NVM Tuchtrechtspraak

16-2628 CRvT

Taxatie
Beweerdelijk te lage waardering wegens negeren relevante factoren. Beweerdelijke niet-onafhankelijkheid taxateur. Bekend toetsingscriterium bij de beoordeling van taxaties.

Klager bezit een complex gebouwen dat oorspronkelijk bestond uit een boerderij waarvoor later een woonhuis is gebouwd dat met een corridor aan de boerderij werd verbonden. De woonfunctie van de boerderij is vervallen. Klager gebruikt deze voor de duivensport; verder is er een kantoor in gevestigd. Vanwege dijkomlegging is klager met Rijkswaterstaat een koopovereenkomst aangegaan. Daarin is bepaald dat de waarde wordt bepaald door een door beide partijen aangewezen deskundige of door drie deskundigen waarbij elke partij er een kiest en deze beide een derde. Rijkswaterstaat schakelt beklaagde in. Deze komt tot een waardering van € 345.000. De door klager in de arm genomen deskundige noemt € 475.000. Klager meent dat beklaagde te laag heeft getaxeerd. Hij is ten onrechte uitgegaan van slechts één woning. Hij stelt verder dat beklaagde niet-onafhankelijk is omdat deze regelmatig door Rijkswaterstaat aangekochte objecten voor deze weer mag verkopen. Beklaagde heeft bovendien onjuiste referentieobjecten gebruikt.

De Centrale Raad oordeelt als volgt. Vaste jurisprudentie is dat bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Voorts geldt dat de gedragingen van de makelaar met betrekking tot de uitvoering van een taxatieopdracht worden getoetst aan Regel 1 van de Erecode waaraan de makelaar gebonden is. Dit artikel houdt in dat een NVM-lid  zich bewust is van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer en dat hij deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uitoefent en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening. Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van het rapport, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel dat de makelaar afgeeft, hoge eisen mogen worden gesteld.

Getoetst aan deze criteria valt de makelaar geen verwijt te maken. Verder heeft het complex slechts één woonbestemming en heeft het ook maar één huisnummer. De onafhankelijkheid van beklaagde is niet in het geding.

> Download uitspraak (pdf) 
> Uitspraak RvT Oost, 16-50 RvT Oost



De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

1.        de heer W. B.

2.        mevrouw T. V.

wonende te B,

appellanten/klagers in eerste aanleg,


tegen


de heer R. W., aangesloten NVM-makelaar, kantoorhoudende te B,

geïntimeerde/beklaagde in eerste aanleg.





1.             Verloop van de procedure


1.1         Bij e-mail van 29 december 2015 hebben klagers een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Oost. In de beslissing van 9 augustus 2016, verzonden op 10 augustus 2016, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde (hierna: de makelaar) ingediende klacht ongegrond verklaard.

1.2         Klagers zijn bij brief van 17 augustus 2016, ontvangen op 19 augustus 2016, tijdig van deze beslissing in beroep gekomen. Bij brief van 14 september 2016 hebben klagers de gronden aangevoerd waarop hun beroep is gebaseerd.


1.3         De makelaar heeft in zijn brief van 13 oktober 2016 verweer gevoerd in beroep.


1.4         De Centrale Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
 

1.5         Ter zitting van 10 november 2016 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;

-      klagers in persoon;

-      de makelaar in persoon.

Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.



2.             De feiten


In beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:


2.1         Klagers zijn sinds 1985 eigenaar van de vrijstaande woning met tussenbouw, schuur en erf aan de P-weg 23 te B, groot 3355 m2, hierna tezamen: de woning. Met de schuur is bedoeld een voormalige boerderij. Vóór deze boerderij is in 1959/1960 de vrijstaande woning gebouwd, die door een corridor, de tussenbouw, met de boerderij is verbonden. Volgens het door klager gedeeltelijk overgelegde rapport van het Waterschap van 26 maart 2008 is de woonfunctie van de boerderij toen vervallen. De woning is gelegen in het buitengebied van B.


2.2         Klager beoefent de duivensport. Hij heeft blijkens een daarvan overgelegde bouwtekening omstreeks 1987 de eerste verdieping en zolder van de boerderij omgebouwd tot een verblijf voor de duiven.
 

2.3         De woning is betrokken in de planologische kernbeslissing (PKB) Ruimte voor de Rivier. Als gevolg daarvan zal de woning buitendijks komen te liggen. In de PKB is een schadevergoedingsregeling opgenomen voor eigenaren wier onroerende zaak onderhevig is aan onderstromingsgevaar.

