NVM Tuchtrechtspraak

15-2560 CRvT

Vraag wie opdrachtgever tot taxatie was. Taxatie rekening houdend met voorgenomen verbouwing. Beweerdelijk onjuiste waardering.
Beklaagde brengt in 2005 een taxatie uit van de woning van klaagster. Een aantal jaren later, als grote problemen ontstaan tussen klaagster en koper (haar kleinzoon) ontkent klaagster dat zij opdracht tot taxatie gaf. De makelaar verklaart onweersproken dat weliswaar de kleinzoon telefonisch opdracht tot taxatie gaf, maar dat hem ten tijde van de taxatie door betrokkenen is verzocht klaagster als opdrachtgeefster te vermelden.
Beklaagde waardeert de woning in oktober 2005 op een onderhandse verkoopwaarde van € 230.000. In november 2005 verkoopt klaagster haar huis aan haar kleinzoon voor € 143.750. In januari 2006 geeft de makelaar een aanvulling op zijn rapport van oktober en komt op een onderhandse verkoopwaarde van € 315.000, rekening houdend met een voorgenomen uitvoerige verbouwing.
Vervolgens ontstaan grote problemen tussen klaagster en haar kleinzoon, die tot allerlei rechtszaken leiden tot ontbinding van de verkoop, beslaglegging en executoriale verkoop aan toe waarbij de taxaties van beklaagde een rol spelen.
De Centrale Raad komt tot het oordeel dat niet gezegd kan worden dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering had kunnen komen.

> Uitspraak RvT Arnhem, 14-61 RvT Arnhem
>
Download uitspraak (pdf)



De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

J.W. A.-C., wonende te V, appellante/klaagster,

tegen

A. P., aangesloten NVM-Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te G, verweerder in hoger beroep/beklaagde.

1.     Verloop van de procedure
1.1   Bij brief van 10 december 2013 heeft klaagster een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. De klacht is door de afdeling Consumentenvoorlichting eerst voor behandeling doorgeleid aan beklaagde (hierna: “de makelaar”). Klaagster heeft in de klacht volhard waarna de afdeling Consumentenvoorlichting de klacht heeft doorgeleid naar de Raad van Toezicht Arnhem.
1.2   Bij beslissing van 22 september 2014 van de Raad van Toezicht Arnhem, verzonden op 22 september 2014, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen de makelaar ingediende klacht ongegrond verklaard.
1.3   Klaagster is bij brief van 29 oktober 2014, ontvangen op 31 oktober 2014, van de beslissing van de Raad van Toezicht in hoger beroep gekomen. In de brief zijn de gronden opgenomen.
1.4    De makelaar heeft in zijn brief van 25 november 2014 verweer gevoerd.
1.5    De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.6    Ter zitting van 10 februari 2015 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen;
-      namens klaagster F. A. en Th.A. A;
-      de makelaar in persoon.
Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.

