NVM Tuchtrechtspraak

16-2625 CRvT

Oncollegiaal gedrag. Geen overeenstemming tussen klacht en samenvatting daarvan door de raad van toezicht. Geen bemiddeling door NVM. Ten onrechte geen overweging over mogelijke partijdigheid van de raad. Ten onrechte geen straf hoewel klacht gegrond was.

Klager en beklaagde zijn beide NVM-makelaar. Klager heeft een pand getaxeerd dat door beklaagde was verkocht. Hij kwam daarbij op een waarde die onder de koopprijs lag. Beklaagde reageert daarop naar de kopers toe met diskwalificerende uitlatingen over zijn collega. De raad van toezicht heeft de kern van de klacht geformuleerd als een verwijt aan de makelaar-verkoper dat deze zich bezighoudt met werkzaamheden van zijn collega die deze in diens onafhankelijkheid kan beïnvloeden. De raad heeft vervolgens geoordeeld dat de makelaar zich oncollegiaal jegens zijn collega heeft gedragen. De Centrale Raad herformuleert de klacht in die laatste zin en acht deze gegrond.
Nu de klacht rechtstreeks bij de raad van toezicht werd ingediend en klager in zijn klachtbrief had vermeld dat de NVM op de hoogte was en dat hij een reactie van de raad van toezicht op prijs stelde, was er voor de raad geen reden om de klacht eerst nog bij de NVM neer te leggen.


> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 16-21 RvT Amsterdam 



De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:


de heer B. K., aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te A,
appellant/beklaagde in eerste aanleg,


tegen


de heer W. S., aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te A,
geïntimeerde/klager in eerste aanleg.


1.         Verloop van de procedure
1.1       Bij e-mail van 14 april 2015 heeft klager in eerste aanleg (hierna: de taxateur) een klacht ingediend bij de Raad van Toezicht Amsterdam. In de beslissing van 20 april 2016, verzonden op 10 juni 2016, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde (hierna: de makelaar) ingediende klacht gegrond verklaard. De Raad van Toezicht heeft afgezien van het opleggen van een straf. Wel is bepaald dat de makelaar met een bedrag van € 2.500,- dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. De makelaar is bij brief van 20 juli 2016, ontvangen op 21 juli 2016, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen. In zijn brief heeft de makelaar de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.2       De taxateur heeft bij brief van 16 augustus 2016 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.3       De Centrale Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.4       Ter zitting van 13 oktober 2016 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;
-      de makelaar in persoon;
-      de taxateur in persoon.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.


2.         De feiten
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:

2.1       De taxateur aanvaart medio 2015 de opdracht een woning aan de R-straat 2 te A te taxeren. Het betreft een taxatie conform de richtlijnen van het Nederlands Woning Waarde Instituut (NWWI) in opdracht van de kopers van de woning. De makelaar treedt met betrekking tot de woning op als verkopend makelaar.
2.2       Bij de makelaar is de woning te koop voor een vraagprijs van € 750.000,-. De kopers sluiten met de verkopers op 3 april 2015 een koopovereenkomst. In de koopovereenkomst is de koopprijs van € 757.000,- opgenomen.
2.3       De taxateur waardeert in zijn taxatierapport de woning op een marktwaarde van
€ 735.000,-, met dien verstande dat hij de woning na de door de kopers beschreven verbouwing van de woning op een waarde van € 760.000,- taxeert.

2.4       Nadat de taxateur zijn taxatierapport aan de kopers uitbrengt, verzoeken deze hem de getaxeerde waarde te wijzigen in die zin dat die “rond” de koopprijs wordt aangepast. Indien de taxateur daartoe niet bereid zou zijn, verzoeken de kopers hem om de taxatie in te trekken. De kopers baseren zich hierbij op de uitgebreide e-mail van 13 april 2015 van de makelaar aan hen. In deze e-mail laat de makelaar zich als volgt uit over de taxateur en de door hem uitgebrachte taxatie:


“Kort gezegd ben ik het niet eens met de taxatiewaarde en vraag mij persoonlijk af of de bewuste makelaar, die reeds getaxeerd heeft, weet wat hij doet. De markt is enorm aangetrokken en ik vind dat er wel appels met appels vergeleken moeten worden. (…)

Dus heeft de taxateur een grote fout gemaakt, ik en mijn collega’s in deze buurt vinden van wel.