Voor zoveel voor de onderhavige klacht van belang, is in de informatiebrochure van Rijkswaterstaat onder meer vermeld:

“3. Mijn woning of bedrijf komt buitendijks te liggen, maar hoeft niet weg.
(…)
Verkoop van de woning op een later moment


Ook nadat de maatregel in uw gebied is voltooid, bent u nog steeds in de gelegenheid het huis tegen binnendijkse waarde aan Rijkswaterstaat te verkopen. Bij de overeenkomst doet Rijkswaterstaat het aanbod het vastgoed van de eigenaar aan te kopen op het moment dat de eigenaar tot verkoop wil overgaan. Rijkswaterstaat betaalt de prijs die de woning opbrengt wanneer deze nog binnendijks was gelegen en uitgaande van de bestaande gebruiksfuncties op het moment dat de PKB Ruimte voor de Rivier (26 januari 2007) in werking is getreden. Voor het bepalen van de prijs wordt advies ingewonnen bij onafhankelijke deskundigen (…)”


2.4         In verband met de aanleg van het fietspad [….]  door de gemeente B heeft deze aan prof. J.T. Lumeij opdracht gegeven na te gaan of door de aanleg van het fietspad klager sub 1 schade ondervindt bij het uitoefenen van de duivensport. In het rapport van prof. Lumeij van 10 december 2014 is onder meer vermeldt”

“[Klager sub 1] is sinds vele decennia een verwoed duivenliefhebber. Speciaal ten behoeve van het uitoefenen van de postduivensport heeft hij in het buitengebied ter plaatse van het in het geding zijnde perceel een locatie kunnen realiseren voor het uitoefenen van zijn hobby. De huidige locatie wordt in de duivenwereld beschouwd als de ‘goudkust’ vanwege de gunstige ligging ten opzichte van de aanvliegroute. De huidige stenen schuur die is opgebouwd op een vroegere woning en stal is speciaal met een stalen constructie verstevigd en is ingericht om de duivensport op topniveau te bedrijven. De duiven bevinden zich in een zogenaamd zolderhok dat voor de vliegprestaties een beter uitgangspunt is dan een tuinhok. De huidige ligging van zijn perceel is uit privacyoverwegingen optimaal, met geen verstoring door recreanten. Hij doet aantoonbaar succesvol mee aan postduivenwedstrijden op nationaal niveau.”


2.5         In juli 2015 hebben klagers de woning te koop aangeboden aan Rijkswaterstaat. Op 16 augustus 2015 zijn klagers met Rijkswaterstaat de zogenaamde inundatieovereenkomst aangegaan.


2.6         Artikel 2 van de inundatieovereenkomst bepaalt de werkwijze bij verkoop, te weten taxatie door een door beide partijen aangewezen onafhankelijke deskundige, of door drie deskundigen van wie twee door ieder van partijen aangewezen en de derde door de aangewezen taxateurs.
 

2.7         Op 10 augustus 2015 heeft Rijkswaterstaat aan de makelaar de opdracht verstrekt om de woning te taxeren teneinde inzicht te verkrijgen in de marktwaarde, uitgaande van de situatie voor de dijkverlegging, binnendijks gelegen. Na opname op 14 augustus 2015 heeft de makelaar bij taxatierapport van 1 september 2015 deze marktwaarde per 14 augustus 2015 bepaald op € 345.000,-.
 

2.8         In opdracht van klagers heeft mevrouw K, verbonden aan […] Makelaardij te Z, de woning eveneens getaxeerd. Na opname ervan op 31 augustus 2015 heeft zij bij taxatierapport van 10 september 2015 de marktwaarde bepaald op € 475.000,-.
 

2.9         Met een aanvulling op deze taxatie heeft mevrouw K de inrichting/locatie ten behoeve van de duivensport gewaardeerd op € 55.000,-. Zij heeft daaromtrent vermeld:
 

“Waardering

Aan de hand van de uitgaven aan materiaal en bijbehorend arbeidsloon geïnvesteerd in de inrichting en de locatie ten behoeve van de duivensport is onderstaand de waarde weergegeven. Bij de inrichting moet men denken aan speciale broedkasten en gebruik van specifiek materiaal wat geschikt is voor deze sport. Deze locatie, met vlieglijnen langs het water, is een bewezen toplocatie voor de duivensport o.a. door de behaalde successen door [klager sub 1] zelf als ook door de befaamde […] van E. Puur voor deze optimale locatie zijn meerdere duivensporters in de directe omgeving gevestigd.”