2.     De feiten
In hoger beroep zijn de volgende feiten komen vast te staan:
2.1   Klaagster, geboren op 26 november 1926, was eigenaresse van het woonhuis gelegen aan de N-straat 6 in B. De makelaar krijgt op 3 oktober 2005 opdracht om dit te taxeren in verband met het nemen van een verkoopbeslissing. In zijn taxatierapport van 12 oktober 2005 bepaalt de makelaar de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 230.000,-- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 200.000,--. Klaagster wordt in het taxatierapport als opdrachtgeefster genoemd.
2.2   Op 14 oktober 2005 krijgt het in V gevestigde makelaarskantoor F Makelaardij B.V. van klaagster opdracht om haar woonhuis te taxeren. In het taxatierapport van 14 oktober 2005 is het doel van de taxatie niet vermeld. De makelaar/taxateur F bepaalt per 13 oktober 2005 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 245.000,-- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 220.000,--.
2.3  In november 2005 verkoopt klaagster haar woonhuis aan haar kleinzoon en diens op dat moment niet-geregistreerde partner (hierna: kopers). In de koopovereenkomst wordt de koopsom gesteld op € 143.750,--, zijnde de getaxeerde waarde van € 230.000,00 met aftrek van € 86.250,00 wegens de waarde van de voor te behouden rechten van gebruik en bewoning en de metterwoonclausule.
2.4  Op 9 januari 2006 geeft de makelaar een aanvulling op zijn taxatierapport van 12 oktober 2005. In deze aanvulling schat de makelaar de waarde van het woonhuis als een voorgenomen verbouwing wordt uitgevoerd. De makelaar taxeert de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op € 315.000,-- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 275.000,--. In de aanvullende taxatie is de navolgende passage opgenomen:
Uit te voeren verbouwingswerkzaamheden:
- het vergroten van het woonhuis met circa 180 m³;
- het bouwen van een nieuwe garage van circa 35 m²;
- de kosten van de verbouwingswerkzaamheden bedragen circa € 85.000,-.“
2.5  Omstreeks januari/februari 2006 verlaat klaagster haar woonhuis. Omdat zij vervolgens weigert uitvoering te geven aan de koopovereenkomst vorderen de kopers in rechte haar veroordeling tot medewerking daartoe. Nadat klaagster daartoe is veroordeeld, levert zij op 2/3 oktober 2006 de eigendom van het woonhuis aan de kopers onder voorbehoud van een beperkt recht van gebruik en bewoning. In de notariële akte van levering en vestiging van recht van gebruik en bewoning is onder meer bepaald, dat de kopers zich verbinden om een aan de lichamelijke beperkingen van klaagster aangepaste achterbouw te stichten die geschikt is om door haar zelfstandig te worden bewoond.
2.6   Klaagster voert aan dat zij over de hoogte van de koopsom heeft gedwaald en stelt tegen de kopers een vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst in. Het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch oordeelt in zijn arrest van 29 april 2008 (ECLI:NL:HR:2009:BI7147) dat de notaris bij de berekening van de koopsom een vergissing heeft begaan waardoor de koopsom (tenminste) € 178.250,-- in plaats van € 143.750,00 had moeten bedragen. Het hof oordeelt dat klaagster ten aanzien van de totstandkoming van de koopprijs heeft gedwaald en vernietigt de koopovereenkomst. Het daartegen door de kopers ingestelde cassatieberoep wordt bij arrest van 11 september 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BI1747) door de Hoge Raad verworpen.
2.7  Klaagster vordert de kopers te voordelen het woonhuis te ontruimen, welke vordering bij arrest van 21 september 2010 door het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch wordt toegewezen met veroordeling van klaagster om aan de kopers een voorschot op een schadevergoeding te betalen van € 30.000,--. Klaagster heeft nagelaten om aan deze beslissing te voldoen, waarna de kopers executoriaal beslag op het woonhuis hebben gelegd en de executieverkoop hebben aangezegd. Het geschil over de betaling van het voorschot op de schadevergoeding is geschikt, waarbij klaagster zich in de vaststellingsovereenkomst van 23 maart 2011 heeft verbonden om aan de kopers een bedrag van € 42.440,59 te betalen.
2.8   De kopers geven aan de makelaar de opdracht de waarde van het woonhuis in verband met verkoop te taxeren. Op 15 oktober 2010 taxeert de makelaar per 5 oktober 2010 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het woonhuis op € 355.000,--. In zijn rapport vermeldt de makelaar dat het woonhuis omstreeks 2007 is verbouwd en de nieuwe aanbouw volledig is geïsoleerd.
2.9   Ter uitvoering van de vernietigde koopovereenkomst dragen kopers op 29 maart 2011 de eigendom van het woonhuis aan klaagster over.
2.10   De kopers vorderen in een nieuwe procedure klaagster te veroordelen tot betaling van een bedrag uit ongerechtvaardigde verrijking, bestaande uit (onder meer) de waardestijging van de woning. De rechtbank Roermond wijst bij vonnis van 7 september 2011 de vordering van de kopers tot een bedrag van € 125.000,-- toe. Op basis van dit vonnis leggen de kopers executoriaal beslag op het woonhuis en wordt het woonhuis op 10 november 2011 geveild en verkocht voor € 220.000.. Daarna is het woonhuis doorverkocht voor € 265.000,--.
Klaagster is van het vonnis van de rechtbank Roermond in hoger beroep gekomen. Het hof ’s-Hertogenbosch heeft bij arrest van 13 augustus 2013 het vonnis van de rechtbank vernietigd en klaagster veroordeeld aan de kopers een bedrag van € 62.000,00 met rente te betalen. Klaagster is van dit arrest bij de Hoge Raad in cassatie gekomen. Het is de Centrale Raad van Toezicht ambtshalve bekend dat de Hoge Raad bij arrest van 13 februari 2015 (ECLI:NL:HR:2015:302) heeft geoordeeld, dat het hof ’s-Hertogenbosch een rekenfout had gemaakt door geen rekening te houden met de betaling van € 125.000,00 uit de executoriale verkoop van het woonhuis. De Hoge Raad heeft de zaak zelf afgedaan en de kopers veroordeeld tot betaling aan klaagster van € 65.978,86 met rente.