Ik vond het nodig dit jullie te melden, en ben bereid dit ook daadwerkelijk te verklaren. Het maakt mij persoonlijk erg boos dat er zo onkundig wordt omgegaan met een taxatiewaarde door een taxateur.

Dit bericht mogen jullie gebruiken indien jullie wensen om een klacht oid in te dienen. Laat mij maar weten wat ik moet doen.”

2.5       Nadat de taxateur de klacht tegen de makelaar bij de Raad van Toezicht Amsterdam heeft ingediend, schrijft de secretaresse van de Raad van Toezicht Amsterdam per e-mail aan hem als volgt:


“Beste W,

Nog op de valreep, bijgaand de erecode.

Artikel 7 is volgens mij het artikel waar ik naar verwees.”


3.         De klacht, de beslissing van de Raad van Toezicht en het hoger beroep van de makelaar
3.1       De klacht is door de Raad van Toezicht in zijn uitspraak als volgt geformuleerd.

De taxateur verwijt de makelaar dat jegens hem tuchtrechtelijk verwijtbaar is gehandeld doordat de makelaar oncollegiaal heeft gehandeld door zich actief bezig te houden met de werkzaamheden van een collega die in onafhankelijkheid zijn werk moet kunnen verrichten.

3.2       De Raad van Toezicht heeft de klacht gegrond verklaard. Aan de makelaar is geen straf opgelegd. Wel dient hij de kosten gevallen op de procedure, te weten € 2.500,-, te voldoen.
3.3       De makelaar heeft in hoger beroep, sterk samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
De Raad van Toezicht heeft de klacht van de taxateur aldus samengevat dat de klacht inhoudt dat de makelaar zich actief zou hebben beziggehouden met de werkzaamheden van de taxateur. Vervolgens heeft de Raad van Toezicht de klacht op een andere grond gegrond bevonden, te weten dat de makelaar in strijd met regel 7 van de Erecode zich tegenover derden negatief over de taxateur heeft uitgelaten. Nu de klacht en het oordeel van de Raad van Toezicht niet overeenstemmen, kan dit oordeel niet in stand blijven, aldus de makelaar. 
Daarnaast voert de makelaar aan dat de Raad van Toezicht bij de behandeling van de klacht van de taxateur verschillende procedurele fouten heeft gemaakt die meebrengen dat de klacht niet-ontvankelijk moet worden verklaard.

4.         Het verweer
4.1       De taxateur heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2       De taxateur kan zich verenigen met het oordeel van de Raad van Toezicht over de oncollegiale handelwijze van de makelaar. Met betrekking tot de procedurele gang van zaken voert de taxateur aan dat hij duidelijk heeft gemaakt wat zijn klacht inhield, dat was de makelaar ook bekend. Het heeft de taxateur ook bevreemd dat het zo lang duurde voordat de klacht in behandeling werd genomen, maar dat is naar zijn mening geen argument om de klacht niet ontvankelijk te verklaren.  


