 m2 bedragen.
De Raad stelt vast dat de kopers geen bewijs van de door hen gestelde oppervlakte hebben overgelegd. Dat de oppervlakte van de woning 58 m2 bedroeg is dan ook niet komen vast te staan. Door beklaagde is erkend dat het door haar ingeschakelde bureau ten onrechte het trapgat of de overloop heeft meegerekend. Voor de Raad valt echter niet vast te stellen hoeveel vierkante meter dit betreft. Het juiste aantal meters woonoppervlak is derhalve niet komen vast te staan. Als regel mag een makelaar op de juistheid van de meting van een extern professioneel bureau vertrouwen. De makelaar dient die meting wel marginaal te toetsen. Indien hieruit zou blijken dat de meting evident onjuist is, mag de makelaar die meting niet gebruiken bij de aanbieding van de woning. In dit geval kan de Raad niet vaststellen of sprake is van een evident onjuiste meting en wordt de klacht ongegrond verklaard.

Download uitspraak (pdf)  
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2630 CRvT

Lees meer: 16-41 RvT Amsterdam

16-40 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Onvoldoende belangenbehartiging. Echtscheiding – perikelen bij.
In verband met echtscheiding diende de woning van klaagster en haar ex-partner te worden verkocht. Beklaagde is daarbij door de rechtbank als verkopend makelaar aangewezen. Klaagster verwijt beklaagde dat zij de vraagprijs en verkoopopbrengst diverse malen naar beneden heeft bijgesteld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij de belangen van klaagster onvoldoende in het oog heeft gehouden en ten onrechte de volledige courtage in rekening heeft gebracht.
De Raad overweegt dat de aanvankelijk door beklaagde geschatte verkoopopbrengst een voorlopig karakter had. Nadat beklaagde de beschikking had verkregen over de resultaten van een funderingsonderzoek, heeft beklaagde de aanvankelijke waardering en de vraagprijs bijgesteld. De Raad acht dit begrijpelijk en niet tuchtrechtelijk laakbaar. Dat de koper, nadat hij bouwkundig advies had ingewonnen, zijn bod heeft verlaagd kan beklaagde evenmin worden verweten. Dat beklaagde zich door de ex-partner van klaagster heeft laten misleiden en de belangen van klaagster onvoldoende in het oog heeft gehouden is niet komen vast te staan. Beklaagde had na de uitvoering van de verkoopopdracht recht op loon. Het feit dat de rechtbank beklaagde heeft benoemd om als verkopend makelaar op te treden maakt dit niet anders. De klacht is ongegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-40 RvT Amsterdam

16-39 RVT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Koopovereenkomst tot stand gekomen?
Beklaagde heeft van de eigenaar van een appartement een verkoopopdracht ontvangen. Klager was geïnteresseerd in de aankoop van een separate berging die ook van beklaagdes opdrachtgever was. Nadat klager en beklaagdes opdrachtgever mondeling m.b.t. de verkoop van de berging overeenstemming hadden bereikt, heeft beklaagde de koopovereenkomst bevestigd. Klager verwijt beklaagde dat zijn opdrachtgever de berging vervolgens toch aan een ander heeft verkocht.
De Raad overweegt geen uitspraak te doen over de vraag in hoeverre de koopovereenkomst met klager rechtsgeldig tot stand is gekomen. Dat oordeel is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Vaststaat dat de opdracht van beklaagde uitsluitend zag op de woning, niet op de berging. Voorts staat vast dat de koopovereenkomst direct tussen klager en de opdrachtgever van beklaagde tot stand gekomen is. De enkele bevestiging door beklaagde dat die overeenkomst tot stand is gekomen brengt niet met zich mee dat beklaagde tuchtrechtelijk aansprakelijk is geworden voor het standpunt van zijn opdrachtgever dat hij niet aan de overeenkomst gebonden zou zijn. Het feit dat beklaagde in dat verband zijn opdrachtgever van extern juridisch advies heeft voorzien, maakt dat niet anders.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-39 RVT Amsterdam

16-58 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Tuchtrechtelijke aansprakelijkheid voor handelen van een niet bij de Vereniging aangesloten makelaar.
Klager heeft met makelaar B gesproken over de verkoop van zijn woning. Makelaar B heeft klager aangeboden voor hem als verkopend makelaar op te treden. Daarbij heeft makelaar B aangegeven dat klager tevens gebruik zou kunnen maken van de diensten van het kantoor van makelaar A (beklaagde). Klager ontkent makelaar B een verkoopopdracht te hebben verstrekt en verwijt makelaar B dat hij bij de verkoop onduidelijkheid over zijn positie heeft laten bestaan. Klager acht makelaar A tuchtrechtelijk verantwoordelijk voor de handelwijze van makelaar B.
De Raad stelt vast dat makelaar B niet als makelaar is aangesloten bij de Vereniging. Weliswaar heeft makelaar B in het verleden op incidentele basis werkzaamheden voor beklaagde verricht, maar niet is gebleken dat daarvan nog sprake was in de periode waarin klager een aanbod van makelaar B ontving. De aanwezigheid van kentekens van de Vereniging in het kantoor van makelaar B is onvoldoende om de tuchtrechtelijke aansprakelijkheid van beklaagde aan te kunnen nemen. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde noch diens makelaardij-onderneming tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid draagt voor het handelen of nalaten van B. De klacht wordt niet-ontvankelijk verklaard.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-58 RvT Amsterdam

16-21 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Klachtbehandeling vertraagt. Collegialiteit. Uitlatingen over collega. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
De kopers van een woning hebben een makelaar (klager) gevraagd om een woning i.v.m. de financiering te taxeren. Nadat klager zijn taxatie had uitgebracht, heeft de verkopend makelaar de kopers laten weten dat de taxatie van klager onjuist was en dat klager het pand te laag had gewaardeerd. De kopers hebben n.a.v. deze mededelingen aan klager gevraagd om zijn taxatie aan te passen. Klager verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij door zijn mededelingen aan de kopers, oncollegiaal heeft gehandeld.
De Raad overweegt allereerst dat beklaagde er op heeft gewezen dat de klacht pas 5 maanden na indiening aan hem bekend is gemaakt. De Raad onderkent dat de behandeling van de klacht niet met de noodzakelijke voortvarendheid heeft plaatsgevonden. Deze vertraging is te betreuren maar leidt niet tot de conclusie dat klager niet ontvankelijk is in zijn klacht. De Raad stelt voorts vast dat beklaagde klager tegenover de kopers “onkundig” heeft genoemd. Daarnaast heeft hij tegenover de kopers ook aangegeven dat klager bij zijn taxatie een “grove fout” had gemaakt. Door zich op deze wijze over beklaagde uit te laten, heeft beklaagde regel 7 van de Erecode geschonden.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2625 CRvT

Lees meer: 16-21 RvT Amsterdam

16-19 RvT Amsterdam

Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Wervingsbrieven.
Een makelaar (klager) verwijt een collega (beklaagde) dat hij (tweemaal) een bestaande cliënt van klager heeft aangeschreven in de hoop met zijn brief opdrachten binnen te halen. De Raad stelt vast dat beklaagde bij de selectie van de adressen en bij de verzending van de “wervingsbrieven” heeft getracht om te voorkomen dat zijn brieven de opdrachtgever van een collega zouden bereiken. Onder deze omstandigheden kan niet gezegd worden dat beklaagde reeds door de verzending van die brieven tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Het is op de verantwoordelijkheid van klager terug te voeren dat zijn “wervingsbrief” toch ook op het adres van een opdrachtgever van klager werd bezorgd en aldus een opdrachtgever van klager bereikt heeft. Beklaagde is dit tuchtrechtelijk wel te verwijten. Ook t.a.v. de bezorging op een tweede adres heeft beklaagde verwijtbaar gehandeld. De bewoner van dit adres was een (voormalige) relatie van klager en klager heeft in dit geval niet getracht om te voorkomen dat ook voor dit adres een brief werd aangemaakt. Beklaagde heeft hiermee bewust het risico gelopen dat onder de duiven van een collega werd geschoten waarmee des te sterker de Erecode geschonden is.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-19 RvT Amsterdam

16-20 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Onjuiste taxatiewaarde. Invloed conjuncturele ontwikkeling op de prijs.
Klaagster en haar ex-partner hebben in het kader van de verdeling van hun gemeenschappelijke woning ieder een makelaar gevraagd de woning te taxeren. Klaagster verwijt de makelaar van haar ex-partner (beklaagde) dat hij een onjuiste taxatie heeft verricht en de waarde te laag heeft vastgesteld. Klaagster heeft in 2007 op de top van de markt gekocht en acht het onmogelijk dat de prijs in de crisis met EUR 100.000,-- is gestegen. De Raad acht klaagster ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde de taxatie uitsluitend in opdracht van haar ex-partner heeft uitgevoerd doet daar niet aan af. Een algemene conjuncturele ontwikkeling, hoe onmiskenbaar ook, brengt niet per definitie de toepasselijkheid daarvan op een individuele woning met zich mee. Daarbij komt dat meerdere factoren de waarde van een object bepalen, hetgeen door klaagster, blijkens de onderbouwing van haar klacht, wordt onderkend. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagde in dit geval geen tuchtrechtelijk verwijt treft.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-20 RvT Amsterdam

16-22 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Fotoreportage. Reclamebord. Communicatie.
De verkoper van een woning verwijt zijn makelaar dat hij op verschillende punten in zijn dienstverlening is tekortgeschoten. Zo zou de fotoreportage niet deugdelijk zijn geweest, zou er in strijd met de afspraak toch een reclamebord op de gevel zijn aangebracht en zou de makelaar tekortgeschoten zijn in zijn communicatie met klager.
De Raad overweegt dat beklaagde naar beste vermogen tegemoet is gekomen aan de reële verwachting die klager van die fotoreportage had mogen hebben. Nu beklaagde bovendien heeft aangeboden op eigen kosten een nieuwe fotoreportage te laten vervaardigen, zulks teneinde geheel aan de wensen van klager tegemoet te komen, kan niet gesteld worden dat beklaagde klachtwaardig heeft gehandeld. Vast staat dat door een interne communicatiefout toch een reclameposter aan het appartement is bevestigd. Mede gelet op het feit dat beklaagde de poster direct heeft laten verwijderen nadat hij hierop gewezen was, leidt dit niet tot gegrondverklaring van de klacht. De communicatie met klager verdient geen schoonheidsprijs maar de handelwijze van beklaagde is niet dermate ernstig dat dit leidt tot gegrondverklaring van de klacht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-22 RvT Amsterdam

16-25 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Overname verkoopopdracht. Onjuiste woonoppervlakte. Meting volgens NEN 2580. Schadevergoeding.
Nadat beklaagde de verkoopopdracht van klagers had overgenomen van een andere makelaar, is de woning van klagers verkocht. Nog binnen de drie dagen bedenktijd, ontstond er met de kopers een geschil over de woonoppervlakte. De kopers eisten een verlaging van de verkoopprijs omdat de woning kleiner was dan door beklaagde was aangegeven. De woonoppervlakte is gedurende het verkoopproces verschillende malen door beklaagde naar beneden bijgesteld. Klagers hebben zich uiteindelijk genoodzaakt gevoeld om in te stemmen met de in verband daarmee door de kopers gevorderde compensatie. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning niet conform NEN 2580 heeft opgemeten en onjuiste en wisselende woonoppervlaktes heeft opgegeven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de verkopers onvoldoende heeft bijgestaan toen er met de kopers problemen waren ontstaan. Tenslotte wordt beklaagde nog verweten dat hij klagers op geen enkele wijze is tegemoetgekomen in de door hen geleden schade van EUR 30.000,--.
De Raad overweegt dat beklaagde er niet zonder meer op mocht vertrouwen dat de door zijn voorganger vastgestelde woonoppervlakte op basis van de Meetinstructie NEN 2580 tot stand gekomen was. Beklaagde had zich er van moeten vergewissen of de rapportage van de door hem zelf ingeschakelde aannemer deugdelijk en op basis van de Meetinstructie was opgesteld. De enkele bevestiging van de aannemer op navraag van beklaagde dat wel degelijk conform NEN 2580 was gemeten, kan hierin geen verandering brengen. De Raad concludeert dat beklaagde op meerdere momenten m.b.t. de vaststelling van de woonoppervlakte niet met de van hem te verlangen zorgvuldigheid heeft gehandeld. Daarnaast heeft beklaagde klagers onvoldoende bijgestaan toen er met de kopers problemen over de woonoppervlakte waren ontstaan. De Raad is niet bevoegd te oordelen over de schade die klagers stellen te hebben geleden.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-25 RvT Amsterdam

16-23 RvT Amsterdam

Onvoldoende belangenbehartiging. Koopruil. Regelen van financiering.
Klagers hebben hun makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van hun woning verstrekt. Klagers zijn vervolgens akkoord gegaan met het voorstel van beklaagde om hun woning te ruilen. In het kader van deze overeengekomen “koopruil” hebben klagers de woning van de kopers van hun eigen woning gekocht. Klagers hebben beklaagde voor de aankoop van deze woning geen opdracht tot dienstverlening verstrekt. Klagers verwijten hun makelaar dat hijm.b.t. hun financiële mogelijkheden in het kader van de “koopruil”, over onvoldoende kennis beschikte. Hierdoor zijn klagers gedwongen geweest onder grote druk en met het nodige risico de financiering van de gehele transactie te verzorgen. Met name wijzen klagers hierbij op het feit dat zij niet tijdig de bankgarantie konden stellen en dat de afname van hun nieuwe huis tot op het laatste moment onzeker is geweest. Daarnaast stellen klagers dat zij door beklaagde zijn gemanipuleerd om hen te bewegen de transactie te bekrachtigen.
De Raad overweegt dat primair de taak van de makelaar bestaat uit de bemiddeling die hij verleent bij het tot stand brengen en het sluiten van een overeenkomst. De financiering van de transactie die die overeenkomst als onderwerp heeft, behoort op de eerste plaats tot de verantwoordelijkheid van de opdrachtgever en valt buiten de opdracht aan de makelaar. Beklaagde heeft klagers doorverwezen naar een hypotheekadviseur. Het is de keuze van klagers zelf geweest om met deze adviseur in zee te gaan. De door klagers gestelde ondeugdelijkheid van die advisering kan beklaagde niet worden verweten. Dat beklaagde in dit geval had behoren te twijfelen aan de mogelijkheden van koopruil, is niet gebleken. Beklaagde heeft van klagers geen opdracht verkregen om m.b.t. het stellen van de bankgarantie voor hun aankoop te bemiddelen. Beklaagde kan dan ook niet worden verweten dat hij geen rol heeft gespeeld bij de verlenging van de termijn voor het stellen van die bankgarantie. Dat er sprake was van manipulatie is niet komen vast te staan.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-23 RvT Amsterdam

