NVM Tuchtrechtspraak

17-3637 CRvT



DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING
VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. geeft de volgende uitspraak in de zaak van:


1.      MAKELAARSLAND B.V., NVM-lid, kantoorhoudende te Alkmaar,
2.  ....    aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te Alkmaar,
3.  ....    aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te Alkmaar,
4.  ....   aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te Alkmaar,appellanten/beklaagden in eerste aanleg,

tegen AFDELING IJSSELSTREEK/OOST-GELDERLAND van de NVM, kantoorhoudende te Gorssel, geïntimeerde/klaagster in eerste aanleg.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 17-3637 CRvT

17-3636 CRvT

Onjuiste voorlichting aan koper. Voordeel op grond van art. 13 Wet Belastingen Rechtsverkeer.

Klaagster koopt een woning die bij beklaagde in verkoop is. In de koopovereenkomst is een bepaling ogenomen dat als er op grond van art. 13 WBR een voordeel ontstaat, dat dit dan ten goede komt aan de verkoper. Klaagster maakt daartegen bezwaar en de makelaar past de bepaling aan zodat het voordeel aan de koper toekomt. De situatie van art. 13 WBR doet zich daadwerkelijk voor waarop de transporterende notaris aan de makelaar vraagt of dit wel klopt. Daarop stuurt de makelaar klaagster een e-mail waarin hij vraagt te bevestigen dat zij de overdrachtsbelasting voor haar rekening neemt. Deze bevestig dat waarna bij het transport het voordeel ex art. 13 WBR alsnog aan de verkoper toevalt. Klaagster voelt zich door de makelaar misleid: zij heeft met laatstgenoemde bevestiging niet bedoeld het voordeel ex art. 13 aan verkoper te gunnen. De Centrale Raad is dit met haar eens. 


> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zuid, 16-67 RvT Zuid

Lees meer: 17-3636 CRvT

17-2626 CRvT

Beroepsgeld niet voldaan, appellant niet-ontvankelijk. 
Ondanks diverse betalingsverzoeken van de kant van de NVM heeft appellant het beroepsgeld niet voldaan. Appellant wordt derhalve niet-ontvankelijk verklaard.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zuid, 16-28 RvT Zuid

Lees meer: 17-2626 CRvT

17-2633 CRvT

Beroepsgeld niet voldaan, appellant niet-ontvankelijk. 
Klager is in hoger beroep gekomen van een uitspraak van de raad van toezicht. Het reglement Tuchtrechtspraak schrijft voor dat daarvoor beroepsgeld verschuldigd is. Als dit niet binnen de gestelde termijn wordt voldaan, heeft dat tot gevolg dat appellant niet-ontvankelijk wordt verklaard. Klager/appellant is diverse malen aangeschreven het beroepsgeld te betalen, maar heeft dit niet gedaan. Appellant wordt niet-ontvankelijk verklaard.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 16-61 RvT Amsterdam

Lees meer: 17-2633 CRvT

16-2628 CRvT

Taxatie
Beweerdelijk te lage waardering wegens negeren relevante factoren. Beweerdelijke niet-onafhankelijkheid taxateur. Bekend toetsingscriterium bij de beoordeling van taxaties.

Klager bezit een complex gebouwen dat oorspronkelijk bestond uit een boerderij waarvoor later een woonhuis is gebouwd dat met een corridor aan de boerderij werd verbonden. De woonfunctie van de boerderij is vervallen. Klager gebruikt deze voor de duivensport; verder is er een kantoor in gevestigd. Vanwege dijkomlegging is klager met Rijkswaterstaat een koopovereenkomst aangegaan. Daarin is bepaald dat de waarde wordt bepaald door een door beide partijen aangewezen deskundige of door drie deskundigen waarbij elke partij er een kiest en deze beide een derde. Rijkswaterstaat schakelt beklaagde in. Deze komt tot een waardering van € 345.000. De door klager in de arm genomen deskundige noemt € 475.000. Klager meent dat beklaagde te laag heeft getaxeerd. Hij is ten onrechte uitgegaan van slechts één woning. Hij stelt verder dat beklaagde niet-onafhankelijk is omdat deze regelmatig door Rijkswaterstaat aangekochte objecten voor deze weer mag verkopen. Beklaagde heeft bovendien onjuiste referentieobjecten gebruikt.

De Centrale Raad oordeelt als volgt. Vaste jurisprudentie is dat bij de beoordeling van door NVM-leden uitgevoerde taxaties uitgangspunt is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Voorts geldt dat de gedragingen van de makelaar met betrekking tot de uitvoering van een taxatieopdracht worden getoetst aan Regel 1 van de Erecode waaraan de makelaar gebonden is. Dit artikel houdt in dat een NVM-lid  zich bewust is van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer en dat hij deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uitoefent en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening. Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van het rapport, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel dat de makelaar afgeeft, hoge eisen mogen worden gesteld.

Getoetst aan deze criteria valt de makelaar geen verwijt te maken. Verder heeft het complex slechts één woonbestemming en heeft het ook maar één huisnummer. De onafhankelijkheid van beklaagde is niet in het geding.

> Download uitspraak (pdf) 
> Uitspraak RvT Oost, 16-50 RvT Oost

Lees meer: 16-2628 CRvT

16-2630 CRvT

Meetinstructie. Woonoppervlak. Tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid voor inmeting door gespecialiseerd bureau.

Klagers kopen een bovenwoning die bij beklaagde in verkoop is. Als woonoppervlak wordt 65 m2 vermeld. Alvorens klagers tot aankoop overgaan verzoeken zij de makelaar om een exacte inmeting te laten verrichten. De makelaar schakelt daartoe een gespecialiseerd bureau in dat al vaker tot tevredenheid is ingeschakeld. Dit bureau komt tot een gebruiksoppervlakte van 64,99 m2.
Het taxatierapport ten behoeve van de financiering noemt een woonoppervlak van 58 m2. Klagers stellen dat andere inmetingen ook maar tot 58 m2 komen. Zij zeggen schade te hebben geleden en stellen de makelaar daarvoor verantwoordelijk. De raad van toezicht verklaart de klacht ongegrond.
De NVM heeft hoger beroep ingesteld vanwege de principiële vraag of een makelaar zich kan verschuilen achter het rapport van een door deze ingeschakeld bureau. Zij is van mening dat dit niet het geval is en dat de makelaar te allen tijde verantwoordelijk blijft voor door hem gedane mededelingen. De Centrale Raad deelt deze mening niet. Het is de makelaar toegestaan voor werkzaamheden derden in te schakelen mits deze terzake deskundig zijn. In beginsel mag de makelaar op de door de deskundige opgestelde rapporten afgaan waarbij hij deze rapportage wel marginaal dient te toetsen. Als uit die toetsing volgt dat het rapport evident niet juist kan zijn, kan de makelaar dat rapport niet gebruiken. De makelaar is zorgvuldig te werk gegaan. Het ingeschakelde bureau staat goed bekend. De makelaar checkte ook bij de basisregistratie adressen gebouwen van het Kadaster en die vermeldt ook een oppervlak van 64 m2. Zelfs als het bureau een fout zou hebben gemaakt bij de inmeting, dan nog zou de makelaar daarvoor niet tuchtrechtelijk verantwoordelijk zijn. 

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 16-41 RvT Amsterdam 

Lees meer: 16-2630 CRvT

16-2619 CRvT

Voorlichting aan koper. Asbest en kunstleien dak.  
Klagers kopen een woning die bij beklaagde in verkoop is. In de verkoopbrochure staat dat er asbest is verwerkt in het plafond van de garage en op de berging. In het in opdracht van kopers opgestelde bouwtechnisch keuringsrapport wordt niets vermeld over de asbesthoudendheid van het dak. Enige maanden na de eigendomsoverdracht laten klagers een asbestinventarisatie maken waaruit blijkt dat de dakleien asbesthoudend zijn. Een maand later geeft een ander gespecialiseerd bedrijf te kennen dat voor een keurder zichtbaar moet zijn dat het dak asbest bevat. Weliswaar is dit vanaf de straat niet te zien maar vanuit de dakkapellen wel degelijk. Men kan dan zien dat de leien niet van natuursteen zijn maar machinaal zijn vervaardigd van kunststof en dat aan de zijkant van de leien vezels zichtbaar zijn. Of dit asbestvezels zijn is niet zonder nader onderzoek kenbaar.
Klagers stellen dat de medewerkster van het makelaarskantoor op een vraag van een van hen heeft gezegd dat de leien van natuursteen zijn hetgeen deze later ontkent. Klagers voelen zich ernstig benadeeld. De raad van toezicht achtte de klacht ongegrond.
De Centrale Raad is van oordeel dat een makelaar in beginsel mag afgaan op de door verkoper ingevulde vragenlijst. Daarin was niets over asbest in de dakbedekking vermeld. De makelaar had kunnen opmerken dat de leien van kunstmateriaal waren vervaardigd maar dat betekent nog niet dat hij erop bedacht had moeten zijn dat daarin asbest is verwerkt. Dat is geen feit van algemene bekendheid.
Dat de medewerkster van het kantoor gezegd heeft dat de leien van natuursteen waren is niet komen vast te staan.

>
Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak RvT West, 16-09 RvT West

Lees meer: 16-2619 CRvT

16-2624 CRvT

Taxatie.
Beweerdelijk te lage waardering. Beweerdelijke onvoldoende recherche en onderbouwing. Bekend toetsingscriterium van taxaties. 
Klagers zijn eigenaar van een aantal winkelunits. In het kader van financiering wordt een taxateur ingeschakeld om een taxatierapport op te stellen. Deze komt tot een onderhandse verkoopwaarde van € 1.600.000 en een executiewaarde van € 1.220.000. Na een voorgenomen verbouwingen zouden deze waardes € 3.120.000 resp. € 2.580.000 worden. Daarbij ging de taxateur uit van en bepaald oppervlak en een verwachte hogere huuropbrengst. Na de verbouwing vindt door beklaagde een nieuwe taxatie plaats. Hij komt op waarderingen van € 2.145.000 resp. € 1.609.000. Klagers verzoeken de eerste taxateur om opnieuw rapport uit te brengen. De uitkomst is dan € 2.985.000 onderhandse verkoopwaarde en € 2.350.000 executiewaarde. Op verzoek van de bank komt weer een andere makelaar na uitsluitend uitwendige opname maar wel rekening houdende met de leegstand ter plaatse op waardes van resp. € 1.350.000 en € 800.000. Klagers achten de waardering van hun taxateur te laag.
De Centrale Raad stelt dat hij het rapport van beklaagde zelfstandig heeft te beoordelen aan de hand van het door hem reeds meermalen vastgestelde criterium. Daarom gaat hij niet in op het verzoek om de behandeling van de klacht op te schorten tot het tuchtrechtelijk oordeel over de klacht tegen de laatste makelaar bekend is. Het college is van oordeel dat beklaagde een goede en uitvoerige onderbouwing van zijn waardering heeft gegeven. Er bestaat gen noodzaak voor een taxateur om bij zijn waardering een eerdere taxatie van een collega-makelaar/taxateur te betrekken en aan te geven waarom hij van die waardering afwijkt.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Noord, 16-18 RvT Noord

Lees meer: 16-2624 CRvT

16-2625 CRvT

Oncollegiaal gedrag. Geen overeenstemming tussen klacht en samenvatting daarvan door de raad van toezicht. Geen bemiddeling door NVM. Ten onrechte geen overweging over mogelijke partijdigheid van de raad. Ten onrechte geen straf hoewel klacht gegrond was.

Klager en beklaagde zijn beide NVM-makelaar. Klager heeft een pand getaxeerd dat door beklaagde was verkocht. Hij kwam daarbij op een waarde die onder de koopprijs lag. Beklaagde reageert daarop naar de kopers toe met diskwalificerende uitlatingen over zijn collega. De raad van toezicht heeft de kern van de klacht geformuleerd als een verwijt aan de makelaar-verkoper dat deze zich bezighoudt met werkzaamheden van zijn collega die deze in diens onafhankelijkheid kan beïnvloeden. De raad heeft vervolgens geoordeeld dat de makelaar zich oncollegiaal jegens zijn collega heeft gedragen. De Centrale Raad herformuleert de klacht in die laatste zin en acht deze gegrond.
Nu de klacht rechtstreeks bij de raad van toezicht werd ingediend en klager in zijn klachtbrief had vermeld dat de NVM op de hoogte was en dat hij een reactie van de raad van toezicht op prijs stelde, was er voor de raad geen reden om de klacht eerst nog bij de NVM neer te leggen.


> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 16-21 RvT Amsterdam 

Lees meer: 16-2625 CRvT

16-2617 CRvT

Taxatie.
Kleine slordigheden in taxatierapport. Informatie over taxatie aan financier verstrekt nadat taxatie was ingetrokken. Wegens bijzondere omstandigheden geen straf bij gegronde klacht

Klager beklaagt zich over een taxatierapport dat beklaagde in zijn opdracht opstelde. Hij zegt dat daar diverse fouten in staan. De Centrale Raad constateert dat ten onrechte niet het doel van de taxatie is vermeld en dat er een rekenfout met betrekking tot de inhoud van de woning is opgenomen.  Dat de makelaar nadat de taxatie was teruggetrokken en de relatie tussen makelaar en klager ernstig was verstoord informatie over de taxatie aan de financier van klager gaf, acht de Centrale Raad onjuist.
Het college acht termen aanwezig om van bijzondere omstandigheden te spreken waardoor ondanks de (gedeeltelijke) gegrondheid van de klacht geen straf wordt opgelegd.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT West, 16-11 RvT West

Lees meer: 16-2617 CRvT

16-2618 CRvT

Hoger beroep te laat ingesteld. 
Beklaagden zijn door de raad van toezicht veroordeeld. De brief waarin het vonnis is neergelegd is op 22 februari 2016 verzonden. De beroepstermijn is derhalve op 23 februari 2016 ingegaan en eindigde op 18 april 2016. De fax waarin hoger beroep werd ingesteld is op 19 april door de secretaris van de Centrale Raad ontvangen. Beklaagden/appellanten hebben niet aan kunnen tonen dat hun appèlbrief van 11 april 2016 door hen tijdig is verzonden. Appellanten zijn derhalve niet-ontvankelijk in hun hoger beroep.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT West, 16-05 RvT West

Lees meer: 16-2618 CRvT

16-2611 CRvT

Erecode. Schijn van belangenverstrengeling.  
Beklaagde is jarenlang werkzaam geweest op het kantoor van klager. Beklaagde is na zijn arbeidsongeschiktheid en het einde van zijn dienstverband geen NVM-makelaar meer. Klager heeft ontdekt dat beklaagde nog tijdens zijn dienstverband bij klager samen met een derde enige panden in eigendom had. Voor de verhuur van appartementsrechten in een van die objecten bemiddelde klager. Hij was er niet van op de hoogte dat beklaagde belangen in dat object had. Beklaagde stelt dat klager daarvan wel degelijk op de hoogte was.
Het oordeel van de raad van toezicht dat bepalend is of er van daadwerkelijke belangenverstrengeling sprake is, vindt geen genade in de ogen van de Centrale Raad. De Erecode houdt ook in dat de schijn van ongeoorloofd eigen belang of strijdigheid van belangen dient te worden vermeden. Waar beklaagde stelde dat hij van klager toestemming had om met de derde belangen te hebben in onroerende zaken, is het aan hem om die stelling aannemelijk te maken. Daarin slaagde beklaagde niet.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT West, 16-07 RvT West

Lees meer: 16-2611 CRvT

16-2608 CRvT

Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging voor verkoper. Beweerdelijk gehandeld in strijd met afspraken.

Klager is tweede hypotheekhouder van een appartementsrecht. De bank als eerste hypotheekhouder had aan de rechter verzocht om een bod van € 68.000 te mogen aanvaarden. Klager kreeg vervolgens van de rechter de gelegenheid om binnen één maand met een hoger bod te komen. Daartoe kreeg beklaagde opdracht. Klager stelt dat hij de makelaar verbood om zelf contact op te nemen met de bank en het instrumenterende notariskantoor De makelaar weet  in zijn opdracht te slagen : hij ontvangt een bod van € 87.500.

De makelaar ontkent niet dat hij rechtstreeks contact had met de bank en de notaris. Hij had van deze nadere informatie nodig om zijn opdracht te kunnen vervullen. Notaris en bank namen overigens ook met hem contact op.

De Centrale Raad kan niet vaststellen dat de makelaar een absoluut contactverbod had. Ook de stelling van klager dat vanwege het contact tussen makelaar en bank nodeloze kosten zijn ontstaan, kan niet door klager worden onderbouwd.

