NVM Tuchtrechtspraak

14-2549 CRvT

Taxatie in opdracht van de rechtbank. Andere taxaties met andere uitkomsten.
De voormalige echtgenote van klager verkoopt haar woning, waarvan klager een deel van de opbrengst krijgt, in februari 2012 in huurkoop voor € 599.000. In maart 2012 komt een door klager ingeschakelde makelaar op een waarde van € 770.000. In mei 2013 taxeert beklaagde het pand per april 2012 in opdracht van de rechtbank op € 545.000; de makelaar gaat daarbij uit van een bedrag van € 809.000 en past daarop verminderingen toe vanwege verouderingen, de ligging in het buitengebied en de incourantheid. Twee door klager ingeschakelde taxateurs komen op waardes van € 791.600 en € 767.000. Beide laatste taxateurs komen later op een gezamenlijke waardering van € 783.000 uit. Klager acht de taxatie van beklaagde onbegrijpelijk en onjuist.
De Centrale Raad is dit niet met klager eens. Beklaagde heeft een goede onderbouwing van zijn waardering gegeven. Het feit dat het pand dat aanvankelijk bijna € 1miljoen moest opbrengen en na prijsverlagingen werd verkocht voor € 599.000 duidt erop dat de waardering van beklaagde niet onjuist was.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 14-41 RvT Eindhoven/Maastricht



De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

P. VAN B., wonende te H, appellant/klager,

tegen

C. MAKELAARDIJ B.V. , lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te R, verweerster in hoger beroep/beklaagde,

en

L. H., aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te R, verweerder in hoger beroep/beklaagde.

1.     Verloop van de procedure
1.1    Bij brief van 10 december 2013 heeft klager een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM tegen beklaagde C Makelaardij B.V. (hierna: “het makelaarskantoor”) en tegen beklaagde H (hierna: “de makelaar”). Op verzoek van klager heeft de afdeling Consumentenvoorlichting de klacht direct doorgeleid naar de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht.
1.2    Bij beslissing van 23 mei 2014, verzonden op 26 mei 2014, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de klacht ongegrond verklaard.
1.3    Klager is bij brief van 17 juli 2014, ontvangen op 21 juli 2014, van de beslissing van de Raad van Toezicht in hoger beroep gekomen. In de brief van 28 augustus 2014 zijn de gronden opgenomen.
1.4    Het makelaarskantoor heeft in haar verweerschrift van 3 oktober 2014 verweer gevoerd.
1.5    De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.6    Ter zitting van 18 december 2014 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
-       klager in persoon vergezeld van mr. M.A.M. van Dooren;
-       namens het makelaarskantoor L. H., vergezeld van zijn kantoorgenoot E. van D en mr. A.S. graaf van Randwijck.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.