15-96 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Contractsbepalingen. Boeteclausule. Verschuldigdheid courtage na succesvol beroep op ontbindende voorwaarde.
Klager heeft via zijn makelaar zijn woning verkocht. Doordat de koper een beroep deed op de in de koopovereenkomst opgenomen ontbindende voorwaarde, ging de verkoop uiteindelijk niet door. Klager verwijt zijn makelaar dat hij heeft verzuimd om in de koopovereenkomst op te nemen dat de koper onder deze omstandigheden aan hem een boete verschuldigd zou zijn. Daarnaast wordt de makelaar verweten dat hij, ondanks het feit dat de verkoop niet is doorgegaan, aan klager courtage in rekening heeft gebracht.
De Raad stelt vast dat klager erkent dat de koper een ontbindingsmogelijkheid had en gerechtigd was om deze ontbindingsmogelijkheid te benutten. Daar met de ontbinding van een koopovereenkomst zonder nadere afspraken – die ontbreken – ook enige boetebepaling komt te vervallen, heeft de afwezigheid van een boetebepaling niet tot enig nadeel bij klager geleid. De Raad acht dit onderdeel van de klacht dan ook ongegrond. M.b.t. het tweede onderdeel van de klacht wijst de Raad op art. 6 lid 3 van de Consumentenvoorwaarden NVM 2011. Uit dit artikel volgt dat ook het vervuld zijn van de opdracht afhankelijk is van de ontbindende voorwaarde. Vast staat dat klager zich op het standpunt heeft gesteld dat de opdracht niet is vervuld nu de koper de ontbindingsmogelijkheid heeft benut. Door klager desondanks een factuur te zenden, heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Dat de rechtbank klager heeft veroordeeld om de factuur aan beklaagde te voldoen doet aan het oordeel van de Raad niet af.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 16-2613 CRvT

Lees meer: 15-96 RvT Amsterdam

15-70 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte. Controleren opgave collega-makelaar.
Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als hun makelaar. Volgens de verkopend makelaar (evenals beklaagde lid NVM), bedroeg de woningoppervlakte 82 m2. Toen klagers de woning 2 jaar later wilde verkopen, hebben zij zich opnieuw tot beklaagde gewend. Beklaagde stelde toen vast dat de woningoppervlakte slechts 75 m2 bedroeg. Klagers verwijten beklaagde dat hij ten tijde van de aankoop de opgave van zijn collega niet heeft gecontroleerd en de woning heeft nagemeten.
De Raad stelt vast dat beide makelaars gebonden waren aan dezelfde meetinstructie. Op de aankopend makelaar (beklaagde) rustte derhalve niet de verplichting om de woning zelfstandig na te meten om de opgave van de verkopend makelaar te controleren. Dit zou anders zijn indien bij de aankopend makelaar (beklaagde) gerede twijfel over de juistheid van de vermelde oppervlakte had bestaan of de kopers (klagers) uitdrukkelijk hadden laten weten dat de afmeting van de woning voor hen van doorslaggevend belang was. Daarvan was hier geen sprake en de Raad acht de klacht dan ook ongegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-70 RvT Amsterdam

15-64 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Tijdelijke verhuur. Problemen bij oplevering vrij van huur.
Klager heeft zijn makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van zijn woonboerderij verstrekt. Toen de verkoop niet wilde vlotten heeft klager het pand via beklaagde tijdelijk verhuurd. Toen alsnog een koper werd gevonden, weigerde de huurder het pand te verlaten. Klager verwijt beklaagde dat hij hem onvoldoende heeft gewezen op het gevaar dat klager het pand niet vrij van huur zou kunnen opleveren omdat de huurder zich op huurbescherming zou kunnen beroepen.
De Raad stelt vast dat het pand aanvankelijk alleen voor bedrijfsdoeleinden werd verhuurd. Op enig moment heeft klager, buiten beklaagde om, aan de huurder toestemming verleend om ook in het pand te gaan wonen. Vanaf dat moment is een ander huurbeschermingsregime gaan gelden. Klager heeft aldus zelf het risico op zich geladen dat de huurder zich zou kunnen beroepen op de huurbeschermingsregels inzake woonruimte. Hoewel het door beklaagde opgestelde huurcontract geen schoonheidsprijs verdient acht de Raad de klacht in dit geval ongegrond.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-64 RvT Amsterdam

15-65 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte.
Klaagster heeft in 2012 een woning gekocht waarbij beklaagde optrad als makelaar van de verkoper. Blijkens de verkoopbrochure zou de oppervlakte van de woning 85 m2 bedragen. Toen klaagster de woning in 2014 wilde verkopen bleek de woning kleiner te zijn dan in 2012 was aangegeven. Klaagster verwijt beklaagde dat hij destijds onjuiste informatie over de oppervlakte van de woning heeft verschaft. Na bestudering van verschillende overgelegde meetbrieven en een bij de woning behorende tekening is voor de Raad niet komen vast te staan dat de woning de door klaagster gestelde oppervlakte van 78,12 m2 heeft. De klacht wordt dan ook ongegrond geacht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-65 RvT Amsterdam

16-08 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Beheer. Terugbetaling waarborgsom.
Klager heeft in 2006 een pand in verhuurde staat gekocht. Beklaagde had in 1995 de huurovereenkomst opgesteld en voerde sinds die tijd het beheer voor de opvolgende eigenaren, laatstelijk voor klager. Nadat de huurder had opgezegd, vorderde de huurder bij klager de in 1995 door hem betaalde waarborgsom van fl. 6000,-- terug. Toen klager beklaagde verzocht tot betaling van de waarborgsom over te gaan, liet beklaagde weten dat hij dat niet kon doen omdat hij de borg aan de toenmalige eigenaar had doorbetaald. Klager verwijt beklaagde dat hij niet tot betaling is overgegaan en zich verschuilt achter zijn toenmalige werkgever.
De Raad concludeert dat beklaagde bij de aanvang van het beheer voor klager, de waarborgsom aan de orde had moeten stellen. Als beklaagde hier tijdig over was begonnen, had hierover klaarheid gebracht kunnen worden dan wel hadden zo mogelijk stappen richting de rechtsvoorganger(s) van klager gezet kunnen worden om hem als opvolgend verhuurder de beschikking over de waarborgsom te kunnen verschaffen. Nu beklaagde dit heeft nagelaten heeft hij niet de zorgvuldigheid betracht die van een goed makelaar mag worden verwacht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-08 RvT Amsterdam

15-69 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte.
Klager heeft in 2010 een woning gekocht. De verkopend makelaar (beklaagde) had de woonoppervlakte vastgesteld op circa 80 m2. Toen klager de woning in 2015 wilde verkopen bleek de woonoppervlakte slechts 68 m2 te zijn. Klager verwijt beklaagde dat zij in 2010 een onjuiste woonoppervlakte heeft opgegeven en dat zij zonder overleg de klacht van klager aan een jurist van haar assuradeur heeft voorgelegd. Beklaagde acht klager niet ontvankelijk in zijn klacht en stelt daarnaast niet klachtwaardig te hebben gehandeld.
De Raad overweegt dat klager pas in 2015, bij de verkoop van zijn woning, werd geconfronteerd met het verschil in oppervlakte. Klager was gerechtigd om vervolgens alsnog over de door beklaagde in 2010 vermelde woonoppervlakte een klacht in te dienen. Vaststaat dat beklaagde de bruto vloeroppervlakte in 2009 heeft berekend aan de hand van de kadastertekening. Naar de stand van 2009 kon de vloeroppervlakte op deze wijze berekend worden zolang op basis van een visuele opname van het pand werd nagegaan of het aldus berekende oppervlak een betrouwbare indicatie gaf van de werkelijkheid. Beklaagde heeft hieraan voldaan. Het feit dat beklaagde heeft verzuimd om klager tijdig te berichten dat zij de klacht aan een jurist van haar assuradeur had voorgelegd, getuigt niet van zorgvuldigheid maar is beklaagde in tuchtrechtelijke zin niet te verwijten.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-69 RvT Amsterdam

15-71 RvT Amsterdam

Informatie niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Ongepast optreden.
Klager heeft een nog af te bouwen appartement verkocht. Toen de makelaar van de koper het appartement kort voor de leveringsdatum inspecteerde, bleken de overeengekomen (extra) werkzaamheden nog niet af te zijn en verkeerde het appartement nog niet in bewoonbare staat. Klager verwijt de makelaar (beklaagde) dat zij vervolgens haar opdrachtgever (de koper )zonder nader overleg of onderzoek heeft geadviseerd om de woning niet af te nemen. Daarnaast wordt de makelaar verweten dat zij haar opdrachtgever ten onrechte heeft medegedeeld dat zij tijdens een telefoongesprek door de aannemer van klager is bedreigd.
De Raad stelt vast dat het appartement op de geplande leveringsdatum nog niet bewoonbaar was. Naar het oordeel van de Raad kon de makelaar onder de onderhavige omstandigheden in redelijkheid tot het advies aan haar opdrachtgever komen om geen medewerking aan de afname van het appartement te verlenen. Dat de koper extra werkzaamheden was overeengekomen en er reeds was gesproken over een mogelijke depotstelling bij de notaris, brengt hierin geen verandering. Over het verloop van het telefoongesprek tussen de makelaar en de aannemer lopen de lezingen van partijen uiteen. Of de makelaar de aannemer van klager ten onrechte van bedreiging heeft beschuldigd kan door de Raad niet meer worden vastgesteld. Wel staat vast dat de makelaar vrij snel na het bedoelde telefoongesprek opnieuw contact met de aannemer heeft opgenomen om de verhoudingen te normaliseren. De Raad trekt hieruit de conclusie dat de makelaar in deze situatie de-escalerend heeft gehandeld waardoor haar in ieder geval geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-71 RvT Amsterdam

15-51 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte.
Klager heeft in 2011 een woning gekocht. Door de verkopend makelaar (beklaagde) was op Funda vermeld dat de woning een oppervlakte had van 55 m2. Toen klager de woning in 2014 wilde verkopen heeft hij de woning laten nameten. De oppervlakte bleek toen maar 48,48 m2 te zijn. Klager verwijt beklaagde dat hij bij de aankoop in 2011, onjuiste informatie heeft verschaft.
De Raad overweegt dat beklaagde heeft aangegeven dat zij de woning reeds voor de invoering van de Meetinstructie in verkoop had. Beklaagde heeft erkend dat zij de woning na het van kracht worden van de Meetinstructie niet opnieuw, met in achtneming van de voorschriften van die Meetinstructie, heeft opgemeten. De door beklaagde aangegeven oppervlakte was onjuist en de klacht is gegrond.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2590 CRvT

Lees meer: 15-51 RvT Amsterdam

15-50 RvT Amsterdam

Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega.
Makelaar A (klager) heeft als verkopend makelaar onderhandelingen gevoerd met makelaar B (beklaagde) die daarbij optrad voor de koper. Uiteindelijk zijn de verkoopster en de koper buiten hun makelaars om tot overeenstemming gekomen, waarna zij aan beklaagde hebben gevraagd om de koopovereenkomst op te stellen. Klager verwijt zijn collega (beklaagde) dat hij zonder overleg aan dit verzoek heeft voldaan. Volgens klager had beklaagde zijn opdrachtgeefster uitsluitend via hem mogen benaderen.
De Raad acht de handelwijze van beklaagde dit specifieke geval niet klachtwaardig. Hierbij wordt van belang geacht dat de verkoopster had laten weten dat zij de opdracht aan klager had ingetrokken, dat de woning niet in het uitwisselingssysteem voorkwam en dat klager ook zelf erkend heeft dat zijn opdrachtgeefster de aan hem verstrekte opdracht ingetrokken had.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-50 RvT Amsterdam

15-46 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Te lage verkoopprijs.
Klager en zijn broer hebben hun makelaar (beklaagde) een opdracht tot dienstverlening bij verkoop van een woning verstrekt. Omdat dreigde dat er na de verkoop een restschuld zou overblijven, was een zo hoog mogelijke opbrengst voor klager van groot belang. Nadat klager in de woning enige werkzaamheden had verricht, heeft hij de bank voorgesteld de vraagprijs tijdelijk te verhogen. Beklaagde wordt verweten dat hij, toen de bank hem over het voorstel van klager naar zijn mening vroeg, heeft geantwoord een prijsverhoging af te raden. Volgens klager werd hierdoor een reële kans op een hogere verkoopopbrengst misgelopen.
De Raad overweegt dat vast staat dat beklaagde met toestemming en medeweten van klager direct met de bank over de verkoop communiceerde. Onder de onderhavige omstandigheden kan beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt van het feit dat hij tegenover de bank heeft aangegeven een verhoging van de vraagprijs onverstandig te achten.