3.    De klacht en de beslissing van de Raad van Toezicht.
3.1  De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2   Klaagster verwijt de makelaar dat jegens haar tuchtrechtelijk onjuist is gehandeld door:
a. ten onrechte in het taxatierapport van 12 oktober 2005 te vermelden dat klaagster opdracht tot taxatie heeft verstrekt;
b. de waarde van het woonhuis na de verbouwing in de aanvullende taxatie van 9 januari 2006 te bepalen op € 315.000,--;
c. per 15 oktober 2010 ten onrechte de waarde van het woonhuis te bepalen op € 355.000,-- en in dit taxatierapport niet te vermelden dat de c.v.-ketel niet functioneerde, geen binnen- en buitenschilderwerk was uitgevoerd en een ondergrond van 1.050 m² te vermelden in plaats van 980 m².
3.3  De Raad van Toezicht is van oordeel dat de toedracht met betrekking tot het verstrekken van de taxatieopdracht in oktober 2005 niet meer is vast te stellen. De Raad van Toezicht overweegt voorts dat de makelaar er bij zijn waardebepaling op 9 januari 2006 vanuit is gegaan dat een aanbouw zou worden gerealiseerd waarmee een investering van circa € 85.000,-- zou zijn gemoeid. Bij zijn taxatie in oktober 2010 heeft de makelaar volgens de Raad van Toezicht terecht rekening gehouden met de toename van de inhoud van het woonhuis van 360 m³ naar 500 m³, de renovatie van de keuken en de badkamer, de verwijdering van asbesthoudend dakbeschot en de te vervangen c.v.-installatie. Met betrekking tot beide taxaties komt de Raad van Toezicht tot het oordeel dat de makelaar niet tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld en de klachtonderdelen ongegrond zijn.

4.    Het hoger beroep
4.1  Klaagster heeft in hoger beroep 14 grieven tegen de uitspraak van de Raad van Toezicht geformuleerd. Samengevat en zakelijk weergegeven, heeft klaagster het navolgende aangevoerd.
4.2  Klaagster heeft in 2005 niet aan de makelaar opdracht tot taxatie gegeven maar op 14 oktober 2005 aan een andere makelaar verzocht om haar woonhuis te taxeren. In zijn brief van 1 juni 2006 vermeldt de makelaar ook dat aan hem de opdracht tot taxatie was gegeven door de kleinzoon van klaagster (koper) en de Raad van Toezicht is ten onrechte aan de inhoud van deze verklaring voorbij gegaan.
4.3  De makelaar heeft bij de bezichtiging van het woonhuis op 5 oktober 2005 de bestaande achterbouw, waarin zich de enige badkamer en de w.c. bevonden, en de bijgebouwen opgenomen. Direct na deze bezichtiging heeft de kleinzoon van klaagster deze onderdelen afgebroken waardoor klaagster als gevolg van een waardedaling van het woonhuis is verarmd met een bedrag van € 79.500,--.
4.4  De makelaar heeft volgens zijn ter zitting van de Raad van Toezicht afgelegde verklaring het woonhuis niet opnieuw bezichtigd in het kader van zijn aanvullende taxatie op 9 januari 2006. Hij heeft bij deze taxatie ten onrechte gebruik gemaakt van een door de kopers verstrekte bouwtekening. De daarop aangegeven (extra) keuken is echter niet gerealiseerd. De capaciteit van de herplaatste c.v.-ketel was te gering en daarom ondeugdelijk. Onbegrijpelijk is dat de makelaar bij zijn aanvullende taxatie niet de waardevermindering als gevolg van de afbraak van de achterbouw en de bijgebouwen heeft betrokken. Dat geldt ook voor de waardevermindering van € 86.250,-- waarmee rekening is gehouden bij de bepaling van de hoogte van de koopsom. De stelling van de makelaar dat hij niet op de hoogte is geweest van de door de kopers verschuldigde koopsom van € 143.750,-- is volgens klaagster ongeloofwaardig.
4.5  Onjuist is de overweging van de Raad van Toezicht dat de keuken en de badkamer zijn gerenoveerd. De bestaande badkamer is afgebroken en vervangen door een nieuw gebouwde badkamer terwijl de keuken geheel is vervangen.
4.6   Op basis van de door de makelaar in zijn taxatierapport van 15 oktober 2010 bepaalde waarde hebben de kopers tegen klaagster een vordering wegens ongerechtvaardigde verrijking ingesteld. Klaagster is door de rechtbank Roermond veroordeeld tot betaling van een vergoeding van € 125.000,-- aan de kopers. Aangezien zij daartoe niet in staat was, hebben de kopers het woonhuis executoriaal laten veilen en als gevolg daarvan heeft klaagster al haar bezittingen verloren.