> Download uitspraak (pdf) 
> Uitspraak RvT Noord, 15-94 RvT Noord 

Lees meer: 16-2608 CRvT

16-2605 CRvT

Taxatie. Aanzienlijk verschil met andere waarderingen. Uitzonderlijk object. Wetenschap van uitgebracht bod.
Klager is eigenaar van een bijzonder object. In februari 2013 wordt het pand in opdracht van de bank getaxeerd; de onderhandse verkoopwaarde komt op € 663.000, de executiewaarde op € 440.000. Vervolgens wordt het pand te koop gezet voor € 695.000. Wegens een totaal gebrek aan belangstelling wordt de vraagprijs een jaar later verlaagd tot € 595.000. In januari 2015 wenst de bank tot veiling over te gaan. Vóór de veiling wordt een bod uitgebracht van € 400.000. In april 2015 taxeert beklaagde in opdracht van genoemde bieder het pand op een marktwaarde van € 475.000. Kort daarvoor kwam een andere makelaar op een marktwaarde van € 530.000. In juni 2015 geeft weer een andere makelaar een waardeverklaring af van € 660.000. Klager meent dat de waardering van beklaagde onaanvaardbaar afwijkt van de andere waarderingen. Hij denkt bovendien dat beklaagde zich heeft laten leiden door het door zijn opdrachtgever uitgebrachte bod van € 400.000.
De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagde in redelijkheid tot zijn taxatie heeft kunnen komen. Klager gaat ervan uit dat de taxatie uit 2013 juist is, maar dat staat niet vast: mogelijk was die te hoog. De makelaar heeft terecht rekening gehouden met het feit dat het pand een jaar lang tevergeefs te koop stond voor € 695.000 en dat ook de prijsverlaging met € 1 ton geen kopers bracht. De makelaar was op de hoogte van de WOZ-waarde van € 427.000. De makelaar heeft zijn taxatie voldoende onderbouwd en verklaard.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zuid, 15-89 RvT Zuid

Lees meer: 16-2605 CRvT

16-2599 CRvT

Beklaagde geen aangesloten makelaar. Geen uitbreiding klacht in hoger beroep. Geen zorgplicht makelaar ten aanzien van wederpartij van opdrachtgever.
Een huurder van een bedrijfspand wil van zijn huurovereenkomst af en verzoekt de eigenaar van het verhuurde (klager) een nieuwe huurder te mogen zoeken. Deze stemt daarmee in. De makelaar (beklaagde) krijgt opdracht om een nieuwe huurder te vinden. Daarin slaagt deze. Daarop vindt een bespreking plaats waarbij opdrachtgever, de eigenaar en de makelaar aanwezig zijn. In die bijeenkomst komt de vraag aan de orde of de nieuwe huurder betrouwbaar is welke vraag de makelaar bevestigend beantwoordt. Vervolgens blijkt de nieuwe huurder niet aan zijn verplichtingen te voldoen.
Klager verwijt de makelaar dat deze een onjuist beeld heeft doen vormen over de nieuwe huurder. Tevens verwijt hij hem dat een huurontbindingsovereenkomst is getekend voordat zekerheid bestond of de nieuwe huurder aan zijn verplichtingen zou voldoen. Wat dit laatste betreft is de Centrale Raad met beklaagde van oordeel dat dit klachtonderdeel weliswaar bij de raad van toezicht aan de orde kwam maar geen onderdeel uitmaakte van de oorspronkelijke klacht. De raad van toezicht had klager op dit punt niet-ontvankelijk moeten verklaren hetgeen de Centrale Raad alsnog doet. Ten overvloede wijst de Centrale Raad erop dat de zorgplicht van de makelaar niet zover gaat dat hij de wederpartij van zijn opdrachtgever – in casu klager - had moeten wijzen op de gevaren van het sluiten van een huurontbindingsovereenkomst.
Uit de verklaringen van partijen komt niet naar voren dat de makelaar een onjuist beeld van de nieuwe huurder heeft geschapen.
Nu de oorspronkelijk klacht was gericht zowel tegen de medewerker van de makelaarsonderneming als tegen de onderneming zelf en de raad alleen de klacht tegen de medewerker behandelde en een beslissing nam, kan die beslissing alleen al niet in stand blijven omdat de medewerker zelf geen aangesloten NVM-makelaar is.

De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:

de heer J. H., verbonden aan R MAKELAARS C.V., lid van de vereniging, kantoorhoudende te H, appellante in principaal beroep/beklaagde, geïntimeerde in incidenteel beroep,

tegen

 X BEHEER B.V., gevestigd te C, appellante in het incidenteel beroep, verweerster in het principaal beroep/klaagster.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zuid, 15-84 RvT Zuid

Lees meer: 16-2599 CRvT

16-2613 CRvT

Courtage en ontbinding van de koopovereenkomst.
Klager geeft beklaagde opdracht om zijn woning te verkopen. Deze slaagt daarin. Koper vraagt vervolgens uitstel van de overdracht omdat hij zijn financiering nog niet voor elkaar heeft. Uiteindelijk blijkt dat koper niet kan afnemen. De makelaar dient zijn courtagenota in die klager niet wenst te betalen. Uiteindelijk wordt hij door de rechtbank veroordeeld de nota te voldoen. Klager acht het indienen van de nota tuchtrechtelijk laakbaar omdat z.i. de koopovereenkomst is ontbonden via een beroep op de ontbindende voorwaarde.
De Centrale Raad is van oordeel dat, wat er ook zij van de gevoerde correspondentie, nergens uit blijkt dat de ontbinding op de voorgeschreven wijze heeft plaatsgevonden en dat de makelaar derhalve gerechtigd was om courtage in rekening te brengen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 15-96 RvT Amsterdam

Lees meer: 16-2613 CRvT

15-2577a CRvT

Overtreding verbod op handel. Verantwoordelijkheid van de onderneming voor het optreden van de makelaar.
De bank wenst als hypotheekhouder van een appartement tot verkoop daarvan over te gaan. De rechtbank behandelt het verzoek van de bank om het pand aan klager te mogen kopen. Een week later wijst de rechtbank dit verzoek af en bepaalt dat het object aan een beleggingsmaatschappij moet worden verkocht. De koopsom bedraagt € 770.000. Van die beleggingsmaatschappij is de makelaar (indirect) aandeelhouder. Daarna wordt het appartement te koop gezet voor € 925.000. Een paar maanden later wordt het verkocht voor € 895.000.
De NVM heeft zich in deze zaak gevoegd. Klager voert aan dat de raad van toezicht heeft nagelaten om naast de makelaar ook diens onderneming te veroordelen.
De NVM stelt dat de raad van toezicht ten onrechte heeft geoordeeld dat de makelaar ook tuchtrechtelijk verantwoordelijk is voor het doen en laten van de onderneming. Sinds de NVM het ondernemingslidmaatschap kent is dat niet langer juist. Er bestaat een wezenlijk verschil tussen bijvoorbeeld de schorsing van de makelaar en die van de onderneming/het NVM-lid.
De Centrale Raad is het zowel met klager als de NVM eens. Omdat de makelaar reeds in persoon is gestraft en de onderneming van diens schorsing reeds de nadelen heeft ondervonden, wordt bij de strafmaat voor het NVM-lid volstaan met een berisping.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 15-18 RvT Amsterdam
> Zie ook 15-2577 CRvT

Lees meer: 15-2577a CRvT

16-2597 CRvT


Tot misverstand leidende informatie aan koper. Afwezigheid van berging.
Klager bezichtigt een paar appartementen in een complex dat o.a. via beklaagde te koop wordt aangeboden. In dat kader wordt ook de ruimte bezocht waar zich de bergingen bevinden. Boven de deur van een van die bergingen hangt een bordje met het huisnummer van het appartement dat klager via de andere bij de verkoop betrokken makelaar koopt. Ook de sleutel van het gekochte appartement past op de deur van de berging. Als klager daadwerkelijk gekocht heeft blijkt zijn woning niet over een berging te beschikken. Klager voelt zich gedupeerd.
De Centrale Raad is van oordeel dat de over de appartementen verstrekte informatie tot misverstanden aanleiding kan geven of bij de appartementen wel een berging behoort. Waar de makelaar ter zitting verklaart dat geen van de appartementen bij zijn weten een berging heeft, kan het niet zo geweest zijn dat ook hij op het verkeerde been is gezet door het bordje met het huisnummer en de passende sleutel. De klacht is alsnog gegrond.

>
Uitspraak RvT West. 15-62 RvT West
> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-2597 CRvT

16-2600 CRvT

Ten onrechte courtage bij koper/niet-opdrachtgever in rekening gebracht. Intimiderend optreden bij incasso.
Iemand biedt zijn woning te koop aan. Een vastgoedonderneming neemt contact met verkoper op en brengt hem in contact met een koper (klager). De vastgoedonderneming verzoekt vervolgens de makelaar (beklaagde) om een koopakte op te stellen. De makelaar stuurt vervolgens een declaratie voor hem zelf en de vastgoedonderneming naar de notaris met het verzoek het bedrag ten laste van de koper te brengen. De notaris bevreemdt dit en neemt contact op met koper die ontkent een courtageplicht te hebben. Daarop wordt koper tot tweemaal toe bezocht door een derde die nogal intimiderend optreedt. De NVM heeft zich in deze zaak gevoegd.
Van een schriftelijk vastgelegde afspraak dat koper courtage zou betalen is niets gebleken. De makelaar had dan ook geen courtagenota mogen indienen.
Gebleken is dat de persoon die klager thuis opzocht, optrad in opdracht van de vastgoedonderneming zodat dit klachtonderdeel geen doel treft. Nu dit laatste het geval is, rechtvaardigt het gebeuren niet, zoals door de NVM gesteld, een zwaardere straf dan de voorwaardelijke schorsing die de raad van toezicht oplegde.

 >
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 16-2600 CRvT

16-2598 CRvT

Meetinstructie. Zolder met klein raam tot gebruiksoppervlak gerekend. Inmiddels gewijzigd criterium. Geen uitbreiding van de klacht in hoger beroep.
Klagers kopen in 2012 een woning waarvan het gebruiksoppervlak volgens verkopend makelaar (beklaagde) 115 m2 bedraagt. Als zij in 2015 besluiten hun huis te verkopen wijst hun makelaar hen erop dat het gebruiksoppervlak 95 m2 bedraagt: de verkopend makelaar van destijds had ten onrechte de zolder die slechts een dakraam had van minder dan 1 m2 ten onrechte als gebruiksoppervlak meegerekend. De raad van toezicht had hun klacht ongegrond verklaard.
De makelaar stelt dat de betreffende zolder als slaapkamer in gebruik was en met een vaste trap bereikbaar was en dat hij daarom de zolder niet als overige inpandige ruimte had aangemerkt. Bovendien hebben klagers ook zelf de zolder als slaapkamer in gebruik gehad.
De Centrale Raad is van oordeel dat hier geen sprake is van een twijfelgeval zoals de makelaar ook nog had gesteld, omdat niet aan het criterium was voldaan dat het raamoppervlak tenminste 1 m2 groot moet zijn. Dat er inmiddels een nieuwe meetinstructie bestaat die het criterium van 1 m2 terug heeft gebracht tot 0,5 m2 doet niet af aan het feit dat de makelaar de meetinstructie onjuist toepaste. Wel speelt deze wijziging een rol bij het bepalen van de strafmaat.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zuid, 15-67 RvT Zuid

Lees meer: 16-2598 CRvT

16-2596 CRvT

Oncollegiaal gedrag. Strijd tussen oud-compagnons. Grievende uitlatingen over collega. Klachten van makelaars over en weer. Benoemingsprocedure leden raden van toezicht. Onvolledig en daardoor onjuist persbericht.
Twee NVM-makelaars die jarenlang samen een vennootschap dreven, krijgen na de faillietverklaring van de onderneming grote en langslepende onenigheid. Zij voeren diverse zowel civiele als tuchtrechtelijke procedures tegen elkaar. In de laatste tuchtrechtelijke procedure heeft de raad van toezicht beide klachten over en weer gegrond verklaard en beide makelaars een berisping opgelegd. Een van de makelaars gaat in beroep. Hij voert onder meer aan dat de raad van toezicht onbevoegd is geweest omdat zijn benoeming niet op de juiste wijze tot stand kwam. De Centrale Raad is met de raad van toezicht van oordeel dat de benoeming wel degelijk volgens de reglementen is geschied.
Het persbericht van appellant over zijn oud-compagnons bevat weliswaar geen onwaarheden maar is door zijn onvolledigheid toch tuchtrechtelijk laakbaar.
Appellant heeft zich onnodig grievend over zijn oud-compagnon uitgelaten.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Breda, 15-66 RvT Breda


Lees meer: 16-2596 CRvT

16-2594 CRvT

Echtscheidingsgeval. Moeizame relatie met een der opdrachtgevers. Makelaar door beslissing rechtbank gedekt.
De makelaar krijgt van beide in echtscheiding liggende partijen opdracht om hun woning, waarin de vrouw voorlopig blijft wonen, te verkopen. Bij voorlopige voorziening bepaalt de rechtbank dat de makelaar partijen bindend adviseert over de verkoopprijs.
De man beklaagt zich erover dat de makelaar meer contact heeft met zijn ex-echtgenote en zonder zijn instemming de vraagprijs verlaagt.
De Centrale Raad acht de klacht ongegrond. Uit de stukken blijkt niet dat de makelaar geen contact met klager onderhield. De makelaar was krachtens de beslissing van de rechtbank gerechtigd de vraagprijs te verlagen. De makelaar heeft zich voldoende rekenschap gegeven van het feit dat hij twee opdrachtgevers had.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT West, 15-83 RvT West

Lees meer: 16-2594 CRvT

16-2591 CRvT

Meetinstructie. Garage ten onrechte als woonoppervlak meegenomen. Kwaaitaalvloer. Schriftelijkheidsvereiste van hoger beroep.
Klager koopt een woning waarvan als woonoppervlak 146 m2 wordt vermeld. Na de koop ontdekt klager dat de makelaar de garage heeft meegenomen bij het bepalen van het woonoppervlak. De Centrale Raad rekent dit de makelaar aan. Het verwijt dat de makelaar klager onvoldoende heeft geïnformeerd over de Kwaaitaalvloeren treft geen doel. De makelaar mocht afgaan op het garantiecertificaat en de zekerheidsstelling die hij ook aan klager ter beschikking had gesteld.
De stelling van de makelaar dat klager niet-ontvankelijk in zijn appèl had moet worden verklaard, gaat niet op. In de bijlage die de raad van toezicht bij zijn beslissing meezond, staat niet dat hoger beroep schriftelijk moet worden ingesteld. In dit geval acht de Centrale Raad de e-mail waarmee klager in beroep ging, voldoende.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Raad van Toezicht Breda, 15-44 RvT Breda

Lees meer: 16-2591 CRvT

15-2577 CRvT

Verbod op handel. Resultaat van handel niet van belang. Verantwoordelijkheid van de onderneming
De bank wenst als hypotheekhouder van een appartement tot verkoop daarvan over te gaan. De rechtbank behandelt het verzoek van de bank om aan klager te mogen kopen. Een week later wijst de rechtbank dit verzoek af en bepaalt dat het object aan een beleggingsmaatschappij moet worden verkocht. De koopsom bedraagt € 770.000. Van die beleggingsmaatschappij maatschappij is de makelaar (indirect) bestuurder en aandeelhouder. Daarna wordt het appartement te koop gezet voor € 925.000. Een paar maanden later wordt het verkocht voor € 895.000.
De NVM heeft zich in deze zaak gevoegd. Klager voert aan dat de makelaar zijn positie als makelaar en koper niet heeft vermeld en dat hij heeft gehandeld in strijd met de Erecode.
De NVM stelt dat de raad van toezicht en onrechte heeft geoordeeld dat de makelaar ook tuchtrechtelijk verantwoordelijk voor het doen en laten van de onderneming. Sinds de NVM het ondernemingslidmaatschap kent is dat niet langer juist. Er bestaat een wezenlijk verschil tussen bijvoorbeeld de schorsing van de makelaar en die van de onderneming/ het NVM-lid.
Het verweer van de makelaar dat hij geen winst heeft gemaakt omdat hij de rechten en verplichtingen van zijn beleggingsmaatschappij (de koper) had overgedragen aan een derde snijdt geen hout.
De onderneming (het NVM-lid) heeft een zelfstandige verantwoordelijkheid met betrekking tot het doen en laten van de aan haar verbonden personen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 15-18 RvT Amsterdam
> Zie ook 15-2577a CRvT

Lees meer: 15-2577 CRvT

15-2584 CRvT

Onjuiste informatie: garage niet geïsoleerd. Verwijzing naar verkeerd artikel in koopakte en tekening in spiegelbeeld.
Klager koopt een woning die bij beklaagde in verkoop was. Hij verwijt de makelaar dat deze niet heeft vermeld dat in tegenstelling tot de woning de garage niet geïsoleerd is. De Centrale raad acht dit op zich verwijtbaar doch legt geen straf op omdat voor de makelaar niet kenbaar was dat een geïsoleerde garage voor klager van belang was. Ook speelt mee dat de garage los van het huis staat.
De verwijzing naar een verkeerd artikel in de koopakte en een tekening in spiegelbeeld zijn slordigheden die niet tuchtrechtelijk relevant zijn.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zwolle, 15-31 RvT Zwolle