 >  Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-46 RvT Amsterdam

15-23 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Perceelsoppervlakte. Onjuiste oppervlakte woning en tuin. All-in huurprijs.
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde te huur aanbood. Klager verwijt beklaagde dat hij zowel de woonoppervlakte als de oppervlakte van de tuin onjuist heeft weergegeven. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij de woning voor een all-in prijs heeft aangeboden en heeft aangegeven dat een uitsplitsing van die prijs niet mogelijk was.
De Raad overweegt dat niet is komen vast te staan dat beklaagde m.b.t. de vermelde woonoppervlakte klachtwaardig gehandeld heeft. Wat betreft de tuin heeft beklaagde de oppervlakte geschat. Het is op zich juist dat o.g.v. de Meetinstructie van de tuin de gebruiksoppervlakte niet hoeft te worden vastgesteld. Dat neemt niet weg dat derden in beginsel op de in de verkoopdocumentatie opgenomen eigenschappen van een object moeten kunnen afgaan. Gegevens over de oppervlakte van een object vormen voor gegadigden in het algemeen een belangrijk aspect bij de besluitvorming. In dat licht bezien is voor het schatten van de oppervlakte van de tuin geen plaats en de Raad concludeert dat beklaagde m.b.t. de meting van de tuin niet zorgvuldig gehandeld heeft. Een all-in huurprijs is niet verboden maar het aanbieden van all-in prijzen wordt door de wetgever wel ontmoedigd. Een (potentiële) huurder heeft recht op splitsing van een all-in huurprijs. Toen klager om een splitsing verzocht had beklaagde daar op moeten ingaan.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-23 RvT Amsterdam

15-22 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Schending van gerechtvaardigde verwachtingen.
Klaagster huurde een winkelruimte. In de huurovereenkomst was bepaald dat indien de verhuurster tot verkoop zou willen overgaan, klaagster als eerste zou worden gevraagd of zij interesse had in de aankoop van het gehuurde. Klaagster verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij aan haar bijzondere positie voorbij is gegaan en het pand aan een derde heeft verkocht voordat zij in de gelegenheid was gesteld om een formeel bod uit te brengen.
De Raad stelt vast dat klaagster zowel door de verhuurster als door beklaagde over de voorgenomen verkoop is geïnformeerd. Klaagster heeft tegenover beiden kenbaar gemaakt interesse te hebben in de aankoop van het pand. Beklaagde heeft bij klaagster de gerechtvaardigde verwachting gewekt dat zij op korte termijn een bod zou kunnen uitbrengen. Door het pand vervolgens aan een derde te verkopen heeft hij deze verwachting geschonden en daarmee klachtwaardig gehandeld.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-22 RvT Amsterdam

15-20 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Onvoldoende inspanning om geschil te voorkomen.
Nadat beklaagde voor klaagster als aankopend makelaar was opgetreden, heeft klaagster beklaagde ook ingeschakeld bij de verkoop van haar oude woning. Klaagster verwijt beklaagde dat hij bij de uitvoering van beide opdrachten toerekenbaar is tekortgeschoten.
De Raad kan geen uitspraak doen over het verloop van de werkzaamheden van beklaagde aangezien de lezingen van partijen hierover te zeer verschillen. De Raad is wel van oordeel dat het op de weg van beklaagde had gelegen om escalatie te voorkomen. Beklaagde had in dat kader aan klaagster kunnen voorstellen om het geschil voor te leggen aan de Geschillencommissie Makelaardij. Door klaagster binnen een termijn van 6 weken na het verzenden van zijn courtagenota te dagvaarden heeft beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld en de klacht is in zoverre dan ook gegrond.

 > Download uitspraak (pdf)


Lees meer: 15-20 RvT Amsterdam

15-21 RvT Amsterdam

Beheer. Terugbetaling waarborgsom.
Beklaagde voerde voor een verhuurder het beheer over een woning die door klager gehuurd werd. Nadat klager de huurovereenkomst had beëindigd en de woning had verlaten, zijn er problemen over de eindafrekening van de servicekosten en de terugbetaling van de waarborgsom ontstaan. Klager verwijt beklaagde dat hij niet binnen de afgesproken termijn een eindafrekening van de servicekosten heeft verstrekt. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij aan de terugbetaling van de waarborgsom de voorwaarde heeft verbonden dat de gemachtigde van klager zich garant zou stellen voor de betaling van mogelijk nog door klager verschuldigde servicekosten.
De Raad stelt vast dat beklaagde uiterlijk 30 juni 2014 een overzicht van de servicekosten had dienen op te stellen maar dat dit overzicht nog steeds niet aan klager is verstrekt. Derhalve is nog niet bekend of beklaagde – althans diens opdrachtgever – nog servicekosten van klager te vorderen heeft. Het was beklaagde – althans diens opdrachtgever – niet toegestaan de restitutie van de waarborgsom achterwege te laten als zekerheid voor de verrekening met een mogelijke toekomstige vordering op klager. Gezien de huurovereenkomst had beklaagde na afloop van een termijn van 6 weken de volledige waarborgsom aan klager dienen terug te betalen en was het hem niet toegestaan daaraan enige voorwaarde te verbinden.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-21 RvT Amsterdam

15-18 RvT Amsterdam

Eigen Belang/handel. Makelaar koopt via rechtspersoon.
Klagers waren geïnteresseerd in een woning die de hypotheekhouder (de bank), wenste te verkopen. Nadat de verkoop aan klagers voor EURO 730.000,-- in een onderhandse akte was vastgelegd, heeft de bank bij de rechtbank toestemming gevraagd om het pand onderhands aan klagers te mogen verkopen. Dit verzoek is door de rechter afgewezen onder de gelijktijdige bepaling dat de verkoop onderhands diende te geschieden aan beleggingsmaatschappij X B.V. voor EURO 770.000,--. Beklaagde is als makelaar voor makelaarskantoor Y werkzaam en is daarnaast ook (indirect) bestuurder en aandeelhouder van beleggingsmaatschappij X B.V. Nadat klagers bij beklaagde tegen de aankoop door X B.V. hadden geprotesteerd heeft beklaagde de verkoop aan X B.V. geen doorgang laten vinden en is de woning aan een andere B.V. verkocht. Beklaagde stelt met deze laatste B.V. geen (financiële) banden te hebben. Het pand is daarna door makelaarskantoor Y te koop aangeboden voor EURO 925.000,-- en uiteindelijk voor EURO 895.000,-- aan een derde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat hij bij de rechtbank een onjuist beeld heeft geschetst door te verklaren belegger te zijn en niet aan te geven dat hij makelaar is. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij als makelaar voor eigen rekening heeft gehandeld in onroerend goed.
De Raad onderschrijft het verweer van beklaagde dat hij niet gehouden was om op de zitting van de rechtbank zijn beroep van makelaar kenbaar te maken. Het eerste onderdeel van de klacht is dan ook ongegrond maar het tweede onderdeel wordt wel gegrond geacht. De Raad concludeert dat beklaagde bewust de Erecode heeft overtreden d.m.v. verboden handel in onroerend goed. De Raad acht de laakbare handelwijze zeer ernstig en legt hem naast een boete van EURO 10.000,-- ook een schorsing als lid op voor de duur van 1 maand. 

> Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2577 CRvT
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2577a CRvT


Lees meer: 15-18 RvT Amsterdam

15-17 RvT Amsterdam

Beheer. Schriftelijke vastlegging van de opdracht. Bevoegdheid tot indienen van bezwaarschriften tegen WOZ-beschikkingen.
Beklaagde heeft eerst voor klagers vader en later voor klager zelf het beheer over twee panden gevoerd. De opdracht werd nooit schriftelijk vastgelegd. Klager acht het laakbaar dat dit nooit is gebeurd. Daarnaast wordt beklaagde door klager verweten dat hij zonder zijn toestemming bezwaarschriften tegen WOZ-beschikkingen heeft ingediend en daarvoor aanvullende vergoedingen in rekening heeft gebracht die hoger waren dan het profijt dat die bezwaarschriften voor klager hebben opgeleverd.
De Raad overweegt dat het veruit de voorkeur verdient om een opdracht tot beheer schriftelijk vast te leggen maar er is geen regel die de makelaar verbiedt om een dergelijke opdracht zonder schriftelijke vastlegging te aanvaarden. De Raad stelt vast dat de bezwaarschriften in overwegende mate niet zonder gevolgen in het voordeel van klager zijn geweest. Voorts staat vast dat het beheer door beklaagde over langere tijd heeft plaatsgevonden en dat de opdrachtgever van beklaagde in het buitenland woonde. Ook de WOZ-beschikkingen en verdere gegevens van de gemeenten bereikten beklaagde via het adres van klager in het buitenland. Tegen die achtergrond kan het indienen van de bezwaarschriften zonder expliciete toestemming van klager niet als klachtwaardig worden gezien. Hierbij wordt opgemerkt dat klager geen bezwaren heeft ingediend tegen de hoogte van de aanvullende vergoedingen op zich. Beklaagde is gekwalificeerd te achten om dit soort bezwaarschriften in te dienen. Dit klemt te meer nu beklaagde met name zijn onderzoek naar de waarde van de door de gemeente genoemde vergelijkingspanden aan zijn bezwaarschriften ten grondslag heeft gelegd. Bij uitstek een makelaar mag met dergelijk onderzoek vertrouwd worden geacht.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2578 CRvT

Lees meer: 15-17 RvT Amsterdam

14-71 RvT Amsterdam

Collegialiteit. Uitlatingen over collega.
Nadat in een landelijk dagblad een artikel over het herstel in de woningmarkt was verschenen heeft beklaagde (makelaar Y) aan de krant een brief met haar reactie gezonden. Kort daarna is de ingezonden brief van beklaagde in de krant verschenen. Klager (makelaar X) verwijt beklaagde dat zij zich in haar brief zonder noodzaak negatief over collega’s heeft uitgelaten en daarmee oncollegiaal heeft gehandeld. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij niet dan wel te laat heeft gereageerd op het verzoek van klager om de verwijzing naar zijn persoon in haar brief te schrappen.
De Raad twijfelt niet aan de positieve bedoelingen van beklaagde met haar brief en dat zij daarmee het belang van de hele beroepsgroep, en in het bijzonder die van de Amsterdamse makelaars, voor ogen heeft gehad. Dat neemt niet weg dat in haar brief beweerdelijke eigenschappen van de beroepsgroep worden beschreven met een negatieve connotatie. Daarnaast wordt met betrekking tot specifieke makelaars die zich, in de ogen van beklaagde, negatief hebben uitgelaten dan wel negatief gedrag hebben vertoond, een veroordeling uitgesproken. Hiermee heeft beklaagde in strijd gehandeld met de Erecode en heeft zij tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld. Het feit dat de naam van klager niet expliciet in de brief van beklaagde is vermeld maakt dit niet anders. Het tweede onderdeel van de klacht wordt door de Raad ongegrond geacht waarbij wordt overwogen dat er in zijn algemeenheid geen verplichting voor een makelaar is om aanstonds op een e-mail van een collega-makelaar te reageren.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-71 RvT Amsterdam

14-58 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Perikelen bij echtscheiding. Geheimhouding vertrouwelijke gegevens.  
Klager en zijn ex-echtgenote hebben diverse gerechtelijke procedures gevoerd. Klager is daarbij veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de voormalige echtelijke woning via beklaagde. Omdat klager vond dat beklaagde hem niet correct behandelde, heeft hij een klacht bij de Raad ingediend. Nadat de Raad in die zaak uitspraak had gedaan heeft beklaagde deze uitspraak integraal doorgezonden aan de advocaat van de ex-echtgenote van klager. In de onderhavige zaak verwijt klager beklaagde dat hij de uitspraak naar een derde heeft doorgestuurd.
De Raad blijft ook in dit geval als norm hanteren dat zijn uitspraken niet door de betrokken makelaar aan derden mogen worden doorgezonden. De klacht wordt dan ook gegrond geacht maar de Raad ziet onder de onderhavige omstandigheden geen aanleiding om beklaagde een maatregel op te leggen.

Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 14-58 RvT Amsterdam

14-56 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Woonoppervlakte. NEN 2580-norm. 
Klager was geïnteresseerd in een appartement dat beklaagden in verkoop hadden. Klager verwijt beklaagden dat zij onduidelijke en misleidende informatie over de woonoppervlakte van de woning hebben verschaft. De woning was volgens klager kleiner dan door beklaagden werd aangegeven en beklaagden zouden ten onrechte een bergruimte op zolder als woonruimte hebben meegeteld. Klager heeft uiteindelijk van de aankoop van de woning afgezien.
De Raad overweegt dat leden van de Vereniging bij de meting van de oppervlakte van een woning de NEN 2580-norm dienen te volgen. Het standpunt van beklaagden dat dit uitzondering lijdt indien “uitdrukkelijk door de NVM-makelaar anders is vermeld”, is onjuist. De door klager genoemde ruimte op zolder is inmiddels door de nieuwe eigenaar verbouwd. Voor de Raad valt niet meer vast te stellen of deze ruimte indertijd door beklaagden als woonruimte bestempeld mocht worden. Wel is aannemelijk geworden dat ook bij beklaagden twijfel is ontstaan of die ruimte nu wel of niet als woonruimte mocht worden aangemerkt. De Raad komt tot de conclusie dat beklaagden in hun communicatie naar klager niet duidelijk zijn geweest over de wijze waarop zij de woning hebben opgemeten en welke ruimte zij daar nu wel en niet bij betrokken hebben. De klacht is dan ook gegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-56 RvT Amsterdam

14-55 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste vermelding oppervlaktemaat.
Klager heeft in 2008 een appartement gekocht. Beklaagde heeft de woning toen, in verband met de financiering van klager, getaxeerd. Bij zijn taxatie is beklaagde uitgegaan van een woonoppervlakte van 145 m2. Toen klager in 2012 overwoog om de woning te verkopen heeft hij de woning opnieuw laten inmeten. De woonoppervlakte bleek toen slechts 124 m2 te zijn. Klager verwijt beklaagde dat hij in 2008 bij zijn taxatie van een onjuiste woonoppervlakte is uitgegaan.
De Raad overweegt dat in 2008 nog geen sprake was van een door alle aangesloten NVM makelaars verplicht toe te passen meetmethode. In dit geval kan niet worden vastgesteld dat de door beklaagde in zijn taxatie gehanteerde oppervlakte een dusdanig vertekend beeld geeft dat er sprake is van tuchtrechtelijk laakbaar handelen. Bij dit oordeel houdt de Raad rekening met het feit dat beklaagde in zijn taxatierapport bij de oppervlakte heeft vermeld dat dit een “indicatie” betrof.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2559 CRvT 

Lees meer: 14-55 RvT Amsterdam

14-57 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Taxatie buiten aanwezigheid van de belanghebbende partij.
Klaagster heeft in verband met de verdeling van een gemeenschap van goederen verschillende gerechtelijke procedures gevoerd. In het kader van die procedures is beklaagde door de rechtbank gevraagd om een tot de gemeenschap behorend woon/bedrijfspand te taxeren. Klaagster had bezwaren tegen de door beklaagde uitgebrachte taxatie en heeft het pand zelf door een andere taxateur laten waarderen. Beklaagde heeft vervolgens zijn taxatie gedeeltelijk aangepast. Klaagster verwijt beklaagde dat hij de procedure heeft vertraagd doordat hij niet direct alle vragen van de rechtbank beantwoord heeft. Voorts wordt beklaagde nog verweten dat hij klaagster niet in de gelegenheid heeft gesteld om bij het onderzoek van de benedenverdieping van het pand aanwezig te zijn.
De Raad stelt vast dat beklaagde in eerste instantie van een onjuiste oppervlakte van de bovenwoning is uitgegaan en dat beklaagde zijn taxatie op dit punt heeft aangepast. Een fout van een makelaar leidt niet per definitie tot tuchtrechtelijke verwijtbaarheid. Daarnaast zal in de regel verwijtbaarheid minder snel worden aangenomen indien de fout door de makelaar is hersteld. In dit geval was van tuchtrechtelijk laakbaar handelen geen sprake. Het is beklaagde evenmin te verwijten dat hij zijn onderzoek m.b.t. de benedenverdieping buiten aanwezigheid van klaagster heeft afgerond. De gang van zaken was in dit geval ongelukkig maar daarin kan geen beletsel worden gevonden om het (uiteindelijke) taxatierapport van beklaagde in zijn geheel te aanvaarden.

