NVM Tuchtrechtspraak

17-3636 CRvT

Onjuiste voorlichting aan koper. Voordeel op grond van art. 13 Wet Belastingen Rechtsverkeer.

Klaagster koopt een woning die bij beklaagde in verkoop is. In de koopovereenkomst is een bepaling ogenomen dat als er op grond van art. 13 WBR een voordeel ontstaat, dat dit dan ten goede komt aan de verkoper. Klaagster maakt daartegen bezwaar en de makelaar past de bepaling aan zodat het voordeel aan de koper toekomt. De situatie van art. 13 WBR doet zich daadwerkelijk voor waarop de transporterende notaris aan de makelaar vraagt of dit wel klopt. Daarop stuurt de makelaar klaagster een e-mail waarin hij vraagt te bevestigen dat zij de overdrachtsbelasting voor haar rekening neemt. Deze bevestig dat waarna bij het transport het voordeel ex art. 13 WBR alsnog aan de verkoper toevalt. Klaagster voelt zich door de makelaar misleid: zij heeft met laatstgenoemde bevestiging niet bedoeld het voordeel ex art. 13 aan verkoper te gunnen. De Centrale Raad is dit met haar eens. 


> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zuid, 16-67 RvT Zuid



De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:


de heer P. R., aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te

appellant/beklaagde in eerste aanleg,


tegen


mevrouw V. P., wonende te T,

geïntimeerde/klaagster in eerste aanleg. 

  

    1. 1.         Verloop van de procedure
 
      1. 1.1       Bij e-mail van 11 april 2016 heeft geïntimeerde/klaagster in eerste aanleg (hierna te noemen: “klaagster”) een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Zuid. In de beslissing van 11 oktober 2016, verzonden op 12 oktober 2016, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant/beklaagde in eerste aanleg (hierna te noemen: “de makelaar”) ingediende klacht gegrond verklaard. Aan hem is een berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft tevens bepaald dat de Makelaar met een bedrag van € 3.304,96 dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. De Makelaar is bij ongedateerde brief, ontvangen door het Algemeen Bestuur bij e-mail van 10 november 2016, tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
 

      1. 1.2       In zijn brief van 13 december 2016 heeft de makelaar de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
 

      1. 1.3       Klaagster heeft in haar brief van 19 december 2016 verweer gevoerd in hoger beroep.
 

      1. 1.4       De Centrale Raad van Toezicht heeft kennisgenomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
 

      1. 1.5       Ter zitting van 31 januari 2017 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;
      1. -          Namens klaagster: haar gemachtigde , de heer heer J. P.;
      1. -          de makelaar in persoon, vergezeld van de heer R. en mr. A.J. Coppelmans.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.
 

      1. 2.         De feiten
 
In hoger beroep zijn de navolgende feiten komen vast te staan:
 

      1. 2.1       De makelaar trad op als verkopend makelaar met betrekking tot het aan de heer en mevrouw K-A (hierna: de verkopers) toebehorende pand aan de B-straat 18 te T (hierna: het pand). Eind februari 2016 is tussen de verkopers en klaagster overeenstemming bereikt over de aankoop van het pand. 
 
      1. 2.2       Op dinsdag 1 maart 2016 heeft de heer R, verbonden aan het kantoor van de makelaar, (hierna te noemen: R) per e-mail aan klaagster een kopie van de concept koopakte gestuurd. Artikel 2.2 van de concept koopovereenkomst luidt als volgt: 
 
“Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de heffingsgrondslag wordt verminderd door toepassing van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer, zal koper aan verkoper wel/niet uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat het genoemde verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvinden.” 
 

      1. 2.3       Op woensdag 2 maart 2016 heeft klaagster per e-mail gereageerd op de concept koopakte. De e-mail luidt, voor zover relevant, als volgt: 
 
“We hebben e.e.a. goed doorgenomen en hebben de volgende opmerkingen/vragen:

- Over de concept koopakte: we willen graag artikel 2.2 en artikel 14 schrappen. Anders willen we de tekst wijzigen. 
 

      1. 2.4       Bij e-mail van 3 maart 2016 heeft R naar klaagster gereageerd, onder meer door onder haar opmerkingen in het rood zijn commentaar te vermelden. Onder de opmerking omtrent artikel 2.2 heeft R geschreven: 
 
“Artikel 2.2 heb ik aangepast naar “niet”. Artikel 14 heb ik ook aangepast naar “niet”. 

 
      1. 2.5       Klaagster heeft bij e-mail van 3 maart 2016 aan R geschreven, voor zover relevant: 
 
“Bedankt voor toezending van de nieuwe versie van het koopcontract en de beantwoording van de vragen. Ik had liever gehad dat artikel 2.2 en 14 waren geschrapt, maar hier kunnen we ook mee leven (maar zijn in feite n.v.t.).” 
 

