NVM Tuchtrechtspraak

16-2617 CRvT

Taxatie.
Kleine slordigheden in taxatierapport. Informatie over taxatie aan financier verstrekt nadat taxatie was ingetrokken. Wegens bijzondere omstandigheden geen straf bij gegronde klacht

Klager beklaagt zich over een taxatierapport dat beklaagde in zijn opdracht opstelde. Hij zegt dat daar diverse fouten in staan. De Centrale Raad constateert dat ten onrechte niet het doel van de taxatie is vermeld en dat er een rekenfout met betrekking tot de inhoud van de woning is opgenomen.  Dat de makelaar nadat de taxatie was teruggetrokken en de relatie tussen makelaar en klager ernstig was verstoord informatie over de taxatie aan de financier van klager gaf, acht de Centrale Raad onjuist.
Het college acht termen aanwezig om van bijzondere omstandigheden te spreken waardoor ondanks de (gedeeltelijke) gegrondheid van de klacht geen straf wordt opgelegd.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT West, 16-11 RvT West



De Centrale  Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:


de heer drs. E. R., wonende te W,
appellant/klager in eerste aanleg,


tegen


B S MAKELAARS, lid van de NVM, kantoorhoudende te W,
geïntimeerde/beklaagde in eerste aanleg.


1.         Verloop van de procedure
1.1       Bij e-mail van 19 januari 2016, nader aangevuld bij e-mail van 22 februari 2016, heeft klager een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht West. In de beslissing van 15 april 2016, verzonden op 15 april 2016, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde (hierna: het Makelaarskantoor) ingediende klacht ongegrond verklaard. Klager is bij brief van 17 april 2016, ontvangen op 19 april 2016, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2       In zijn brief van 24 mei 2016 heeft klager de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3       Het makelaarskantoor heeft in haar brief van 21 juni 2016 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4       De Centrale Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5       Ter zitting van 13 oktober 2016 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;

-      klager  in persoon;

-      namens het makelaarskantoor: mevrouw M.B., vergezeld van mr. D.J. Bergkotte.

Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Voorts is ter zitting door het Makelaarskantoor een afschrift van het door haar opgestelde taxatierapport overgelegd.


2.         De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
2.1       Het makelaarskantoor heeft medio november 2015 de opdracht gekregen om in het kader van een mogelijke (extra) financiering de woning van klager aan de K-laan 41 te W (hierna: de woning) te taxeren.
2.2       De taxatie is uitgevoerd door mevrouw M.B. (hierna: de makelaar), als makelaar verbonden aan het makelaarskantoor.
2.3       Het taxatierapport is op 4 december 2015 bij het NWWI geregistreerd. Het NWWI heeft de taxatie gevalideerd.
2.4       Nadat klager kennis had genomen van het geregistreerde taxatierapport heeft hij zich bij e-mail van 5 december 2015 beklaagd bij het makelaarskantoor over de inhoud van het taxatierapport. Klager heeft bij het taxatierapport 10 genummerde kanttekeningen geplaatst en is onder meer van mening dat het rapport twee rekenfouten bevat en dat de door de makelaar getaxeerde waarde van de woning te laag is.
2.5       De makelaar heeft het taxatierapport vervolgens op basis van een aantal opmerkingen van klager aangepast, waarbij de taxatiewaarde ongewijzigd bleef. In haar e-mail van 18 december 2015 heeft de makelaar aangegeven dat zij contact heeft opgenomen met het NWWI en dat het rapport was ‘ontkoppeld’. Voordat zij het nieuwe, aangepaste rapport zou indienen, wenste zij de nota voor de taxatie betaald te zien. Klager heeft daarop laten weten dat sprake was van ernstige wanprestatie van de makelaar zodat de nota niet zou worden betaald.
2.6       Het makelaarskantoor heeft daarop de taxatieopdracht teruggegeven, de nota gecrediteerd en aangegeven dat de taxatiewaarde niet was veranderd.
2.7       Klager heeft het ongecorrigeerde taxatierapport op enig moment aan zijn financier R verstrekt. R heeft naar aanleiding daarvan telefonisch contact opgenomen met het makelaarskantoor en gevraagd om enige toelichting op de taxatie. De makelaar heeft aan R meegedeeld dat zij de executiewaarde van de woning schat op € 2.500.000,-.