5.         Beoordeling van het geschil in hoger beroep
5.1       Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
5.2       Het hoger beroep van de makelaar valt in twee onderdelen uiteen. Ten eerste voert de makelaar aan dat de klacht zoals die door de Raad van Toezicht is geformuleerd ongegrond wordt verklaard en dat aan hem een tuchtrechtelijk verwijt wordt gemaakt voor een gedraging die niet is opgenomen in de door de Raad van Toezicht gegeven samenvatting van de klacht. Ten tweede heeft de Raad van Toezicht bij de behandeling van de klacht van de taxateur niet de procedure gevolgd zoals deze is neergelegd in het Reglement Tuchtrechtspraak NVM (hierna: het Reglement).
5.3       Ten aanzien van de eerste beroepsgrond van de makelaar overweegt de Centrale Raad van Toezicht als volgt. Volgens de beslissing van 20 april 2016 van de Raad van Toezicht houdt de klacht van de taxateur in dat de makelaar oncollegiaal heeft gehandeld door zich actief bezig te houden met de werkzaamheden van de taxateur. Uit de e-mail van 14 april 2015 met bijlage waarin de taxateur zijn klacht uiteenzet, alsmede uit de toelichting die de taxateur ter gelegenheid van de mondelinge behandeling heeft gegeven, volgt dat de klacht van de taxateur ziet op de wijze waarop de makelaar zich tegenover zijn opdrachtgevers over de taxateur heeft uitgelaten en de invloed die daarvan is uitgegaan op zijn werk als taxateur. De taxateur heeft de handelwijze van de makelaar ervaren als een beïnvloeding van zijn werk als taxateur dat hij in onafhankelijkheid moet kunnen uitvoeren en zodanig is geweest dat hij zijn opdracht heeft teruggegeven. De Raad van Toezicht heeft derhalve de kern van de klacht van de taxateur, zoals opgenomen in diens e-mail van 14 april 2015 en toegelicht ter zitting van de Raad van Toezicht, niet correct weergegeven, zodat de Centrale Raad van Toezicht de klacht zal herformuleren.  
5.4       De Centrale Raad van Toezicht herformuleert de klacht van de taxateur als volgt: de taxateur verwijt de makelaar dat de makelaar jegens hem tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door zich jegens zijn opdrachtgevers negatief over hem en de door hem uitgebrachte taxatie uit te laten, hetgeen jegens hem oncollegiaal is en op zodanige wijze is geschied dat het de onafhankelijkheid, waarin hij als taxateur zijn werk heeft te doen, negatief heeft beïnvloed.
Volledigheidshalve voegt de Centrale Raad van Toezicht hieraan toe dat dit verwijt blijkens het dossier voor de makelaar kenbaar was en hij zich daar ook ten volle tegen heeft verweerd. De Centrale Raad van Toezicht zal het daartegen gerichte inhoudelijke verweer van de makelaar bij de beoordeling van deze klacht betrekken.
5.5       Alvorens tot een inhoudelijke beoordeling van de klacht te komen, zal de Centrale Raad van Toezicht nagaan of de taxateur op de door de makelaar aangevoerde gronden in zijn klacht niet-ontvankelijk moet worden verklaard.
5.6       De makelaar voert de volgende procedurele gebreken aan. Ten eerste is in strijd met het tuchtreglement en de NVM toelichting op de klachtprocedure geen poging ondernomen om het geschil tussen de taxateur en de makelaar in der minne op te lossen. Ten tweede is de makelaar pas vijf maanden nadat de taxateur de klacht tegen hem had ingediend daarvan op de hoogte gesteld, waardoor de makelaar in zijn bewijspositie is geschaad. Ten derde heeft de Raad van Toezicht de schijn van partijdigheid gewekt, gelet op de wijze waarop het secretariaat van de Raad van Toezicht met de taxateur heeft gecommuniceerd. Ten vierde heeft de Raad van Toezicht gedurende de procedure aan de makelaar niet duidelijk gemaakt wat de klacht van de taxateur inhoudt, ondanks dat hij daarover meerdere keren contact met de secretaris van de Raad van Toezicht heeft gezocht.
5.7       De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt. In dit geval is de klacht rechtstreeks ingediend bij de Raad van Toezicht. Ingevolge artikel 15 lid 3 van het Reglement Tuchtrechtspraak kan de secretaris van de Raad van Toezicht ervan afzien om de klacht naar de afdeling Consumentenvoorlichting voor een minnelijk traject toe te zenden indien blijkt dat de klager dat niet wenst. Alsdan neemt de Raad van Toezicht de klacht in behandeling. De taxateur meldt in zijn klacht dat hij de gedraging van de makelaar al aan de NVM had voorgelegd en een reactie van de Raad van Toezicht op prijs stelt. Hieruit heeft de Raad van Toezicht kunnen afleiden dat klager een doorzending naar de afdeling Consumentenvoorlichting niet wenste en de Raad van Toezicht op de klacht had te beslissen. Op de Raad van Toezicht rust geen verplichting eerst een minnelijke regeling te beproeven.   