Lees meer: 15-2584 CRvT

15-2590 CRvT

Meetinstructie. Gegrondbevinding klacht en geen straf slechts in bijzondere omstandigheden mogelijk. Belang van klager bij klacht.
Klager koopt in 2011 een woning waarvan het woonoppervlak door beklaagde was vermeld als 55 m2. Als klager 3 jaar later zijn woning via een andere makelaar verkoopt blijkt het woonoppervlak maar 48 m2 te bedragen. Hij dient een klacht tegen beklaagde in. Deze stelt dat klager niet-ontvankelijk behoort te worden verklaard omdat hij geen enkel belang bij zijn klacht heeft. De Centrale Raad onderschrijft dit niet.
Waar de raad van toezicht ondanks gegrondbevinding van de klacht geen straf had opgelegd wegens bijzondere omstandigheden - het oppervlak van het voorportaal was onbekend - acht de Centrale Raad deze bijzondere omstandigheden niet aanwezig.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 15-51 RvT Amsterdam

Lees meer: 15-2590 CRvT

15-2583 CRvT herstelbeslissing

Herstelbeslissing met betrekking tot tekst uitspraak.
De makelaar is van mening dat in een eerdere beslissing van de Centrale Raad een essentieel woordje is weggevallen. De Centrale Raad neemt een herstelbeslissing.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 15-2583 CRvT
> Uitspraak Raad van Toezicht Breda, 15-37 RvT Breda

Lees meer: 15-2583 CRvT herstelbeslissing

15-2583 CRvT

Wijziging bestemmingsplan tijdens looptijd van de opdracht. Ongelukkige formulering van e-mail. Twee opdrachtgevers.
Klaagster geeft met haar compagnon een makelaar opdracht om hun kantoorpand te verkopen. De bestemming van het pand is woonhuis met toestemming van afwijkend gebruik als kantoorpand. Besloten wordt om het pand als woonhuis in de markt te zetten. Tijdens de looptijd van de opdracht wijzigt de bestemming in louter die van kantoorpand. Dat treedt pas aan het licht als zich een serieuze gegadigde voordoet die het pand als woonhuis wil gebruiken. Het komt vervolgens niet tot een verkoop. Klaagster verwijt haar makelaar dat hij van de bestemmingswijziging niet op de hoogte was. Tevens blijkt uit een e-mail van de makelaar dat hij niet wist van een BTW-verlaging. Tenslotte verwijt zij de makelaar dat hij slechts met de andere opdrachtgeefster communiceerde.
De Centrale Raad stelt dat het in het algemeen niet tot de taak van een makelaar behoort om zijn opdrachtgever zo tijdig van bestemmingsplanwijzigingen op de hoogte te houden dat deze daar bezwaar tegen kan maken. In dit geval valt hem te verwijten dat hij zijn opdrachtgeefster niet tijdig inlichtte omdat zowel zijn kantoor als een substantieel deel van de objecten in zijn portefeuille in het-zelfde plangebied ligt als het te verkopen pand.
De tekst van de e-mail van de makelaar heeft de indruk kunnen wekken dat hij niet goed op de hoogte was van de BTW-verlaging.
Uit de stukken blijkt dat de makelaar wel degelijk ook regelmatig contact had met klaagster.

>
Download uitspraak (pdf)
> Herstelbeslissing 15-2583 CRvT
> Uitspraak RvT Breda, 15-37 RvT Breda

Lees meer: 15-2583 CRvT

15-2578 CRvT

Beheerovereenkomst. Extra betaalde werkzaamheden vanouds verricht.
Klager is sinds enige jaren eigenaar van een tweetal panden die voorheen eigendom van klagers vader waren. Beklaagde voert al sinds jaar en dag het beheer over die panden. Als klager 6 jaar eigenaar is klaagt hij er bij de beherend makelaar over dat deze geheel buiten klager om zelf WOZ-beschikkingen aanvecht en de kosten voor die extra werkzaamheden verrekent met de huurpenningen. Over de hoogte van die vergoedingen is nimmer overleg met klager geweest. Het overleg tussen klager en de makelaar leidt ertoe dat laatstgenoemde zijn werkzaamheden voor klager beëindigt.
De Centrale Raad acht net als de raad van toezicht de klacht ongegrond. De werkwijze van de makelaar, ook met betrekking tot de extra werkzaamheden, is al sinds jaar en dag dezelfde en daarover zijn nimmer problemen geweest. Dat klager geen voordeel van de acties van de makelaar zegt te hebben gehad, speelt geen rol bij de tuchtrechtelijke beoordeling van de zaak. Klager focust zich bij zijn stelling wel heel erg puur op de waarde en miskent daarmee dat de WOZ ook van belang is voor andere publiekrechtelijke regelingen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 15-17 RvT Amsterdam

Lees meer: 15-2578 CRvT

15-2535 CRvT Eindbeslissing

Taxatie. Niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen of niet de vereiste zorgvuldigheid betracht,
Een makelaar krijgt opdracht om de vergoeding voor een opstal exclusief de grond te waarderen. Hij komt tot een waardering die zeer saillant afwijkt van de waardering van enkele andere taxateurs. De Centrale Raad komt na een uitvoerige overweging tot de slotsom dat of de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen of niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mag worden vereist. Zo is niet duidelijk of hij een bepaald afwaarderingspercentage wel heeft verdisconteerd en of hij nu daadwerkelijk de grond niet mee waardeerde.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 15-2535 CRvT, Tussenbeslissing
> Uitspraak RvT Amsterdam, 14-02 RvT Amsterdam

Lees meer: 15-2535 CRvT Eindbeslissing

15-2582 CRvT

Persoonlijk gebruiksrecht terrein van buurman. Voorlichting van makelaar aan koper.
Klager heeft destijds met zijn buurman een overeenkomst gesloten dat deze het persoonlijk gebruiksrecht kreeg om over klagers grond naar de openbare weg te komen. Als die buurman beklaagde inschakelt om zijn huis te verkopen, stelt klager de makelaar van die situatie op de hoogte en wijst hem op zijn plicht om kopers van het persoonlijke niet overdraagbare recht van overpad mededeling te doen. De verkopers delen genoemde situatie op de verkopersvragenlijst ook mede. Na de verkoop wordt klager door de koper benaderd met de vraag of hij van het overpad gebruik mag maken; hij wil dit recht zelfs nog uitbreiden. Klager leidt hieruit af dat de makelaar de koper niet, althans onvoldoende, inlichtte.
De Centrale Raad maakt uit de stukken en uit en verklaring van de transporterende notaris op dat de makelaar wel degelijk aan zijn informatieplicht voldeed.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zwolle, 15-29 RvT Zwolle

Lees meer: 15-2582 CRvT

14-2543 CRvT Eindbeslissing

Eindbeslissing. Na mondelinge overeenkomst met een andere gegadigde die hoger bod deed, onderhandeld en schriftlelijke overeenstemming bereikt. Uitvoerige overwegingen van Centrale Raad en nieuwe norm geformuleerd hoe te handelen.
Niet diverse mogelijkheden aan opdrachtgever voorgelegd.
Zie tussenbeslissing CR 14/2543. Uit de nader verkregen inlichtingen concludeert de Centrale Raad dat hij niet met zijn opdrachtgever/verkoper heeft overlegd wat te doen nu zich een eendere gegadigde meldde met een hoger bod nadat met klager mondeling overeenstemming was bereikt. Het college acht dit verwijtbaar. Zo is klager de mogelijkheid ontnomen om alsnog een hoger bod uit te brengen, aangenomen dat verkoper daarmee zou instemmen.
De Centrale Raad formuleert een nieuwe norm hoe in dit soort situaties, die ingewikkeld kunnen zijn, te handelen.

 >
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, tussenbeslissing, 14-2543 CRvT Tussenbeslissing
> Uitspraak RvT Breda, 14-91 RvT Breda

Lees meer: 14-2543 CRvT Eindbeslissing

15-2586 CRvT Eindbeslissing

Beroep tegen drooglegging te laat ingesteld. Niet-opschorten drooglegging door de NVM terecht. Betwisting voorderingen van de NVM niet geslaagd. Overwegingen voorzitter Centrale Raad over handhaving lidmaatschap wegens ontbrekend vertrouwen in de NVM.
Op 31 juli 2015 kondigt de NVM een makelaarskantoor de drooglegging aan (i.e. uitsluiting van levering van goederen en diensten) per 1 september 2015, zulks vanwege ernstige betalingsachterstanden. Als er noch een reactie noch een betaling volgt, voert de NVM de drooglegging door. Op 3 september tekent het kantoor beroep aan. De voorzitter van de Centrale Raad constateert dat het beroep uiterlijk op 14 augustus had moeten zijn ontvangen; het kantoor is derhalve niet-ontvankelijk in zijn beroep tegen de droogleggingsmaatregel.
Het kantoor is wel ontvankelijk in zijn beroep tegen de weigering van de NVM de drooglegging op te schorten. De voorzitter toetst of de NVM dit in redelijkheid heeft kunnen doen. Het makelaarskantoor slaagt er niet in om aan te tonen dat de vorderingen van de NVM onterecht zijn.
De voorzitter geeft het kantoor gezien zijn stelling dat het geen vertrouwen in de NVM en haar organen heeft, in overweging zich op het NVM-lidmaatschap te bezinnen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Tussenbeslissing Centrale Raad van Toezicht, 15-2586 CRvT Tussenbeslissing

Lees meer: 15-2586 CRvT Eindbeslissing

15-2586 CRvT Tussenbeslissing

Geen opschorting van drooglegging (maatregel ex art. 25 Reglement Lidmaatschaps-zaken). Betalingsachterstanden. Beroep te laat ingesteld.
Een makelaarskantoor heeft al geruime tijd ernstige betalingsachterstanden aan de NVM. Op 31 juli 2015 kondigt de NVM de zogeheten drooglegging (i.e. uitsluiting van levering van goederen en diensten door de NVM) per 1 september aan. Als er geen reactie van het makelaarskantoor en evenmin een betaling, legt de NVM het kantoor droog. Daarop komt het kantoor in beroep en verzoekt de voorzitter van de Centrale Raad de drooglegging hangende de behandeling van het hoger beroep op te schorten.
De voorzitter constateert dat het beroep te laat is ingesteld. Niettemin toetst de voorzitter of er omstandigheden zijn die rechtvaardigen dat de NVM de drooglegging hangende het beroep ongedaan maakt. De voorzitter is van oordeel dat die omstandigheden zich niet voordoen, Daarbij speelt een rol dat het makelaarskantoor een snelle behandeling van de zaak meer- malen in de weg zat.

Download uitspraak (pdf)
> Eindbeslissing Centrale Raad van Toezicht, 15-2586 CRvT Eindbeslissing

Lees meer: 15-2586 CRvT Tussenbeslissing

15-2576 CRvT

Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging. Verhuuropdracht beperkt tot huurprijsovereenstemming. Klachtonderdeel pas in hoger beroep ingebracht?
Klager, die al jarenlang met beklaagde zaken doet, geeft deze opdracht om met een potentiële huurder met wie naar klagers zeggen verder al overeenstemming is bereikt, overeenstemming over de huurprijs te bereiken, Gaandeweg dit traject merkt de makelaar dat er behalve over de huurprijs nog meer zaken niet definitief waren. Uiteindelijk wordt geen huurovereenkomst gesloten. Klager verwijt zijn makelaar inadequaat handelen.
De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar slechts opdracht had om overeenstemming over de huursom te bereiken. De makelaar mocht ervan uitgaan dat voor het overige sprake van overeenstemming was. In dat licht bezien is het niet onbegrijpelijk dat de makelaar meende dat klager juridisch sterk stond in een procedure tegen de potentiële huurder.
De stelling van de makelaar dat de klacht over een procedure pas in hoger beroep te berde is gebracht, houdt geen stand nu vaststaat dat dit klachtonderdeel al in de eerste klachtbrief van klager voorkomt.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Utrecht, 15-04 RvT Utrecht

Lees meer: 15-2576 CRvT

15-2573 CRvT

Geschil over factuur. Onherroepelijk rechterlijk vonnis en tuchtrechtelijke klacht. Beweerdelijke chantage - intrekking van klacht.
Klagers zijn het niet eens met de factuur die zij van de makelaar krijgen nadat zij de verkoopopdrachten hebben ingetrokken. De makelaar erkent dat hij in één geval ten onrechte BTW in rekening bracht, maar klagers blijven weigerachtig te betalen. Daarop schakelt de makelaar de rechter in die klagers tot betaling veroordeelt. Als deze dan nog weigeren te betalen legt de makelaar beslag zodat het transport van een van de inmiddels verkochte objecten niet kan plaatsvinden. Klagers beweren dat de makelaar toen deze door het notariskantoor werd benaderd, gezegd zou hebben dat hij het beslag alleen dan zou opheffen als klagers hun inmiddels ingediende klacht bij de raad van toezicht zouden intrekken. Voor deze stelling is onvoldoende bewijs, aldus de Centrale Raad.
Het college is verder van oordeel dat, nu klagers zelfs na een onherroepelijk rechterlijk vonnis bleven weigeren te betalen, het de makelaar vrij stond rechtsmaatregelen, zoals een beslag, te treffen.

 >
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Breda, 15-01 RvT Breda 

Lees meer: 15-2573 CRvT

15-2566 CRvT

Schijn van belangenverstrengeling gewekt. Niet pas in hoger beroep nieuw klachtonderdeel inbrengen.
Een makelaar krijgt van een gemeente opdracht een pand te verhuren danwel te verkopen. Na ruim een half jaar toont iemand belangstelling voor aankoop. Niet lang daarvoor heeft de makelaar samen met deze belangstellende en zijn contactpersoon bij de gemeente een BV opgericht voor vastgoed en ontwikkeling. Drie maanden later koopt de belangstellende via zijn beheervennootschap het pand aan. De dag na het transport draagt de deelnemende ambtenaar vanwege zijn positie als ambtenaar zijn aandelen over aan de eigenaar van de kopende onderneming. Een half jaar daarna draagt genoemde vennootschap het pand over aan de BV die de makelaar samen heeft met de eigenaar van de vennootschap die het pand eerder gekocht had. De koopprijs is dezelfde die eerder aan de gemeente betaald was.
De Centrale Raad is van oordeel dat de NVM, die ambtshalve in hoger beroep kwam van de uitspraak van de raad van toezicht, niet-ontvankelijk is. Haar eerste klachtonderdeel is dat deelneming door een NVM-makelaar in een onderneming die projectontwikkeling als doelomschrijving heeft, sowieso verboden is. Nu de NVM in appèl ging, komt dit klachtonderdeel pas in hoger beroep aan de orde. Het is niet juist dat daardoor beklaagde zich tegen dit klachtonderdeel maar in één instantie kan verdedigen.
De Centrale Raad is verder van oordeel dat de makelaar de schijn van belangenverstrengeling op zich heeft geladen door als mede-aandeelhouder van een BV een pand aan te kopen dat een half jaar daarvoor door zijn bemiddeling was verkocht. Waar de gemeenteambtenaar zijn aandelen in de BV verkocht vanwege het gevaar van belangenverstrengeling, had ook de makelaar daarop bedacht moeten zijn.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Breda, 14-70 RvT Breda

Lees meer: 15-2566 CRvT

15-2568 CRvT

Biedingsproblematiek. Uitvoerige overwegingen over biedsysteem volgens plaatselijk gebruik vs jurisprudentie en wettelijk systeem.
Klagers hebben belangstelling voor een woning. De verkopend makelaar legt uit dat hij een zeker biedsysteem (A) volgt. Dat houdt in dat als iemand een onderhandelbaar bod uitbrengt, hij de 1e bieder wordt. Tijdens de onderhandelingen met deze 1e bieder vinden bezichtigingen met derden gewoon doorgang. Als een ander een bod wil uitbrengen mag hij eenmalig een uiterste bieding doen met eventueel aanvullende voorwaarden. Het bod van de 1e bieder en diens naam worden niet verteld. De makelaar bespreekt vervolgens beide biedingen met de verkoper en hij doet de 1e bieder een uiterste voorstel. Aanvaardt deze dat, dan wordt een koopovereenkomst gesloten. Zo niet, dan is de makelaar vrij om met de andere gegadigde in onderhandeling te treden.
Klagers hebben een onderhandelbaar bod gedaan. Twee dagen later doen derden ook een bod. Vervolgens wordt klagers een uiterste verkoopvoorstel gedaan hetgeen zij aanvaarden. Diezelfde dag doen genoemde derden opnieuw een uiterste bod waarna de procedure zich herhaalt. Klagers gaan weer mee en betalen aldus een hogere koopprijs dan zij eerder overeenkwamen. Klagers zijn van mening dat de makelaar het door hem zelf opgevoerde biedsysteem niet heeft nageleefd. De raad van toezicht achtte de klacht gegrond.
De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan het biedsysteem, de jurisprudentie en het wettelijk systeem. Het had op de weg van de makelaar gelegen gegadigden te wijzen op het feit dat het biedsysteem in feite een richtlijn is en niet sluitend is in het licht van het wettelijk systeem. De Centrale Raad beveelt aan de tekst van het biedsysteem aan te passen. De klacht wordt alsnog ongegrond verklaard.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Haarlem, 14-82 RvT Haarlem