 >
Download uitspraak (pdf) 


Lees meer: 14-57 RvT Amsterdam

15-45 RvT Amsterdam

Belangen niet-opdrachtgever. Ongepast optreden.
Klager heeft in 2009 via beklaagde zijn woning te koop aangeboden. Nadat klager besloten had om de grond onder de woning in erfpacht uit te geven, heeft hij de verkoopopdracht aan beklaagde ingetrokken. Enkele jaren later heeft klager zijn woning via een andere makelaar opnieuw te koop aangeboden. Klager verwijt beklaagde dat hij potentiële kopers i.v.m. de erfpacht heeft afgeraden om klagers woning aan te kopen. Beklaagde was op dat moment de verkopend makelaar van deze potentiële gegadigden en zou uit rancune hebben gehandeld omdat klager voor de verkoop van zijn woning niet opnieuw beklaagde gevraagd had.
Naar de Raad begrijpt, heeft beklaagde zijn opdrachtgevers gewezen op het feit dat de verwerving van de woning van klager ook de kosten van de canon met zich meebrengt. Beklaagde heeft zijn opdrachtgevers voorgerekend wat de totale kosten voor hen zouden zijn. Op grond hiervan heeft hij zijn opdrachtgevers afgeraden om de woning aan te kopen. De Raad acht dit advies niet onbegrijpelijk en evenmin onredelijk. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet gebleken.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-45 RvT Amsterdam

14-31 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onheuse bejegening.
Klaagster was geïnteresseerd in een huurwoning en heeft tegenover de makelaar van de verhuurder (beklaagde) een huuraanbod gedaan. Het aanbod werd afgewezen en beklaagde deelde klaagster daarbij mede dat de verhuurder overwoog om de woning zelf te betrekken. Enige tijd later ontdekte klaagster dat de woning nog steeds via Funda werd aangeboden en dat er ook nog bezichtigingen plaatsvonden. Klaagster heeft beklaagde daar op aangesproken en dat gesprek is onaangenaam verlopen. Klaagster betwijfelt of beklaagde haar voorstel wel aan zijn opdrachtgever doorgegeven heeft. Zij verwijt beklaagde dat hij heeft geweigerd om het telefoonnummer van zijn opdrachtgever aan klaagster door te geven en dat hij ook geen correspondentie met zijn opdrachtgever heeft willen overleggen waaruit e.e.a. zou kunnen blijken. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij niet heeft willen meewerken aan een oplossing en heeft aangegeven de klachtprocedure te willen afwachten. Tenslotte stelt klaagster nog dat beklaagde haar tijdens bovengenoemd gesprek op ongepaste wijze heeft bejegend.
Voor de Raad is komen vast te staan dat beklaagde het huurvoorstel van klaagster onverwijld aan zijn opdrachtgever heeft doorgegeven. Het betoog van klaagster dat op beklaagde de verplichting rustte om het telefoonnummer van zijn opdrachtgever door te geven dan wel (schriftelijk) bewijs te leveren van het doorgeven van het aanbod van klaagster, wordt dan ook niet gevolgd. Het was wellicht beter geweest als beklaagde meer duidelijkheid over de situatie m.b.t. het huuraanbod van de woning had gegeven maar van tuchtrechtelijk laakbaar handelen van beklaagde was geen sprake. Gelet op de onderhavige omstandigheden wordt ook de reactie van beklaagde tijdens het door klaagster genoemde gesprek niet klachtwaardig geacht.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-31 RvT Amsterdam

14-32 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Verstrekken persoonsgegevens aan derden.  
Klager heeft makelaarskantoor X opdracht gegeven tot dienstverlening bij de verkoop van zijn woning. Na het faillissement van X heeft makelaar W. (beklaagde) van de curator de orderportefeuille van X gekocht. Klager heeft vervolgens aangegeven dat hij niet wenste dat zijn opdracht aan X door beklaagde zou worden voortgezet en heeft beklaagde gevraagd om zijn dossier, inclusief de persoonsgegevens van de gegadigden die voor zijn woning belangstelling hadden getoond, aan hem te overhandigen. Klager verwijt beklaagde dat hij niet het gehele dossier heeft overhandigd en heeft geweigerd om de gevraagde persoonsgegevens te verstrekken.
De Raad overweegt dat de makelaar o.g.v. de Erecode gehouden is zorgvuldig en vertrouwelijk om te gaan met gegevens die zich in zijn dossier bevinden. Beklaagde heeft niet in opdracht van klager gewerkt en de Raad ziet niet in welke binnen de Vereniging geldende regel beklaagde zou hebben geschonden door de betreffende persoonsgegevens niet aan klager te overhandigen. De Raad constateert verder dat beklaagde aan klager heeft aangeboden om voor zover mogelijk bij de betreffende personen navraag te doen in hoeverre door hem persoonsgegevens aan klager zouden mogen worden overgelegd. Het feit dat beklaagde hiervoor een (zeer) geringe vergoeding vroeg maakt dit niet tuchtrechtelijk laakbaar.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-32 RvT Amsterdam

14-64 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Ongepast optreden. Optie en bod.
Klager was geïnteresseerd in een woning die beklaagde in verkoop had. Klager heeft verschillende biedingen uitgebracht maar de woning is uiteindelijk voor een iets hoger bedrag dan door klager was geboden, aan een derde verkocht. Klager verwijt beklaagde dat hij op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft.
De Raad overweegt dat beklaagde geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt van het feit dat het niet tot de mogelijkheden behoorde om een bezichtiging buiten de reguliere kantooruren te plannen. Ook m.b.t. de overige door klager gemaakte verwijten kan niet worden vastgesteld dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld heeft. Ten overvloede wordt hierbij nog overwogen dat het uitbrengen van een bod de makelaar op geen enkele wijze tot het uitbrengen van een tegenbod verplicht.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-64 RvT Amsterdam

15-19 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste woonoppervlakte. Ontbreken van berekening volgens NEN 2580.
Klager heeft in november 2010 een woning gekocht die door beklaagde werd aangeboden. Op Funda werd door beklaagde een gebruiksoppervlakte van 135 m2 vermeld. Toen klager de woning in 2013 ging verbouwen bleek de gebruiksoppervlakte berekend volgens de NEN 2580 norm, slechts 120 m2 te zijn. Klager verwijt beklaagde dat hij ten tijde van de aankoop onjuiste informatie heeft verstrekt.
De Raad overweegt dat het Algemeen Bestuur van de Vereniging in maart 2010 heeft bepaald dat leden van de Vereniging bij de meting van de oppervlakte van een woning de NEN 2580-norm dienen te volgen. Voor woningen die vóór 15 juni 2010 reeds in het systeem stonden, (zoals de onderhavige), gold een overgangsperiode tot 1 september 2010. Beklaagde heeft de oppervlakte van de woning niet conform de NEN 2580 methode herberekend en heeft ook na 1 september 2010 de gegevens m.b.t. de woonoppervlakte niet aangepast. Hierdoor heeft hij klager onjuiste informatie verstrekt.

 > Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-19 RvT Amsterdam

14-18 RvT Amsterdam

Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling.
Klagers hebben een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Voordat de woning aan klagers verkocht werd, was met andere gegadigden ook al een koopovereenkomst tot stand gekomen. Die overeenkomst werd uiteindelijk ontbonden omdat de gegadigden de financiering niet rond kregen. In verband met deze teleurstellende ervaring heeft beklaagde met zijn opdrachtgever afgesproken dat nieuwe gegadigden eerst een financiële toets zouden moeten laten uitvoeren alvorens verdere onderhandelingen zouden worden gevoerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen verplicht heeft om deze eerste financiële toets te laten uitvoeren door kantoor X, dat in hetzelfde pand als het makelaarskantoor gevestigd is.
De Raad stelt vast dat beklaagde klagers niet heeft verplicht om hun hypotheek bij kantoor X te regelen. Beklaagde heeft klagers wel verplicht om voor de eerste financiële toets kantoor X in te schakelen. Aan die eerste berekening waren voor klagers geen kosten verbonden en deze werkzaamheden leverden voor kantoor X geen “inkomen” op. Van enig financieel belang van beklaagde bij het stellen van de voorwaarde is niet gebleken. Weliswaar is het binnen het kantoor van beklaagde geen beleid dat aspirant-kopers worden verplicht een eerste financiële berekening uit te laten voeren door kantoor X, maar in dit geval was sprake van een uitzonderingssituatie, waarin door beklaagde is gekozen voor kantoor X als vertrouwd kantoor voor het vervaardigen van die eerste financiële toets van aspirant-kopers. De Raad acht de klacht ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-18 RvT Amsterdam

14-17 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Perikelen bij echtscheiding. Onheuse bejegening/ongepast optreden.
Klaagster en haar ex-partner hebben in het kader van hun boedelscheiding beklaagde opdracht gegeven hun woning te verkopen.
Klaagster bewoonde de woning met haar zoon; haar ex-partner had op basis van een beschikking van de rechtbank geen toegang meer tot de woning. Tijdens een bezoek aan het kantoor van beklaagde is tussen klaagster en beklaagde onenigheid ontstaan. De situatie is daarbij uit de hand gelopen en zowel klaagster als beklaagde hebben aangifte bij de politie gedaan. Klaagster verwijt beklaagde dat hij haar tijdens het bezoek heeft beledigd, bedreigd en (licht) mishandeld en dat hij zich nadien tegenover derden op negatieve wijze over haar heeft uitgelaten. Daarnaast wordt beklaagde nog verweten dat hij, nadat hij zelf de opdracht had teruggegeven, de sleutels niet aan klaagster heeft terugbezorgd.
De Raad kan geen uitspraak doen over de door klaagster gestelde misdragingen tijdens het kantoorbezoek. Deze kwestie is immers in behandeling bij politie en/of justitie. Het behoort niet tot de taak van de Raad om t.a.v. de gestelde gebeurtenissen aan waarheidsvinding te doen. Klaagster is in zoverre dan ook niet-ontvankelijk in haar klacht. Wat betreft de handelwijze van beklaagde na het bezoek stelt de Raad vast dat beklaagde er in ieder geval mede debet aan is geweest dat de situatie tussen hem en klaagster uit de hand gelopen is. Beklaagde heeft de kwestie laten escaleren en heeft daarmee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. Voorts had beklaagde de sleutels dienen terug te geven aan klaagster, degene die hem de sleutels destijds had overhandigd. Door de sleutels af te geven aan klaagsters ex-partner, van wie hij wist dat deze niet meer in de woning woonde, heeft beklaagde ook op dit punt tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld.
 
> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2540 CRvT

Lees meer: 14-17 RvT Amsterdam

14-09 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste oppervlakte in veilingbrochure. Meetinstructie bij aankoop op veiling.
Beklaagde heeft in opdracht van de hypotheekhouder de veiling van een appartement begeleid. Klager heeft het appartement op de veiling gekocht. Hij verwijt beklaagde dat hij in de veilingbrochure had vermeld dat de woning een vloer oppervlak van 80 m2 had. Na de aankoop bleek dit slechts 64 m2 te zijn. Beklaagde heeft er op gewezen dat hij de oppervlakte niet heeft kunnen nameten omdat hem door de bewoner de toegang tot de woning geweigerd werd.
De Raad gaat er op basis van de feiten van uit dat in de oppervlakteberekening van beklaagde niet op basis van de geldende meetinstructie tot stand is gekomen. Beklaagde heeft een onjuiste oppervlakte vermeld met een dusdanige afwijking dat hij niet de zorgvuldigheid heeft betracht waarop ook een koper op de veiling aanspraak kan maken. Weliswaar is in de meetinstructie niet vermeld dat deze ook voor objecten geldt die op de veiling worden aangeboden, maar hieruit vloeit niet voort dat die instructie niet van toepassing zou zijn op die objecten. De omstandigheid dat beklaagde het appartement niet heeft kunnen nameten omdat hij de woning niet kon of mocht betreden maakt dit niet anders. Beklaagde heeft immers in zijn brochure van die omstandigheid geen melding gemaakt en heeft door desondanks de vermelding van de oppervlakte te handhaven, de gerechtvaardigde verwachting van de veilingkopers miskend.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-09 RvT Amsterdam

14-63 RvT Amsterdam

Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden.
Klaagster heeft diverse biedingen uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Nadat deze biedingen waren afgewezen heeft klaagster een eindbod gedaan. Nog tijdens de looptijd van dit eindvoorstel liet beklaagde aan klaagster weten dat zijn opdrachtgeefster had besloten om de woning aan een ander te verkopen. Klaagster verwijt beklaagde dat hij met meerdere gegadigden tegelijk heeft onderhandeld en de vertrouwelijkheid van haar bod heeft geschonden.
De Raad overweegt allereerst dat beklaagde klaagster niet had toegezegd een transactie met een andere gegadigde niet te zullen bevorderen. Het stond beklaagde derhalve in beginsel vrij om bezichtigingen van andere gegadigden te bewerkstelligen, ondanks het bod van klaagster. Voorts staat vast dat beklaagde bij de 2e bezichtiging van de uiteindelijke koper niet aanwezig was en dat zijn opdrachtgeefster nog op de dag van die 2e bezichtiging het bod van de koper heeft aanvaard. Dat in de aanloop naar die 2e bezichtiging reeds onderhandelingen met de koper gaande waren en/of biedingen over en weer waren gedaan tussen de koper en beklaagde, is niet gebleken. Evenmin is gebleken dat beklaagde de vertrouwelijkheid van klaagsters bod heeft geschonden of dat klaagster door beklaagde tegen de koper is “uitgespeeld”. 

