NVM Tuchtrechtspraak

14-2539 CRvT

Perikelen rond minderjarige koper. Koopakte niet tijdig verzonden. Verzoek tot uitstel transport. Onbekendheid met feit dat pand leeg zou komen.
Klager treedt bij de koop van een winkelpand op als vertegenwoordiger van zijn minderjarige zoon die tezamen met zijn meerderjarige broer koopt. Het verwijt van klager dat de makelaar er geen zorg voor droeg dat de extra formaliteiten in verband met genoemde minderjarigheid waren geregeld, is niet terecht. Klager was zich die situatie bewust en zou uitzoeken hoe dit zit..
Het verwijt dat de makelaar verzuimde om de koopakte aan klager toe te zenden is op zich terecht, maar niet tuchtrechtelijk laakbaar nu de makelaar, zodra hij van klager hoorde dat hij geen koopakte had ontvangen, een en ander onmiddellijk in orde bracht.
De makelaar heeft in tegenstelling tot wat klager stelt, wel degelijk tijdig gereageerd op het verzoek van klager om uitstel van het transport..
Het staat vast dat de makelaar niet wist dat het winkelpand spoedig leeg zou komen. Het huurcontract liep nog een jaar door.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-22 RvT 's-Gravenhage


De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

A.J. VAN DER G., wonende te O, appellant/klager,

tegen

R B.V., lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te L, verweerster in hoger beroep/beklaagde.

1.           Verloop van de procedure
1.1         Bij brief van 19 augustus 2013 heeft appellant een klacht ingediend tegen beklaagde bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage. In de beslissing van 13 maart 2014, verzonden op 14 maart 2014, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de klacht ongegrond verklaard. Bij brief van 24 april 2014, ontvangen op 28 april 2014, is appellant tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2         In zijn beroepschrift van 3 juni 2014 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3         Beklaagde heeft in zijn verweerschrift van 9 juli 2014 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4         De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5         Bij brief van 1 september 2014 heeft appellant nog vijf producties in het geding gebracht.
1.6         Ter zitting van 8 september 2014 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
-      appellant in persoon, vergezeld van A.J. van der G., D. L. en mr. W. Lever;
-      namens beklaagde R. vergezeld van mr. A.S. graaf van Randwijck.
1.7         Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Mr. Lever heeft zich daarbij bediend van een pleitnotitie.