Lees meer: 15-2568 CRvT

15-2565 CRvT

Klachtgeld niet voldaan, dus hoger beroep niet-ontvankelijk.
Klagers/appellanten zijn het niet eens met de beslissing van de raad van toezicht waarbij hun klacht ongegrond werd verklaard. Zij wensen het klachtgeld niet te voldoen. De Centrale Raad beslist daarop dat appellanten niet in hun beroep kunnen worden ontvangen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT's-Gravenhage, 14-69 RvT 's-Gravenhage

Lees meer: 15-2565 CRvT

15-2569 CRvT

Onjuist omschreven factuur ingediend. Samenwerking met andere adviseurs. Wat is courtage?
Een notaris en een bank klagen erover dat een makelaarskantoor bij eerstgenoemde een factuur heeft ingediend voor werkzaamheden die het samen met andere adviseurs voor verkoper heeft verricht. Krachtens notariële beroepsregels mag de notaris bij het transport alleen bemiddelingsnota’s van makelaars en financieringsbemiddelaars verrekenen en geen advies- en begeleidingskosten. Teneinde dit te omzeilen dient de makelaar een nieuwe factuur in voor hetzelfde bedrag en omschrijft een en ander nu als courtage.
De Centrale Raad is van oordeel dat er geen enkel misverstand mag bestaan over de juistheid, zowel voor wat betreft de omschrijving als het in rekening gebrachte bedrag, van een door de makelaar opgestelde nota voor zijn/haar werkzaamheden. Door tot twee keer toe mee te werken aan aanpassing van een nota, waarbij onder meer de omschrijving van de werkzaamheden onjuist wordt weergegeven en het laten bestaan van onduidelijkheid over de door haar (en door haar ingeschakelde derden) verrichte werkzaamheden, heeft de makelaar in strijd met de Erecode en daarmee tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld. De klacht blijft gegrond.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Hilversum, 14-74 RvT Hilversum

Lees meer: 15-2569 CRvT

15-2567 CRvT

Geen reële kans tot onderhandelen geboden. Beweerdelijk voortrekken van andere gegadigde. Geen kostenveroordeling mogelijk bij ongegrondbevinding van de klacht.
Klaagster maakt een bezichtigingsafspraak voor een woning waarin zij zeer geïnteresseerd is. De dag voordat de bezichtiging plaatsvindt wordt zij afgebeld omdat het huis reeds verkocht is. Klaagster neemt hiermee geen genoegen en neemt zowel contact op met de eigenaar als met de hypotheekhouder. Zij heeft het vermoeden dat degene die gekocht heeft door de verkopende makelaar (beklaagde) is voorgetrokken.
Ter zitting blijkt dat de makelaar opdracht tot verkoop had van de hypotheekhouder die geen klacht over de verkoop heeft geuit. De dag vóór de bezichtigingsafspraak bood een kijker tijdens een bezichtiging waarvoor vier gegadigden waren uitgenodigd, ter plekke een voor de bank aantrekkelijke prijs. De makelaar valt niets te verwijten al had hij er wellicht verstandiger aan gedaan om ook klaagster voor die bezichtiging uit te nodigen.
Dat de makelaar onvoldoende aandacht aan de klacht van klaagster heeft besteed, zoals de raad van toezicht constateerde, is niet gebleken. Alleen daarom al kan de kostenveroordeling niet in stand blijven, maar ook geldt dat het reglement tuchtrechtspraak hiervoor geen mogelijkheid biedt. \

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zwolle, 14-73 RvT Zwolle

Lees meer: 15-2567 CRvT

15-2535 CRvT Tussenbeslissing

Tussenbeslissing. Beweerdelijk onjuiste taxatie. Waarde opstal na einde erfpachtscontract.
Een erfpachter zegt het erpachtcontract met klager op. Volgens het contract moet de grondeigenaar een vergoeding voor de opstal aan de vetrekkende erfpachter betalen. De door klager ingeschakelde taxateur komt op € 0 en drie bindend adviseurs op € 68.000. De door erfpachter in de arm genomen taxateur (beklaagde) komt op € 495.000.
De Centrale Raad wenst zich nader te laten informeren over de gangbare taxatiemethodes ter plaatse alvorens tot een oordeel over de taxatie te komen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 15-2535 CRvT, Eindbeslissing
> Uitspraak RvT Amsterdam, 14-02 RvT Amsterdam

Lees meer: 15-2535 CRvT Tussenbeslissing

15-2570 CRvT

Optreden voor koper én verkoper niet aangetoond. Klacht alsnog ingetrokken maar hoger beroep makelaar alsnog behandeld. Stellingen klagers gemotiveerd betwist en niet weersproken als gevolg van intrekking klacht.
Klagers willen hun woning verkopen. De makelaar (beklaagde) komt dit ter ore en neemt contact met klagers op ten behoeve van een echtpaar wiens woning hij in verkoop heeft. Er komt een koopover-eenkomst tussen partijen tot stand. Omdat klagers met een hypothecaire restschuld blijven zitten kunnen zij een claim indienen bij de Nationale Hypotheek Garantie. Daartoe is nodig dat zij een copie van een opdracht aan een makelaar overleggen. De raad van toezicht constateert bij afwezigheid van de makelaar ter zitting en dus zonder wiens weerspreken dat klagers de makelaar benaderen en dat die klagers naast de koopakte een geantedateerd opdrachtformulier laat tekenen waarbij data worden geantedateerd resp. gepostdateerd. Voordeel voor de makelaar is dat diens courtage ook door de NHG wordt meegenomen. Het verwijt van klagers dat de makelaar zowel voor kopers als voor hen (verko-pers) is opgetreden wordt door de raad van toezicht overgenomen.
De makelaar heeft in hoger beroep en ter zitting van de Centrale Raad de stellingen van klagers gemotiveerd weersproken. Dat klagers hun klacht alsnog introkken betekent niet dat het hoger beroep van de makelaar niet meer behandeld hoeft te worde. Het dossier geeft geen aanleiding om de stellingen van de makelaar in twijfel te trekken. De klacht wordt alsnog ongegrond verklaard.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Zwolle, 14-81 RvT Zwolle

Lees meer: 15-2570 CRvT

15-2563 CRvT

Beweerdelijk onjuiste waardering. Pand alleen van buiten opgenomen. Waardering in opdracht van collega-makelaar die in een tuchtzaak is verwikkeld.
Een makelaar is verwikkeld in een in hoger beroep bij de Centrale Raad van Toezicht lopende tuchtzaak. In dat kader heeft deze makelaar aan beklaagde verzocht een waardebepaling van het pand dat in die tuchtzaak een rol speelt, op te stellen. De eigenaar van het pand, ook klager in voormelde tuchtzaak, verwijt beklaagde dat deze zich bij zijn waardering heeft laten leiden door de wens van zijn collega om tot een bepaalde uitkomst te komen. Daarbij zou volgens klager de vriendschappelijke relatie tussen beide makelaars een rol spelen. Hij verwijt hem ook geen bezichtiging van binnen gedaan te hebben.
Net als de raad van toezicht acht de Centrale Raad de verklaring van beklaagde waarom hij alleen een geveltaxatie uitvoerde, begrijpelijk – hij kon het pand niet betreden. Hij vermeldde die reden ook in zijn rapport.
Ook volgens de Centrale Raad is niet gebleken is van een zodanige vriendschappelijke relatie tussen beklaagde en de opdrachtgevende collega dat van een objectie waarde-indicatie geen sprake kan zijn.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-65 RvT 's-Gravenhage

Lees meer: 15-2563 CRvT

15-2562 CRvT

Geen nieuwe producties ter zitting inbrengen. Bouwwerk aan erfgrensmuur. Informatie aan koper over juridisch geschil met de buren. Geen informatieplicht aan derde.
(Zie ook 15-2561 CRvT)
Een goede procesorde vergt dat tijdig stukken worden ingediend en dat dit niet pas ter zitting geschiedt.
Beklaagde is belast met de aankoop van een woning. Aan de buitenmuur van het pand van de klagende buurman is jaren geleden door verkoper een afdak bevestigd waarover ook in het verleden onenigheid is geweest. Klager verwijt de aankopend makelaar dat hij zijn cliënt onvoldoende op de hoogte bracht van het geschil over het afdak en zich onvoldoende inspande om zijn cliënt te bewegen het afdak te verwijderen.
De Centrale Raad constateert dat beklaagde zijn cliënt van genoemd geschil op de hoogte bracht en deelnam aan onderling overleg om het geschil op te lossen. Hij was niet gehouden de buurman (klager) te informeren over de juridische positie van betrokkenen.

> Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-67 RvT 's-Gravenhage

Lees meer: 15-2562 CRvT

15-2561 CRvT

Geen nieuwe producties ter zitting inbrengen. Informatie aan gegadigden en aan kopende collega-makelaar over juridisch geschil met de buren. Juridische positie van partijen (Mandeligheid van muur of niet).
(Zie ook 15-2562 CRvT)
Een goede procesorde vergt dat tijdig stukken worden ingediend en dat dit niet pas ter zitting geschiedt.
Beklaagde is belast met de verkoop van een woning. Aan de buitenmuur van het pand van de klagende buurman is jaren geleden door zijn opdrachtgever een afdak bevestigd waarover ook in het verleden onenigheid is geweest. Klager verwijt verkopend makelaar dat deze belangstellenden onvoldoende over het geschil inlichtte, dat hij pas na de verkoop een bijeenkomst belegde om over het geschil te praten en dat hij steeds uitging van een onjuiste juridische situatie met betrekking tot de buitenmuur.
De Centrale Raad constateert dat beklaagde alle belangstellenden en zijn collega-makelaar die voor de koper optrad, van genoemd geschil op de hoogte gebracht. Dat hij een sessie organiseerde om over het geschil te overleggen, was geen verplichting De makelaar heeft zich terecht nimmer uitgelaten over de juridische positie van betrokkenen.

>
Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-66 RvT 's-Gravenhage

Lees meer: 15-2561 CRvT

15-2559 CRvT

Taxatie uit tijd vóór meetinstructie. Niet ongebruikelijke oppervlakteberekening gehanteerd.
Klager koopt in 2008 een appartement waarvan als woonoppervlak 145 m ² wordt vermeld. Beklaagde taxeert kort na de aankoop het appartement en geeft als indicatie van het woonoppervlak eveneens 145 m ² op. In 2012 besluit klager het appartement te verkopen. In dat kader bepaalt een specialistisch bureau de oppervlakte op 124 m². Klager verwijt beklaagde onzorgvuldig handelen.
De Centrale Raad constateert dat de taxatie dateert uit de tijd dat de huidige meetinstructie nog niet van kracht was. De door de makelaar gehanteerde meetmethode was in 2008 bepaald niet ongebruikelijk. Er was geen aanleiding voor de makelaar om te vermoeden dat de door hem aan de hand van de splitsingstekening berekende oppervlakte, bijvoorbeeld via visuele opname, niet juist kon zijn.

>
Uitspraak RvT Amsterdam, 14-55 RvT Amsterdam
>
Download uitspraak (pdf)



Lees meer: 15-2559 CRvT

14-2549 CRvT

Taxatie in opdracht van de rechtbank. Andere taxaties met andere uitkomsten.
De voormalige echtgenote van klager verkoopt haar woning, waarvan klager een deel van de opbrengst krijgt, in februari 2012 in huurkoop voor € 599.000. In maart 2012 komt een door klager ingeschakelde makelaar op een waarde van € 770.000. In mei 2013 taxeert beklaagde het pand per april 2012 in opdracht van de rechtbank op € 545.000; de makelaar gaat daarbij uit van een bedrag van € 809.000 en past daarop verminderingen toe vanwege verouderingen, de ligging in het buitengebied en de incourantheid. Twee door klager ingeschakelde taxateurs komen op waardes van € 791.600 en € 767.000. Beide laatste taxateurs komen later op een gezamenlijke waardering van € 783.000 uit. Klager acht de taxatie van beklaagde onbegrijpelijk en onjuist.
De Centrale Raad is dit niet met klager eens. Beklaagde heeft een goede onderbouwing van zijn waardering gegeven. Het feit dat het pand dat aanvankelijk bijna € 1miljoen moest opbrengen en na prijsverlagingen werd verkocht voor € 599.000 duidt erop dat de waardering van beklaagde niet onjuist was.

Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 14-41 RvT Eindhoven/Maastricht

Lees meer: 14-2549 CRvT

14-2555 CRvT

Tijdsverloop voor indienen klacht. Verkoopopdracht uit periode vóór meetinstructie. Woonoppervlak onzorgvuldig bepaald. Bekendheid met werking technische installaties. Informatieverstrekking van makelaar aan zijn opdrachtgever in verband met civiele procedure tussen klager en verkoper.
Klager koopt in maart 2010 een penthouse dat bij beklaagde in portefeuille is. In de verkoopbrochure is een woonoppervlak vermeld van 390 m². Klager ontdekt dat dit slechts 255 m² bedraagt. Klager verwijt de makelaar verder dat hij onbekend was met de werking van enige technische installaties.
Hoewel er geruime tijd (ca 4 jaar) is verstreken voor klager zijn klacht indiende, achten zowel de raad van toezicht als de Centrale Raad klager ontvankelijk. De stukken uit 2010 zijn nog voorhanden en beide partijen beroepen zich daarop.
De Centrale Raad is van mening dat een makelaar niet de werking van elk denkbaar technisch apparaat in een woning behoeft te kennen. Het college constateert dat de verkoopopdracht dateert van vóór de meetinstructie van juni 2010. Niettemin gold ook voordien al dat een makelaar zorgvuldig diende te zijn in zijn informatie en daaraan heeft het in casu ontbroken met betrekking tot het woonoppervlak. Niet valt in te zien waarom beklaagde in het kader van de tussen klager en verkoper lopende procedure niet de verklaring aan zijn opdrachtgever mocht verstrekken welke hij gaf.

> Download uitspraak (pdf)

> Uitspraak RvT Arnhem, 14-46 RvT Arnhem


Lees meer: 14-2555 CRvT

14-2543 CRvT Tussenbeslissing

Tussenbeslissing Na mondelinge overeenstemming met een andere gegadigde in onderhandeling getreden en tot een accoord gekomen. Uitvoerige overwegingen Centrale Raad over de positie van de makelaar het schriftelijkheidsvereiste van de koopovereenkomst en de jurisprudentie. Nadere informatie aan verkopend makelaar gevraagd.
Een makelaar bereikt met klager mondeling overeenstemming over de aankoop van een woonhuis. Nadat een hypotheekgesprek en een bouwkundige keuring zijn afgesproken bericht de makelaar klager dat een andere gegadigde een hoger bod heeft gedaan en dat dit door verkoper is aanvaard.
De Centrale Raad wijdt uitvoerige overwegingen aan de positie van de NVM-makelaar in dergelijke situaties in verband met het schriftelijkheidsvereiste van de koopakte en de jurisprudentie van de Hoge Raad. Ook hecht het college belang aan de mededelingen van de NVM over deze materie aan haar leden. Het college stelt beklaagde nadere vragen en houdt zijn beslissing aan.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 14-2543 CRvT, Eindbeslissing
> Uitspraak RvT Breda, 14-91 RvT Breda

Lees meer: 14-2543 CRvT Tussenbeslissing

14-2557 CRvT

Kwaaitaalvloer. Foutieve geboortedatum in akte. Verlenging ontbindingstermijn. Advies om mee te werken aan ontbinding koopakte.
Klagers geven een makelaar opdracht tot verkoop van hun woning. Bij de intake komt eventuele betonrot als gevolg van zogeheten kwaaitaalvloeren ter sprake. Klagers stellen dat een onderzoek van een aantal jaren terug geen betonrot aan het licht bracht. Zij negeren het advies van de makelaar om opnieuw onderzoek te laten instellen. Nog voor het transport treedt aan het licht dat wel degelijk sprake is van een kwaaitaalvloer. Klagers verklaren zich bereid de herstelkosten voor hun rekening te nemen. Zij zijn het niet eens met het standpunt van hun makelaar dat zij onjuiste informatie hebben verstrekt. Zij zijn van mening dat hun makelaar zich meer achter de koper opstelde dan achter hen. Dat blijkt volgens hen ook uit het advies van de makelaar om mee te werken aan ontbinding van de koopovereenkomst. Zij achten het verder laakbaar dat in de koopakte een onjuiste geboortedatum was opgenomen.
De Centrale Raad acht dit laatste weliswaar slordig maar niet tuchtrechtelijk laakbaar. Ook overigens had de makelaar wat nauwgezetter te werk hebben kunnen gaan, maar zijn optreden en adviezen waren begrijpelijk.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Rotterdam, 14-51 RvT Rotterdam

Lees meer: 14-2557 CRvT

14-2558 CRvT

Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging. Makelaar had wat nauwkeuriger te werk kunnen gaan, maar er is geen sprake van tuchtrechtelijk verwijtbaar gedrag.
Verkoper verwijt zijn makelaar talloze tekortkomingen die de makelaar allemaal pareert. Wel had de makelaar hier en daar iets nauwkeuriger kunnen optreden.

