NVM Tuchtrechtspraak

14-2529 CRvT

Tijdsverloop tussen gebeuren en klacht. Aanwezigheid van asbest in het verkochte. Certificering onderzoeksbureau.
Een makelaar krijgt eind 2007 een woonboerderij in de verkoop. In de vragenlijst vult verkoper in dat voorzover hem bekend de bodem niet is verontreinigd; in een loods zijn asbestplaten aangebracht. Klaagster koopt de woning eind november 2007. In de koopacte staat dat verkoper niet bekend is met verontreiniging die tot schoning daarvan noodzaakt. Eind januari deelt verkoper aan klaagster mede dat onder de oprit op diverse plaatsen asbest ligt. Daarop verlangt klaagster van verkoper dat de grond gesaneerd wordt. Via de makelaar komt een offerte van een gespecialiseerd bureau voor sanering binnen die door klaagster wordt geaccordeerd. Vervolgens gaat de verkoper zelf aan het werk en laat de grond door een deskundig bedrijf afvoeren. Daarna is door het onderzoeksbureau een grondanalyse opgesteld die niet aangeeft dat het object niet voor woondoeleinden geschikt is.
Klaagster is niet bereid om aan de eigendomsoverdracht mee te werken omdat haars inziens niet is voldaan aan haar eisen met betrekking tot de bodemverontreiniging.
In november 2008 wordt klaagster door de rechtbank veroordeeld om aan het transport mee te werken.
In een brief van het ministerie van VROM aan klaagster leest zij dat de medewerker van het onderzoekbureau die de analyse verrichtte, niet voorkomt op de bij het ministerie bekende lijst van deskundigen.
De Centrale Raad stelt vast dat weliswaar lange tijd is verstreken tussen het gebeurde en het indienen van de klacht maar waar er talloze stukken voorhanden zijn, kan niet gezegd worden dat de makelaar door het tijdsverloop in zijn verdedigingsmogelijkheden is geschaad.
Het verwijt aan de makelaar dat de vragenlijst door de verkoper niet correct is ingevuld, treft geen doel. Slechts dan als er sterke aanwijzingen zijn dat de gegevens niet kunnen kloppen, kan dat anders liggen.
De makelaar was er niet van de op de hoogte dat verkoper zelf met ontgraven aan de gang was gegaan. Verder kan de makelaar niet verweten worden dat hij er niet van de op de hoogte was dat het onderzoeksbureau niet over alle benodigde certificaten beschikte.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 13-73 RvT Eindhoven/Maastricht


 De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

mr. E.A. B.-L., wonende te B, appellante/klaagster,

tegen

R. J., aangesloten NVM-makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te H,verweerder in hoger beroep/beklaagde.

1.           Verloop van de procedure
1.1         Bij brief van 30 januari 2013 heeft appellante een klacht ingediend tegen beklaagde bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht. In de beslissing van 31 oktober 2013, verzonden op 4 november 2013, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen verweerder ingediende klacht ongegrond verklaard. Bij brief van 22 december 2013, ontvangen op 24 december 2013, is appellante van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2         In haar brief van 25 januari 2014 heeft appellante de gronden aangevoerd waarop haar hoger beroep is gebaseerd.
1.3         Bij brief van 28 februari 2014 heeft appellante een aanvullende productie in het geding gebracht.
1.4         Beklaagde heeft in zijn verweerschrift van 7 maart 2014 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.5         De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.6         Ter zitting van 15 april 2014 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
-      appellante in persoon vergezeld van haar echtgenoot;
-      beklaagde in persoon bijgestaan door mr. W.M. Stolk.
1.7         Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. Appellante heeft zich daarbij bediend van pleitnotities.

