NVM Tuchtrechtspraak

14-2548 CRvT

Beweerdelijk onjuiste taxatie. Topsegment van de woningmarkt. Belang bij klacht.
In maart 2010 wordt de (voormalige) echtelijke woning van klaagster in opdracht van de vennootschap van de ex-echtgenoot van klaagster door een kantoorgenoot van beklaagde getaxeerd. De onderhandse verkoopwaarde wordt bepaald op € 4 miljoen en de executiewaarde op € 3.4 miljoen. In januari 2014 waardeert beklaagde de woning in opdracht van de ex-echtgenoot op een onderhandse verkoopwaarde per 1 juli 2008 van € 3 miljoen en een executiewaarde van € 2,2 miljoen. De ex-echtgenoot van klaagster heeft zich op deze laatste taxatie beroepen bij de financiële afwikkeling van de echtscheiding.
Klaagster stelt dat beklaagde in redelijkheid nimmer tot deze waardering heeft kunnen komen.
Het oordeel van de raad van toezicht dat klaagster geen enkel belang meer had bij haar klacht nu de taxatie geen enkele rol meer speelt in de tussen partijen gevoerde civiele procedure, maakt de Centrale Raad niet tot de hare. Ten tijde van het indienen van de klacht was dat belang er nog wel. Dat tijdens de behandeling van de klacht een rechterlijke uitspraak is gedaan waarin de taxatie geen rol speelde, maakt dit oordeel niet anders. Bovendien heeft klaagster derden aansprakelijk gesteld voor door haar geleden schade waarbij de beoordeling waarvan de taxatie een rol kan spelen.
De makelaar heeft zijn waardering voldoende onderbouwd en uitvoerig gemotiveerd. Dat een andere makelaar op basis van hem overhandigde foto’s e.d. tot het oordeel komt dat de taxatie van beklaagde waarschijnlijk te laag is, is onvoldoende om de klacht gegrond te verklaren. Verder overweegt de Centrale Raad dat het hier gaat om een zeer bijzonder object en de ontwikkeling van de waarde van een dergelijk pand kan afwijken van de gemiddelde tendens op de woningmarkt.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Rotterdam, 14-34 RvT Rotterdam



De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

W. VAN B., wonende te N, appellante/klaagster,

tegen

D. V., aangesloten NVM-Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te B, verweerder in hoger beroep/beklaagde.

Verloop van de procedure
1.1  Bij brief van 6 februari 2014 heeft appellante een klacht ingediend tegen beklaagde bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. De klacht is door de afdeling Consumentenvoorlichting eerst voor behandeling doorgeleid aan beklaagde (hierna: “de makelaar”). Appellante heeft in de klacht volhard waarna de afdeling Consumentenvoorlichting de klacht heeft doorgeleid naar de Raad van Toezicht Rotterdam.
1.2  Bij beslissing van 16 april 2014 van de Raad van Toezicht Rotterdam, verzonden op 14 mei 2014, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen de makelaar ingediende klacht ongegrond verklaard.
1.3  Appellante is bij brief van 3 juli 2014, ontvangen op 8 juli 2014, van de beslissing van de Raad van Toezicht in hoger beroep gekomen. In haar op 3 augustus 2014 ontvangen brief zijn de gronden opgenomen.
1.4  De makelaar heeft in zijn verweerschrift van 15 september 2014 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.5  De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.6  Ter zitting van 3 november 2014 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
-      appellante in persoon vergezeld van H.M. H. en B.J.M. van M;
-      de makelaar in persoon vergezeld van mr. H.J. Blaisse.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.