2.    De feiten
In zijn beroepschrift heeft klager geen bezwaar gemaakt tegen de weergave van de vaststaande feiten in rechtsoverweging 2.1 – 2.5 van de vermelde beslissing. Nu ook anderszins niet van bezwaren daartegen is gebleken zal ook in hoger beroep van die feiten worden uitgegaan. Deze feiten, aangevuld met de feiten die in hoger beroep zijn komen vast te staan, luiden:
2.1   De voormalige echtgenote van klager is eigenaresse van het pand gelegen aan de P-weg 6 in Y. Op 1 februari 2012 heeft zij met derden overeenstemming bereikt over de huurkoop van voormeld pand voor een koopsom van € 599.000,--. Overeengekomen is dat de eigendomsoverdracht uiterlijk op 1 april 2014 zal plaatsvinden en de huurkopers tot die datum maandelijks een huursom van € 3.000,-- en een aflossing van € 1.500,-- dienen te voldoen. De door de huurkoper betaalde aflossingen zullen in mindering strekken op de koopsom.
2.2   Op verzoek van klager geeft het in H gevestigde makelaarskantoor V in haar brief van 8 maart 2012 een globale waardering van het pand. Onder verwijzing naar enkele verkochte en nog te koop staande objecten in Y is de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik gewaardeerd op € 770.000,--.
2.3  De Rechtbank Limburg benoemt in een tussen klager en zijn voormalige echtgenote gevoerde procedure over de verdeling na echtscheiding de makelaar bij vonnis van 13 maart 2013 tot deskundige. De Rechtbank geeft de opdracht “om het pand aan de P-weg 6 te Y, gemeente V, te taxeren op de onderhandse verkoopwaarde tegen de datum van 1 april 2012, zijnde de datum waarop het ook huurverkocht is”.
2.4    In zijn taxatierapport van 29 mei 2013 taxeert de makelaar de marktwaarde per 1 april 2012 op € 545.000,--. In zijn taxatierapport vermeldt de makelaar dat hij met behulp van de rekenkundige methode de waarde bepaalt op € 809.000,-- en daarop € 30.000,-- in mindering brengt in verband met door hem geconstateerde technische verouderingen. De makelaar vermeldt voorts dat hij op grond van externe verouderingsfactoren en de ligging en incourantheid van het pand een afschrijving van in totaal 30% toepast. In zijn taxatierapport neemt de makelaar de navolgende passage op:
“Het getaxeerde object ligt in het buitengebied van V/Y tussen al dan niet praktiserende landbouw/veeteelt bedrijven. Als woonhuis is het pand moeilijk te verkopen (minder courant), vanwege de grootte van het pand + bijgebouw, tuin en ligging. Andere bestemmingsmogelijkheden zijn beperkt waardoor de doelgroep voor dit object bijzonder klein is. Tevens is rekening gehouden met de prijsdalingen vanaf begin crisis tot en met april 2012. Bovenstaande factoren hebben geleid tot een afschrijving van 30%.”
2.5   Op 17 juni 2013 voert de in G gevestigde makelaar/taxateur B een zichttaxatie (waardebepaling) uit in opdracht van klager. Hij kent aan het object per 1 april 2012 een waarde toe van € 791.600,--.
2.6    In opdracht van de advocaat van klager taxeert de in H gevestigde makelaar/taxateur J blijkens zijn taxatierapport van 14 juli 2014 per 1 april 2012 de marktwaarde van het pand op € 767.000,-- en de waarde vrij van huur en gebruik op € 720.000,--.
2.7    In zijn brief van 11 november 2013 aan klager geeft de makelaar/taxateur B in samenwerking met het makelaarskantoor V opnieuw een waardebepaling. Blijkens zijn brief kent B aan het pand een vrije verkoopwaarde toe van € 783.000,--. Hij vermeldt in zijn brief dat hij rekening houdt met technische veroudering (€ 30.000,--) naast een afschrijvingspercentage van maximaal 25% (€ 261.000,--) in verband met “veroudering, ligging, courantheid en foto’s.

3.    De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht
3.1  De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2  De makelaar heeft het pand niet getaxeerd tegen de aan hem opgegeven datum (1 april 2012) maar tegen een latere datum en hij heeft de door hem getaxeerde waarde ten onrechte gecorrigeerd met 30%. Bij zijn taxatie is hij voorts uitgegaan van een niet geschikt referentiepand (B-weg 44 in V). De makelaar heeft zijn taak als onafhankelijk en deskundig makelaar verzaakt en is ten onrechte voorbijgegaan aan het commentaar van meerdere met name genoemde NVM-collega’s op de door hem gekozen wijze van waardering.
3.3  In het licht van de wetenschap dat de oorspronkelijke vraagprijs van het pand medio 2011 € 955.000,-- bedroeg, nadat het pand in 2008 voor € 560.000,--- is gekocht en daarin vervolgens tenminste € 485.144,-- is geïnvesteerd, is onbegrijpelijk dat de makelaar de waarde van het pand ultimo 1 april 2012 heeft bepaald op € 545.000,--. Dit geldt temeer nu het pand op 1 januari 2012 (in huurkoop) is verkocht voor € 599.000,--.
3.4   De Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht is van oordeel dat de makelaar zijn taxatie in dit bijzondere geval naar behoren heeft onderbouwd en hij ter zitting daarop een overtuigende toelichting heeft gegeven waardoor hij het beeld heeft bevestigd dat hij in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Naar het oordeel van de Raad van Toezicht doen de door klager in het geding gebrachte taxatierapporten en opmerkingen van andere taxateurs daaraan onvoldoende af. De Raad van Toezicht overweegt dat is gebleken dat het object bij een vraagprijs van € 599.000,-- k.k. niet wordt verkocht en de ultieme test voor de juistheid van een taxatie de markt is.