> Download (uitspraak pdf)
> Uitspraak RvT Rotterdam, 14-52 RvT Rotterdam

Lees meer: 14-2558 CRvT

14-2546 CRvT

Niet voldoen aan wens van opdrachtgever: verkoop van appartementen apart én als geheel.
Klager is eigenaar van een paar bouwkundig met elkaar verbonden tweetal appartementsrechten. Hij wil dat de makelaar deze objecten zowel elk afzonderlijk als als geheel aanbiedt. De makelaar gaat tegen de uitdrukkelijke wens van zijn opdrachtgever in. De argumenten die de makelaar aandraagt voor gezamenlijke verkoop - welke plaatsvindt - heeft hij niet schriftelijk bevestigd.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-45 RvT 's-Gravenhage


Lees meer: 14-2546 CRvT

14-2542 CRvT

Klacht over onduidelijke positie van de makelaar.
Klaagster bezit enige winkelpanden in een winkelcentrum dat gesloopt en herontwikkeld wordt. Klaagster onderhandelt over inruil van haar winkels middels haar vader met de makelaar die bij de herontwikkeling betrokken is. De makelaar had in het verleden geregeld contact met de vader van klaagster over vastgoedzaken.
Klaagster stelt dat zij de indruk had dat de makelaar voor haar optrad en dat zij moest constateren dat deze ook de belangen van verkoper behartigde. Uit de verklaringen van verkoper en uit het feit dat de makelaar alleen aan verkoper courtage in rekening bracht blijkt dat de makelaar uitsluitend makelaar van verkoper was. Het is niet aannemelijk dat klaagster redelijkerwijs de indruk heeft kunnen krijgen dat de makelaar voor haar optrad.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Groningen, 14-25- RvT Groningen


Lees meer: 14-2542 CRvT

14-2551 CRvT

Met grote vertraging nakomen van bindend advies. Na intrekking van opdracht reclamefilmpje waarin het te koop staande pand voorkomt, niet verwijderd. Geschil laten escaleren.
De voormalige opdrachtgever van de makelaar kaart een geschil aan bij de Geschillencommissie Makelaardij. Deze beslist te zijnen gunste. De commissie bepaalt tevens dat de makelaar aan de consument een bepaald bedrag moet betalen. Dat laatste doet de makelaar pas nadat de commissie en de NVM zich tot de makelaar hebben gewend.
De consument ontdekt dat er nadat hij de opdracht heeft ingetrokken een reclamefilmpje op YouTube staat waarin zijn huis als zijnde te koop voorkomt. Het duurt buitengewoon lang voordat de makelaar het filmpje heeft verwijderd. De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar het geschil nodeloos heeft laten escaleren.


> Uitspraak RvT Groningen, 14-38 RvT Groningen

Lees meer: 14-2551 CRvT

14-2550 CRvT

Weigeren om panden af te melden na intrekking opdracht. Makelaar kon denken dat opdracht doorliep. Waarschuwend signaal van de raad in het geval van nieuwe klachten niet terecht.
Een makelaar weigert ondanks herhaalde verzoeken daartoe panden uit het uitwisselingssysteem en van Funda te halen. De Centrale Raad kan niet vaststellen of de verkoopopdracht daadwerkelijk is ingetrokken. Vaststaat dat de makelaar ook na de beweerdelijke intrekking van de opdracht nog verkoopactiviteiten voor opdrachtgever heeft bericht waaruit de makelaar heeft kunnen opmaken dat de opdracht nog doorliep.
De waarschuwing van e raad van toezicht dat bij een nieuwe gegrond bevonden klacht niet meer kan worden volstaan met de lichtste straf is niet terecht. Een tuchtcollege heeft bij de beoordeling van een klacht alle omstandigheden mee te wegen en daarbij past niet een reeds bij voorbaat aangekondigde hogere straf dan eerder is uitgesproken.


> Uitspraak RvT Groningen, 14-37 RvT Groningen

Lees meer: 14-2550 CRvT

14-2552 CRvT

Beweerdelijke onvoldoende belangenbehartiging van huurder. Geen sprake van belangenverstrengeling nu het om verschillende objecten gaat. Onduidelijkheid wie opdrachtgever van de makelaar was.
Klaagster is huurster van een tweetal winkelpanden. Vanwege teruglopende bedrijfsresultaten verzoekt zij beklaagde opvolgende huurders te vinden. Deze slaagt daarin. De stelling van klaagster dat de makelaar onvoldoende oog had voor haar belangen is ongegrond. De makelaar heeft zelfs weten te bereiken dat klaagster in de bovenwoning boven de winkelpanden kon blijven wonen. Wel is ongelukkig dat door een e-mail van de makelaar bij klaagster de indruk is gewekt dat hij voor de eigenaar van de panden optrad, maar dat is niet voldoende om de klacht gegrond te verklaren nu de makelaar verklaart dat een en ander op een vergissing berust.
Het feit dat de makelaar voor de eigenaar bemiddelde ten aanzien van twee andere panden ter plaatse, speelt geen rol. Het gaat hier om totaal andere panden waar klaagster niets mee te maken heeft. Dat de makelaar in privé één van de in de panden te ontwikkelen appartementen heeft gekocht maakt dit niet anders.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-43 RvT 's-Gravenhage

Lees meer: 14-2552 CRvT

14-2548 CRvT

Beweerdelijk onjuiste taxatie. Topsegment van de woningmarkt. Belang bij klacht.
In maart 2010 wordt de (voormalige) echtelijke woning van klaagster in opdracht van de vennootschap van de ex-echtgenoot van klaagster door een kantoorgenoot van beklaagde getaxeerd. De onderhandse verkoopwaarde wordt bepaald op € 4 miljoen en de executiewaarde op € 3.4 miljoen. In januari 2014 waardeert beklaagde de woning in opdracht van de ex-echtgenoot op een onderhandse verkoopwaarde per 1 juli 2008 van € 3 miljoen en een executiewaarde van € 2,2 miljoen. De ex-echtgenoot van klaagster heeft zich op deze laatste taxatie beroepen bij de financiële afwikkeling van de echtscheiding.
Klaagster stelt dat beklaagde in redelijkheid nimmer tot deze waardering heeft kunnen komen.
Het oordeel van de raad van toezicht dat klaagster geen enkel belang meer had bij haar klacht nu de taxatie geen enkele rol meer speelt in de tussen partijen gevoerde civiele procedure, maakt de Centrale Raad niet tot de hare. Ten tijde van het indienen van de klacht was dat belang er nog wel. Dat tijdens de behandeling van de klacht een rechterlijke uitspraak is gedaan waarin de taxatie geen rol speelde, maakt dit oordeel niet anders. Bovendien heeft klaagster derden aansprakelijk gesteld voor door haar geleden schade waarbij de beoordeling waarvan de taxatie een rol kan spelen.
De makelaar heeft zijn waardering voldoende onderbouwd en uitvoerig gemotiveerd. Dat een andere makelaar op basis van hem overhandigde foto’s e.d. tot het oordeel komt dat de taxatie van beklaagde waarschijnlijk te laag is, is onvoldoende om de klacht gegrond te verklaren. Verder overweegt de Centrale Raad dat het hier gaat om een zeer bijzonder object en de ontwikkeling van de waarde van een dergelijk pand kan afwijken van de gemiddelde tendens op de woningmarkt.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Rotterdam, 14-34 RvT Rotterdam

Lees meer: 14-2548 CRvT

14-2537 CRvT

Taxatie. Niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Tijdsverloop tussen taxatie en klacht.
Op 13 januari 2001 taxeert een makelaar een woonhuis op een onderhandse verkoopwaarde van fl 2,9 miljoen en een executiewaarde van fl. 2,5 miljoen. Op 6 december 2004 leent klager aan de eigenaar van het woonhuis, een maatschappij naar Zwitsers recht, € 7 ton; tot zekerheid wordt klager het recht van eerste hypotheek op het huis verleend. Op 20 juni 2006 brengt de makelaar in opdracht van de eigenaar opnieuw een taxatie van het huis uit. Hij komt dan op een onderhandse verkoopwaarde van € 3.400.000 en een executiewaarde van € 2.850.000.
Op 18 september verleent een bank een hypothecaire lening aan de eigenaar van €1.150.000 met het recht van eerste hypotheek. Klager stemt in met rangwisseling. Op 16 juli 2008 stelt de bank aan de eigenaar € 150.000 ter beschikking met het recht van tweede hypotheek; wederom stemt klager in met rangwisseling.
Op 14 februari 2013 stelt klager de eigenaar in gebreke vanwege ernstige betalingsachterstanden. In opdracht van de eigenaar taxeren twee makelaars het woonhuis. Zij komen per peildatum maart 2013 tot een verkoopwaarde van €1.140.000 en een executiewaarde van € 1.100.000.
In opdracht van beklaagde brengt een derde makelaar in april 2014 een waardering uit per 20 juni 2006 en komt op € 2.735.000. Op 5 juni 2014 komt een vierde makelaar in opdracht van klager per 20 juni 2006 op € 2.000.000 uit. Klager vecht met name de taxatie van 20 juni 2006 aan omdat hij op grond daarvan tot tweemaal toe instemde met rangwisseling van hypotheek.
De Centrale Raad verwerpt het verweer van beklaagde dat hij door het tijdsverloop van ruim 6 jaar in zijn verdediging wordt geschaad. Klager had anno 2006 geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de taxatie. Het moet voor een taxateur in beginsel mogelijk zijn te reageren op een taxatie van 6 jaar terug.
Op basis van de andere taxatierapporten komt de Centrale Raad tot het oordeel dat beklaagde niet in redelijkheid tot zijn taxatie van juni 2006 had kunnen komen. Bij dat oordeel speelt een rol dat beklaagde geen inzicht heeft kunnen geven over de wijze waarop hij tot zijn waardering is gekomen.

> Download uitspraak(pdf)
> Uitspraak RvT Breda, 14-04 RvT Breda

Lees meer: 14-2537 CRvT

14-2541 CRvT

Echtscheidingsproblematiek. Optreden als makelaar op grond van rechterlijk vonnis. Contact met advocaten van partijen.
Een makelaar is door de rechtbank als deskundige benoemd om te komen tot de verkoop van de tot een huwelijksgemeenschap behorende zaken. Daarbij krijgt hij van de rechtbank de opdracht om tot be-stemmingswijziging van de panden te komen. De gemeente werkt daaraan niet mee hetgeen de make-laar aan de advocaten van partijen meedeelt. Klager (de man) verzoekt beklaagde herhaaldelijk om informatie die hij niet krijgt.
De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaar juist handelde door contact met de advocaten van partijen te onderhouden. De makelaar heeft overigens wel degelijk, maar tevergeefs, pogingen in het werk gesteld om met klager in overleg te treden.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Groningen, 14-26 RvT Groningen

Lees meer: 14-2541 CRvT

14-2521 CRvT

Meetinstructie. Geen informatie verstrekt over positie van medewerker van makelaarskantoor.
Klagers kopen een appartement dat volgens de verkoopbrochure een woonoppervlak heeft van 71 m². De opmeting van het appartement is geschied door een medewerker van het verkopend makelaarskantoor. Klagers komen naderhand tot de ontdekking dat het appartement slechts 63,9 m² meet. Zij beklagen zich er verder over dat de makelaar de gehele verkoopbegeleiding heeft laten plaatsvinden door een ongekwalificeerde medewerker.
De Centrale Raad laat het makelaarslid van het college het woonoppervlak bepalen. Die komt op een afmeting van 65,70 m². De Centrale Raad acht dit een zodanige afwijking van wat in de verkoopbrochure staat, dat niet gezegd kan worden dat de makelaar de benodigde zorgvuldigheid bij het samenstellen van de brochure heeft betracht.
De makelaar heeft klagers er ten onrechte niet over geïnformeerd dat zijn medewerker niet bevoegd was om alle bij de verkoop behorende werkzaamheden uit te voeren.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-2521 CRvT

14-2540 CRvT

Beweerdelijk onheus gedrag van makelaar. Weigering afgifte sleutels na beëindiging verkoopopdracht. Niet de-escalerend optreden makelaar.
Klaagster en haar voormalige echtgenoot geven beklaagde opdracht tot verkoop van hun woning waarin klaagster nog verblijft. Als beklaagde telefonisch een afspraak wil maken voor een bezichtiging stemt klaagster daarmee niet in vanwege een op handen zijnde medische ingreep. Omdat dit telefoongesprek onbevredigend verloopt, stapt klaagster nog diezelfde dag naar het kantoor van beklaagde. Volgens haar ontstaat daar een handgemeen tussen makelaar en klaagster waarvan beide partijen een verschillende lezing geven. Gevolg is dat de makelaar de verkoopopdracht onmiddellijk teruggeeft en een factuur stuurt. Hij stelt afgifte van de sleutels van het huis afhankelijk van betaling van de factuur. Klaagster stuurt twee andere personen naar de makelaar om de sleutels terug te krijgen hetgeen de makelaar weigert. Tegen de wens van klaagster in overhandigt de makelaar de sleutels tenslotte aan de voormalige echtgenoot van klaagster.
De Centrale Raad kan niet vaststellen wat er precies op het makelaarskantoor is voorgevallen. Wél stelt het college vast dat het optreden van de makelaar, zoals het niet afgeven van de sleutels, escalerend heeft gewerkt in het conflict en dat valt hem als professioneel makelaar te verwijten.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 14-17 RvT Amsterdam

Lees meer: 14-2540 CRvT

14-2539 CRvT

Perikelen rond minderjarige koper. Koopakte niet tijdig verzonden. Verzoek tot uitstel transport. Onbekendheid met feit dat pand leeg zou komen.
Klager treedt bij de koop van een winkelpand op als vertegenwoordiger van zijn minderjarige zoon die tezamen met zijn meerderjarige broer koopt. Het verwijt van klager dat de makelaar er geen zorg voor droeg dat de extra formaliteiten in verband met genoemde minderjarigheid waren geregeld, is niet terecht. Klager was zich die situatie bewust en zou uitzoeken hoe dit zit..
Het verwijt dat de makelaar verzuimde om de koopakte aan klager toe te zenden is op zich terecht, maar niet tuchtrechtelijk laakbaar nu de makelaar, zodra hij van klager hoorde dat hij geen koopakte had ontvangen, een en ander onmiddellijk in orde bracht.
De makelaar heeft in tegenstelling tot wat klager stelt, wel degelijk tijdig gereageerd op het verzoek van klager om uitstel van het transport..
Het staat vast dat de makelaar niet wist dat het winkelpand spoedig leeg zou komen. Het huurcontract liep nog een jaar door.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-22 RvT 's-Gravenhage

Lees meer: 14-2539 CRvT

14-2528 CRvT

Zich tegenover derden ongunstig uitlaten over collega-makelaar.
Twee makelaars die jarenlang samenwerkten gaan uit elkaar. Na het faillissement van hun voormalige bedrijf bestoken de beide oud-compagnons elkaar. Een en ander haalt ook de landelijke pers. Naar aanleiding van de krantenartikelen stuurt beklaagde aan zijn relaties een bericht waarin hij o,a. schrijft dat zijn oud-compagnon door het OM vervolgd wordt wegens laster en smaad. Die mededeling die beklaagde deed op grond van informatie van een politiefunctionaris blijkt niet juist te zijn. Het wordt beklaagde aangerekend dat hij die mededeling domweg overnam en niet verifieerde.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Breda, 13-74 RvT Breda

Lees meer: 14-2528 CRvT

14-2534 CRvT

Meetinstructie niet opgevolgd. Gegronde klacht en geen oplegging van straf kan alleen in bijzondere gevallen.
Klager koopt een appartement dat volgens de verkopende makelaar (beklaagde) een woonoppervlak van 105 m² heeft. Omdat bij hem na de eigendomsoverdracht twijfels rijzen of de opgegeven maatvoering wel juist is, laat hij het woonoppervlak opmeten door een andere makelaar. Die komt op bijna 100 m². Een door beklaagde ingeschakeld bureau meet ruim 97 m². De raad van toezicht achtte de klacht van klager weliswaar gegrond maar legde geen straf op.
De Centrale Raad constateert dat het Reglement Tuchtrechtspraak van de NVM die mogelijkheid niet kent. Voor een zodanige beslissing zou alleen in bijzondere gevallen reden kunnen zijn, maar die doen zich hier niet voor.
Waar vaststaat dat de meetinstructie van de NVM niet is nageleefd en de verschillen tussen aanbieding en werkelijkheid zodanig groot zijn dat gezegd kan worden dat de verkoopinformatie niet zorgvuldig is opgesteld, legt de Centrale Raad de straf van berisping op.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 14-01 RvT 's-Gravenhage