2.            De feiten
2.1         Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2         Op 23 november 2007 geven de eigenaren van de woonboerderij met erf en tuin gelegen aan de G-heide 6 in B - genaamd V en H (hierna gezamenlijk: “V”) - opdracht tot de verkoop daarvan aan (het kantoor van) verweerder. De vraagprijs bedraagt € 669.000,--.
2.3         V vult de zogenoemde “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” in en vermeldt daarin dat, voor zover bekend, de bodem van het perceel niet is verontreinigd en datevenmin het vermoeden daartoe bestaat. V verklaart daarnaast dat, voor zover bekend, in de bodem van het perceel geen olietank ligt. Op een vraag naar de aanwezigheid van asbesthoudend materiaal in de opstallen antwoordt V dat in een loods asbestcementplaten zijn aangebracht.
2.4         Appellante koopt op 29 november 2007 het object voor € 660.000,--. Partijen komen overeen dat de eigendomsoverdracht op 1 april 2008 zal plaatsvinden. De koopakte bevat onder meer de navolgende artikelen:
5.4.1.  Aan verkoper is niet bekend of de onroerende zaak verontreiniging bevat die ten nadele strekt van het in lid 3 omschreven gebruik of die heeft geleid of zou kunnen leiden tot een verplichting tot schoning van de onroerende zaak, dan wel het nemen van andere maatregelen.
5.4.2. Voor zover aan verkoper bekend is in het verkochte geen ondergrondse tank voor het opslaan van (vloei)stoffen aanwezig.
5.4.3.  Aan koper is bekend dat in de onroerende zaak asbest is verwerkt.
5.4.3.1. asbesthoudend materiaal
Het is aan koper bekend dat er, gezien het bouwjaar van diverse opstallen, asbesthoudend materiaal in, aan of op het verkochte is verwerkt. Koper vrijwaart verkoper voor elke aansprakelijkheid omtrent deze mogelijke aanwezigheid.
2.5         Op 29 januari 2008 deelt V aan appellante mee dat onder de oprit van het perceel asbest ligt. In haar brief van 23 januari 2008 deelt appellante aan V mee - samengevat - dat zij verlangt dat voorafgaande aan de eigendomsoverdracht de bodem wordt gesaneerd en een olietank wordt verwijderd door daartoe gekwalificeerde bedrijven en dateen zogenoemde “schoongrondverklaring” wordt overgelegd. In een door appellante op 30 januari 2008 opgestelde brief zijn met betrekking daartoe op de koopakte aanvullende bepalingen opgenomen.
2.6         Op 14 februari 2008 zendt de onderneming I-B Ingenieursbureau (hierna: “I”) op diens verzoek aan verweerder een prijsopgave toe met betrekking tot een uit te voeren verkennend bodemonderzoek, een bodemonderzoek ter plaatse van een olietank en een onderzoek naar asbest op drie zogenoemde ingravingslocaties. Verweerder zendt deze prijsopgave op 15 februari 2008 door aan appellante.
2.7         Op 15 en 16 februari 2008 graaft V op het perceel op drie plaatsen met asbesthoudend materiaal verontreinigde grond op. In opdracht van V voert het bedrijf K Asbestverwijdering B.V. asbesthoudend materiaal van het perceel af.
2.8         Op 19 februari 2008 zendt verweerder een concept van een aanvullende koopakte aan appellante toe. Na een in de tekst daarvan door appellante voorgestelde wijziging ondertekenen V en appellante deze akte op 4 maart 2008.
2.9         Op 14 maart 2008 voert I een onderzoek uit op het perceel. In haar opdracht voert de onderneming A Laboratories naar de aan haar ter beschikking gestelde monsters laboratoriumonderzoek uit en stuurt bij brief van 19 maart 2008 de resultaten van de analyse aan I toe.
2.10     Bij brief van 29 maart 2008 stelt V appellante in gebreke en voert daartoe aan dat appellante niet in staat zal zijn om op 1 april 2008 mee te werken aan de eigendomsoverdracht omdat door de desbetreffende notaris nog geen hypotheekstukken zijn ontvangen. In de brief stelt V dat de resultaten van het uitgevoerde bodemonderzoek bekend zijn en de zandhopen met nog enkele asbestdeeltjes door K Asbestverwijdering B.V. zijn afgevoerd en daarom geen belemmeringen meer bestaan voor de eigendomsoverdracht.