> Download uitspraak (pdf)  

Lees meer: 14-63 RvT Amsterdam

14-10 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging. Onvoldoende overleg met opdrachtgever.
De verkopers van een woning (klagers) verwijten hun makelaar (beklaagde) dat zij op verschillende punten in haar dienstverlening tekortgeschoten is. Zo zou beklaagde zonder toestemming van klagers de termijn van het financieringsvoorbehoud hebben verlengd en wordt beklaagde verweten dat zij niet aanwezig was toen de onduidelijkheden die m.b.t. de koopovereenkomst waren ontstaan, bij de notaris werden besproken.
De Raad acht alleen het laatste onderdeel van de klacht gegrond. Het had zonder meer op de weg van beklaagde gelegen om bij de bespreking bij de notaris aanwezig te zijn. Door dit na te laten heeft beklaagde haar verantwoordelijkheid als makelaar miskend.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-10 RvT Amsterdam

14-03 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Beheer. Bevoegdheid van de Raad t.o.v. de taak van de civiele rechter. 
Klager was huurder van een appartement. Beklaagde voerde vanaf oktober 2010 voor de (nieuwe) eigenaar het beheer over dit appartement. Klager verwijt beklaagde dat zij, ondanks diverse herinneringen, veel te laat is overgegaan tot de verrekening van de door klager over 2010 en 2011 als voorschot betaalde servicekosten. Daarnaast vraagt klager de Raad om een uitspraak te doen over de boete die de verhuurder in verband hiermee aan hem verschuldigd zou zijn.
De Raad is niet bevoegd een oordeel te vellen over de vraag in hoeverre de verhuurder aan klager een boete verschuldigd is. Die taak is voorbehouden aan de civiele rechter. De Raad stelt vast dat beklaagde als beheerder verantwoordelijk was voor een tijdige afrekening van de servicekosten maar acht de handelwijze van beklaagde onder de onderhavige omstandigheden niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-03 RvT Amsterdam

14-02 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Klager is (bloot) eigenaar van een stuk grond waarop een opstal met recht van erfpacht was gevestigd. In het kader van de beëindiging van de erfpacht diende klager een vergoeding voor de waarde van de opstal aan de erfpachter te betalen. In verband daarmee hebben twee makelaars de waarde van de opstal excl. de grond getaxeerd. Zij kwamen – mede gezien de slechte staat van het pand – op nihil, resp. EUR. 68.000. Ook beklaagde heeft de opstal getaxeerd. Hij kwam tot de veel hogere waarde van EUR 495.000,--. Klager verwijt beklaagde dat hij een ondeugdelijke taxatie heeft uitgebracht. Beklaagde heeft daarop aangegeven dat de genoemde andere taxaties werden uitgebracht op basis van andere instructies en uitgangspunten. Beklaagde was niet bekend met de beëindiging van de erfpacht. Het doel van zijn taxatie was om de bouw- en ontwikkelingsmogelijkheden van het pand in kaart te brengen. Beklaagde wijst ook nog op een hypotheekakte waarin het pand als zekerheid voor een lening van EUR 1.075.000,-- is opgenomen, derhalve een waarde die tweemaal hoger is dan zijn taxatie.
De Raad overweegt dat beklaagde – onder verwijzing naar de reeds verleende bouwvergunning en herontwikkeling van het pand – tot een berekening is gekomen die op zich niet door klager is bestreden. Beklaagde heeft een voldoende duidelijke verklaring en onderbouwing van zijn taxatie gegeven. Dat hij in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen is niet komen vast te staan.  
 
> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 15-2535 CRvT, Tussenbeslissing
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 15-2535 CRvT, Eindbeslissing

Lees meer: 14-02 RvT Amsterdam

13-82 RvT Amsterdam

Onafhankelijkheid. Belangenverstrengeling. Verkoop aan medewerker. Optie en bod.
Klager heeft verschillende biedingen uitgebracht op een woning die beklaagde in verkoop had. Uiteindelijk herhaalde beklaagde op 6.12.2012 namens zijn opdrachtgever het laatste voorstel van EUR 180.000,-- k.k. maar klager hield vast aan zijn eindvoorstel van EUR 154.000,-- v.o.n. met een ontbindende voorwaarde voor de financiering. Enige tijd later ontdekte klager dat de woning op 7.12.2012 aan een medewerkster van beklaagde was verkocht voor EUR 140.000 k.k. Klager verwijt beklaagde dat hij geen eerlijke kans heeft gekregen om de woning te kopen. Beklaagde heeft onder meer aangegeven dat de verkoper de woning vóór 1.1.2013 wenste te verkopen en te leveren en dat zijn medewerkster aan die wens kon voldoen.
De Raad stelt vast dat beklaagde klager niet heeft geïnformeerd over de wens van de verkoper om de woning vóór 1.1.2013 te verkopen en te leveren. Beklaagde heeft klager niet de gelegenheid geboden om die wens in te willigen en heeft klager een onjuiste voorstelling van zaken gegeven. Door een dag na het gesprek met klager voor een beduidend lager bedrag de verkoop aan een medewerkster tot stand te brengen, heeft beklaagde de schijn van belangenverstrengeling gewekt.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-82 RvT Amsterdam

13-80 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Waardestijging na verbouwing.
De kopers van een woning verwijten de makelaar die de woning i.v.m. de financiering taxeerde, dat hij een onjuiste taxatie heeft uitgebracht. De kopers waren voornemens de woning te gaan verbouwen en de makelaar ( beklaagde) zou bij zijn taxatie aan die verbouwing een te lage waardestijging hebben gekoppeld. Volgens beklaagde zou de waardestijging circa 50 % van de verbouwingskosten bedragen. De kopers achten circa 100% van de kosten reëel omdat de verbouwing grotendeels in eigen beheer zou worden uitgevoerd.
Gezien zijn jarenlange ervaring als taxateur acht de Raad het – alle omstandigheden in aanmerking nemend – niet onlogisch of onzorgvuldig dat beklaagde voorzichtig is geweest bij de schatting van de waardestijging en deze op circa 50% van het door de kopers te investeren bedrag heeft vastgesteld. Dat een andere makelaar (makelaar X), uitgaande van uitgebreidere verbouwingswerkzaamheden dan in eerste instantie aan beklaagde is doorgegeven, op een hoger percentage is uitgekomen, leidt evenmin tot het oordeel dat beklaagde onzorgvuldig is geweest of onjuist heeft getaxeerd.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-80 RvT Amsterdam

13-66 RvT Amsterdam

Taxatie. Boedeltaxatie.
Beklaagde heeft in verband met de boedelverdeling tussen klager en diens ex-partner een aantal onroerende zaken getaxeerd. Klager verwijt beklaagde dat hij zich bij zijn taxatie heeft laten beïnvloeden door de ex-partner en dat hij de taxatie-opdracht niet op juiste wijze heeft uitgevoerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij heeft geweigerd om een (tweede) aanvullende opdracht van klager uit te voeren.
De Raad overweegt dat klager zich eerst op het standpunt heeft gesteld dat beklaagde zijn taxatie diende uit te voeren in het kader van een partijen bindend advies. Vervolgens heeft klager echter aangegeven dat er geen sprake was van een gezamenlijke opdracht van klager en diens ex-partner en dat de opdracht aan beklaagde was verstrekt door de advocaat van de ex-partner. De exacte toedracht kan in het midden blijven. Vast staat dat klager en zijn ex-partner hadden afgesproken dat geen van hen beiden voorafgaande aan de taxatie met beklaagde contact mocht hebben. Dat beklaagde zijn taxatie onzorgvuldig dan wel in strijd met zijn opdracht heeft uitgevoerd, is niet gebleken. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde ten onrechte heeft geweigerd om aan klager een (tweede) aanvullend advies te verstrekken.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2527 CRvT

Lees meer: 13-66 RvT Amsterdam

13-61 RvT Amsterdam

Taxatie. Boedeltaxatie. Peildatum.
Klager en zijn partner hebben in 2006 een woning gekocht. Nadat klager en zijn partner in augustus 2008 uit elkaar waren gegaan heeft hij beklaagde in verband met de boedelscheiding gevraagd zijn woning te taxeren. Klager verwijt beklaagde dat hij de waarde van de woning te laag heeft vastgesteld. Voorts verwijt klager beklaagde dat hij door toedoen van beklaagde voor een ongunstige peildatum heeft gekozen.
De Raad overweegt dat het feit dat de gerechtelijk taxateur tot een hogere taxatie van het appartement is gekomen dan beklaagde, op zich niet wil zeggen dat de taxatie van beklaagde tuchtrechtelijk onjuist is geweest. Dat beklaagde niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen dan wel beklaagde anderszins een tuchtrechtelijk verwijt moet worden gemaakt, is niet gebleken. Nu de Raad heeft vastgesteld dat de taxatie van beklaagde niet onzorgvuldig tot stand is gekomen, kan ook niet worden gezegd dat die taxatie heeft geleid tot een verkeerd advies inzake de peildatum van de taxatie. Van een dergelijk advies van beklaagde aan klager is de Raad niet gebleken.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2522 CRvT

Lees meer: 13-61 RvT Amsterdam

13-62 RvT Amsterdam

Optie en Bod. Onderhandelingen met meerdere gegadigden. Schadevergoeding. 
De gegadigde voor een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij de woning tijdens de looptijd van zijn eindbod aan een ander heeft verkocht. Daarnaast zou beklaagde ook de vertrouwelijkheid van het bod van klager hebben geschonden. Klager meent recht te hebben op een schadevergoeding van beklaagde van EUR 20.000,--.
De Raad overweegt dat hij niet bevoegd is te oordelen over al dan niet geleden schade, de omvang en vergoeding daarvan. Dat oordeel is voorbehouden aan de civiele rechter. Vast staat dat beklaagde aan klager niet had toegezegd geen transactie met een andere gegadigde te zullen bevorderen. Het stond beklaagde derhalve in beginsel vrij om, ondanks het bod van klager, bezichtigingen van derden te bewerkstelligen. Voorts staat vast dat de andere gegadigde de woning op 23 december 2012 buiten aanwezigheid van beklaagde bezichtigd heeft. Nog op die dag heeft de opdrachtgeefster van beklaagde een bod van deze gegadigde aanvaard. Het is de Raad niet gebleken dat in de aanloop naar voornoemde bezichtiging reeds onderhandelingen gaande waren en/of biedingen over en weer waren gedaan tussen laatstgenoemde gegadigde en beklaagde. Op grond hiervan kan de Raad niet tot de conclusie komen dat beklaagde in strijd heeft gehandeld met regel 4 van de Erecode. Dat beklaagde de vertrouwelijkheid van het bod van klager heeft geschonden is evenmin gebleken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-62 RvT Amsterdam

13-56 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Regelen van financiering. Ontbindende voorwaarde.
Klaagster heeft aan beklaagde een verkoopopdracht verstrekt. Voor de woning was lange tijd geen enkele belangstelling. Uiteindelijk werd toch een koper gevonden. In de koopovereenkomst werd een ontbindende voorwaarde voor de financiering opgenomen. Nadat de termijn voor het inroepen van de financieringsvoorwaarde driemaal was verlengd heeft de koper alsnog een beroep op de voorwaarde gedaan en is de koopovereenkomst ontbonden. Klaagster stelt dat beklaagde op verschillende punten bij de uitvoering van de opdracht is tekortgeschoten.
De Raad stelt vast dat het hier, wat betreft de financiering, om een ongebruikelijke en risicovolle transactie ging. Beklaagde heeft klaagster er op gewezen dat zij zaken deed met een onzekere partij. Dat beklaagde tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 14-2515 CRvT

Lees meer: 13-56 RvT Amsterdam

13-39 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onterechte courtagenota.
Klager heeft beklaagde een verkoopopdracht verstrekt. Toen de verkoop van zijn woning niet wilde vlotten heeft klager o.g.v. de leegstandswet een tijdelijke huurovereenkomst gesloten. Kort daarna meldde beklaagde zich met een serieuze gegadigde. Klager verwijt beklaagde dat hij hem vervolgens onder druk heeft gezet en dat hij hem een nota voor zijn werkzaamheden heeft gezonden.
De Raad stelt vast dat klager m.b.t. de tijdelijke huurovereenkomst beklaagde niet om zijn standpunt of toestemming heeft gevraagd. Toen klager de mogelijkheid van tijdelijke verhuur in algemene termen opperde heeft beklaagde direct laten weten daarin geen heil te zien. Klager heeft er niet op mogen rekenen dat beklaagde tegen het sluiten van een huurovereenkomst geen bezwaar zou maken. Klager heeft de uitvoering van de opdracht van beklaagde belemmerd. Daarbij komt dat in de opdracht expliciet is opgenomen dat klager zich van het sluiten van overeenkomsten als de onderhavige diende te onthouden. Het feit dat beklaagde daarop niet nog eens expliciet heeft gewezen, brengt geen tuchtrechtelijke verwijtbaarheid van beklaagde met zich mee. Dat beklaagde overeenkomstig de voorwaarden in de opdracht een factuur heeft gestuurd kan hem tuchtrechtelijk niet worden verweten.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-39 RvT Amsterdam

