NVM Tuchtrechtspraak

12-2434 CRvT

Onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop? Te hoge vraagprijs geadviseerd? Voorbehoud toestemming hypotheekhouder bij verhuur.
De verkoper hanteert een hogere vraagprijs dan zijn makelaar adviseerde. Verkoper bemiddelt zelf  op het gebied van beleggingen in bedrijfsmatig vastgoed. Mede met het oog daarop bestond er voor de makelaar geen reden om de verkoopopdracht te weigeren toen de verkoper een andere vraagprijs wenste te hanteren dan de makelaar adviseerde. De verkoper uitte tijdens het verkoopproces geen klachten en gaf de makelaar zelfs opnieuw opdracht na eerst de opdracht te hebben ingetrokken. Er kan niet geconcludeerd worden dat de makelaar destijds in redelijkheid niet tot haar advies had kunnen komen.
De makelaar mocht afgaan of de herhaaldelijke mededelingen van verkoper dat de hypotheekhouder geen bezwaar had tegen verhuur van de woning.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Raad van Toezicht Hilversum 12-08

De Centrale raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

O., wonende te B,
appellant/klager,

tegen

M,aangesloten NVM-Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te Naarden,
beklaagde,


1.             Verloop van de procedure
1.1         Bij brief van 6 juli 2011 heeft appellant een klacht ingediend bij de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM. Deze heeft de klacht doorgeleid naar de Raad van Toezicht Hilversum. In de beslissing van 10 februari 2012, verzonden op 10 februari 2012, is op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen beklaagde ingediende klacht ongegrond verklaard. Appellant is bij brief van 29 maart 2012 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen.
1.2         In zijn brief van 29 maart 2012 heeft appellant de gronden aangevoerd waarop zijn hoger beroep is gebaseerd.
1.3         Beklaagde heeft in haar brief van 30 mei 2012 verweer gevoerd in hoger beroep.
1.4        De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad van Toezicht.
1.5         Ter zitting van 13 september 2012 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen:
-      appellant in persoon bijgestaan door mr. V.L.M.J. Boitelle;
-      beklaagde in persoon bijgestaan door mr. H.W. Gierman.
1.6         Appellant en beklaagde zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht.