5.8       De makelaar heeft terecht opgemerkt dat de Raad van Toezicht niet met de noodzakelijke voortvarendheid heeft gehandeld door hem pas vijf maanden na indiening van de klacht daarvan op de hoogte te stellen. De makelaar heeft echter onvoldoende aannemelijk gemaakt dat hij door dat tijdsverloop in zijn bewijspositie is geschaad. De klacht heeft betrekking op zijn bewoordingen in de hem bekende e-mail van 13 april 2015 en de invloed die van die mail op de werkzaamheden van de taxateur is uitgegaan. Daartegen heeft de makelaar zich kunnen verweren hetgeen hij ook uitvoerig en in meerdere uitgebreide brieven heeft gedaan. De Centrale Raad van Toezicht weegt hierin mee dat het belang van een tuchtrechtelijke beoordeling van het handelen van een makelaar meebrengt dat niet spoedig kan worden aangenomen dat een klacht wegens tijdsverloop niet in behandeling kan worden genomen. Als door het tijdsverloop door veranderde omstandigheden de klacht moeilijker te beoordelen is of de makelaar door het tijdsverloop in zijn bewijspositie is geschaad kan dat tijdsverloop wel meewegen bij de beoordeling van de klacht.   
5.9       De makelaar beklaagt zich over de e-mail van de secretaresse van de Raad van Toezicht aan de taxateur, waarin zij, waarschijnlijk na daaraan voorafgaand gevoerd telefonisch overleg met de taxateur, heeft aangegeven dat het handelen van de makelaar (mogelijk) in strijd is met artikel 7 van de Erecode. Deze e-mail is kennelijk aan de makelaar met toezending van de klacht meegezonden.
De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat het secretariaat ook een voorlichtende, althans informerende, taak heeft maar bij de uitoefening van die taak ervoor heeft te waken dat geen inhoudelijke beoordeling van een klacht wordt gegeven teneinde de (schijn van) partijdigheid te voorkomen. De Raad van Toezicht had in zijn beslissing op dit verweer van de makelaar dienen in te gaan, zodat uit de beslissing op dat verweer ook kenbaar is of de Raad van Toezicht dit verwijt van partijdigheid onder ogen heeft gezien en afgewogen. De Raad van Toezicht heeft dit ten onrechte achterwege gelaten. Overigens is de Centrale Raad van Toezicht niet gebleken dat de beoordeling van de Raad van Toezicht jegens de Makelaar vooringenomen is geweest en door die mail is beïnvloed.  
5.10    Tot slot faalt de stelling van de makelaar dat de Raad van Toezicht voorafgaand aan de mondelinge behandeling hem niet heeft willen verduidelijken wat de klacht van de taxateur inhield. Het tuchtcollege heeft de door een klager ingediende klacht te beoordelen en de makelaar heeft zich daartegen te verweren. Het Reglement Tuchtrechtspraak kent geen regel die de Raad van Toezicht voorschrijft om tijdens de aan de behandeling ter zitting voorafgaande periode waarin de schriftelijke stukken tussen partijen worden gewisseld op verzoek van de beklaagde partij schriftelijk te berichten wat de inhoud van de klacht is. Bij de beoordeling van de klacht heeft het tuchtcollege zich er wel van te vergewissen of de makelaar de klacht heeft kunnen begrijpen zoals die door de Raad van Toezicht, nadat partijen ook in de gelegenheid zijn gesteld zich mondeling over de klacht uit te laten, is begrepen. Zo nodig dient een makelaar in de gelegenheid te worden gesteld zich nader uit te laten.  Tegen deze achtergrond is het niet ingaan op het verzoek van de makelaar om de klacht te formuleren geen procedureel gebrek.
5.11    Het voorgaande leidt ertoe dat er geen gronden zijn die meebrengen dat klager in zijn klacht niet ontvankelijk moet worden verklaard. De Centrale Raad van Toezicht zal de klacht inhoudelijk behandelen.
5.12     De Centrale Raad van Toezicht is met de Raad van Toezicht van oordeel dat de bewoordingen die de makelaar, optredend voor de verkoper, in zijn uitgebreide e-mail van 13 april 2015 aan de kopers over de taxateur en de kwaliteit van de door hem uitgebrachte taxaties heeft gegeven onnodig diskwalificerend zijn.  
Voorts wist de makelaar, althans kon hij weten, dat hij door middel van zijn reactie aan de kopers waarin hij de taxateur onkunde verwijt en steun aanbiedt voor het indienen van een klacht tegen de taxateur druk uitoefende op de door de taxateur uitgebrachte taxatie. De Centrale Raad van Toezicht betrekt daarbij de volgende omstandigheden. De taxateur heeft de waarde van de te kopen woning naar zijn kennis en kunde op een lager bedrag getaxeerd dan de koopprijs. Na de ontvangst van de e-mail van de makelaar, die optrad voor de verkopers, hebben de kopers de taxateur verzocht hetzij de getaxeerde waarde op het niveau van de koopprijs te stellen hetzij de taxatie bij het validatie instituut in te trekken. Staande voor deze situatie heeft de taxateur het laatste gedaan. Van de makelaar mag worden verwacht dat hij bekend is met de belangrijke rol die taxateurs in de onroerend goed transacties hebben en dat derden op de betrouwbaarheid van uitgebrachte taxaties moeten kunnen uitgaan, zodat diskwalificerende uitlatingen om te bewerkstellingen dat een getaxeerde waarde op een hoger bedrag wordt gesteld dan de taxateur naar eer en  geweten heeft bepaald of een taxateur onder zodanige druk wordt gezet dan hij zijn opdracht intrekt, dient te worden voorkomen. Als een makelaar van oordeel is dat een taxatie van een taxateur niet aan de daaraan te stellen eisen voldoet, kan hij zo nodig daarvoor aandacht vragen bij de toezichthoudende instanties, waaronder een tuchtcollege.