4.    Het hoger beroep
4.1  Klager heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2  De Raad van Toezicht heeft ten onrechte geoordeeld dat de makelaar zijn taxatie in dit bijzondere geval naar behoren heeft onderbouwd. De makelaar heeft ondeugdelijk onderzoek verricht en in zijn taxatierapport zijn diverse feitelijke onjuistheden opgenomen die van invloed zijn geweest op de taxatie. De voor de uitvoering van de taxatieopdracht gekozen uitgangspunten zijn onjuist en de makelaar maakt niet inzichtelijk op welke wijze zijn opname van het object medio mei 2013 kan leiden tot een waardering per 1 april 2012. Hij is er aan voorbijgegaan dat op 2 maart 2012 een huurkoopovereenkomst is gesloten en hij wekt in zijn rapport ten onrechte de indruk dat het pand onbelast was en in volle eigendom toebehoorde en in gebruik was bij de eigenaar.
4.3  De makelaar heeft ten onrechte op de door hem bepaalde onderhandse verkoopwaarde een korting toegepast van 30%. Uit de door klager overgelegde door verschillende andere makelaars opgestelde rapportages volgt dat zij met betrekking tot de onderhandse verkoopwaarde tot vergelijkbare inzichten zijn gekomen als de makelaar, maar de door deze toegepaste korting afwijzen.
4.4  Onjuist is de overweging van de Raad van Toezicht dat de markt de ultieme test is voor de beoordeling van de juistheid van een taxatie. Van invloed op het streven naar verkoop van het object is immers de omstandigheid geweest dat met ingang van 1 februari 2012 een overeenkomst van huurkoop van kracht is waardoor het de voormalige echtgenote van klager niet vrij stond om het pand te koop aan te bieden. Op Funda is ook vermeld dat het pand “onder voorbehoud” is verkocht.

5.    Het verweer
5.1  Het makelaarskantoor heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2   Het makelaarskantoor heeft zich verdiept in de op de peildatum 1 april 2012 bestaande situatie. Betwist wordt dat de bedoeling van partijen en de rechtbank is geweest om bij de taxatie de ten aanzien van het object gesloten huurkoopovereenkomst te betrekken. Niet begrijpelijk is het standpunt van klager dat de taxateur met deze overeenkomst rekening had moeten houden nu klager zich altijd tegen het ter zake door zijn voormalige echtgenote genomen initiatief heeft verzet. Het makelaarskantoor betwist dat de staat van het object aanmerkelijk zou zijn verslechterd na de ingebruikname daarvan door de huurkoper. Bij gebrek aan wetenschap betwist het makelaarskantoor dat voor meer dan € 450.000,-- in het object is geïnvesteerd.
5.3   Aan het rapport van 17 juni 2013 van B, de door het makelaarskantoor V gegeven waardeverklaring en de in samenwerking tussen B en dit makelaarskantoor tot stand gekomen brief van 1 november 2013 moet worden voorbijgegaan. De rapportage van B van 17 juni 2013 betreft een zichttaxatie zonder doelomschrijving waarbij is uitgegaan van te koop staande woonhuizen in plaats van verkochte woonhuizen als referentieobjecten. In zijn brief van 11 november 2013 past B de eerder door hem bepaalde waarde van € 791.600,-- aan naar € 783.000,-- zonder vermelding tegen welke datum is gewaardeerd en met de onbegrijpelijke vermelding dat hij als uitgangspunt heeft gekozen de herbouwwaarde 2007 en de NBCI budgetkosten. Makelaarskantoor V heeft een globale waardeverklaring gegeven zonder vermelding van de datum waartegen is getaxeerd en zonder verwijzing naar referentieobjecten.
5.4    Door het makelaarskantoor zijn terecht correcties toegepast. Bijna 17 maanden na uitvoering van de taxatie heeft de markt geen indicatie gegeven dat de gekozen benadering onjuist is geweest. Uit de omstandigheid dat het object op huurkoopbasis is verkocht voor € 599.000,-- kan niet worden afgeleid dat de taxatie onjuist is. Betwist wordt dat een opbrengst van € 599.000,-- is gerealiseerd nu het object ondanks de met de huurkoper overeengekomen leveringsdatum 1 april 2014 nog steeds op Funda te koop wordt aangeboden. Dat geen koopovereenkomst tot stand komt op basis van een koopsom van tenminste € 545.000,-- levert een bevestiging op voor de stelling dat sprake is geweest van een juiste taxatie.