2.11     Op 31 maart 2008 deelt appellante telefonisch aan verweerder mee dat zij niet meewerkt aan de eigendomsoverdracht omdat zij eerst kennis wil nemen van het rapport dat is opgesteld naar aanleiding van het bodemonderzoek.
2.12     Op 1 april 2008 om 11.10 uur ontvangt verweerder van I de onderzoeksgegevens en hij zendt deze op diezelfde dag om 12.44 uur door aan appellante met de vermelding: “Eerste resultaten”. Appellante is niet bereid om alsnog aan de eigendomsoverdracht mee te werken omdat het uitgevoerde onderzoek naar haar oordeel niet volledig voldoet aan hetgeen in de aanvullende koopovereenkomst is opgenomen.
2.13     Op 5 april 2008 ontvangt appellante het definitieve onderzoeksrapport. Bij brief van 8 april 2008 bericht de advocaat van appellante aan V - samengevat - dat nog niet volledig en eenduidig is voldaan aan hetgeen partijen nader zijn overeengekomen, en daarbij mede een rol speelt dat het rapport op enkele punten afwijkt van het eerder toegezonden voorlopige rapport en aanvullend onderzoek en dat controle door I noodzakelijk is. Appellante sommeert V om I daartoe opdracht te geven en binnen acht dagen een nadere rapportage ter beschikking te stellen.
2.14     V bericht bij e-mail van 8 april 2008 aan de advocaat van appellante dat op 9 april 2008 een zintuigelijke onderzoek zal worden uitgevoerd en de schriftelijke uitkomst daarvan op 9 april 2008 zal worden aangeboden. In haar brief van 9 april 2008 concludeert I dat de aangetoonde bodemkwaliteit geschikt wordt geacht voor het gebruik van de locatie voor woondoeleinden.
2.15     Appellante is bij vonnis van 14 november 2008 van de Rechtbank ’s-Hertogenbosch in kort geding veroordeeld om tegen kwijting en levering van de woonboerderij in de staat waarin die zich op dat moment bevond, de koopprijs van € 660.000,-- aan V te betalen met dien verstande dat een deel van de koopprijs (€ 60.000,--) in depot bij de notaris zal worden gehouden met het oog op een mogelijke vordering van appellante op V uit hoofde van de sanering van het aanwezige asbest. Op 3 december 2008 is de woonboerderij in eigendom overgedragen waarna begin 2009 in opdracht van appellante saneringswerkzaamheden zijn uitgevoerd.
2.16     In de beschikking van 19 januari 2009 stellen Gedeputeerden Staten van Noord-Brabant vast, mede op basis van de door I en A B.V. uitgevoerde bodemonderzoeken, dat sprake is van ernstige verontreiniging als bedoel in artikel 29 van de Wet Bodembescherming. De beschikking vermeldt daarnaast dat uit de uitgevoerde risicobeoordeling blijkt dat de aangetroffen verontreiniging geen onacceptabele risico’s voor de mens, plant en dier of van verspreiding oplevert indien de locatie wordt gebruikt als wonen met tuin. Omdat er geen sprake is van onacceptabel risico wordt geen saneringstijdstip vastgesteld.
2.17     Bij brief van 20 juni 2011 deelt de directeur-inspecteur van het Inspectoraat-Generaal VROM naar aanleiding van een op verzoek van appellante ingesteld dossieronderzoek mee, dat de aan I verbonden medewerker die het onderzoek heeft uitgevoerd niet voorkomt in de database voor erkende personen en de door deze medewerker uitgevoerde visuele inspectie geen formele status kan hebben.
2.18     In de civiele procedure die is gevoerd in het geschil tussen appellante en haar echtgenoot enerzijds en V anderzijds heeft het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch op 25 februari 2014 een tussenarrest gewezen. Daarin is de conclusie opgenomen van de in opdracht van appellante door de onderneming A B.V. uitgevoerde contra-expertise. A B.V. heeft geconcludeerd dat sprake is van bodemverontreiniging en de aangetoonde bodemkwaliteit niet zondermeer geschikt wordt geacht voor het beoogde gebruik van de locatie. Blijkens voormelde beslissing heeft A B.V. voorts opgemerkt dat de bodemverontreiniging moet worden gemeld bij het bevoegd gezag ten einde in een beschikking vast te stellen wat de saneringsurgentie is. In deze procedure is nog geen eindarrest gewezen.