2.            De feiten
2.1         Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2         In 2013 heeft beklaagde opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van het beleggingspand bestaande uit een winkelruimte en daarboven gelegen drie kamers aan de H-straat 266a/266 in L. De vraagprijs bedraagt € 225.000,--. Appellant bezichtigt dit pand met zijn zuster, mevrouw C. B.-van der G., die werkzaam is op het makelaarskantoor L te L. Bij die gelegenheid deelt appellant mee dat hij het beleggingspand wil kopen voor zijn beide zoons. Appellant onderhandelt vervolgens met de aan het kantoor van beklaagde verbonden makelaar R (hierna: “R”), en zij bereiken overeenstemming op basis van een koopsom van € 222.500,--.
2.3         De zoons Rutger en Casper zijn geboren op 23 mei 1992, respectievelijk 8 september 1996.
2.4         Op 4 maart 2013 zendt appellant aan R een e-mail met de navolgende tekst:
“Ik heb hier de gegevens voor je.
Gaarne de roerende zaken zo hoog mogelijk maken.
De overdracht in ieder geval na 23 Mei zetten want dan is Rutger 21 jaar.
En ik moet het nog even uitzoeken hoe het met Casper zit.
Zo gauw ik dat weet en de naam van de notaris dan geef ik het door.” 
2.5         Op 21 maart 2013 ondertekenen de zoons van appellant de koopakte waarna de verkoper de akte op 29 maart 2013 ondertekent. Op die datum zendt een medewerkster van beklaagde de ondertekende koopakte naar de notaris van appellant. Zij verzuimt om daarvan een fotokopie aan appellant of diens zoons toe te zenden. In zijn e-mail van 3 mei 2013 vraagt appellant aan R of de verkoper de koopakte al heeft ondertekend. Hij deelt voorts mee dat de eigendomsoverdracht op de overeengekomen datum 24 mei 2013 niet haalbaar is en appellant niet meer in de gelegenheid is om tijdig zijn geld “vrij te maken”. Op 3 mei 2013 zendt R de ondertekende koopakte alsnog toe.
2.6         In haar e-mail van 6 mei 2013 aan appellant deelt een aan het notariskantoor verbonden kandidaat-notaris mee - samengevat - dat machtiging van de rechter voor de aankoop door de minderjarige zoon nodig is en in verband daarmee een taxatierapport moet worden overgelegd welkrapport ook kan dienen voor de splitsing van de koopprijs in een woongedeelte en een winkelgedeelte in verband met het verschil in overdrachtsbelasting. Zij bericht voorts dat een bijzonder curator zal moeten worden aangesteld in verband met een door appellant aan zijn zoons te verstrekken lening en dathet concept van een overeenkomst van geldlening ter beoordeling zal moeten worden voorgelegd aan de rechter.
2.7         Appellant verzoekt aan R om de eigendomsoverdracht uit te stellen tot 1 augustus 2013 en voert daartoe aan dat hij meer tijd nodig heeft voor de voorbereiding daarvan. Na overleg met zijn opdrachtgever deelt R telefonisch aan appellant mee dat de verkoper wil meewerken aan een uitstel maar daaraan de voorwaarde verbindt dat op 24 mei 2013 een bedrag van 10% van de koopsom als aanbetaling wordt gestort.
2.8         In zijn rechtstreeks aan de verkoper verzonden bericht van 22 mei 2013 deelt appellant mee dat een taxateur het pand heeft opgenomen en heeft vastgesteld dat de verhuurde winkelruimte was ontruimd en één van de huurcontracten niet was ondertekend. Appellant vraagt aan de verkoper om afgifte van de huurcontracten, bewijs van betaling van de huur gedurende de laatste twee jaren en de garantie dat de huurder van de winkelruimte de verschuldigde huurpenningen zal voldoen gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst. Appellant wijst er tot slot op dat op zijn verzoek om uitstel geen reactie is gevolgd en hij deelt mee dat hij zich het recht voorbehoudt om van uitvoering van de koopovereenkomst af te zien.
2.9         In zijn e-mail van 23 mei 2013 bericht de verkoper aan appellant dat R aan hem heeft meegedeeld dat alle huurcontracten aan appellant ter beschikking zijn gesteld en de huurders aan hun verplichtingen voldoen maar hij niet de garantie kan geven dat de huurder van de winkelruimte ook tot 1 september 2014 - de datum waarop de huurovereenkomst zal eindigen - aan zijn verplichtingen zal voldoen. De verkoper deelt tot slot mee dat hij aanspraak maakt op nakoming van de koopovereenkomst.
2.10     De zoons van appellant hebben het beleggingspand niet afgenomen. De verkoper heeft de huurovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op betaling van de overeengekomen boete van € 22.500,--.
2.11     Tijdens de door verkoper tegen Rutger van der G en Van der G als wettelijk vertegenwoordiger van Casper aangespannen procedure is een regeling tussen partijen getroffen.

3.           De klacht
3.1         De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2         Appellant verwijt de aan het kantoor van beklaagde verbonden makelaar R het navolgende:
a.       Appellant is opgetreden als vertegenwoordiger van zijn minderjarige zoon die mede koper was, maar R heeft verzuimd om ervoor zorg te dragen dat voor het sluiten van de koop-overeenkomst de daarvoor benodigde machtigingen/toestemmingen was verleend;
b.      R heeft nagelaten om tijdig een afschrift van de door alle partijen ondertekende koop-overeenkomst aan appellant of diens zoons te verstrekken;
c.       R heeft niet, dan wel niet tijdig, gereageerd op het door appellant gedane verzoek om de eigendomsoverdracht van het beleggingspand uit te stellen;
d.      R heeft verzuimd om op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst mee te delen dat het beleggingspand leeg zou komen.