Lees meer: 14-2534 CRvT

14-2529 CRvT

Tijdsverloop tussen gebeuren en klacht. Aanwezigheid van asbest in het verkochte. Certificering onderzoeksbureau.
Een makelaar krijgt eind 2007 een woonboerderij in de verkoop. In de vragenlijst vult verkoper in dat voorzover hem bekend de bodem niet is verontreinigd; in een loods zijn asbestplaten aangebracht. Klaagster koopt de woning eind november 2007. In de koopacte staat dat verkoper niet bekend is met verontreiniging die tot schoning daarvan noodzaakt. Eind januari deelt verkoper aan klaagster mede dat onder de oprit op diverse plaatsen asbest ligt. Daarop verlangt klaagster van verkoper dat de grond gesaneerd wordt. Via de makelaar komt een offerte van een gespecialiseerd bureau voor sanering binnen die door klaagster wordt geaccordeerd. Vervolgens gaat de verkoper zelf aan het werk en laat de grond door een deskundig bedrijf afvoeren. Daarna is door het onderzoeksbureau een grondanalyse opgesteld die niet aangeeft dat het object niet voor woondoeleinden geschikt is.
Klaagster is niet bereid om aan de eigendomsoverdracht mee te werken omdat haars inziens niet is voldaan aan haar eisen met betrekking tot de bodemverontreiniging.
In november 2008 wordt klaagster door de rechtbank veroordeeld om aan het transport mee te werken.
In een brief van het ministerie van VROM aan klaagster leest zij dat de medewerker van het onderzoekbureau die de analyse verrichtte, niet voorkomt op de bij het ministerie bekende lijst van deskundigen.
De Centrale Raad stelt vast dat weliswaar lange tijd is verstreken tussen het gebeurde en het indienen van de klacht maar waar er talloze stukken voorhanden zijn, kan niet gezegd worden dat de makelaar door het tijdsverloop in zijn verdedigingsmogelijkheden is geschaad.
Het verwijt aan de makelaar dat de vragenlijst door de verkoper niet correct is ingevuld, treft geen doel. Slechts dan als er sterke aanwijzingen zijn dat de gegevens niet kunnen kloppen, kan dat anders liggen.
De makelaar was er niet van de op de hoogte dat verkoper zelf met ontgraven aan de gang was gegaan. Verder kan de makelaar niet verweten worden dat hij er niet van de op de hoogte was dat het onderzoeksbureau niet over alle benodigde certificaten beschikte.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 13-73 RvT Eindhoven/Maastricht

Lees meer: 14-2529 CRvT

14-2526 CRvT

Project in Turkije. Beweerdelijk sluiten van aanvullende overeenkomst buiten medeweten van belanghebbende. Beweerdelijk verzwijgen van aandeelhouderschap van ontwikkelaar.
Het kantoor van beklaagde krijgt van een onderneming naar Turks recht opdracht om te bemiddelen bij de verkoop van in Turkije te ontwikkelen appartementen. De schoonvader van de makelaar (klager) heeft belangstelling voor appartementen in Turkije en richt daartoe een onderneming naar Turks recht op. De makelaar wordt benoemd tot directeur daarvan. Deze laatste onderneming sluit met de ontwikkelaar een koop/-aannemingsovereenkomst voor de bouw van 50 appartementen en 25 penthouses. In die overeenkomst wordt onder meer bepaald dat de ontwikkelaar op eerste verzoek van de kopende onderneming (waarvan klager eigenaar is en beklaagde directeur) mee zal werken aan het vestigen van een hypothecaire inschrijving. Omdat dit naar Turks recht niet mogelijk is op basis van de koop-/aannemingsovereenkomst, wordt tussen partijen een aanvullende overeenkomst opgesteld. De stelling van klager dat hij hier niets van afwist wordt door diverse verklaringen weersproken.
Enige tijd later besluit een onderneming die aandelen bezit in de ontwikkelaar om zijn aandelen over te dragen aan de makelaar. De stelling van klager dat hij ook hiervan niet op de hoogte was, wordt door verschillende verklaringen en stukken weerlegd.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 14-2526 CRvT

14-2515 CRvT

Koopovereenkomst met ongebruikelijke ontbindende voorwaarde. Geen schriftelijke bevestiging van verlenging financieringstermijn.
Klaagster is als executeur-testamentair belast met de verkoop van het woonhuis van haar overleden vader. Beklaagde heeft de verkoop in handen. In vijf jaar tijd meldt zich slechts één belangstellende. Met deze wordt een koopovereenkomst gesloten. Omdat koper voor de financiering geld nodig heeft dat uit een uitkering uit Nieuw-Zeeland moet komen, wordt terzake een ontbindende voorwaarde opgenomen. Omdat binnen de daartoe gestelde termijn geen zekerheid is gekomen dat er geld uit Nieuw-Zeeland komt, wordt de financieringstermijn met 3 maanden verlengd. Ook daarna komt er maar geen zekerheid. Volgens de makelaar heeft klaagster telefonisch ingestemd met een verdere verlenging, maar hij heeft verzuimd zulks aan partijen schriftelijk te bevestigen. Dit wrijft de Centrale Raad hem aan.
Klaagster was zich bewust van het risico met betrekking tot de uitkering uit het buitenland, maar waar koper in vijf jaar tijd de enige gegadigde was, stemde zij met de voorwaarde in.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 13-56 RvT Amsterdam

Lees meer: 14-2515 CRvT

14-2523 CRvT

Oncollegiaal gedrag. Als adviseur van koopster geen contact opgenomen met makelaar-verkoper.
Iemand heeft belangstelling voor een appartement dat bij een makelaar (klager) te koop staat. Er wordt overeenstemming bereikt over de koopsom, maar vervolgens ontstaan geschilpunten tussen partijen, reden waarom de koopster haar opdracht aan haar makelaar intrekt en partijen uiteengaan. Vervolgens schakelt zij een andere makelaar (beklaagde) in en deelt makelaar-verkoper mee dat deze contact met hem zal opnemen. Makelaar-verkoper reageert met de mededeling dat zijn opdrachtgever niet meer aan haar wil verkopen. Daarop neemt deze rechtstreeks contact op met verkoper. Er volgt een gesprek tussen partijen waarbij beklaagde aanwezig is. Vervolgens komt alsnog een koopovereenkomst tot stand. Op verzoek van verkoper redigeert beklaagde een koopakte. Beklaagde licht niet zijn collega makelaar-verkoper over dit alles in. Hij vertrouwt erop dat verkoper zijn toezegging dat hij zijn makelaar op de hoogte zal brengen, nakomt, maar verifieert dit niet. Verkoper licht zijn makelaar niet in. Net als de raad van toezicht acht de Centrale Raad het gedrag van beklaagde laakbaar.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 13-65 RvT Eindhoven/Maastricht

Lees meer: 14-2523 CRvT

14-2522 CRvT

Beweerdelijk te lage taxatie. Verschil van 10 % tussen verschillende taxatie niet onaanvaardbaar.
In het kader van het uit elkaar gaan van klager en zijn partner moet de gemeenschappelijke woning getaxeerd worden. Beklaagde komt op een onderhandse verkoopwaarde per augustus 2008 van € 875.000. In januari 2010 komt een andere makelaar in opdracht van de ex-partner van klager tot een waardering van € 1.050.000. De door de rechtbank benoemde deskundige komt per augustus 2008 op een waarde van € 970.000.
De Centrale Raad is van oordeel dat de taxatie van beklaagde weliswaar aan de lager kant is geweest, maar niet zodanig dat gezegd kan worden dat de taxateur in redelijkheid nimmer tot zijn waardering had kunnen komen. Tussen de beide per augustus 2008 gedane taxaties zit een verschil van circa 10 % en dat acht het college niet onaanvaardbaar.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 13-61 RvT Amsterdam 

Lees meer: 14-2522 CRvT

14-2527 CRvT

Taxatie in verband met verdeling gemeenschappelijke eigendom. Taxatieopdracht van een der partijen, maar wel in beider belang. Aanvullende opdracht van niet-opdrachtgever geweigerd.
In verband met de verbreking van de relatie tussen klager en zijn levenspartner moet hun gezamenlijke eigendom waaronder een woning met naastgelegen kantoor worden verdeeld. Omdat partijen geen overeenstemming bereiken over die verdeling komt de rechter er aan te pas. Uit diens vonnis vloeit voort dat beklaagde een taxatie zal uitvoeren. De opdracht daartoe wordt door de advocaat van de vrouw verstrekt. Nadat beklaagde zijn uitvoerige rapport heeft uitgebracht stellen beide partijen daarover vragen naar aanleiding waarvan beklaagde een aanvulling maakt. Daarop stelt klager nieuwe vragen. De taxateur is bereid om die vragen te beantwoorden mits de vrouw daarmee instemt. Dat laatste geschiedt niet en de taxateur weigert het verzoek van klager. Deze beklaagt zich daarover en ook over diverse andere aspecten van de taxatie.
De Centrale Raad is van oordeel dat klager weliswaar niet de opdrachtgever tot de taxatie was, maar daar wel een belang bij heeft zodat hij in zijn klacht kan worden ontvangen. Dat de taxateur onder voorwaarde bereid was om een tweede aanvulling op zijn rapport te maken, is correct nu klager geen opdrachtgever was. Dat de taxatie niet juist zou zijn, is niet gebleken.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 13-66 RvT Amsterdam 

Lees meer: 14-2527 CRvT

14-2525 CRvT

Controle door de makelaar op storting waarborgsom.
Een makelaar verkoopt voor klager diens woning. In de koopakte wordt geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Koper verbindt zich om uiterlijk op 12 november 10 % van de koopsom te storten. Aan die verplichting voldoet koper niet. Hij neemt contact op met de makelaar en deelt mede dat hij op 4 december de koopsom in één keer zal betalen. Van deze feiten stelt de makelaar zijn opdrachtgever niet in kennis. De notaris constateert op 4 december dat de koper niet aan zijn verplichting heeft voldaan. De koopovereenkomst wordt uiteindelijk ontbonden. Klager verwijt zijn makelaar dat hij niet verifieerde of de koper aan zijn verplichtingen voldeed. De makelaar stelt dat die plicht niet op hem maar op de notaris rust.
De Centrale Raad is van oordeel dat de dienstverlening van de makelaar inhoudt dat deze erop toeziet dat de koper zijn verplichtingen nakomt. De makelaar had zijn opdrachtgever van de ontwikkelingen op de hoogte moeten brengen.

>
Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT 's-Gravenhage. 13-71 RvT 's-Gravenhage 

Lees meer: 14-2525 CRvT

14-2516 CRvT

Gebreken aan het gekochte. Onvoldoende informatieverstrekking door verkopend makelaar.
Klaagster koopt een woning zonder gebruik te maken van een eigen makelaar. De door verkoper ingevulde vragenlijst met betrekking tot de woning bevat voor een koper van belang zijnde informatie over bouwkundige en onderhoudszaken die niet of niet direct tijdens een bezichtiging aan het licht zouden treden. De makelaar had deze lijst of tijdens de bezichtiging aan klaagster moeten overhandigen of deze aan de concept-koopakte dienen te hechten. Daardoor waren misverstanden e.d. vermeden en was ook een kort geding tussen koopster en verkoper voorkomen.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 13-60 RvT Eindhoven/Maastricht

Lees meer: 14-2516 CRvT

14-2514 CRvT

Beweerdelijke orkestratie van faillissement van makelaarskantoor en faillissementsfraude. Verschillende samenstelling tuchtcollege bij tussen- en eindbeslissing. Niet gespecificeerde wraking.
(Zie ook 14-2486 CRvT)
Klager voerde de administratie van enkele aan elkaar gelieerde bedrijven waaronder een makelaarskantoor. In maart 2012 neemt dat kantoor een ander makelaarskantoor over en wijzigt de naam. In juli 2012 wordt die onderneming op eigen verzoek failliet verklaard. In augustus 2012 neemt een andere gelieerde makelaarsonderneming de orderportefeuille over waarvoor de rechter-commissaris toestemming verleent. Voor de stelling van klager dat een en ander is georkestreerd, dat crediteuren zijn benadeeld en dat de orderportefeuille veel groter was dan op papier is overgedragen waardoor er te weinig voor is betaald, draagt klager te weinig aan.
Dat de samenstelling van de raad van toezicht bij de eindbelissing anders was dan bij de eerder genomen tussenbeslissing vindt zijn oorzaak in het feit dat in de tussentijd twee leden van het college vanwege hun bereikte leeftijd zijn afgetreden. Nu van de zitting voorafgaand aan de tussenbeslissing uitvoerig proces-verbaal is opgemaakt waarvan de nieuwe leden kennis hebben kunnen nemen, is de verschillende samenstelling van het tuchtcollege niet bezwaarlijk.
Klager heeft niet aangegeven welk lid van het tuchtcollege hij wenste te wraken.

> Download uitspraak (pdf)
> Tussenbeslissing RvT Arnhem, 13-52 RvT Arnhem
> Uitspraak RvT Arnhem, 13-53 RvT Arnhem

Lees meer: 14-2514 CRvT

14-2503 CRvT

Onvoldoende onderbouwing van taxatie. Geen gelegenheid bieden aan partijen tot commentaar op eigen onderzoek en waardering van de raad van toezicht naar waardering is onjuist.
Klager beklaagt zich over de in 2007 door beklaagde uitgevoerde taxatie van een door hem ingeruilde woning. Beklaagde waardeerde de onderhandse verkoopwaarde op € 288.000 en de executiewaarde op € 259.000. Op basis van de geschatte verkoopwaarde wordt met de verkoop begonnen. Na 5 jaar wordt de woning uiteindelijk verkocht voor € 192.500. Twee kort daarop uitgevoerde taxaties bevestigen de juistheid van deze opbrengst.
De Centrale Raad stelt dat uit het enkele feit dat de woning in 2012 aanzienlijk minder opbrengt dan in 2007 was geschat, niet kan worden opgemaakt dat die laatste waardering onjuist was. Uit de uitvoerige gegevens die klager aanlevert, kan voorshands worden afgeleid dat beklaagde destijds niet in redelijkheid tot zijn waardering had kunnen komen. De reactie hierop van beklaagde is onvoldoende; met name de door hem in 2007 gevolgde gedachtengang is onduidelijk.
De Centrale Raad acht het niet juist dat de raad van toezicht eigen onderzoek naar de taxatie heeft verricht en tot een bepaalde waardering is gekomen zonder partijen de gelegenheid te bieden zich daarover uit te laten.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Groningen, 13-41 RvT Groningen

Lees meer: 14-2503 CRvT

14-2486 CRvT

Beweerdelijke benadeling schuldeisers. Achterlating lege vennootschappen. Te laat ingediend verweerschrift?
(Zie ook 14-2514 CRvT)
Klager meent dat beklaagden meegewerkt hebben aan een plan om een heimelijke en goedkope doorstart te maken van een gefailleerd makelaarskantoor waardoor crediteuren zijn benadeeld. Naar het oordeel van de Centrale Raad draagt klager daartoe te weinig aan.
Beklaagden/verweerders hebben hun verweer weliswaar later ingediend dan de bedoeling was, maar het Reglement Tuchtrechtspraak is niet geschonden waar het reglement de secretaris van het college enige mogelijkheid tot souplesse biedt.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Raad van Toezicht Arnhem, 13-02 RvT Arnhem

Lees meer: 14-2486 CRvT

15-2560 CRvT

Vraag wie opdrachtgever tot taxatie was. Taxatie rekening houdend met voorgenomen verbouwing. Beweerdelijk onjuiste waardering.
Beklaagde brengt in 2005 een taxatie uit van de woning van klaagster. Een aantal jaren later, als grote problemen ontstaan tussen klaagster en koper (haar kleinzoon) ontkent klaagster dat zij opdracht tot taxatie gaf. De makelaar verklaart onweersproken dat weliswaar de kleinzoon telefonisch opdracht tot taxatie gaf, maar dat hem ten tijde van de taxatie door betrokkenen is verzocht klaagster als opdrachtgeefster te vermelden.
Beklaagde waardeert de woning in oktober 2005 op een onderhandse verkoopwaarde van € 230.000. In november 2005 verkoopt klaagster haar huis aan haar kleinzoon voor € 143.750. In januari 2006 geeft de makelaar een aanvulling op zijn rapport van oktober en komt op een onderhandse verkoopwaarde van € 315.000, rekening houdend met een voorgenomen uitvoerige verbouwing.
Vervolgens ontstaan grote problemen tussen klaagster en haar kleinzoon, die tot allerlei rechtszaken leiden tot ontbinding van de verkoop, beslaglegging en executoriale verkoop aan toe waarbij de taxaties van beklaagde een rol spelen.
De Centrale Raad komt tot het oordeel dat niet gezegd kan worden dat de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering had kunnen komen.