13-38 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende belangenbehartiging.
Beklaagde heeft in opdracht van klagers met een gegadigde onderhandelingen over de verkoop van hun woning gevoerd. De gegadigde stelde als voorwaarde dat, i.v.m. de toen geldende tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting, de levering voorafgaand aan 1 juli 2012 zou plaatsvinden. Klagers konden zich daarmee niet verenigen. Vervolgens is de woning van de buurman van klagers via beklaagde aan de gegadigde verkocht. Klagers verwijten beklaagde dat hij geen contact met hen heeft opgenomen toen bekend werd dat de maatregel tot verlaging van de overdrachtsbelasting een permanent karakter zou krijgen en de gegadigde alsnog bereid bleek met een latere overdracht in te stemmen.
De Raad stelt vast dat de onderhandelingen door beklaagde namens klagers waren beëindigd en dat het niet tot een koopovereenkomst kwam doordat klagers niet akkoord konden gaan met een levering voorafgaand aan 1 juli 2012. Op basis van die feitelijke situatie heeft beklaagde de belangen van klagers niet geschonden door de mogelijkheden van verkoop van de woning van de buren aan de potentiële koper te onderzoeken. De hierop volgende politieke beslissing van de landelijke overheid om de overdrachtsbelasting blijvend op het tarief van 2% te houden, waardoor de koper bereid was zijn voorwaarde van een levering vóór 1 juli 2012 te laten varen, betrof een onverwachte ontwikkeling waarop de individuele betrokken partijen geen invloed hebben kunnen uitoefenen. Voorts staat vast dat klaagster aan beklaagde heeft laten weten zich erop te zullen beraden of de woning nog wel moest worden verkocht. Beklaagde was niet gehouden om, nadat de overheidsregel bekend werd, ondanks deze uitlatingen van klaagster, met klagers contact op te nemen of hen te informeren over de verkoop van de woning van de buurman.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-38 RvT Amsterdam

13-37 RvT Amsterdam

Taxatie. Financieringstaxatie.
Een taxateur (beklaagde) heeft in juni 2007 twee geschakelde panden getaxeerd i.v.m. een financieringsaanvraag. Beklaagde taxeerde de onderhandse verkoopwaarde op EUR 2.520.000,-- en de executiewaarde op EUR 2.265.000,--. In 2011 werd door een andere taxateur i.v.m. herfinanciering opnieuw een taxatie verricht. De hertaxateur stelde de marktwaarde van de panden vast op EUR 1.300.000 en de executiewaarde op EUR 1.170.000,--. Klaagster (een financieringsinstelling) verwijt beklaagde dat zij aan haar taxatierapport onjuiste uitgangspunten ten grondslag heeft gelegd althans bij de opstelling hiervan onjuiste maatstaven heeft gehanteerd.
De Raad overweegt dat ten tijde van de taxatie door beklaagde (2007) sprake was van wezenlijk andere marktomstandigheden dan in 2011. De gemiddelde marktwaarde lag in 2007/2008 beduidend hoger dan in 2011. Daarbij komt dat het hier een incourant en bijzonder object van relatief grote omvang betreft. Dit brengt met zich mee dat een relatief grotere waardedaling heeft plaatsgevonden dan bij meer courante objecten. Voorts zijn bij objecten als de onderhavige vergelijkingsobjecten minder eenvoudig aan te wijzen en betrekt de Raad in zijn overwegingen dat de taxatie in geschil ten behoeve van een herfinancieringsaanvraag was bedoeld en de hertaxateur, zoals die ook heeft toegelicht, defensief te werk is gegaan. De Raad concludeert dat van tuchtrechtelijk laakbaar handelen niet is gebleken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-37 RvT Amsterdam

13-34 RvT Amsterdam

Optie en Bod. Biedingsprocedure
Klagers waren geïnteresseerd in een woning waarvoor meerdere gegadigden waren. Zij verwijten de makelaar van de verkoper dat zij geen eerlijke kans hebben gehad om de woning te verwerven.
De Raad stelt vast dat klagers twee biedingen hebben gedaan welke beide zijn afgewezen. Nadien is de verkoopprocedure omgezet in een inschrijvingsprocedure waarbij alle bestaande gegadigden de mogelijkheid kregen nog een laatste bieding te doen. Klagers bleken niet het hoogste bod te hebben uitgebracht. Door de verkoopprocedure om te zetten in een inschrijvingsprocedure heeft beklaagde voor zijn opdrachtgever het best mogelijke resultaat behaald. De gehanteerde inschrijvingsprocedure draagt geen ongeoorloofd karakter. Beklaagde is ook in zijn communicatie naar klagers hieromtrent duidelijk geweest. Klagers hebben, evenals de andere gegadigden, een eerlijke kans gehad om de woning te verwerven.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-34 RvT Amsterdam

13-18 RvT Amsterdam

Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega.
Klaagster verwijt één van haar leden (beklaagde) dat zij zonder overleg opdrachtgevers van een failliete collega schriftelijk heeft benaderd. Daarbij komt dat de failliete makelaar het voornemen had om een doorstart te maken.
De Raad stelt vast dat beklaagde met haar schrijven zowel Gedragsregel 1 als Gedragsregel 7 van de Erecode heeft overschreden. Het is voor publiek verwarrend als een makelaar rechtstreeks de cliënten van een andere makelaar benadert. Dit klemt in het bijzonder in geval van faillissement. De opdrachtgevers van de failliete makelaar kunnen immers niet op voorhand de status van hun opdracht beoordelen en evenmin in hoeverre hun opdrachtnemer alsnog en op welke termijn een eventuele doorstart weet te bewerkstelligen. Voorts is gebleken dat beklaagde de opdrachtgevers van haar failliete collega buiten de curator om benaderd heeft. Beklaagde heeft hiermee het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnd.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-18 RvT Amsterdam

13-15 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Twee financieringsinstellingen (klager 1 en klager 2) verwijten beklaagde dat hij veel te hoog heeft getaxeerd. Klager 1 maakt het verwijt m.b.t. een in 2003 verrichte woningtaxatie, en klager 2 verwijt beklaagde dat hij in 2002 een andere woning van dezelfde eigenaar onjuist heeft gewaardeerd. Beide klagers werden na de executieveiling van de panden in 2007, met een aanzienlijke restschuld geconfronteerd.
Nu beklaagde heeft aangegeven dat klagers lang hebben gewacht met het indienen van hun klacht ( 2012) beoordeelt de Raad eerst de ontvankelijkheid. Behoudens bijzondere omstandigheden hanteert de Raad in het algemeen een verjaringstermijn van 5 jaren. Nu klagers pas door de executieveilingen in 2007 zijn geconfronteerd met een opbrengst die beduidend lager lag dan de destijds door beklaagde vastgestelde executiewaarden en de Raad dat moment als uitgangspunt neemt voor de aanvang van de verjaringstermijn, worden de klachten van klagers ontvankelijk geacht. De klacht van klager 1 is ongegrond. De taxatie van beklaagde was wellicht aan de hoge kant maar kan niet als onjuist of onzorgvuldig worden aangemerkt. De klacht van klager 2 wordt wel gegrond geacht. Beklaagde stelde de executiewaarde van deze woning vast op EUR 310.000,-- terwijl hij op basis van de toen geldende vierkante meterprijs, niet op een hogere (executie)waarde dan EUR 230.000 had kunnen uitkomen. De door beklaagde aan deze woning toegekende waarde lag ook ruim boven de gemiddelde gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare appartementen in die periode. Nu elke onderbouwing van het verschil tussen dat gemiddelde en de door beklaagde aan de woning toegekende waarde ontbreekt, kan deze taxatie de toets der zorgvuldigheid niet doorstaan.
 
> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-15 RvT Amsterdam

13-17 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Echtscheiding, perikelen bij. Ongepast optreden.
Tussen klager en zijn ex-echtgenote zijn verschillende gerechtelijke procedures gevoerd over de verkoop van de voormalige echtelijke woning. Klager is daarbij veroordeeld om zijn medewerking te verlenen aan de verkoop van de woning door tussenkomst van beklaagde. Vervolgens zijn problemen ontstaan doordat klager zich op het standpunt stelde dat de aanbouw aan de woning tot zijn bedrijfsvermogen behoorde en niet te koop was. Klager verwijt beklaagde ondermeer dat hij van klager heeft geëist eerst de opdracht te tekenen alvorens verder gepraat kon worden. Ook zou beklaagde zich tegenover hem ongepast hebben uitgelaten. De Raad geeft geen oordeel over de vraag of de stelling van klager m.b.t. de aanbouw juist is. Dat is voorbehouden aan de burgerlijke rechter. Vast staat dat klager de kwestie rond de aanbouw bij beklaagde aan de orde heeft gesteld. Beklaagde heeft slechts aangegeven de woning en bedrijfsruimte als één juridisch geheel te zien en heeft op klager druk uitgeoefend om de opdracht te ondertekenen. Pas daarna was hij bereid over “praktische zaken” te spreken. Deze handelwijze is niet correct. Voorts staat vast dat beklaagde, nadat klager een klacht tegen hem had ingediend, aan klager heeft geschreven die klacht niet serieus te nemen. De Raad acht die mededeling niet gepast.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-17 RvT Amsterdam

13-16 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Oppervlakte woning.
Klager heeft in 2006 een woning gekocht. Klager verwijt de makelaar van de verkoper dat hij in de verkoopbrochure heeft vermeld dat de woning een oppervlakte had van 35 m2. Uit documentatie van het Kadaster bleek later dat de oppervlakte slechts 30,4 m2 bedroeg. De Raad overweegt dat in 2006 nog werd gewerkt met verschillende maatvoeringen zoals bruto en netto woonoppervlak. Uitgaande van de thans geldende meetnorm NEN 2580 bedraagt de oppervlakte van de woning 33,6 m2. De Raad acht dit laatste aantal vierkante meters bepalend. In aanmerking genomen dat in 2006 de NEN-normering nog niet gold voor leden van de Vereniging, is het verschil tussen het door beklaagde genoemde aantal vierkante meters en het aantal vierkante meters volgens de NEN 2580-normering niet van dien aard dat gezegd kan worden dat beklaagde misleidende informatie over de oppervlakte van de woning heeft verstrekt.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-16 RvT Amsterdam

13-07 RvT Amsterdam

Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega.
Een verkopend makelaar (klaagster) verwijt de makelaar van een gegadigde (beklaagde) oncollegiaal gedrag. Beklaagde wordt met name verweten dat hij, nadat het eindbod van zijn opdrachtgever was afgewezen en het bod van een derde door de verkoper wel was geaccepteerd, per brief contact met de verkoopster heeft opgenomen.  
De Raad stelt vast dat beklaagde zonder tussenkomst van klaagster, en zonder haar toestemming, de opdrachtgeefster van klaagster heeft benaderd. Hiermee heeft beklaagde in strijd met regel 4 van de Erecode gehandeld. Dit voorschrift is niet uitsluitend van kracht tot het moment waarop een koopovereenkomst tot stand komt. Immers, ook in de fase daarna duurt de belangenbehartiging van de opdrachtgever door de makelaar voort, en zijn derhalve tevens de regels inzake de collegialiteit van toepassing. Beklaagde heeft ook regel 7 van de Erecode overtreden. Hierbij baseert de Raad zich op de in de brief van beklaagde verwoorde twijfel aan het verkoopproces, en meer in het bijzonder dat de opdrachtgeefster van klaagster een uiteindelijk betere verkoopprijs had kunnen bedingen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-07 RvT Amsterdam

13-08 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid.
Beklaagde heeft in opdracht van klaagster in 1992 en in 1996 een taxatie voor klaagster verricht. M.b.t. deze beide taxaties heeft klaagster in resp. 1997 en 2004 een procedure voor de Raad van Toezicht gevoerd. De klacht werd in 2004 door de Raad niet–ontvankelijk geacht i.v.m. de reeds verstreken termijn. Deze beslissing van de Raad werd in 2005 door de Centrale Raad van Toezicht bevestigd. De onderhavige procedure betreft opnieuw de taxaties uit 1992 en 1996. Nu de panden in 2012 zijn geveild i.v.m. beslagen van de gemeente meent klaagster dat er sprake is van bijzondere omstandigheden op grond waarvan de klacht thans wel ontvankelijk zou zijn. 
De Raad is van mening dat genoemde veiling niet een al dan niet zelfstandige aangelegenheid betreft waardoor een in een zeer laat stadium ingediende, thans ten tweede male herhaalde klacht desondanks alsnog ontvankelijk kan worden geacht.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-08 RvT Amsterdam

13-04 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Plaatselijke bekendheid.
Klager is mede-eigenaar van een drietal panden. In het kader van de overname van hypotheek hebben beklaagden de panden, in opdracht van de bank, getaxeerd. Klager verwijt beklaagden dat zij de waarde van de panden veel te laag hebben vastgesteld en onjuiste gegevens in de taxatierapporten hebben vermeld.
Nu beklaagden de stellingen van klager niet dan wel onvoldoende hebben bestreden komt de Raad tot de conclusie dat het bij beklaagden heeft ontbroken aan de benodigde lokale kennis. Zij hebben onvoldoende onderzoek gedaan naar de relevante gegevens van de panden en ervan blijk gegeven over onvoldoende kennis van zaken te beschikken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-04 RvT Amsterdam

13-06 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde.
Klager verwijt beklaagde dat zij stelselmatig te hoog taxeert en dat zij regelmatig de waarde van een object, na kritiek van het NWWI, met meer dan 10% heeft verlaagd. Klager verwijst hierbij naar een tiental taxaties van beklaagde.
Nu beklaagde onbetwist heeft gesteld dat zij de afgelopen jaren circa 1350 taxaties aan het NWWI heeft voorgelegd is het aantal van 10 objecten waarbij beklaagde volgens het NWWI onjuist zou hebben getaxeerd niet representatief te noemen. Dat beklaagde stelselmatig te hoge taxaties heeft uitgebracht is niet komen vast te staan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-06 RvT Amsterdam