3.         De klacht, de beslissing van de Raad van Toezicht en het hoger beroep van klager
3.1       De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2       Klager verwijt het makelaarskantoor dat jegens hem tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld door:
a.     op onzorgvuldige wijze de woning te taxeren en na te laten om het betreffende taxatierapport te corrigeren;
b.     zonder toestemming van klager aan de (beoogd) financier van klager informatie over de taxatie te verstrekken, nadat het makelaarskantoor de taxatieopdracht had teruggegeven.
3.3       De Raad van Toezicht heeft de klacht ongegrond verklaard.
3.4       Klager heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
3.5       De Raad van Toezicht heeft ten onrechte geoordeeld dat de door de makelaar gemaakte rekenfouten niet tot een onjuiste taxatie hebben geleid. Volgens klager had de makelaar de door hem gesignaleerde fouten in het taxatierapport dienen aan te passen en had zij tevens dienen te komen tot een hogere taxatiewaarde.
3.6       Ook heeft de Raad van Toezicht ten onrechte geoordeeld dat de makelaar niet laakbaar heeft gehandeld door antwoord te geven op de vragen van de financier van klager. Ten eerste had zij de opdracht van klager op dat moment al teruggegeven en had zij derhalve de vragen niet mogen beantwoorden. Ten tweede heeft de makelaar een te lage executiewaarde genoemd, waardoor de gevraagde financiering is afgewezen, met alle schadelijke gevolgen van dien, aldus steeds klager.

4.         Het verweer
4.1       Het makelaarskantoor heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2       Terecht heeft de Raad van Toezicht geconcludeerd dat de twee rekenfouten in het rapport geen tuchtrechtelijk verwijtbaar feit opleveren, temeer omdat die fouten niet tot een lagere taxatiewaarde hebben geleid en de makelaar zich tevens bereid heeft getoond die fouten te herstellen. De door klager opgesomde nalatigheden met betrekking tot de door hem vermelde ruimtes en kenmerken van de woning leveren evenmin tuchtrechtelijk laakbaar handelen op; de makelaar heeft in redelijkheid tot haar taxatierapport kunnen komen.
4.3       Door antwoord te geven op de vragen van de financier en deze van aanvullende informatie te voorzien naar aanleiding van het door haar opgestelde taxatierapport, dat klager zelf aan de financier ter hand had gesteld, dacht de makelaar klager ter wille te zijn. De Raad van Toezicht heeft dan ook terecht geoordeeld dat de Makelaar daarmee juist heeft gehandeld, aldus steeds het makelaarskantoor.

5.         Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1       Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.     
5.2       Klachtonderdeel a houdt in dat het Makelaarskantoor op onzorgvuldige wijze de Woning heeft getaxeerd en heeft nagelaten om het rapport te corrigeren. De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop, zoals hij herhaaldelijk in eerdere uitspraken heeft overwogen, dat bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht (CRvT, 8 juni 2015, 15-2535). Voorts geldt dat de gedragingen van de makelaar met betrekking tot de uitvoering van een taxatieopdracht worden getoetst aan Regel 1 van de Erecode waaraan de makelaar gebonden is. Dit artikel luidt, voor zover hier aan de orde:

“Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.”

Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van het rapport, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, dat de makelaar afgeeft, hoge eisen mogen worden gesteld.
5.3       Klager heeft in zijn e-mail van 5 december 2015 aan het makelaarskantoor puntsgewijs gesteld op welke onderdelen het door de makelaar opgestelde taxatierapport ondeugdelijk zou zijn. De Centrale Raad van Toezicht zal de klachten van klager met betrekking tot het rapport in diezelfde volgorde beoordelen:  

1.       De makelaar vermeldt volgens klager ten onrechte onder C sub a van het taxatierapport dat het doel van de taxatie niet het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van het verkrijgen van (hypothecaire) financiering was. Dit was volgens klager wel het doel, hetgeen klager ook ten kantore van de makelaar aan haar zou hebben gemeld, alleen de betreffende bank was op dat moment nog niet bekend. Ter zitting heeft het makelaarskantoor dit niet betwist. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat het niet vermelden van dit doel in het taxatierapport onjuist is.
2.       Het rapport vermeldt onder E sub 3 volgens klager ten onrechte dat de makelaar de taxatie zou hebben verricht overeenkomstig het “Normblad Taxatierapport financiering woonruimte januari 2013’, nu de makelaar fouten heeft gemaakt bij het opstellen van het rapport. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de enkele constatering dat het taxatierapport fouten bevat, nog niet meebrengt dat de makelaar niet heeft getaxeerd conform de geldende normen. Deze vermelding als zodanig maakt dan ook niet dat sprake is van een fout in het taxatierapport.
3.       Onder H i a, H i b en H f a tot en met e van het taxatierapport beklaagt klager zich erover dat de makelaar bepaalde ruimtes in de woning niet heeft genoemd of juist te beknopt heeft weergegeven. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat het een makelaar vrijstaat om in een taxatierapport  - anders dan in een verkoopbrochure -  een verkorte weergave op te nemen van de bijzonderheden van een woning. De door klager genoemde ruimtes kunnen op zichzelf juist zijn, maar dat maakt niet dat de makelaar verplicht was om deze toevoegingen in het taxatierapport te noemen. Op deze punten is derhalve geen sprake van fouten in het taxatierapport.
6.      Onder punt H i h van het taxatierapport wordt een indicatie gegeven van de bruto inhoud van het object. Klager heeft de makelaar verzocht om een gespecificeerde opgave van de totstandkoming van het aantal m2 en m3. Ter zitting heeft klager erkend dat hij op dit punt niet klaagt over de inhoud van het rapport, maar dat hij alleen vroeg naar de onderbouwing. Nu geen sprake is van een klacht, zal de Centrale Raad van Toezicht aan dit onderdeel voorbijgaan. Dat geldt ook voor de vraag van klager onder punt 7 naar de termen ‘modelwaarde’ en ‘betrouwbaarheidspercentage’. De Centrale Raad van Toezicht weegt hierin mee dat niet gesteld of gebleken is dat deze oppervlakte en inhoud gegevens onjuist zijn.
8.      Volgens klager vermeldt de makelaar twee relevante woningen niet als referentieobject, terwijl zij wel verkopen in de buurt opvoert die tot 4 jaar geleden hebben plaatsgevonden. De makelaar heeft aangevoerd dat zij één van de woningen die klager noemt niet geschikt vond als referentiepand, omdat de betreffende woning voor een veel lager bedrag is verkocht. De andere woning die klager noemt was haar niet bekend. Daarnaast heeft zij aangevoerd dat de door haar genoemde referentiepanden naar haar mening wel vergelijkbaar waren met de woning. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de makelaar, door voldoende referentiepanden te noemen en gemotiveerd te onderbouwen waarom zij die woningen heeft genoemd, de zorgvuldigheid heeft betracht die van haar mocht worden verwacht, zodat ook dit punt geen fout oplevert in het taxatierapport.
9.      Klager meent dat de makelaar in het taxatierapport onder N twee rekenfouten heeft gemaakt. Ten eerste levert de hoeveel grond van 3763 m2 x € 700,- een waarde op van € 2.634.000,- in plaats van het vermelde bedrag ad € 2.600.000,-. Ten tweede is sprake van een opstal van 2215 m3 maal € 700,-, hetgeen tot een waarde van € 1.550.000,- moet leiden in plaats van het vermelde bedrag ad € 1.400.000,-. Volgens de makelaar is het door haar gekozen bedrag van € 700,- per m2 een reële waarde. De uitkomst van de door haar gemaakte berekening met betrekking tot de waarde van de grond heeft zij afgerond op € 2.600.000,-. Zij erkent dat de tweede rekensom niet juist is geweest, maar dat de waarde van € 1.400.000,- een reële waarde is. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat het de makelaar in het kader van de taxatie vrijstond het bedrag ad
€ 2.634.000,- af te ronden naar € 2.600.000,-. Er is daarmee geen sprake van een fout in het taxatierapport. Dat geldt echter niet voor de waarde van de opstal. Indien de makelaar van mening was dat de opstal geen hogere waarde vertegenwoordigde dan € 1.400.000,-, welk standpunt zij inneemt, dan heeft zij een onjuiste prijs per m3 genoemd. Met klager is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat het taxatierapport op dit punt niet juist is geweest.