2.    De feiten
In haar brief heeft appellante geen bezwaar gemaakt tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2 van de vermelde beslissing. Nu ook anderszins niet van bezwaren daartegen is gebleken, zal ook in hoger beroep van die feiten worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met de feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:
2.1   Op 9 maart 2010 heeft een kantoorgenoot van de makelaar in opdracht van een vennootschap van de voormalige echtgenoot van appellante per 2 maart 2010 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik getaxeerd van het woonhuis gelegen aan de E nr 8 in M. Per 2 maart 2010 is de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van deze destijds echtelijke woning getaxeerd op € 4.000.000,-- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 3.400.000,--. Doel van de taxatie was om inzicht te verstrekken in de waarde van het woonhuis ten behoeve van de beoordeling van een aanvraag voor een (hypothecaire) geldlening bij een bank.
2.2  In januari 2014 krijgt de makelaar van de voormalige echtgenoot van appellante de opdracht om de waarde te bepalen van dit woonhuis. Blijkens het Taxatierapport/Waardebepaling van 21 januari 2014 bepaalt de makelaar de onderhandse vrije verkoopwaarde per 1 juli 2008 op € 3.000.000,-- en per 31 december 2013 op € 2.200.000,--. De voormalige echtgenoot van appellante heeft zich in een civiele procedure over de afwikkeling van de financiële gevolgen van de ontbinding van het huwelijk met appellante beroepen op de door de makelaar gegeven waardering.
2.3  Blijkens het Aanslagbiljet Gemeentelijke Heffingen van 28 februari 2014 is de heffingsmaatstaf van de OZB voor het jaar 2014 bepaalt op € 1.826.000,--.

3.    De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
3.1  De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2  Appellante verwijt de makelaar dat deze zich bij het bepalen van de waarde van het woonhuis niet onafhankelijk heeft opgesteld en als redelijk handelend taxateur niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen.
3.3  De Raad van Toezicht oordeelt dat, nu is komen vast te staan dat de (uitkomst van de) taxatie geen enkele rol meer speelt omdat in de civiele procedure inmiddels definitief uitspraak is gedaan, appellante geen belang (meer) heeft bij de klacht. De Raad van Toezicht overweegt ten overvloede dat de makelaar door middel van stukken en zijn ter zitting gegeven toelichting deugdelijk heeft gemotiveerd hoe hij tot zijn taxatie is gekomen en onvoldoende is gebleken dat hij in januari 2014 niet in redelijkheid tot zijn litigieuze taxatie heeft kunnen komen. De Raad van Toezicht neemt daarbij in aanmerking dat sprake is van een bijzonder exclusief object dat een bijzondere plaats inneemt op de woningmarkt.
3.4  De klacht is vervolgens ongegrond verklaard.

4.    Het hoger beroep
4.1 Appellante heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2 Ter zitting van de Raad van Toezicht heeft de makelaar gesteld dat hij in 2010 van mening was dat zijn kantoorgenoot de waarde van het woonhuis € 500.000,-- te hoog had vastgesteld door deze te bepalen op € 4.000.000,--. Deze mededeling verdraagt zich niet met het oordeel van de makelaar dat per 1 juli 2008 de onderhandse vrije verkoopwaarde moet worden gesteld op € 3.000.000,--. Uitgaande van de door de makelaar in 2010 kennelijk juist geachte waarde van € 3.500.000,-- en rekening houdende met prijsstijgingen in 2009 en 2008 van 7% per jaar, zou dan teruggerekend de waarde in 2008 € 4.007.150,-- moeten zijn geweest. De makelaar heeft zijn taxatie niet onderbouwd en volstaan met de toelichting dat de door hem getaxeerde bedragen de marktwaarde betreffen.

5.   Het verweer
5.1 De makelaar heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2  Appellante heeft, zoals door de Raad van Toezicht ook is overwogen, geen belang meer bij haar klacht nu is komen vast te staan dat de taxatie geen rol heeft gespeeld in de tussen partijen gevoerde procedure.
5.3 Voor zover appellante nog belang heeft bij haar klacht voert de makelaar aan dat hij de waarde van het woonhuis per 31 december 2013 in redelijkheid heeft kunnen stellen op € 2.200.000,--. Hij heeft bij zijn waardebepaling acht geslagen op relevante factoren waaronder de concrete marktsituatie, het specifieke karakter van het object, de vloeroppervlakte en de inhoud van het woonhuis en referentieobjecten. De waardebepaling per 1 juli 2008 is tot stand gekomen door naar deze peildatum terug te rekenen aan de hand van indexeringen die zijn ontleend aan transacties rondom de desbetreffende locatie in de referteperiode.