13-05 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Boedeltaxatie.
Klaagster en haar ex-echtgenoot hebben in 2007 een echtscheidingsprocedure gevoerd. Beklaagde heeft op verzoek van de rechtbank eind 2007 de onderhandse verkoopwaarde van de voormalige echtelijke woning vastgesteld op EUR 595.000. De woning werd toegewezen aan klaagsters ex-echtgenoot. In 2011 heeft de ex-echtgenoot de woning voor EUR 738.500,-- verkocht. Mede gezien deze verkoopprijs meent klaagster dat beklaagde de woning destijds onredelijk laag heeft gewaardeerd. Rekening houdend met de investeringen die klaagster en haar ex-echtgenoot in de woning hebben gedaan en de prijsontwikkeling van ter plaatse verkochte woningen komt de Raad tot de conclusie dat beklaagde bij haar taxatie niet onzorgvuldig of ondeskundig heeft gehandeld. De door beklaagde getaxeerde waarde lag ruim boven het gemiddelde van de gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in hetzelfde appartementencomplex. De Raad acht het niet onaannemelijk dat bij de in 2011 gerealiseerde verkoopprijs enkele factoren een rol hebben gespeeld die ten tijde van de taxatie van beklaagde nog niet aan de orde waren. Zo is het mogelijk dat de drastische verlaging van de overdrachtsbelasting, het feit dat verkoop d.m.v. een inschrijvingsprocedure plaatsvond en de relatief grote prijsstijging van woningen in de betreffende wijk een rol hebben gespeeld.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-05 RvT Amsterdam

12-42 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onzorgvuldig handelen. Onjuiste opgave servicekosten.
De koper van een woning (klager) verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde) dat hij niet heeft uitgezocht hoeveel appartementsrechten tot het gekochte behoorden. Beklaagde heeft de koper hierdoor onjuist geïnformeerd over de hoogte van de servicekosten. Daarnaast wordt (de directeur van) beklaagde verweten dat hij – ondanks zijn toezegging daartoe – geen contact meer met klager heeft opgenomen. De Raad acht beide onderdelen van de klacht gegrond. Beklaagde had ervan op de hoogte dienen te zijn uit hoeveel appartementsrechten het door hem aangebodene bestond. Beklaagde heeft nagelaten zich van gedegen informatie over het object te voorzien. Hij heeft slordig gehandeld als gevolg waarvan klager onjuist is geïnformeerd. Voorts is komen vast te staan dat (de directeur van) beklaagde zijn toezegging tot een nadere reactie niet gestand heeft gedaan.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-42 RvT Amsterdam

12-43 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Trage toezending taxatierapport. Onjuiste naam in taxatierapport.
Voorafgaande aan hun aankoopbeslissing hebben klagers beklaagde gevraagd de waarde van de woning te bepalen. Vervolgens hebben klagers de woning gekocht en hebben zij beklaagde gevraagd om de woning t.b.v. de financiering te taxeren. Klagers verwijten beklaagde dat hij de woning onjuist heeft gewaardeerd. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat hij het taxatierapport te laat aan klagers heeft doen toekomen en dat niet hijzelf maar een medewerker van zijn kantoor als de opsteller van het taxatierapport genoemd wordt. Dit laatste hing volgens beklaagde samen met het feit dat het hier een zogenoemd NWWI-rapport betrof.
De Raad overweegt dat bij de beoordeling van een taxatie als uitgangspunt heeft te gelden dat de makelaar in beginsel alleen tuchtrechtelijk laakbaar handelt indien bij de taxatie een zodanig oordeel is gegeven dat een redelijk handelend makelaar daartoe niet zou kunnen komen dan wel indien sprake is van een opzettelijk onjuiste taxatie. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Ook verder is van enig tuchtrechtelijk laakbaar handelen van beklaagde in het kader van zijn taxatie niet gebleken. Beklaagde heeft erkend dat zijn handelwijze m.b.t. de toezending van het taxatierapport aan klagers gebrekkig was. Voorts staat vast dat ten onrechte een medewerker van het kantoor en niet beklaagde als de opsteller van het rapport is genoemd. Inmiddels is de toenmalige procedure aangepast. Gelet op de doorgevoerde aanpassingen kan de Raad niet tot de conclusie komen dat beklaagde tuchtrechtelijk een verwijt moet worden gemaakt.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-43 RvT Amsterdam

12-36 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Onvoldoende overleg met opdrachtgever. Onjuiste informatie in verkoopbrochure.
De verkopers van een woning verwijten hun makelaar (beklaagde) dat hij onvoldoende heeft gecommuniceerd en onjuiste maten in de verkoopbrochure heeft vermeld. Daarnaast voelden de verkopers zich overvallen toen de makelaar bij het transport voorstelde om EUR 30.000 in depot te laten staan in afwachting van de resultaten van een bouwkundig onderzoek naar eventuele gebreken aan het dak. In de buurt van de woning was men bekend met dakproblemen en de kopers aarzelden bij de notaris om het transport door te laten gaan.
De Raad overweegt dat niet is gebleken dat de makelaar in zijn communicatie laakbaar is tekortgeschoten. De makelaar mocht ten tijde van het verstrekken van de opdracht (2009) afgaan op de maten zoals die in de bouwbrochure waren vermeld. Dit zou slechts anders zijn indien hij reden had om aan te nemen dat de maten in de brochure niet juist konden zijn in die zin dat deze in relevante mate afweken van de realiteit. Hiervan is echter niets gebleken. Wat betreft de gang van zaken bij de notaris was het voorstel van de makelaar om i.v.m. mogelijke dakproblemen een bedrag in depot te houden, onder de onderhavige omstandigheden alleszins begrijpelijk en reëel. Wel zou de makelaar er goed aan hebben gedaan om de verkopers even apart te informeren over zijn voornemen om dit voorstel te doen, maar van klachtwaardig handelen was geen sprake.

Download uitspraak (pdf)   

Lees meer: 12-36 RvT Amsterdam

12-34 RvT Amsterdam

Collegialiteit. Ongepaste acquisitie. 
De NVM (klaagster) verwijt een makelaarskantoor (beklaagde) oncollegiaal gedrag door een brief rond te sturen met de bedoeling om relaties van collega-makelaars over te halen naar beklaagde over te stappen.
De Raad overweegt dat de brief in opdracht van beklaagde door een daarin gespecialiseerd bedrijf is verzonden naar de bewoners van adressen van eigen huisbezitters in geselecteerde postcodegebieden en straten in de regio. Dat de brief specifiek gericht is geweest op mogelijke opdrachtgevers van collega-makelaars is niet komen vast te staan. Beklaagde heeft aangegeven dat zij de bewering in de brief dat de aan haar onderneming verbonden makelaars veel meer transacties zouden doen dan andere makelaars, heeft gebaseerd op eigen onderzoek. Gelet hierop en gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting kan niet worden vastgesteld dat beklaagde een geldende norm in zake collegialiteit binnen de Vereniging heeft overschreden. 

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2444 CRvT

Lees meer: 12-34 RvT Amsterdam

12-21 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste informatie verkoopbrochure. Taxatie. Onjuiste vermeldingen in taxatierapport. 
De koper van een woning verwijt de makelaar van de verkoper (beklaagde 1) dat hij in de verkoopbrochure diverse onjuistheden heeft vermeld. Daarnaast verwijt de koper de makelaar die de woning i.v.m. de financiering taxeerde (beklaagde 2), dat hij in zijn taxatierapport diverse onjuistheden opgenomen heeft.
De Raad constateert dat in de brochure de ligging van het dakterras onjuist vermeld is. De klacht tegen beklaagde 1 is in zoverre dan ook gegrond. Voor het overige is niet komen vast te staan dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak CRvT, 13-2442 CRvT
> Uitspraak CRvT, 13-2482 CRvT 

Lees meer: 12-21 RvT Amsterdam

12-22 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Opstellen van koopakte.
De verkopers van een woning verwijten hun makelaar dat hij heeft verzuimd om in de koopakte op te nemen dat de C.V.-ketel geleast was en dat een deel van de afkoopsom van de lease door de kopers diende te worden voldaan.
De Raad overweegt dat uit de bij de koopakte behorende stukken valt op te maken dat de ketel geleast was. Uit de koopakte zelf kan evenwel het tegenovergestelde worden afgeleid. Daarbij komt dat in de toelichting op de modelovereenkomst van de Vereniging, welke toelichting eveneens onderdeel uitmaakt van de koopakte, staat vermeld dat in de akte dient te worden opgenomen of sprake is van een cv-ketel die wordt geleast, of niet. Hierdoor is bij de betrokken partijen onduidelijkheid ontstaan. De makelaar had die onduidelijkheid dienen te voorkomen.

Download uitspraak (pdf)   

Lees meer: 12-22 RvT Amsterdam

12-75 RvT Amsterdam

Optie en bod. Bod niet doorgegeven.
De gegadigde voor een woning (klager) verwijt de verkopend makelaar (beklaagde) dat hij heeft geweigerd om zijn bod aan de verkoper door te geven. De woning werd aan een andere gegadigde verkocht.
De Raad stelt vast dat klager en een andere gegadigde op dezelfde dag een bod hebben uitgebracht en dat het bod van de andere gegadigde gunstiger was. Op basis van dat laatstgenoemde gunstigere bod is de woning aan de andere gegadigde verkocht. Dat klager en beklaagde exclusiviteit ten behoeve van klager waren overeengekomen is niet gebleken. Beklaagde was niet “onder bod” en derhalve was beklaagde gerechtigd het bod van de andere gegadigde aan de verkoper voor te leggen. Onder die omstandigheden ligt het in de rede dat het bod van klager niet meer door beklaagde aan de verkoper is voorgelegd en door beklaagde is afgewezen. Ten overvloede overweegt de Raad dat in de Vereniging geen regel van kracht is dat biedingen ten alle tijde door de verkopend makelaar aan zijn opdrachtgever dienen te worden voorgelegd om die vervolgens “uit te onderhandelen”.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-75 RvT Amsterdam

12-13 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Ontbreken vergelijkingsobjecten. Ontvankelijkheid.
In verband met hun echtscheiding hebben zowel klager als zijn ex-echtgenote een makelaar opdracht gegeven de voormalige echtelijke woning te taxeren. Klager verwijt de makelaar van zijn ex-echtgenote (beklaagde) dat hij de woning te laag heeft gewaardeerd. Beklaagde heeft bij zijn verweer ondermeer aangegeven dat klager naar zijn oordeel niet ontvankelijk is in zijn klacht omdat klager niet zijn opdrachtgever is.
De Raad overweegt dat de klacht betrekking heeft op de taxatie van de woning waarvan klager mede-eigenaar is. Op grond hiervan moet klager als belanghebbende worden gezien. Klager is derhalve in zijn klacht ontvankelijk. De Raad kan niet tot de conclusie komen dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn oordeel heeft kunnen komen. Het feit dat beklaagde in zijn taxatierapport niet direct de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten heeft vermeld, kan daarin geen verandering brengen. Een verplichting om de gehanteerde vergelijkingsobjecten in het taxatierapport expliciet op te nemen, geldt immers niet.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-13 RvT Amsterdam

12-12 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Vergelijkingsobjecten.
In het kader van mogelijke aankoop door de gemeente, heeft beklaagde, in opdracht van de gemeente, de woning van klagers getaxeerd. Klagers verwijten beklaagde dat hij hun woning veel te laag heeft gewaardeerd.
De Raad stelt allereerst vast dat klagers belang hadden bij hun klacht en derhalve in hun klacht ontvankelijk zijn. Vervolgens wordt geconcludeerd dat beklaagde zijn taxatie niet met de nodige zorgvuldigheid tot stand heeft gebracht. Beklaagde heeft niet kunnen aangeven hoeveel en welke vergelijkingsobjecten hij bij zijn taxatie betrokken heeft. Voorts is komen vast te staan dat het souterrain groter was dan door beklaagde in zijn rapport is aangegeven.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 12-12 RvT Amsterdam

11-91 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Onjuiste info in verkoopbrochure. Woonoppervlakte. Bestemming onroerende zaak.
Klagers hebben een woning gekocht waarbij beklaagde optrad voor de verkoper. In de koopovereenkomst werd als ontbindende voorwaarde opgenomen dat het hele appartement een woonbestemming zou krijgen. Klagers hebben uiteindelijk met een beroep op deze ontbindende voorwaarde de koopovereenkomst ontbonden. Klagers verwijten beklaagde dat hij in de verkoopbrochure heeft aangegeven dat de woning een woonoppervlakte van 240 m2 had, terwijl dat bij latere meting 185m2 bleek te zijn. Voorts wordt beklaagde verweten dat in de verkoopbrochure stond dat het om een “woning” ging terwijl beklaagde wist dat het grootste deel van het door hem aangegeven woonoppervlak een bedrijfsbestemming had. Tenslotte wordt beklaagde verweten dat hij, toen hij het appartement opnieuw te koop aanbood, gebruik heeft gemaakt van de tekeningen die voor klagers waren gemaakt en die voor hen persoonlijke aspecten bevatten. De Raad stelt vast dat beklaagde een verkeerde voorstelling van zaken heeft gegeven over de afmeting van het woonoppervlak. Het aanbieden van een appartement met de aanduiding “woning” terwijl dit appartement (nog) geen woonbestemming heeft is op zichzelf niet onjuist. Er dient dan echter in de aanbieding wel uitdrukkelijk van dit laatste melding te worden gemaakt. Beklaagde had aan de tekst dienen toe te voegen dat er voor de omzetting van de bedrijfsruimte naar woonruimte nog een procedure bij de gemeente diende te worden gevoerd. Wat betreft het gebruik van de tekeningen verdient het handelen van beklaagde geen schoonheidsprijs maar dit wordt niet tuchtrechtelijk laakbaar geacht. Hierbij wordt in aanmerking genomen dat beklaagde de tekeningen, na de opmerkingen van klagers, onmiddellijk heeft verwijderd.