6.    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1  Bij brief van 10 december 2013 heeft klager een klacht ingediend tegen de makelaar. De Raad van Toezicht is er blijkens zijn beslissing vanuit gegaan dat de klacht zowel tegen de makelaar als het makelaarskantoor was gericht. In zijn beroepschrift stelt klager opnieuw de door de makelaar gevolgde handelwijze aan de orde. Daartegen voert het makelaarskantoor in hoger beroep verweer. De Centrale Raad van Toezicht gaat er vanuit, mede ook in aanmerking genomen het verhandelde ter zitting van de Centrale Raad van Toezicht, dat zowel door de makelaar als het makelaarskantoor verweer is gevoerd in hoger beroep.
6.2  Blijkens het vonnis van 13 maart 2013 van de Rechtbank Limburg heeft klager opdracht gekregen om van het pand aan de P-weg 6 in Y per 1 april 2012 de onderhandse verkoopwaarde te taxeren. In het vonnis is weliswaar verwezen naar de met betrekking tot dit pand gesloten huurkoopovereenkomst waaraan met ingang van 1 april 2012 uitvoering zou worden gegeven, maaruit de tekst van het vonnis volgt niet, zoals door klager is gesteld maar door de makelaar en het makelaarskantoor is bestreden, dat de makelaar bij het bepalen van de onderhandse verkoopwaarde rekening moest houden met deze overeenkomst.
6.3   Uitgangspunt bij de door de makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van de taxatie slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. De Centrale Raad van Toezicht overweegt als volgt.
6.4   Blijkens de zogenoemde “waardeverklaring” van 8 maart 2012 is het makelaarskantoor V van oordeel dat de globale onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik kan worden gesteld op € 770.000,--. In deze verklaring zijn de gehanteerde prijzen voor de verschillende onderdelen van het object - bouwkavel, overige grond, opstallen en extra tuin - vermeld.
In zijn brief van 17 januari 2013 waarin de makelaar/taxateur B in het kader van een zogenoemd “zichttaxatierapport (waardebepaling)” per 1 april 2012 een waarde heeft toegekend aan het object van € 791.600,--, zijn met betrekking tot de vier onderdelen daarvan vergelijkbare prijzen opgenomen.
In zijn taxatierapport van 14 juli 2014 waarin de makelaar/taxateur J per 1 april 2012 de marktwaarde heeft getaxeerd op € 767.000,--, heeft hij zijn waardeoordeel eveneens gevormd op basis van de verschillende onderdelen van het object.
6.5  Evenals de hiervoor genoemde makelaars/taxateurs heeft ook de makelaar blijkens zijn taxatierapport van 29 mei 2013 bij zijn taxatie de zogenoemde rekenkundige methode tot uitgangspunt genomen. In zijn taxatierapport heeft ook hij aan de verschillende onderdelen van het object een waarde toegekend. Hij is vervolgens, op basis van die rekenmethode, tot de conclusie gekomen dat de waarde kan worden gesteld op € 809.100,--. Inzijn in hoger beroep gevoerde verweer heeft de makelaar toegelicht dat hij de door hem bij zijn taxatie gehanteerde prijzen heeft berekend met behulp van in 2008 uitgevoerde transacties nu op het moment van taxatie in 2012 met betrekking tot vergelijkbare trajecten uitgevoerde transacties niet voorhanden waren. De hiervoor genoemde drie makelaars en de makelaar zijn op basis van de toekenning van de op basis van vierkante meterprijzen gebaseerde waardes van de verschillende onderdelen van het object, tot de conclusie gekomen dat daaraan een waarde kan worden toegekend gelegen tussen de € 770.000,-- en € 809.100,--.