2.             De feiten
2.1         Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voor zover niet betwist, staat het navolgende vast.
2.2         De Raad van Toezicht heeft in zijn beslissing onder de punten 1 tot en met 15 een aantal feiten vastgesteld. In hoger beroep zijn partijen niet tegen deze vaststelling opgekomen zodat ook de Centrale Raad van Toezicht van die feiten zal uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.
2.3         Appellant heeft op 18 september 2008 aan (het kantoor van) beklaagde opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van het woonhuis gelegen aan de G-laan 29 in B. De vraagprijs werd bepaald op € 3.945.000,--. Op verzoek van appellant was aanvankelijk sprake van een zogenoemde “stille verkoop”, waarna in oktober 2008 aanmelding op Funda en Tiara heeft plaatsgevonden met de aanduiding dat de vraagprijs op aanvraag zou worden meegedeeld. In een in december 2008 geplaatste verkoopadvertentie is evenmin de vraagprijs opgenomen en werd volstaan met de vermelding: “Hogere prijsklasse”.
2.4         Op 8 januari 2009 heeft appellant aan (het kantoor van) beklaagde opdracht verstrekt om te bemiddelen bij de verhuur van het woonhuis. De huurprijs werd gesteld op € 10.000,-- per maand.
2.5         Medio april 2009 is op Funda en Tiara een vraagprijs vermeld van € 2.995.000,--. Op 6 november 2009 is deze prijs verlaagd naar € 2.800.000,--, op basis waarvan in november 2009 mede aan het in A gevestigde makelaarskantoor E opdracht werd gegeven tot collegiale verkoop van het woonhuis. Een door appellant op 5 november 2009 gegeven opdracht tot verkoop door middel van WoningbijOpbod is vervolgens door appellant ingetrokken.
2.6         Op 17 maart 2010 is overeenstemming bereikt met een gegadigde over de huur van het woonhuis. Op 29 maart 2010 heeft appellant de opdracht aan beklaagde en aan E ingetrokken. Medio april 2010 heeft beklaagde op verzoek van appellant een huurovereenkomst opgesteld. Ten behoeve van de hypotheekhouder heeft appellant aan beklaagde opdracht gegeven om het woonhuis te taxeren. Beklaagde heeft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik gewaardeerd op € 2.400.000 en de executiewaarde bij eigen gebruik op € 2.100.000. In verhuurde staat heeft zij de onderhandse verkoopwaarde bepaald op € 1.800.000 en de executiewaarde op € 1.500.000. Op 28 april 2010 heeft de hypotheekhouder bericht dat door haar geen toestemming voor de verhuur werd gegeven.
2.7        Op 20 juli 2010 heeft appellant aan (het kantoor van) beklaagde opnieuw een opdracht tot bemiddeling bij verkoop gegeven. De vraagprijs werd bepaald op € 2.395.000. Deze opdracht is op 16 december 2010 ingetrokken. Appellant heeft vervolgens aan het makelaarskantoor S Makelaardij in N de opdracht tot verkoop gegeven. Op 25 december 2010 is het woonhuis op Funda aangemeld met een vraagprijs van € 2.350.000, waarna het in april 2011 is verkocht. In de kadastrale registers is een koopsom vermeld van € 2.025.000, terwijl in Tiara een transactieprijs van € 2.125.000 is opgenomen.
2.8         De gemachtigde van appellant heeft bij brief van 31 mei 2011 aan de gemachtigde van klaagster bericht dat deze tekort zou zijn geschoten bij de uitvoering van de aan haar gegeven opdrachten en door appellant aanspraak werd gemaakt op de vergoeding van de daardoor door hem geleden schade die werd gesteld op € 716.500.

3.             De klacht
3.1         Beklaagde heeft in verband met de verkoop van het woonhuis een onjuiste vraagprijs bepaald.
3.2         Beklaagde heeft verzuimd om in de door haar opgestelde huurovereenkomst het voorbehoud op te nemen dat de hypotheekhouder toestemming zou verlenen voor het sluiten van de huurovereenkomst.

4.             Het hoger beroep
4.1         Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
4.2         Appellant, die beroepshalve betrokken is bij de huur en verhuur van beleggingspanden, heeft geen inzicht in de prijsvorming met betrekking tot woonhuizen en dat blijkt uit het feit dat hij aanvankelijk van oordeel was dat de vraagprijs op € 4.000.000 kon worden gesteld. Beklaagde heeft ten onrechte een vraagprijs geadviseerd van € 3.500.000 in plaats van een substantieel lager bedrag. Beklaagde had appellant er van moeten weerhouden om het woonhuis voor € 3.945.000 te koop aan te bieden. Het had op de weg van beklaagde gelegen om de opdracht tot verkoop te weigeren indien zij appellant er niet van zou hebben kunnen overtuigen om een lagere vraagprijs te hanteren.
4.3         Beklaagde is tegenover appellante tekort geschoten door hem in de fase van overleg over de mogelijke verstrekking van een verkoopopdracht, niet te voorzien van een schriftelijk en onderbouwd advies met betrekking tot de te hanteren vraagprijs en de naar verwachting van beklaagde met de verkoop gemoeide periode.
4.4         Het feit dat appellant tijdens de uitvoering van de opdracht niet tot het inzicht is gekomen dat door beklaagde onoordeelkundig en onzorgvuldig werd gehandeld, staat er niet aan in de weg dat appellant nadien wel tot dat oordeel heeft kunnen komen. Aan de vorming van dat oordeel hebben de mededelingen van door appellant geraadpleegde makelaars over de te hoge vastgestelde vraagprijs bijgedragen.
4.5         De makelaar is tegenover appellant tekort geschoten door een huurovereenkomst op te stellen waarin niet het voorbehoud was opgenomen dat de hypotheekhouder toestemming moest geven voor de verhuur. De makelaar heeft voorts nagelaten om te wijzen op het risico dat was verbonden aan het ontbreken van een dergelijke bepaling. Het feit dat beklaagde zich achteraf heeft ingespannen om deze toestemming alsnog te verkrijgen doet daaraan niet af.    