5.   Het verweer
5.1 De makelaar heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2 Klaagster heeft opdracht gegeven in 2005 om het woonhuis te taxeren. De makelaar heeft dat bevestigd in zijn brief van 1 juni 2005 aan klaagster. De waarde van het woonhuis met bijgebouwen is door hem getaxeerd op € 230.000,--. Het verzoek om in januari 2006 dit taxatierapport aan te vullen is vermoedelijk gedaan met het oog op de financiering van de door de kopers te betalen koopsom. De makelaar is destijds niet geïnformeerd over de hoogte daarvan.
5.3 De makelaar heeft in 2005 en in 2010 de woning in verband met de opdracht tot taxatie bezichtigd. Dat heeft hij ook bij de mondelinge behandeling van de Raad van Toezicht verklaard. Dit blijkt uit het proces-verbaal van die zitting.
5.4 In het taxatierapport van 5 oktober 2010 is niet vermeld dat zich in het woonhuis een extra keuken bevindt. In plaats daarvan is een hobbyruimte in de beschrijving van het woonhuis opgenomen.
5.5 De makelaar is niet bekend met welk doel op 13 oktober 2005 aan makelaar F is gevraagd om het woonhuis te taxeren.
5.6 Volgens de makelaar heeft het merendeel van de door klaagster gemaakte verwijten niet betrekking op zijn taxatierapport en de werkzaamheden die hij heeft verricht, zodat die verwijten niet aan hem kunnen worden tegengeworpen.