3.           De klacht
3.1         De klacht, zoals deze door de Raad van Toezicht is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in.
3.2         Verweerder heeft appellante misleid en heeft zijn ook tegenover appellante als kopende partij de op hem rustende zorgplicht geschonden. Daartoe voert appellante aan dat verweerder er niet voor heeft zorg gedragen dat V de vragenlijst correct heeft ingevuld en V er niet op heeft gewezen dat niet is toegestaan om zelf de met asbest vervuilde grond te ontgraven en af te voeren. Voorts verwijt appellante verweerder dat deze aan haar heeft voorgehouden dat I stond aangeschreven als een goed onderzoeksbureau en verweerder heeft aangedrongen op haar medewerking bij de eigendomsoverdracht op 9 april 2008, hoewel ook voor hem duidelijk moet zijn geweest dat de resultaten van het door I uitgevoerde bodemonderzoek door haar niet als juist werden beoordeeld.

4.            Het hoger beroep
4.1         Appellante heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2         De Raad van Toezicht heeft ten onrechte overwogen dat door I bodemonderzoek is uitgevoerd op 3, 8 en 9 april 2008 en door A B.V. op 9 juni 2008 onderzoek is verricht. Voor de beoordeling van de klacht zijn op dit punt de navolgende data van belang:
-      I heeft op 14 maart 2008 verkennend NEN-bodemonderzoek uitgevoerd waaraan een illegale sanering door V vooraf is gegaan. Op 28 en 29 maart 2008 zijn nogmaals illegale saneringswerkzaamheden verricht. Op 5 april 2008 is de definitieve rapportage van I ontvangen.
-      Op 9 april 2008 heeft I een locatie-inspectie uitgevoerd in de vorm van een zintuiglijk onderzoek.
-      Op 8 mei 2008 heeft A B.V. een locatie-inspectie verricht en in de daarvan opgestelde rapportage van 16 mei 2008 is vermeld dat asbesthoudend materiaal is gevonden en een nader onderzoek noodzakelijk wordt geacht. Dergelijk onderzoek is uitgevoerd op 4, 5 en 23 juni 2008.
4.3         Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht overwogen dat appellante aan verweerder verwijt dat V de vragenlijst niet juist heeft ingevuld. Appellante verwijt verweerder dat deze zijn functie niet naar eer en geweten, betrouwbaar en deskundig heeft uitgevoerd.
4.4         Verweerder heeft, hoewel hij op de hoogte was van de verontrustende door I naar aanleiding van het onderzoek getrokken conclusies, V niet geadviseerd om de eigendomsoverdracht uit te stellen en conform de ter zake geldende voorschriften een saneringsplan te laten opstellen. Uit de door verweerder gevolgde handelwijze blijkt dat hij onvoldoende deskundig is op dit gebied.
4.5         De Raad van Toezicht heeft terecht overwogen dat verweerder is opgetreden als verkopend makelaar. Die positie van verweerder stond er echter niet aan in de weg dat hij met de redelijke belangen van appellante om niet te worden blootgesteld aan asbest/asbestvezels in verband met de daaraan verbonden gezondheidsrisico’s rekening had moeten houden. Ongeloofwaardig is dat verweerder niet op de hoogte zou zijn geweest van de in strijd met de wettelijke voorschriften uitgevoerde ontgravingen. Niet alleen heeft hij tijdens een op 16 februari 2008 gevoerd telefonisch overleg meegedeeld dat hij een met een asbestbag beklede container op het perceel heeft zien staan, maar ook heeft verweerder uit een aan appellante verzonden ingebrekestelling kunnen begrijpen dat V zich schuldig had gemaakt aan illegale sanering.
4.6         In de door verweerder opgestelde aanvullende overeenkomst is de bepaling opgenomen dat de kosten van uitvoering van het bodemonderzoek voor rekening van V zouden komen. Niettemin zijn deze kosten echter opgenomen op de voor appellante bestemde nota van afrekening.