4.            Het hoger beroep
4.1         Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2         Appellant was er niet mee bekend dat voor de aankoop van het pand door zijn minderjarige zoon de machtiging/toestemming van de rechter was voorgeschreven. R had hem daarover moeten informeren en adviseren. Appellant verkeerde in de veronderstelling dat hij als de voor deze zoon verantwoordelijke persoon bij de notaris slechts de koopakte zou behoeven te ondertekenen om te voldoen aan de voorschriften die zijn verbonden aan de eigendomsoverdracht aan een minderjarige.
4.3         R heeft erkend dat is verzuimd om de door de verkoper ondertekende koopakte aan appellant toe te zenden. Ten onrechte heeft hij zich er in dat verband op beroepen dat ook op de notaris de verplichting rust om de ondertekende koopakte aan de koper door te zenden.
4.4         De problemen met betrekking tot de uitvoering van de koopovereenkomst zijn ontstaan doordat R nooit een definitief antwoord heeft gegeven op het herhaald gedaneverzoek om de eigendomsoverdracht enige tijd uit te stellen. Appellant heeft gereageerd op de voorwaarde die door R tijdens telefonisch overleg is verbonden aan een mogelijk uitstel maar, R heeft nagelaten om appellant daarover nader te berichten. De notaris heeft meegedeeld dat wegens gebrek aan ervaring met het verkrijgen van machtiging/toestemming van de rechter geen inschatting kon worden gemaakt van de met het voeren van de desbetreffende procedure gemoeide tijd. Onjuist is dat door de notaris zou zijn meegedeeld dat de eigendomsoverdracht op 24 mei 2014 nog haalbaar zou zijn.
4.5         Uit de met de verkoper gevoerde correspondentie kan worden afgeleid dat R de verkoper niet goed heeft geïnformeerd over de ontwikkelingen in het dossier. Niet begrijpelijk is immers dat de verkoper in zijn e-mail van 23 mei 2013 aan appellant bericht dat R alle bescheiden zou hebben aangeleverd die voor de eigendomsoverdracht op 24 mei 2013 nodig waren, terwijl R eerst op 29 mei 2013 om 17.50 uur en om 18.01 uur nog ontbrekende stukken aan appellant heeft doorgezonden.

5.           Het verweer
5.1         Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2         Tijdens de onderhandelingen met R heeft appellant aan hem meegedeeld dat hij moest uitzoeken welke voorzieningen hij zou moeten treffen om een eventuele verkoop aan zijn minderjarige zoon mogelijk te maken. Die mededeling heeft appellant herhaald in zijn e-mail van 4 maart 2013. Niet geloofwaardig is daarom zijn stelling dat bij hem de indruk bestond dat hij als vader slechts de transportakte naast zijn minderjarige zoon zou moeten ondertekenen. Uit de omstandigheid dat appellant in zijn e-mail van 3 mei 2013 opnieuw heeft bericht dat hij zal onderzoeken welke maatregelen ter zake zouden moeten worden getroffen blijkt dat hij na zijn e-mail van 3 maart 2013 deze kwestie twee maanden op zijn beloop heeft gelaten. Beklaagde heeft van de notaris begrepen dat het mogelijk was om op 24 mei 2013 de eigendom over te dragen. Beklaagde betwist de stelling van appellant dat op 3 mei 2013 al duidelijk was dat het transport op 24 mei 2013 niet mogelijk zou zijn.
5.3         De verkoper heeft ingestemd met het voorstel van appellant om de eigendomsoverdracht uit te stellen, echter onder de voorwaarde dat de overeengekomen waarborgsom alsnog zou worden gestort. Uit de e-mail van 1 juli 2013 van zijn zoon R.A.H. van der G blijkt dat R dit voorstel aan appellant heeft overgebracht. Aan het standpunt van appellant dat R niet concreet heeft gereageerd op zijn verzoek om uitstel moet daarom worden voorbijgegaan en dat geldt ook voor zijn stelling dat hij aan R zou hebben verzocht om de aan uitstel te verbinden voorwaarde schriftelijk te bevestigen.
5.4         Beklaagde heeft erkend dat de ondertekende koopakte pas op 3 mei 2013 aan appellant is verzonden. Deze omissie is tijdig hersteld en heeft niet tot complicaties of schade geleid. Van tuchtrechtelijk laakbaar nalaten is geen sprake geweest. Dat geldt ook voor de niet ingewilligde verzoeken van appellant om toezending van bescheiden waarom hij na het sluiten van de koopovereenkomst heeft verzocht nu de verplichting daartoe niet was overeengekomen.