5.             Het verweer
5.1         Beklaagde heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd.
5.2         De door beklaagde in september 2008 geadviseerde vraagprijs van € 3.500.000 was juist. In de regelgeving van de NVM is niet het voorschrift opgenomen om een dergelijk advies schriftelijk te geven. De Raad van Toezicht heeft terecht overwogen dat appellant uiteindelijk bepaalt welke vraagprijs zal worden gehanteerd. Appellant heeft zijn stelling dat beklaagde een substantieel lager bedrag had moeten adviseren op geen enkele wijze onderbouwd. Beklaagde heeft appellant gewezen op de gevolgen van het hanteren van de door hem verlangde en in afwijking van de door beklaagde geadviseerde vraagprijs. Beklaagde heeft appellant voorts gewezen op de gevolgen die waren verbonden aan de door appellant gewenste beperkingen met betrekking tot de wijze waarop de aandacht van het publiek op de verkoop van het woonhuis mocht worden gevestigd. Als gevolg daarvan is eerst in april 2009 aan het publiek de op dat moment aangepaste vraagprijs van € 2.995.000 kenbaar gemaakt. Beklaagde heeft tijdig actie ondernomen om appellant er tijdens het verkoopproces van te overtuigen om de vraagprijs aan te passen aan de veranderende marktomstandigheden.
5.3         Tijdens de uitvoering van de opdracht heeft appellant geen kritiek geuit op de door beklaagde gevolgde handelwijze. Ook uit het feit dat appellant een tweede verkoopopdracht heeft gegeven en voorts beide keren na de beëindiging van de opdrachten schriftelijk heeft bericht dat hij de declaraties van beklaagde zou voldoen, volgt dat haar wijze van handelen zijn instemming had. De bewering van appellant dat beklaagde volgens door hem geraadpleegde makelaars zeer ondeskundig zou hebben gehandeld is door hem niet onderbouwd en wordt betwist.
5.4         Beklaagde heeft appellant in haar e-mails van 15 en 27 april 2010 gewezen op het vereiste van toestemming van de hypotheekhouder voor de verhuur van het woonhuis. Appellant heeft meerdere malen aan beklaagde meegedeeld dat de hypotheekhouder geen bezwaar had tegen verhuur, daarvoor schriftelijke toestemming zou worden gegeven en hij opname van een voorbehoud in de huurovereenkomst niet noodzakelijk vond. Beklaagde mocht op deze door appellant verstrekte informatie afgaan. Eerst na de ondertekening van de huurovereenkomst door de huurder werd beklaagde door de hypotheekhouder geïnformeerd over de betalingsachterstand van appellant en het voornemen van de hypotheekhouder om zo nodig tot verkoop van het woonhuis te besluiten.