      1. 2.6       Op 4 maart 2016 is tussen klaagster en de verkopers een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het pand. De koopovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt:
 
“artikel 2. Kosten. Overdrachtsbelasting

2.1 De kosten die op de eigendomsoverdracht betrekking hebben en die de notaris in rekening brengt, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten, zijn voor rekening van koper/verkoper. (…)

2.2 Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de heffingsgrondslag wordt verminderd door toepassing van artikel 13 Wet op belastingen rechtsverkeer, zal koper aan verkoper wel/niet uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat het genoemde verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvinden.” 

 
      1. 2.7       Op 11 maart 2016 heeft een medewerkster van het notariskantoor dat het transport van het pand zou verzorgen gebeld met het kantoor van de makelaar. In dit telefoongesprek is besproken of het inderdaad juist was dat het voordeel overdrachtsbelasting bij klaagster als koper van het pand zou blijven en niet aan de verkopers ten goede zou komen. 
 
      1. 2.8       Een e-mail van 21 maart 2016 van de heer R, verbonden aan het kantoor van de makelaar, aan klaagster, luidt als volgt, voor zover relevant: 
 
“Zoals zojuist telefonisch besproken stuur ik deze mail. Graag wil ik u vragen via deze weg te bevestigen dat u, in tegenstelling tot artikel 2.2 van de getekende koopovereenkomst, de overdrachtsbelasting voor de aankoop van [het pand] voor uw rekening neemt.”
 

      1. 2.9       Bij e-mail van 21 maart 2016 is namens klaagster als volgt gereageerd:
 
“Hierbij bevestigen we dat we (onze dochter) via de factuur van de notaris uiteraard ook de overdrachtsbelasting betalen.” 

 
      1. 2.10     Bij gelegenheid van het notarieel transport werd blijkens de nota van afrekening d.d. 1 april 2016 in afwijking van het bepaalde in artikel 2.2 van de hiervoor genoemde koopovereenkomst door klaagster aan haar verkoper(s) wel een “vergoeding overdrachtsbelasting” ad € 2.863,- in rekening gebracht. Dit bedrag is door klaagster onder protest ook betaald. 
 
      1. 3.         De klacht, de beslissing van de Raad van Toezicht en het hoger beroep van de makelaar
 
      1. 3.1       De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
 
      1. 3.2       Klaagster verwijt de makelaar dat jegens haar tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld door:
 

      1. 1.         wetende dat in het koopcontract bewust door klaagster was bedongen dat ingeval er geen overdrachtsbelasting betaald zou hoeven worden zij aan de verkopers geen extra bedragen zou uitkeren, klaagster onvoldoende te informe-ren over het door de notaris geconstateerde feit dat er beperkt overdrachtsbe-lasting betaald hoefde te worden, namelijk slechts over de waardestijging van het pand omdat het minder dan drie jaar geleden ook was verkocht; 
      1. 2.         de door klaagster gestuurde e-mail dat zij vanzelfsprekend overdrachts-belasting zou betalen, bewust verkeerd uit te leggen; namelijk niet als bereid-heid de belasting over de waardestijging te betalen maar als bereidheid om ook een extra vergoeding aan de verkopers te betalen;
      1. 3.         de notaris te berichten dat er een nieuwe overeenstemming met klaag-ster was bereikt en dat zij wel een bedrag aan de verkopers zou vergoeden;
      1. 4.         op nadere contacten van klaagster alleen te reageren met het dreigement om het transport niet door te laten gaan, hetgeen zou leiden tot ingebrekestel-ling met financiële gevolgen;
      1. 5.         na het transport van het pand op pogingen van klaagster om de zaak alsnog bespreekbaar te maken op eenzelfde manier te reageren en te dreigen om klaagster aansprakelijk te stellen voor een eventuele klachtprocedure. 
 
      1. 3.3       De Raad van Toezicht heeft de klachtonderdelen gezamenlijk behandeld en geoordeeld dat de klacht van klaagster gegrond is. Aan de makelaar is een berisping opgelegd. Tevens is bepaald dat de makelaar ter zake van de behandeling van de klachtprocedure een bedrag van € 3.304,96 dient te voldoen. 
 
      1. 3.4       De makelaar heeft in hoger beroep, sterk samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
 
      1. 3.5       Volgens de makelaar is de beslissing van de Raad van Toezicht onduidelijk, althans onvoldoende gemotiveerd. Zo zou uit rechtsoverweging 5.9 volgen dat de klachtonderdelen 1, 4 en 5 ongegrond zijn verklaard, maar daar sluit rechtsoverweging 6.1 niet op aan. De makelaar richt zijn beroep dan ook alleen tegen de gegrond verklaarde onderdelen, te weten 2 en 3. 
 