10.   Onder N van het taxatierapport vermeldt de makelaar een aftrek van € 500.000,- voor modernisering en vervanging. Volgens klager is dat niet juist, nu het object in perfecte staat verkeert. Daarnaast had de makelaar volgens klager die aftrek moeten onderbouwen. De makelaar heeft ter zitting aangevoerd dat het gaat om de kosten die een koper zal moeten maken om het pand te moderniseren naar de wensen van de huidige tijd. Het bedrag is weliswaar hoog, maar het aantal m2 van de woning rechtvaardigt dat bedrag. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat, gelet op de grootte van de Woning en het segment waarin deze woning wordt aangeboden, een aftrek van € 500.000,- hem niet onredelijk voorkomt, zodat niet kan worden geoordeeld dat de Makelaar op dit punt een fout heeft gemaakt.
5.4          Uit het hiervoor gaande volgt dat het taxatierapport, zoals dat door de makelaar is opgesteld, twee fouten bevat: de vermelding dat het taxatierapport niet was bestemd ter verkrijging van financiering en de prijs per m³ voor de bepaling van de waarde van de opstallen.  

De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat deze fouten in het taxatierapport op zichzelf genomen er niet toe leiden dat de waarde van de woning door het makelaarskantoor onjuist is getaxeerd. Het enkele feit dat de woning inmiddels voor een hoger bedrag dan de destijds door het makelaarskantoor getaxeerde waarde te koop wordt aangeboden, maakt nog niet dat de door het makelaarskantoor afgegeven waarde onjuist is geweest. Voor het overige heeft klager geen stukken overgelegd, zoals andere taxatierapporten uit of omstreeks 2015 waaruit kan worden afgeleid dat het makelaarskantoor geen reële waarde voor de woning heeft getaxeerd. De Centrale Raad van Toezicht is dan ook van oordeel dat het taxatierapport weliswaar enige slordigheden bevat, maar dat het makelaarskantoor in redelijkheid tot haar waardebepaling heeft kunnen komen.

Klager is tevens van mening dat de makelaar het taxatierapport had moeten aanpassen. Uit de e-mail van 18 december 2015 volgt dat de makelaar zich bereid heeft getoond om de opmerkingen van klager in het rapport te verwerken en haar fouten te verbeteren. De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat gaande dit proces de verhoudingen tussen klager en het makelaarskantoor verstoord zijn geraakt, waaraan klager met de door hem gebruikte bewoordingen in zijn emailberichten ook in niet onbelangrijke mate heeft bijgedragen. In dit licht mocht het makelaarskantoor van klager verlangen haar nota te voldoen, waarna zij het reeds door haar gewijzigde rapport ter validatie zou indienen. Klager was daartoe niet bereid. De opstelling van klager heeft het makelaarskantoor doen besluiten de opdracht terug te geven en het aangepaste taxatierapport niet in te dienen bij het NWWI.