> Uitspraak RvT Arnhem, 14-61 RvT Arnhem
>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 15-2560 CRvT

13-2488 CRvT

Faillissement van makelaarskantoor. Gevolgen voor opdrachtgevers. Aanmelden van opdrachten van dat kantoor zonder instemming van opdrachtgevers. Door NVM opgelegde boeter gematigd.
Zie ook 13-2501 CRvT. Een makelaarskantoor wordt failliet verklaard. De curator zet de onderneming voort. Beklaagde is van plan de portefeuille van de failliet over te nemen. In de contacten hierover met de NVM waarschuwt de NVM beklaagde geen opdrachten in het uitwisselingssysteem aan te melden voordat zekerheid bestaat dat de opdrachtgevers met de overname van de opdracht door beklaagde hebben ingestemd. Daarbij refereert de NVM aan een eerdere dergelijke kwestie waarbij beklaagde was betrokken. Niettemin meldt beklaagde panden aan zonder dat duidelijk is of de opdrachtgevers daarmee instemmen. Daarop legt de NVM beklaagde een boete op van € 15.000.
De Centrale Raad wijdt een uitvoerige overweging aan de gevolgen van een faillietverklaring. Het college constateert dat beklaagde de voorschriften van de NVM heeft overtreden door voortijdige aanmelding. Omdat beklaagde verklaart zich voortaan aan de voorschriften van de NVM te houden en niet is gebleken dat beklaagde na deze kwestie opnieuw de regels heeft overtreden, brengt de Centrale Raad de boete terug tot de helft.

Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-2488 CRvT

13-2493 CRvT

Onvoldoende belangenbehartiging bij verkoop – gerechtvaardigd verzoek van verkoper genegeerd. Verkoopopdracht aanvaard van wederpartij van eigen opdrachtgever.
Een makelaarskantoor heeft opdracht om een bedrijfscomplex bestaande uit een kantoorruimte en een daarmee verbonden bedrijfshal te verkopen. Mondeling wordt een koopovereenkomst gesloten. Deze wordt op verzoek van de koper gesplitst in aparte overeenkomsten voor kantoor en hal. Het verzoek van verkoper om deze beide overeenkomsten onlosmakelijk met elkaar te verbinden laat de makelaar liggen. Onder meer hieruit blijkt volgens de eigenaars dat de makelaar meer oog had voor de belangen van de koper. Dat gevoel wordt bij klagers versterkt door het feit dat de makelaar van de koper de opdracht had om de door koper ter plaatse te ontwikkelen bedrijfsunits te verkopen. Volgens de Centrale Raad is dit laatste feit onvoldoende voor de stelling van klagers dat de makelaar zich schuldig maakte aan belangenverstrengeling, zeker nu klagers wisten dat de makelaar wel vaker opdrachten van koper had aanvaard. Het negeren van de wens van klager inzake de verbinding van de koopovereenkomsten is klachtwaardig.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 13-11 RvT 's-Gravenhage

Lees meer: 13-2493 CRvT

13-2478 CRvT

Huurpenningen ten onrechte niet doorbetaald aan eigenaar. Enkel bezwaar tegen kostenveroordeling wegens betalingsonmacht.
Een makelaar verkoopt zijn eigen appartement aan klaagster. Omdat deze haar eigen woning nog niet heeft verkocht, biedt de makelaar aan om het appartement kosteloos te verhuren en te beheren. De door hem ontvangen huurpenningen en borgsom stort hij niet door aan klaagster. De makelaar erkent zijn fout. Ter verklaring daarvoor voert hij persoonlijke en financiële tegenslagen aan. Om diezelfde reden heeft hij bezwaar tegen de kostenveroordeling.
De Centrale Raad acht net als de raad van toezicht de klacht gegrond. Hij dient de kosten van behandeling in beide instanties te betalen.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Hilversum, 12-67 RvT Hilversum

Lees meer: 13-2478 CRvT

13-2501 CRvT

Faillissement van makelaarskantoor. Gevolgen voor opdrachtgevers. Aanmelden van opdrachten van dat kantoor zonder instemming van opdrachtgevers. Onjuiste mededelingen aan opdrachtgevers van failliet kantoor.
Zie ook 13-2488 CRvT. Een makelaarskantoor wordt failliet verklaard. De curator zet de onderneming voort en verkoopt de opdrachtportefeuille aan beklaagde. Beklaagde meldt de opdrachten van de failliet vervolgens zelf aan. Daarop deelt de NVM beklaagde mee dat het niet is toegestaan om opdrachten in het uitwisselingssysteem aan te melden voordat zekerheid bestaat dat de opdrachtgevers met de overname van de opdracht hebben ingestemd. De opdrachtgevers van de failliet wordt door beklaagde een verkeerde voorstelling van zaken geschetst. Beklaagde geeft onvoldoende vlot uitvoering aan het dringende verzoek van de NVM om de opdrachten van die opdrachtgevers die niet instemden met overname van de verkoopopdracht door beklaagde, direct af te melden.
De Centrale Raad wijdt een uitvoerige overweging aan de gevolgen van een faillietverklaring. Het college constateert dat beklaagde de voorschriften van de NVM heeft overtreden door voortijdige aanmelding en bovendien verzoeken van de NVM om objecten af te melden onvoldoende voortvarend ter hand nam.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT 's-Gravenhage, 13-24 RvT 's-Gravenhage

Lees meer: 13-2501 CRvT

13-2517 CRvT

Beweerdelijke bagatellisering van veroordelende uitspraak raad van toezicht. Beweerdelijke onjuiste informatie aan advocaat.
Klager/appellant heeft klachten ingediend tegen drie makelaars. Die klachten zijn deels gegrond verklaard. Klager stelt dat beklaagden zich tegenover een advocaat die betrokken was bij een zaak die verband houdt met de feiten waarover klager klaagde, de veroordelende beslissing van de raad van toezicht bagatelliseerden en deze ook overigens onjuiste informatie verstrekten.
De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagden tegen de uitspraak van de raad van toezicht hoger beroep hadden ingesteld en dat het hen in dat licht bezien vrijstond de beslissing van de raad te becommentariëren. Van onjuiste mededelingen aan de advocaat is niet gebleken.

>
Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-2517 CRvT

13-2472 CRvT

Onderzoek naar financiële mogelijkheden van koper. Beweerdelijk verkeerd advies bij nalatigheid van koper.
Klagers verkopen via bemiddeling van een makelaar hun woning voor € 720.000. In de koopakte wordt een ontbindende voorwaarde terzake van de financiering opgenomen. Koper verklaart dat hem een aanzienlijke som gelds uit een nalatenschap zal toekomen. De makelaar neemt contact op met de financieel adviseur van koper. Die bevestigt het verhaal van koper. Op basis van het inkomen van koper op dat moment zou een hypothecaire financiering van € 150.000 mogelijk zijn. Koper komt vervolgens niet na en heeft ook geen waarborgsom gestort of bankgarantie gesteld. De rechtbank veroordeelt koper tot betaling van de overeengekomen boete. Klagers menen dat de bij de makelaar bekende financiële toestand van koper - deze genoot een uitkering - hem ertoe had moeten brengen om geen overeenkomst met koper te doen sluiten. Verkopers verwijten de makelaar bovendien dat deze hen verkeerd heeft geadviseerd voor het geval koper niet zou nakomen.
De Centrale Raad kan dit laatste niet vaststellen. Het college is van oordeel dat een makelaar maar beperkte mogelijkheden heeft om de financiële gegoedheid van een koper te verifiëren. Het is wel van mening dat het op de weg van de makelaar had gelegen om de verkopers schriftelijk te wijzen op de risico’s die verbonden waren aan het sluiten van een huurovereenkomst voor een nieuwe woning nu niet vaststond of koper zou nakomen.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Eindhoven/Maastricht, 12-72 RvT Eindhoven/Maastricht

Lees meer: 13-2472 CRvT

13-2495 CRvT

Ernstige beschuldigingen tegen oud-compagnon. Vertrouwelijke e-mail in procedure ingebracht.
Zie ook 13-2494 CRvT. Twee makelaars die jarenlang samenwerkten gaan uit elkaar. Dat leidt tot het faillissement van enige gezamenlijke vennootschappen. De ene makelaar beschuldigt de andere van oplichting, fraude en paulianeus handelen. Hij bericht daarover het algemeen bestuur van de NVM waarvan die andere makelaar sinds enige tijd deel uitmaakt. Noch de rechter noch de raad van toezicht noch de Centrale Raad achten gronden aanwezig voor de ernstige beschuldigingen.
De beschuldigde makelaar brengt de vertrouwelijk aan het algemeen bestuur verzonden e-mail in in een kort geding dat hij tegen zijn oud-compagnon aanspant. Daardoor overtreedt hij het vertrouwelijke karakter van het bericht. De Centrale Raad acht dit verwijtbaar.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Breda, 13-19 RvT Breda

Lees meer: 13-2495 CRvT

13-2494 CRvT

Beëindiging collegiale opdracht. Overname opdracht die beweerdelijk verkocht was aan collega. Pand afgemeld waardoor indruk is gewekt dat afmelder de transactie tot stand bracht.
Zie ook 13-2495 CRvT. Twee makelaars die jarenlang samen de makelaarspraktijk uitoefenden gaan uit elkaar. De ene makelaar beschuldigt zijn oud-compagnon die voor zichzelf is begonnen, o.a. van paulianeus handelen en oplichting. Deze makelaar treedt toe tot een bestaand kantoor ter plaatse.
De kantoren van beide oud-compagnons voeren enige opdrachten gezamenlijk uit. Vanwege de beschuldigingen aan zijn adres is deze makelaar niet langer bereid om de opdrachten collegiaal ten uitvoer te brengen en laat dit de opdrachtgevers weten. De raad van toezicht achtte dit laatste onjuist en beklaagde kwam tegen dit oordeel in hoger beroep niet op.
De beweerdelijk door beklaagde overgenomen opdrachten blijken in werkelijkheid al eerder aan deze te zijn verstrekt.
De afmelding door beklaagde van een pand dat in werkelijkheid door appellant was verhuurd, is onjuist. Hierdoor laat beklaagde een onjuiste beeldvorming ontstaan.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Breda, 13-20 RvT Breda

Lees meer: 13-2494 CRvT

13-2429 CRvT

Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Slechte collegiale verhoudingen.
Zie ook 13-2429 II CRvT. Klacht ingediend ten tijde van het oude Reglement Tuchtrechtspraak maar behandeld ten tijde van het nieuwe reglement en met samenstelling van de raad conform nieuw reglement. Om die reden uitspraak formeel vernietigd. De verhoudingen tussen beide makelaars zijn al jaren gespannen. Een poging om deze te verbeteren en de klacht te doen intrekken onder leiding van een oud-NVM-voorzitter hebben geen succes. Als appellant/beklaagde van zijn buurman verneemt dat deze zijn huis gaat verkopen via zijn collega, biedt hij ook zijn diensten aan. Verkoper gaat daar niet op in. Kort daarop vraagt de dochter van appellant/medebeklaagde aan de verkoper of zij met klanten mag komen kijken. Klager/makelaar-verkoper is op dat moment met vakantie. Vervolgens voert de verkoper zelf onderhandelingen die klager na terugkeer mag afronden. De Centrale Raad acht het gedrag van appellanten onder deze omstandigheden niet tuchtrechtelijk laakbaar.
In het andere geval verwijt klager dat zijn collega’s het huis dat hij in verkoop had, buiten hem om met hun cliënten hebben bezichtigd. Gebleken is dat klager hiervan tevoren op de hoogte was.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Utrecht, 12-09 RvT Utrecht

Lees meer: 13-2429 CRvT

13-2429 CRvT II

Oud en nieuw Reglement Tuchtrechtspraak. Slechte collegiale verhoudingen. Rechtstreeks contact met opdrachtgevers van collega.
Zie ook 13-2429 CRvT. Klacht ingediend ten tijde van het oude Reglement Tuchtrechtspraak maar behandeld ten tijde van het nieuwe reglement en met samenstelling van de raad conform nieuw reglement. Om die reden uitspraak formeel vernietigd. De verhoudingen tussen beide makelaars zijn al jaren gespannen. Een poging om deze te verbeteren en de klacht te doen intrekken onder leiding van een oud-NVM-voorzitter hebben geen succes. In die gevallen waarin de ene makelaar rechtstreeks contact had met de opdrachtgevers van de andere makelaar, is dat verklaarbaar. De overige talloze verwijten van klager aan het adres van beklaagde over slechte communicatie, informatie of ongepast gedrag, zijn niet terecht.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Utrecht, 12-09 RvT Utrecht

Lees meer: 13-2429 CRvT II

13-2449 CRvT

Beweerdelijk onjuist vloeroppervlak in taxatierapport. Waarde niet uitsluitend bepaald door woonoppervlak. Meetinstructie nog niet van kracht.
Zie ook 13-2450 CRvT. Klager koopt voor € 375.000 een appartement dat door de verkopend makelaar werd aangeboden met een vloeroppervlak van ca 125 m². Beklaagde taxeert het object voor de financiering en komt op een onderhandse verkoopwaarde van € 375.000 en geeft een indicatie van het woonoppervlak van 125 m². Twee jaar later geeft klager een andere makelaar opdracht om de waarde van het appartement te bepalen met het doel om inzicht te verkrijgen in de waarde ten behoeve van een vergelijking op basis van het aantal vierkante meters. Deze komt op een onderhandse verkoopwaarde van € 330.000 en een woonoppervlak van 105 m². Klager meent gedupeerd te zijn.
De Centrale Raad stelt vast dat de meetinstructie ten tijde van de taxatie nog niet van kracht was. Verder constateert het college dat een taxatierapport de financier inzicht moet verschaffen in het object en zijn omgeving op basis van visuele waarneming en plaatselijke bekendheid; het woonoppervlak is slechts een van de elementen waarmee het object wordt beschreven.
De taxateur heeft het object niet zelf opgemeten. De opgave van de door klager ingeschakelde taxateur is niet goed inzichtelijk. Een door beklaagde in de arm genomen meetkundig bureau kwam op een bruto woonoppervlak van 119 m². Alles bijeen genomen mocht beklaagde redelijkerwijs afgaan op de maatvoering zoals deze door de verkopend makelaar was vermeld en hoefde beklaagde er niet aan te twijfelen of het door de verkopende makelaar vermelde woonoppervlak wel juist was.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Haarlem, 12-37 RvT Haarlem

Lees meer: 13-2449 CRvT

13-2450 CRvT

Beweerdelijk onjuist woonoppervlak vermeld. Meetinstructie nog niet van kracht. In 2009 ‘ca’-aanduidingen gebruikelijk. Geringe afwijking.
Zie ook 13-2449 CRvT. Klager koopt voor € 375.000 een appartement dat door de verkopend makelaar werd aangeboden met een vloeroppervlak van ca 125 m². Twee jaar later geeft klager een andere makelaar opdracht om de waarde van het appartement te bepalen met het doel om inzicht te verkrijgen in de waarde ten behoeve van een vergelijking op basis van het aantal vierkante meters. Deze komt op een onderhandse verkoopwaarde van € 300.000 en een woonoppervlak van 105 m². Klager meent gedupeerd te zijn.
De Centrale Raad constateert dat in 2009, toen klager kocht, de zogeheten meetinstructie nog niet van kracht was. Niettemin mocht ook toen van een makelaar worden verwacht dat hij geen onjuist beeld schept van wat hij aanbiedt omdat kopers zich bij hun aankoopbeslissing mede daarop baseren. Blijkens een opmeting van een deskundig bureau bedraagt de bruto woonoppervlakte 119 m ² excl. vides en 123 m² inc. vides. Deze afwijking is zodanig gering dat de vermelde woonoppervlakte een voldoende betrouwbaar beeld van het object gaf.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Haarlem, 13-29 RvT Haarlem

Lees meer: 13-2450 CRvT

13-2483 CRvT

Herzieningsverzoek. Verzoek afgewezen: geen nieuw licht op feitelijke gedragingen makelaar.
Een makelaar is in 2011 door de Centrale Raad bestraft omdat hij het belang van zijn opdrachtgever achter stelde bij zijn eigen belang. Hij kreeg als verkopende makelaar zelf belangstelling voor het huis dat hij in opdracht had. Hij trok zich niet als makelaar terug en adviseerde zijn opdrachtgever niet om een andere makelaar in de arm te nemen. Hij had het pand bovendien niet in de uitwisseling van de NVM aangemeld.
De brief van de notaris die aan het herzieningsverzoek ten grondslag ligt, beschrijft de gang van zaken zoals de notaris die beleefde, maar zegt niets over de gedragingen van de makelaar.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-2483 CRvT