3.             De klacht, de beslissing van de Raad van Toezicht en het beroep van klagers


3.1         De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.


3.2         Klagers verwijten de makelaar dat jegens hen tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld doordat:

 
a.       de makelaar de woning te laag heeft getaxeerd. De makelaar heeft er immers geen rekening mee gehouden dat het taxatieobject uit twee woningen bestaat; hij heeft geen dan wel op onjuiste wijze acht geslagen op referentieobjecten die met dat van klagers vergelijkbaar zijn, en evenmin heeft hij in zijn taxatie de gunstige locatie van de woning voor de duivensport en de inrichting ervoor betrokken;

b.      de makelaar niet als onafhankelijk taxateur is opgetreden; dat de makelaar ten aanzien van taxatieobjecten als van klagers, die hij in opdracht van Rijkswaterstaat heeft getaxeerd, in haar opdracht ook weer diensten verleent om tot verkoop ervan te geraken.


3.3         De Raad van Toezicht heeft de klacht in alle onderdelen ongegrond verklaard.


3.4         Klagers hebben in beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
 

3.5         Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht beide klachtonderdelen ongegrond verklaard. De makelaar heeft de woning wel degelijk te laag getaxeerd. Klagers verwijzen daartoe naar het feit dat twee andere makelaars, die de woning van klagers hebben getaxeerd, onafhankelijk van elkaar tot een waarde zijn gekomen die € 100.000,- hoger ligt dan de taxatie van de makelaar. De makelaar heeft geen goede referentiepanden genoemd en in zijn rapport heeft hij ten onrechte opgemerkt dat sprake is van één woning in plaats van twee. Ook hebben klagers gesteld dat zij de afspraak hadden gemaakt met Rijkswaterstaat dat de woning zou worden getaxeerd alsof deze binnendijks lag. Daarnaast zouden klagers met coulance worden behandeld. Gelet op de te lage taxatiewaarde heeft de makelaar zich daar niet aan gehouden, zodat de makelaar volgens klagers heeft getaxeerd in het voordeel van Rijkswaterstaat.


4.             Het verweer


4.1         De makelaar heeft in beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.


4.2         De makelaar voert aan dat hij de woning en bijbehorende grond zo goed als mogelijk, onafhankelijk, naar waarheid en naar eer en geweten heeft getaxeerd. Hij is uitgegaan van de opdracht zoals die door Rijkswaterstaat aan hem is verstrekt, uitgaande van de situatie vóór de dijkverlegging. Klagers waren derhalve niet zijn opdrachtgevers. Volgens de makelaar heeft hij in redelijkheid tot de door hem afgegeven taxatiewaarde kunnen komen.

 
4.3         Anders dan klagers menen, is volgens de makelaar sprake van één woning. Er zit één woonbestemming op het perceel. De woning en de tussenbouw worden bewoond, de rest is deels garage, deels voor de duiven, kantoor en een berging. Ten aanzien van de referentiepanden voert de makelaar aan dat hij bewust voor de door hem genoemde referentiepanden heeft gekozen. De door klagers aangedragen panden verschillen volgens de makelaar te sterk van hun eigen woning. Twee van de door hen genoemde referentiepanden zijn agrarische bedrijven die gestaakt werden, met daarbij een aanzienlijke hoeveelheid grond. Er was bij deze panden sprake van onteigening, hetgeen niet te vergelijken is met een taxatie op basis van marktwaarde. Het derde pand dat door klagers wordt genoemd (H-weg 7) is niet geschikt als referentiepand, omdat het pand op 3 september 2012 werd verkocht. Er is derhalve sprake van een andere peildatum en als gevolg daarvan andere marktomstandigheden dan bij de woning van klagers. De stelling van klagers dat het verschil in waarde tussen een woning binnen- of buitendijks twee ton bedraagt houdt dan ook geen stand.


5.             Beoordeling van het geschil in beroep


5.1         Door het beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.


5.2         De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop, zoals hij herhaaldelijk in eerdere uitspraken heeft overwogen, dat bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Voorts geldt dat de gedragingen van de makelaar met betrekking tot de uitvoering van een taxatieopdracht worden getoetst aan Regel 1 van de Erecode waaraan de makelaar gebonden is. Dit artikel luidt, voor zover hier aan de orde:

 
“Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening.”


Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van het rapport, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die de makelaar afgeeft, hoge eisen mogen worden gesteld.


5.3         De makelaar is in zijn taxatierapport van 1 september 2015 uitgegaan van een taxatiewaarde van € 345.000,-. Klagers betwisten deze waarde en verwijzen daartoe met name naar het rapport van mevrouw K, waarin de woning op € 475.000,- wordt getaxeerd. De enkele omstandigheid dat de taxatie van mevrouw K hoger ligt dan de door de makelaar getaxeerde waarde is op zichzelf onvoldoende om te oordelen dat de makelaar onvoldoende zorgvuldig zou hebben getaxeerd, temeer nu niet zonder meer kan worden aangenomen dat de taxatie van mevrouw K juist is geweest. Van belang is welke uitgangspunten de makelaar heeft gehanteerd en op welke wijze het taxatierapport tot stand is gekomen.


5.4         De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat het door de makelaar afgegeven taxatierapport zorgvuldig tot stand is gekomen. De taxatiewaarde is door de makelaar goed onderbouwd, waarbij hij heeft verwezen naar relevante referentiepanden. De stelling van klagers dat hun woning zich beter laat vergelijken met andere, door hen genoemde referentiepanden, is door de makelaar gemotiveerd betwist. Volgens hem zijn de door klagers genoemde panden met name voor hogere bedragen verkocht omdat het ging om agrarische bedrijven met een grotere oppervlakte die werden onteigend. Daarnaast noemen klagers de woning aan de G-weg 3, maar deze woning werd veel eerder aangekocht dan de waardepeildatum van de woning van klagers in 2015. De Centrale Raad van Toezicht is dan ook van oordeel dat de door de makelaar genoemde panden geschikt zijn om de woning van klagers mee te vergelijken. 
 

5.5         Volgens klagers gaat de makelaar er ten onrechte van uit dat op hun perceel één woning staat, er zouden immers twee woningen op het perceel zijn geplaatst. Uit het bestemmingsplan volgt echter dat het perceel één woonbestemming kent. De woonfunctie van de boerderij is komen te vervallen. Het adres kent slechts één huisnummer. Hieruit volgt dat de makelaar terecht in zijn rapport heeft opgenomen dat sprake is van één woning. De boerderij kan niet zonder meer bewoond worden en is door de makelaar derhalve terecht als schuur gerekend.

 
5.6         Klagers stellen voorts dat de makelaar, in strijd met de gemaakte afspraken, niet met coulance heeft getaxeerd. Deze stelling is door hen niet nader onderbouwd. Daarbij is van belang dat de makelaar heeft getaxeerd in opdracht van Rijkswaterstaat. Indien tussen klagers en Rijkswaterstaat al afspraken zouden zijn gemaakt met betrekking tot de taxatie, hetgeen overigens niet is gebleken uit door klagers overgelegde stukken, dan nog geldt dat de makelaar geen partij was bij die afspraken. Klagers kunnen de makelaar dan ook niet  met recht verwijten dat hij dergelijke afspraken zou hebben geschonden.
 

5.7         Tot slot stellen klagers dat de makelaar niet onafhankelijk zou zijn, nu hij tijdens de taxatie zou hebben gemeld dat hij de woning ook weer zou verkopen. De makelaar heeft deze stelling gemotiveerd betwist en aangevoerd dat hij uitsluitend de opdracht van de Staat had gekregen om de woning te taxeren en niet om als aan- of verkopend makelaar op te treden. Tegenover deze betwisting hebben klagers onvoldoende gesteld om het tegendeel te bewijzen. Het dossier biedt ook overigens geen aanknopingspunten voor deze stelling, zodat de Centrale Raad van Toezicht daaraan voorbij zal gaan.
 

5.8         De conclusie van het voorgaande is dat de makelaar voldoende zorgvuldig heeft getaxeerd en in redelijkheid tot zijn waardebepaling heeft kunnen komen. Met de Raad van Toezicht is de Centrale Raad van Toezicht dan ook van oordeel dat de klacht ongegrond dient te worden verklaard.
 

5.9         Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.


6.             Beslissing in beroep


6.1         Bekrachtigt de beslissing van de Raad van Toezicht Oost van 9 augustus 2016. 



Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. P. van der Kolk-Nunes, mr. J.C. Borgdorff, F.J. van der Sluijs, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op                  december 2016.





                                                                                                          K.E. Mollema

                                                                                                          voorzitter



                                                                                                          C.C. Horrevorts                                                                                                                                                                               secretaris