      1. 3.6       De makelaar voert aan dat de Raad van Toezicht ten onrechte voorbij is gegaan aan zijn verweer dat klaagster ter zitting van de Raad van Toezicht de e-mailberichten van 1, 2 en 3 maart 2016 in het geding heeft gebracht en zich daarop ter onderbouwing van haar standpunt heeft beroepen. Inbreng van producties in een zo laat stadium van het geding is in strijd met een goede procesorde. Onjuist is de overweging van de Raad van Toezicht dat voor de inbreng van stukken en aan de authenticiteit daarvan niet behoeft te worden getwijfeld. Ten onrechte is aan de makelaar niet een aanvullende termijn gegund om op de inhoud van deze stukken te reageren. 
 
      1. 3.7       Voorts voert de makelaar aan dat klaagster niet zelf heeft bedongen dat artikel 2.2 is gewijzigd, in die zin dat zij geen voordeel overdrachtsbelasting aan de verkopers hoefde af te dragen. In het eerste concept was opgenomen dat klaagster het voordeel overdrachtsbelasting wel aan de verkopers zou afdragen. Na de opmerking van klaagster hierover in haar e-mail van 2 maart 2016, heeft R zelf abusievelijk het artikel op “niet” gezet, waarna de omissie is ontstaan. Dit bleek niet correct te zijn, waarna R met toestemming van de verkopers de fout, conform de afspraken gemaakt tijdens de onderhandelingen, heeft hersteld. Klaagster was zich er dan ook van bewust dat de redactie van artikel 2.2 niet aansloot bij de gemaakte afspraken. Dit blijkt tevens uit de door haar gestuurde e-mail van 21 maart 2016, waarin zij bevestigt de overdrachtsbelasting voor haar rekening te zullen nemen. Als klaagster de tekst van artikel 2.2. niet had willen wijzigen in het tegenovergestelde van wat er stond, dan had zij géén bevestiging gezonden, aldus de makelaar. 
 
      1. 4.         Het verweer
 
      1. 4.1       Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
 
      1. 4.2       Klaagster voert aan dat uit de overgelegde stukken duidelijk volgt dat zij om een koopovereenkomst heeft verzocht waarbij zij geen extra vergoeding zou betalen aan de verkopers, indien er minder overdrachtsbelasting zou moeten worden betaald. Een door twee partijen ondertekende koopovereenkomst kan volgens klaagster niet eenzijdig worden “gecorrigeerd”, alsof er een spelfout in zou staan. De makelaar heeft getracht dat toch te doen, door telefonisch te melden dat er onduidelijkheid bij de notaris zou zijn over de te betalen belasting. Hij heeft in het gevoerde telefoongesprek niet gemeld dat artikel 2.2 zoals opgenomen wel degelijk van toepassing was en daardoor de overdrachtsbelasting een beperkt bedrag omvatte. Klaagster heeft in haar e-mail bericht dat zij de overdrachtsbelasting natuurlijk zou voldoen. Dit impliceert echter niet dat zij bereid was een extra vergoeding aan verkopers te betalen. 
  

      1. 5.         Beoordeling van het geschil in hoger beroep
 
      1. 5.1       Partijen verschillen van mening over de vraag of artikel 2.2 na het sluiten van de koopovereenkomst tussen klaagster en de verkopers nog is gewijzigd, in die zin dat in afwijking van het gestelde in artikel 2.2 tussen partijen zou zijn overeengekomen dat het voordeel ter zake van de overdrachtsbelasting door klaagster aan de verkopers zou worden uitgekeerd. 
 
      1. 5.2       De makelaar stelt dat zijn medewerker R in een telefoongesprek met klaagster uitvoerig uiteen heeft gezet dat de aanpassing van artikel 2.2 een omissie is geweest en dat het de bedoeling van partijen was dat het voordeel overdrachtsbelasting aan de verkopers zou toekomen. Dat klaagster daarmee zou hebben ingestemd, volgt onmiskenbaar uit haar e-mail van 21 maart 2016, waarin zij immers heeft bevestigd dat zij de overdrachtsbelasting zal voldoen. 
 
      1. 5.3       De Centrale Raad van Toezicht volgt de makelaar niet in zijn standpunt. Door klaagster wordt de inhoud van het telefoongesprek zoals door de makelaar is gesteld betwist. Volgens haar is alleen gesproken over de verwarring die bij de notaris was ontstaan. Er zou echter door de makelaar niet aan haar zijn meegedeeld dat een extra bedrag naar de verkopers zou gaan. Gelet op deze uitdrukkelijke betwisting door klaagster is onvoldoende aannemelijk geworden dat klaagster in het telefoongesprek dat R namens de makelaar met haar voerde ermee heeft ingestemd dat het voordeel overdrachtsbelasting aan de verkopers toekwam. 
 