13-2442 CRvT

Onjuist woonoppervlak en onjuiste ligging van dakterras in verkoopbrochure. Meetinstructie.
Zie ook 13-2482 CRvT. Klaagster koopt een appartement waarvan in de verkoopbrochure staat dat het woonoppervlak ca 85 m² bedraagt en dat het dakterras op het Zuidoosten is gelegen. Na het transport blijkt het woonoppervlak 76 m² te bedragen blijkt het dakterras op het Noordoosten te liggen.
De Centrale Raad is van oordeel dat van een verkopend makelaar mag worden verwacht dat deze geen documentatie verspreidt waarvan de inhoud naderhand onjuist blijkt te zijn. Een woonoppervlak is voor een gegadigde veelal een belangrijk aspect om een aankoopbeslissing op te nemen.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 12-21 RvT Amsterdam

Lees meer: 13-2442 CRvT

13-2482 CRvT

Onjuist woonoppervlak in taxatierapport. Niet nageleefde meetinstructie heeft in dit geval geen gevolg voor waardebepaling.
Zie ook 13-2442 CRvT. Koopster van een appartement klaagt erover dat het taxatierapport voor de financiering een onjuist woonoppervlak vermeldt, overigens hetzelfde oppervlak dat de verkopend makelaar vermeldde. Zowel twee door klaagster ingeschakelde deskundigen als een makelaarslid van de Centrale Raad stellen vast dat het woonoppervlak geen 85 m² bedraagt, maar 76 m².
De Centrale Raad neemt als uitgangspunt dat een makelaar bij een door hem uitgevoerde taxatie alleen dan tuchtrechtelijk laakbaar handelt indien bij de taxatie een zodanig oordeel is gegeven dat een redelijk handelend taxateur daartoe nooit zou kunnen komen danwel indien sprake is van een opzettelijk onjuiste taxatie. Nu niet gebleken is dat de waardes uit het taxatierapport onjuist zijn - de onjuiste woonoppervlakte heeft niet geleid tot een aantoonbaar onjuiste waardering - , is de klacht ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 12-21 RvT Amsterdam

Lees meer: 13-2482 CRvT

13-2476 CRvT

Klacht tegen makelaarskantoor en niet tegen de daaraan verbonden makelaar. Informatieplicht makelaar-beheerder tevens makelaar-verkoper over te verrichten herstelwerkzaamheden. Notulen vergadering VvE overhandigd.
De raad van toezicht heeft, hoewel de klacht tegen het makelaarskantoor was gericht, de aan het kantoor verbonden makelaar als beklaagde aangemerkt. De Centrale Raad herstelt dit.
Klager koopt in januari 2007 een appartementsrecht dat wordt aangeboden door een makelaar die tevens optreedt als beheerder van het wooncomplex. De Vereniging van Eigenaren had in november 2006 besloten tot herstel van de riolering en begrootte de kosten daarvan op € 750 per lid. In april 2007 besluit de VvE dat elk lid € 750 bijdraagt. Klager verneemt daarvan op dat moment voor het eerst. Hij verwijt de verkopend makelaar het achterhouden van belangrijke informatie.
De Centrale Raad constateert dat de makelaar aan klager vóór diens aankoopbeslissing de notulen van de VvE-vergadering uit november 2006 overhandigde. Daarin had klager over het herstel kunnen lezen en had hij desgewenst vragen kunnen stellen. Het definitieve besluit tot omslag van de kosten viel pas nadat klager had gekocht en eigenaar was geworden. De klacht is ongegrond.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Groningen, 12-70 RvT Groningen

Lees meer: 13-2476 CRvT

13-2468 CRvT

Geestelijke gesteldheid van opdrachtgeefster. Vraag of makelaar daaraan diende te twijfelen. Koopakte terecht opgesteld?
Een makelaar krijgt van de eigenaresse, tevens een tante de opdracht om een bedrijfspand te verkopen. De makelaar beheert al jaren panden van opdrachtgeefster. Nadat de onderhandelingen aanvankelijk werden afgebroken, worden deze 2 jaar later weer hervat. Er wordt mondeling vereenstemming bereikt. Vervolgens deelt een van de dochters van opdrachtgeefster de makelaar mee dat haar mioeder niet meer in staat is om zelfstandig beslissingen over haar vermogen te nemen en wordt de makelaar verzocht deze mededeling aan de makelaar van koper over te brengen. Dat doet beklaagde. Hij deelt vervolgens aan een van de dochters mee dat hij overleg met moeder/opdrachtgeefster heeft gevoerd en de haar de vraag heeft voorgelegd of zij nader overleg met haar dochters nodig acht. Deze vindt van niet. Koper verlangt vervolgens uitvoering van de verkoop. Daarop deelt de makelaar mede dat een koopakte wordt opgesteld, maar dat enige dagen gewacht wordt om deze aan verkoopster voor te leggen. Dat geschiedt enige dagen nadien en verkoopster tekent. Kort daarop verklaart een arts dat verkoopster niet in staat is om haar vermogensrechtelijke belangen naar behoren te behartigen. Het transport vindt niettemin plaats. De dochters van eigenaresse menen dat de makelaar onjuist handelde.
De Centrale Raad acht de klacht ongegrond. De makelaar ontkent op de hoogte te zijn geweest van de geestelijke gesteldheid van opdrachtgeefster die zij al jaren goed kent. Het dossier vermeldt daarover niets. Bovendien heeft eigenaresse na het verstrekken van de verkoopopdracht nog diverse andere beslissingen met betrekking tot haar bedrijfspanden genomen. Klaagsters hebben zich ook nimmer bemoeid met het beheer door beklaagde van hun moeders panden. Verder is niet gebleken dat de gesloten transactie voor opdrachtgeefster onvoordelig was.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Groningen, 12-62 RvT Groningen

Lees meer: 13-2468 CRvT

13-2457 CRvT

Niet te laat ingesteld incidenteel beroep. Taxatie door drie deskundigen waarbij één zich terugtrekt. Uitgangspunten bij waardering. Huurwaardekapitalisatie-methode. Gedane investeringen in het gehuurde.
Een maatschap verhuurt een perceel grond met opstallen aan een scheepswerf. In de huurovereenkomst is bepaald dat de werf de onroerende zaken kan kopen tegen de waarde in het economisch verkeer. Tevens is bepaald dat de waarde zal worden bepaald vrij van huur en gebruik, exclusief omzetbelasting en dat aangebrachte verbeteringen door de huurder die de € 25000 te boven gaan, buiten beschouwing worden gelaten. Partijen komen er niet uit als de werf tot aankoop wil overgaan waarna de rechter eraan te pas komt. Tijdens een comparitie komen partijen een taxatie door drie deskundigen overeen. Zij waarderen de marktwaarde bij voortgezet gebruik op € 2.060.000. Kort daarop geeft de namens verkoper optredende taxateur aan dat hij niet langer achter de taxatie staat omdat zijns inziens de grondslagen van de waardering zoals die bij de comparitie zijn vastgesteld, zijn verlaten. De verkopende partij laat na op de taxatie te reageren, de koper doet dat wel, waarna de beide andere taxateurs (beklaagden) de waardering vaststellen op € 2.100.000. De zich terugtrekkende taxateur komt op een gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief grond van € 3.180.000.
De rechter bepaalt dat partijen aan de waardering van de twee taxateurs gebonden zijn welk vonnis door het Hof wordt bekrachtigd.
Verkoper beklaagt zich erover dat beklaagden toch een rapport hebben uitgebracht. Zij stellen dat van een gezamenlijke opdracht geen sprake meer is nu één taxateur zich terugtrok. Tevens stellen zij dat beklaagden de waarde onjuist hebben vastgesteld doordat zij een verkeerde methode toepasten en geen rekening hielden met een door de verhuurder/verkoper gedane investering van € 730.000.
Klager zegt ook dat beklaagden niet in hun incidenteel beroep kunnen worden ontvangen nu dit 14 dagen vóór de zitting van de Centrale Raad is ingesteld.
De Centrale Raad is van oordeel dat beklaagden in hun incidenteel beroep kunnen worden ontvangen nu dit in feite al is te lezen in hun veel eerder ingediend verweerschrift. Bovendien heeft de raadsman van klagers op het beroep gereageerd.
Door in hun rapport tot uitdrukking te brengen dat de derde taxateur zich terugtrok, kan niet gezegd worden dat beklaagden de indruk hebben gewekt dat het rapport kon gelden als een taxatie zoals overeengekomen.
Beklaagden hebben voldoende inzicht gegeven hoe zij tot de gebruikte berekeningsmethode zijn gekomen en hoe zij deze hebben toegepast.
De door huurder gedane investeringen zijn door de verhuurder en een derde gefinancierd. Beklaagden hebben terecht die investering bij hun waardering buiten beschouwing gelaten nu daarover in de huurovereenkomst een duidelijke bepaling is opgenomen.

> Download uitspraak (pdf)

Lees meer: 13-2457 CRvT

13-2459 CRvT

Beweerdelijk te lage vraagprijs genoemd. Wijziging bestemmingsplan na aankoop. Stille verkoop genegeerd? Geen verband tussen vraagprijs en WOZ-aanslag.
Klager geeft een makelaarskantoor opdracht tot verkoop. Dit slaagt daarin snel. Tussen verkoper en koopster ontstaan vervolgens problemen omdat de verkoper niet vermeldde dat hij een jaar eerder een zienswijze bij de gemeente had neergelegd op de voorgenomen wijziging van het bestemmingsplan waardoor zijn woning geraakt werd. Tussen partijen wordt een kort geding gevoerd dat uitmondt in een overeenkomst met gesloten beurzen.
Verkoper maakt zijn makelaar een aantal verwijten die door de Centrale Raad niet worden gehonoreerd. Zo staat niet vast dat de behandelende medewerker van de makelaar zich ten onrechte als assistent-makelaar uitgaf. Het makelaarskantoor heeft wel degelijk bij de gemeente navraag gedaan over het bestemmingsplan. Van enig verband tussen het bekend worden van de vraagprijs en een WOZ-aanslag is niets gebleken.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Utrecht, 12-53 RvT Utrecht

Lees meer: 13-2459 CRvT

13-2444 CRvT

Regels 4 en 7 Erecode. Art. 17 lid 3 Reglement Lidmaatschapszaken (ten eigen nutte en ten nadele van collega-makelaars gebruik maken van NVM-data). Beweerdelijk onder andermans duiven schieten.
Een makelaarskantoor doet een bod op de activa van een gefailleerd makelaarsbedrijf en neemt de makelaar van de failliet in dienst. In dit kader wordt aan de opdrachtgevers van de failliet een kaartje en een bloemetje bezorgd waarin erop wordt gewezen dat de makelaar van het gefailleerde kantoor nu bij het overnemende bedrijf (beklaagde) werkzaam is en wordt deze een aantrekkelijk aanbod gedaan.
In diezelfde periode wordt door beklaagde bij een groot aantal adressen een brief bezorgd waarin onder meer staat dat de makelaars van beklaagde meer transacties verrichten dan andere makelaars.
De NVM is van mening dat beklaagde diverse regels heeft overtreden. De Centrale Raad oordeelt dat dit niet het geval is. Op het moment van verspreiding van kaartje en bloemetje mocht beklaagde ervan uitgaan dat hij de koper van de activa van het failliete bedrijf zou zijn. De bewering dat de makelaars van beklaagde meer transacties doen dan andere is niet gebaseerd op NVM-data maar volgt uit eigen onderzoek van beklaagde. De brief is bovendien niet specifiek gericht aan opdrachtgevers van collega-makelaars zodat niet gezegd kan worden dat onder andermans duiven is geschoten.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Amsterdam, 12-34 RvT Amsterdam

Lees meer: 13-2444 CRvT

12-2447 CRvT

Beweerdelijk oncollegiaal gedrag. Uitvoering geven aan vaststellingsovereenkomst. Beweerdelijk onbevoegde vertegenwoordiging.
Zie ook 12-2417 CRvT. Achtergrond van de klacht is een verbroken arbeidsrelatie tussen klager en beklaagde. Het niet omgaand reageren van beklaagde op een verzoek van klager, levert geen oncollegiaal gedrag op. Niet is komen vast te staan dat een persoon beklaagde vertegenwoordigde terwijl hij daartoe geen volmacht had.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Rotterdam, 12-38 RvT Rotterdam

Lees meer: 12-2447 CRvT

12-2416 CRvT eind

Vervolg op tussenbeslissing waarin getuigenverhoor is gelast. Getuigenverklaringen ten gunste van taxateur. Taxatie met nodige zorgvuldigheid verricht.
Zie ook 12-07 RvT Utrecht, 12-2426 CRvT en 13-89 RvT Utrecht. In een tussenbeslissing van een klacht over een taxatie heeft de Centrale Raad van Toezicht een getuigenverhoor gelast. De taxateur had namelijk verklaard dat hij voor zijn waardering contact had gezocht met een paar collega’s. Uit de verklaringen van deze maakt de Centrale Raad op dat de taxateur (beklaagde) zijn taxatie met de nodige zorgvuldigheid verrichtte waarbij hij ook de waardeverminderende factoren als de bouwkundige staat en het zakelijk recht van gebruik en bewoning meenam.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, 12-2416 CRvT tussenvonnis
> Uitspraak Raad van Toezicht Utrecht, 11-73 RvT Utrecht

Lees meer: 12-2416 CRvT eind

12-2397 / 12-2427 CRvT

Taxatie door drie taxateurs. Taxatie in het kader van verkoop aan zittende huurder vanwege faillissement van eigenaar. Onjuiste perceelsoppervlakte. Geen onderzoek naar leeftijd van zittende huurder en naar mogelijke wijziging bestemmingsplan. Niet onderbouwde afwijking van gangbare normen bij vaststelling waarde bij verkoop aan zittende huurder.
De curator in het faillissement van klager krijgt van de rechter-commissaris toestemming om een tot het eigendom van de failliet behorende gedeeltelijk verhuurd woonhuis aan de zittende huurder te verkopen voor € 250.000. De failliet verzet zich daartegen omdat hij dat bedrag veel te laag vindt. De rechtbank beslist daarop dat de curator de gelegenheid krijgt om drie NVM-makelaars (beklaagden) opdracht te geven een gezamenlijk taxatierapport uit te brengen. Zij stellen de koopsom voor de zittende huurder op € 270.000. De raad van toezicht waartoe klager zich wendt, verklaart klacht deels gegrond.
De Centrale Raad is van oordeel dat de makelaars hun taxatie niet met de nodige zorgvuldigheid hebben verricht en evenmin goed hebben onderbouwd. Zij gingen aanvankelijk van een onjuiste perceelsgrootte uit en verifieerden niet de leeftijd van de huurder aan wie verkocht zou worden. Evenmin deden zij onderzoek naar de mogelijkheid tot wijziging van het bestemmingsplan waardoor meer woningen op het perceel gebouwd zouden kunnen worden hetgeen van invloed zou kunnen zijn op de waarde. Dat was te meer geboden nu de huidige opstallen in zeer slechte staat verkeerden. 
Ook onderbouwden de taxateurs niet waarom zij afweken van de gangbare norm die gehanteerd wordt bij vaststelling van de waarde wanneer aan de zittende huurder wordt verkocht. De taxateurs hebben zich te veel laten leiden door de bereidheid van de huurder om € 250.000 voor het pand te betalen. 

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak RvT Utrecht, 11-46 tus RvT Utrecht
> Uitspraak RvT Utrecht, 12-01 def RvT Utrecht

Lees meer: 12-2397 / 12-2427 CRvT

12-2416 CRvT tussen

Tussenvonnis. Getuigenverhoor gelast. Waarde van woning belast met zakelijk recht van gebruik en bewoning.
Zie ook 12-07 RvT Utrecht, 12-2426 CRvT en 13-89 RvT Utrecht. Een makelaar koopt de woning van een bejaard echtpaar voor een bedrag van € 205.000, Waarbij het zakelijk recht van gebruik en bewoning ten gunste van verkopers wordt gevestigd. De WOZ-waarde van het pand staat op € 545.000. Een door de koper ingeschakelde collega-makelaar (beklaagde) taxeert het pand op een onderhandse verkoopwaarde, rekening houdend met genoemd zakelijk recht, van € 210.000. In een door de verkopers enige tijd na het transport aangespannen procedure, beslist de rechtbank dat de vordering tot vernietiging van de koopovereenkomst zal worden toegewezen wegens misbruik van omstandigheden. In die uitspraak staat dat de taxatie van beklaagde nooit juist kan zijn.
De NVM motiveert uitvoerig waarom een redelijk handelend taxateur nimmer tot een waardering kan komen als waartoe beklaagde is gekomen. Nu beklaagde heeft gesteld dat hij voor zijn waardering diverse plaatselijk bekende collega-makelaars heeft geraadpleegd, gelast de Centrale Raad gelast een getuigenverhoor.

> Download uitspraak (pdf)
> Uitspraak Raad van Toezicht Utrecht, 11-73 RvT Utrecht
> Uitspraak Centrale Raad van Toezicht, eindbeslissing, 12-2416 CRvT eind

Lees meer: 12-2416 CRvT tussen

Pagina 1 van 2