5.            Het verweer
5.1         Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2         Appellante kan niet in haar klacht worden ontvangen omdat zij zich beklaagt over de door verweerder in de periode februari-april 2008 gevolgde handelwijze. Appellante heeft meer dan vijf jaar gewacht met de indiening van haar klacht terwijl daarvoor geen rechtvaardigingsgrond bestaat. Verweerder is door dit lange tijdsverloop in zijn verdediging geschaad.
5.3         Verweerder heeft voorgesteld om aan I te verzoeken om bodemonderzoek uit te voeren. Hij heeft niet verklaard dat I daarvoor toereikend was gecertificeerd. In de aanvullende overeenkomst is de aan I te geven opdracht opgenomen en de tekst daarvan en de door I uitgebrachte offerte zijn door de advocaat van appellante goedgekeurd. De Rechtbank ’s-Hertogenbosch en het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch hebben beide overwogen dat appellante heeft ingestemd met de inschakeling van I en de door deze voorgestelde opzet van uitvoering van het bodemonderzoek. Verweerder heeft niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door voor te stellen om aan I de opdracht te geven.
5.4         Verweerder was niet op de hoogte van de door V uitgevoerde saneringswerkzaamheden en de afvoer van asbesthoudend afval. V heeft daarover rechtstreeks met K Asbestverwijdering B.V. een overeenkomst gesloten. Anders dan appellante heeft aangevoerd, kan van een makelaar redelijkerwijs niet worden verwacht dat hij kennis heeft van de regelgeving met betrekking tot bodemverontreiniging en de verwijdering van asbest.
5.5         Verweerder heeft niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door als verkopend makelaar bij herhaling aan appellante te verzoeken om mee te werken aan de eigendomsoverdracht. Het daarvan door appellante gemaakte verwijt staat ook op gespannen voet met de in de brief van 28 maart 2008 van appellante aan V opgenomen ingebrekestelling, indien het object niet op 1 april 2008 zou worden geleverd. Ook de Rechtbank ’s-Hertogenbosch heeft geoordeeld dat beklaagde juist heeft gehandeld door er als belangenbehartiger van V op te wijzen dat appellante moest meewerken aan de eigendomsoverdracht. Daaraan doet niet af dat het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft geoordeeld dat appellante niet vóór 3 december 2008 in verzuim is geraakt.