      1. 5.4       Dat kan evenmin worden afgeleid uit de e-mail van klaagster van 21 maart 2016. Terecht heeft de Raad van Toezicht geoordeeld dat in de e-mail weliswaar de betaling van de verschuldigde overdrachtsbelasting wordt bevestigd, maar niet het betalen van een “vergoeding-overdrachtsbelasting”. Klaagster reageerde met haar e-mail op de e-mail van R van 21 maart 2016, die hij heeft gestuurd naar aanleiding van het met klaagster gevoerde telefoongesprek. In de e-mail van R is echter niet expliciet, duidelijk en ondubbelzinnig gevraagd om te bevestigen dat een eventueel voordeel overdrachtsbelasting, in strijd met het bepaalde in artikel 2.2, alsnog door klaagster aan de verkopers zou worden vergoed. Ook heeft R nagelaten om in zijn e-mail het bedrag te noemen dat klaagster dan aan de verkopers zou moeten vergoeden. Het had op de weg van de makelaar gelegen op dit punt geen onduidelijkheid te laten bestaan, te meer daar de makelaar wist dat klaagster expliciet had verzocht om wijziging van artikel 2.2, in die zin dat een eventueel voordeel overdrachtsbelasting aan haar zou toekomen in plaats van aan de verkopers. 
 
      1. 5.5       De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat de makelaar in dit geval verwijtbaar heeft gehandeld door klaagster onvoldoende voor te lichten over de gevolgen voor klaagster van een door hem voorgestelde wijziging in de tussen klaagster en de verkopers tot stand gekomen overeenkomst. De Raad van Toezicht is derhalve terecht tot het oordeel gekomen dat klachtonderdelen 2 en 3 gegrond zijn. 
 
      1. 5.6       Met de makelaar is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat uit de overwegingen van de beslissing van de Raad van Toezicht volgt dat alleen klachtonderdelen 2 en 3 gegrond zijn verklaard. De overige klachtonderdelen zijn onbesproken gelaten. Nu klaagster niet tegen dit oordeel van de Raad van Toezicht is opgekomen, behoeven deze klachtonderdelen in hoger beroep geen bespreking.  
  

      1. 6.         Slotsom
 
      1. 6.1       De Raad van Toezicht heeft terecht de klachtonderdelen 2 en 3 gegrond verklaard. De overige klachtonderdelen zijn door de Raad van Toezicht niet besproken, maar in de beslissing is niet tot uitdrukking gebracht dat die klachtonderdelen ongegrond zijn. De Centrale Raad van Toezicht zal daarom de beslissing van de Raad van Toezicht vernietigen en uitspreken dat de overige klachtonderdelen ongegrond zijn. 
 
      1. 6.2       De makelaar heeft aangevoerd dat, gelet op de gedraging van de makelaar, bestraffing middels een berisping niet gerechtvaardigd zou zijn. De procedure zelf zou als waarschuwing een passende afwikkeling zijn. De Centrale Raad van Toezicht verwerpt dit verweer. Uit artikel 31 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM volgt dat de berisping de meest lichte maatregel is die aan een makelaar kan worden opgelegd. Voor het afzien van een maatregel bij gegrondbevinding van de klacht kan slechts sprake zijn indien sprake is van bijzondere omstandigheden. Dergelijke omstandigheden zijn in deze zaak gesteld noch gebleken. De makelaar zal ook de kosten van de behandeling in beide instanties hebben te dragen.
 
      1. 6.3       Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.
 
      1. 7.         Beslissing in hoger beroep
 
      1. 7.1       Vernietigt de beslissing van de Raad van Toezicht Zuid van 11 oktober 2016;
 
en opnieuw rechtdoende:

 
      1. 7.2       Verklaart de onder 3.2 geformuleerde klachtonderdelen 2 en 3 gegrond;
 
      1. 7.3       Verklaart de onder 3.2 geformuleerde klachtonderdelen 1, 4 en 5 ongegrond;
 
      1. 7.4       Legt aan de makelaar op de straf van berisping;
 
      1. 7.5       Bepaalt dat de makelaar ter zake van de kosten van de behandeling van de klacht in eerste instantie en in hoger beroep een bedrag van € 6.291,96 exclusief eventueel verschuldigde BTW zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan. 
 
Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.A.  van den Berg, W. van Haselen, F.J. van der Sluijs, leden en mr. C.C. Horrevorts, lid/secretaris en ondertekend op                 april 2017.

  

                                                                                                          K.E. Mollema

                                                                                                          voorzitter

 

                                                                                                          C.C. Horrevorts                                                                                                                    secretaris