6.    Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1  Allereerst zijn klaagster en de makelaar verdeeld over de vraag of in oktober 2005 door klaagster of door haar kleinzoon opdracht tot de taxatie is gegeven. De makelaar heeft aangevoerd dat klaagster de opdracht heeft gegeven en klaagster daarom in het taxatierapport van 12 oktober 2005 als opdrachtgeefster is vermeld. Naar aanleiding van het verzoek daartoe heeft de makelaar in zijn brief van 1 juni 2006 aan klaagster de gang van zaken met betrekking tot het verstrekken van de opdracht uiteengezet. In deze brief heeft de makelaar meegedeeld dat hij weliswaar door de kleinzoon telefonisch is benaderd met de vraag of de makelaar een taxatie kon uitvoeren maar heeft hij tijdens de bezichtiging van het woonhuis in het bijzijn van klaagster, de kleinzoon en diens vader, expliciet de vraag gesteld wie zijn opdrachtgever was. Aan hem is toen meegedeeld, aldus de makelaar, dat klaagster in het taxatierapport als opdrachtgeefster moest worden vermeld. Dat is gebeurd. Aan klaagster is ook de factuur voor de taxatie verzonden. De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat niet is gesteld of gebleken dat klaagster op de brief van 1 juni 2006 heeft gereageerd en in die reactie de in de brief van 1 juni 2006 door de makelaar geschetste gang van zaken heeft weersproken. Onder deze omstandigheden is naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht voldoende aannemelijk geworden dat klaagster aan de makelaar de opdracht heeft verstrekt in oktober 2010 een taxatierapport aan haar uit te brengen. Het onder 3.2.a opgenomen klachtonderdeel is daardoor ongegrond.
6.2  De onder 3.2.b en 3.2.c opgenomen klachtonderdelen hebben beide betrekking op de door de makelaar uitgevoerde taxaties op 9 januari 2006 en 15 oktober 2010 en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
6.3 De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat volgens haar vaste uitspraken uitgangspunt bij de beoordeling van de door de makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en/of bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht (zie onder meer 14-2537 CRvT, 13-2457 CRvT en 12-2397/12-2427 CRvT). De Raad van Toezicht heeft in zijn uitspraak ten onrechte een strengere maatstaf aangelegd.
6.4 Voor de beoordeling van de aanvullende taxatie van 9 januari 2006 stelt de Centrale Raad van Toezicht voorop dat klaagster in hoger beroep niet heeft geklaagd over de door de makelaar in zijn taxatierapport van 12 oktober 2005 vermelde en per 7 oktober 2005 op € 230.000,--vastgestelde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik. Mede omdat de door de makelaar/taxateur F per 13 oktober 2005 bepaalde onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik daarvan niet belangrijk afwijkt, gaat de Centrale Raad van Toezicht onder deze omstandigheden uit van de juistheid van de door de makelaar per 7 oktober 2005 vastgestelde waarde.
Voorts is voor de beoordeling van de aanvullende taxatie van 9 januari 2006 van belang dat de makelaar niet de alsdan bestaande feitelijke situatie heeft getaxeerd, maar op verzoek een taxatie heeft afgegeven welke waarde het woonhuis zou hebben als een voorgenomen verbouwing zou worden uitgevoerd. De omvang van de voorgenomen verbouwing heeft de makelaar in de aanvullende taxatie kort omschreven door onder meer te vermelden dat het woonhuis zou worden vergroot met circa 180 m³ en een nieuwe garage van circa 35 m² zou worden gebouwd en naar verwachting met de uitvoering van deze bouwwerkzaamheden een bouwsom van circa € 85.000,- zou zijn gemoeid. De makelaar heeft vervolgens de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik na verbouwing getaxeerd op € 315.000,--.
Klaagster voert aan dat de makelaar in zijn aanvullende taxatie rekening had moeten houden met de waardedalende invloed van het beperkte recht van gebruik en bewoning. De Centrale Raad van Toezicht volgt klaagster daarin niet. De waarde in de aanvullende taxatie heeft betrekking op de waarde van het woonhuis vrij van huur en gebruik, zodat de makelaar bij de waardering geen rekening mocht houden met het tussen de kopers en klaagster destijds overeengekomen zakelijke gebruiksrecht.
De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat, uitgaande van de eerder bepaalde waarde van € 230.000,-- en rekening houdende met een voorgenomen verbouwing met een investering van (circa) € 85.000,--, klaagster niet aannemelijk heeft gemaakt dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn aanvullende waardering heeft kunnen komen.