6.            Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1         Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2         De door appellante aan verweerder gemaakte verwijten hebben betrekking op de gang van zaken ten aanzien van de uitvoering van de op 27 november 2007 gesloten koopovereenkomst Bij brief van 30 januari 2013 heeft appellante zich daarover beklaagd. Weliswaar is een aanzienlijke periode verstreken voor dat appellante haar klacht heeft ingediend, maar in dit geval, waarin zowel appellante als beklaagde zich in deze procedure ter onderbouwing van hun standpunten beroepen op talrijke uit 2008 stammende schriftelijke stukken uit hun dossiers, kan niet worden geoordeeld dat verweerder als gevolg van het verstrijken van de tijd niet meer in staat is om behoorlijk verweer te voeren tegen de kritiek op zijn optreden als makelaar, dan wel in zijn verweer wordt beperkt. Nu appellante een redelijk belang heeft om over de dienstverlening van verweerder een oordeel van de tuchtrechter te verkrijgen kan zij in haar klacht worden ontvangen.
6.3         Uitgangspunt is dat een verkopende partij die op verzoek van zijn makelaar de “Vragenlijst voor de verkoop van een woning” invult, verantwoordelijk is voor de beantwoording van de in de lijst opgenomen vragen naar waarheid. De verkopend makelaar mag in beginsel vertrouwen op de juistheid van de door zijn opdrachtgever gegeven antwoorden, waarbij geldt dat van de makelaar mag worden verwacht dat hij naar aanleiding daarvan nadere vragen stelt aan zijn opdrachtgever indien redelijkerwijzetwijfel kan bestaan over de juistheid of volledigheid van de verstrekte informatie. Evenals de Raad van Toezicht is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat, nu kennelijk geen aanwijzing bestond voor de storting van asbesthoudende materialen op enkele plaatsen onder de oppervlakte van het te koop aangeboden terrein, aan verweerder niet kan worden verweten dat hij daarvan niet op de hoogte was.
6.4         Verweerder heeft betwist dat hij bekend was met de door V uitgevoerde saneringswerkzaamheden en de in opdracht van V uitgevoerde afvoer van asbesthoudend materiaal door het bedrijf K Asbestverwijdering B.V. Appellante heeft niet aannemelijk gemaakt dat verweerder daarvan wel op de hoogte was zodat het ter zake door haar gemaakte verwijt feitelijke grondslag mist.
6.5         Ten aanzien van het verstrekken van de opdracht tot de uitvoering van bodemonderzoek door I geldt dat appellante daarbij is begeleid door haar advocaat. Blijkens diens e-mail van 29 februari 2008 heeft deze na bestudering van de offerte de conclusie getrokken dat het door I daarin opgenomen onderzoeksvoorstel voldeed aan de norm “NEN 5740”. Uit deze e-mail volgt daarnaast dat de advocaat appellante heeft geadviseerd over de tekst van het concept van de aanvullende overeenkomst en slechts ten aanzien van het daarin opgenomen artikel 2 een kleine aanpassing heeft voorgesteld. Appellante heeft dan ook, bijgestaan door haar advocaat, ingestemd met de aanvullende overeenkomst en de daarin vermelde opdracht aan I. Daargelaten het feit dat verweerder heeft betwist dat hij aan appellante zou hebben voorgehouden dat I voor de uitvoering van het onderzoek toereikend was gecertificeerd, geldt dat van een makelaar niet behoeft te worden verwacht dat hij zich er van overtuigt of een dergelijke onderneming op het moment van het onderzoek over alle daarvoor vereiste certificaten beschikt.
6.6         Verweerder was verkopend makelaar en had tot taak de belangen van zijn opdrachtgever te behartigen. Zijn opdrachtgever had een gerechtvaardigd belang bij de uitvoering van de koopovereenkomst. Nadat I in haar brief van 9 april 2008 had meegedeeld dat op basis van haar rapportage en de resultaten van de locatie-inspectie kon worden gesteld dat de aangetoonde bodemkwaliteit geschikt geacht werd voor het gebruik van de locatie voor woondoeleinden, was niet onbegrijpelijk of onjuist dat verweerder heeft aangedrongen op de uitvoering van de koopovereenkomst. In dat verband is van betekenis dat appellante ook in die fase nog werd bijgestaan door haar advocaat.
6.7         De slotsom is dat de door appellante gemaakte verwijten ongegrond zijn en de beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd.           
6.8         Gelet op de inhoud van de Statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

7.           Beslissing in hoger beroep
7.1         Bekrachtigt de beslissing van 31 oktober 2013 van de Raad van Toezicht Eindhoven/Maastricht.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. J.T. Anema, F.J. van der Sluijs, mr. J.C. Borgdorff, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 28 mei 2014.