6.           Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1         Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2         Uit de stellingen van appellant volgt dat hij ermee bekend was dat zijn minderjarige zoon niet bevoegd was om het woonhuis te kopen en bij appellant de indruk bestond dat hij als zijn wettelijk vertegenwoordiger de leveringsakte zou moeten ondertekenen. In zijn e-mail van 4 maart 2013 aan R heeft appellant in dat verband bericht dat hij zal uitzoeken “hoe het met Casper zit”. Nu uit het dossier volgt dat de positie van de minderjarige zoon tijdens de onderhandelingen aan de orde is gekomen en appellant kenbaar heeft gemaakt dat hij het initiatief zou nemen om zich te laten informeren over de daaraan verbonden (juridische) aspecten, kan niet worden geoordeeld dat R als verkopend makelaar tegenover appellant tekort is geschoten door hem niet nader te informeren over de ter zake geldende regelgeving. Het eerste klachtonderdeel is ongegrond.
6.3         R heeft erkend dat is verzuimd om de door partijen ondertekende koopakte niet gelijktijdig aan de notaris en aan appellant te verzenden. R had op dit punt zijn medewerkster zorgvuldiger moeten begeleiden bij de behandeling van het dossier, maar deze omissie, mede nu de koopakte omgaand alsnog aan appellant is toegezonden nadat hij daarnaar in zijn e-mail van 3 mei 2013 had gevraagd, acht de Centrale Raad van Toezicht niet zo ernstig dat van tuchtrechtelijk laakbaar handelen sprake is. Ook dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.4         Het derde klachtonderdeel betreft het verwijt dat R niet of niet tijdig heeft gereageerd op het verzoek van appellant om medewerking te verlenen aan uitstel van de eigendomsoverdracht. Op 6 mei 2013 heeft appellant aan R bericht dat hij de eigendomsoverdracht vier weken wilde uitstellen. In zijn e-mail van 14 mei 2013 heeft R aan appellant bericht dat hij zijn opdrachtgever over dit verzoek heeft geïnformeerd. In zijn klaagschrift van 19 augustus 2013 heeft appellant gesteld dat R aan hem een week voor de overeengekomen leveringsdatum (24 mei 2013) heeft meegedeeld dat zijn opdrachtgever wilde meewerken aan uitstel van de eigendomsoverdracht indien de overeengekomen waarborgsom werd gestort. In zijn beroepschrift heeft appellant nog vermeld dat hij vervolgens het tegenvoorstel heeft gedaan om aan hem eerst uitstel te verlenen waarna hij zou overgaan tot storting van de waarborgsom. Uit deze gang van zaken, waarvan de bevestiging ook is te vinden in de in deze procedure overgelegde e-mail van 1 juli 2013 van R.A. van der G, volgt niet dat R niet dan wel niet tijdig heeft gereageerd op het verzoek om uitstel te verlenen zodat ook dit klachtonderdeel ongegrond is.
6.5         Met betrekking tot het verwijt dat R zou hebben verzuimd om op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst mee te delen dat het beleggingspand leeg zou komen, geldt dat niet is komen vast te staan dat R op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst wist of had moeten weten dat de winkelruimte door de desbetreffende huurder zou worden verlaten. Ook dit klachtonderdeel is derhalve ongegrond.
6.6         Aangezien het beroep niet kan slagen dient de beslissing van de Raad van Toezicht te worden bekrachtigd.
6.7         Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

7.           Beslissing in hoger beroep
7.1         Verwerpt het beroep.
7.2         Bekrachtigt de beslissing van 13 maart 2014 van de Raad van Toezicht ’s-Gravenhage.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. P. van der Kolk-Nunes, F.J. van der Sluijs, W. van Haselen, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 13 oktober 2014.