Gelet op de vertrouwenskwestie die tussen partijen was ontstaan, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat het makelaarskantoor niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld door de taxatieopdracht terug te geven en het taxatierapport niet in aangepaste vorm naar het NWWI te versturen.

Klachtonderdeel a is dan ook ongegrond.

5.5          Klachtonderdeel b houdt in dat de makelaar zonder toestemming van klager informatie over de woning heeft verstrekt aan de financier van klager. De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt. Op het moment dat de financier van klager de makelaar benaderde met een aantal aanvullende vragen over het taxatierapport, had het makelaarskantoor de opdracht van klager reeds beëindigd. Er was, zoals hiervoor onder r.o. 5.4 is overwogen, sprake van een vertrouwensbreuk tussen klager en het makelaarskantoor. De makelaar was ervan op de hoogte dat klager het niet eens was met de door haar getaxeerde marktwaarde. Het door de makelaar opgestelde taxatierapport is, nadat het eerst bij het NWWI was ingediend, door haar ingetrokken. In een dergelijke situatie dient een makelaar, wanneer door een derde nadere informatie omtrent een taxatierapport wordt opgevraagd, zich terughoudend op te stellen. De makelaar heeft echter een niet in het taxatierapport opgenomen executiewaarde afgegeven voor de woning, waarmee door de financier is gerekend, terwijl op dat moment de relatie met klager al was beëindigd en de makelaar ook niet kon overzien wat de gevolgen zouden zijn van het geven van die taxatiewaarde. Klachtonderdeel b is dan ook gegrond.


6              Slotsom
6.1          Zoals hiervoor is overwogen wordt klachtonderdeel a ongegrond verklaard en klachtonderdeel b gegrond. De beslissing van de Raad van Toezicht kan derhalve niet in stand blijven en zal worden vernietigd.
6.2          Met betrekking tot de op te leggen straf overweegt de Centrale Raad van Toezicht als volgt. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat uit artikel 31 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM volgt dat bij gegrondbevinding van een klacht een straf wordt opgelegd. Slechts in uitzonderlijke omstandigheden kan het opleggen van0 een straf achterwege blijven. Die bijzondere omstandigheden doen zich in dit geval voor. Zoals de makelaar heeft aangevoerd en klager niet heeft betwist, heeft zij klager uitsluitend ter wille willen zijn door de gevraagde informatie aan de financier te verstrekken. Daar komt bij dat niet vast is komen te staan dat de door de makelaar afgegeven executiewaarde onjuist was. Klager heeft zijn standpunt dat hij schade heeft geleden als gevolg van de door de makelaar genoemde executiewaarde ook niet nader onderbouwd. Voorts is niet eerder aan het makelaarskantoor een tuchtrechtelijke maatregel opgelegd. Onder deze omstandigheden is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat, hoewel klachtonderdeel b gegrond is verklaard, dient te worden afgezien van het opleggen van een tuchtrechtelijke straf. Wel zal het makelaarskantoor worden belast met de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van het hoger beroep. Voorts zal het door klager in beide instanties betaalde klachtgeld worden gerestitueerd.
6.3          Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.


7              Beslissing in hoger beroep
7.1          Vernietigt de beslissing van 15 april 2016 van de Raad van Toezicht West;

en opnieuw beslissend:


7.2          Verklaart klachtonderdeel a als onder 3.2 weergegeven ongegrond;
7.3          Verklaart klachtonderdeel b als onder 3.2 weergegeven gegrond zonder oplegging van een straf;
7.4          Bepaalt dat beklaagde ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep een bedrag van € 2.987,- exclusief eventueel verschuldigde BTW zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.
7.5          Verstaat dat het door klager in beide instanties betaalde klachtgeld zal worden gerestitueerd.  



Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. J.A.  van den Berg, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op                  december 2016.





                                                                                                          D.H. de Witte

                                                                                                          voorzitter



                                                                                                          C.C. Horrevorts                                                                                                                                                                                  secretaris