6.    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1 In artikel 14 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM is de navolgende bepaling opgenomen:
“Ieder die van mening is dat een lid van de vereniging, een NVM-Makelaar of een Senior-NVM-Makelaar zich schuldig heeft gemaakt aan handelingen of nalatigheden, welke in strijd zijn met het bepaalde in artikel 15 dan wel artikel 34 van de verenigingsstatuten en/of het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnen en/of in strijd zijn met de eer van die stand, kan zich met een klacht wenden tot de Raad voor het gebied waarin het lid of de NVM-Makelaar volgens de administratie van de vereniging is gevestigd”.
6.2  Appellante was gehuwd in koude uitsluiting. In de huwelijkse voorwaarden was opgenomen dat de staande huwelijk aan te kopen echtelijke woning ieder voor de onverdeelde helft in eigendom zou worden verworven. Staande het huwelijk zijn de huwelijkse voorwaarden in 2007 gewijzigd, waarbij de clausule betreffende de gezamenlijke verkrijging van de echtelijke woning niet meer is opgenomen. Kort na de wijziging zijn appellante en haar echtgenoot gaan scheiden, waarbij de echtscheiding medio 2008 in het register van de burgerlijke stand is ingeschreven. Over de financiële afwikkeling van de echtscheiding zijn appellante en haar voormalige echtgenoot in een procedure verwikkeld geraakt. In die procedure speelde onder meer de (waarde van de) echtelijke woning. De voormalig echtgenoot heeft aan de makelaar gevraagd een taxatierapport uit te brengen, waarin de onderhandse vrije verkoopwaarde van de echtelijke woning naar de stand per 1 juli 2008 en 31 december 2013 zou worden bepaald. Dit rapport is op 21 januari 2014 uitgebracht. De voormalig echtgenoot van appellante heeft dat rapport in de gerechtelijke procedure overgelegd. Op 6 februari 2014 heeft appellante een klacht tegen de makelaar over dat taxatierapport ingediend. Het gerechtshof in Den Haag heeft op 25 maart 2014 arrest gewezen, tegen welk arrest geen cassatie is ingesteld. De beslissing van het gerechtshof Den Haag is niet (mede) gebaseerd op het taxatierapport.
De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat appellante ten tijde van het indienen van haar klacht voldoende belang bij haar klacht over de waarde van de (voormalige) echtelijke woning had. Dat tijdens de behandeling van haar klacht door een gerechtelijke uitspraak het taxatierapport in het geschil met haar voormalige echtgenoot geen rol meer speelt neemt dat belang bij (een beslissing op) de klacht niet weg. Daarbij speelt mee dat appellante heeft aangevoerd derden aansprakelijk te hebben gesteld voor de schade die zij heeft geleden door de wijziging van de huwelijkse voorwaarden kort voor haar echtscheiding waarbij voor de vaststelling van de hoogte van de schade het volgens haar onjuiste taxatierapport een rol kan spelen.
6.3  Uitgangspunt bij de beoordeling van een door een makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en derhalve bij het taxeren niet die zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht.
6.4  In zijn Taxatierapport/waardebepaling van 21 januari 2014 heeft de makelaar de onderhandse vrije verkoopwaarde van het woonhuis gelegen aan de E nr 8 te M per 31 december 2013 bepaald op € 2.200.000,--. In zijn toelichting op deze waardebepaling heeft de makelaar onder meer vermeld dat hij is uitgegaan van een oppervlakte van 2.200 m² en een inhoud van het woonhuis van 2.000 m³ en zijn benadering van de waarde is gebaseerd op een vierkante meterprijs per 1 juli 2013 van € 475,-- en een kubieke meterprijs van € 550,--. Voorts heeft hij blijkens zijn notitie aan de aanwezigheid van een zwembad een toegevoegde waarde toegekend van € 55.000,--.