6.5  In zijn taxatierapport van 12 oktober 2005 heeft de makelaar, evenals de makelaar/taxateur F in zijn taxatierapport van 14 oktober 2005, vermeld dat de inhoud van het woonhuis circa 360 m³ is. In zijn taxatierapport van 15 oktober 2010 heeft de makelaar onder meer vermeld dat het woonhuis is verbouwd en is voorzien van een nieuwe aanbouw en volgens zijn globale schatting een inhoud heeft van circa 500 m³. Blijkens dit taxatierapport is daarnaast inmiddels sprake van een garage met een inhoud van circa 110 m³ (kennelijk abusievelijk is in het rapport 110 m² opgenomen). In 2010 was derhalve sprake van een gerenoveerd woonhuis waarvan de inhoud na uitvoering van verbouw- en aanbouwwerkzaamheden was toegenomen met circa 140 m³. In dit taxatierapport heeft de makelaar er op gewezen dat de c.v.-ketel technisch en economisch gezien is afgeschreven. De onderhoudssituatie is door hem als “goed” gewaardeerd.
De Centrale Raad van Toezicht is van oordeel dat klaagster niet-aannemelijk heeft gemaakt dat de makelaar in 2010 niet in redelijkheid de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik heeft kunnen waarderen op € 355.000,--. Dat uit door klaagster overgelegde facturen kan worden afgeleid dat in 2011 de uitvoering van schilderwerkzaamheden is begroot op € 6.998,27 inclusief btw en de uitvoering van werkzaamheden verbonden aan de plaatsing van radiatoren en de vervanging van de c.v.-ketel worden begroot op € 4.275,-- exclusief btw, brengt op zichzelf niet mee dat de makelaar in redelijkheid niet tot zijn getaxeerde waarde heeft kunnen komen. De omstandigheid dat (mede) op basis van die gegevens een andere (kennelijk lagere) waarde verdedigbaar is, brengt op zichzelf niet mee dat de makelaar niet tot zijn getaxeerde waarde heeft kunnen komen. Voorts stelt klaagster dat de makelaar van een onjuist (te groot) oppervlakte van het perceel is uitgegaan en daardoor de waarde van het woonhuis te hoog heeft geschat. De Centrale Raad van Toezicht stelt vast dat de makelaar in zijn taxatierapporten uitgaat van een geschat oppervlakte van 1050 m². De makelaar F gaat in zijn taxatierapport van 14 oktober 2005 uit van een oppervlakte van 880 m². Uit het arrest van het hof ’s-Hertogenbosch van 13 augustus 2013 leidt de Centrale Raad van Toezicht af dat de kennelijk door klaagster ingeschakelde makelaar Van S in september 2011 uitgaat van een oppervlakte van 985 m². In de koopovereenkomst tussen klaagster en kopers is in 2005 geen oppervlakte van het perceel genoemd. In ieder geval heeft klaagster naar het oordeel van de Centrale Raad van Toezicht geen gegevens overgelegd waaruit het volgens klaagster onjuiste oppervlakte in de taxatie van de makelaar zou blijken. De enkele omstandigheid dat twee andere makelaars elk andere oppervlaktes noemen is op zichzelf onvoldoende, omdat beide makelaars een andere oppervlakte noemen en in ieder geval denkbaar is dat juist die twee andere makelaars van een onjuist oppervlakte zijn uitgegaan. Hierdoor is niet komen vast te staan dat de makelaar bij de waardering in 2010 (en 2005) een onjuiste perceelsgrootte heeft betrokken.
Ten overvloede merkt de Centrale Raad van Toezicht op dat, zoals hiervoor is overwogen, uit de overgelegde gerechtelijke uitspraak van het hof ‘s-Hertogenbosch wordt afgeleid dat klaagster op of omstreeks 3 september 2011 een taxatie heeft laten uitbrengen door Van S en dat in dat taxatierapport de waarde wordt gesteld op € 289.000,00. Klaagster heeft dat taxatierapport evenwel niet overgelegd, zodat de Centrale Raad van Toezicht de bevindingen in dat rapport niet bij haar oordeel kan betrekken. Bovendien zal bij de beoordeling van dat taxatierapport van Van S in het licht van de taxatie van de makelaar moeten worden betrokken dat Van S de woning bijna een jaar later dan de makelaar heeft getaxeerd en blijkens de rechtelijke uitspraak uitgaat van andere oppervlakte gegevens. Voor het laatste aspect wordt hier herhaald dat in deze procedure niet is komen vast te staan dat de makelaar van een onjuiste oppervlakte van het perceel is uitgegaan.
Het voorgaande leidt ertoe dat de onder 3.2.b en 3.2.c opgenomen klachtonderdelen ongegrond zijn.

7.   Slotsom
7.1 De Raad van Toezicht Arnhem heeft terecht de klachtonderdelen ongegrond verklaard en het daartegen beroep dient te worden verworpen.
7.2  Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

8.   Beoordeling van het geschil in hoger beroep
8.1 Bekrachtigt de beslissing van 22 september 2014 van de Raad van Toezicht Arnhem en verwerpt het daartegen gerichte beroep.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. drs. D.H. de Witte, voorzitter, mr. J.T. Anema, F.J. van der Sluijs, W. van Haselen, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 13 april 2015.