6.             Beoordeling van het geschil in hoger beroep
6.1         Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor.
6.2         Uit de eigen stellingen van appellant volgt dat de makelaar aan hem heeft geadviseerd om een vraagprijs van € 3.500.000 te hanteren. Appellant heeft zijn standpunt dat dit aan hem gegeven advies onjuist is geweest niet onderbouwd. Dat de in een later stadium door hem ingeschakelde makelaar S zou hebben verklaard dat het woonhuis in september 2008 slechts € 2.800.000 waard zou zijn geweest, blijkt niet uit het dossier. Ook uit de in de loop van het verdere verkoopproces door beklaagde geadviseerde aanpassingen van de vraagprijs kan, gegeven ook de onder invloed van de kredietcrisis in het najaar van 2008 ingezette daling van de prijzen van woonhuizen, niet worden afgeleid dat beklaagde in september 2008 niet in redelijkheid tot haar advies heeft kunnen komen.
6.3         Het staat vast dat appellant in strijd met het aan hem door beklaagde gegeven advies heeft besloten om het woonhuis te koop aan te bieden voor € 3.945.000. De Centrale Raad van Toezicht stelt voorop dat uitgangspunt is dat de opdrachtgever de vraagprijs bepaalt. Mede de maatschappelijke positie van appellant in aanmerking genomen - appellant bemiddelt beroepsmatig bij de totstandkoming van overeenkomsten met betrekking tot bedrijfsonroerend goed - bestond voor beklaagde geen verplichting om de opdracht tot bemiddeling bij verkoop te weigeren, naar aanleiding van de beslissing van appellant om af te wijken van het door haar gegeven advies met betrekking tot de vraagprijs. In dat verband geldt dat met een eerste vraagprijs veelal wordt beoogd om de op de woningmarkt voor het desbetreffende object mogelijk bestaande belangstelling te peilen en deze vraagprijs op elk moment kan worden aangepast naar aanleiding van getoonde belangstelling of het uitblijven daarvan.
6.4         Appellant heeft beklaagde verweten dat zij aan hem geen schriftelijk advies heeft gegeven met betrekking tot de te hanteren vraagprijs in combinatie met de periode die naar haar verwachting zou zijn gemoeid met de verkoop van het woonhuis. Het kan onder omstandigheden weliswaar verstandig zijn en passen bij een goede communicatie met de opdrachtgever om een mondeling gegeven advies vervolgens schriftelijk te bevestigen ter voorkoming van misverstand, onzekerheid of geschil, maar een dergelijke verplichting vloeit niet voort uit de regelgeving van de NVM. Het eerste onderdeel van de klacht is ongegrond.
6.5         De makelaar heeft in haar e-mail van 27 april 2010 aan appellant de gang van zaken uiteengezet met betrekking tot de wijze van totstandkoming van de huurovereenkomst. Appellant heeft de inhoud daarvan niet weersproken. Uit dit bericht volgt ondermeer dat beklaagde aan appellant heeft voorgehouden dat in de huurovereenkomst een voorbehoud zou moeten worden opgenomen in verband met de voorgeschreven toestemming van de hypotheekhoudster met betrekking tot het sluiten van een huurovereenkomst, maar appellant haar heeft verzekerd dat deze toestemming er zou komen of er geen problemen waren met de toestemming en de schriftelijke bevestiging daarvan zou worden ontvangen. Onder de geschetste omstandigheden kon beklaagde afgaan op deze concrete mededelingen van appellant. De Centrale Raad van Toezicht overweegt dat in het algemeen een goede praktijkoefening met zich kan brengen dat een dergelijk voorbehoud wordt opgenomen in een huurovereenkomst als de schriftelijke toestemming van de hypotheekhoudster nog niet is verkregen. Beklaagde heeft echter niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door in dit geval onder invloed van de herhaalde mededeling van appellant dat toestemming was verleend, geen voorbehoud in de huurovereenkomst op te nemen. Er bestond voor beklaagde geen aanleiding aan de juistheid van de mededelingen van appellant te twijfelen. Ook het tweede onderdeel van de klacht is ongegrond. De beslissing van de Raad van Toezicht dient te worden bekrachtigd.
6.6         Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad van Toezicht tot de volgende uitspraak.

7.             Beslissing in hoger beroep

7.1         Bekrachtigt de beslissing van 10 februari 2012 van de Raad van Toezicht Hilversum.

Aldus gewezen te Amersfoort door mr. K.E. Mollema, voorzitter, mr. P. van der Kolk-Nunes, F.J. van der Sluijs, mr J.C. Borgdorff, leden en mr. J.A. van den Berg, lid/secretaris en ondertekend op 9  november 2012.