6.5  De makelaar heeft bij zijn taxatie gebruik gemaakt van acht in de omgeving van het woonhuis gelegen referentieobjecten en voorts de WOZ-beschikking voor het jaar 2014 overgelegd waarbij de WOZ-waarde 2014 op basis van de waardepeildatum 1 januari 2013 is vastgesteld op € 1.826.000,--. De makelaar heeft daarnaast verklaard dat enkele jaren geleden mede als gevolg van de crisis geen enkel woonhuis aan de B [waterpartij; red.] te koop werd aangeboden terwijl daaraan in 2014 20 woonhuizen te koop werden aangeboden. Daaraan heeft de makelaar toegevoegd dat in 2013 het woonhuis dat is gelegen naast het door hem getaxeerde woonhuis is verkocht voor € 2.500.000,--.
6.6   In haar brief van 6 februari 2014 heeft appellante gesteld dat de makelaar Van M op 22 oktober 2010 de waarde van het woonhuis heeft bepaald op € 3.780.000,--. Dit taxatierapport, dat volgens appellante niet mede tot stand is gekomen door een bezichtiging van het woonhuis door Van M maar is gebaseerd op het aan hem ter beschikking gestelde bestek, tekeningen en vele foto’s, is door appellante niet in het geding gebracht. Ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht heeft Van M desgevraagd verklaard dat de door de makelaar per 31 december 2013 bepaalde waarde van € 2.200.000,-- “waarschijnlijk” te laag is. Met betrekking tot de door de makelaar gebruikte methode van “terugrekening” naar een waarde op 1 juli 2008 heeft Van M verklaard dat een dergelijke waardebepaling met behulp van de door de makelaar toegepaste methode mogelijk is.
6.7   De makelaar is tot de door appellante bekritiseerde waardebepaling per 1 juli 2008 gekomen door als uitgangspunt de door hem bepaalde waarde per 31 december 2013 te nemen om vervolgens te gaan “terugrekenen” en rekening te houden met de destijds geldende marktomstandigheden. In zijn rapportage heeft hij in dat verband vermeld dat er op moet worden gelet dat woningen in de hoge prijsklasse moeilijk worden verkocht. Zoals hiervoor is overwogen onder 6.3 heeft de makelaar een toelichting gegeven op de wijze waarop hij tot zijn oordeel is gekomen. Hoewel dit op haar weg had gelegen heeft appellante niet aannemelijk gemaakt, bijvoorbeeld door het overleggen van een recent opgesteld taxatierapport van een makelaar/taxateur, dat de makelaar niet in redelijkheid heeft kunnen komen tot zijn waardebepaling per 31 december 2013. De ter zitting door Van M afgelegde verklaring dat deze waarde naar zijn oordeel “waarschijnlijk” te laag is en hetgeen appellante op dit punt zelf heeft aangevoerd, is daarvoor niet toereikend.
6.8   De makelaar heeft vervolgens, uitgaande van de door hem bepaalde waarde per 31 december 2013, de waarde per 1 juli 2008 benaderd door terug te rekenen aan de hand van indexeringen die zijn ontleend aan uitgevoerde transacties met betrekking tot objecten die zijn gelegen in dezelfde omgeving aan de B en daarbij rekening gehouden met onder meer vloeroppervlakte en inhoud. Niet gebleken is dat de makelaar met toepassing van deze gangbaar geachte methodiek niet in redelijkheid tot zijn waardebepaling per 1 juli 2008 heeft kunnen komen. Evenals de Raad van Toezicht is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat sprake is van een bijzonder exclusief object dat een bijzondere plaats inneemt in de markt en de ontwikkeling van de waarde van een dergelijk object ook kan afwijken van de gemiddelde tendens op de woningmarkt. De omstandigheid dat de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op 2 maart 2010 is getaxeerd op € 4.000.000,-- en een dergelijke waarde belangrijk uitstijgt boven de door de makelaar getaxeerde waarde per 1 juli 2008 is in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen op zichzelf onvoldoende om anders te oordelen.

7.      Slotsom
7.1    Appellante kan in haar klacht worden ontvangen. De Centrale Raad van Toezicht acht de klacht ongegrond.
7.2    Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

8.      Beslissing in hoger beroep
8.1    Bekrachtigt met verbetering van gronden de beslissing van 16 april 2014 van de Raad van Toezicht Rotterdam.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. D.H. de Witte, F.J. van der Sluijs, mr. J.C. Borgdorff, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 15 januari 2015.