Download uitspraak(pdf)   

Lees meer: 11-91 RvT Amsterdam

11-93 RvT Amsterdam

Eigen belang/handel. Makelaar koopt via partner/echtgenoot.
Twee makelaars (klagers) hebben beklaagde, ook makelaar, een zogenaamde beleggersaanbieding gezonden inzake een aantal panden. Klagers hebben daarbij aangegeven dat zij als bemiddelaars wensten op te treden voor potentiële kopers van het onroerend goed. Beklaagde meldde zich daarop met een gegadigde bij klagers maar de panden zijn uiteindelijk buiten klagers om verkocht aan een belegger en de echtgenote van beklaagde. Klagers verwijten beklaagde dat hij hen bewust heeft gepasseerd en rechtstreeks met de eigenaar/verkoper contact heeft opgenomen. Voorts wordt beklaagde verweten dat hij zijn eigen belang heeft gediend door het object zelf te kopen, althans zijn echtgenote dat te laten doen.  
Dat beklaagde of zijn opdrachtgever het aanbod van klagers tot aankoopbemiddeling hebben aanvaard, is niet komen vast te staan.Voorts is niet komen vast te staan dat beklaagde klagers zou hebben gepasseerd om zodoende zich rechtstreeks in verbinding met de eigenaar/verkoper van het object te stellen. Evenmin kan de Raad de conclusie trekken dat beklaagde onduidelijkheid heeft laten bestaan over zijn positie.Onweersproken is dat de aankoop van het onroerend goed een belegging betreft. Daarnaast betreft het hier een belegging van de echtgenote van beklaagde, niet van beklaagde zelf. De Raad heeft geen aanwijzigen dat beklaagde heeft gehandeld in onroerend goed. Evenmin heeft de Raad kunnen vaststellen dat beklaagde in onvoldoende mate heeft voorkomen in een verstrengeling van belangen betrokken te zijn geraakt. Het feit dat hij namens zijn echtgenote de akte van de koopovereenkomst heeft ondertekend, maakt dit, wat daarvan verder ook zij, niet anders.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-93 RvT Amsterdam

11-92 RvT Amsterdam

Taxatie zonder inspectie.
De verkoper van een woning (klager) verwijt de makelaar die de woning i.v.m. de financiering van de koper taxeerde, dat hij een onjuiste taxatie heeft verricht. Klager voert hierbij aan dat beklaagde de taxatie door een medewerker heeft laten uitvoeren en de woning zelf niet van binnen gezien heeft.
De Raad overweegt dat uit artikel 1 van de Eecode als zorgvuldigheidseis voortvloeit dat in beginsel de makelaar in persoon een te taxeren object in ogenschouw dient te nemen, derhalve ook de binnenzijde daarvan. Die handelwijze kan uitzondering lijden in het geval het desbetreffende object reeds in voldoende mate bij de makelaar bekend is. Hierbij denkt de Raad als voorbeeld aan het geval waarin het te taxeren object als onderdeel van serie-nieuwbouw de makelaar reeds bekend is uit eerdere, recente werkzaamheden met betrekking tot vergelijkbare objecten. In het onderhavige geval was daarvan geen sprake.
Beklaagde heeft zijn taxatierapport niet met die mate van zorgvuldigheid opgesteld die van hem moet worden verlangd.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-92 RvT Amsterdam

11-90 RvT Amsterdam

Beheer
Klaagster heeft van april 1992 tot april 2008 een woning gehuurd. Zij verwijt de makelaar die van februari 2006 tot april 2008 het beheer m.b.t. de woning gevoerd heeft, dat hij op verschillende punten tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld. Zo zou de makelaar ten onrechte servicekosten in rekening hebben gebracht over een periode waarin de woning van de C.V. was afgesloten, zou de makelaar hebben nagelaten om tussenmeters te plaatsen waardoor te hoge energiekosten werden berekend en zou de makelaar valsheid in geschrifte hebben gepleegd.
De Raad acht klaagster, ondanks het tijdsverloop, ontvankelijk in haar klacht. Dat beklaagde door het tijdsverloop in zijn verdediging is geschaad is niet gebleken. De Raad verklaart de klacht vervolgens ongegrond. Niet is komen vast te staan dat de makelaar tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-90 RvT Amsterdam

11-63 RvT Amsterdam

Opstellen van koopakte. Ontbindende voorwaarde. Ongepast optreden. 
Klager heeft een woning gekocht die beklaagde in verkoop had. Vervolgens bleek klager ook nog in een andere woning geïnteresseerd te zijn en klager heeft beklaagde gevraagd om hem bij de aankoop van deze tweede woning bij te staan. Uiteindelijk zijn beide transacties niet doorgegaan. Klager kreeg de financiering van de eerste aankoop niet rond en zag uiteindelijk af van de aankoop van het tweede huis. Klager verwijt beklaagde dat zij zonder overleg het financieringsvoorbehoud in het koopcontract betreffende de eerste woning heeft doorgehaald terwijl zij had moeten constateren dat klager ten tijde van de aankoop geestesziek was. Daarnaast wordt beklaagde verweten dat zij zich als aankopend makelaar voor de tweede woning heeft opgeworpen terwijl zij toen al wist dat klager niet eens de eerste woning kon betalen. De Raad overweegt dat het voor beklaagde, ten tijde van haar contacten met klager, niet kenbaar is geweest dat klager leed aan de door hem gestelde geestesziekte. De stelling van klager dat beklaagde zonder overleg en zonder zijn instemming het financieringsvoorbehoud heeft doorgehaald, is niet komen vast te staan. Evenmin is komen vast te staan dat beklaagde tijdens haar werkzaamheden voor klager al wist dat klager de aankoop van het tweede pand en zelfs ook de aankoop van de eerste woning niet zou kunnen financieren.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-63 RvT Amsterdam

11-57 RvT Amsterdam

Ontvankelijkheid. Onvoldoende belangenbehartiging. Ouderdomsclausule.
Klaagster heeft in 2005 haar woning verkocht. Na de verkoop is er tussen de koopster en klaagster een civielrechtelijke procedure gevoerd i.v.m. door de koopster geconstateerde gebreken. Klaagster verwijt haar makelaar thans, na afloop van die procedure, dat hij ten tijde van de verkoop zowel voor haar als voor de koopster is opgetreden. Daarnaast verwijt zij haar makelaar ook dat hij tijdens de procedure geen contact met haar heeft opgenomen en dat hij heeft nagelaten om in de koopovereenkomst een ouderdomsclausule op te nemen. De makelaar (beklaagde) heeft ondermeer aangevoerd dat klaagster te laat is met haar klacht. Klaagster heeft beklaagde bij brief van 24.11.2006 aansprakelijk gesteld en de onderhavige klacht is pas op 18.03.2011 ingediend.
De Raad acht klaagster, ondanks het tijdsverloop, ontvankelijk in haar klacht. Gelet op de inhoud van de brief van 24.11.2006 moest beklaagde er rekening mee houden dat klaagster hem op enig moment alsnog aansprakelijk hield. Voorts is niet gebleken dat beklaagde door het tijdsverloop in zijn verdediging is geschaad. Dat beklaagde zowel voor klaagster als voor de koopster is opgetreden, is niet komen vast te staan. Ook de overige klachten worden niet gegrond geacht. Toen de koopster een civielrechtelijke procedure startte kon de makelaar niet anders dan klaagster adviseren een advocaat in de arm te nemen. Beklaagde heeft dit ook gedaan en heeft klaagster gewezen op daartoe gespecialiseerde advocaten. Voor het opnemen van een ouderdomsclausule was in dit geval geen aanleiding.

Download uitspraak (pdf) 

Lees meer: 11-57 RvT Amsterdam

11-58 RvT Amsterdam

Optie en bod. Onderhandelen met meerdere gegadigden.
Klager was geïnteresseerd in een woning. Hij verwijt de verkopend makelaar dat het appartement aan een derde is verkocht terwijl klager het eindbod van de verkoper reeds had aanvaard danwel de onderhandelingen met hem nog niet waren afgerond. Daarnaast verwijt klager zijn eigen makelaar dat hij onvoldoende heeft gedaan om de koopovereenkomst met klager af te dwingen.
De Raad stelt vast dat geen schriftelijke koopovereenkomst tot stand is gekomen. Evenmin is komen vast te staan dat tussen klager en de verkoper mondeling overeenstemming is bereikt. De verkoper heeft weliswaar op 7 januari 2011 aan klager een eindbod gedaan maar dit eindbod werd ingetrokken door de mededeling van de verkopend makelaar aan de makelaar van klager dat de verkoper een substantieel hoger bod van een derde had ontvangen. Dat beklaagden hierop vervolgens hun handelwijze hebben afgestemd kan hen niet worden verweten. Dat de makelaar van klager heeft verzuimd om klager er op te wijzen dat hij omgaand een hoger bod zou kunnen doen is niet komen vast te staan.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-58 RvT Amsterdam

11-56 RvT Amsterdam

Informatie aan niet-opdrachtgever. Recht van erfpacht gesplitst van bloot eigendom.
Klagers waren geïnteresseerd in een appartement. Uiteindelijk is de aankoop niet doorgegaan omdat klagers er achter kwamen dat er sprake was van een bijzondere situatie. De ontwikkelaars van het appartementencomplex hadden de bloot eigendom van de grond en de daarop gebouwde appartementen gesplitst met als resultaat dat de bloot eigendom bij de ontwikkelaars bleef en t.b.v. de appartementen een erfpachtsrecht in het leven werd geroepen. Klagers menen dat de onderhavige constructie niet deugt en verwijten de verkopend makelaars (beklaagden) dat zij hen onvoldoende hebben geïnformeerd.
De Raad kan niet tot de conclusie komen dat de onderhavige constructie niet zou “deugen”, en derhalve evenmin dat beklaagden hieraan geen medewerking hadden mogen verlenen. De beschrijving van het appartement op Funda had wat betreft het punt van de eigendom wel beter gemoeten. Van de gemiddelde verkoper kan niet worden verwacht dat de vermelding “voormalig particulier erfpacht” betekent dat niet zonder meer sprake is van “volle eigendom”, maar van de hiervoor genoemde constructie. Vast staat echter, dat in het eerste contact tussen beklaagden en de makelaar van klagers, mededeling is gedaan van de onderhavige, in Amsterdam bedachte en aldaar niet voor het eerst toegepaste constructie, en dat daarbij is meegedeeld dat daarover meer informatie kan worden gegeven door de notaris, met wie vervolgens door klagers uitvoerig is gecorrespondeerd. Naar het oordeel van de Raad kan onder deze omstandigheden niet worden gezegd dat beklaagden tuchtrechtelijk laakbaar hebben gehandeld.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-56 RvT Amsterdam

11-28 RvT Amsterdam

Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Bouwkundige toestand getaxeerd object.
In verband met het faillissement van klager heeft beklaagde van de curator opdracht ontvangen de woning van klager te taxeren. Klager verwijt beklaagde de woning te hoog te hebben gewaardeerd. Het rapport van beklaagde zou diverse onjuistheden bevatten en beklaagde zou de bouwkundige en onderhoudstoestand veel te positief hebben beoordeeld. Klager wijst ter ondersteuning van zijn standpunt op de waardering van drie andere makelaars die de woning op klagers verzoek ook hebben geïnspecteerd.
De Raad overweegt dat bij de beoordeling van de staat van onderhoud altijd sprake is van een momentopname. In dit geval is er een niet te verwaarlozen tijdsverloop tussen het rapport van beklaagde en de overige rapporten. Daarnaast is de beoordeling van de onderhoudssituatie in de laatstgenoemde rapporten dusdanig algemeen gesteld dat in onvoldoende mate kan worden vastgesteld dat het rapport van beklaagde op dit punt ondeugdelijk is. Wel staat vast dat beklaagde ten onrechte in zijn rapport heeft vermeld dat zijn taxatie ten doel had om inzicht te krijgen in de waarde van de woning t.b.v. de beoordeling van een hypotheekaanvraag. De tegenwerping van beklaagde dat e.e.a. voortvloeit uit het feit dat een standaard formulier werd gebruikt, kan op grond van de zorgvuldigheid niet als verweer worden aanvaard. Gelet op de aard en het gewicht van dit onderdeel van de klacht, kan beklaagde op dit punt echter geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt. Nu ook verder niet is gebleken dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen, wordt de klacht ongegrond verklaard.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-28 RvT Amsterdam

11-34 RvT Amsterdam

Belangenbehartiging opdrachtgever. Ontbreken schriftelijke opdracht. Intrekking opdracht. Belangenverstrengeling
Klaagster heeft een huurovereenkomst m.b.t. een kantoorruimte gesloten. Zij meent haar makelaar (beklaagde) geen courtage verschuldigd te zijn. Klaagster voert hierbij aan dat zij een opdracht tot dienstverlening bij aankoop heeft verstrekt, niet voor huur. Voorts zou beklaagde de opdracht zelf hebben neergelegd en zou de huurovereenkomst meer ondanks dan dankzij beklaagde tot stand zijn gekomen. Tenslotte wijst klaagster er op dat beklaagde in het verleden aan het kantoor van de makelaar van de verhuurder verbonden is geweest en stelt zij dat er sprake was van belangenverstrengeling.
De Raad concludeert dat in ieder geval op enig moment een opdracht tot stand is gekomen die mede gericht was op de totstandkoming van een huurovereenkomst. Het feit dat niet schriftelijk is vastgelegd dat beklaagde voor zijn werkzaamheden courtage in rekening kon brengen betekent niet dat geen opdracht tot stand gekomen is. Dat beklaagde de opdracht eenzijdig heeft beëindigd is niet gebleken. Nu door beklaagde in het kader van zijn opdracht werkzaamheden zijn verricht kan beklaagde er geen tuchtrechtelijk verwijt van worden gemaakt dat hij courtage in rekening heeft gebracht. De hoogte van de factuur komt de Raad niet onredelijk voor en ook verder zijn er geen aanwijzingen dat de factuur in strijd is met de regels van de Vereniging. Dat beklaagde de voorgeschiedenis van zijn bedrijf aan klaagster heeft uiteengezet is niet, dan wel onvoldoende bestreden. Van belangenverstrengeling is niet gebleken.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 11-34 RvT Amsterdam