Het verweer van de makelaar dat hij het belang van zijn opdrachtgever (verkoper) diende rechtvaardigt deze gedraging niet. Een NVM-makelaar dient zich bewust te zijn van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer en heeft te waken voor onjuiste beeldvorming over personen. Voorts hebben makelaars te voorkomen dat zij zonder noodzaak tegenover derden zich negatief over collega’s uitlaten en hebben zij te voorkomen dat verschillen van mening over hun optreden escaleren. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de makelaar de regels 1, 7 en 8 van de Erecode heeft geschonden.  

6.         Slotsom
6.1       Zoals hiervoor is overwogen wordt de klacht, zoals deze door de Centrale Raad van Toezicht is opgevat, gegrond verklaard. De Centrale Raad van Toezicht komt tot deze beslissing op grond van een andere motivering en – zoals hierna zal blijken – een andere straf, zodat de beslissing van de Raad van Toezicht zal worden vernietigd.
6.2       De Raad van Toezicht heeft aan de Makelaar geen straf opgelegd. De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat uit artikel 31 van het Reglement volgt dat bij gegrondbevinding van een klacht een straf wordt opgelegd. Dit brengt mee dat slechts in uitzonderlijke omstandigheden een straf achterwege kan blijven. Anders dan de Raad van Toezicht kennelijk heeft geoordeeld, is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat die uitzonderlijke omstandigheden zich in dit geval niet voordoen. Het enkele feit dat de makelaar zijn excuses heeft aangeboden is onvoldoende.

Gelet op de tuchtrechtelijke verwijtbare gedragingen en voorts in aanmerking genomen dat de makelaar achteraf er in ieder geval blijk van heeft gegeven dat de door hem gekozen bewoordingen niet passend waren en van eerder tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen niet is gebleken acht de Centrale Raad van Toezicht de straf van berisping passend. Deze straf zal worden opgelegd.


De Centrale Raad van Toezicht zal de kosten van de behandeling van de procedure bij de Raad van Toezicht niet voor rekening van de makelaar laten, nu op zichzelf niet onbegrijpelijk is dat de makelaar zich door procedurele onvolkomenheden twijfel had of de aan hem verweten gedraging op juiste wijze werd beoordeeld.  Wel zal de makelaar worden belast met de kosten die zijn verbonden aan de behandeling van het hoger beroep, daar de klacht van de taxateur gegrond is en een straf wordt opgelegd.   
6.3       Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.


7.         Beslissing in hoger beroep
7.1       Vernietigt de beslissing van de Raad van Toezicht Amsterdam van 20 april 2016;
en opnieuw rechtdoende:
7.2       Verklaart de onder 5.4 geformuleerde klacht van de Taxateur gegrond;
7.3       Legt aan de makelaar op de straf van berisping;
7.4       Bepaalt dat de makelaar ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in hoger beroep een bedrag van € 2.987,- exclusief eventueel verschuldigde BTW zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan.


Aldus gewezen te Amersfoort door mr. D.H. de Witte, voorzitter, mr. J.A.  van den Berg, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op                  december 2016.





                                                                                                          D.H. de Witte

                                                                                                          voorzitter



                                                                                                          C.C. Horrevorts                                                                                                                                                                                  secretaris