6.6   Anders dan de hiervoor genoemde makelaars/taxateurs heeft de makelaar vervolgens rekening gehouden met afschrijvingen in verband met technische en externe verouderingsfactoren en daarnaast rekening gehouden met de aspecten ligging en incourantheid. De Centrale Raad van Toezicht merkt op dat de toepassing van dergelijke afschrijvingsfactoren niet onbegrijpelijk of onjuist is en ook de makelaar/taxateur B blijkens zijn brief van 11 november 2013 daarmee rekening heeft gehouden. De Centrale Raad van Toezicht tekent daarbij aan dat voornoemde B aan dergelijke factoren een waardevermindering heeft toegekend van € 291.000,-- terwijl de makelaar rekening heeft gehouden met een bedrag van € 354.000,--. Niet goed begrijpelijk is dat B in zijn “waardeverklaring” van 8 maart 2012 de globale onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik taxeert op € 770.000,-- terwijl hij in zijn brief van 11 november 2013 op een door hem nader bepaalde waarde van € 1.074.000,-- voormeld bedrag van € 291.000,-- in mindering te brengen om vervolgens te komen tot een vrije verkoopwaarde van € 783.000,--.
6.7   Met betrekking tot het object is door klager niet betwist dat dit op 17 maart 2011 te koop is aangeboden voor € 999.975,--, het pand vervolgens op 19 september 2011 is aangeboden door middel van verkoop bij inschrijving vanaf € 599.000,--, voor welke vraagprijs het vanaf 5 januari 2012 werd aangeboden. Op 1 februari 2012 is met betrekking tot het pand een huurkoopovereenkomst gesloten op basis van een koopsom van € 599.000,--. Uit het verloop van het verkoopproces blijkt dat het object gedurende een periode van bijna 12 maanden, ook na een aanzienlijke prijsverlaging, niet kon worden verkocht en de voormalige echtgenote van klager uiteindelijk heeft besloten om genoegen te nemen met een koopsom van € 599.000,--. Het verloop en de uitkomst van voormeld verkoopproces bieden dan ook geen enkele steun aan de stelling van klager dat de makelaar niet in redelijkheid tot het door hem getaxeerde bedrag van € 545.000,-- heeft kunnen komen. Waar, zoals de Raad van Toezicht terecht heeft overwogen, de markt met betrekking tot de taxatie waarde de ultieme test is, oordeelt ook de centrale Raad de klacht ongegrond.

7.    Slotsom
7.1  Het verschil tussen de gerealiseerde verkoopprijs van € 599.000,-- en de getaxeerde waarde van € 545.000,-- is, gegeven het bijzondere karakter van het object, onvoldoende om te oordelen dat de makelaar zou zijn tekort geschoten bij de uitvoering van zijn taxatieopdracht. De beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd.           
7.2 Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

8.     Beslissing in hoger beroep
8.1   Bekrachtigt de beslissing van 26 mei 2014 van de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht en verwerpt het daartegen gerichte beroep.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.T. Anema, F.J. van der Sluijs, W. van Haselen, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 24 maart 2015.